上海市房地产项目市场分析报告20864.docx

上海黄浦浦区1337#地地块招投投标报告告目 录万源集团团篇3公司简介介3经营理念念3项目产品品理念4项目产品品介绍4项目市场场篇10上海市整整体市场场10国民经济济总环境境10金融投资资环境11行业经济济环境11城市建设设15上海市房房地产市市场综述述16上海市商商品住宅宅供需情情况统计计16黄浦区区区域市场场综述21区域概况况21黄浦区区区域特征征24黄浦区房房地产市市场综述述25黄浦区期期房市场场供求分分析25黄浦区房房地产市市场总体体特征27项目区域域市场28项目区域域面积配配比28区域竞争争个案分分析29区域市场场潜在供供应的竞竞争30项目概况况31项目立地地条件31周边区域域生活机机能31SWOTT分析32项目构想想篇36客源客层层分析36客源客层层定位概概念与目目标36客层定位位主导对对象36目标市场场产品需需求分析析38产品总体体规划建建议39规划指标标39规划思想想39总体布局局40交通设计计43产品力加加强建议议44社区智能能化配置置44物业信息息化管理理45社区环保保设施46会所设施施配备建建议（供供选用）46物业管理理服务建建议47项目开发发篇50项目开发发打算50项目三通通一平土土地价位位50实施计划划及时间间节点50资金筹措措方案50万源集团团篇公司简介介上海万源源投资（集集团）有有限公司司是专业业投资房房地产的的大型民民营企业业集团。公司法定定代表人人：王继继加注册资金金：人民民币1.16亿亿元主要经营营范围：实业投投资及资资产管理理，房地地产开发发经营，销销售建筑筑材料。经营理念念万源集团团把顾客客的需求求作为企企业生存存发展之之源，坚持公平平竞争原原则，谋谋求企业业及社会会的共同同发展，提倡以人人为本，积积极向上上的企业业文化，凭借成熟熟的专业业队伍和和成功的的开发经经验，高效地开开发适销销、环保保的高质质量产品品，为提升城城市居民民的生活活品位竭竭尽所能能！项目产品品理念坚持超越越现有标标准，未未臻理想想决不面面世。这是万源源的精神神，也是是他与众众不同的的地方。万源集团团不惜代代价聘请请世界知知名设计计团队，引入新住住宅工学学理念，配备家庭庭舒适系系统，实实施高规规格酒店店式物业业服务，甚至聘请请知名文文化顾问问种种前所所未有、别别出心裁裁、体贴贴客户的的做法，除了铸就就万源集集团的新新时代坐坐标，也将震动动世界，必必将得到到品位认认识的心心灵共鸣鸣。项目产品品介绍u 万源杰座座（附图图）主要经济济指标投资商：上海万万源（集集团）投投资有限限公司发展商；上海源源鸿置业业有限公公司占地面积积：2666266 M22建筑面积积：5885911 M22建筑形态态：7幢幢1618层层的住宅宅，一幢幢18层层公寓式式酒店和和约60000 M2的4层层商场写写字楼、沿沿街店铺铺。绿化覆盖盖率：447.77%容积率：2.22会所面积积：25500 M2住宅户数数：3004 公寓式酒酒店户：1666 简介万源杰座座位于内内环线以以内的浦浦东锦绣绣路、锦锦和路口口，正对对3.99万平米米杨东小小区中央央绿地，隶隶属花木木行政文文化中心心区的杨杨东小区区。北邻邻世纪公公园，附附近地铁铁二号线线龙阳路路站、在在建的明明珠二期期蓝村路路站以及及未来锦锦绣路轨轨道交通通站点形形成便捷捷的立体体交通；毗邻龙龙阳路、锦锦绣路、浦浦建路、杨杨高路等等主干道道，周边边二十多多条公交交路线辐辐射上海海主要中中心城区区。万源杰座座力邀“世界建建筑家5581人人”之一，大大师黄永永洪倾力力打造。独独创4.5米起起伏坡景景，绿意意拾级而而上，生生活不再再一成不不变。蜿蜿蜒流畅畅、光影影变幻的的外观，流流水般的的阳台曲曲线，延延绵起伏伏的天际际线，圆圆形主卧卧、大广广角观景景窗、33米挑高高的恣意意空间，加加上世界界著名景景观公司司“贝尔高高林”锦上添添花，以以及纽约约OFAA设计事事业的公公共空间间设计，让让万源杰杰作具备备浦东顶顶级住宅宅的气势势格局。