某某项目价格定位报告45887.docx

佛山城南某项目整 体 价 格 定 位 及 各 期 价 格 目 标一整体价价格定位位1佛山城城南某项项目概况况佛山城南某某项目位位于佛山山市城东东南湾梁梁路，邻邻近美丽丽的东平平河。小小区占地地15万万平方米米，总建建筑面积积约222万平方方米，容容积率11.65，绿绿化率达达53%，首层层全架空空，由1108座座多层和和小高层层住宅组组成，共共计14468户户。2定价日日期：220022年9月月3价格类类型：市市场买卖卖价格4定价过过程：1）收集市市场资料料：在对城南片片区的数数个楼盘盘实例进进行筛选选、整理理、分析析后，选选取丽日日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目名称丽日豪庭山水居湖景湾比较单位瑞日丽居、朗朗日丽居居旭日丽居、晓晓日丽居居3-17#现已推出的的多层单单位坐落位置大福南路与与魁奇路路交汇处(绿景二区区)绿景路与汾汾江南路路交汇处(文化广场场)湖景路（荷苞湖）所处地区城南魁奇路路以北城南魁奇路路以北城东南魁奇奇路以北北用途住宅住宅住宅产品类型多层、小高高层各一一半主力为中高高层多层交易方式市场买卖市场买卖市场买卖小区规模23万平方方米13万平方方米12.5万万平方米米均价3800元元/平方方米3900元元/平方方米3400元元/平方方米开发商佛山锦月房房地产开开发有限限公司佛山鸿基房房地产发发展有限限公司佛山石湾恒恒基实业业发展有有限公司司容积率1.92.52.12）交易情情况修正正虽然这几个个项目都都采取面面向市场场，直接接买卖，但但从销售售情况看看，山水水居的销销售速度度更快，销销售业绩绩也更为为理想，而而丽日豪豪庭及湖湖景湾的的销售速速度较为为平常，我我们将丽丽日豪庭庭的交易易修正系系数定为为1000/1001、山山水居的的交易修修正系数数定为1100/1000，湖景景湾的交交易修正正系数定定为1000/1100。3）区域因因素修正正比较因素某项目(东平河)丽日豪庭(绿景二区区)山水居(文化广场场)湖景湾（荷苞湖）距市中心距距离20232220.5周边自然环环境15131314.5周边社会环环境15181816周边生活配配套1012.51210交通条件10121210市政基础设设施10111110教育、社会会福利设设施1011.51110.5两年内发展展前景101111.510.5总计100112110.55102通过上表分分析，丽丽日豪庭庭、山水水居、湖湖景湾的的区域因因素修正正系数分分别为：1000/1112、1000/1110.5、1100/1022。4）产品规规划设计计情况修修正比较因素某项目丽日豪庭山水居湖景湾户型设计3028.52828园林规划30272928.5配套设施20201920外立面1099.59.5物业管理109.59.59.5总计10093.59595.5据此，丽日日豪庭、山山水居、湖湖景湾的的产品规规划修正正系数分分别为：1000/933.5、1000/995、1000/995.5。5）产品类类型修正正丽日豪庭与与本项目目结构形形式一致致，多层层与小高高层住宅宅各占约约一半，而而山水居居的结构构形式全全为中高高层，对对应售价价应略微微偏高，湖湖景湾主主要为多多层，故故考虑多多层与小小高层的的价格差差别（一一般相差差5%），我我们对其其价格修修正为：丽日豪豪庭1000/1100，山山水居1100/1033，湖景景湾1000/999。6）市场宣宣传推广广修正考察这三个个项目的的市场推推广情况况，我们们将各项项目的宣宣传推广广修正系系数定为为：丽日日豪庭1100/1000，山水水居1000/999.55，湖景景湾1000/1101。7）交易时时期修正正我们的考察察是以九九月份的的市场以以及当时时各项目目情况为为基础，考考察时丽丽日豪庭庭及山水水居都基基本上为为现楼，而而湖景湾湾与本项项目一样样都是远远期楼花花，考虑虑到现楼楼与楼花花的价差差因素（一一般现楼楼要比楼楼花价格格高5%左右，比比平均实实现价格格要高22.5%左右），我我们对其其价格修修正为：丽日豪豪庭1000/1102，山山水居1100/1022，湖景景湾1000/998。