大庆市香榭丽舍广场项目研究报告14875.docx

大 庆 市 项 香目 榭榭报 麗麗告 舍舍廣場 第一部分：市场篇篇壹、大庆市市况概述述一、区域环环境 二、经济运运行 三、国民收收入状况况 四、国民消消费状况况 五、20110年远远景规划划 六、重大项项目建设设 贰、大庆商商业运行行现状叁、区域商商用房市市场分析析一、百货大大楼 二、商场 三、沿街商商铺 1、东风新新村地区区2、萨尔图图火车站站地区3、让胡路路地区肆、大庆房房地产住住宅市场场总体分分析一、年市场场总体推推案量统统计二、年市场场总体去去化量统统计三、大庆房房地产总总体市场场概述伍、大庆房房地产住住宅市场场细分第二部分：基地篇篇壹、基地四四至贰、项目区区位概述述叁、项目SSWOTT分析（住住宅为主主）第三部分：商场规规划篇（原原则）壹、产品属属性贰、产品规规划原则则第四部分：商场开开发篇壹、开发定定位与构构想研拟拟一、基地发发展潜力力和限制制二、开发策策略研拟拟与分析析三、开发策策略建议议四、市场定定位建议议五、单元划划分建议议六、业态划划分建议议七、商场道道路建议议贰、出售与与出租对对比分析析叁、运营方方向分析析 第五部分：商场业业务篇销售策策略 一、“商场场百分百百引爆式式销售行行动”二、商场引引爆式销销售活动动酝酿酿期（22个月）三、商场引引爆式销销售活动动引导导期（22 3个个月）四、商场引引爆式销销售活动动开盘盘引爆五、商场百百分百引引爆式销销售活动动优势点点第六部分：住宅规规划篇附录一：项项目商圈圈分析一、圆形商商圈二、以都市市人口、商商业量及及距离设设定商圈圈三、城市中中心层级级发展四、商圈设设定附录二：大大庆市消消费分析析     第一部分：市场篇篇壹、大庆市市况概述述区域环境 1、地理位位置大庆市位于于黑龙江江省西部部，松嫩嫩平原中中部。地地理位置置北纬445°46至46°55''，东经经1244°19''至1255°12''之间，东东南距哈哈尔滨市市1599公里，西西北距齐齐齐哈尔尔市1339公里里。 2、气候条条件大庆市地处处祖国北北疆，四四季气候候分明，年年平均气气温4.7摄氏氏度，无无霜期1134天天，日照照26558.11小时，年年降水量量3511毫米，蒸蒸发量114211.6毫毫升。气气候总体体特征为为：冬季季寒冷有有雪；春春秋季风风多。 3、历史人人文大庆是新中中国最年年青的城城市之一一，19959年年发现大大油田，119799年建市市。目前前大庆是是世界上上年产原原油5千千万吨以以上的111个特特大油田田之一，同同时也是是我国重重要的石石油及石石油化工工基地，是是具有石石油特色色文化的的国线旅旅游重要要城市，又又是黑龙龙江省规规划的电电子产业业城。交交通便利利，物产产丰富，经经济发达达，历来来有“世界石石油名城城”和“鱼米之之乡”的美誉誉。 4、行政区区划大庆市现辖辖萨尔图图、龙凤凤、让胡胡路、红红岗、大大同等五五个行政政区和肇肇州、肇肇源、林林甸和杜尔柏柏特四县县。总面面积2.1万平平方公里里，其中中市区551077平方公公里。 5、区域人人口（119999年底）Ø Ø        大大庆全市市常住居居民共计计71.9万户户，总人人口2442万；Ø Ø        大大庆市区区居民共共计355.4万万户，人人口1008.99万人；Ø Ø        大大庆市区区中男性性共计555万人人，约占占总人口口的511%；女女性共计计53.8万人人，约占占总人口口的499%；Ø Ø        萨萨尔图区区总户数数700012户户，占全全市总户户数的99.733%，占占市区总总户数的的19.77%；总人人口211.755万人，占占全市总总人口的的8.885%，占占市区总总人口的的19.98%；其中中女性110.55万人，占占48.56%，男性性11.2万人人占511.444%； Ø