房地产业-西安市精典四季花园全程营销策划方案书1946.docx

精典四季季花园全程营销销策划方方案书 华南南中港 置置业策划划有限公公司目 录录一、企划划概要二、项目目特性分分析 （一）项项目简介介（二）项项目交通通动线（三）项项目区域域特征（四）项项目发展展规划三、项目目SWOOT分析析（一）项项目优势势（二）项项目劣势势（三）项项目问题题点（四）项项目机会会点四、目标标市场分分析（一）目目标客户户定位（二）本本项目目目标客户户的理想想居住形形态五、定位位策略 （一）市市场定位位 （二）项项目定位位1、 项目价格格定位2、 项目主题题定位3、 景观与会会所配套套定位建建议4、 品牌战略略定位建建议（卖卖的就是是文化）六、项目目产品规规划细则则（一）建建筑（二）景景观（三）配配套七、价格格策略（一）定定价原则则（二）价价格体系系（三）各各阶段价价格策略略（四）付付款方式式八、广告告策略（一）广广告基调调（二）产产品包装装（三）各各阶段广广告宣传传策略 九、项目目营销执执行方案案（一）总总体原则则（二）项项目营销销卖点策策划（十十大卖点点、五大大工程） （三）项项目各阶阶段营销销主题策策略（四）促促销策略略（五）项项目营销销执行计计划一、策划划概要 精典四四季花园园项目营营销策划划方案，是是按照精精典房地地产开发发公司总总体发展展的有关关房地产产开发经经营战略略思想结结合其自自身发展展、操作作能力以以及精典典四季花花园开发发现状而而制定的的总体营营销决策策和计划划方案，其其旨在为为精典四四季花园园的全程程营销推推广提供供一个科科学合理理的操作作思路，指指导营销销推广工工作的顺顺利开展展，是一一个在缜缜密的市市场调研研和可行行性分析析研究的的前提下下制定出出的系统统方案。方方案紧密密结合项项目特点点积极地地探求营营销策略略以促成成良好的的销售业业绩，实实现开发发商预期期目标。 精精典四季季花园营营销推广广方案，主主要包括括项目特特性分析析及市场场定位、项项目销售售推广策策略等方方面的内内容，并并在未来来各项营营销操作作中有计计划的执执行。二、项目目特性分分析（一）项项目简介介：Ø 名称：精精典四季季花园Ø 地块：属属城南区区域，紫紫薇城市市花园西西北侧，高高新区电电子园区区内。Ø 规模：精精典项目目由4栋栋11层层高的小小高层（建建筑面积积：5227211.933平方米米） ；2栋66层的多多层（建建筑面积积：57713.48 平方米米）；11栋4 层的商商业建筑筑（建筑筑面积：42442.66 平方方米）；2栋33层的幼幼儿园（建建筑面积积：24401.4平方方米）组组成。总总建筑面面积：6650559.44平方米米Ø 开发商：西安精精典房地地产开发发公司（二）项项目交通通动线：分析本项项目区域域版图，可可知，整整个区域域西由通通过太白白南路的的公交2205路路、2110路，东东由经过过含光路路的公交交2044 路组组成纵向向交通干干线与市市区相连连。横向向交通线线由沿电电子二路路、青松松路运行行的公交交巴士7706、5503、7709路路组成。今今后随着着丈八东东路的改改造发展展，本区区域将通通过吉祥祥路、南南二环、丈丈八东路路共同构构成环状状交通动动线，全全面带动动本区域域的经济济发展，汇汇聚人气气，改变变当前横横向交通通不便的的状况。（三）项项目区域域特征 已建设220余年年的高新新区电子子城片区区，分布布着几十十家研究究所、大大专院校校，人文文气氛较较浓。西西部大开开发为这这个片区区重新梳梳理带来来了新的的发展机机遇。除除已建成成的西部部电子商商城、电电子步行行街外，其其它大型型生活配配套正在在实施。预预计未来来将是新新城南··新高新新区的点点睛之笔笔。 （四）项项目发展展规划 紫薇田园园都市、世世家星城城、高新新·枫林绿绿洲等超超级大盘盘群的出出现，开开辟了西西安的“造城运运动”。