房地产经纪人的基本素质ccwy.doc

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产经经纪人的的基本素素质 由于房房地产经经纪专业业性较强强，从事事房地产产经纪行行业的经经纪人应应具备一一定的基基本素质质和基本本技能，才才能在这这个行业业内生存存下去，否否则容易易被淘汰汰。一、房地地产经纪纪人基本本素质（一）生生理素质质房地产经经纪人要要有健康康的身体体和充沛沛的精力力，头脑脑清醒，反反应灵活活，否则则难以胜胜任此项项工作。（二）心心理素质质房地产经经纪人要要具有一一定的情情商（EI），包包括善于于与人交交际和沟沟通的能能力，面面对各种种不同环环境，不不同客户户和不同同情况的的应变能能力等。房房地产经经纪人还还要有健健康的心心理，包包括心理理平衡性性、心理理承受能能力、心心理适应应能力、心心理调节节性等等等。平和和的心态态，积极极进取的的精神，良良好的人人际关系系，开朗朗豁达的的心胸，稳稳定饱满满的情绪绪，坚韧韧不拔的的意志，这这些都是是房地产产经纪人人应当具具备的心心理素质质。（三）职职业修养养作为房地地产经纪纪人，良良好的修修养是帮帮助你走走向成功功的一步步。1、职业业形象与与公关意意识 房地产产经纪人人应当注注意包装装自己，具具有良好好的社会会公众形形象，不不断宣传传自己，表表现自己己，一方方面随时时注意自自己的职职业形象象，在仪仪表、举举止、礼礼仪、服服务态度度和社交交艺术等等方面给给顾客以以视觉上上和感观观上的好好感。另另一方面面要具有有较强的的公关意意识，以以真诚互互惠、优优质服务务、精湛湛的专业业水准，良良好的信信誉去展展示自己己的优势势，取得得客户的的信任，是是房地产产经纪人人走向成成功的第第一步。2、市场场意识 房地产产经纪面面对的是是一人具具有开放放性、区区域性和和特殊性性的市场场，处处处都有商商机，但但并非唾唾手可得得。房地地产经纪纪人必须须具有不不断拓展展市场，随随时捕捉捉商机，营营造市场场和经营营市场的的意识。3、信息息意识 有效信信息是房房地产经经纪人的的财源，如如何收集集、整理理、筛选选、传播播和利用用有效信信息、是是房地产产经纪人人的一项项重要工工作，有有效的利利用信息息，将使使你事倍倍功半。4、服务务意识 商品经经济的口口号是：顾客就就是上帝帝。房地地产经纪纪是一个个服务性性行业，房房地产产产品属于于商档商商品，请请以优质质的服务务善待你你的上帝帝。5、协作作意识 现代房房地产经经纪业务务需要相相互协作作，包括括同事之之间、同同行之间间、经纪纪人与客客户之间间的协作作，房地地产经纪纪人在充充分发挥挥个人潜潜能的同同时，应应当搞好好协作。6、竞争争意识 现代市市场竞争争日趋激激烈，房房地产经经纪人必必须正视视行业的的竞争，勇勇于拼搏搏，才能能生存和和发展，否否则将被被市场淘淘汰。（四）职职业道德德 在中介介行业中中，良好好的职业业道德是是经纪人人的无形形资产，房房地产经经纪人应应具有良良好的职职业道德德，这是是各国经经纪行业业中对房房地产经经纪人共共同的最最重要的的要求。 主要包括括：1、诚实实信用 具具体表现现在给客客户的信信息要真真实，不不欺诈误误导客户户，公平平中介。2、有事事业心 要要热爱本本职工作作，敬业业乐业，不不断提高高个人素素质与理理论水平平，完善善自己的的知识结结构对业业务精益益求精是是职业道道德的基基本要求求，否则则谈职业业道德只只是一句句空话。3、有责责任感 经经纪人人人忠于自自己的客客户，认认真为客客户负责责办好委委托的业业务，完完全认真真地履行行合同，善善始善终终。4、加强强自律 作作为房地地产经纪纪人要加加强自律律，自觉觉遵纪守守法，遵遵守行规规及公司司管理规规定，维维护职业业形象，不不损害客客户利益益，同行行不相互互倾轧。5、为当当事人保保守秘密密 房房地产经经纪人有有为当事事人保守守商业秘秘密的义义务。（五）职职业准则则 各个地地区的房房地产中中介行业业协会、团团体、各各个公司司一般都都会根据据政府的的有关法法令与规规定，结结合本地地区、本本行业与与本公司司的具体体情况，制制订房地地产经纪纪人职业业准则或或有关规规定 要求求执业人人员遵守守。