全装修规规划的万万源杰座座，首创创“家庭舒舒适系统统”：配备备沪上少少有、美美国顶尖尖的TEEMPSSTARR中央空空调，结结合欧洲洲享誉百百年盛名名的德国国威能燃燃气热水水器，冬冬天以热热水炉提提供的热热水进入入空调热热水盘管管进行制制热，新新风输送送、湿度度调节、恒恒温节能能，舒适适又健康康；管道道纯净水水即开即即饮。诚邀余秋秋雨先生生作为小小区文化化顾问；莲花物物业作为为企划销销售；国国际知名名物业公公司世邦邦魏理仕仕的酒店店式顾问问管理；25000平米米豪华会会所，全全方位，智智能化。对细节节的完美美坚持正正是万源源杰座独独树一格格、别具具用心的的地方。u 万源晶典典（附图图）主要经济济指标投资商：上海万万源投资资（集团团）有限限公司设计单位位：中国国建筑设设计研究究院占地面积积：54421MM2总建面积积：2888933M2总户数：5100户商业用房房面积：29554M22简介万源晶典典，万源源建筑文文明NOO.2，酒酒店式服服务公寓寓，约33055 M2的MIINI豪豪宅，一一座333层高的的滨江地地标建筑筑，矗立立于浦东东陆家嘴嘴金融商商务区浦浦东大道道和东方方路交汇汇处。浦东陆家家嘴CBBD，世世界目光光的聚焦焦之地，高高档写字字楼入租租率855%以上上，122家四星星级以上上的豪华华酒店入入住率更更是让同同行艳慕慕不已。万万源晶典典，占尽尽天时地地利，雄雄居陆家家嘴核心心金融区区和东方方路高尚尚酒店区区的黄金金临界线线上，餐餐厅、时时尚会所所、便利利店等高高档生活活设施一一应俱全全，同时时卓然地地利汇集集立体交交通网络络，300条公交交线路，延延安路隧隧道、大大连路隧隧道两线线连牵浦浦江两岸岸，西临临明珠22号线东东方路站站。万源晶典典裙楼共共计2层层规划330000M2左右高高档商铺铺。臻美美极致的的空间格格局，东东方路酒酒店区的的高尚客客源，多多维交通通带来的的源源客客流，浦浦江百年年规划的的前景蓝蓝图等，多多重优势势地利营营造无出出其右的的商业财财富空间间。项目市场场篇上海市整整体市场场国民经济济总环境境20022年是我我国加入入世贸组组织的第第一年。220022年一季季度，上上海完成成国内生生产总值值达11159.53亿亿元，比比去年同同期增长长9.66%，增增幅高于于全国水水平2个个百分点点。虽然然一季度度经济增增长比去去年回落落0.22个百分分点，但但从各项项主要经经济指标标表现看看，总体体经济仍仍处于平平稳、健健康的运运行状态态。在一季度度上海市市国内生生产总值值中，第第一产业业实现增增加值为为11.35亿亿元，比比去年同同期增长长2%，第第二产业业实现增增加值为为5344.088亿元，增增长9.5%，增增幅比去去年同期期下降44.3个个百分点点；第三三产业实实现增加加值6114.11亿元，增增长9.8%，增增幅比去去年同期期提高33.3个个百分点点，呈现现加快增增长的势势头，对对GDPP增长的的贡献率率达到553%，比比去年同同期上升升17个个百分点点。20011年本市市居民人人均可支支配收入入为1.29万万元，比比上一年年增长99.9%，剔除除部分居居民家庭庭出售住住房所得得收入，比比上一年年增长55.2%。上海海城市居居民家庭庭户均购购建房屋屋支出为为48555元，比比上年增增长2%。上海房地地产业和和市场的的持续发发展有力力地推动动第三产产业的增增长。一一季度，商商品房登登记预售售面积5516.57万万平方米米，比去去年同期期增长446.77%；存存量房交交易面积积3333.811万平方方米，增增长199.2%。一季季度房地地产业实实现增加加值达到到70.8亿元元，增长长14.9%，拉拉动第三三产业增增长1.5个百百分点，对对第三产产业增长长的贡献献率达到到11.5%。金融投资资环境20022年一季季度，上上海完成成固定资资产投资资额2889.77亿元，比比去年同同期增长长21.2%，增增幅比去去年同期期提高113.77个百分分点。一一季度，房房地产开开发、基基本建设设和更新新改造投投资分别别完成1107.88亿亿元、1104.11亿亿元和442.114亿元元，比去去年同期期分别增增长233%、222.33%和223.22%。