另对对丈八东东路的改改造以及及电子城城1000宽米城城市绿化化带的兴兴建，为为电子城城的重新新梳理带带来机遇遇。经营营城市概概念下的的数字城城市使电电子城、蓝蓝色硅谷谷成为新新西安的的数字化化核心。信信息流、物物流、商商流的涌涌现使本本区域具具有了无无限的投投资升值值潜力。三、项目目SWOOT分析析（一）项项目优势势（S）1、社区区氛围本项目地地处电子子正街与与电子二二路交汇汇处，周周边分布布着几十十家研究究所、大大专院校校，具有有南郊地地区浓厚厚的文化化氛围，并并即将迎迎来大发发展的机机遇，有有利于吸吸引广大大购房客客户的进进入。 2、区区位条件件 本本项目周周边高新新技术企企业，大大专院校校较多，人人均收入入普遍高高于西安安其它地地区，潜潜在消费费群体较较大。3、基础础设施 本本项目紧紧临电子子正街，太太白路、含含光路、丈丈八东路路、吉祥祥路，构构成了环环状交通通网，出出行较为为便利。超超市、商商场、集集贸市场场、餐饮饮休闲、银银行、邮邮政等生生活配套套设施完完善，并并拥有1100米米宽城市市绿化带带以及区区域大发发展的前前景。5、 规划设计计南北通透透的版式式小高层层与南北北朝向的的多层规规划，使使整个园园区户户户朝南。高高标准、国国际化的的园林景景观设计计，尽现现人本主主义、生生态家居居新概念念，创新新未来生生活模式式。（二）项项目劣势势（W）1、 本项目南南边环境境有待于于改善。受受到环境境成熟地地区西高高新、长长安路、西西郊新兴兴项目以以及紫薇薇都市花花园等项项目的竞竞争压力力。2、 成熟交通通圈尚未未完成，交交通略有有不便。距距二环路路、太白白路、含含光路、吉吉祥路等等城市主主干道较较远。区区位交通通优势不不明显。开开发商知知名度不不高，需需做相应应宣传，树树立品牌牌及企业业形象以以推动销销售。3、 潜在市场场需求有有限，区区域内同同质项目目较多，客客源分流流竞争压压力较 大大。（三）项项目问题题点（OO）环境问题题目前本项项目外围围环境较较差，需需对项目目进行整整体环境境设计，提提升项目目品质。（四）项项目机会会点（TT）1、 专业策划划代理公公司准确确的定位位包装，理理想适中中的销售售价格加加上合理理的具有有优势的的销售政政策，将将会赢得得客户的的青睐。2、 被纳入西西安未来来发展重重点工程程的政府府所在地地南移项项目，势势必会带带动南郊郊地价升升值，会会给投资资者更大大信心，更更多机会会。四、目标标市场分分析（一）目目标客户户定位 本项目目目标客户户具体包包括以下下人群：Ø 周边科研研机构、大大学区、教教师群体体：355%Ø 高新产业业园、IIT经理理群体：35%Ø 周边小生生意人：10%Ø 市区其他他区域移移民、外外来新移移民：110%Ø 炒楼的投投资客：10%总结：根根据年龄龄层次、教教育程度度、职务务状况、经经济收入入四项基基本特征征，将本本项目的的目标消消费群设设定为：小资白白领阶层层、中产精精英阶层层、成功功人士以以及追求求生活品品味一族族。（二）本本项目目目标客户户群分析析 本项目目目标客客户群定定位在中中高收入入阶层，这这一目标标市场包包括两个细分分市场，即即青年中中收入、中中年高收收入这两两个细分分市场。现在将这这两个细细分市场场的特点点分析列列表如下下： 本项项目目标标市场的的购房消消费心理理分析 青年中收收入中年高收收入用途自住自住或出出租、投投资家庭规模模23人人23人人受教育程程度受过高等等教育受过中等等教育以以上住宅户型型2房2厅厅3房2厅厅或复式式住宅面积积85-1000M2120-1440M22、1665M22以上心理价格格2300030000元/M23000034000元/M2家庭月收收入3000060000元50000100000元元喜好新潮，实实用、简简约实用、气气派、豪豪华区位城市中心心区住宅宅、交通通便利、有有景观城市中心心区住宅宅、交通通便利、有有景观购买方式式按揭按揭或一一次性（三）本本项目目目标客户户的理想想居住形形态 