第三节 房地产产经纪基基础知识识与基本本技能一、房地地产经纪纪基础知知识（一）房房地产经经纪专业业知识 由于房房地产涉涉及面广广，作为为一般房房地产经经纪人，掌掌握一定定专业知知识是非非常必要要的。1、具备备一定的的文化知知识 作为房房地产的的经纪人人，应具具备高中中以上的的文化，随随着市场场现代化化的发展展，还需需要会操操作电脑脑。深圳圳要求要要具备大大专以上上的文化化。2、房地地产政策策法规 熟熟悉中央央至从业业地区的的有关房房地产政政策、法法规。3、相关关法律知知识 商商法、民民法（有有关代理理）、合合同法及及相关的的税法。4、房地地产市场场基础知知识 房房地产经经纪人应应当熟悉悉房地产产市场体体系结构构和房地地产基础础知识5、房地地产估价价知识 熟熟悉房地地产价格格的构成成及影响响房地产产价格的的各种因因素。（1） 房地产价价格构成成的基本本要素： 建购购成本；经营费费用；相关税税费；合理利利润。（2） 影响房地地产价格格的各种种因素：政治形形势；政策、法法规；宏观经经济；地区经经济；市场供供求；地理位位置；环境配配套；建筑状状况。其其中市场场供求是是决定性性因素。6、建筑筑规划设设计基本本常识 熟熟悉建筑筑设计（平平面结构构、使用用率等）、楼楼层、方方位、设设备、装装修标准准等基本本常识以以及对消消费者的的影响。7、市场场营销知知识 房房地产经经纪人必必须掌握握系统的的市场营营销知识识，主要要包括：（1） 市场调研研 市场调调研是投投资决策策与市场场营销的的基本需需要，也也是房地地产经纪纪人必须须掌握的的基础知知识。（2） 投资分析析 运用正正确的投投资分析析，当好好投资顾顾问，帮帮助客户户避免投投资失误误，将投投资风险险降到最最低限度度，是房房地产经经纪人获获得客户户信任的的砝码。（3） 项目定位位 做好房房地产项项目开发发经营一一系列的的定位，包包括项目目规划设设计定位位、目标标市场定定位、价价格定位位等，避避免出现现原则性性的错误误，是衡衡量房地地产经纪纪人专业业水准的的尺度。（4） 营销策划划 现代商商品市场场运作需需要营销销策划，房房地产经经纪人要要在日趋趋激烈，千千变万化化的市场场竞争中中，发挥挥创造性性作用，营营销策划划显得更更为重要要。（5）推推广销售售 房地产产推广销销售操作作性较强强，正确确的推广广销售操操作方式式，是房房地产经经纪人业业务成功功的关键键。8、房地地产产品品知识 随随着社会会经济的的不断发发展，消消费水平平的日益益提高，房房地产产产品结构构、内涵涵与外延延也在不不断地演演变，已已从单一一的建筑筑物演变变为结构构复杂、内内涵丰富富、外延延多元化化的综合合性产品品。房地地产经纪纪人不但但要熟悉悉房地产产产品的的基本结结构，还还要了解解各个阶阶段、不不同区域域、不同同用途、不不同档次次房地产产产品的的内涵与与外延，做做到心中中有数、才才能去实实现市场场营销。9、房地地产金融融知识 房地产产经纪人人应当了了解涉及及房地产产开发经经营，房房地产交交易，或或影响房房地产市市场波动动的，银银行贷款款、按揭揭、保险险、证券券等方面面的房地地产金融融知识。（三） 房地产经经纪辅助助知识 各个时时期不同同区域的的社会、经经济、文文化、观观念、城城市建设设、产业业结构、消消费群体体等等，都都会对房房地产市市场产生生不同影影响。许许多相关关的边缘缘知识，对对于房地地产经纪纪人来说说，是很很重要的的，主要要包括：1、经济济学与社社会经济济发展变变化 经济发发展的周周期与社社会经济济发展变变化对房房地产市市场影响响很大，了了解这方方面的知知识，对对于房地地产市场场的运作作有一定定的指导导性。2、消费费心理学学与消费费行为学学 消费心心理学与与消费行行为学在在房地产产市场营营销中的的运用，主主要用于于房地产产产品的的定位，价价格定位位，形象象定位，广广告定位位，推广广销售，促促成交易易与售后后服务等等方面。房房地产经经纪人要要了解客客户消费费心理的的需要和和购买行行为后，才才能有的的放矢。3、社会会文化学学与地方方特色 房地产产市场是是区域性性市场，不不同区域域的房地地产产品品，都渗渗透着不不同的社社会文化化与地方方特色，房房地产经经纪人要要了解不不同的社社会文化化背景与与地方特特色，才才有可能能嬴得市市场。