北京市写字楼市场调查分析8248.docx

摘 要通过我公公司对本本项目总总体规划划设计的的研究，以以及对88#楼方方案的研研究和分分析，我我们认为为本案销销售推广广的关键键在于对对本项目目所在地地域总体体的策划划和推广广。由于地理理位置的的优势，开开发商长长期本地地经营的的优势，以以及开发发商所具具有的独独到的文文化背景景的优势势，使本本项目具具有了很很好的潜潜质，拥拥有可以以设计的的空间，完完全能够够运作成成为一个个突出的的、概念念鲜明、立立意独特特的房地地产项目目。进而而通过项项目的运运营和管管理，可可以使本本项目成成为中关关村文化化休闲的的地标性性的建筑筑群落，为为日后长长久经营营打下良良好基础础。同时，根根据我们们分析，本本项目由由于历史史和当前前的原因因，在设设计、布布局、环环境和市市场竞争争等方面面存在问问题，这这些问题题会直接接影响到到项目推推广和销销售的效效果。我我公司从从实际出出发，以以客观的的角度对对存在的的问题进进行了分分析，并并提供了了相应的的解决方方案。根据分析析，我们们建议把把本地域域塑造成成为中关关村人的的精神家家园，为为中关村村地区提提供一个个休息、交交流和休休闲娱乐乐的文化化区域。在宣传推推广方面面，我们们主张以以面带点点，点面结结合的方方式进行行宣传。即即通过对对本地域域总体的的宣传，带带动本项项目（88#楼）的的宣传。我公司所所做的分分析研究究以事实实数据为为基础，在在此基础础上，凭凭借公司司所拥有有的资源源和经验验，凭借借对市场场的了解解和直觉觉，起草草了策划划报告。我我公司在在客户资资源、对对市场的的把握和和对营销销推广的的运作方方面有很很好的优优势。我们真诚诚希望能能够和贵贵公司携携手合作作。 第一部分分 市场场调查与与分析一、 北京市写写字楼整整体市场场调查与与分析综述：通通过对北北京写字字楼市场场总体供供需对比比分析，北北京写字字楼市场场的供需需均在逐逐年增加加，但从从长期的的发展看看，随着着加入WWTO进进程的逐逐步加快快，CBBD区域域、中关关村区域域与金融融街区域域内还是是存在发发展潜力力。目前前写字楼楼的租售售情况在在以稳中中有降的的趋势发发展。但但是我们们认为随随着中关关村地区区写字楼楼市场的的逐渐成成熟，周周遍商务务气氛的的渲染，中中关村地地区写字字楼还会会有很大大的发展展空间，是是北京市市写字楼楼最有前前景的区区域。（一）供供应市场场调查与与分析1、写字字楼供应应量分析析从京城写写字楼市市场供给给量来看看，自119944年国家家开始对对甲级写写字楼开开发量进进行控制制以来，写写字楼入入市量不不大。119999年共有有15栋栋写字楼楼入市，建建筑面积积总计约约68万万平方米米，比119988年减少少了433万平方方米； 20000年新新入市的的写字楼楼约为990万平平方米，较较19999年上上涨222万平方方米，220011年共有有11栋栋甲级写写字楼入入伙，为为市场新新增供应应1899.2万万平方米米，这几几乎是220000年新增增供应的的两倍。截截止到220011年底，北北京市甲甲级写字字楼存量量达到5527万万平方米米。那些些现在尽尽管还不不能入伙伙，但是是已经开开始预租租和预售售的写字字楼也是是当前写写字楼市市场供应应量的一一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。2、写字字楼供应应区位特特征写字楼供供应板块块特征明明显，东东西供应应差异不不大。从从分布上上看，东东部写字字楼主要要集中在在中央商商务区及及其附近近地区，西西部写字字楼主要要集中在在中关村村及金融融街地区区。从供供应量上上看，220011年北京京新增甲甲级写字字楼的分分布在北北京的东东部和西西部呈均均衡态势势，即东东部和西西部写字字楼的供供应量基基本相同同。东部部写字楼楼的新增增供应量量为911万平方方米，包包括瑞城城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。这说明北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象。 北京写字字楼的发发展具有有明显的的集聚性性，例如如东三环环国贸区区域、金金融街西长安安街区域域、中关关村区域域、王府府井东长安安街区域域等。