精英购买买群具有有独特的的品味与与品位，对对楼盘的的理解是是更深刻刻的，他他们的理理想居住住形态是是：Ø 地 段：满足工工作、生生活的便便捷性Ø 社区环境境：轻松松、健康康、环保保；社区区文化和和谐、有有特色，追追求生活活品位Ø 会 所：活动性性、参与与性Ø 户 型：舒适而而实用Ø 智能化：信息与与网络技技术的引引进Ø 子女教育育：具有有良好的的文化氛氛围，有有益于子子女成长长五、定位位策略（一） 市场定定位 1、 总定位：西安市市新城南南核心生生活圈内内的以健健康教育育为主题题的高实实用经典典的绿色色生态家家园2、 定位语：精典四季季花园西安市全全健康双双模式生生活社区区绿色精装装顾问 ，高贵贵不贵高实用经经典 ，精精彩人生生3、项目目的宣传传主题：绿色、生生态、运运动、文文化、高高实 4、定位位支撑点点1) 本项目地地处电子子正街与与电子二二路交汇汇处，周周边分布布着几十十家研究究所、大大专院校校、具有有南郊地地区的浓浓厚的文文化氛围围，并即即将迎来来大发展展的机遇遇，完全全可以满满足追求求品位与与精致生生活的中中青年城城市精英英的需求求。2) 本项目作作为目前前推出的的西安市市核心生生活圈里里以全健健康双模模式生活活为主题题的高品品味健康康家园，填填补了西西安楼市市主题住住宅与概概念地产产的市场场空白。3) 本项目独独具特色色的产品品与建筑筑品质必必将引起起市场的的高度关关注，造造成买家家的热烈烈追捧。我们将本项目规划为中档偏高的、以全健康双模式生活为主题的健康家园。具体可分解成四个核心支撑点： 核心支撑撑点一：人居环环境的健健康性 演绎绎内容主主要为室室内外影影响健康康、安全全和舒适适的因素素。室外环境境：（1） 充足的阳阳光（2） 自然风（3） 纯净的空空气、免免费的氧氧吧（4） 浓密的植植被让你你把家安安在森林林中（5） 避免噪音音污染的的侵害（6） 无障碍设设计室内环境境：（1） 尊重个性性、确保保居住的的私密性性；（2） 实施公私私、干湿湿分区的的住宅套套型设计计，并对对住宅的的可改性性，设备备管道走走向提出出严格要要求；（3） 住宅的室室内空气气质量保保持清新新，通风风换气畅畅通无阻阻，防止止室内污污染和病病原体的的发生；（4） 注重室内内装饰材材料的无无害化，并并就各类类建筑材材料的放放射性污污染物氡氡，化学学污染物物甲醛、氨氨苯及各各种具有有挥发机机物等指指标列表表控制；（5） 制订空气气污染物物控制标标准制订订相应的的室内声声、光、热热环境质质量规定定标准，并并用表格格显示。核心支撑撑点二：自然环环境的亲亲和性 对大自自然的亲亲和人皆皆有之。但但是由于于城市建建筑的蔓蔓延，自自然空间间的缩小小，气候候条件的的恶化，弱弱化了人人们对自自然的亲亲和。提提倡自然然，创造造条件让让人们接接近自然然和亲和和自然是是健康住住宅的重重要任务务。要做做到与大大自然的的亲和，必必须在建建设时尽尽可能保保护和合合理利用用自然条条件，如如地形地地貌、树树林植被被、水源源等。扩扩大与自自然之间间的联系系，让人人感受到到真实的的对自然然的情感感。同样样，水、阳阳光、空空气和自自然风也也是宝贵贵的， 让人可可以融入入其中享享受自然然，他是是一种亲亲和的能能随意释释怀的而而不是刻刻意修饰饰的景观观，这正正是项目目对环境境的亲和和性。核心支撑撑点三：园区的的环境保保护 园区的的环境保保护是指指园区内内视觉环环境的保保护、污污水处理理、垃圾圾收集与与垃圾处处理和环环境卫生生等方面面。主要要从环境境的卫生生、清洁洁、美观观出发，在在景观和和色彩上上保持明明亮、整整齐、协协调，既既具有园园区的个个性和感感染力，又又具备文文化性、传传统性。核心支撑撑点四：健康环环境的保保障主要是针针对居住住者本身身健康保保障，包包括医疗疗保健体体系、家家政服务务系统、公公共健身身设施、社社区活动动场所等等硬件建建设。使使住户居居住放心心、方便便。