4、城市市规划与与建设发发展 城市规规划与建建设发展展，对房房地产市市场的发发展影响响很大，房房地产经经纪人必必须了解解经营区区域的城城市规划划与建设设发展，以以便顺应应和推动动房地产产市场的的发展。（四） 房地产经经纪人基基本技能能 房地产产经纪人人应当具具备的基基本技能能，包括括基本能能力与业业务技能能两个方方面；（1） 拓展能力力 房地产产经纪的的工作重重心是要要嬴得市市场，房房地产经经纪人必必须具备备一定的的市场拓拓展能力力，才能能生存和和发展。（2） 表达说服服能力 房地产产经纪人人要与各各种各样样的客户户打交道道，面对对不同的的客户，要要善于运运用恰当当的表达达方式与与客户交交往，并并有效地地说服客客户，才才能嬴得得客户的的认可，最最终促成成交易。（3） 判断能力力 准确的的判断能能够帮助助房地产产经纪人人有效处处理各种种信息，抓抓住市场场机遇，洞洞悉客户户心态，以以便采取取相应措措施，提提高成功功率。（4） 协调能力力 房地产产经纪人人应当具具备一定定的组织织协调能能力，处处理好买买卖双方方和经纪纪人与客客户的关关系，解解决好交交易过程程中出现现的各种种问题。（5） 经营能力力 房地产产经纪人人的服务务是以盈盈利为目目的的，不不懂经营营之道和和缺乏经经营能力力的经纪纪人很难难生存和和发展。（6） 创造能力力 房地产产市场的的发展需需要不断断创新，房房地产经经纪人走走在市场场的第一一线，缺缺乏创造造能力的的经纪人人，是很很容易被被市场淘淘汰的。2、房地地产经纪纪人业务务技能 房地产产经纪人人业务技技能，是是指具体体工作的的操作中中必须掌掌握的规规定、程程序、手手续、情情况与技技巧等等等。（1） 熟悉楼盘盘所在工工域的规规划与建建设发展展变化及及前景。（2） 熟悉从业业区域各各个片区区地理位位置、环环境、市市政配套套、生活活配套、住住宅小区区配套等等基本情情况。（3） 熟悉从业业地区的的市场管管理规定定以及市市场运作作状况。（4） 熟悉从业业地区房房地产市市场信息息、楼市市动态、价价格行情情等相关关情况。（5） 熟悉从业业地区的的有关购购房手续续，银行行按揭、保保险、税税费、物物业管理理等方面面的内容容、操作作程序及及相关费费用等。（6） 了解从业业地区的的房地产产消费水水平、消消费结构构、消费费观念、消消费心态态的现状状与趋势势。（7） 熟悉经纪纪或代理理的楼盘盘产品详详细情况况，包括括位置、环环境交通通、建筑筑物况、配配套设施施设备、特特点、价价格，了了解产权权状况、业业主或发发展商的的信誉，有有无法律律纠纷、经经济纠纷纷或其他他问题；产品设设计、生生产、流流通等各各个环节节的相关关单位；熟悉竞竞争产品品和对手手；了解解从业地地区的房房地产广广告设计计、媒体体及其预预算等情情况。（8） 熟练掌握握房地产产销售接接待、洽洽谈、成成交的各各种操作作技巧。第四节 房地产产经纪管管理制度度与行业业规范一、管理理制度的的建立 中国房房地产经经纪行业业在古代代就已产产生，18世纪40年代以以后，有有了进一一步的发发展，到到本世纪纪民国时时期以至至50年代初初期，北北京、上上海、广广州、天天津等城城市的房房地产经经纪市场场比较活活跃，当当时虽然然政府也也制定了了一些管管理规定定，但市市场部仍仍不规范范，哄抬抬市价，欺欺骗行为为较多。50年代初初以后，政政府取缔缔经纪人人，至80年代末末，90年代初初，才逐逐渐放开开，允许许经纪人人进入市市场。近近几年国国家及各各省、市市陆续颁颁布的房房地产经经纪管理理规定明明确了房房地产经经纪人的的法律地地位，并并对房地地产经纪纪人的管管理、条条件、资资质、经经营范围围、权利利与义务务、法律律责任等等部分别别作出了了相应的的规定。二、管理理原则1、宏观观管理，微微观搞活活 宏观管管理，就就是要通通过制定定相应的的经济政政策，明明确房地地产经纪纪业的发发展方向向，确定定其发展展方针，同同时颁布布有关的的法律规规定，作作为房地地产经纪纪人在开开展业务务的行为为依据，进进行规范范化操作作。另一一方面，在在不违反反总原则则和方针针的前提提下，使使房地产产经纪人人的行为为具有相相当的灵灵活度，能能够针对对市场的的变化采采取各种种应变措措施。