房地产开发公司质量管理体系的构建20047.docx

*地产*房地产开发质量管理体系2013年3月月29日- 52 -目 录一、房地产开发发质量管理体体系的构成1（一）质量管理理体系的定义义1（二）质量管理理体系的内容容1（三）质量管理理体系部门构构成2二、部门职责3三、项目质量管管理的主要内内容8四、开发质量管管理相关制度度11五、现场管理程程序手册35六、施工过程质质量控制细则则48七、“质量一票票否决权”的使用规定定51一、房地产开发发质量管理体体系的构成（一）质量管理理体系的定义义管理体系是建立立方针和目标标并实现这些些目标的体系系。质量管理理体系是在质质量方面指挥挥和控制组织织的管理体系系，是一个把把与质量有关关的组织结构构、过程和资资源等组织起起来的有机整整体，强调系系统性和协调调性。（二）质量管理理体系的内容容（1）组织结构构 质量管管理体系中组组织结构是指指企业为实现现质量管理目目标，在相应应的管理工作作中进行分工工协作，在职职务范围、责责任、权力方方面所形成的的结构体系。组组织结构的本本质是员工的的分工协作关关系。这个结结构体系的内内容主要包括括：l 职能结构 即即完成成本管管理目标所需需的各项业务务工作及其关关系，包括机机构设置、业业务分工及相相互关系。l 层次机构 又又称组织的纵纵向结构，即即各管理层次次的构成。在在成本管理工工作中，管理理层次的多少少，表明企业业组织结构的的纵向复杂程程度。宜设置置为3-4个个层次，即：公司层次（分分公司）项目目层次，岗位位层次。l 部门机构 又又称组织的横横向结构，即即各管理部门门的构成。与与质量管理相相关的部门主主要有党政工工团、计财、审审计、技术、人人事、管理、劳劳动物资、生生产及负责企企业制度建设设工作的部门门。l 职权机构 即即各层次、各各部门在权力力和责任方面面的分工及相相互关系。由由于与质量管管理相关的部部门较多，在在纵向结构上上层次也较多多，因此，在在确定质量管管理的职权结结构时，一定定要注意权力力要有层次，职职责要有范围围，分工要明明确，关系要要清晰，防止止责任不清楚楚造成相互扯扯皮推诱，影影响管理职能能的发挥。（2）具体程序序 程序是是为进行成本本管理活动所所规定的途径径。这个“途径”应该是最简简捷的途径。程程序一般应形形成文件，称称为“程序文件”。编制书面面的或文件化化的程序，其其内容通常包包括：活动的的目的、范围围、职责、权权限和工作程程序；在工作作程序中又要要规定：做什什么?谁来做做?何时、何何地做?如何何做?使用什什么材料、设设备和文件做做?做到什么么程度?如何何对活动进行行控制和记录录。（3）过程和资资源 质量量管理是贯穿穿整个发开过过程而发生的的一个动态过过程，需要全全员参与。（三）质量管理理体系部门构构成图1-1 房地地产开发组织织结构图股 东 会营销策划部成本管理部财务部工程管理部总工程师室综合管理部财务总监工程副总经理营销副总经理行政总监常务副总经理总 经 理董 事 会二、部门职责综合管理部：1、负责对公司司会议精神和和领导指示贯贯彻落实情况况进行督办检检查与协调，协协助公司党政政领导联系、传传达、组织、协协调、督促、处处理各项日常常工作事务；2、负责公司各各类文件资料料、档案资料料的收集、归归档、保管、使使用，维护档档案安全，完完成档案管理理检查升级达达标工作；3、 负责公司司各部门/各各单位间信息息的交流，并并负责与相关关方的沟通联联络；负责公公司信息化系系统建设与管管理；负责公公司系统网站站管理；负责责公司局域网网建设、管理理及维护工作作，组织实施施办公自动化化工作，并负负责办公自动动化设备的维维护、检修工工作；4、 负责公司司的一体化管管理体系运行行；负责公司司管理流程、管管理标准的制制定与完善；负责公司管管理规章制度度的完善，建建立完整的管管理体系；负负责公司质量量管理体系建建设及质量认认证相关工作作；督促、协协助下属公司司制定与公司司相应的各项项管理制度，包包括工作标准准、工作责任任、业务流程程、协作关系系、考核办法法等，使各项项管理工作逐逐步纳入标准准化、规范化化的管理轨道道；5、 负责收集集与一体化管管理体系控制制活动有关法法律法规和其其他要求，确确认其适用性性；6、负责组织贯贯彻落实安全全环保等有关关法规和政策策及管理标准准，负责合规规性评价。