这些些服务体体系的创创建对小小区的健健康生活活品质提提升有重重要作用用。（二）项项目定位位 1、 项目价格格定位 根据对对西安市市住宅物物业的价价格调查查，我们们认为本本项目的的合理售售价为：多层225000元/平平方米、小高层层27000元/平方米米，经过过成功策策划、包包装、宣宣传售价价可提升升为：多多层26600元元/平方方米、小小高层228000元/平平方米。2、 项目主题题定位1) 主题方案案Ø 名 称称：全健健康双模模式生活活Ø 解 释释：中国国芯与现现代生活活方式并并轨的都都市生活活Ø 诉求语：新时尚尚健康生生活本项目主主题核心心的形成成流程 全健康康双模式式生活全身健康模式全心健康模式生态高实文化运动绿色全健康双双模式生生活的价价值体现现 这种种生活方方式以生生态环境境，配套套设施建建立在精精典花四四季花园园的产品品基础上上，将绿绿色、生生态、运运动、文文化、高高实有机机的接合合起来，旨旨在倡导导一种健健康、文文明的生生活，以以社区硬硬件配套套设施（建建筑、花花园、会会所），软软件社区区文化（生生活会）为为业主提提供一种种身心两两方面健健康的生生活观既既健康的的家庭、健健康的人人际关系系、健康康的成长长、健康康的环境境、健康康的文化化为一体体的社区区生活，使使人在身身心、精精神都达达到健康康和谐。2) 全健康双双模式生生活的构构筑方式式（1） 全健康双双模式生生活的中中心思想想是人与与自然的的和谐发发展。（2） 以民族传传统与现现代生活活相结合合，引导导新都市市生活为为途径以以教育与与生态健健康的可可持续发发展融为为一体。（3） 将身心和和生态健健康的可可持续发发展融为为一体。（4） 建立起一一种天人人合一，可可持续发发展的生生活方式式。3) 全健康双双模式生生活方式式的支撑撑要素绿色与生生态 做做为全健健康双模模式生活活的诉求求重点之之一，在在运动的的、高实实的、文文化的指指导下，为为实现新新时尚健健康生活活理念，为为塑造精精典四季季花园“全健康康双模式式生活”主题，引引入绿色色生态概概念（人人居环境境的健康康性、自自然环境境的亲和和性、住住区的环环境保护护、健康康环境的的保障），在在规划设设计与环环境设计计上实现现超越，以以“绿色空空间”构筑“绿色社社区”的空间间网络，将将人与社社区空间间环境有有机融合合。以生生态功能能从美学学角度丰丰富社区区文化的的内涵 。示范范如下：Ø 本项目四四种颜色色搭配的的外立面面，通过过色调的的变幻，充充满了生生命力， 以乳乳白为主主色调，昭昭示着对对健康的的渴望和和对简约约生活的的热情，体体现了现现代人的的居住理理念。Ø 本项目室室外空间间大尺度度和体量量上的和和谐关系系是生态态环境美美学基础础，并以以开敞的的性格空空间为特特征，创创造出人人，阳光光、建筑筑、植物物和谐共共生的局局面。Ø 以人为本本，以融融入自然然为主题题，请著著名园林林景观设设计师设设计区内内园林景景观，使使其景观观化、立立体化、组组团化，将将人置于于常绿色色的怀抱抱之中。 Ø 结合中国国民族文文化，将将庭院建建筑的符符号融于于景观中中，提升升人文气气质。 运动与健健康 运运动是达达到健康康的最基基本的手手段，以以娱乐休休闲为主主，达到到健康身身体为目目的。“生命在在与运动动” 全健健康双模模式生活活方式以以泛体育育休闲运运动的概概念，为为不同年年龄居住住者提供供运动方方式与设设施，如如少儿游游戏场、健健康长廊廊，花园园会所的的棋牌益益智游戏戏等。文 化 全全健康双双模式生生活方式式通过将将现代科科学文明明与中国国民族传传统文化化相结合合，通过过科普教教育与艺艺术修养养培育营营造出和和谐的人人际关系系氛围，使使小区居居民生活活在和谐谐、友善善、积极极、上进进、健康康、乐观观、豁达达的人际际氛围中中，从而而使人们们身、心心两方面面都得到到良好淘淘冶和渲渲染，使使生活更更充实、美美满。如如小区科科普、艺艺术幼儿儿园加双双语幼儿儿园。小小区业主主联谊会会。