某管理处片区改造项目可行性研究报告43411.docx

中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告目 录第1章 总总 论论41.1. 项目背背景与概概况41.2. 问题与与建议7第2章 项项目投资资环境与与市场研研究82.1. 投资环环境分析析82.2. 区域房房地产市市场分析析102.3. 销售预预测132.4. 营销策策略16第3章 建建设规模模与项目目开发条条件193.1. 建设规规模193.2. 项目概概况现状状193.3. 项目建建设条件件19第4章 建建筑方案案214.1. 设计依依据214.2. 项目设设计主题题和开发发理念214.3. 项目总总体规划划方案214.4. 建筑设设计224.5. 结构设设计244.6. 给排水水设计24第5章 节节能节水水措施265.1. 设计依依据265.2. 建筑部部分节能能设计26第6章 环环境影响响评价276.1. 编制依依据276.2. 环境现现状276.3. 项目建建设对环环境的影影响286.4. 环境保保护措施施28第7章 劳劳动卫生生与消防防297.1. 指导思思想297.2. 职业安安全卫生生健康对对策与措措施297.3. 消防设设计30第8章 组组织机构构与人力力资源配配置328.1. 组织机机构328.2. 人力资资源配置置32第9章 项项目实施施进度339.1. 项目开开发期339.2. 项目实实施进度度安排339.3. 项目实实施过程程控制措措施33第10章 项目招招投标3510.1. 工程程项目招招标投标标概述3510.2. 工程程项目招招标投标标因素分分析3610.3. 招标标依据3810.4. 招标标范围3810.5. 招标标方式38第11章 投资估估算与资资金筹措措3911.1. 投资资估算3911.2. 资金金筹措39第12章 财务评评价4112.1. 项目目评估依依据4112.2. 财务务评价基基础数据据的选择择4112.3. 财务务评价4112.4. 不确确定性分分析42第13章 社会评评价4313.1. 项目目对社会会的影响响分析4313.2. 风险险分析4413.3. 社会会评价结结论44第14章 研究结结论与建建议4614.1. 可行行性研究究结论46第1章 总 论1.1. 项目背景与与概况1、项目名名称：中原办张庄庄闸管理理处片区区改造项项目2、承办单单位概况况单位名称：濮阳市市正大置置业有限限公司单位性质：有限责责任公司司注册资金：人民币币95116万元元业务范围：房地产产开发、销销售 、法定代表人人：邵亚3、可行性性研究报报告编制制依据（1） 与委托方签签订的咨咨询协议议；（2） 国家计委计计办投资资审定的的投资资项目可可行性研研究指南南（试用用版）；（3） 国家发展改改革委员员会、建建设部联联合颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）；（4） 城市房地地产开发发经营管管理条例例；（5） 房地产项项目经济济评价方方法。4、编制范范围依据国家有有关政策策、法律律、法规规、规程程、规范范，对青青年城项项目建设设的目的的、必要要性、项项目区域域概况、项项目规划划方案及及建设内内容、项项目建设设组织管管理、项项目招标标方案、投投资估算算、融资资方案与与效益分分析、财财务分析析、项目目风险分分析等方方面进行行全面论论证和研研究。5、项目提提出的理理由 项目建设符符合国民民经济发发展当前，我国国国民经经济运行行正处于于一个特特殊发展展时期，为为了促进进国民经经济的稳稳步健康康发展，必必然要求求扩大内内需，优优化消费费结构，把把住宅建建设作为为推动国国民经济济发展的的支柱产产业之一一。根据据国家统统计局的的分析和和研究，房房地产对对国民经经济的拉拉动作用用约1.52个百百分点。濮濮阳房地地产占GGDP的的比重还还将快速速上升，对对GDPP的贡献献率还将将逐步增增大。根据国家有有关部门门的分析析和预测测，我国国居民住住宅目前前正在从从生存型型向舒适适型方向向转变，到到20008年，我我国城镇镇居民人人均建筑筑面积将将达到222平方方米，平平均每户户拥有一一套功能能基本齐齐全的住住房，住住房消费费占整个个消费的的比重将将达到115%，城城市化水水平将提提高到336%左左右。