南京新街口周边商业市场分析17476.docx

南京新街街口商业业市场分分析一、传统统大型商商业百货货业态分分布及位位置分析析新街口地地区的大大型商厦厦包括金金鹰购物物、南京京新百、中中央商场场、商贸贸百货、金金陵百货货、华联联商厦、东东方商厦厦等一大大批大型型商厦。其其中以东东方商厦厦、金陵陵百货、金金鹰购物物等高档档次的代代表，同同时也有有新百、中中央、商商贸等一一批中等等档次的的商业设设施，同同时，也也存在华华联商厦厦等以经经营中低低档次的的商场。新百与中中央两大大商业百百货航母母有着多多年百货货业从业业经验，各各自不管管在经营营模式和和经营管管理上都都有一套套详实且且适应市市场需求求的战略略方案，在在南京商商业圈确确实有着着不可取取代的位位置。位置分析析；新百百、中央央位于新新街口商商业街的的中心地地带，交交通便利利，人流流量占新新街口之之首，各各类配套套设施齐齐全。人流分析析：两大大商场的的人流主主要来自自中山南南路、以以及从中中山东方方商城过过街而来来的人群群。而进进入商场场的人群群最主要要来自正正洪广场场一侧的的入口以以及淮海海路入口口，两大大商场都都有自己己独立的的停车场场。新百、中中央两大大商场几几乎垄断断了南京京中低档档服饰鞋鞋类和日日用百货货的商场场，在新新街口地地区已经经奠定了了零售百百货业的的霸主地地位。A、中央央商场经营范围围：-1-6层层B层：超超市1F 皮皮鞋、箱箱包、化化妆品、钟钟表、飞飞利浦松松下小家家电、食食品2F 女女装、毛毛衫、童童装3F 男男装、休休闲运动动装4F 日日用百货货、布艺艺、床上上用品、运运动器材材、小家家电5F 家家用电器器6F 诗诗婷女子子中心进场费11-3万万不等，扣扣点形式式运作，点点数为每每月总销销售额的的28%。B、新百百商场经营范围围：-1-6层层B东 食食品百货货B西 五五金、自自行车1F 女女鞋、箱箱包、钟钟表、化化妆品、珠珠宝、礼礼品、飞飞利浦小小家电2F 休休闲运动动装3F 女女装、男男女内衣衣4F 男男装、男男鞋、男男士饰品品、男士士手表、照照相器材材5F 电电脑用品品、办公公用品、童童装、儿儿童用品品、托儿儿站6F 家家用电器器客户定位位：中低低档新百的情情况与中中央商场场大致相相同需交交纳入场场费，以以扣点的的形式运运作，但但有些知知名品牌牌不需要要交纳入入场费。扣扣率：服服装300%-333%；家电220%左左右；珠珠宝和玉玉器300%左右右；黄金金按国家家规定扣扣率执行行；（部部分品牌牌有商家家与供货货商协调调）。C、东方方商城东方商城城定位于于高档商商品，满满足不了了大多数数南京市市民的消消费心理理，虽然然近一年年商场也也引进了了一部分分中档商商品，但但业绩不不佳，所所以至今今为止经经营状况况不容乐乐观。人流分析析：人流流主要来来自于中中山南路路、珠江江路以及及中央、新新百、商商贸的过过街人群群和金鹰鹰、金陵陵百货向向东逛街街的人群群。1F：国国际品牌牌服饰、珠珠宝类、化化妆品、钟钟表2F：中中高档职职业女装装，箱包包、女鞋鞋3F：中中高档休休闲女装装4F：男男装、男男鞋5F：床床上用品品、小家家电6F：运运动器材材、运动动服饰客户定位位：中高高档商场扣率率为服装装内266-288%；小小家电220%多多；运动动系列（66F）225-226%、珠珠宝277-300%。商场每日日营业额额2-33F：88-100万左右右、4FF：6-10万万左右。