2、规范范化管理理 建立资资质审查查制度，制制定一系系列的政政策、法法规和制制度，采采取相应应的管理理措施，规规范经纪纪人的经经纪行为为，确保保房地产产经纪活活动合法法有序。（结合深深圳经济济特区房房地产行行业管理理条例学学习）3、监督督与保护护 一方面面通过各各种管理理措施来来监督经经纪人是是否具有有合格的的资质，其其经纪行行为是否否合法规规范；另另一方面面通过各各种管理理手段来来保护经经纪人的的合法权权益。4、自律律性管理理 由中介介行业协协会约定定和实施施对行内内的管理理措施，进进行自治治性协调调管理。三、管理理形式与与手段 目前我我国对房房地产经经纪管理理的形式式，由以以政府主主管部门门实施管管理为主主，逐步步走向政政府主管管部门和和行业协协会共同同管理。管管理的手手段从以以行政手手段为主主，逐步步改为以以法律手手段为主主，伴以以行政手手段、经经济手段段的综合合管理模模式。1、行政政管理 政府的的管理工工作主要要是法律律建设，即即通过制制定和颁颁布法律律、法规规来进行行管理。房房地产经经纪管理理的主管管部门是是房地产产行政管管理部门门设置的的管理机机构，管管理的主主要任务务有；（1） 贯彻实施施国家有有关房地地产经纪纪管理的的法律、法法规；（2） 对从事房房地产中中介服务务的机构构和人员员进行资资质审查查，核发发资质证证书；（3） 依法查处处违法犯犯纪管理理规定的的行为；（4） 在管理过过程中，涉涉及到有有关房地地产经纪纪人的经经营权利利处经营营范围，应应纳税金金，交易易价格及及佣金收收取等问问题时，房房地产经经纪管理理机构协协同工商商、税务务、物价价等部门门共同处处理。2、行业业协会的的管理 房地产产中介行行业协会会是行内内服务和和行内外外协调的的自律性性社会团团体，同同时也是是政府的的助手和和参谋，中中介行业业协会的的主要任任务是：（1） 宣传、贯贯彻国家家有关房房地产中中继管理理方面的的政策、法法规；（2） 进行行业业调研、理理论探讨讨，向政政府提出出相关建建议；（3） 制定行规规和行为为守则，规规范行业业行为；（4） 组织专业业培训，开开展交流流研究活活动，提提高从业业人员素素质，促促进行业业的发展展；（5） 协调和推推动行内内外的联联系与协协作。第五节 房地产经经纪市场场运作一、房地地产经纪纪经营范范围1、目前前我国各各地房地地产经纪纪经营活活动范围围 房地产产经纪人人的业务务活动可可以贯穿穿房地产产市场，并并在各个个环节不不同程度度的发挥挥其积极极的作用用。由于于各国以以及我国国各地区区房地产产市场的的具体状状况和管管理制度度不一样样，房地地产经纪纪的业务务经营的的范围以以及动作作方式也也有所区区别。 目前我我国各地地房地产产经纪市市场还处处于初级级阶段，各各省市房房地产经经纪市场场的发育育和发展展也参差差不齐，在在中国各各地实际际运作的的经营活活动范围围大致归归纳如下下：（1） 在一级市市场中充充当政府府的参谋谋，发展展商的投投资顾问问，进行行市场调调查分析析，提供供信息，对对政府将将要出让让的土地地使用权权进行项项目评价价、拟定定投资方方案，制制定投标标方案、提提出报价价建议等等；（2） 在二级市市场中，为为开发商商提供咨咨询服务务，如房房地产政政策、法法规、信信息咨询询，市场场调查研研究、可可行性研研究、项项目策划划、建筑筑规划设设计建议议、营销销策划等等；（3） 经纪或代代理房地地产二级级市场中中的土地地转让或或租赁；（4） 经纪或代代理房地地产开发发项目的的转让或或合作；（5） 经纪或代代理房地地产二级级市场的的楼花和和现楼；（6） 经纪或代代理房地地产三级级市场的的楼宇转转让或租租赁；（7） 经纪或代代理互换换房屋；（8） 代办房地地产转让让、赠与与等有关关事务，如如纳税、按按揭、办办证等；（9） 为购房者者作投资资置业指指导；（10）为为社会各各界人士士提供房房地产市市场供求求信息，价价格信息息等。 上述业业务经营营范围，从从法律关关系和政政府规定定来看，有有些服务务项目是是各省市市地方管管理规定定允许的的，有的的暂时尚尚未规范范，也没没有受到到限制，有有的属于于公开市市场，有有的属于于隐形市市场，有有的已经经超越出出了经纪纪人的活活动范围围，如代代理人、咨咨询、策策划等从从法律关关系上来来说，是是直接服服务而不不是居间间行为。