我我国居民民住宅的的近期发发展目标标是户均均一套、人人均一室室，力争争20110年达达到人均均建筑面面积355平方米米，主导导户型为为三室两两厅和两两室两厅厅。正因为房地地产投资资的带动动作用较较大，国国家为推推动我国国国民经经济的持持续健康康稳定发发展，将将建筑业业列为国国家的支支柱产业业之一。因因此，本本项目的的建设是是国民经经济发展展的需要要。 项目对对城市建建设将起起到促进进作用2012年年12月月24日日，在河南省各各民主党党派省委委、无党党派人士士和省工工商联参参政议政政联合调调研课题题组向河河南省委委、省政政府提交交的“33+5”新新型城市市群建设设及产业业发展思思路与对对策研究究总报告告中，提提出要把把“3+5”新新型城市市群打造造成为功功能互补补的高新新产业聚聚集区、发发展布局局合理的的新型城城市连绵绵区、中中部领先先的现代代大商业业区、环环境优美美的综合合生态区区。濮阳作为“33+5”新新型城市市群建设设的中心心城市之之一，其其经济发发展速度度在河南南区域经经济中领领先地位位更加突突出，对对全省各各地乃至至中南地地区都具具有较强强的辐射射力，在在以长株株潭为中中心的“3+55”城市群群发展建建设的环环境下，濮濮阳市委委市政府府提出要要突出濮濮阳城市市形象建建筑，提提高濮阳阳城市品品位，加加强城市市辐射功功能的目目标。根根据河南南省住宅宅与房地地产业220133年规划划，未来来10年年内河南南省将斥斥资33327亿亿元打造造城市住住宅，使使城镇人人均住宅宅建筑面面积增加加到300.188平方米米。目前，濮阳阳市的人人均住宅宅面积偏偏小，而而且居住住条件也也比较差差，与河河南省住住宅与房房地产业业发展规规划相差差甚远。因因此，改改善濮阳阳市人民民的居住住条件已已经成为为濮阳市市政府特特别关心心的问题题之一。同同时，随随着濮阳阳经济的的发展和和人民生生活水平平的不断断提高，人人们对居居住环境境等方面面的要求求也越来来越高，近近年来实实施的房房地产开开发建设设就是为为了使濮濮阳城市市居民的的生活环环境、居居住环境境不断得得到改善善。青年城项目目符合濮濮阳城市市建设总总体规划划，贯彻彻了 “3+55”城市群群建设的的发展战战略，其其对加快快城镇化化进程，美美化城市市空间，创创造新的的城市景景观，提提升城市市品位都都具有积积极意义义。 解决劳劳动就业业的需要要由于我国目目前正处处于经济济结构的的调整时时期，部部分行业业职工下下岗再就就业也就就在所难难免，广广开就业业渠道，解解决人民民的生活活与就业业问题已已成为当当前各级级政府的的头等大大事。而而投资、消消费、出出口是国国民经济济增长的的原动力力，因此此国家固固定资产产投资总总的政策策仍然是是继续保保持投资资总量的的稳定增增长，以以创造更更多的就就业机会会。据有关权威威人士测测算，我我国GDDP每增增长1个个百分点点，全国国可新提提供800多万个个就业岗岗位，而而住宅投投资每增增加100%，大大约可以以拉动GGDP增增长0.5个百百分点，则则可提供供40多多万个就就业岗位位。因此此，住宅宅建设投投资的增增加对于于增加社社会就业业机会有有着不可可忽视的的作用，而而本项目目作为濮濮阳市重重点商品品住宅建建设项目目工程之之一，将将为增加加濮阳市市当地社社会就业业岗位作作出一定定的贡献献。6、拟建地地点本项目位于于濮阳市市京开路路与中原原路交叉叉口北路路东，总占占地面积积23亩自自然环境境优越，道道路交通通便利。7、预期目目标中原办张庄庄闸管理理处片区区改造项项目拟在占地地面积334亩，建建设总容容积率为为2.333，建建设密度度为233.6%,总总建筑面面积为11682270平平方米的的。8、主要建建设条件件为了加快招招商引资资力度，加加快濮阳阳城市基基础设施施建设，促促进经济济社会可可持续发发展，把把濮阳建建设成为为区域性性中心城城市。