常州美吉特家居装饰广场可行性分析报告10270.docx

常 州 美美 吉 特 家 居 装 饰 广 场可 行 性 分 析 报 告报告概要本报告阐述述了美吉特特集团投资资创办常州州美吉特家家居装饰广广场（暂定定名）的市场前景和和动因，介介绍了投资资主体简况况，对项目目定位、建建设进程、市市场管理等等进行了规规划，对项项目投资风风险和有利利条件及项目效益益进行了分分析。 一、 项目的市场场前景及动动因1、我国装装饰材料市市场是一个个永不落的的阳光产业业我国经济持持续高速发发展，城镇镇化进程加加快，城乡乡居民消费费观念的变变化和收入入的增加，以以及对居住住环境要求求的不断提提升，使得得我国房地地产业持续续升温。目目前政府对对房地产业业的投入总量和增长长速度有所所调控，目目的是为了了房地产业业的良性健健康发展，随随着房地产产业的迅速速发展，装装饰材料产产业的发展展也是水涨涨船高。据据中国西部部家装峰会会透露，22001年年全国建筑筑装饰工程程实现总值值60000亿元，其其中家居装装饰工程实实现36000亿元，22005年年达50000亿元。若若平均每年年仅增长115%估算算，则到22011年年建材装饰饰材料需求求将达到11万亿元。由此可见，我我国建材、装装饰材料业业是一个永永不落的阳阳光产业，市市场前景一一片光明。2、常州及及周边地区区装饰材料料市场前景景十分看好好常州市位居居我国经济济发展最迅迅猛、最具具活力的“长三角”的中心地地带，东距距上海1550公里，西西离南京1110公里里，与苏州州、无锡联联袂成片，构构成了苏锡锡常都市圈圈。20005年全市市地区生产产总值达到到13022.2亿元元，人均超超过45000美元；全年完成成社会消费费零售总额额444.1亿元，比比上年增长长16.22%。随着着城市化进进程的加快快，常州各各类房产建建筑业兴旺旺，带动建建筑装饰材材料业快速速发展，装装饰材料市市场一直保保持着持续续增长势头头。常州市消费费市场持续续保持升温温态势，22005年年消费综合合市场成交交总额达4459亿元元。据分析析估计，其其中家居装装饰材料市市场成交额额约占155%左右，约约达70亿亿元，其中中市区装饰饰材料约占占46亿元元。按全国平均均以20%的增长速速度估算，到到20111年，常州州地区建材材、装饰材材料需求将将达到2000亿元，其其中市区达达到1377亿元左右右，市场发发展空间很很大，前景景十分看好好。3、新市场场的建设是是十分必要要、非常及及时的新市场的建建设是十分分必要，也也是非常及及时的。这这是因为：（1）在常常州市城西西地区需要要有一个规规模较大的的综合性装装饰材料市市场。就装饰材料料市场业态态分布和区区域分布看看，常州市市城区在东东南西北各各个方向上上均有几个比较大的装装饰材料市市场：东南边有东东南陶瓷商商城，东北北边有红星星美凯龙家家具城，北北边有长江江贸易中心心和月星家家居广场，西西边有凌家家塘装饰市市场和邹区区镇灯具市市场，南边边有湖塘装装饰市场。除除红星美凯凯龙、凌家家塘装饰市市场、湖塘塘装饰市场场外，其余余均属专业业个性很强强的市场。但凌家塘装装饰市场和和湖塘镇市市场规模都都很小，而而且凌家塘塘装饰市场场将面临着着拆迁。因此，凌凌家塘装饰饰市场拆除除后在西边边建一个规规模较大、档档次较高的的综合性市市场，对满满足该地区区近百万人人口区域的的市场需求求是十分必必要的。（2）凌家家塘装饰城城面临拆迁迁和安置问问题。为了城市建建设发展的的需要，根根据规划，现现在位于常常州西边常常金路的凌凌家塘装饰饰材料市场将面临临拆迁外移移问题。