D、金鹰鹰百货位置分析析：金鹰鹰国际位位于汉中中路与王王府大街街交界西西南角，地地处南京京新街口口繁华商商圈内。该该区域交交通便利利，社会会配套设设施齐全全，人流流熙攘，是是南京新新街口地地段繁华华的地段段。从我们市市场调研研的结果果来看，汉汉中路是是南京交交通主干干道，而而王府大大街由于于车流辆辆超过道道路的承承载能力力，所以以改制成成由北至至南的单单行道。这这样促使使原本拥拥挤、堵堵塞的交交通顺畅畅起来。通过汉中中路与王王府大街街的公共共汽车有有特1、33、4、55、9、116、118、333、335、338、8804、8805等等十几条条交通线线路。人流分析析：从金金鹰通过过的人流流来主要要分为以以下几种种。交通.这这里包括括过街而而来的各各类人群群，包括括到各地地的乘车车人流以以及一些些在周边边工作的的工作人人群。购物.这这里包括括来金鹰鹰购物的的人群，同同时包括括逛街而而来的人人群。休闲.这这里包括括逛街参参观休息息的人群群，这类类人一般般在金鹰鹰正门门门口居多多，尤其其在节假假日居多多。还包包括通过过直达电电梯到66楼的悠悠仙美地地以及楼楼上的天天上人间间交通组织织：私家家车、出出租车可可以通过过汉中路路、王府府大街两两端进入入一个在在服务上上以服务务酒店为为主的、在在形式上上以地下下车库为为主的停停车场地地。在自自行的停停放上，在在王府大大街上、靠靠近金鹰鹰一段停停放大量量的自行行车辆以以及助动动车。人流组织织：汉中中路西端端金鹰一一带人流流最多，其其中进入入商场的的人流占占经过商商场人流流的100%左右右，其中中80%的人流流是通过过金鹰正正门进入入的，115%是是通过王王府大街街一段进进入商场场的，其其余4%左右是是通过汉汉中路小小门进入入商场的的（该门门主要是是直达电电梯，为为悠仙美美地和天天上人间间准备的的），还还有部分分人群是是通过酒酒店进入入商场内内部的。发现问题题：通过市调调，我们们发现：车辆组织织有困难难。王府大街街单行道道。绿化以及及围廊隔隔离作用用突出。打车难。经营方式式：属传传统方式式的经营营方式，统统一收银银，扣点点经营。商场共分分六层整整体布局局规范能能体现较较高档次次购物中中心的风风范。柜柜台分布布于四周周和中间间，楼层层共设六六部电梯梯，九个个安全通通道，铺铺位间通通道约为为2.55米，顶顶楼设悠悠县仙美美地酒吧吧约1992平米米。商场的业业态分布布及相关关品牌：一楼：化妆品、名名品女鞋鞋、箱包包皮具、黄黄金珠宝宝、名表表馆、酒酒烟礼品品羽西、ZZa、DDiorr、百丽丽、Toop GGlorria、lle ffaunnda、RRIZ、BB·SIILLYY、普伯伯林、方方久、超超非凡、周周大福、罗罗西尼、CCASIIO、NNivaada、RRADOO、雅兰兰玫瑰、卓卓林百林林、芝华华士、杰杰克丹尼尼等。二楼：时尚女装装、精品品女装、淑淑女装、职职业女装装、女士士饰品卡迪黛尔尔、温莎莎蒂、月月泰氏、伊伊丝丹奴奴、敦奴奴、阿曼曼琪、菲菲姿、欧欧尼尔、伊伊泰莲娜娜、Yees oor NNo等三楼：流行服饰饰、休闲闲女装、女女士内衣衣、针织织羊绒、眼眼镜、JACKK