主要技术经经济指标标序号项目单位数值1总用地面积积34亩2规划总建筑筑面积16827702.1其中：住宅宅建筑面面积70,6552.332.2其中：1-4层商铺铺建筑面面积3719002.3其中：地下下停车场场位741位3建筑密度%23.64容积率2.335绿地率%35.3226项目总投资资万元5000007财务净现值值万元4000008财务内部收收益率%140.0009静态投资回回收期年2.110动态投资回回收期年1.51.2. 问题与建议议项目开发商商已合法法取得本本项目土土地使用用权，各各项建设设手续正正在申办办中。分分析测算算过程假假定本项项目在土土地取得得、立项项、开发发建设、销销售等方方面均遵遵照国家家及濮阳阳的房地地产项目目开发程程序及规规定。根据测算，在在预计的的销售价价格、销销售率条条件下，本本项目具具备良好好的可行行性。濮阳市房地地产市场场正处于于开发高高潮时期期，竞争争日趋白白炽化，因因此需要要切实考考虑市场场容量和和市场销销售节奏奏；在建建设过程程中，需需要严格格控制工工程成本本和管理理成本。充分利用地地块区域域优势和和景观资资源；与与知名专专业设计计公司、中中介顾问问公司合合作，强强强联合合，打造造小区品品牌和企企业品牌牌；制定定合理的的市场营营销方案案，扩大大媒体宣宣传，注注重营销销推广，保保证销售售资金回回款。第2章 项目投资环环境与市市场研究究2.1. 投资环境分分析1、 国家政治经经济形势势及有关关政策2013年年全年国国内生产产总值2246,6199亿元，比比上年增增长111.4%。分产产业看，第第一产业业增加值值28,9100亿元，增增长3.7%；第二产产业增加加值1221,3811亿元，增增长133.4%；第三三产业增增加值996,3288亿元，增增长111.4%。第一一产业增增加值占占国内生生产总值值的比重重为111.7%，与上上年持平平；第二二产业增增加值比比重为449.22%，上上升0.3个百百分点；第三产产业增加加值比重重为399.1%，下降降0.33个百分分点。固定资产投投资增长长较快全全年全社社会固定定资产投投资1337,2399亿元，比比上年增增长244.8%。在城城镇投资资中，第第一产业业投资11,4666亿元，比比上年增增长311.1%；第二二产业投投资511,0200亿元，增增长299.0%；第三三产业投投资644,9288亿元，增增长233.2%。全年房地产产开发投投资255,2800亿元，比比上年增增长300.2%，其中中商品住住宅投资资18,0100亿元，增增长322.1%。商品品房竣工工面积558,2366万平方方米，增增长4.3%。商商品房销销售面积积76,1933万平方方米，增增长233.2%，其中中商品住住宅699,1044万平方方米，增增长244.7%。中央经济工工作会议议将20008年年的调控控政策业业位于紧紧缩，为为“防止经经济增长长由偏快快转向过过热、防防止价格格由结构构性上涨涨演变为为明显的的通货膨膨胀”，20007年年12月月8日，央央行将存存款利准准备金率率提高一一个百分分点；同同年111月CPPI同比比上涨66.9%；随后后央行、银银监会明明确规定定第二套套房贷以以户为单单位；112月国国务院发发出禁令令：城镇镇居民不不得到农农村购买买小产权权房，继继20004年经经来，因因家出台台的宏观观调控政政策频率率之高，调调控力度度之大，前前所未有有，以“管严土土地，看看紧信贷贷”为主的的宏观调调控措施施，紧紧紧扼住了了房地产产开发的的两大命命脉，房房贷利率率持续涨涨高，同同时各地地政府在在房地产产税收方方面也加加大了调调控力度度。以上上政策对对打击房房地产投投机，消消除房地地产泡沫沫，保障障房地产产业的健健康稳定定发展产产生了巨巨大的作作用。2、项目开开发地区区的经济济社会情情况及管管理、政政策因素素2013年年，濮阳阳市实现现生产总总值（初初步核算算）8223.551亿元元，增长长15.3%。其其中第一一产业增增加值2201.4亿元元，增长长 4.1%；第二产产业增加加值3335.443亿元元，增长长20.2%；第三产产业增加加值2886.668亿元元，增长长17.3%。按按常住人人口计算算，全市市人均生生产总值值122287元元，比220000年增长长2133.8 %，翻翻了一番番。