Ø        让让胡路区区总户数数11.03万万户，占占市区总总户数的的15.33%，占市市区总户户数的331.116%，总总人口332.88万人，占占全市总总人口的的13.34%，占市市区总人人口的330.112%；其中女女性166.399万人，占占49.97%，男性性16.5万人人，占550.003%；Ø Ø           大庆庆全市人人口密度度为1116人/平方公公里；市市区人口口密度为为2177人/平平方公里里，其中中萨尔图图区4331.66人/平平方公里里，让胡胡路区2275.2人/平方公公里。 经济运行 1、国内生生产总值值（亿元元）大庆市20000年年初国内内生产总总值达到到7144.1亿元元，比上上年增长长8.99%,高高于全省省平均水水平1.4个百百分点，约约占全省省比重的的24.6%。在在全国国国内生产产总值超超百亿元元的城市市评比中中，大庆庆排名第第10位；其中，第一一产业增增加值228.88亿元，比比上年增增长322%，第第二产业业增加值值5955.2亿亿元，比比上年增增长6.5%，第第三产业业增加值值90.1亿元元，比上上年增长长13.1%；2、国内生生产总值值构成比比较（%）        以上数据说说明：第第二产业业在大庆庆的国民民生产总总值中占占据着极极其重要要的地位位，但其其近几年年的增速速已放慢慢，而第第三产业业的发展展较为迅迅速，比比重逐年年上升，显显示大庆庆市的“二次创创业”战略已已初见成成效。3、人均国国内生产产总值（元元）大庆市20000年年初人均均国内生生产总值值达到2290449.77元，比比上一年年增加了了16.1%，位位列全国国第一。国民收入状状况 1、城市居居民人均均可支配配收入（元元）大庆城市居居民20000年年初人均均可支配配收入88，9669元，比比上年增增长6.3%.(剔除除物价因因素，实实际年人人均收入入为9，0001元元)国民消费状状况 1、城市居居民人均均消费性性支出（元元）大庆城市居居民人均均消费性性支出556622.1元元，比上上年增长长7.88%(剔剔除物价价因素,实际增增长9.7%)2、恩格尔尔系数（%）大庆市城镇镇居民恩恩格尔系系数为229.85%，较上上年下降降了3.4%。3、城市居居民人均均消费支支出分类类统计  4、城市居居民消费费统计（去去年同比比） 5、城市居居民消费费行为分分析Ø Ø        居居住和设设备用品品的消费费比重大大幅上升升，显然然居民已已开始追追求舒适适、享受受的物质质化新生生活。但但此两项项消费占占总消费费支出的的比重仍仍然较小小，显示示了大庆庆居民在在这方面面的消费费意识仍仍然刚刚刚起步。Ø Ø        居居民的服服装消费费占总消消费比重重已达到到23.7%,显示其其衣着观观念已逐逐步趋向向于时尚尚化，追追求档次次，讲究究款式。Ø Ø        医医疗保健健用品的的消费比比重呈现现大幅下下降，但但仍是目目前大庆庆居民主主要的消消费项目目之一。Ø Ø           通讯讯消费比比重的大大幅上升升，除了了家庭电电话已经经普及的的原因外外，亦显显示了移移动电话话的便捷捷性，已已受到了了越来越越多大庆庆居民的的青睐。2010年年远景规规划 至20100年为止止的大庆庆市发展展预期目目标是：1. 1.         到220100年，市市区长住住人口达达到1330万人人，其中中非农业业人口1110.37万万人，占占市区总总人口的的84.9%。2. 2.         到220100年，国国内生产产总值力力争达7730亿亿元，人人均GDDP达到到市域550000美元，市市区1000000美元以以上。3. 3.     工业业化进程程和产业业结构升升级加快快，三次次产业结结构到220100 年为为5:665:330。