一一季度重重大工程程项目完完成投资资79.42亿亿元，完完成全年年计划投投资的115.88%。占全社会会投资660%以以上的非非国有投投资增速速迅猛。220022年一季季度，非非国有经经济完成成投资1182.62亿亿元，比比去年同同期增长长27%，增幅幅比去年年同期提提高6.3个百百分点，拉拉动全社社会固定定资产投投资增长长16.2个百百分点。20022年，上上海城市市建设计计划投资资额5442亿元元，其中中城市基基础设施施计划投投资额为为2199.233亿元，占占总投资资额的441.88%。金融保险险业增幅幅的回升升、邮电电通讯业业和社会会服务业业高速增增长促进进第三产产业的增增长。一一系列有有利于证证券市场场发展的的政策措措施的出出台，增增强了投投资者的的信心，成成交额有有所放大大。一季季度，有有价证券券成交额额达到了了110056.49亿亿元。行业经济济环境Ø 宏观发展展环境20022年上半半年，上上海房地地产市场场不仅延延续了220011年不断断走好的的局面，而而且出现现了加速速发展的的趋势，内内部订购购、排队队购房已已成市场场普遍现现象，商商品住宅宅价涨量量升，办办公楼租租金不断断上扬。从宏观上上看，220022年上海海房地产产市场暖暖风频吹吹，一是是浦江两两岸综合合开发进进入实质质性的启启动；二二是央行行第8次调低低银行存存贷款利利率，房房地产抵抵押贷款款和公积积金贷款款利率也也出现大大幅下调调；三是是上海市市第八次次党代会会提出220077年人均均GDPP75000美元元，上海海将进入入较发达达地区的的行列，届届时居民民的购买买力必将将大大提提升；四四是九大大轨道交交通建设设引发新新一轮房房地产投投资热。从市场来来看，上上海房地地产市场场从19999年年底回升升以来，住住宅市场场是一枝枝独秀，办办公楼市市场和商商铺从去去年开始始，亦有有所带动动。20002年年上半年年和去年年同期比比较，房房地产开开发投资资额增加加45.3%，商商品房新新开工面面积和商商品房竣竣工面积积分别增增加111.2%和9.00%。期期房推案案量比去去年同期期增1229%，推推案量和和去化量量之比达达到1：1.008。居住购购房和投投资购房房两股合合力推升升了上海海楼市。Ø 行业经济济数据指指标u 20022年一季季度上海海房地产产开发投投资额为为1077.888亿元，较较20001年同同期增长长23%.u 办公楼投投资额为为4.112亿元元，较上上季同期期微幅下下降1.67个个百分点点，所占占比重由由上一年年同期的的4.778%继继续下调调到3.82%，并低低于20001年年全年44.277%的历历年最低低水平。u 上海房地地产开发发投资构构成中，其其它类项项目为334.002亿元元，占投投资总额额的311.544%，大大大高于于去年同同期所占占据的110.333%的的比重。（其其它项目目除了厂厂房外，主主要包括括商品住住宅小区区的会所所、商场场、医院院、车库库等物业业配套措措施。）u 上海完成成动迁拆拆迁面积积47.73万万平方米米，比上上年同期期减少115.66%，但但动迁拆拆迁补偿偿货币化化金额继继续上升升，达到到7.44亿元，同同比增加加26.7%。u 上海期房房一季度度推案量量为4666.33万平方方米，去去化量为为5166.6平平方米，供供求比为为1：11.111。从推推案量来来看，本本季全市市期房推推案量中中，浦东东新区独独占半壁壁江山，达达到2113万平平方米，占占总量的的45.68%。传统统的楼市市大户闵闵行区，推推案量则则大幅下下降，仅仅为166.7万万平方米米；从去去化量来来看，浦浦东新区区本季期期房去化化量为995.222万平平方米，占占全市总总量的118.443%，较较上季有有一定萎萎缩。但但比第二二名的闵闵行区的的68.3万平平方米仍仍有一定定优势。u 上海市中中心9区区以及浦浦东、宝宝山、闵闵行的统统计显示示，20002年年一季度度上海商商品房住住宅成交交均价为为47886元/平方米米，与上上年当季季的46625元元/平方方米相比比，增加加了1661元/平方米米，增幅幅为3.48%。