为为了填补凌凌家塘装饰饰市场拆迁迁后造成城西西地区装饰饰材料市场场的空缺，防防止市场经经营业主的的流失，同同时也为了了更好地安安置市场内内已经营十十多年的1130多户户业主的经经营场所，防防止造成新新的社会安安定问题，为此，市、区政府和西林街道决定重新建设一个新市场，并已在位于钟楼区西林街道常金路268号（新运河常金大桥边）预留一块土地作为市场搬迁安置建设用地。这将为新市场的建设提供了基础条件和强力的支持。同时，通过新市场的建设，也将有利于扩大市场经营规模，提升市场的品位，活跃城西地区市场经济，有利于城市容貌的美化和城市交通的流畅。（3） 新新市场的建建设有利于于美吉特集集团在常州州创建一个个大规模装装饰材料市市场和建材材物流中心心。本项目的投投资主体美吉特特集团在常常州于19996年建建立了常州州华盛建材材发展有限限公司，并同时创创办了一个个占地2330亩的常常州东南陶陶瓷商城。该该商城以经经营陶瓷和和卫生洁具具为主，成成为常州地地区最大的的陶瓷、卫卫生洁具装装饰材料集集散地。但但是，该市市场以仓储储和批发为为主，而且且经营品种种相对较单单一，不能能完全满足足广大顾客客“一站式”购物需要要。因此，如如果集团再再在城西建建设一个多多品种、综综合性的、以以批发、销销售为主的的市场，与与东南陶瓷瓷商城一起起，优势互互补，就可可以共同形形成一个以以建材、家家居装饰材材料为主体体的、集仓仓储、批发发、销售、运运输配送、信信息服务为为一体的，占地近4400亩的的大型的现现代化装饰饰材料物流流中心。从以上分析析可见，本本项目建设设对促进区区域服务物物流业的发发展，对保保持社会和和谐稳定以以及对投资资方事业的的发展，都都是十分有有利也是非非常及时的的。二、投资主主体简介本项目投资资主体是美美吉特集团团，项目合合作投资方方还有常州州凌家塘建建材有限公公司和常州州市顺发陶陶瓷有限公公司。1、 美吉特集团团集团总部设设在南京，主主要投资建建材市场的的开发以及及建材物流流、营销、物物业管理等等行业，集集团总资产产约达8亿亿元。集团所属企企业主要有有：（1） 常州华盛建建材发展有有限公司。常州华盛建建材发展有有限公司成成立于19996年33月，并同同时创办了了常州东南南陶瓷商城城。商城占占地面积2230亩，已已投资4.5亿元，主主要经营陶陶瓷和卫生洁具具，是供应应常州地区区陶瓷的主主要集散地地。20005年销售售额达8亿亿元，是省省市级“文明单位位”、区“十佳三产产企业”和“服务业十十强企业”。（2）江西西九江华东东实业有限限公司所属属九江华东东装饰材料料市场和华华东建材物物流中心，创创办于20000年55月，分别别占地3228亩和2222亩，投投资5亿元元。具有十十几个经营营区，是一一个品种规规格齐全的的，集批发发、销售、仓仓储、加工工、物流配配送等功能能的综合性性的大型建建材、装饰饰材料市场场和建材物物流中心。年年营业额达达10亿元元，是江西西省最大的的建材市场场，也是江江西省十大大重点建设设市场之一一，是江西西省“文明市场场”和“十佳诚信信单位”等。（3）浙江江亿丰投资资有限公司司所属杭州州亿丰建材材装饰广场场，占地2200亩，投投资5.66亿元，是是一个以批批发、销售售建材、家家居装饰材材料为主业业的综合性性大型市场场。（4）南京京华欧建材材有限公司司是美吉特特集团旗下下一个以专专门代理销销售马可波波罗等国际际知名品牌牌的陶瓷销销售公司，代代理区域覆覆盖安徽全全省和江苏苏南京、徐徐州、泰州州和镇江等地地区，年销销售额达22亿元。