4. 到220100年，人人均住宅宅居住面面积达到到15平方方米。 重大项目建建设 1、“一路路二桥”工程建建设（东东干路立立交桥、凤凤阳桥工工程）。2、新建两两个国家家4A级旅旅游区创业业追踪园园（红岗岗区解放放南 村）、湿湿地公园园（龙凤凤区北二二十里泡泡）。目目前，这这两个项项目 正在在做总体体规划，将将在明年年启动。 贰、大庆商商业运行行现状商业运行 1、社会消消费品零零售总额额（亿元元）大庆市社会会消费品品零售总总额744.8亿亿元，比比上年增增长8.6%。2、消费品品零售行行业构成成（%）    3、消费品品零售行行业升降降统计（去去年同比比）    叁、区域商商用房市市场分析析百货大楼 名 称新玛特广场场秋林商厦昆仑购物中中心营业面积549500.4 m2125233.688 m22138999.6 m2公共走道环行走道33.54m主走道33.55m辅助走道222.55m 主走道1.8m.辅助走道11m环行走道33.5-4m.十字型走道道3m辅助走道11.52m电梯配置（客客）自动x2，观观光x22自动x2自动x2单层净高3.5米3.2米3.3米“磁场”麦当劳、多多功能广广场、大大型超市市大型超市平面配置1F超市、化妆妆品、黄黄金珠宝宝、婚纱纱摄影食品、钟表表眼镜、皮皮鞋、首首饰、化化妆大型超市典型“雅芳”、“飘柔”吻猫2F内衣、毛衣衣、男女女服装、咖咖啡厅男、女装小家电、钟钟表、图图书、服服装典型鄂尔多斯雅克、高朋朋、大维维格兰仕、海海尔3F体育用品、家家电、通通讯、图图书、童童装女士用品、保保暖内衣衣、羊毛毛衫、羽羽绒服、裘裘皮高档男女服服装典型耐克、双星星波司登报喜鸟、杉杉杉4F影院、游艺艺厅、网网吧、风风味美食食广场休息区大厅、餐饮饮广场（座座椅）楼梯厅（座座椅）来人量1356人人/小时时（4：0005：000）1248人人/小时时（11：33012：30）356人/小时（11：00012：00）提袋率12.7%17.8%18.9% 经营现状 由于内部装装修、设设计、经经营管理理、品牌牌导入和和开业造造势等方方面在大大庆市都都属极为为罕见，因因而吸引引了大量量人流。但但由于经经营档次次过高，真真正购物物者却并并不多。四楼餐饮广广场、网网吧、游游艺厅较较为火爆爆。靠近火车站站，人流流量较大大，在大大庆具有有较高的的知名度度，经营营状况良良好。地处让胡路路区，临临近大庆庆石油管管理局家家属院，购购买力较较强，经经营状况况良好。 商场 名 称中央商城金田商厦庆莎商厦昆仑商贸中中心营业面积200100 m22191522 m22111377 m22124744 m22公共走道环行走道33.5mm十字走道33m辅助走道22m环行走道22.5mm 主走道2mm辅助走道11.2mm环行走道33m十字走道22m辅助走道11.5mm环行走道22.4mm十字走道22m辅助走道11.4mm电梯配置自动x 44自动 x 2自动x 22自动x 22单层净高3米3.2米3.5米3.2米磁场设置德克士炸鸡鸡肯德基德克士炸鸡鸡平面配置1F男女服装服装、皮鞋鞋、眼镜镜、医药药 女装、箱箱包、钟钟表、鞋鞋、首饰饰、化妆妆品服装、医药药、小吃吃、书店店2F服装、皮鞋鞋、皮包包服装、皮鞋鞋服装百货服装3F空置高档服装服装、百货货4F家具5F家具休息区楼梯口无无楼梯厅（座座椅）来人量872人/小时（星星期二中中午122：0001：000）372人/小时（星星期三下下午3：304：330）576人/小时（星星期三中中午122：0001：000）768人/小时（星星期三中中午122：3001：330）提袋率36.588%2.33%11.477%28.7%经营现状由于新玛特特刚开业业，吸引引走了大大批人流流，稍显显萧条。相相信不久久会恢复复正常。客流量稀少少，三楼楼大面积积空置，经经营情况况一般。