u 本季上海海市住宅宅预售商商品房价价格指数数为11147.15，较较20001年四四季度上上升1.76%，同比比增加99.211%。u 存量产权权房登记记的买卖卖面积达达3333.811万平方方米，其其中，存存量住宅宅交易占占据绝对对主体地地位，达达2522.244万平方方米，占占总量的的75%。办公公、商业业用房的的份额只只占7%，厂房房等其它它用途的的存量房房则基本本保持在在15%-200%。u 20022年一季季度，上上海个人人购买商商品房的的比重继继续攀升升，商品品房住宅宅交易销销售登记记中，个个人购买买的有4435115套，占占97%。预售售中属个个人购买买的有3391441套，占占98.2%。Ø 20022年行业业经济新新政策u 20022年1月月1日，上海海房地产产市场明明码标价价实施细细则正正式实行行，上海海房地产产市场将将全面实实行明码码标价。新新出台的的实施施细则规规定凡是是房地产产经营、房房地产中中介服务务机构和和物业管管理企业业买卖、有有偿转让让、租赁赁房屋，提提供相关关服务的的均得明明码标价价。u 20022年一月月下旬，上海住房房拆迁安安置补贴贴新规定定出台。凡凡在该市市城市国国有土地地上拆迁迁居住房房屋，并并在20001年年11月月1日以以后核发发房屋拆拆迁许可可证的，都都可按新新标准补补偿。最最低补偿偿单价标标准为：被拆除除房屋同同区域已已购公有有住房上上市交易易的平均均单价。平平均市场场单价由由各区、县县人民政政府按其其划定的的区域范范围，定定期公布布。u 20022年2月1日起，高层层建筑的的面宽控控制规定定开始始实施，在在上海中中心城（外外环线以以内）范范围内新新建、改改建、扩扩建高层层建筑的的面宽应应当符合合以下规规定：一一、建筑筑高度大大于244米，小小于、等等于544米的高高层建筑筑，其最最大连续续展开面面宽不大大于80米；建建筑高度度大于554米的的高层建建筑，其其最大连连续展开开面宽不不大于665米。u 20022年月月日起起，本市市住房交交易手续续费实行行新标准准。主要要内容为为：一、新标标准改变变了计费费办法，由由原先按按件计收收改为按按建筑面面积计收收。二、购买买者购买买新建商商品住房房不再承承担交易易手续费费，新标标准规定定新建商商品住房房每平方方米元元的交易易手续费费，全部部由开发发商承担担。三、存量量住房交交易手续续费标准准国家规规定每平平方米可可以收取取6元，上上海的新新标准规规定每平平方米收收取5元，由由双方各各承担550。u 从19994年22月起试试行的上上海对外外来常住住人口的的蓝印户户口政策策于20002年年4月11日废止止，取而而代之的的是“上海市市居住证证”制度。“上海居居住证”是持有有本人合合法居民民身份证证、在沪沪居住满满半年以以上，并并有合法法住所、稳稳定收入入或职业业的上海海市常住住人口身身份证明明文件。“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、具有本科以上学历或特殊才能的外省市人才、港澳台人才、获得境外永久居留权的出境人才和外国人才中试行。获得者将在申办企业、科技成果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、子女就读、社会保险、专利保护、住房公积金、出入境手续办理与外汇兑换等方面享受相关待遇。u 自20002年55月1日日起，对已已有的房房产测量量规范未未做规定定或规定定不明确确的部分分，按新新的规定定进行房房产测量量。明确确了凡是是计算建建筑面积积的房屋屋，层高高均在22.200米以上上（含22.200米）。城市建设设20022年，本本市重大大工程建建设项目目计划共共安排七七大类339项，776个单单项，另另有预备备项目224个单单项。苏苏州河综综合治理理一期工工程为220022年的一一号工程程。今年的计计划项目目中：基基础设施施工程331个单单项，信信息工程程5个单单项，能能源建设设工程44个单项项，生态态环境建建设工程程14个个单项，农农林水务务工程88个单项项，工业业建设工工程111个单项项，社会会事业和和其它项项目工程程3个单单项。