这这些区域域写字楼楼的集聚聚所形成成的商业业氛围无无一例外外的与该该区域的的整体经经济发展展前景有有着直接接的关联联，同时时这些商商圈的形形成又直直接带动动了本区区域其它它类型房房地产的的发展。在在区域化化的发展展过程当当中，逐逐步产生生的对写写字楼的的市场需需求也是是呈区域域化集聚聚的，写写字楼供供应同区区域需求求的同步步发展也也随着区区域需求求的不平平衡而出出现了较较为明显显的区域域化分布布。（二）需需求市场场调查与与分析1、写字字楼需求求量分析析从总体上上看，220011年北京京写字楼楼的需求求比20000年年有明显显地下降降，这可可以从这这两年写写字楼的的吸纳量量上看出出来：220000年北京京甲级写写字楼的的吸纳量量约700万平方方米，而而20001年仅仅24万万平方米米。同时时，据戴戴德梁行行的数据据反应，写写字楼的的空置率率也出现现了大幅幅上扬-从从去年第第四季度度的7.2%涨涨到今年年11月月份的114.33%，上上涨了将将近两倍倍。当然然，造成成这种状状况的原原因是多多方面的的。首先先，20000年年蓬勃发发展的互互联网行行业今年年几乎陷陷入停顿顿，许多多网站或或是缩减减面积，或或者干脆脆倒闭；其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水；第三，“911”事件进一步加剧了这一状况，许多国外大公司开始观望或者大面积削减办公面积。写字楼市场总体需求量虽然有所增加，但是实际吸纳量随着经济的衰退而减少，空置率增加。2、市场场需求主主体复杂杂北京特殊殊的地理理位置决决定了这这里的物物业、尤尤其是写写字楼物物业目标标客户的的复杂性性和多样样化。由由于这里里是祖国国的首都都，无论论是从经经济的角角度，还还是从政政治的角角度来看看，北京京写字楼楼的辐射射范围都都极其广广泛，它它的辐射射范围相相对于全全国其它它城市来来说无疑疑要大出出许多，因因此这里里涉及的的需求客客户从外外国驻华华使馆、跨跨国公司司企业、各各类办事事处、本本地的公公司企业业、ITT信息产产业、中中介机构构等等极极其广阔阔。客户户群的需需求层次次较为复复杂，对对写字楼楼的功能能需求相相应的也也就存在在着较大大的差异异性，尤尤其是随随着WTTO的后后期进入入，“新经济济”的发展展表现出出强健的的势头，对对写字楼楼的使用用功能也也就提出出了更多多更高的的要求，适适应这一一趋势，对对写字楼楼的需求求定位及及产品定定位也就就愈加显显得重要要。从需求的的行业分分布上看看，证券券业与通通讯业需需求旺盛盛。证券券业应该该算是写写字楼市市场上最最大的需需求来源源，尽管管股票市市场在220011年表现现差强人人意，但但今年最最大的一一笔成交交就出现现在证券券行业，银河证证券在国国企大厦厦买了33万平方米米，其它它如广东东证券在在腾达大大厦租用用了70000平平方米，大大鹏证券券在鹏润润大厦租租用了550000平方米米。从IIT行业业看，尽尽管以门门户网站站为代表表的互联联网行业业进入了了严冬，但但IT行行业中的的其它部部门，如如通讯业业却对写写字楼表表现出了了强烈的的需求。如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；双威视讯在京汇大厦租了3600平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈。（三）租租售状况况调查与与分析1、写字字楼的销销售情况况分析从售价上上看，今今年的售售价与去去年相比比有了一一定程度度的提高高。截止止20001年12月月,北京甲甲级写字字楼平均均售价1161000元/平方方米，与与20000年相相比上涨涨5%。售价的的上涨很很大程度度上取决决于去年年尚未完完工的写写字楼今今年由于于接近现现房而调调整了价价格，如如接近完完工的楼楼盘数码码科技大大厦和靠靠近未来来奥运村村的楼盘盘远大中中心，这这些楼盘盘对20001年年售价的的上涨起起了主要要作用。另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在911之间，与国外房地产市场5左右的回报率相比是非常可观的。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升。