7、协调、指导导所属单位的的质量、安全全环保监督管管理和重大质质量、安全环环保改进活动动； 8、负责公司整整体管理运行行的监控工作作，负责公司司内部审核与与管理评审的的组织工作9、负责一体化化管理体系策策划的控制，研研究公司的职职能、职权划划分，协调各各部门之间的的工作关系，提提出组织机构构的设置和调调整方案；10、负责对公公司各职能部部门履行管理理职责的情况况和效果进行行评审、考核核；11、 负责组组织全体员工工的培训工作作，制定培训训计划并组织织实施，建立立培训档案做做好培训记录录；12、负责公司司员工的招聘聘、录用、调调配工作；负负责各二级单单位之间员工工流动的审批批工作，并办办理有关手续续。对各二级级单位的人事事调配、培训训、劳动工资资管理等工作作起协调、服服务、监督与与管理作用。13、负责公司司员工专业技技术资格评审审的初审、报报送手续和专专业技术职务务的考核及聘聘任工作。负负责办好特种种作业人员的的培训、发证证、复审工作作.营销策划部、 根据公司司发展需要，进进行房地产开开发的市场调调研，为确定定公司房地产产开发的投资资策略和投资资计划提供依依据；、 房地产市市场的信息收收集、整理、分分析与反馈，投投资机会研究究，市场拓展展和新项目酝酝酿，资源搜搜索；房地产产开发项目策策划和项目的的可性行分析析，包括选址址看地、组织织开展技术、经经济、社会全全方位可行性性分析；、 房地产开开发项目全过过程的跟进与与监控管理，保保证项目策划划意图的实施施；包括参与与项目规划方方案设计和产产品设计，参参与企业形象象宣传和品牌牌推广、参与与制定物业管管理方案；、 根据公司司的营销方针针和目标，审审核开发楼盘盘和其他房地地产项目的营营销策划方案案；、 组织进行行开发楼盘价价格的拟定；销售管理制制度的拟定与与实施监控和协调销售售网络和销售售团队的建设设与管理；、 负责对供供方（物资和和外包）进行行评定，做好好评定（招标标过程）记录录，建立合格格供方名录；、 负责制定定采购计划,并实施采购购；、 负责对采采购物资进货货检验，对不不合格物资进进行处置；保保证采购环保保型材料。工程部、技术工程部部负责公司房房地产开发的的技术、成本本、质量、工工程（含项目目管理）归口口管理工作。负负责新开发项项目“三同时”相关技术监监管工作。、审核分公司司提供的项目目规划和建筑筑设计任务书书、开发建设设标准、设计计合同，提出出相应的意见见和建议。、按照项目策策划书的要求求审批规划和和建筑设计任任务书，对选选择的设计单单位进行审查查确认，负责责核查分公司司审查的方案案、规划和建建筑设计图纸纸、施工图纸纸。、参与项目重重点环节的管管理与控制，对对重大设计变变更、重大工工程专业进行行协调工作。对对重大工程事事故及工程技技术问题提出出处理方案。、负责二级单单位水、电、暖暖、动力技术术方案的审核核，参与设备备选型采购与与招投标、合合同签订、验验货与安装调调试、竣工验验收等过程。、负责重大项项目水电暖动动方案的调研研。、对在建工程程质量进行检检查。财务部1.财务制度度体系的建立立和完善1)对公司财财务管理信息息系统提出改改进建议，确确保财务核算算工作的顺利利进行。2)负责财务务人员的培训训、业务指导导与管理。3)建立健全全公司风险管管控系统和预预警体系。4)建立健全全公司的理财财文化。5)财务部门门的信息化建建设。2.财务预算算及工程决算算管理1)组织编制制公司年度、季季度、月度财财务预算，报报经公司批准准后组织实施施。2)监督公司司预算执行结结果，提出合合理化建议及及调整方案。3)根据项目目结算报告，编编制项目决算算报告,对项项目进行经济济评价。4)参与招标标文件的审核核和评标工作作。3.财务分析析1)负责公司司对内、外的的财务数据统统计工作，收收集、汇总、编编制、上报（对对内、对外）公公司统计报表表及财务分析析报告。2)负责项目目拓展阶段的的投资估算与与分析，为投投资决策提供供依据。4.资金管理理1)组织制定定公司年度、季季度、月度的的资金计划，经经公司审批后后按规定权限限支付。2)负责项目目公司售房款款的收取工作作，编制应收收及已收房款款明细表,确确保资金及时时入账。