近五五年，是是濮阳经经济发展展较快的的五年，经经济总量量从20003年年的4332.334亿元元，增加加到20007年年的8223.551亿元元，年均均增长速速度达到到11.99%。经济济结构发发生明显显变化，第第二产业业比重上上升，220077年二产产业占GGDP的的比重达达到400.733%，比比20003年上上升5.23个个百分点点。一产产业占GGDP比比重较220033年下降降0.555个百百分点。主主要经济济结构比比重见图图2。就就业再就就业成效效显著。年年末就业业劳动力力3977.5万万人，新新增就业业人员55.755万人，其其中城镇镇新增就就业人员员5.661万人人，其中中下岗失失业人员员再就业业4.119万人人。组织织农村劳劳务输出出5.33万人。年年末城镇镇登记失失业率为为4.33 %，就就业形势势保持稳稳定。物物价总水水平温和和上涨。全全年居民民消费价价格总水水平比年年初上升升5.227个百百分点，其其中,服服务价格格上涨11.233个百分分点。商商品零售售价格上上涨6.47个个百分点点。食品品类价格格上涨112.331个百百分点。房房屋销售售价格上上涨5.49%，其中中商品房房销售价价格上涨涨7.223%。安安全生产产形势好好转，全全年共发发生各类类安全事事故8664起，同同比下降降14.88；死亡亡2422人，同同比下降降26.89；亿元元GDPP生产安安全事故故死亡率率为0.55，道道路交通通万车死死亡率110.11；煤炭炭百万吨吨事故死死亡率88.3；工矿商商贸企业业十万从从业人员员生产安安全事故故死亡率率3.775，四四项安全全生产事事故死亡亡率均比比上年有有较大幅幅度的下下降。2013年年，濮阳阳市人口口和计划划生育工工作稳定定发展。年年末全市市户籍人人口7228.883万人人，其中中城镇人人口3000.443万人人，增长长11.8%；乡村人人口4228.445万人人，下降降6.44%。人人口出生生率111.322，人口口死亡率率6.332，人口口自然增增长率55.000。城乡居居民生活活继续得得到改善善。20007年年濮阳市市全部职职工年平平均工资资176673元元，月平平均工资资14773元。城城市居民民人均可可支配收收入1006811 元，比比上年增增长166.544 %；扣除物物价因素素，实际际增长110.77%。农农民人均均纯收入入48885元，增增长144.533%，实实际增长长8.88%。城城市居民民人均生生活消费费76008元，比比上年增增长155.3%，扣除除物价因因素，实实际增长长9.55%；农农村居民民消费335544元，增增长144.022%，实实际增长长8.55%。220033-20007年年城乡居居民人均均收入情情况见图图6和图图7。社社会保障障事业稳稳步推进进。年年末全市市五项社社会保险险扩面119.331万人人次，参参保总人人数1996.666万人人次，征征缴基金金17.26亿亿元（含含企业养养老保险险清欠），支支付各项项保险待待遇200.988亿元。其其中企业业养老保保险新增增参保人人数3.74万万人，参参加社会会养老保保险人数数65.45万万人，其其中职工工数466.222人，离离退休人人员199.355万人；参加企企业改制制保险的的单位1155家家，参加加失业保保险的职职工人数数13.04 万人；基本医医疗保险险的参保保人数达达50.87人人，新增增4.661万人人，其中中职工334.779万人人，离退退休人员员16.09万万人。参参加工伤伤保险人人数222.122万人，参参加生育育保险人人数355.099万人。居居民享受受最低生生活保险险的对象象共有220.118万人人，城市市居民领领取失业业保险人人数0.89万万人，基基本做到到应保尽尽保。2013年年，濮阳阳市固定定资产投投资较快快增长，投投资结构构进一步步优化。全全社会固固定资产产投资完完成2227.99亿元，比比上年增增长288.3%。从产产业投向向看，第第一产业业投资33.4亿亿元，与与去年持持平；第第二产业业投资1114.9亿元元，增长长52.4%；第三产产业投资资1099.6亿亿元，增增长100.8%，工业业投入明明显加大大。