2、常州凌凌家塘建材材有限公司司投资者长期期从事建材材销售和装装饰材料市市场经营管管理，除在在南京等地地经营陶瓷瓷等建材外外，目前还还在担任凌凌家塘装饰饰城的法人人代表。同时，在温温州还投资资建设两座发电能能力分别为为17000kw/时时和700kkw/时的的水力发电电站。3、常州顺顺发陶瓷有有限公司 投投资者长期期从事代理理国际知名名陶瓷品牌牌销售，分分设常州、苏苏州、扬州州分公司，年年营业额超超亿元。此外，还为为四川德阳阳恒大装饰饰城的主要合作投资资者。该装饰城城占地4660亩，总总投资122亿元，目目前已投资资8亿元，是是一个集仓仓储、批发发、销售、物物流和加工等为为一体的超超大型综合合性建材与与装饰材料料市场，目目前年营业业额已达55亿元，是是德阳市政政府重点扶扶持培育的的市场。三、项目概概况1、项目投投资商 常常州美吉特特置业有限公公司。2、项目名名称常州美吉特特家居装饰饰广场（暂暂定）。3、项目地地址常州市钟楼楼区西林街街道常金路路268号号（新运河河常金大桥桥边）。4、项目定定位市场以批发发、零售中中高档次的各各种家居装装饰材料为为主，同时时具有物流流运输、商商务办公及及餐住等配配套服务功功能的现代代化的综合合性大型商商贸物流中中心。5、市场业业态定位及及经营布局局 根根据项目建建设目标和和业态定位位，本项目目将分为若若干个功能能区块：陶陶瓷、卫生生洁具、厨厨柜厨具，板材木业业，油漆涂料料，五金水暖暖和不锈钢钢，塑钢铝合合金及PVVC管材，灯灯具电器，家家装饰品，石石材及家具具等。6、项目建建设规模项目占地1150亩，建筑密度45%，容积率1.5，建筑面积15万。其中商铺用房14万，商务办公、商住、餐饮等用房1万。7、项目投投资规模本项目投资资总额约为为3.1亿亿元。其中中：固定资资产投资2273200万元，项项目开办费费用34000万元。（注注：土地费费用按商业业用地每亩30万万元计算）。8、项目开开发过程本项目本着着一次规划划，一次实施施完成的原原则，计划划用二年时时间完成。四、项目建建设目标、经经营及管理理1、项目的的建设目标标在当地各级级政府的大大力支持下下，经过33-5年的的努力，把把本市场建建设成为一一个经营各各种建材、装装饰材料主主业，面向向常州市、辐辐射周边地地区的综合合性大型市市场和具有有批发、销销售、展示示、物流配配送和交易易信息服务务等多功能能的区域性性专业物流流配送中心心。2、项目的的经营方针针项目的经营营方针是：建市场、管管市场、育育市场、兴兴市场。 也也就是说，我我们不仅要要把市场创创办起来，还还要通过科科学管理，培培育市场，集集聚人气，达达到把市场场做旺、做做强的目的的。3、项目经经营理念项目的经营营理念是：科学管理理，诚信经经营，服务务大众，奉奉献社会。4、项目管管理项目将成立立常州美吉吉特置业有限公司，设设立公司董事会会，建立专专门管理机机构，制定定市场管理理制度，配配备各种管管理人员，不不断加强市市场管理和和优质的经经营服务，把把项目创办办成为常州州地区一流流、全省知知名的优秀秀市场。五、项目建建设有利条条件及项目目风险1、项目建建设有利条条件投资美吉特特家居装饰饰广场项目目建设，具具有许多有有利条件：（1）各级级政府的大大力支持常州市、区区、街道各各级政府对对贯彻江苏苏省省政府府关于加快快发展现代代服务业的的战略决策策十分重视视，指导思思想明确，政政策到位，措措施得力，组组织落实，这这对本项目目的成功起起着决定性性作用。（2）市场场环境好 常常州市建材材家居装饰饰材料市场场建设，市市政府宏观观调控得力力，市场区区域布局合合理，在城城西建设一一个综合性性建材市场场，不仅可可以填补由由于凌家塘塘建材市场场拆迁带来来这一带市市场布局的的空缺，而而且由于市市场交通便便利，辐射射范围广，为为市场的创创办和发展展带来了广广阔的空间间。