3)负责公司司的银行对帐帐工作，保证证资金的安全全。4)负责公司司日常库存现现金的管理。5)负责公司司的筹融资工工作和资金运运作。5.税务管理理1)负责公司司整体税务筹筹划策略及税税务筹划方案案。2)负责总部部各种税金的的缴纳及办理理各项税务事事宜。3)负责项目目公司税务登登记证的办理理及年审。6.会计核算算1)编制会计计凭证、会计计帐簿，汇总总记帐凭证，建建立并登记总总帐，编制会会计报表和其其它会计数据据。2)核算部门门与项目的收收入、成本、费费用情况，定定期报送相关关明细表。特特别加强部门门与项目成本本管理，建立立成本台帐，按按月报送成本本明细表。3)负责财务务决算及利润润分配的核算算。4)参与并监监督公司重大大经济合同或或协议的签订订过程，审核核各类经济合合同，维护公公司经济利益益。7.会计档案案和印章管理理1)整理、装装订并保管会会计档案，定定期检查会计计档案的保存存情况。2)保管并按按规定使用财财务印鉴，按按规定办理财财务印鉴的交交接手续。三、项目质量管管理的主要内内容（一） 决策阶阶段的质量管管理    此阶段段质量管理的的主要内容是是在广泛搜集集资料、调查查研究的基础础上研究、分分析、比较，决决定项目的可可行性和最佳佳方案。     （二） 施工前的质质量管理     施工前前的质量管理理的主要内容容是：     1.对对施工队伍的的资质进行重重新的审查，包包括各个分包包商的资质的的审查。如果果发现施工单单位与投标时时的情况不符符，必须采取取有效措施予予以纠正。     2.对对所有的合同同和技术文件件、报告进行行详细的审阅阅。如图纸是是否完备，有有无错漏空缺缺，各个设计计文件之间有有无矛盾之处处，技术标准准是否齐全等等等。应该重重点审查的技技术文件除合合同以外，主主要包括：    (1)审核有关单单位的技术资资质证明文件件；      (2)审审核开工报告告，并经现场场核实；      (33)审核施工工方案、施工工组织设计和和技术措施；     (44)审核有关关材料、半成成品的质量检检验报告；     (55)审核反映映工序质量的的统计资料；     (66)审核设计计变更、图纸纸修改和技术术核定书；     (77)审核有关关质量问题的的处理报告；     (88)审核有关关应用新工艺艺、新材料、新新技术、新结结构的技术鉴鉴定书；      (99)审核有关关工序交接检检查，分项、分分部工程质量量检查报告；     (110)审核并并签署现场有有关技术签证证、文件等。     3配配备检测实验验手段、设备备和仪器，审审查合同中关关于检验的方方法、标准、次次数和取样的的规定。     4审审阅进度计划划和施工方案案。    5对对施工中将要要采取的新技技术、新材料料、新工艺进进行审核，核核查鉴定书和和实验报告。     6对材料和工工程设备的采采购进行检查查，检查采购购是否符合规规定的要求。    7协助完善质质量保证体系系。     8对工地各方方面负责人和和主要的施工工机械进行进进一步的审核核。     9做好设计技技术交底，明明确工程各个个部分的质量量要求。     100准备好简简历、质量管管理表格。     111准备好担担保和保险工工作。     122签发动员员预付款支付付证书。     133全面检查查开工条件。（三）施工过程程中的质量管管理     1工工序质量控制制 包括施工工操作质量和和施工技术管管理质量。     (1)确定工程质质量控制的流流程；      (2)主动控制工工序活动条件件，主要指影影响工序质量量的因素；     (33)及时检查查工序质量，提提出对后续工工作的要求和和措施；      (44)设置工序序质量的控制制点。     2设设置质量控制制点 对技术术要求高，施施工难度大的的某个工序或或环节，设置置技术和监理理的重点，重重点控制操作作人员、材料料、设备、施施工工艺等；针对质量通通病或容易产产生不合格产产品的工序，提提前制定有效效的措施，重重点控制；对对于新工艺、新新材料、新技技术也需要特特别引起重视视。    3工工程质量的预预控     4质质量检查 包包括操作者的的自检，班组组内互检，各各个工序之间间的交接检查查；施工员的的检查和质检检员的巡视检检查；监理和和政府质检部部门的检查。