全年年工业完完成投资资1144.9亿亿元，比比上年增增长533.3%。其中中制造业业完成投投资822.1亿亿元，占占工业投投资的比比重为771.55%；电电力、燃燃气及水水的生产产供应业业完成投投资8.5亿元元，占工工业投资资的比重重为7.4%。社社会事业业和基础础设施投投资均有有大幅度度的增长长。房地地产开发发投资稳稳步增长长，全年年完成投投资额223.55亿元，增增长411.7%，最近五五年是濮濮阳投资资额增加加最快的的五年。2.2. 区域房地产产市场分分析1、濮阳房房地产市市场区域域分布及及特点 主城区区板块主城区为濮濮阳市老老的行政政、商业业、金融融、文化化教育中中心，交交通便利利、配套套完善，商商业氛围围浓厚，升升值潜力力及投资资价值大大，土地地成本较较高，主主要以中中高档次次的高层层住宅、商商铺为主主、销售售价格受受到规模模和建筑筑规划水水平的不不同，住住宅在118000-30000元元/平方方米左右右。老城城区比较较有代表表性的有有熙园、中中泰·峰境、亚亚华名都都、世纪纪名城等等。主要特征：市区中中心位置置，规模模较小，占占地面积积不大，高高容积率率，一、两两栋楼体体，多为为高层，居居住环境境一般，小小区景观观，面积积以中、大大户型为为主，售售价多为为18000-330000元/平平方米左左右。华龙区板板快濮阳市新的的行政中中心，市市委市政政府等行行政事业业性单位位均已入入驻该片片区，已已形成一一定的规规模，政政府机关关搬迁工工作已基基本完成成，区域域的后发发优势已已经开始始体现，片片区市场场将具有有较大的的发展和和潜力。濮濮阳市民民对华龙龙区的认认可度是是比较高高的，片片区规划划较好，路路网建设设已经完完成，生生活配套套设施正正在逐步步完善，生生活便利利程度不不断提高高。由于于片区拥拥有良好好的区位位优势和和优美片片区环境境，现已已成为濮濮阳市民民购房置置业的首首选区域域。主要特征：普遍的的楼盘规规模比较较大,档档次相对对其他几几个区域域要高,户型面面积上相相对而言言设计比比较合理理,以三三房为主主力,一一般做到到1200-1550平方方米,1120-1300平方米米的三房房旺销,四房面面积一般般在1660-1190平平方米。楼楼盘在同同等档次次的情况况下，销销售速度度比其它它几个区区快。 立新片片区板块块相对其它几几个区域域而言，立立新区虽虽然离老老城中心心区比较较近，但但感觉比比较偏僻僻，区域域形象不不佳，规规划不好好，小区区档次普普遍比较较低，建建设速度度也比较较慢，交交通、购购物、休休闲、商商业、生生活配套套也未完完全上来来，并且且档次不不高，缺缺乏基本本的生活活配套设设施，生生活的氛氛围远未未形成。主要特征：片区市市场在售售楼盘少少，先天天条件不不足，推推出楼盘盘一般中中低档次次，主要要通过价价格优势势抢占市市场份额额，如蒸蒸湘奥运运世纪城城为代表表的楼盘盘，价格格相对比比较低。2、濮阳房房地产投投资分析析从上面的图图表数据据中可以以看出，濮濮阳房地地产投资资一共出出现两次次较大幅幅度的增增长，一一次是220033年，一一次是220133年。220100年开始始出现房房地产投投资的热热潮兴起起，也可可以说是是华新开开发区的的正式启启动，而而20113年将将这种热热潮推向向了顶峰峰。投资资的热潮潮源于市市场需求求的策动动，两者者呈现着着良好的的增长势势头。从近几年的的数据，我我们分析析其房地地产投资资增长，如如下：年 份2010201120122013房地产开发发投资金金额（亿亿元）12.48813.23316.59923.511增长幅度8.43%6.01%25.4%41.711%上表中很明明显，220122、20013年是是濮阳房房地产投投资的快快速增长长年，快快速的投投资增长长来自于于濮阳房房地产市市场需求求的提升升。从走走访的楼楼盘看，很很多都是是20006年就就开始兴兴建的项项目，只只经过11-2年年的销售售，项目目就基本本售完，表表明销售售速度大大大提升升。