2、写字字楼的租租赁情况况分析 北京写字字楼市场场自19999年年年底开开始反弹弹以来，楼楼宇租价价上涨，交交易活跃跃。行情情上升之之猛之快快，不亚亚于北京京的股票票市场，甚甚至个别别楼宇已已经“封存”。尤其其是以中中关村和和东部CCBD为为核心的的商务区区域，在在全球IIT业为为主导的的高科技技产业的的蓬勃发发展和中中国即将将加入WWTO利利好因素素的带动动下，这这两个区区域受益益于得天天独厚的的科技人人文环境境和传统统外商贸贸区的基基础条件件，以及及政府所所给予的的政策支支持，不不但其发发展势头头和前景景已世人人皆知，而而且已成成为整个个写字楼楼强劲复复苏的领领头羊。虽然北京京写字楼楼市场的的整体租租金涨势势明显，但但这并不不表明整整个写字字楼市场场的供需需已经达达到平衡衡。目前前的写字字楼市场场仍然处处于进一一步的调调整期，市市场的空空置率依依旧较高高，达到到20%300%，要要想达到到10%以下的的理想空空置率仍仍需等待待时日，依依赖于市市场需求求量的继继续加大大。目前前租金涨涨势明显显的区域域主要集集中在中中关村区区域、朝朝阳区CCBD区区域、长长安街沿沿线及金金融街等等区域。而而且从长长期的发发展来看看，中关关村、CCBD物物业的升升值潜力力是最毋毋庸置疑疑的，因因为这两两个区域域经济潜潜能所蕴蕴涵的写写字楼物物业需求求量和规规模都是是相对刚刚性的。写字楼租租赁市场场虽然有有明显的的涨势，但但是情况况并不容容乐观，目目前全市市写字楼楼日租金金水平超超过6元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有333家，日日租金水水平在55-6元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有344家，日日租金水水平在44-5元元/天··平方米米的甲级级写字楼楼有800家，日日租金水水平在33-4元元/天··平方米米的写字字楼有1174家家。根据据我们的的监测，今今年的租租金走势势如下图图，可以以看出今今年三季季度的平平均租金金水平有有了明显显的下降降，达到到23.5$元元/月··平方米米，通过过租赁价价格走势势可以看看出明年年年初的的价格水水平不容容乐观。图1北京京市甲级级写字楼楼20001年租租金价格格走势二、 中关村地地区写字字楼市场场调查与与分析根据我们们公司对对中关村村写字楼楼整体市市场的跟跟踪、调调查与分分析，我我们提供供如下结结论：n 20022年中关关村地区区写字楼楼将继续续保持高高的供应应量，总总供应量量在三十十万平方方米左右右n 有近一半半的物业业只租不不售，表表明中关关村写字字楼市场场的前景景看好，发发展商惜惜售心理理很强，采采取出租租的策略略可谋求求更高的的投资回回报n 写字楼租租赁市场场价位集集中在55.0-6.99元之间间，这一一区间写写字楼供供应量达达62.6万平平方米n 中关村地地区已经经供应的的写字楼楼入住率率较高，目目前仍处处于供小小于求的的状态n 写字楼的的主要客客户为国国营、集集体和私私营电子子科技企企业及与与之相配配套的服服务性行行业，规规模以中中小型企企业居多多，国际际性大企企业少n 中关村地地区写字字楼售价价大部分分在13300001449999元/平平方米之之间，占占可售面面积的447%具体分析析如下。（一） 供应市场场调查与与分析为了准确确地为本本项目定定位寻找找依据，我我们对于于中关村村地区写写字楼市市场进行行了调查查和研究究，调查查项目和和范围见见表1。表1 中中关村地地区部分分写字楼楼项目名名称及所所处区域域统计区域项 目 名 称称区域项 目 名 称称区域项 目 名 称称清华东路路北四环海淀新技技术大厦厦北四环北三环海龙大厦厦北三环西外大街街方圆大厦厦大地写字字楼航天长城城大厦理工科技技大厦北京硅谷谷电脑城城泛亚大厦厦数码大厦厦学研大厦厦知春大厦厦腾达大厦厦清华同方方科技广广场理想大厦厦中电信息息大厦海泰大厦厦太平洋国国际大厦厦北大太平平洋大厦厦希格玛中中心光大国信信大厦中成大厦厦中关村大大厦帝恒写字字楼世纪豪景景融科资讯讯银网中心心双桥大厦厦蓝星大厦厦 项目调查查统计数数据见表表2。