一、二、三三楼经营营状况良良好，明明年将全全部改为为自营。地处让胡路路区中心心地带，周周边是大大庆市最最繁华的的地段之之一。经经营情况况良好。       名 称百货大楼京和百货天马商厦营业面积5662.5 mm25068.8 mm23726 m2公共走道环行走道33.5mm十字走道22.5mm辅助走道11.5mm环行走道33m十字走道22.5mm辅助走道11.2mm环行走道22.5mm十字走道55m辅助走道11.2mm电梯配置（客客)自动x 22自动x 11无单层净高3.4m3.3m5m“磁场”设设计肯德基二层大型超超市平面配置1F烟酒副食、日日用百货货、化妆妆洗涤、大大家电男女服装、毛毛衣毛裤裤、钟表表、化妆妆品医疗、家电电五金、钟钟表、图图书、皮皮鞋、首首饰典型长虹、荣事事达鄂尔多斯、拉拉芳安踏、双星星2F针织布料、医医疗保健健、小家家电、床床上用品品超市时装、羊毛毛衫、箱箱包典型鳄鱼、金利利来、鹿鹿王3F内衣、床上上用品、儿儿童服装装、布艺艺典型婷美来人量672人/小时（星星期二下下午4：305：330）105人/小时（星星期三上上午100：30011：30）336人/小时（星星期二下下午2：303：330）提袋率26.555%5.12%21.422%经营现状紧靠火车站站广场，客客流量较较大，经经营情况况良好。临近火车站站，在庆庆莎后面面，稍显显孤立，经经营情况况不太理理想。处于中央商商城对面面，但客客流量明明显下降降，内部部无电梯梯，设施施、布局局较落后后。   沿街商铺 1、东风新新村地区区以下数据统统计了东东风新村村地区的的各类商商铺共计计1611家。图1-1：图1-2：图1-3：2、萨尔图图火车站站地区以下数据统统计了萨萨尔图火火车站地地区的各各类商铺铺共计776家。图2-1：图2-2：图2-33、让胡路路地区以下数据统统计了让让胡路地地区的各各类商铺铺共计1145户户。图3-1： 图3-2 图3-3 肆、大庆房房地产住住宅市场场总体分分析一、年市场场总体推推案量统统计大庆市19999全全年房地地产开发发投资117.88亿元（住住宅投资资9.55亿元），较较去年增增长3.8倍。房房屋施工工面积3379.5万平方方米，较较去年增增长355.2%。二、年市场场总体去去化量统统计大庆市19999全全年商品品房销售售面积（建建面）664.88万平方方米，商商品房销销售总额额达到110.66万元。三、大庆房房地产总总体市场场概述由于受矿区区经济影影响，大大庆市已已形成了了东西城城区并举举的城市市格局。大大庆的商商品房开开发虽仅仅有五六六年的历历史，其其房地产产市场格格局却也也可以按按东西两两区划分分；东城区房产产近年年来，东东城区的的住宅开开发规模模远远超超过了西西城区。不不少房地地产开发发项目通通过置换换的形式式获取了了廉价的的土地（如如世纪广广场以建建人民医医院而获获得土地地；万宝宝小区因因开发万万宝屯而而取得土土地），从从而为本本区域的的房地产产开发步步入高端端市场创创造了必必要条件件。位于本区域域的“世纪广广场”和“时代丽丽景”两个楼楼盘，为为目前大大庆楼市市品位和和档次最最高的个个案，其其开发商商义耕房房产无论论是开发发经验、管管理水平平还是经经济实力力都较强强，已在在大庆市市建立了了良好的的市场口口碑，具具有了一一定开发发品牌。该区域物业业价格落落差较大大，一些些无明显显特色的的住宅的的均价多多在15500元元/平方方米以下下，而具具有较好好品质的的住宅价价格均在在20000元/平方米米以上，部部分已近近30000元/平方米米。 西西城区房房产从目前前的市场场行情来来看，西西城区总总体平均均房价要要高于东东城区。这这主要由由于西城城区房地地产开发发市场仍仍未健全全，商品品房投放放量小，多多是一些些较小的的公司在在开发商商品房市市场，不不具有规规模开发发的优势势，再加加上其管管理费用用较大，增增加了成成本，这这些都让让西城区区的房价价整体攀攀高。