JOONESS、BOOSSIINE、LLEE、LLEVIIS、佐佐丹奴、真真维丝、娅娅奴、黛黛安芬、奥奥黛莉、月月神、EEtamm、Chhaneel、都都彭、登登喜路、EELANND、VVEROOMODDA等四楼：精品男装装、精品品男鞋、西西服正装装、领带带配饰、时时尚修闲闲、男士士内衣、路易诗兰兰、都彭彭、法迪迪来、爵爵士丹尼尼、迪柯柯尼、LLACOOSTEE、卓凡凡妮，华华伦天奴奴、博里里尼、万万宝龙、露露华浓等等五楼：运动广场场、儿童童世界、音音响器材材、家用用电器、文文具用品品、生活活馆、床床上用品品耐克、阿阿迪达斯斯、锐步步、丽婴婴房、博博士娃、好好孩子、米米奇、索索尼、飞飞利浦、松松下、博博朗、卡卡撒天骄骄、安睡睡宝、EELLEE六楼：金鹰超市市、工艺艺礼品、滋滋补药堂堂、玻璃璃陶瓷、音音像书店店、主题题餐厅雅家时尚尚、玛戈戈隆特、长长白参、燕燕窝店、天天福名茶茶、亚玛玛哈、博博斯由于“金金鹰”在南京京为较为为知名的的大商场场，中高高档品牌牌较为齐齐全，11-4层层每天营营业额大大约在220-330万之之间，扣扣率大约约在266%-330%之之间（服服装类）。金鹰国际际购物中中心是南南京建设设较早的的一个大大型、高高档次的的商业百百货。该该项目为为金鹰大大厦的裙裙楼部分分。由于于项目定定位的高高档次，所所以他锁锁定位于于南京收收入位于于金字塔塔顶层的的金领、白白领、私私营业主主等这批批高收入入客户。虽虽然项目目的操作作采取传传统的商商业经营营模式，但但是，楼楼层之间间良好的的主题定定位与商商品的组组织是非非常成功功的。尤尤其是顶顶层的悠悠仙美地地高品位位的主题题餐厅与与商场高高档次定定位的融融合，这这是南京京商业项项目当中中在5楼楼以上成成功经营营的餐饮饮的为数数不多的的几家商商场之一一。E、南京京商贸南京商贸贸前期销销售状况况非常火火爆，它它市南京京第一家家采取分分割式销销售的商商业物业业，主要要客层大大多以投投资型客客户为主主。人流组织织：该商商场是南南京新街街口地段段最繁华华的地区区之一。从从该商场场与周边边的中央央、新百百比较，是是人流最最少的。该该商场的的人流主主要来自自中山南南路、以以及从中中山东方方商城过过街而来来的人群群。而进进入商场场的人群群最主要要来自正正洪广场场一测的的入口。同同时，在在该商场场与新百百空档处处，有很很多的马马自达，这这说明这这类交通通工具也也是为商商场带动动的大量量的人群群。项目目有独立立的停车车场，面面向洪武武南路一一侧。经营模式式：该项项目在建建设期曾曾经采取取过销售售的方式式来募集集建设资资金，但但是，在在该商场场的成功功度过苦苦难期以以后，开开发上采采取逐年年分红，逐逐步收回回的策略略，把项项目的产产权逐步步收回。根根据位置置的不同同采取不不同的租租金。经营方式式：该商商场根据据品牌的的不同，采采取不同同的合作作方式，优优势品牌牌，商场场采取买买断销售售的策略略，中档档品牌，商商场采取取扣点的的方式，地地下一层层，则采采取租赁赁的自营营方式。其其中平均均租金3300元元/月/平米。管管理费990元/月。电电费自负负，水费费免交。没没有入场场费。一一般营业业面积在在10-20平平米之间间。