表2中关关村地区区部分写写字楼项项目数据据统计区 域序 号项 目目 名名 称称总建面积积M2层 数售 价元/ MM2租 金元/天/ M2入 住 率清华东路路北四环环1北京硅谷谷电脑城城4.2万万16层不售4.595%2学研大厦厦2.3万万A座100层不售699.55%B座122层3海泰大厦厦9.9万万23层750004.1100%4海淀新技技术大厦厦5.7万万15层不售4.785%5北大太平平洋大厦厦4.2万万24层不售5.599%6清华同方方11万26层1318806.360%7大地写字字楼4.5万万18层不售5.010%合 计计41.88万北三环北四环环1海龙大厦厦7.3万万18层147000590%2泛亚大厦厦2.7万万20层1535555.795%3希格玛中中心9.1万万7层不售8100%4中关村大大厦3.8万万23层200000690%5太平洋国国际大厦厦6万20层160000未定90%6航天长城城大厦4万15层不售6.8100%7知春大厦厦3万15层1245505100%8中成大厦厦1.9万万16层不售4.299.99%9光大国信信大厦1.4万万6层不售6.595%10理想大厦厦2.6万万20层不售5.03399%11帝恒写字字楼4.4万万17层138000未定30%12融科资讯讯4.9万万12层249000630%13世纪豪景景2.5万万18层130000未定60%14银网中心心5.3万万17层143000未定10%15蓝星大厦厦2.3万万11层160000未定10%16双桥大厦厦5.6万万20层未定未定0合 计计66.88万北三环西外大大街1中电信息息大厦4.3万万20层1300006100%2理工科技技大厦6万23层不售598%3方圆大厦厦2.8万万29层不售5.595%4数码大厦厦6.8万万32层206667只售80%5腾达大厦厦8.8万万38层不售525%合 计计28.77万总 计137.3万1、区域域总体特特征分析析（1）商商业特征征分析京城西北北部属于于高科技技产业集集中的区区域之一一，众多多高技术术公司云云集于此此，公司司的规模模多样：从几个个人的私私人小公公司到几几百人的的跨国企企业应有有尽有，因因而各种种档次的的物业均均有很大大需求。（2）人人文特征征分析西北部是是各大高高校集中中地，因因而诞生生了许多多以高校校为依托托的高新新科技企企业，人人口平均均年龄也也较年轻轻。此地地区总体体风格为为前卫和和休闲，不不片面追追求高档档豪华，因因而虽然然写字楼楼入住爆爆满，但但平均租租金水平平与国贸贸地区仍仍相差一一个档次次。2、从供供应时间间来看根据我们们对中关关村的房房地产供供应量的的统计，在在19998年中中关村地地区写字字楼市场场供应量量曾一度度扩大（达达到255万），后后萎缩。在在20001年又又保持了了较高的的供应量量（达到到31万万），并并且随着着政府加加速建设设中关村村西区，西西区第一一个项目目蓝星大大厦已经经入市，未未来几年年中关村村西区将将陆续有有新项目目入市。220022年将有有31.1万平平方米供供应市场场。见图图2。图2 中中关村地地区写字字楼项目目供应量量与时间间关系示示意图3、从供供应价位位来看由表2可可以看出出，中关关村地区区写字楼楼租赁市市场价位位明显集集中在55.0-6.99元之间间。在已已经标明明租价的的93.4万平平方米写写字楼中中，5.0-66.9元元/天··平方米米区间写写字楼供供应量面面积达662.66万平方方米，占占总量的的67%。其他他几个价价格区间间供应量量相对较较少，77.0元元/天··平方米米以上高高价位的的只占110%。图3 中中关村写写字楼租租金分布布比例在售价方方面，在在已售和和在售的的74.2万平平方米写写字楼中中，售价价在1330000-1449999元/平平方米的的写字楼楼约355万平方方米，占占总体的的47%，是中中关村写写字楼的的绝对主主力售价价。1330000以下和和150000-160000元元/平方方米之间间的写字字楼大致致相等，1160000到2200000元/平方米米这一售售价为一一缺口，目目前尚没没有写字字楼涉足足，2000000元/平平方米以以上的写写字楼又又占了221%。从从这个情情况也可可以看出出，中关关村地区区的写字字楼有两两极分化化现象。