除除此以外外，另一一主要原原因，也也是由于于西城区区居民整整体收入入普遍高高于东城城区，能能够接受受较高的的商品房房价格。 伍、大庆房房地产住住宅市场场细分一、大庆市市商品房房面积配配比分析析二 房面积60700m271800m281900m2911000m221011110mm21111120mm2套数98套102套126套/7套/比例29%31%38%/2%/三 房面积80900m2911000m221011110mm21111120mm21211130mm21311140mm2套数152套380套251套212套142套56套比例13%32%21%18%12%5%四房及复式式面积1501160mm21611170mm21711180mm21811190mm22012210mm2230m22以上套数186套10套7套4套6套7套比例84%5%3%2%3%3% 说明：以上上数据统统计了“时代丽丽景”、“世纪家家园”、“明湖苑苑二期”等大庆庆市目前前可售的的较新个个案后得得出。 共计总户数数为17746户户，其中中三房为绝绝对主力力，共计计11993户，占占总户数数的688%，主主力面积积集中在在901100 m2 之间，占占三房总总户数的的53%；两房房相对较较少，共共计3333户，占占总户数数的199%，主主力面积积集中在在8090 m2之间，占占两房总总户数的的38%；四房房及复式式房型共共2200户，占占总户数数的122%，主主力面积积集中于于15001600 m2。 二、房型销销售去化化分析1、 1、                  目目标客源源对房型型面积需需求低于于全国平平均水平平，所需需房型偏偏小化特特征明显显，两房房7080平方方米，三三房9001100平方米米销售去去化情况况良好。 2、 2、                  两两房大多多为动迁迁户回搬搬用房，对对外商品品房供应应量较少少。 3、 3、  四四房及复复式房供供应量较较大，与与两房比比重几乎乎相当，显显示“舒适型型”房源有有一定市市场。      三、典型个个案分析析 案 名明湖苑（二二期）北辰小区世纪家园工地位置让区乘北十十街一号号经三街与纬纬十路交交汇处让区西柳北北街188号发展商大庆市大图图房地产产大庆北辰房房地产大庆油田新新型集团团营销企划自售自售自售可售户数480户（二二期）450户1000余余户基地面积5.3万平平方米18万平方方米25万平方方米总建面积5万平方米米（二期期）29万平方方米22万平方方米平均售价2320元元/平方方米1250元元/平方方米2400元元/平方方米管理费49.966元/平平方米49.966元/平平方米29元/平平方米规划面积781889平方方米501880平方方米702660平方方米主力面积951114平方方米881006平方方米701220平方方米主力总价22-266万元11-114万元元17299万元容积率0.91.60.88工程进度现房现房现房销售率近50%85%50%广告诉求“园中家园园、世纪纪经典”“寻找你永永远的家家”“新世纪、新新生活”   优劣势分析析析  优  势A、周边配配套较齐齐全；B、世界石石油文化化公园，森森林公园园，北国国江南水水上公园园及远望望小区近近在咫尺尺；C、双语幼幼儿园，小小博士学学校；D面积配比比较为合合理A、 A、 小区区配套较较齐全，学学校、超超市、菜菜市场一一应俱全全；B、 B、 以经经济适用用房为主主，价位位较低；C、 C、 免费费安装电电话；D、 D、交通方方便。