商场的业业态分布布及相关关品牌：负一楼：时尚隧道道、桂花花鸭休闲闲店佩饰、服服饰、一楼：精品世界界、名品品女鞋、化化装品、通通讯、手手机配件件、烟酒酒、饰品品BELLLE、森森达、博博敦、瑞瑞贝卡、雪雪莉、毕毕加索、羽羽西、美美伊娜多多、露华华浓、仙仙妮蕾德德、哈森森二楼：女女装芭莎莎休闲女表表、少淑淑表、针针织系列列、女鞋鞋包、小小饰品、利典昂、狐狐仙、忆忆思凯达达、米奇奇、千花花伴、和和人雅姿姿、伊拉拉贝妮、雷雷诺蒂亚亚、美··保罗、堡堡狮龙、高高邦三楼：名名媛丽人人街淑女装、内内衣、职职业表、中中式服饰饰、女裤裤、针织织鄂尔多斯斯、阿莱莱、宜家家咏、劲劲草、紫紫陌、安安莉芳、奥奥利尔、达达吉斯、博博凡、葛葛莱玫、古古曼四楼：男男人世家家西服、衬衬衫、绅绅士休闲闲、男士士用品、领领带、男男鞋、箱箱包壮臣、鳄鳄鱼、华华伦天奴奴佐旦旦、古卡卡、莱七七五楼：特特卖场精品鞋类类、时尚尚服饰、欢奈柯、艳艳楚、斯斯林百兰兰、六楼：SSPORRT 1100ss运动品牌牌服饰、互互助式娱娱乐区、运运动健身身器材、休休闲服饰饰耐克、美美津侬、锐锐步、杰杰斯帕、阿阿迪达斯斯七楼：特特色美食食街东山老鹅鹅、大骨骨头汤、钱钱塘本鸭鸭堡、西西林铁板板、金陵陵风味、鸡鸡鸣汤包包、杨四四龙虾、酸酸菜鱼馆馆、广东东客栈八楼、九九楼、十十楼：规规划定位位中。该商城的的扣率基基本在225%-27%该项目的的内部人人流吸引引原本靠靠七楼的的美食广广场以及及6楼的的运动卖卖场，但但是，由由于项目目七楼的的美食广广场非常常不成功功，5楼楼的特卖卖广场没没有良好好的将关关键的四四楼与六六楼运动动广场概概念联系系到一起起来。所所以，商商场的顶顶层策略略并不成成功；项目本身身定位十十分不明明确。该该商场单单层面积积15000平米米左右，狭狭小的单单层建筑筑面积为为项目提提供了良良好的精精品的定定位空间间。但是是，从商商贸的实实际情况况来看，他他已经掉掉进了传传统商业业百货的的竞争当当中来。F、流行行青年购购物广场场人流组织织：该商商场地处处南京新新街口最最繁华的的区域，但但是，从从小区域域来看，该该商场是是背阳面面。该商商场人流流是以正正洪步行行街广场场为中心心的周边边商场人人流最少少的一个个。该项项目的人人流655%来自自屈臣氏氏这一测测的入口口，其余余35%的人流流来自洪洪武南路路一测的的三个入入口；规规划设计计：该项项目的规规划设计计中基本本没有吸吸引与留留住人群群的设计计。项目目最成功功的策划划应该是是成功的的引进南南京市场场上的第第一家屈屈臣士连连锁超市市，为项项目带来来了最主主要的人人群。商商场的顶顶楼设计计毫无新新意，不不能有效效的组织织人流。交通组织织：项目目没有停停放机动动车的地地点，在在新街口口区域，自自行车可可以停放放在洪武武南路两两侧，中中山东路路南侧，中中山南路路两侧；装潢风格格：商场场店面设设计无统统一风格格，难以以让消费费者产生生消费的的安全感感。经营模式式：任何何品牌与与经营者者进入项项目都是是采取提提交租金金的形式式进入商商场的。租金费用用：一楼楼：6000元/平米/月（使使用面积积，以下下同）；二楼：3350元元/平米米/月；三楼：3300元元/平米米/月；四楼：22.8万万元/88-122平米/年；入场费：入场押押金2万万元，年年入场费费50000元，在在押金中中扣除。管理费：1000元/月月，包括括水费，电电费自理理。商场规模模：1-3楼建建筑面积积30000平米米左右，44楼建筑筑面积220000平米，合合计1220000平米。和约年限限：一年年一签。