表3中关关村写字字楼售价价和总建建筑面积积表售 价（元/平平方米）总建筑面面积（万平方方米）130000以下下12.99130000-114999934.88150000-116000011160001-11999990200000以上上15.55合计74.22图4 中中关村写写字楼售售价分布布比例（二）需需求市场场调查与与分析为了给本本项目的的客户群群定位提提供依据据，我们们对一些些竞争性性写字楼楼做了具具体细致致的客户户情况调调查，具具体见表表4。表4中关关村写字字楼主要要客户群群名 称主 要 客 户户 群群主 要 客 户户 群 类 型型数码大厦厦LG公司司、Mootorrolaa公司通讯、电电子科技技太平洋国国际大厦厦网通公司司、中科科集团网络、电电子科技技金色谷大大厦农业银行行金融北京硅谷谷电脑城城奥美电子子电子、科科技、网网络学研大厦厦康孚环境境电子科技技、人环环海淀新技技术大厦厦北京埃斯斯港科技技有限责责任公司司电子科技技北大太平平洋大厦厦北大青鸟鸟集团、北北大纵横横集团、硅硅谷动力力电子科技技海龙大厦厦上海浦发发银行、韩韩国商会会、彩虹虹科技、联联想集团团金融、电电子科技技泛亚大厦厦中国民生生银行、中中国人保保信托投投资公司司、北京京创格科科技集团团、郁金金香电脑脑、大众众电脑、北北京创格格科技集集团金融、电电脑、电电子科技技希格玛微软电子科技技中关村大大厦网通、松松下网络、电电子科技技融科资讯讯联想电子科技技由上表可可以看出出，目前前，中关关村附近近写字楼楼的主要要客户为为电子科科技企业业和与之之相配套套的服务务性产业业。客户户规模以以中小型型企业居居多，国国际性的的大型企企业较少少。由于于电子信信息产业业的自身身特点，既既有处于于创业阶阶段的小小公司，也也有发展展到一定定规模的的大型企企业，因因此客户户对写字字楼价格格和面积积的需求求呈现出出多元化化。（三）租租售状况况调查与与分析1、 租售对比比状况调调查与分分析从我们的的调查统统计数据据可以看看出，中中关村已已经投入入使用的的写字楼楼基本上上保持了了90%以上的的租售率率。在建建的项目目的租售售率各不不相同。其中只租租不售的的物业占占到477%，这这部分写写字楼项项目入市市时间早早，目前前剩余可可租面积积不多。这个情况表明发展商对中关村地区写字楼市场的前景基本看好，惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报。其他开盘的写字楼采取出售或租售兼营的方式，求短线效益，希望资金快速回笼。写字楼租售的比例见图5。图5 中中关村写写字楼租租售比例例分布2、 物业管理理费调查查与分析析通过我们们对中关关村各个个写字楼楼物业管管理费的的调查，结结果显示示大部分分写字楼楼的物业业管理费费包含在在租金报报价中，且且物管费费随租金金的提高高呈明显显上升趋趋势。详详细结果果见表55。表5中关关村写字字楼租金金和物业业管理费费调查表表租金价格区间序号项目名称总建面积积平方米出租报价价元/天/M2物管费元/天/ M22楼层差价价元/天/ M22 朝 向差 价元/天/ M22出租价格格+物管费费元/天/M25元以下1北京硅谷谷电脑城城4.2万万4.5含在租金金中无无4.52中成大 厦1.9万万4.2含在租金金中无无4.23海淀新技术大大厦5.7万万4.7含在租金金中无15.74理想大厦2.6万万4.50.533无无4.5335海泰大厦9.9万万4.50.277含在租金中无无4.55-5.9元元1知春大厦3万50.433含在租金中无无52北大太平洋大大厦4.2万万5.5含在租金金中总差价00.6665.53泛亚大厦2.7万万5.70.833含在租金中无无5.74帝恒写字楼4.4万万未定0.8无无未定5方圆大厦2.8万万5.50.711无无6.2116腾达大厦8.8万万51元含在在租金中0.1440.55557理工科技大厦6万51无无68海龙大厦7.3万万50.788无无5.7889世纪豪景2.5万万未定0.8无无未定6-6.9元元1学研大厦2.3万万6含在租金金中无无62中电信息大厦4.3万万6含在租金金中无无63光大国信大厦1.4万万6.5含在租金金中无无6.54航天长城大厦4万6.81元含在在租金中无无6.85中关村大大厦3.8万万60.833含在租金中无无66融科资讯4.9万万60.8含含在租金金中无无67元以上上1希格玛中中心9.1万万80.833含在租租金中无无83、 楼层和朝朝向差价价调查与与分析调查结果果显示出出大部分分写字楼楼没有楼楼层和朝朝向的差差价，其其中仅33个写字字楼有所所考虑，而而北大太太平洋大大厦总差差价在00.677元/天天/平米米，差价价占租金金总额的的11.1%；海淀新新技术大大厦没有有楼层差差价，由由于平面面的特殊殊性，同同层内环环和外环环相差11元/天天/平米米，占租租金的115.99%；腾腾达大厦厦朝向差差价可达达0.555元/天/平平米，楼楼层租金金随高度度增加而而增加，相相临楼层层差价00.077元/天天/平米米，最大大价差达达1.55元/天天/平米米，占租租金233.8%。