业余余艺术团团。小区区通讯广广播等。 物物业管理理部门配配合，专专、兼职职人员组组成社区区文化活活动管理理办公室室，专门门组织活活动，联联络讲师师，组织织培训，布布置场地地等具体体事物。高 实“优越的的性能”与“实惠的的价格”使本项项目具有有较高的的性能/价格比比。其良良好实用用功能从从根本上上保证了了居住质质量。地地段+人人文环境境+精美美优质的的建筑+齐全配配套+优优质的物物业管理理+良好好的发展展前景与与升值潜潜力。如如低分摊摊率、户户户朝南南、人车车分流、专专属健身身运动区区域等。结论：精典四季季花园（绿色健健康高实实经典） （现代代科学与与艺术的的儿童教教育） （社区区绿色生生态文化化） 3、 景观与会会所配套套定位建建议 在在规划设设计与环环境设计计上实现现超越，以以“绿色空空间”构筑“绿色社社区”的空间间网络，立立体绿化化，整个个小区园园林景观观以大手手笔主题题设计为为主，形形成春、夏夏、秋、冬冬四种园园林风格格，从树树木、花花草、小小品、景景观建筑筑、地面面现代化化的材料料、水体体、喷泉泉、假山山、灯具具、休闲闲设设施施、各种种标志、垃垃圾桶、停停车位等等景观元元素塑造造小区的的艺术品品位 注重重配套娱娱乐设施施，使人人们真正正追求到到全健康康双模式式生活，把把会所建建成独具具特色配配套齐全全的健康康休闲、娱娱乐、会会友的场场所，设设置科普普教育智智力启蒙蒙中心，开开展琴艺艺辅导、舞舞蹈练习习、书画画练习、奥奥林匹克克智力开开发。以以及艺术术交流中中心、远远程教育育中心、医医药馆、美美容中心心等。4、品牌牌形象定定位建议议（卖的的就是文文化） 战略操操作：先先卖文化化，后卖卖住宅1) 品牌物业业服务（展展现社区区生态文文化） 首首推3665×24物物业服务务中心的的“三全服服务（全全员、全全程、全全效）”和“八大大主张”的“三大纪纪律，八八项注意意”的数字字化服务务。 精精典四季季花园将将组建一一支内勤勤由警花花，外勤勤由退役役武警组组成的守守护神（保保安队），运运用小区区局域网网，数字字呼叫系系统，数数字通讯讯系统的的现代化化信息平平台，装装备现代代精良的的快速反反应物业业综合服服务队伍伍。实施“三三全服务务”即：全员：全全员负责责制，任任何物业业服务人人员接报报后，都都由负责责将接报报事务，按按程序处处理完毕毕。物业业服务实实行举报报奖励制制，业主主对物业业服务中中的任何何错误与与疏漏均均有权举举报，举举报经核核实后予予以重奖奖。全程：为为每位业业主建立立档案。包包括健康康、家庭庭设施设设备等。全效：物物业服务务实行二二十四小小时承诺诺制，一一般事务务接报的的当时解解决，重重大事物物二十四四小时内内解决。 数字化化物业综综合服务务中心的的成立，目目的是为为了业主主提供安全全、安心心、安居居乐业的的生活环环境，以以这支队队伍的组组建，做做出精典典四季花花园的品品牌，拓拓展市场场。宣传传时围绕绕数字化化服务队队伍升旗旗仪式来来展开，即即通过升升国旗、精精典四季季花园区区旗，精精典四季季花园社社区生活活会会旗旗来突出出数字化化物业服服务的特特点。2) 品牌基础础建设（导导入CIIS系统统构筑坚坚实的文文化）3) 品牌运动动推广（卖卖出文化化的价值值）推广原则则：（1） 让西安人人认识“精典四四季花园园”的魅力力（2） 让西安人人认识“西安精精典开发发公司”的魅力力（3） 让西安人人认识“西安精精典开发发公司总总裁”的魅力力（4） 运用各种种武器联联合推广广，让西西安人力力购“精典四四季花园园”品牌运动动推广（卖卖出文化化的价值值）：战术集成成库多媒媒体联合合、知名名度、美美誉度、信信誉度、卖卖点切入入内容全全力推广广（1） 各报纸媒媒体广告告推广，房房产专栏栏推广（2） 软文推广广，主要要以对西西安房地地产业的的妙论及及精典四四季花园园的精彩彩创意为为主（3） 重要位置置的路牌牌广告（4） 车身广告告（5） 西安电视视台对“精典四四季花园园”进行专专题报道道战术集成成库终端端公关为为主，终终端攻心心为上经常（不不定期）或或利用节节假日举举办参与与性极强强的各种种形式的的促销活活动。