但但由此可可见，随随着房地地产业的的发展，房房地产经经纪服务务在逐渐渐向综合合性服务务方向发发展。但但是在实实际运做做过程中中，还是是要注意意合法经经营，尤尤其是要要遵守当当地的行行政法规规，有些些违背法法律规定定的不能能去做。如如依据民民法规定定，深圳圳市房地地产行业业管理条条例就明明确规定定，房地地产经纪纪机构就就同一宗宗业务，不不得同时时兼为代代理、经经纪行为为；不得得同一宗宗经纪业业务所涉涉及的房房地产交交易双方方中的任任何一方方发生房房地产买买卖、租租赁关系系。国家对房房地产经经纪经营营范围的的限定19966年国务务院颁布布的城城市房地地产中介介服务管管理规定定中规规定“房地产产经纪是是指为委委托人提提供房地地产信息息和居间间代理业业务的经经营活动动”。并允允许各省省、市可可以根据据该规定定制定实实施细则则。2、部分分地区对对房地产产经纪经经营范围围的规定定 上上海规定定的“房地产产经纪活活动，是是指向进进行房地地产的开开发、转转让、抵抵押、租租赁的当当事人有有人偿提提供居间间介绍、代代理、咨咨询等服服务的营营业性活活动”。 广东省省规定的的“房地产产经纪人人的为房房地产的的生产、流流通、消消费各个个环节提提供方便便的一种种经营性性的中介介服务工工作。中中介服务务工作包包括房地地产投资资可行性性研究及及其策划划、政策策资询、信信息提供供、物业业代理等等”。3、深圳圳市房地地产经纪纪经营范范围的规规定 深深圳经济济特区房房地产行行业管理理条例规规定“房地产产经纪，是是指以促促成房地地产交易易协议为为目的，为为房地产产交易双双方提供供中介服服务的有有偿行为为”。并明明确“房地产产经纪机机构除为为房地产产转让、租租赁当事事人提供供经纪服服务外，还还可以提提供代理理服务。以以营利为为目的，为为委托人人提供房房地产转转让、租租赁等经经纪、代代理业务务，只能能由房地地产经纪纪机构进进行”。二、经营营模式 目前我我国房地地产经纪纪经营模模式大致致分为以以下几类类：1、按经经营主体体划分 按经营营主体划划分有个个人房地地产经纪纪人和法法人房地地产经纪纪人（经经纪机构构）。个个人房地地产经纪纪人是分分散、隐隐蔽经纪纪，不易易管理，法法人房地地产经纪纪人的集集中挂牌牌，公开开经营，因因此大金金数地区区不允许许个人独独立经营营。深圳圳市规定定房地产产经纪人人必须在在房地产产经纪机机构注册册，领取取执业证证书，并并在该机机构服务务，才能能从事经经纪活动动。2、按经经济性质质划分（1） 政府有关关部门设设立的下下属房地地产经纪纪兼管理理机构，如如房地产产交易中中心（或或土地交交易中心心）。（2） 有国营企企业、股股份制企企业、其其他企业业投资经经营，个个人合伙伙经营或或私营等等形式的的房地产产经纪机机构。（3） 有个体房房地产经经纪人，只只有少数数地区允允许，深深圳市的的个体房房地产经经纪人经经营都是是非法的的。3、按经经营方向向划分（1） 以代理房房地产二二级市场场销售为为主。（2） 以房地产产三级市市场转让让、租赁赁为主。4、按经经营规模模划分（1） 小规模经经纪机构构。主要要独立经经营房地地产三级级市场的的转让、租租赁业务务，经营营方向比比较单一一。（2） 中等规模模经纪机机构。独独立从事事单项或或同时兼兼几项业业务的经经营。（3） 大规模经经纪机构构。经营营单项或或同时兼兼几项的的业务，有有的从事事全方位位的综合合性经营营服务，有有的还设设置连锁锁经营的的二级分分支机构构，分布布各区域域。三、经营营收入 房地产产经纪人人的收入入主要靠靠收取经经纪佣金金或劳务务费、咨咨询服务务费、信信息费、代代理费等等作为劳劳务报酬酬。一般般是根据据标的物物总成交交额，按按固定的的费率收收取。在在国际上上，根据据业务的的不同情情况，一一般是成成交总额额的2-110%。国内内因房地地产市场场尚未完完全成熟熟，房地地产经营营者的经经营观念念、消费费者的消消费观念念以及政政府制定定法规观观念的限限定，以以致佣金金收取的的比例只只能维持持在国际际标准的的低位处处，目前前国内房房地产经经纪人佣佣金费率率大致在在1-33%。