全年计划划工程投投资总额额5422亿元，高高于去年年64亿亿元（220011年完成成重大工工程投资资工程量量4600亿元）。今今年，高高速公路路、轨道道交通、市市内骨干干道路、越越江工程程、水环环境治理理、废弃弃物治理理、绿化化建设工工程共336个单单项占2219.23亿亿元，占占总量的的41.8%。上海市房地产市场综述上海市商商品住宅宅供需情情况统计计单位：万万M2时间期房推案案量期房去化化量现房推案案量现房去化化量19977 (11季度) 1998.556 771.776 1997.118 1115.44319977 (22季度) 6440.777 998.229 3889.006 773.00619977 (33季度) 4119.883 1227.447 2995.554 1000.88819977 (44季度) 6339.886 1448.006 2447.779 1550.00319977年全年年1,8999.002 4445.5581,1229.557 4339.44019988 (11季度) 2001.555 1334.995 3550.008 1115.00319988 (22季度) 4112.222 1664.449 6333.884 1881.11319988 (33季度) 3884.994 2443.554 3550.337 2003.99519988 (44季度) 5661.116 2774.776 8009.663 2336.55619988年全年年1,5559.887 8117.7742,1443.992 7336.66719999 (11季度)270.84232.75351.30246.3119999 (22季度)397.85257.21505.43299.7419999 (33季度)319.95265.01623.40274.2719999 (44季度)457.18320.18469.14386.3819999年全年年1,4445.8821,0775.1151,9449.2271,2006.77120000 (11季度)287.37263.86557.06377.5020000 (22季度)363.05348.16482.86369.2320000 (33季度)474.35417.04546.55507.9420000 (44季度)424.41423.8186.772142.5720000年全年年1,5449.1181,4552.8871,6773.1191,3997.22420011 (11季度)127.75352.12573.98456.0220011 (22季度)368.79420.98624.86543.6320011 (33季度)529.48514.63467.23599.7520011 (44季度)633.14544.11175.49421.0620011年全年年1,6559.1161,8331.8831,8441.5562,0220.44620022 (11季度)466.32516.57582.66556.89说明：1)期房房市场推推案量19988年期房预预售推案案面积有有所下降降，表明明市场压压缩期房房供应量量，提升升成品房房供应量量，从而而试图减减少存量量房的进进一步增增加。19999年全年的的期房供供应量继继续下降降，比119988年减少少了7.3%，这这对目前前市场的的有序进进程具有有不断的的推动作作用。20000年期房市市场的推推案量在在不断打打开，恢恢复了多多年不见见的生气气。20000年年全年上上海市商商品房期期房市场场推案较较19999年全全年上涨涨了7.1%，基基本与119988年持平平，市场场供应有有所复苏苏。可见见在近两两年的市市场调整整期后，整整个市场场正在不不断向良良性化方方向发展展。