如可举办办下列活活动：（1） 举办儿童童科普与与英语教教育咨询询会，从从小培养养具有科科普知识识又具有有现代意意识的新新小龙人人。（2） 举办百对对新人婚婚礼活动动，现代代、新朝朝尽现现现代文明明生活。（3） 举办新世世纪理想想居住文文化讨论论会。彰彰显“精典四四季花园园”对理想想居住环环境的追追求。（4） 谁来做我我的邻居居？ 研讨讨现代邻邻里关系系六、项目目产品规规划细则则：（一）建建筑 1、总平平面规划划本项目规规划为开开放式布布局2、组团团规划4栋111层的小小高层、22栋6层层的多层层、1栋栋4层商商业建筑筑、2栋栋3层的的幼儿园园组成四四个组团团。每个个组团形形成绿景景、石景景、水景景、花景景为主的的景观主主题，形形成具有有浓厚文文化特色色的景观观。3、建筑筑外立面面造型规规Ø 注重立体体感与起起伏感。Ø 立体弧型型凸窗。Ø 低台飘窗窗。Ø 双阳台：生活阳阳台、弧弧型观景景阳台。Ø 楼顶：弧弧型飘板板、空中中花园。4、建筑筑外立面面色彩计计划Ø 温馨风格格：粉红（主主墙）+ 粉绿绿（玻璃璃）+ 白色（飘飘顶）Ø 现代风格格：瓦灰（墙墙裙）+ 乳白白（主墙墙）+ 粉绿（玻玻璃）+ 白色色（坡顶顶） 5、建筑筑结构 建建议本项项目采用用剪力墙墙结构。提提高使用用率，让让利于消消费者。6、建筑筑风格现代、简简约风格格。使用用现代特特色鲜明明的建筑筑语言、符符号、造造型手段段与表现现手法。（二）景景观 凸显四季季变化的的亲水中中式园林林景观。使使用江南南特色鲜鲜明的景景观语言言、符号号、造型型手段与与表现手手法。（三）配配套 1、水配配套综合利用用生活用用水、浇浇花水、洗洗车水、马马桶水等等的中水水循环与与环保处处理系统统。2、小区区内部商商业配套套：满足日常常生活所所需的配配套商业业街。3、教育育配套科普、艺艺术幼儿儿园加双双语幼儿儿园。4、智能能化配套套全封闭智智能化物物业管理理；宽带带入户；电子巡巡更；224小时时保安系系统；停停车场智智能化一一卡通系系统；可可视对讲讲系统；电子门门禁系统统。酒店店式无影影化亲情情管家服服务。5、小区区停车场场小区实行行人车分分流。6、 面积定位位与配比比户型面积比例2房2厅厅1卫75-8520%2房2厅厅2卫85-100030%3房2厅厅1卫105115530%3房2厅厅2卫115135510%4房2厅厅2卫140-166010%七、价格格策略（一）定定价原则则：本项项目销售售价格原原则上采采用市场场竞争导导向法1) 多层住宅宅平均售售价为：25000元/平方米米2) 高层住宅宅平均售售价为：27000元/平方米米（二）价价格体系系：1) 多层基准准价格：以三层层为基准准，其价价格为225000元/平平方米。2) 小高层基基准价格格：以七七层为基基准，其其价格为为 27700元元/平方方米。3) 层差：Ø 多层主宅宅： 20元元/平方方米。Ø 小高层主主宅：330元/平方米米。Ø 朝向差：1000元/平平方米。（三）各各阶段价价格策略略： 建议采采用：“低开高高走，稳稳步攀升升”的策略略，根据据销售情情况适时时控制。住宅部分分销控表表：销售阶段段时间价格调整整范围（标准价价）销售量说明内部认购购期30天­2%5%开盘期15天­1%15%热销期75天0%30%60天1%20%60天2%15%持续期90天1%10%收尾期60天-3%5%（四） 付款方式式：实行行组合付付款方式式，建议议采用以以下方式式：1、 一次性付付款2、 按揭付款款（八成成三十年年按揭）3、 建筑期分分期付款款（按工工程进度度付款，比比例为33：3：3：11）八、广告告策略（一）广广告基调调：1、创意意表现方方针Ø 我精精典四季季花园1) 自然浪漫漫的我（生生活态度度）2) 