4、车位位状况调调查对于写字字楼来说说，停车车位是一一个项目目档次与与环境重重要的衡衡量标准准，在中中关村这这个寸土土寸金的的地段，选选择地下下车位是是一个比比较合理理的方式式。从表表6可以以看出，各各个写字字楼主要要以地下下车位为为主，占占全部停停车位的的81%。表6中关关村写字字楼车位位数量调调查入住时间间名 称总建筑面面积（平平方米）车位总计计（个）地上地下车位数/千平米米（个）数量(个个)比例数量个比例19966航天长城城大厦4万50无无50100%1.3泛亚大厦厦270000805062.55%3037.55%3平均2.15519977光大国信信大厦1427726060100%无无4.2知春大厦厦30000025010040%15060%8.3平均6.25519988中成大厦厦1.9万万无无无无无0希格玛中中心9100003030100%无无0.333理工科技技大厦6万1803017%15083%3学研大厦厦2.255万116无无116100%5.2海淀新技技术大厦厦57144030010033%20067%5.3平均2.766619999中电信息息大厦4300001635534%10866%3.8海龙大厦厦7.3万万360无无360100%4.9北京硅谷谷电脑城城42000030020067%10033%7.1方圆大厦厦275445270无无270100%9.8平均6.420000海泰大厦厦9871162303013%20087%2.3北大太平平洋大厦厦416000150无无150100%3.6中关村大大厦3800001702012%15088%4.5理想大厦厦2.6万万3103010%28090%11.99平均5.577520011腾达大厦厦883223.66600未定未定600100%6.8太平洋国国际大厦厦6万600无无600100%10数码大厦厦6.8万万1200035029%85071%17.66平均11.447从下图可可以看出出，随着着中关村村经济的的发展，地地下车位位的比例例越来越越大。另另外从表表6也可可以看出出，为了了适应这这种高速速增长的的业务量量，每千千米的平平均车位位基本呈呈逐年上上涨的趋趋势，220011年写字字楼基本本能保证证每百平平米一个个车位。图6 中中关村写写字楼地地下车位位比例图图三、本项项目竞争争性市场场调查与与分析在我们此此次的调调查中，我我们还对对项目地地区周边边的综合合商业及及电子商商铺进行行了调查查，以了了解和本本项目类类似的或或具有竞竞争性的的物业情情况。经过对调调查结果果的分析析，我们们得出如如下结论论：n 本地域附附近缺少少大型综综合商业业n 以电子市市场为依依托的底底商物业业出租率率较高n 电子市场场以摊位位为主，展展示间为为辅；标标准摊位位价格从从20000元/月到440000元/月月价格不不等n 在低层的的展示间间比较受受欢迎，楼楼层较高高的展示示间出租租率一般般。同时，我我们也对对本地域域的商业业情况进进行了初初步的调调查。我我们的调调查结果果显示：n 本地域商商业氛围围浓厚n 客流人员员以高校校学生为为主n 经营图书书、数码码电子产产品的商商店客流流最多，经经营服装装的商店店客流少少n 计算机类类图书、外外语类图图书销量量好以下是具具体的分分析。（一）供供应市场场调查与与分析依照发展展商的要要求及我我们对本本项目的的定位，我我们对双双安商场场、当代代商城和和城乡仓仓储超市市进行了了初步的的调查。调调查数据据见附表表1。这这三个商商场分别别开业于于19994年、119955年和119977年，其其分布见见图，装装修档次次和商业业构成见见下表。