20011年受到220011年1月月实施的的上海海市商品品房住宅宅预售标标准的的影响，一一季度期期房推案案量曾出出现大幅幅度萎缩缩的现象象，但后后三季度度推案量量大幅回回升，全全年期房房市场的的推案量量为16659.2万平平方米，同同比增长长了7.1%。20022年1季度度本市期期房推案案量虽较较前一季季度有所所下滑，但但同比却却增加了了2655%。2)现房房市场推推案量19988年由于119977年大量量上市的的期房纷纷纷交楼楼，上海海现房推推案量出出现前所所未有的的21443.992万平平方米，同同比19997年年增长了了2266.7%。19999年全年现现房推案案量比119988年下降降了311.177%，造造成如此此大的幅幅度的原原因一方方面由于于政府在在19998年对对期房供供应的控控制；另另一方面面也是近近两年现现房销售售的大幅幅跳升所所导致的的。因此此19999年市市场状态态更趋合合理、稳稳定、平平衡，这这对20000年年的市场场发展更更有利。20000年上半年年现房推推案面积积较19999年年同期增增加211.4%，下半半年较119999年同期期下降了了42%。全年年上海市市商品房房现房市市场推案案较19999年年全年下下降了115%，房房地产市市场总体体上供求求矛盾继继续缓解解，商品品房销售售保持良良好势头头，存量量房屋交交易稳步步上升。20011年现房总总体推案案量18841.56万万平方米米，同比比增长了了10.1%，但但是后半半年推案案量有所所下降，降降幅为446.44%。其其原因主主要为新新预售政政策影响响，大量量新建楼楼盘纷纷纷推迟上上市后，间间接影响响了现房房市场的的供应。而而现房推推案市场场上半年年仍能有有充分的的供应，主主要得益益于20000年年末楼盘盘的集中中上市。20022年1季度度现房推推案量为为5822.666万平方方米，同同比微幅幅上扬11.5个个百分点点。3)总体体去化量量19988年受“福利分分房取消消”政策影影响，全全年商品品住宅成成交量大大幅上升升，其中中期房预预售实际际成交比比19997年增增长833.5%，现房房销售实实际成交交增长667.77%。19999年期房预预售实际际成交比比19998年又又增长223%，现现房销售售实际成成交增长长38%。19999年年上海商商品住宅宅期房、现现房市场场总体成成交率分分别从119988年的552.44%、334.44%跃升升至744.4%、811.8%，市场场现房存存量压力力大大减减轻。表表明市场场受多方方政策鼓鼓励及房房地产业业本身的的良性发发展已有有所好转转。20000年上海商商品房预预销售仍仍保持较较高的势势头，与与19999年比比较，预预售去化化增加335.11%，现现房去化化基本持持平，其其中20000年年度，上上海商品品房期房房市场预预售总体体去化率率达到前前所未有有的944。20011年虽然受受到新预预售标准准的影响响，20001年年上海市市商品房房总体去去化量还还是达到到38552.229万平平方米，较较20000年同同期，上上涨幅度度达366%。期期房和现现房市场场去化量量双双走走高，分分别比去去年同期期有了较较大幅度度的上升升。与受受新预售售政策影影响的期期房市场场相比，上上海的现现房市场场显得更更为活跃跃，面积积突破了了20000万平平方米，到到达了220200.466万平方方米，同同比增长长了166.3%。20022年一季度度期房成成交量为为5166.6万万平方米米，同期期增长338%，全全市供求求比1：1.111，市市场供求求偏紧。从从现房推推案量和和去化量量之比来来看，本本季度则则与预售售类呈反反向运行行态势。220022年一季季度，去去化量为为5566.899万平方方米，较较同比增增长199.8%，供求求比为11：0.96，呈呈供略大大于求的的态势。显显然上一一年预售售大幅放放量，使使今年一一季度竣竣工后办办理初始始登记的的项目明明显增加加，根据据最近一一年多来来，增量量房求大大于供的的实际，今今后各季季中，现现房形态态的供求求会处于于动态平平衡之中中。