国家计委委、建设设部规定定的经纪纪人佣金金为房屋屋买卖代代理0.55-2.5%，独家家代理最最高不超超过3%，租赁赁代理按按半月至至一日成成交租金金标准，一一次性收收取，其其他由委委托方与与经纪人人协商；书面咨咨询、普普通咨询询报告每每份收费费3000-10000元，难难度大，情情况复杂杂，工作作大约为为0.55%以下。各各省、市市另行规规定的各各不一样样，有的的地区政政府未作作规定，只只是参照照行业惯惯例收取取，或由由服务方方与委托托方根据据业务量量、难度度及市场场供需情情况议定定。除居居间服务务费可向向交易双双方收取取外，其其他的劳劳务费都都是单向向收费，即即向委托托方收取取。有时时在市场场运作不不景气或或业主要要急于出出手房地地产的情情况下，业业主愿意意让经纪纪人赚取取一定的的售房差差价作为为劳务费费，但由由于这种种收费方方式容易易导致不不良经纪纪人坑害害业主、欺欺诈顾客客的不法法行为，引引起法律律纠纷，有有些地方方政府禁禁止这种种做法。第六节 房地产产经纪活活动中当当事人的的权利与与义务一、委托托人的权权利与义义务 在房地地产经纪纪活动中中，当事事人的权权利与义义务，在在委托合合同或经经纪合同同中，由由当事人人的双方方在合同同中提前前约定。（一） 委托人的的权利1、知情情权 委托人人对委托托事务的的执行情情况有知知情权。受受托人执执行委托托事务过过程中，委委托人可可以要求求定时或或及时报报告事务务处理的的进展情情况、遇遇到的问问题。委委托事务务执行完完毕后，委委托人也也有权要要求受托托人就事事务执行行情况进进行汇报报，了解解事务执执行过程程。2、决定定权 委托人人有权决决定销售售价格，执执行委托托事务的的权限、时时间、成成义条件件，同意意成交，或或终止交交易。3、要求求权 要求受受托方按按照合同同规定的的权限和和时间处处理委托托事务的的权利。这这是委托托人最主主要的权权利，也也是委托托人签订订委托合合同的根根本目的的。委托托人根据据自己的的意思表表示指挥挥受托人人处理事事务，所所获得的的利益由由委托人人享有。委委托事务务执行完完毕，有有权要求求受托人人交付执执行委托托事务获获得的财财产或权权利凭证证。无论论受托人人以谁的的名义进进行活动动，都是是应委托托人的要要求执行行委托事事务的，那那么，由由此产生生的法律律后果也也就应由由委托人人承担。受受托人违违背委托托人的意意愿，委委托人有有权要求求受托人人承担责责任或给给予赔偿偿。（二）委委托人的的义务1、告知知义务 委托人人有义务务向受托托人提供供委托事事务相关关资料及及真实情情况。在在委托事事务的进进行当中中，委托托人有义义务协助助受托人人向第三三人说明明和协同同处理委委托事务务的义务务。2、明确确委托指指示的义义务 委托人人应向受受托人说说明受托托人事项项的具体体要求，如如果改变变要求，应应当及时时给以指指示，如如果委托托事务已已经在进进行当中中，委托托人改变变要求的的指示涉涉及到受受托人或或第三人人的利益益，应当当取得对对方的同同意，否否则应当当承担责责任赔偿偿承担责责任或给给予赔偿偿3、支付付委托事事务必要要的成本本费用的的义务 委托人人有义务务提供或或补偿受受托人为为办理委委托事务务所需支支出的必必要成费费用的义义务。合合同法第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”4、向受受托人支支付报酬酬的义务务 委托人人有依照照合同约约定向受受托人支支付报酬酬的义务务。如果果不是因因为受托托人的原原因致使使委托事事务不能能完成或或者解除除合同的的，委托托人也应应当就已已完成部部分，向向受托人人支付相相应报酬酬。委托托人不得得无故拒拒绝受托托人合理理的报酬酬支付请请求权。5、承担担委托事事务结果果的义务务 委托人人有及时时接受委委托事务务结果的的义务。这这是由委委托法律律关系的的根本性性质决定定的，受受托人依依照委托托合同约约定办理理委托事事务，委委托人才才对其后后果承担担。