东方色彩彩的我东方文化化个性（心心理） 3）艺艺术生活活的我（生生活）2、广告告基调的的把握1) 高档次（名名称、字字型）包包装2) 优质制作作水准3) 个性化口口号4) 典雅的品品位色调、美美术作品品、雕塑塑（二）产产品包装装：1、 楼盘命名名：精典典·四季花花园本项目地地处电子子正街与与电子二二路交汇汇处，外外观设计计典雅而而又现代代，内部部配套时时尚，为为创造221世纪纪住宅典典范的城城市标志志性居住住小区故故本项目目命名从从以几点点出发：1) 精典公司司的品牌牌理念 创创造精品品 构构筑典范范2) 规划设计计理念景观、绿绿景、无无障碍、人人车分流流、智能能化管理理、高效效空间、时时代功能能的概念念。3) 体现高实实优美的的现代居居住生活活方式2、建立立VI视觉觉识别系系统 VI（视视觉识别别系统）三三要素，以以及应用用要素设设计，应应用于报报、刊广广告、DDM传单单、楼书书、卖场场、促销销人员着着装、销销售工具具。 4、 售楼部包包装设计计售楼部是是客户直直接了解解项目的的场所，客客户对其其包装设设计的直直观感受受如何直直接影响响其对项项目的认认识和评评估，因因此售楼楼部的包包装设计计尤为重重要。1) 构想售楼部总总体要求求宽敞、明明亮、典典雅、气气派，个个性突出出。2) 售楼部内内设置主主要内容容Ø 形象墙：其是售售楼部的的形象标标志，主主要突出出项目的的名称、标标志。形形象墙前前面是接接待台及及资料台台，是销销售人员员主要接接待客户户和派送送资料的的场所。Ø 展板及场场地布置置：展板板编排为为销售的的重要部部分，它它可以系系统的介介绍本项项目基本本情况及及销售情情况，其其最重要要的内容容之一是是了解项项目优点点，并设设计统一一的艺术术形式加加以布置置。使个个性形象象突出，内内容丰富富，简明明，缩短短买家了了解项目目的时间间，甚至至可以使使其作出出迅速的的购买决决定。展展板内容容：项目目各户型型透视图图，主要要交通及及建筑物物效果图图、地理理规划图图，住宅宅单位平平面图，住住宅单位位室内布布置，发发展商简简介，购购楼须知知及付款款方法等等。Ø 大屏幕彩彩电：用用于播放放项目的的三维动动画片，使使买家对对项目所所在地有有更深入入的了解解和认识识，同时时，也增增加营销销中心热热闹气氛氛，加快快销售人人员的讲讲解速度度。Ø 项目模型型：模型型能增加加买家对对本项目目的立体体纵观认认识，令令买家置置身其中中，领略略各楼房房的朝向向和景观观，清楚楚明了所所选购单单位的位位置，给给人真实实的感受受，令买买家倍增增信心。3) 工地环境境包装（1） 任务将整个工工地现场场根据建建筑施工工的进程程和环境境特色进进行包装装，包装装强调项项目的特特色，对对项目有有一个整整体良好好的视觉觉形象。（2） 具体内容容一部分内内容为工工地围墙墙包装。工工地公共共标牌制制作，挂挂旗制作作等。另另一部分分内容为为绿化和和其他配配套工程程完善，优优先搞好好文明施施工，使使客户对对开发商商和项目目有良好好的印象象，以及及景观工工程施工工。（3）要要求严格按照照VI设设计内容容制作完完成，景景观工程程按工程程进度按按时完成成。5、 物业管理理系统包包装设计计除精典四四季花园园项目VVI系统统确定的的常规内内容外，物物业管理理系统的的包装设设计、办办公功能能、导视视系统设设计及物物业管理理公共设设施方位位指示系系统设计计。（三）各各阶段广广告宣传传策略：1、准备备期户外外及流动动宣传Ø 目的：发发布信息息，树立立楼盘形形象，将将楼盘即即将上市市的信息息尽可能能多的传传达准客客户。Ø 媒体及宣宣传方式式A. 现场及户户外广告告：户外外形象宣宣传、路路牌广告告3-5块，现现场围墙墙广告；功能展展示看板板（共112 块块）；车车体广告告（两路路各 55辆）。 B. 售楼处现现场布置置配备整体体模型、户户型模型型、展板板，展示示楼盘外外观及户户型细节节。