黄浦区区区域市场场综述区域概况况黄浦区是是上海历历史最悠悠久的城城区，是是上海近近代商业业的发祥祥地，是是上海中中心商业业区的核核心区域域，是上上海的行行政文化化中心，是是上海发发展都市市旅游的的精华之之地，是是体现上上海国际际大都市市繁荣繁繁华的重重要窗口口。u 人文地理理黄浦区位位于上海海市城区区的几何何中心部部位，东东临黄浦浦江；西西至成都都北路、金金陵路、西西藏南路路、肇周周路、制制造局路路；南沿沿高雄路路、江边边路、黄黄浦江；北邻苏苏州河，上上海市的的"0""公里就就位于本本区内的的国际饭饭店。全区面积积12.85平平方公里里，占全全市面积积的0.2%，其其中陆地地面积111.0017平平方公里里，水域域面积11.8337平方方公里；行政区区划为99个街道道共1990个居居委会。至至19999年底底，全区区总人口口数为668.66万人。u 道路交通通黄浦区交交通四通通八达。人人民广场场是上海海市内重重要的交交通枢纽纽，设有有通往市市内各主主要地点点的公交交线路，轨道交通一、二号线在此交汇（人民广场站）。加之南浦大桥、延安路隧道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。主要横向向干道：北京东路路、九江江路、福福州路、延延安东路路、金陵陵东路、淮淮海东路路-人民民路、陆陆家浜路路、中山山南路。主要纵向向干道：西藏中路路-西藏藏南路、河河南中路路-河南南南路、中中山东路路-中山山南路。u 主要学校校、医院院黄浦区是是上海近近代文化化及英语语普及大大区之一一，区内内有市重重点中学学格致中中学、大大同中学学、大境境中学，区区重点中中学光明明中学等等各类中中、小学学。u 主要商圈圈Ø 南京东路路商业街街：是全国著著名的商商业街，其其每年的的营业额额都冠居居全国。“新世界商城”、“市百一店东楼”、“宝大祥商厦”、“伊都锦商厦”等，使整个南京路成为具有国际水平现代化商业大厦，展示国际名牌、一流商品，拥有一流购物环境、一流服务水平，是繁荣、文明、整洁、安定的现代化商业大街Ø 北京路五五金一条条街：经营门类类有机电电、交电电、阀门门管件、机机动刀具具等60余个个大类，数数万个品品种，使北京京路成为为名符其其实的生生产资料料街。Ø 福州路文文化街；有上海科科技图书书公司、上上海外文文图书公公司、上上海书城城、上海海古籍书书店等一一大批名名优特色色店，另另外还经经营上千千种文化化用品，正以崭新面貌，迎接国内外宾客的文化生活需要。Ø 金陵路装装潢街；以经营各各类中高高档装潢潢材料为为主要特特色，以以满足各各类人群群不同的的需要。Ø 豫园商城城；豫园旅游游商城，在在百余年年的商业业文化积积淀的基基础上，场场内形成成小商品品、小吃吃、黄金金等经营营特色的的，享有有“小吃王王国”、“小商品品王国”等美誉誉。u 主要旅游游资源黄浦区内内拥有丰丰富的历历史文化化资源和和众多的的城市新新景观，并并成为近近几年景景点旅游游和都市市旅游的的热点，目目前沿外外滩、豫豫园、西西藏中路、人人民广场场、南京京东路步步行街的的旅游环环线已经经形成，成成为黄浦浦区商贸贸旅游得得天独厚厚的景观观资源。u 市政规划划Ø 南京路兴兴建“浦西第第一高楼楼”总投资达达30亿亿元、高高达3333米、楼楼高600层的世世贸国际际广场将将矗立在在南京东东路、西西藏南路路口，总总建面积积近144万平方方米，由由6层大大型高档档购物商商场、33层会议议、餐饮饮及娱乐乐中心、448层8800多多户套客客房的超超豪华五五星级酒酒店组成成。Ø 董家渡将将建本市市最大滨滨水聚居居区董家渡聚聚居区东东濒黄浦浦江，北北至复兴兴路，西西至中华华路桑园街街，南以以陆家浜浜路为界界，陆域域面积1122.5公顷顷，其中中可开发发土地面面积为666公顷顷，将建建本市最最大的滨滨水聚居居区。Ø 中华路环环城绿带带的建设设在上海老老城四周周将建中中华路环环城绿化化带，其其中占地地达7.6公顷顷的古城城公园已已建成，改改善了豫豫园地区区的绿化化环境。Ø 苏州河综综合治理理工程苏州河四四期（河河南中路路西藏藏中路）全全长11150米米，用地地面积11.8公公顷。将将于20002年年年底竣竣工。