A、小区整整体环境境不错，在在大庆市市很少见见；B、高绿化化、低容容积，适适合居住住；C、主力房房型为三三房，面面积配比比比较合合理；  劣 势A、 A、 距市市区较远远；B、 B、 好户户型、好好朝向已已基本售售完，其其余较难难销售；A、 A、 距市市中心较较远；B、 B、 周围围有许多多工厂，影影响住宅宅品质。A、交通及及生活机机能略显显不足；电话045959992533804594666728880459539905662备注二期以经济适用用房为主主沿街有部分分商服            案名时代丽景  工地位置热源街与文文化广场场之间  发展商黑龙江省义义耕房地地产  营销企划自售  可售户数165户（一一期）  基地面积8万平方米米  总建面积15万平方方米，（一一期7万万）  平均售价2900元元/平方方米  管理费19.399元/平平方米.年  规划面积107.2242422.177平方米米  主力面积108.3331499.966平方米米  主力总价36400万元  容积率1.7  工程进度现房  销售率50%  广告诉求“新世纪，新新家，新新生活”      优劣势分析析   优  势A、地段得得天独厚厚，紧靠靠规划中中的文化化街及文文化广场场，与市市政府等等行政事事业单位位数步之之遥；B、周边商商服配套套设施齐齐全；C、 C、 未来来有一定定升值潜潜力；D、 D、开发商商义耕在在大庆有有一定的的品牌影影响力。   劣 势 A、户型过过大，导导致总价价过高；  电话0459668871117  备注该项目是大大庆市最最高档的的楼盘之之一。       第二部分：基地篇篇壹、基地四四至东侧经经六街南侧纬纬七路西侧经经五街北侧纬纬八路 贰、项目区区位概述述1、“地理理”位于于大庆市市东城区区。2、“地域域”位于于萨尔图图区东部部的东风风新村地地区，为为大庆市市重要商商业区和和萨区的的形象区区之一。3、“地区区”基地地东侧紧紧邻的经经六街，为为东风新新村地区区的商业业主轴，商商业气氛氛浓厚，配配套设施施齐全，地地区形象象良好，且且正处于于进一步步完善中中。  叁、项目SSWOTT分析（住住宅为主主） 优势点 Ø Ø        项项目位于于萨尔图图区东部部的东风风新村地地区，为为大庆市市重要商商业区和和萨区的的形象区区之一，在在整个大大庆市区区的居民民中具有有一定的的客观认认同基础础。（商商业、住住宅）Ø Ø        基基地东侧侧紧邻的的经六街街，为东东风新村村地区的的商业主主轴，商商业气氛氛浓厚，交交通便捷捷，配套套设施齐齐全，地地区形象象良好，且且正处于于进一步步完善中中，从而而使本项项目具有有了相当当良好的的相邻小小环境。（商业、住宅）Ø Ø        基基地与已已建成“世纪广广场”为邻，由由于前者者已拥有有了良好好的市场场口碑和和社会形形象，因因而无形形中对本本案的形形象推广广和品质质提升大大有助益益。（住住宅）Ø Ø        本本案发展展商在开开发本项项目前已已成功开开发了“菜库综综合楼”，如善善加广告告包装，将将使本案案具有一一定的品品牌效应应。（住住宅）Ø Ø           本案案底层的的商场裙裙房设计计，犹如如带给了了未来居居民一个个全功能能的会所所，极大大的方便便了其各各类需求求。（住住宅）Ø Ø        本本案的建建筑外立立面充满满现代感感，在大大庆市尚尚属独一一无二，具具有较强强的视觉觉冲击力力和吸引引力。（商商业、住住宅）  劣势点 Ø Ø        本本案所处处区域下下岗工人人较多，又又多为新新村居民民区，区区域居民民的整体体消费能能力普遍遍有限，从从而使本本案缺乏乏足够而而稳定当当地客源源。（商商业、住住宅）  机会点 Ø Ø        由由于大庆庆市房地地产市场场才刚刚刚起步，目目标受众众对各种种广告包包装和营营销技巧巧（SPP）抗性性极小，易易于接受受。