表7 商商场商业业构成 名称项目内容容海 淀 城 乡乡 贸 易 中 心心当 代 商 城双 安 商 场场各层商品品类型1层食品品2层食品品3层日用用洗涤百百货4层服装装、鞋帽帽、家电电B1层食食品、超超市1层珠宝宝、化妆妆品2层运动动系列3层男装装4层女装装5层日用用百货6层食品品1层珠宝宝、化妆妆品超市市2层男装装3层女装装4层时尚尚男女装装、鞋5层体育育用品日日用百货货内 部 装 修修中档装修修高档装修修高档装修修我们还对对中发电电子市场场、海龙龙大厦、中中海电子子市场、太太平洋电电脑市场场和硅谷谷电脑城城进行了了调查，具具体调查查结果见见附表22。从调查结结果可以以知道，除除了中海海电子市市场（该该市场为为1层临临时建筑筑，面积积约30000平平方米），其其他的规规模均在在1.33万平方方米以上上。商场均将将楼面分分成摊位位和展示示间两种种方式进进行出租租。摊位位的出租租价格从从20000元/月到440000元/月月不等，付付款多位位半年付付和年付付。展示间以以平方米米的价格格进行租租赁，价价格在55元/天天·平方米米。在我们的的调查中中发现，租租赁摊位位的多为为小型公公司或个个人，从从事电子子元器件件、计算算机配件件、外设设、耗材材等销售售，各个个商场的的摊位出出租率基基本上保保持1000%。对展示间间的调查查中，太太平洋市市场一层层展示间间出租率率90%以上，主主要从事事计算机机、显示示器、数数码电子子产品等等销售，客客户有国国内知名名的大型型电子企企业，也也包括SSONYY、三星星等国外外知名企企业。硅硅谷电脑脑城和中中发电子子市场的的展示间间位于44-5层层，客户户多为小小型贸易易企业、计计算机公公司、网网络公司司、维修修商等，租租赁情况况一般，硅硅谷电脑脑城5层层展示间间的空置置率接近近30%。（二）需需求市场场调查与与分析在对本区区域的客客流调查查中我们们发现，本本区域客客流构成成主要为为附近各各大院校校的学生生，其余余为带孩孩子的家家长和长长城电脑脑学校的的学员，770%的的人群在在25岁岁以下。对本地的的商业的的调查显显示，客客流主要要集中于于图书、电电子、数数码产品品等商店店。客流流人数分分值见下下表。其其中海淀淀图书城城的进入入客流人人数在1120人人次/55分钟（调调查时间间20002年11月199日下午午2点）表8 商商店客流流分值表表（5分分人多，11分人少少）商店客流分值值工业出版版社书店店5海淀图书书城4新华书店店3外文书店店3籍海楼书书店2随身听、MMP35音像店4体育用品品商店2服装店1在对书店店的调查查中，购购买计算算机类图图书的人人最多，其其次是外外语类图图书和文文学类图图书。对大地花花园酒店店和鑫鼎鼎宾馆的的调查结结果如下下表所示示。表9 宾宾馆调查查表名 称标准间面面积（M2）出租价格格（元/年年）入住率客户鑫鼎宾馆馆286万105.8万万大地花园园酒店287.2万万70%电脑公司司这个调查查说明本本地域对对中关村村的客户户还是有有相当大大的吸引引力。调查还显显示，有有一部分分客户租租用了位位于本地地域的仓仓储面积积。第二部分分 项目目分析本次策划划的项目目为中关关村文化化发展股股份有限限公司开开发的中中关村文文化广场场中的文文化交流流中心大大厦（88#楼）。该大厦位位于规划划区域的的东北角角，占地地面积约约1公顷顷，总建建筑面积积约8万万平方米米，规划划为塔楼楼，地下下3层，地地上188-200层，标标准层面面积40000-50000平方方米。目前建筑筑设计尚尚未完成成，结构构及内外外装修标标准未定定。一、 SWOTT分析（一）项项目优势势分析通过对本本项目的的分析，我我们认为为本项目目具有以以下优势势：1、价格格有优势势；2、发展展商具有有的文化化特质给给项目以以独特定定位；3、周边边商业氛氛围浓；4、有一一个教堂堂，可以以体现独独到的文文化氛围围，有塑塑造概念念的空间间。（二）项项目劣势势分析 通过对对本项目目的分析析，我们们认为本本项目存存在以下下的不足足：1、工期期比西区区的稍晚晚；2、区域域商业人人流杂乱乱，档次次不高；3、项目目规划形形状随好好，但包包围在周周围的楼楼中间，从从四环路路上看不不出来，较较难体现现自身特特色；4、由于于限高，难难从高度度上体现现与众不不同；5、名称称较长，缺缺乏想象象力和冲冲击力，不不能朗朗朗上口；6、不是是人流进进入中关关村的主主干道，