具具体包括：    (1)装饰材料、半半成品、构配配件、设备的的质量检查，并并检查相应的的合格证、质质量保证书和和实验报告；     (22)分项工程程施工前的预预检；      (3)施工操作质质量检查，隐隐蔽工程的质质量检查；     (44)分项分部部工程的质检检验收；      (55)单位工程程的质检验收收；      (6)成成品保护质量量检查。     5成成品保护     (1)合理安排施施工顺序，避避免破坏已有有产品；      (2)采用适当的的保护措施；     (33)加强成品品保护的检查查工作。     6交交工技术资料料 主要包括括以下的文件件：材料和产产品出厂合格格证或者检验验证明，设备备维修证明；施工记录；隐蔽工程验验收记录；设设计变更，技技术核定，技技术洽商；水水、暖、电、声声讯、设备的的安装记录；质检报告；竣工图，竣竣工验收表等等。    7质质量事故处理理 一般质量量事故由总监监理工程师组组织进行事故故分析，并责责成有关单位位提出解决办办法。重大质质量事故，须须报告业主、监监理主管部门门和有关单位位，由各方共共同解决。 （四） 工程完完成后的质量量管理 按合同的要求进进行竣工检验验，检查未完完成的工作和和缺陷，及时时解决质量问问题。制作竣竣工图和竣工工资料。维修修期内负责相相应的维修责责任。四、开发质量管管理相关制度度（一）、工程项项目质量管理理制度1总则    工程项项目质量管理理的目的是，为为项目的用户户(顾客、项项目的相关者者等)提供一一个高质量的的工程和服务务，令顾客满满意，关键是是过程和产品品的质量都必必须满足项目目目标。项目目质量管理过过程和目标适适用于所有项项目管理职能能和过程，还还包括项目决决策的质量、项项目计划的质质量、项目控控制的质量等等。    项目目质量管理的的主要对象是是工程质量，它它是一个综合合性的指标，包包括如下几个个方面：     （1） 工程投产运运行后，所生生产的产品(或服务)的的质量，该工工程的可用性性、使用效果果和产出效益益，运行的安安全度和稳定定性；     （2） 工程结构设设计和施工的的安全性和可可靠性；     （3） 所使用的材材料、设备、工工艺、结构的的质量以及它它们的耐久性性和整个工程程的寿命；     （44） 工程的的其它方面，如如外观造型、与与环境的协调调，项目运行行费用的高低低以及可维护护性和可检查查性等。2.工程质量管管理的几个方方面    对一般般产品，顾客客在市场上直直接购置一个个最终产品，而而不介入该产产品的生产过过程。而工程程的建设过程程是十分复杂杂的，它的顾顾客(业主、投投资者)必须须直接介入整整个生产过程程，参与全过过程的、各个个环节的、对对各种要素的的质量管理。    要达到工程项目的目标，取得一个高质量的工程，必须对整个项目过程实施严格的质量控制。质量控制必须达到微观和宏观的统一，过程和结果的统一。    (1) 项目的的质量控制过过程    由于项项目是个渐进进的过程，在在如图14-l所示的项项目控制过程程中，任何一一个方面出现现问题，必然然会影响后期期的质量控制制，进而影响响工程的质量量目标。    (2) 工程的的各个生产要要素的质量控控制    工程建建设，是通过过人工、材料料、设备、方方法即施工工工艺(即4MM)来完成分分项工程，进进而完成分部部工程、单位位工程、单项项工程，以至至整个工程的的。质量控制制必须着眼于于各个要素、各各个分项工程程的施工，并并直接渗入到到材料的采购购、供应、储储存、使用过过程中。    (3) 对生产产者，各层次次管理人员的的控制    工程建建设是通过各各个项目参加加单位的参与与进行的，质质量控制必须须重视对人，及及对人的工作作的控制。由由于项目参加加者来自不同同的单位，通通过合同确定定各自的责权权利关系，各各有其不同的的经济利益和和目标，这会会影响对质量量的管理能力力和积极性。所所以应做到：    a认认真选择任务务承担者，重重视被委托者者的能力。