商场业态态及品牌牌一楼：名品专卖卖、CDD总汇、屈屈臣氏超超市、客客户服务务中心舜天、小小魔鱼、李李宁、MMINMMUM、SSWATTCH、影影响时尚尚、佰草草集二楼：前卫休闲闲、休闲闲吧、美美式撞球球、汽车车用品、户户外用品品露姿、路路易都彭彭、COOCO精精品、急急至尚、柏柏拉图、红红咖啡、松松鹰、XX-zoone、扬扬子鳄、斯斯得雅三楼：淑女天地地、饰品品专卖、针针织内衣衣、婚纱纱摄影、儿儿童世界界、美容容用具、名名淑纯美美护理瘦瘦身菲扬、依依丽莎、尚尚林、伊伊秀、奥奥丽侬四楼：趣味礼品品、工艺艺画廊、家家居、西西餐、美美容、俱俱乐部、礼礼品兑换换中心、T型台二楼副：绅士服饰饰、皮具具鞋类、修修改中心心三楼副：精品女装装、配饰饰总汇 该商场场租金不不随位置置的不同同而采取取不同的的租金的的方式，该该商场看看进入商商场品牌牌、品质质的具体体不同而而安排不不同位置置、不同同的面积积；商场场总体内内装修设设计以冷冷色调为为主，大大面积留留空，形形成大范范围的空空旷区域域，设计计的定位位有悖市市场主流流，形成成类咖啡啡吧设计计的淡雅雅气氛，没没欣欣向向荣，朝朝气蓬勃勃的气势势。项目的招招商从今今年4月月11号号就已经经展开，截截至9月月18日日开业，项项目招商商共耗时时5个多多月。充充足的招招商时间间保障的的入住的的结果，但但是并有有保障招招商的质质量，纵纵观整个个商场，只只有有限限的几个个知名品品牌，这这已经预预示着该该商场经经营必然然失败。去年100月8日日现代快快报报道道了该商商场因为为在开业业的短短短20天天内，人人气不够够兴旺，所所以业主主集体找找到商场场管理部部门，要要求立即即采取措措施，提提高人气气指数。而而商场管管理方面面进行逃逃避。最最后双方方没有达达成共识识，业主主静坐在在办公区区域以是是抗议，结结果遭受受保安人人员殴打打。该商场与与项目之之间存在在较强可可比性，所所以，该该商场造造成的不不良影响响势必增增强投资资者对招招商的重重视程度度，加大大了项目目的招商商难度。商业物业业营运成成本：南京一般般零售商商场商品品组合扣扣率表序号商品类别别行业扣率率备注1化妆品23-227%品牌档次次由高到到低2眼镜30-335%3钟表15-220%4超市23-225%5日用百货货23-225%6皮件23-228%7服饰25-227%8办公设备备20%9文具23-228%10礼品23-228%11珠宝25-227%12黄金17-221%13工艺品27-335%进货成本本：45-555%广告费提提成：2-3%人员工资资：2%人员提成成：1-2%其他成本本费用占占零售价价之百分分比：通过以上上数据我我们可以以看出，新新街口地地区作为为南京的的商业中中心，它它的繁华华已经成成为众多多开发企企业的目目标，从从现有经经营的项项目来看看，各家家都在经经营管理理上下足足了功夫夫，因此此，经营营管理将将是未来来大型商商业项目目经营成成功的关关键。二、小型型分割商商铺市场场分析（一）市市场状况况今年上半半年，南南京市主主城内商商铺，包包括旧楼楼盘新增增项目的的商铺和和在售（在在建）的的商业面面积，投投放量大大概在550-770万平平方米这这么个区区间，投投放的区区域主要要以珠江江为主，约约占投放放量的330%左左右；其其次是山山西路，商商业面积积的投放放总量与与去年同同期相比比，增加加了100-200万平方方米。主城外楼楼盘商铺铺及纯商商业项目目也有一一定比例例的增加加，其中中以江宁宁区东山山镇增长长速度最最快，约约占商铺铺总量的的1/44。截至至5月份份，随着着春季新新盘的投投放市场场，新楼楼盘新增增商铺面面积、纯纯商业项项目在内内的商业业面积达达30万万平方米米左右。