对于于受托人人超越委委托权限限输的非非委托事事务，委委托人不不承担相相应的民民事责任任；但是是，委托托人知道道而又不不否认或或予以同同意的，则则委托人人仍应承承担民事事责任。二、房地地产经纪纪人的权权利和义义务（一） 房地产经经纪人人人的权利利1、经营营权利 房地产产经纪人人取得房房地产经经纪人资资格证和和执业证证后，受受聘于某某房地产产经纪机机构，或或该机构构领取营营业执照照后，从从事房地地产经纪纪活动，均均属合法法行为，应应当受到到国家法法律保护护。2、知情情权 房地产产经纪人人有权要要求委托托人提供供委托事事务相关关资料及及真实情情况。3、请求求和获得得报酬的的权利 房地产产经纪人人所提供供的服务务是有偿偿服务，当当经纪人人促成房房地产买买卖有双双方达成成了交易易，或为为顾客提提供了咨咨询服务务等，他他便有权权要求支支付合理理的佣金金，作为为他提供供劳务的的报酬。经经纪人在在完成受受托的任任务后，如如果委托托人拒不不支付，受受托人还还有起诉诉权和胜胜诉权。4、请求求支付成成本费用用的权利利 房地产产经纪人人在开展展经纪活活动的时时候，不不可避免免地要支支出一些些费用，如如为寻找找买主而而支付的的通讯费费、交通通费、广广告费，带带客户看看房时所所支付的的展示费费等等。经经纪人在在完成受受托的任任务后，有有权要求求支付这这一类在在经纪成成本范围围内的有有关费用用。甚至至，即使使经纪人人未完成成受托的的任务，但但确定支支付了经经纪成本本费用，也也可请求求支付。处处理委托托事务的的费用一一般应事事先取得得，有专专门约定定的依照照约定的的时间取取得，在在签订经经纪合同同时，最最好能在在合同的的有关条条款中说说尽的说说明。5、要求求权 受委托托人有权权要求委委托人及及时接受受事务处处理结果果并承担担责任。受受托人处处理委托托事务的的行为，是是受委托托人的委委托，为为了委托托人的利利益而进进行的，委委托人对对事务的的处理结结果要负负责，不不能无故故拒绝委委托事务务处理结结果，也也不得故故意托延延。受托人有有权要求求委托人人清偿受受托人因因处理委委托事务务产生的的债务或或造成的的损失。合合同法第407条规定：“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”这里的损失既包括无意识的财产损失或其他权益损失，也包括因处理委托事务所产生的债务。受托人在处理委托事务过程中所产生的债务实际上是委托人的债务，理应由委托人承担。（二）房房地产经经纪人的的义务1、合法法经营的的义务 房地产产经纪人人在开展展经纪业业务时，必必须遵守守国家的的有关法法规、法法令、严严禁违法法经营。如如不得超超越经营营范围；不得为为国家法法律禁止止流通的的房地产产进行中中介；不不得收取取佣金以以外的额额外报酬酬或好处处费等。2、办理理委托事事务的义义务 委托人人和受托托人订立立委托合合同的目目的，在在于通过过受托人人办理委委托事务务来实现现委托人人所追求求的结果果，因此此，办理理委托事事务便成成为受托托人在委委托合同同中承担担的首要要义务。合合同法第399条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”受托人在履行这一义务时，应注意：（1） 受托人应应当按照照委托人人的指示示和要求求忠实地地委托权权限范围围内办理理委托事事务，不不得违背背、曲解解和擅自自变更委委托人的的指示和和要求，不不得超越越委托人人委托的的权限范范围。要要认真维维护委托托人的合合法权益益，想方方设法尽尽力去完完成委托托事务。（2） 受托人应应当根据据委托人人的指示示亲自办办理委托托事务，以以确保委委托合同同的人身身属性。委委托合同同的订立立和履行行是以当当事人双双方之间间的相互互信任为为基础的的，；因因此，受受托人不不得擅自自将自己己受托的的事务转转托他人人处理。（3） 受托人应应当遵循循诚实信信用的原原则，认认真办理理委托事事务。3、报告告义务 合同同法第第425条规定定：“居间人人应当就就有关订订立合同同的事项项向委托托人如实实报告。居居间人故故意隐瞒瞒与订立立合同有有关的重重要事实实或提供供虚假情情况，损损害委托托人利益益的，不不得要求求支付报报酬并应应当承担担损害赔赔偿责任任。”