无无论是选择咨咨询公司、设设计单位、施施工单位和供供应商，还是是招聘管理人人员，不仅要要审查他们的的资质等级，业业务范围，还还要审查他们们的质量能力力及信誉(如如是否经过IISO90000贯标)，审审查他们过去去工程的质量量水平、技术术水平和装备备水平，切不不可将工程任任务委托给那那些没有质量量能力的单位位、部门或人人。    b加加强对人员的的培训。对业业主来说，自自己招聘的各各种项目管理理人员及为项项目运行招聘聘的各种操作作和管理人员员，都应作培培训。有时还还要对承包商商或分包商的的人员进行培培训或为其培培训提供帮助助。    对承承包商来说，各各种操作人员员、管理人员员的上岗培训训，是质量保保证的前提。通通过培训增加加项目技术知知识，以防止止出现施工、操操作、保养、维维修方面的问问题。    c正正确的引导。通通过合同、责责任制、经济济奖励等手段段激发人们对对质量控制的的积极性。     在工工程过程中，所所有项目参加加者都应具有有质量意识。这这里不仅是指指重视质量，而而且应具备质质量管理的知知识和经验。    人的问题是质量问题的主要原因，甚至有许多本属于技术、管理、环境等原因造成的质量问题，最终常常还是归结到人的身上。 3.质量和费用的关系质量和费用是直直接联系的，但但这里的费用用已不局限于于建设期费用用了，而是指指整个工程生生命期的费用用。在项目策策划时必须对对项目的可用用度和费用作作权衡和决策策。对一个工工程评标，不不能一味追求求低的报价或或将任务委托托给报价过低低的承包商。4.工程质量控控制的几个影影响因素     按照实实际工作的统统计，质量问问题的原因主主要出现在如如下几个方面面：    设计计的问题  4011    施工工责任  2933    材料料问题  1455    使用用责任  90    其  它  71    当然然还可以采用用结构分析方方法研究更细细的原因。这这样从总体上上看，设计、施施工、材料、使使用是造成质质量问题的根根本原因，进进行质量控制制同样必须从从这几个方面面着手。 5.工工程项目的质质量体系的建建立建立项目的质量量体系中应符符合如下基本本要求：     (1) 最重要的的是满足业主主、顾客和其其他利益相关关者的明确的的和隐含的需需要，使他们们满意；    (2) 规划好的的一系列互相相关联的过程程来实施项目目，包括项目目实施过程和和项目管理过过程。    (3) 通过严密密的全方位的的控制保证过过程和产品的的质量都满足足项目的目标标。    (4) 项目经理理必须创建良良好的质量环环境，包括：    建立立项目管理组组织机构，以以满足项目目目标；     依据数据据和有关事实实根据的信息息作决策；     进行行开展评价，并并将其结果用用于质量评价价；    项目目的质量体系系应为参加项项目的所有人人员了解并贯贯彻到每个人人的工作中，使使他们都参与与保证项目过过程和项目产产品的质量工工作中； 与承包包商、供应商商和其他项目目参加者建立立互利的双赢赢关系。    (5) 质量体系系应有自我持持续改进的功功能，项目经经理应负责持持续改进工作作：    a. 应指定有有质量能力和和资质的人员员实施、监测测及控制质量量过程，实施施纠正和预防防措施，并向向他提供必要要技术支持。    b. 对项目所属的企业，上层管理者应不断从以前的工程经验中寻求项目各过程质量管理的改进和不断完善，不能将一个项目和项目管理看作一个孤立的过程。应建立信息系统,收集、分析各个项目实施信息，以持续地改进企业管理过程，形成大的循环。    c. 项目组织负责不断地改进自己的过程和活动的质量，应有自身工作评定、内部审核及可能的外部审核作过程，并对此安排所需的时间和资源。    d. 质量体系应根植于项目组织中, 应当是项目管理体系的组成部分。    e. 项目组织应尽可能采用项目所属的企业组织的质量体系和程序，必要时，可修改，这最容易为上层系统接受。    f应应确定项目整整个过程中的的质量惯例，如如文件化、验验证、记录、可可追溯性、评评审和审核要要求。并建立立项目信息的的收集、存贮贮、更新及检检索系统，确确保有效利用用这些信息。    g为为了控制项目目的质量，应应在项目过程程中应按照项项目的进展状状况评价项目目达到质量目目标的程度。评评价过程又是是促进改进项项目质量的机机会。     