（住住宅、商商业）Ø Ø        本本案底层层的商场场裙房设设计，犹犹如带给给了未来来居民一一个全功功能的会会所，极极大的方方便了其其各类需需求，可可以从中中倡导出出各种居居家的新新生活理理念。（住住宅）Ø Ø           本案案的建筑筑外立面面充满现现代感，在在大庆市市尚属独独一无二二，具有有较强的的视觉冲冲击力和和吸引力力，可成成为大庆庆标志性性的建筑筑。（商商业、住住宅）  威胁点 Ø Ø        由由于大庆庆市区内内商业区区分布的的独立性性较强，如如萨尔图图火车站站、让胡胡路区等等都有各各自独立立的商业业区，很很难吸引引其跨区区置业或或消费，从从而使本本案难以以吸引外外区（新新村区以以外）客客源。（商商业、住住宅）Ø Ø        本本案所处处区域下下岗工人人较多，又又多为新新村居民民区，区区域居民民的整体体消费能能力普遍遍有限，从从而使本本案缺乏乏足够而而稳定当当地客源源。（商商业、住住宅）Ø Ø        由由于大庆庆市产业业单一等等原因，造造成外来来人口较较少，这这点在操操盘时须须作慎重重考量。（商业、住宅） 第三部分：商场规规划篇（原原则） 壹、产品属属性从目前大庆庆的零售售业态构构成看，百百货、商商场业在在本地段段区域内内已呈饱饱和状态态，因此此建议本本案规划划为Shhopppingg Maall的的产品形形式，形形成商业业空间差差异化，吸吸引消费费群体。Shopppingg Maall是是由一家家大型及及数家小小型“磁场型型”核心店店并结合合其它品品牌商店店街，以以及各类类都市生生活、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等配配套项目目组成的的“一站式式”生活广广场。大型Shooppiing Malll区别别于一般般的购物物商场、百百货商厦厦，最重重要特点点在于应应用了“都会休休闲购物物与生活活娱乐”的新商商业概念念，其除除购物、餐餐饮之外外，配套套项目涉涉及大都都会生活活每一个个细节，例例如：电电信服务务；文化化礼品类类的书店店、花卉卉园艺、品品牌饰品品店；形形象保养养类的美美容、塑塑身以及及影印彩彩扩服务务；医药药店；洗洗衣中心心等。从规划特质质上看，一一般的 “shooppiing malll”将重点点集中在在如何集集客，即即人潮与与钱潮的的汇集。其其内部环环境的规规划上充充分体现现闲庭散散步式的的，购物物消费与与生活娱娱乐兼顾顾的，轻轻松、休休闲的购购物环境境。  贰、产品规规划原则则 1、磁场策策略 大磁场场策略：营建整整个商场场乃至整整个区域域最具核核心号召召力的磁磁场。诸诸如：乐乐购、家家乐福的的大型量量贩店。 小磁场场策略：已吸引引人消费费为目的的、通过过低单价价的快餐餐、速食食、简餐餐类的商商铺来达达到这个个目的。 2、集客广广场： 兴建建门庭广广场，在在寸土寸寸金的市市中心营营建一个个大的公公共空间间，使之之成为举举办各类类公共活活动、商商业宣传传活动，聚聚集人潮潮的大庆庆市地标标性广场场所在。建建议它的的命名与与商场的的命名一一致，并并依据商商场界的的不变法法则-“人潮即即钱潮”，以使使这一广广场的建建设不仅仅能成为为城市的的客流量量中心，更更可带来来可观的的经济收收益和社社会效益益。 3、沿街、外外界商铺铺的立面面沿街商铺宜宜采用菜菜单式（可可选择）的的玻璃橱橱窗。沿沿街招牌牌按统一一规划的的格式排排放，灯灯光、广广告牌、橱橱窗、沿沿街铺面面均应有有一定的的设计规规范，以以使整个个商场内内同场不不同业的的商铺尽尽可能显显得统一一而和谐谐，富于于整体美美感。   4、电动扶扶梯为提高商场场的繁荣荣景象和和客户的的拥挤热热闹感，建建议商场场的电动动扶梯避避免直上上直下的的“之”字形布布局，宜宜采用适适当增加加客流途途径商业业面积的的引导路路线来规规划电梯梯走向，加加长顾客客在商场场内购物物的路线线距离，制制造商业业人气，促促使消费费动机的的产生。 