由于今年年市场投投放量的的相对增增多，商商铺的销销售压力力在逐步步增大，一一方面是是旧的商商铺还有有相当的的一部分分没有消消化掉，新新的商铺铺又投放放市场，所所以会给给商铺的的销售带带来压力力，引起起南京商商铺市场场的激烈烈竞争。就就本项目目而言，新新街口地地带就产产生三项项竞争类类项目：万达购购物广场场、谷阳阳世纪广广场、新新百新天天地。（二）竞竞争项目目A、万达达购物广广场：1楼外铺铺均价55万元/，内内铺3万万元/，经营营服装、箱箱包、珠珠宝等；2-33楼出租租给沃尔尔玛超市市，4楼楼准备做做家居市市场整层层出租。得房率为为60.8%，无无返租回回报及优优惠。物业自管管，费用用不高于于30元元/··月。10月331日前前交付，年年底开业业。因为为体量不不大，目目前已基基本售磬磬。B、新百百新天地地：地下层做做餐饮，11、2层层休闲娱娱乐，33层娱乐乐，4、55层做KKTV，66层为阁阁楼，已已租给史史努比玩玩具店，11、2层层出租，33、4、55层销售售。原计划55月底接接待中心心落成，直直接开盘盘，8月月营业。价格未定定，计划划有3-5年的的返租回回报，回回报率未未定。C 、谷谷阳世纪纪大厦：22层建建筑，11-4层层为商铺铺，5-10为为办公写写字楼，111-221为商商务豪华华套房，222层为为公司自自用，得得房率：50%，该项项目全面面对外销销售。1F 2280000元/ ，22F1770000元/ ，33F1330000元/ ，44F83300元元/整个商铺铺只针对对从事电电子产业业，ITT业，具具体的经经营分类类为：1F：品品牌电脑脑，2FF：通讯讯、耗材材，3FF：通讯讯、耗材材，4FF：耗材材由于项目目位于珠珠江路商商业电子子一条街街，整体体定位与与周边环环境非常常相符；而且珠珠江路部部分地区区正在拆拆迁，寻寻求铺位位，适应应市场需需求，利利于销售售；价格格适中，售售价便宜宜，租价价较贵，比比较能吸吸引吸引引投资用用户。D、中国国女人街街1、项目目概况：位 置：江宁金金箔路开 发 商：富富腾房地地产开发发公司规 模：占地44.6公公顷，建建筑面积积860000平平方米，号号称国内内最大的的单体建建筑商业业街。最小面积积：655 M²²左右2、项目目定位：以女性为为主要服服务对象象。3、市场场价格：售价：11F 65000元/ M²² 2F 445000元/ M² 3F 229000元/ M²付款方式式：一次次性付款款和6或或10年年按揭。4、项目目特色：规模最大大：号称称国内同同类单体体商业最最大的特特色街；主题鲜明明：以女女性为主主要服务务对象，集集购物、休休闲、现现代服务务于一体体的独特特定位；人文关怀怀：街道道全透明明，全封封闭，内内设中央央空调、换换气扇、阳阳光中庭庭、生态态走廊等等，主要要由于规规模提供供了景观观概念的的发挥空空间。并并在广场场树立中中国历代代伟大妇妇女的群群体雕塑塑。升值潜力力：位于于江宁区区中心段段，未来来地铁线线的开通通将形成成“地铁经经济带”。业主可享享受建设设规费、税税收政策策等优惠惠政策，为为其他商商铺望尘尘莫及。结合以上上市场调调研数据据显示，新新街口商商业圈及及周边商商铺市场场未来竞竞争激烈烈，因此此项目前前期良好好的规划划及未来来项目的的管理经经营将成成为项目目成功的的关键。13