1) 应应评定质量计计划的适宜性性及实施的工工作符合质量量计划的程度度。为了保证证工程质量，进进度、项目过过程、成本花花费应是协调调的。应确定定和评价对项项目目标可能能产生不利影影响的偏离及及风险。     2) 对工程质量量的评价应由由项目经理负负责，包括实实施者，并吸吸收其他利益益相关者参与与。    3) 项目的计计划和实施方方案中应包括括质量的评价价目的、评价价过程、评价价准则及每次次评价的要求求，并给以足足够的时间，以以进行度量和和评定。项目目实施过程中中应确保项目目这些工作按按计划、按照照标准进行和和结束，并将将评价结果纪纪录编辑成册册，按规定时时间保存。     4) 评价结果果应及时反馈馈在后期工作作上，确保相相应的人员及及时获得信息息，及时采取取措施，应明明确职责。在在项目结束时时应对项目的的运作进行全全面评价。应应考虑项目过过程中的所有有有关记录，考考虑业主或顾顾客及其他利利益相关者的的反馈意见，编编写相应的评评价报告，重重点突出能为为其他项目利利用的经验。 6. 工程质量控制中应注意的问题工程项目管理工工作中有如下下几个问题必必须引起注意意的：    (1) 工程项目目管理不是追追求最高的质质量和最完美美的工程，而而是追求符合合预定目标的的，符合合同同要求的工程程。工程质量量是按照工程程使用功能的的要求设计的的，它是经过过与工期、费费用优化后确确定的，符合合工程的整体体效益目标。如如果追求高质质量就会损害害其它两个目目标，而最终终会损害工程程整体效益。无无论谁提出变变动工程质量量时一定要先先顾及另两个个方面。     同时在在符合项目功功能、工期和和费用要求的的情况下，又又必须追求尽尽可能地提高高质量，不出出质量事故，保保证一次性成成功，通过质质量管理避免免或减少损失失和错误。    (2) 要减少重重复的质量管管理工作。具具体分部工程程(工作包的的任务)由承承包商、实施施负责人完成成的，这些企企业或部门中中应有专门从从事生产和技技术管理的人人员，他们应应有具体的质质量管理工作作。这些企业业有完备的质质量管理系统统，它是属于于企业内部的的领导、协调调、计划、培培训和组织的的任务，实施施负责入应负负责这些工作作，这属于合合同内的工作作，而项目管管理者不必再再具体地重复复这些工作(除了发现重重大问题)，但但他必须监督督各参加单位位在任他们负负责的范围内内用适当的措措施、工具和和方法来解决决质量保证问问题。当然也也包括对实施施中的质量管管理工作提供供帮助、解答答，并积极介介入，但如果果存在质量问问题仍由实施施者负责。实实践证明，在在许多大项目目，特别是多多层次承(分分)包的项目目中，质量管管理的重复工工作现象是普普遍存在的，这这将导致管理理人员的浪费费、费用的浪浪费、时间的的延长和信息息的泛滥。    (3) 不同种类类的项目，不不同的项目部部分，项目管管理进行质量量控制的深度度不一样，例例如：     对技术复复杂设施设备备要求较高的的，质量重于于一切。质量量控制对于项项目管理者来来说比成本控控制还重要，项项目管理中必必须设置专门门的质量保证证措施和组织织。    对一一些项目中的的特殊部分，如如超平地面、门门窗外墙装修修，则应有细细致严密地质质量控制。     对有有些项目，特特别是合作方方要介入质量量管理的，则则项目管理必必须提供协调调，如安排并并协助检查、整整理并提交报报告等。在这这里项目管理理常常要为质质量保证服务务。    对一一些新的开发发型研究项目目，没有或很很少有现存的的质量标准和和管理方法，则则项目管理者者必须寻找出出新的质量管管理方法，自自己必须直接接参与具体的的质量管理。    (4) 质量管理理是一项综合合性的管理工工作，除了工工程项目的各各个管理过程程以外还需要要一个良好的的社会质量环环境，最主要要的有：     1) 企业的基础础管理工作，如如标准化工作作、质量管理理教育、职员员的质量意识识、信息工作作等；     2) 整整个社会的价价值观念，企企业的品牌形形象.    (5) 注意合同同对质量管理理的决定作用用。