项目丽日豪庭山水居湖景湾修正系数100/1102100/1102100/9988）总结诸因素修正正后，列列表如下下：项目丽日豪庭山水居湖景湾交易价格3800元元/M223900元元/M223400元元/M22交易情况修修正100/1101100/1100100/1100区域因素修修正100/1112100/1110.5100/1102产品规划设设计修正正100/993.55100/995100/995.55产品类型修修正100/1100100/1103100/999市场宣传推推广修正正100/1100100/999.55100/1101交易时期修修正100/1102100/1102100/998修正后价格格3522元元/M223554元元/M223562元元/M22对上表四个个项目修修正后的的价格进进行综合合：简单算术平平均综合合某项目单价价 =（335222+35554+35662）÷÷3= 35446(元/MM2) 加权算术平平均综合合由于湖景湾湾与本项项目地理理位置、推推出时间间、产品品类型相相似性更更强，可可考虑给给予500%的权权数，丽丽日豪庭庭和山水水居各给给予300%和220%的的权数。则则：某项目单价价 = 35222×30%+35554×20%+35562×50% = 35548 (元/MM2) 可见，两两种计算算方法得得出的结结果基本本接近。5定价结结论根据以上分分析与综综合，我我司确定定某项目目的最终终实现均均价可定定为35550元元/M22左右。当当然，在在项目推推广销售售过程中中，我们们还应密密切关注注市场，根根据具体体的市场场变化情情况对此此价格进进行调整整，但这这种调整整必须是是在维护护开发商商利益、同同时又不不影响销销售业绩绩的基础础上所做做的小幅幅调整。注：以上定定价过程程是在假假定某项项目与其其它项目目在使用用率及物物业管理理费水平平基本相相当的基基础上所所做出的的评估。若若本项目目二三四四期使用用率仍然然偏低或或管理费费水平远远远超出出其它项项目，则则此定价价结论需需要重新新评估。二各期价价格目标标一期：住宅宅总面积积约3.2万平平方米（不不含3#、4#），权权重144.811%二期：住宅宅总面积积约8.4万平平方米（含含3#、44#）, 权重重38.89%三期：住宅宅总面积积约5万万平方米米, 权权重233.155%四期：住宅宅总面积积约5万万平方米米, 权权重233.155%1横向价价差（同一时段段推出各各栋楼宇宇，由于于自身品品质差异异造成的的价格差差别）推盘顺序1期2期3期4期园林景观（440）3839.53737外围视野（440）3939.53738噪音（100）9.59.51010朝向（100）101099合计96.598.59394横向价差（元/M22）+20+65-70-45权重14.811%38.899%23.155%23.155%加权求和约等于零2纵向差差别（不同时段段推出不不同楼宇宇，由于于销售目目的不同同、工程程进度造造成的客客户信心心不同、品品牌认知知程度不不同造成成的价格格差别）1期以追求求销售率率及创品品牌为根根本目的的，加上上同时缺缺乏硬件件支撑和和品牌号号召力，建建议以相相对较对对价格面面市；2期推出时时硬件设设施（园园林、建建筑、会会所等）基基本具备备，且11期已打打下良好好基础，建建议以追追求价值值最大化化为根本本目标；3期推出时时已有相相当的品品牌号召召力和支支持客户户群体，价价格可进进一步走走高；4期推出时时应尽快快扫尾，为为开展下下一个项项目腾出出人财物物，价格格可与33期持平平。推盘顺序1期2期3期4期推售时间2002年年10月月2003年年5月2004年年4月2004年年10月月纵向价差（元/M22）-130-10+50+50权重14.811%38.899%23.155%23.155%加权求和约等于零3综合差差别单位：元/MM2推盘顺序1期2期3期4期横向价差+20+65-70-45纵向价差-130-10+50+50综合差别-110+55-20+5整体实收均均价3550各期实收均均价3440360535303555深圳市某公公司二OO某年年某月某日