为了维维护委托托人的合合法权益益，受托托人在办办理委托托事务的的过程中中，根据据委托人人的请求求或认为为必要之之时，应应当及时时向委托托人报告告委托事事务处理理的进展展情况、存存在的问问题和可可能的结结果，并并征求委委托人的的合理建建议和指指示。如如果委托托合同约约定了报报告时间间的，受受约人应应当按时时进行报报告。受受托人在在办理委委托事务务完毕时时，应当当向委托托人全面面报告委委托事务务的办理理经过和和结果。合合同法第401条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。4、诚实实介绍情情况的义义务 房地产产经纪人人在进行行经纪业业务的活活动时，有有必要将将当事人人应当知知道的事事实如实实告知当当事人，如如对于房房地产的的置业者者，就必必须如实实详尽地地将有关关房屋的的质量、年年代、位位置、真真实价格格、城市市规划的的情况、权权属情况况等问题题加以介介绍。严严禁房地地产经纪纪人利用用刊登虚虚假广告告、隐瞒瞒或夸大大事实、弄弄虚作假假等手段段来欺骗骗消费者者，损害害当事人人的利益益。5、忠于于职守公公平中介介的义务务 地产经经纪人从从事居间间介绍活活动时，居居间人应应忠实地地履行自自己的义义务，本本着诚实实信用的的原则，按按照委托托人的要要求，进进行居间间活动。对对于双方方当事人人，必须须保持其其公平的的地位，不不得从各各方面施施加影响响，诱导导委托人人或第三三人在违违背真实实意思的的情况下下签订合合同，不不得为了了自身利利益或与与第三人人串通起起来，损损害另一一方的利利益。否否则应负负赔偿责责任。6、交付付义务 受托人人应当按按照委托托合同的的约定，将将办理委委托事务务所产生生的结果果交付给给委托人人。7、保密密义务 居间人人因与委委托人签签订合同同，接受受委托事事务，涉涉及委托托人商业业秘密的的，或者者委托人人要求保保密的，居居间人应应负保守守秘密的的义务。8、接受受管理监监督与纳纳税的义义务房地产经经纪人应应服从当当地房地地产经纪纪主管部部门的管管理，接接受财政政及税务务部门的的监督，依依法向国国家缴纳纳规定的的税费。附：与房房地产经经纪业务务相关的的合同法法基础知知识 在房地地产经纪纪业务中中涉及的的合同，通通常有委委托代理理合同、技技术咨询询合同、居居间合同同、租赁赁合同、认认购书（临临时合约约），房房地产买买卖合同同、土地地转让合合同、项项目转让让合同、合合作开发发合同、房房地产融融资合同同等。前前三者中中，经纪纪人是合合同中的的主体之之一，直直接影响响经纪人人的利益益；认购购书（临临时合约约）目前前在国内内没有明明确的法法律规定定，而在在房地产产交易中中则已普普遍应用用，在社社会上，交交易双方方一般也也基本认认同，但但由于有有时经纪纪人以其其名义签签订或者者因业主主买卖的的手续暂暂未完善善，或者者购买者者反悔等等原因，容容易引起起纠纷，往往往会损损害买方方的利益益，在运运作过程程中，可可以考虑虑将认购购书作为为房地产产买卖合合同（主主合同）的的但保合合同来应应用；其其余的合合同都是是由交易易双方直直接签订订，经纪纪人只是是起中介介及见证证的作用用。订立合同同时应遵遵循以下下原则：（1） 合法性原原则。订订立的合合同必须须符合国国家的法法律、行行政法规规和政策策要求。（2） 平等性原原则。订订立合同同双方都都具有平平等的法法律地位位，任何何一方不不能强求求对方签签订不平平等合同同。（3） 诚实性原原则。合合同当事事人无欺欺诈行为为，恪守守信用，合合法经营营。（4） 效益性原原则。合合同当事事人在订订立合同同和旅行行合同时时，既要要维护双双方利益益，也要要维护国国家和社社会公众众利益，既既不损害害他人，也也要保护护自己。（5） 完整性原原则。合合同条款款要规范范、完整整、清楚楚、防止止出现纠纠纷。按按照合合同法规规定，违违反上述述（1）至（4）原则则的合同同为无效效合同或或部分无无效。思考题1、经纪纪人具有有哪些特特征？2、经纪纪人在中中介服务务活动中中，居间间服务与与代理服服务、咨咨询服务务有什么么区别？3、房地地产经纪纪人的含含义是什什么？房房地产经经纪行业业有哪些些特点？房地产产经纪人人有哪些些作用？4、