一方面要要利用合同达达到对质量进进行有效的控控制，同时又又要在合同范范围内进行质质量管理，超超过合同范围围则会导致赔赔偿问题：     l) 合同中对对质量要求的的说明文件，如如图纸、规范范，工作量表表等应正确、清清楚、详细、没没有矛盾、应应给各方面一一个清晰的质质量目标。应应有定量化的的、可执行、可可检查的指标标，防止质量量问题争执。    2) 在合同中应规定承包商的质量责任，划分界限、赋予项目管理者以绝对的质量检查权，并定义检查方法、手段及检查结果的处理方式。    3) 在合同中定义材料采购、图纸设计、工艺使用的认可和批准制度，即采购前先送样品认可，图纸使用前先批准。    4) 在工程中，多层次的分包和将工程肢解得太细发包会严重损害工程的质量。    (6) 质量问题题大多是技术术性工作，例例如设计、实实施方案、采采购等工作，甚甚至许多书中中介绍的许多多质量的统计计方法、检测测方法、分析析方法实质上上在很大程度度上属于技术术和技术管理理问题。项目目的质量管理理的技术性很很强，但它又又不同于技术术性工作。防防止过于注重重质量技术方方面的问题，而而忽视管理方方面的问题。质质量控制应着着眼于质量控控制程序的建建立，质量、工工期、成本目目标的协调和和平衡，质量量保证体系的的建立，以及及工作监督、检检查、跟踪、诊诊断，以减少少技术工作的的错误和不完完备性，以保保证技术工作作的有效性。    (7) 质量控制制的目标不是是发现质量问问题，而是应应提前避免质质量问题的发发生。在各项项工作之前应应有明确的质质量的要求，在在工作中应有有质量的保证证体系。    (8) 注意过去去同类项目的的经验和反面面的教训，特特别是过去的的业主、设计计单位、施工工单位反映出出来的对技术术、质量有重重大影响的关关键性问题。 （二） 设计计质量的管理理制度 1 总则     设计是是从技术方面面来定义工程程的技术系统统，定义工程程的功能、工工艺等各个总总体和细节问问题。这些工工作包括功能能目标的设计计和各阶段的的技术设计。    一个工程的设计质量不仅直接决定了工程最终所能达到的质量水准，而且决定了工程实施的秩序程度和费用水平。在工程建设中，要求设计提供的信息越来越多。设计中的任何错误都会在计划、制造、施工、运行中扩展、放大，引起更大的失误。所以项目管理者应在设计工作上花大力气，舍得花时间、金钱和精力，进 行 及 早 控制和 严 格 的 协 调 。 涉及工程质量(技术、功能等)方面的设计的质量包括如下两个方面：     （11） 工程的的质量标准。例例如采用的技技术标准，设设计使用年限限，工程规模模，达到的生生产能力。它它是设计工作作的对象。工工程质量的标标准应符合项项目目标的要要求。     （22） 设计工工作质量。即即设计成果的的正确性、各各专业设计的的协调性、文文件的完备性性，及要求设设计文件清晰晰、易于理解解、直观明了了，符合规定定的详细程度度和设计成果果数量要求。这这一切都要求求严格的质量量控制。 2 工程质量量要求的确定定工程质量(功能能、技术)的的要求是为工工程使用的总总目标服务的的。通常按如如下过程确定定工程质量要要求：确定项项目范围时，应应明确项目产产品的特性、系系统设备的标标准与生产规规格，并形成成文件，产品品特性、标准准与规格尽可可能用可以测测量的指标表表示，以此作作为设计的依依据。应规定定如何测量产产品特性或如如何评定项目目产品特性对对顾客和其他他利益相关者者要求的符合合程度。产品品特性应能追追溯到顾客和和其他利益相相关者的要求求。 在范围围开发中也应应考虑和包括括的替换方案案及决定的支支持证据，包包括分析结果果。    项目管管理中应考虑虑两方面的质质量：项目过过程的质量和和项目产品的的质量。这两两方面中的任任何一个达不不到要求，都都可能对项目目产品、项目目产品的利益益相关者及项项目组织产生生重大影响。应应明确产品特特性，确定如如何对其测量量和评定并纳纳入项目计划划。 满足项项目目标，重重要的是项目目管理过程中中的质量和项项目产品的质质量满足要求求。 要求项项目组织的各各层次都对质质量做出承诺诺，对相应的的过程和产品品负责。项目目的过程和产产品质量的产产生和保持，要要求实施系统统管理，以确确保理解和满满足顾客的明明确和隐含的的需要，评价价其他利益相相关者的需要要且在项目管管理的实施中中考虑组织的的质量方针。    （1） 由分公司确确定的总功能能目标和工程程的总质量标标准。由市场场、销售部门门提出产品数数量和质量要要求，技术部部、物业公司司提出建筑工工程及配套设设备的质量标标准及使用年年限。    （2） 各部门提出出对建筑的空空间、位置、功功能、质量的的要求。使用用功能和建筑筑物协调，并并将它们一齐齐纳入目标系系统中，与边边界条件、时时间(工期和和运行期)等等一齐进行优优化，提出具具体工程要求求、技术说明明、安全说明明等，最终形形成工程的质质量要求文本本。它是用特特征值和边界界值表示的，是是本工程的总总体规范，并并以说明书(表)的形式式来制定质量量要求目标值值。这对以后后详细的技术术设计起控制制作用。起草草好设计任务务书是进行设设计质量控制制、工程质量量控制、投资资控制的根本本。    （3） 各部分详细细技术设计工工作。只有通通过技术设计计才使之具体体化、细化。在在建设工程中中每部分涉及及的各种专业业设计都有相相应的技术规规范，这些规规范作为通用用规范，是设设计的依据。按按照工程的特特点、环境的的特点还必须须进行工程的的特殊的技术术设计，作出出图纸和特殊殊的(专用)规范，以及及各方面详细细的技术说明明文件。（4） 对设计计质量标准重重要的影响因因素之一投资资的限额及其其分配。3 设计单位位的选择    设计单单位对设计的的质量负责。设设计单位的选选择对设计质质量有根本性性的影响， 设计工作属属于高智力型型的，技术与与艺术相结合合的工作，其其成果评价比比较困难。设设计方案以及及整个设计工工作的合理性性、经济性、新新颖性等常常常不能从设计计文件，如图图纸、规范、模模型的表面反反映出来。所所以设计质量量很难控制。这这就要对设计计单位的选择择予以特别的的重视。设计计单位必须是是：    （11） 值得信信赖的设计院院。      （2） 不仅本项目目设计在它的的业务范围内内，而且具有有与项目相符符合的资质等等级证书。     （33）有同类工工程经验，在在过去的项目目中与业主合合作良好，信信誉好。4 设计工作作控制     （l） 对阶段设计计成果应审批批签章，再进进行更深入的的设计，否则则无效。设计计分为几个阶阶段，逐渐由由总体到详细细，各个阶段段都必须经过过一定的权力力部门审批，作作为继续设计计的依据。    （2） 对一些大的的、技术复杂杂的工程，应应聘请专家咨咨询，对设计计进度和质量量、设计成果果进行审查。（3）对设计单单位不愿进行行设计多方案案经济性对比比分析的项目目。对此可作作如下考虑：     l) 采用设计计招标，在中中标前审查方方案，进行对对比多家方案案，从中择优优。    2) 采取奖励措措施。鼓励设设计单位进行行设计方案优优化，将由优优化所降低的的费用取一部部分作为奖励励。     3) 另外请科科研单位专家家对方案研讨讨，进行全面面技术经济分分析，最后选选择优化的方方案。     （4） 对设计工作作质量进行检检查。     这是一项项十分细致的的，同时又是是技术性很强强的工作。在在设计阶段发发现问题和错错误，纠正是是最方便、最最省事、最省省钱的，影响响也最小。     l) 设计工作作以及设计文文件的完备性性，应包括说说明工程形象象的各种文件件，如各种专专业图纸、规规范、模型，相相应的概预算算文件，设备备清单和工程程的各种技术术经济指标说说明以及设计计依据的说明明文件、边界界条件的说明明等。设计文文件应能够为为施工单位和和各层次的管管理人员所理理解。      2) 从宏观到微微观上分析设设计构思、设设计工作、设设计文件的正正确性、全面面性、安全性性，识别系统统错误和薄弱弱环节。分析析这样的设计计若付诸实施施，建成工程程后能否安全全、高效率、稳稳定、经济地地运行，以及及是否美观，能能否与环境协协调一致。设设计工作的评评价，包括工工程功能组合合的科学性，数数量和质量符符合项目的定定义。     3) 设设计应符合规规范的要求特特别是强制性性的规范，如如防火、安全全、环保、抗抗震的标准，以以及有些质量量标准、卫生生标准。     4) 设计工作的的检查常常不不仅要有业主主、项目、管管理者、设计计监理(咨询询)参与，而而且有可能让让施工单位、制制造厂家、将将来工