3、濮阳房房地产供供求分析析1）供给分分析年 份2010201120122013商品房施工工面积（万万平方米米）248.114271.449311.558460.113其中新开工工面积（万万平方米米）81.48894.42283.999197.884新开工面积积增幅33.4%15.888%-11.005%135.555%2013年年，不管管是施工工总面积积和新开开工面积积都增加加了1000万平平方米以以上，尤尤其是新新开工面面积增幅幅达1335.555%,与市场场投资呈呈现着明明显的正正比递增增关系，220077年可以以算是一一个不折折不扣的的濮阳房房地产开开发年。2）需求分分析年 份201120122013商品房施工工面积（万万平方米米）86.355107.885120.992增幅 114008%24900%12122%年 份201120122013商品房施工工面积（万万平方米米）9.6813.517.422增幅 116004%39466%29044% 从上页的系系列图表表中可以以看出，不不管是商商品房销销售还是是销售总总金额均均保持着着较大的的增长势势态，市市场需求求整体向向好。4、濮阳房房地产市市场特征征分析：综上所述，我我们可以以对近几几年濮阳阳房地产产市场的的特征总总结如下下： 房地产开发发投资持持续增长长，但增增速与市市场需求求的增长长呈良性性发展关关系。 增量地供应应大幅度度增加，存存量地减减少，住住宅用地地供应总总量增加加。 商品房供给给快速增增长，市市场需求求较为平平稳。 产品建筑设设计水平平的提高高，不管管是立面面设计、内内部结构构、实用用率、园园林等等等方面，任任何项目目都不会会具有非非常明显显的优势势。5、20008年濮濮阳楼市市分析 濮阳房房地产市市场走势势随着国家宏宏观调控控政策的的贯彻落落实，濮濮阳20013年尤尤其是下下半年房房地产市市场预计计将呈现现以下特特点：1）房地产产开发投投资增长长回落。当当前房地地产开发发投资需需求由强强转弱，新新注册房房地产开开发企业业比上年年减少，增增量资金金谨慎入入市。另另外，调调整住房房供应结结构的措措施将进进一步减减缓已批批准项目目的投资资节奏。房房地产开开发投资资增速将将低于全全社会固固定资产产投资增增速。2）住房供供应结构构调整加加快。按按照国家家调控政政策的要要求，套套型建筑筑面积990平方方米以下下的住房房供应将将大幅增增加，中中低价位位、中小小套型普普通商品品房的土土地供应应也将大大幅增加加，大户户型住房房建设与与供应受受到相应应限制，中中小套型型普通商商品住房房将逐步步成为房房地产市市场的主主流产品品。3）土地供供给将进进一步紧紧缩。继继续执行行从严从从紧控制制新增建建设用地地的政策策，住宅宅用地中中增量地地供应将将更加困困难，存存量地供供应仍会会保持增增长，但但供应总总量将减减少。房房地产投投资需求求减弱，将将缓解土土地供求求的矛盾盾。 20113年濮濮阳楼市市走势对濮阳房价价的走势势，目前前受到宏宏观调控控政策、CCPI指指数持续续的攀高高居民生生活压力力加大、股股市动荡荡跌至330000点以下下等情况况的影响响，楼价价增长势势头将相相对放缓缓，但是是总体上上依然呈呈现增长长的势头头，主要要是因为为土地成成本的增增加，建建筑材料料的价格格增长，人人工工资资的提高高，直接接导致开开发成本本的大幅幅度提升升，所以以20008年楼楼市房价价依然有有一定的的上涨空空间。2.3. 销售预测1、项目需需求分析析本项目所在在地华龙龙区是濮濮阳市最最大的一一个区,人口众众多,交交通发达达,但湘湘江以东东尚没有有一个具具有一定定规模的的高档商商住小区区,在这这里工作作和经商商的人很很多,学学校、医医院、幼幼儿园、工工厂、商商品经营营与批发发等云集集在这里里，人流流量非常常大。人人们物质质生活的的不断改改善，带带来消费费的增长长，人们们对住房房的要求求越来越越高，项项目将利利用其“傍水依依城”的良好好生态和和区位优优势在濮濮阳华龙龙区打造造出一个个人文共共生的生生态示范范小区，以创新新的开发发理念和和居住生生活方式式打造濮濮阳高品品质、高高标准、不不可复制制的江景景住房，使得沿河而居成为濮阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销销售目标标群定位位本项目规划划为濮阳阳地区的的中高档档楼盘，销销售目标标客户群群定位如如下： 一类客客户：企企事业单单位职工工本项目周边边的大型型企业较较多，上上万人的的企业包包括中钢钢衡重企企业职工工、濮阳阳铁路部部门职工工等等。 