（3）投资资主体实力力强 项项目投资者者，是全国国最早创办办、经营建建材市场的的成功者之之一，积累累了丰富的的经验，有有一个强有有力的管理理团队，对对本市场的的创办和经经营管理都都是十分有有利的。（4）项目目客源基础础好本项目的客客源来自原原凌家塘装装饰城及常常州地区和和全国各地地，客源丰丰富。A、新市场场建在常金金路紧临运运河和3112国道边边上，交通通四通八达达，对周边边城乡辐射射面广，市市场区位优优势明显。同同时离原凌凌家塘装饰饰材料市场场只有1公公里多路，新新市场对原原凌家塘市市场的经营营业主必将将具有很大大的吸引力力，这为很快形成成市场人气气、营造商商业氛围打打下了良好好基础。B、常州地地区，特别别是许多国国际、国内内知名装饰饰材料品牌牌的代理商商及厂商将将会通过开开设连锁店店或专卖店店、分销店店等方式加加盟新市场场。C、同时，由由于投资者者在全国创创办市场较较早，社会信誉誉度高，在在全国各地地同行业的的厂家和经经营业主中中都具有广广大朋友和和同盟军，相互间信息渠道快，在常州再创办一个新市场必将对他们加盟美吉特家居装饰广场经营会有很强的吸引力。这些客源对对市场招商商十分有利利。2、项目风风险分析虽然本项目目建设具有有许多有利利条件，但但也存在着着风险。项目风险主主要包括政政策风险、市市场风险、经经营风险、管管理风险和和资金风险险等几方面面。（1）政策策风险主要要涉及到项项目是否符符合地方产产业发展方方向，地方方政府对项项目是否支支持所产生生的风险。从从前面分析析以及实际际情况可以以看出，常常州市、区区、街道政政府对该项项目的建设设，都是十十分支持的的。（2）常州州市建材市市场发展是是健康的，政政府对市场场建设宏观观调控是有有力的，市市场发展空空间很大，市市场风险是是较小的。（3）经营营风险和管管理风险及及资金风险险主要涉及及到企业内内部对项目目的科学决决策、管理理能力及实实际操作水水平。由于于本项目投投资者十几几年来在全全国各地都都成功地投投资创办过过多个类似似的大型市市场，只要要认真操作作，是可以以回避或尽尽量减小这这些风险的的。六、项目效效益分析1、项目企企业效益经粗略预测测，项目投投资回报期期约为8年年左右，企企业效益较较好。2、项目社社会效益（1）项目目完成后，可提供营业用房14万，按每户平均200计算，则可吸纳700个经营业主到市场经营；若按每户每年营业额达200多万元估算，市场每年营业额可达15亿元，上交税费可达8000万元左右。这对增加地方财政收入，增强地方经济实力，将作出重要贡献。（2）根据据通常情况况，按每220商铺铺安排一个个内外就业业工作岗位位计算，则则整个市场场可安排就就业人员达达70000人，加上上市场货物物装卸、搬搬运、运输输以及保安安、清洁人人员以及带带动交通、餐餐饮、娱乐乐等行业安安排的从业业人员，市市场建成后后可安排1100000个以上劳劳动就业岗岗位，这对对促进当地地社会和谐谐发展和社社会进步都都具有重大大意义。（3）另外外，市场巨巨大的物流流、人流、资资金流、信信息流对繁繁荣区域经经济、促进进服务业发发展起着重重大作用。可见，本项项目建成后后，社会效效益是很明明显的。七、结论经调查和分分析，本项项目符合地地方产业发发展方向，政政府对项目目支持力度度大，市场场前景好，风风险小、经经济效益和和社会效益益显著。因因此，本项项目是可行行的。 常州美美吉特置业业有限公司司二OO六年年十二月十十日