此此项工程程建成标标志着黄黄浦区苏苏州河环环境综合合治理工工程的初初步完成成。黄浦区区区域特征征u 上海市中中心最好好的黄金金地块，中中央商务务区最中中心地块块，全国国金融中中心。境境内外滩滩金融一一条街330年代代起已驰驰名中外外，具历历史价值值。u 全区第三三产业异异常发达达，商业业及其繁繁荣，南南京东路路步行街街被誉为为“中华第第一街”,营业业总额冠冠居全国国。u 区内市府府大楼、市市人大、市市政协等等构成全全上海的的政治中中心。u 区境内人人民广场场、上海海博物馆馆、上海海大剧院院形成市市中心地地区独特特的风景景线。u 老式里弄弄众多，人人口密集集，地价价昂贵，动动拆迁成成本高昂昂，改造造须主要要依靠市市政行为为或与政政府联合合开发。u 依托豫园园城隍庙庙商业旅旅游城形形成集聚聚老城厢厢及明清清怀旧特特色的商商业旅游游城区。u 区域中文文物、古古迹众多多，怀旧旧气息浓浓郁，区区境中人人民路、中中华路椭椭圆形方方位内有有旧城乡乡保护规规划（面面积1886.773公顷顷），保保留有较较完整的的上海开开埠初期期的人文文地理景景观。u 老式住宅宅，木结结构房屋屋较多，人人口密集集，道路路纵横交交错，路路幅普遍遍较小，动动拆迁难难度较大大。黄浦区房房地产市市场综述述黄浦区期期房市场场供求分分析单位：万万M2时间期房推案案量期房去化化量20000(1季季度) 0.778 0.5820000(2季季度)11.999 8.2020000(3季季度)11.660 13.0020000(4季季度)15.770 11.8020000年全年年40.007 33.5820011(1季季度) 1.224 11.1820011(2季季度) 6.003 58.4020011(3季季度)13.006 15.8620011(4季季度)19.228 17.1320011年全年年39.661102.5720022(1季季度)1.1 16.42说明：20022年1季季度黄浦浦区期房房推案量量为1.1万平平方米，占占全市总总量的00.233%，较较上季的的6.003万平平方米大大幅回落落，降幅幅达811.766%，去去化量为为16.42万万平方米米，占全全市总量量的3.18%，较上上季增加加2.116万平平方米，增增幅为115.115%。供供求比为为1：115.337，期期房供不不应求局局面加剧剧。黄浦区220011年区域域单套单单价与成成交量的的关系黄浦区220011年区域域单套面面积与成成交量的的关系黄浦区220011年区域域单套总总价与成成交量的的关系黄浦区房房地产市市场总体体特征u 自20000年中中旬与南南市区实实行“撤二建建一”后，使使房地产产市场受受到极大大推动，区区域供应应和去化化量猛增增。u 区域北部部的CBBD地区区为上海海甲级写写字楼最最集中区区域之一一，其供供应性以以商业性性用房为为主，而而住宅供供应量微微乎其微微。u 住宅主要要供应来来自与延延安东路路以南原原南市地地区。目目前黄浦浦区的整整体住宅宅市场已已由原南南市区物物业所主主导。u 区域均价价再度走走高，供供应量持持续减量量，市场场成交稳稳定增长长，供不不应求局局面有所所加剧。u 区域整体体价格走走高已成成定局，主主力成交交中心上上移，再再度回落落可能不不大。项目区域域市场由于土地地资源稀稀缺，动动迁成本本过高，本本区域向向来物业业数量稀稀少，目目前区域域均值在在100000元元/平方方米，其其个案均均为占地地容积高高的小规规模个案案。“市中心心水景豪豪宅”为本区区域楼盘盘的对外外一致形形象。由由于过于于高估自自身的地地段优势势，却缺缺乏豪宅宅的高质质规划和和形象包包装，在在房型的的设计上上又因“大而无无当”而导致致总价过过高，除除“家化中中房苑”以低总总价销售售取得了了不错的的业绩，其其余个案案的销售售去化普普遍遇到到了较大大的阻力力。从目目前1000-1110平平方米的的两房去去化速度度最快来来看，显显然受到到价格因因素影响响。项目区域域面积配配比房型一房面积配比比100-1100M2合计套数3030比例100%100%房型二房面积配比比110-1200 M