二类客客户：周周边的私私营业主主项目毗临濮濮阳火车车站，周周边的中中小私营营业主较较多，主主要分布布在火车车站商贸贸城、东东方广场场、创富富商城、广广东路批批发街等等几大濮濮阳主力力批发市市场，具具备大批批有购买买实力的的经营商商家及商商铺业主主过万人人，目前前都住在在江东，街街道狭小小，而且且普遍家家庭人口口众多，居居住空间间不够，急急需添置置物业解解决亲人人居住问问题。 三类客客户：周周边学校校老师华龙区学校校众多，从从小学到到大学皆皆而有之之，如华华龙区实实验小学学、濮阳阳师范学学院、濮濮阳工业业大学、濮濮阳机械械技术学学校、濮濮阳财政政学校等等等，从从业教师师近万人人，而且且学校老老师待遇遇较高，具具有较强强的购买买能力。 四类客客户：华华龙区公公务员华龙区公务务员系统统，包括括企事业业单位员员工近万万人，该该部分客客户主要要考虑就就近工作作就近上上班，但但由于江江东缺少少大型的的优质物物业，不不能满足足他们改改善居住住环境的的基本要要求，而而湘水明明珠的出出现完全全改变了了这种尴尴尬的局局面，本本区公务务员必将将置业的的目光从从江西重重新转移移到江东东。 五类客客户：濮濮阳在外外地成功功人士目前湘江边边乃至整整个濮阳阳，大型型规模的的社区都都罕有，特特别是别别墅社区区，对于于在外工工作的濮濮阳籍人人士回家家乡购房房，一定定选择景景观好品品质高的的规模社社区，作作为唯一一的别墅墅区无疑疑是该部部分金字字塔高端端人群的的置业首首选。特特别是刘刘和平等等名人作作为湘水水明珠的的准业主主，对项项目内在在品质的的提升是是更大的的促进。濮阳人具有有很强烈烈的恋土土情结，外外地成功功人士普普遍愿意意在当地地置业，一一方面是是为了改改善父母母的居住住环境；另一方方面也是是考虑逢逢年过节节回家能能有一个个好的居居住环境境。 六类客客户：各各下辖县县区、乡乡镇成功功人士“居住农村村向城市市转移”，这是是普遍多多数县市市以下居居民的心心愿，其其中部分分经济条条件较好好的必将将置业眼眼光投入入到市区区，对湘湘水明珠珠的销售售也将起起到很大大的促进进作用。 七类客客户：各各地房地地产投资资人士濮阳房价目目前在全全国来讲讲都偏低低，20013年全全国地级级市房地地产销售售平均价价格27700元元/,濮阳现现在的水水平还不不到23300元元/，有有着极大大的升值值空间，将将会吸引引各地有有眼光的的人士前前来购买买。本项目暂时时未作任任何广告告宣传，已已经有近近5000批客户户慕湘水水明珠风风光带的的名声前前来公司司作登记记，希望望能第一一时间购购买到湘湘水明珠珠的房屋屋。销售售部计划划在项目目开盘前前进行为为期3个个月的蓄蓄客期，计计划储备备客户330000批以上上。2、 销售计划鉴于目前青青年城项项目工程程进度，销销售部根根据目前前市场情情况，制制定以下下销售计计划。 销售量量一期工程11至3号号楼标准准商业、住住宅、办办公 销售进进度本项目预计计20114年5月初开开盘：l 开盘后一个个月内，即即至20014年111月底底，完成成总销售售任务的的50%，约1186套套住 宅宅，销售售金额约约90000万；l 开盘后三个个月内，即即至20015年11月底，完完成总销销售任务务的700%，约约2600套住宅宅，销售售金额约约1.44亿；3、 销售收入预预测1）周边城城市房价价比较：许多业内人人士认为为，濮阳阳目前房房价水平平处于全全省中等等水平，经经济发展展潜力大大，在未未来相当当长的一一段时间间里，将将有比较较好的成成长空间间，20013年110月下下旬，由由省建设设厅、统统计局、国国土资源源厅、发发改委、中中国人民民银行长长沙中心心支计行行，河南南银行监监局，国国家统计计局河南南调查总总队等部部门在长长沙召开开的全省省前三季季度房地地产市场场联席会会议上获获悉：全全省商品品房住宅宅均价为为22991元/平方米米，濮阳阳的均价价为37709元元/平方方米，高高于全省省平均水水平。