5、单元面面积规划划 从未来来客户的的需求出出发：建建议尽量量精减商商铺单元元的出售售面积，通通过利用用商铺“高单价价低总价价”的价格格策略，吸吸纳更广广大的客客源，使使之对自自用型、投投资型或或保值型型客户皆皆能吸引引，并创创造出附附加价值值之商业业百货形形态。总总的来说说，本案案力求为为买家创创造“低投入入低风险险高回报报”的投资资价值，以以较低的的总价和和灵活的的付款方方式，创创造出引引发大庆庆市抢购购风潮之之必要条条件。在在以上基基础上，我我们建议议本案较较为合理理的单元元销售面面积为220335平方方米左右右，可供供客户自自由组合合，以收收灵活多多变的效效果。 6、单元平平面规划划 为满足足未来客客户的销销售心理理（自用用或投资资）：建建议单元元商铺的的“面宽及及进深”比例控控制在11：2.5，至至多不超超过1：3。合合理比例例的面宽宽与进深深，可使使产品具具有更高高的升值值空间。  7、公设比比规划 为使商商场达到到良好的的营业绩绩效：建建议尽量量减少每每层楼面面公共部部分的分分摊面积积，以使使单元实实际尽面面积使用用率达到到60%以上。希希望能在在整体规规划上能能体现出出本案使使用率高高、设计计风格独独特、装装修标准准高档三三大优势势，凌驾驾于大庆庆其他商商场之上上。同时时，经营营业态的的管理要要求达到到百分之之百的信信任度，以以此共同同创造三三赢三局局面。（三三赢即大大业主、小小业主、消消费者） 8、功能规规划 因为自自购经营营的小业业主和租租赁经营营的小业业主同时时存在，商商场内经经营内容容的不一一致是显显而易见见的。因因此建议议出售铺铺位前将将商场功功能分区区分片，规规划设置置形成同同种业态态集中分分布的经经营格局局，并在在销控上上利用预预付之反反应做反反复之检检讨，务务必达到到既满足足经营管管理布局局之需要要，又兼兼顾销售售目的之之要求。 9、物业管管理以及及公共水水电 成功销销售后，随随之而来来的各项项公共设设备的维维护和修修理、保保养等。建建议聘请请有大型型商场管管理经验验的物业业公司来来进行管管理。水水电等费费用的收收取原则则建议采采用：分分层计量量或分摊摊。即若若采取分分摊方案案则以底底层最高高，二楼楼次之，三三楼再次次，四楼楼最低这这样的序序列来收收取并与与各层的的流量的的多寡挂挂钩。  叁、经营管管理计划划一、经营方方式1、商用不不动产经经营方式式之替代代方案拟拟定及分分析2、经营方方式之建建议3、招商规规划A. A.      协协助业主主订定及及寻找立立力承租租B. B.       拟定招招商策略略 二、管理计计划1、拟定承承租户管管理规章章 在在日后商商场的经经营管理理方面，我我们必须须先拟订订一套完完善可行行的承租租户管理理规章，于于租约议议定之际际，便可可使租户户充分了了解有关关商场之之各项规规定与办办法，避避免日后后产生管管理上之之困扰。在在拟定承承租户管管理规章章部分，将将依本商商场之特特性与各各相关代代表人员员之共识识，就下下列各层层面研拟拟： A：商场管管理组织织的权利利义务 B：行业管管理及营营运方针针 C：促销活活动的举举办与配配合 D：广告、文文宣的制制作与规规范 E：营业时时间之制制定与相相公办法法 F：商场实实际经营营管理之之各项规规定 G：工作及及服务人人员之规规范 H：施工装装潢管理理之各项项规定 I：清洁维维护办法法 J：管理费费用分摊摊及收缴缴规定 K：违规罚罚则及其其他附加加事项 2、拟定设设施管理理之厂商商遴选办办法 对本本商场各各项设施施管理维维护厂商商，必须须经由特特定之遴遴选办法法产生，以以确保各各服务提提供者在在价格与与服务品品质上均均受到严严密之控控管，杜杜绝潜在在弊端。建建议以采采购控管管的角度度