2、内部部认购期期广告1） 目的：宣宣传楼盘盘卖点，吸吸引注意意力，引引导准客客户来售售楼处洽洽谈2） 媒体及宣宣传方式式：启动动“新都市市时尚居居住文化化”推广月月，在华华商报、西西安晚报报上刊刊载软广广告，以以项目所所处区域域、位置置、1000米宽宽城市绿绿化带为为主诉点点，逐一一介绍现现代生态态居住文文化。3） 开盘期广广告1) 目的：造造成“精典四四季花园园”横空出出世的轰轰动效应应，以有有影响的的公关活活动、独独特的销销售口号号将“精典四四季花园园”的卖点点深入人人心，吸吸引更多多的客户户签约。2) 公关活动动：剪彩彩仪式，通通过准客客户、客客户以及及记者采采访，众众口传递递的形式式推介“精典四四季花园园”达到宣宣传造势势，推动动全健康康都市时时尚生活活进程，引引导准客客户下决决心购买买。3) 媒体及宣宣传要点点：发布布开盘告告知广告告，吸引引公众注注意力，进进一步宣宣传楼盘盘卖点。注注：开盘盘需要调调整更新新户外路路牌。4、 销售期广广告1) 目的：提提高受众众对广告告的认知知、认同同率和有有效率。根根据卖场场反馈信信息确定定本轮的的宣传重重点，促促进销售售。2) 媒体及宣宣传要点点：报纸纸广告全全面对目目标客户户宣传“十大卖卖点”、“五个一一工程”等内容容，强调调项目优优越的性性价比，并并继续“全健康康双模式式时尚生生活”的推广广活动。注注：需要要更新户户外看板板及路牌牌。Ø 公关活动动：组织织绿色精精装室内内设计大大赛；申申请本项项目绿色色产品标标志和消消费者信信得过产产品的称称号与挂挂牌；楼楼盘封顶顶时举行行封顶庆庆典；举举办高品品位的“新文化化艺术节节”，组织织召集和和邀请业业主及准准客户参参加；邀邀请目标标客户召召开“新西安安·新城南南·新时尚尚健康生生活”座谈会会，提高高开发商商的亲和和力和美美誉度，促促进销售售。5、 后期广告告1) 目的：巩巩固形象象，进一一步确立立项目、开开发商品品牌，扫扫尾收盘盘善始善善终。媒媒体及宣宣传要点点：再次次更新户户外路牌牌，打出出最具吸吸引力的的卖点广广告，宣宣传开发发商品牌牌。2) 公关及促促销活动动：根据据销售反反馈情况况而定，如如在大楼楼封顶之之后针对对滞销户户型制作作样板间间等。九、项目目营销执执行方案案（一）总总体原则则 1、“精精、准、快快”销售的的原则；“精精彩的的包装，准准准确确的定位位，快快速速的销售售”；2、营销销理念与与楼盘自自身硬件件并重的的原则； 3、社区区居住环环境与居居家氛围围双向协协调的原原则； 4、随时时关注市市场变化化予以调调整的原原则； 55、以广广告辅以以相应促促销活动动形成齐齐头并进进的原则则。 Ø 营销主题题：全健健康双模模式生活活7、营销销主线Ø 概念线（五五大工程程）Ø 产品线（十十大买点点）（二）项项目营销销卖点策策划（十十大卖点点、五大大工程） 十大卖卖点1、 优越地理理位置2、 占地1110亩的的大园区区3、 景观优越越4、 板式小高高层阳光光户型、公公摊低5、 户户绿色色、户户户环保的的绿色精精装修顾顾问服务务6、 科普、英英语双模模式教育育的幼儿儿园7、 无障碍人人性化设设计8、 泛会所概概念9、 价格卖点点设计如如：小幅幅折让，送送免息贷贷款装修修，送车车位使用用年限，送送物业费费、空调调等10、升升值潜力力无限五大工程程1、 景观工程程2、 绿色生态态工程3、 智能化工工程4、 质量见证证工程5、 社区生态态文化工工程（三）项项目各阶阶段营销销主题策策略 Ø 第一阶段段；内部部认购期期主题：精精典四季季花园花之之恋定位基准准：项目目整体规规划与市市场销售售的对接接目的：完完成项目目销售前前期准备备工作，做做到销售售场地、道道具的落落实，人人员到位位，释放放发售信信息，预预热销售售市场。必必须做好好以下准准备工作作：A. 现场售楼楼部设于该项项目人流流最集中中、视线线最好的的位置，尽尽量能够够利用售售楼部来来展示项项目鲜明明的主题