在濮阳市开开发协会会第三届届理事会会换届选选举会议议上，市市城建开开发办主主任田世世凡的发发言中发发现，濮濮阳房地地产发展展分为三三个阶段段：900年代至至20001年为为第一极极端，这这一阶段段主要表表现为房房地产的的起步和和调整；20002年至至20006年为为第二阶阶段，这这一阶段段是濮阳阳市房地地产开发发行业发发生翻天天覆地的的一个重重要阶段段，也是是谱写濮濮阳市房房地产开开发行业业新篇章章的一个个重要时时期。这这一阶段段全市共共完成开开发投资资61.29亿亿元，完完成土地地开发面面积1117.881万平平方米,竣工房房屋面积积4344.399万平方方米,实实现商品品销售额额33.29亿亿元。220077年开始始进入第第三阶段段，濮阳阳楼市经经过前两两阶段的的发展后后，已向向品质、人人文、居居住等高高端方向向发展。经过前面两两个阶段段的准备备，许多多业内人人士认为为，濮阳阳房价上上涨已是是万事惧惧备，并并且已经经在现在在楼市上上体现出出来了。一一是房贷贷新政策策抬高门门槛，开开发企业业融资成成本增加加，自然然促进房房屋价格格上涨；其次是是本身就就稀缺的的土地，协协议出让让方严管管后，地地价还有有进一步步上升的的趋势；其三是是建材价价格在上上涨，提提高了建建筑成本本；第四四是随着着人居环环境和小小区规划划的日益益完善，房房屋成本本上涨；最后城城市变化化带来了了较大的的有效需需求促进进房地产产行业的的发展。这这些因素素将让濮濮阳房价价面临快快速爆发发的到来来。20010年66月份时时，濮阳阳商品房房均价为为37009元/平方米米,但到到年底已已经突破破40000元/平方米米,上涨涨势头迅迅猛。2） 濮阳楼市价价格现状状：3） 项目销售价价格定位位：根据本项目目住宅和和商铺房房预测销销售价格格，标准准层住宅宅实现销销售均价价不低于于27000元/；其其中1号号住宅楼楼销售均均价28800元元/平方方米，22号住宅宅楼销售售均价226500元/平平方米，33号住宅宅楼销售售均价228000元/平平方米，11号至33号楼公公共停车车场30000元元/平方方米，33号楼一一层商铺铺销售均均价90000元元/平方方米，33号楼二二层商铺铺销售均均价50000元元/平方方米，本本项目预预测销售售总收入入为6559133.4223万元元，详见见附表五五销售售收入及及税金估估算表。2.4. 营销策略本项目拟在在价格策策略上采采取低开开高走的的定价策策略推向向市场。该该项目价价位有较较高的上上涨空间间，升值值的潜力力很大。本本项目将将确定以以下推广广策略：1、推广渠渠道 报纸广广告包括濮阳日日报、濮濮阳晚报报，属于于典型的的政府报报，报纸纸不宜投投入过多多，开盘盘和推新新品前112周周进行334次次推广既既可。 短信推推广 成本低，覆覆盖面广广，操作作简单灵灵活，可可以作为为一种长长期的营营销手法法。 影视广广告当地几个电电视台收收视率不不高，主主要用来来开盘和和新品集集中投放放。电视视广告是是唯一的的动态广广告平台台，值得得周期性性的高密密度投放放。 单张派派发贯穿项目营营销始终终的宣传传利器，濮濮阳地方方小，人人口集中中，单张张派发能能起到良良效。 营销活活动l 活动一：“百年濮濮阳风光光带”摄影图图片展”。l 活动二：濮濮阳人说说濮阳大大型文化化论坛。l 活动三：系系列名人人讲座。l 活动四：濮濮阳人说说濮阳大大型文化化论坛2、媒体宣宣传组合合开盘前三个个月，公公司会以以电视广广告，平平面媒体体，户外外广告三三大主力力广告集集中宣传传湘水明明珠，增增强前期期登记客客户数量量，扩大大蓄客量量，为开开盘销售售一半做做好蓄客客准备。开开盘当月月，公司司会配合合风光带带竣工，举举办各种种活动，扩扩大在濮濮阳的知知名度，加加以促进进销售。开开盘三个个月后，公公司会尽尽快出样样板房、实实景园林林开放，加加大广告告投放力力度。l 公交和站台台广告：开盘前前三个月月至开盘盘后三个个月，周周期半年年。l 路桥广告：贯穿项项目营销销始终。l 影视广告：开盘前前一个月月高密度度投放,开盘后后在每次次推新货货时前一一周每天天投放。l 濮阳报纸：开盘前前一月投投放