某市房地产市场月度研究报告12748.docx

郑州市房房地产市市场月度度研究报报告（第三期期）克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司·郑州机机构（原上海海易居房房地产研研究院·郑州易易居房地地产研究究所）克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司·郑州机机构一、 简介“易居中中国”07年年于美国国纽交所所上市，进进一步确确立了中中国第一一的房地地产全程程服务商商地位。易居中中国主要要有三大大业务板板块：新房代理理上海海房屋销销售集团团（已在在郑州设设立郑州州分公司司）研究顾问问克而而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司（已已在郑州州设立郑郑州机构构） （原原上海易易居房地地产研究究院·郑州易易居房地地产研究究所）二手房经经纪易居臣臣信二、 业务克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司“郑州机机构”主要业业务为：面向郑郑州市房房地产开开发企业业提供房房地产研研究顾问问服务。以下三三类为常常规服务务：1.220088中国房房地产信信息决策策咨询系系统CRRIC：10万万元/年年2.郑郑州房地地产市场场研究月月度报告告：66千元/年3.郑郑州房地地产项目目研究月月度报告告：33万元/年现为推广广优惠期期：3万万元/半半年或55万元/年。（即即可涵盖盖以上三三类服务务）楼市“坚坚冰”何时破破三月，当当农历新新年的钟钟声敲过过，当东东风渠厚厚厚的冰冰块悄然然融化，当当绿城古古树抽出出新的枝枝条，温温暖的春春天已经经来到每每个人的的身边，郑郑州的地地产人也也以为楼楼市又将将迎来春春天。尚不知春春寒料峭峭，乍暖还寒寒。20008年年2月，郑郑州市商商品房批批准预售售52.56万万平方米米，环比比下降448.997%，同同比下降降27.13%；商品品房销售售22.18万万平方米米，环比比下降553.553%，同同比下降降56.96%；成交交均价443900元/平平方米，环环比下降降1.003%。供应量量、销售售量指标标同时跌跌落到007年以以来的最最低点，成成交价格格也继续续回落，郑郑州楼市市的坚冰冰似乎越越来越厚厚。而放眼全全国，各各地境遇遇不尽相相同。处处于水深深火热之之中的深深圳楼市市继续量量价齐跌跌；而北北京、上上海却价价格坚挺挺，市场场开始回回暖。一一线城市市的迷雾雾重重，让让二线城城市的购购房者继继续“持币待待购”。郑州楼市市的“坚冰”何时能能破？随随着气候候的进一一步升温温，楼市市的传统统旺季即即将到来来。3月月的郑州州将迎来来两场大大规模的的房地产产展会，各各大楼盘盘都蓄势势待发，卯卯足了劲劲要在展展会上大大展拳脚脚。在地地产人的的眼里，4月、5月是郑州楼市“破冰之旅”的关键。目录：克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司·郑州机机构2第一章、行业环环境篇66第二章、土地篇篇11一、本月月土地出出让分析析11二、本月月土地成成交分析析13第三章、住宅篇篇14一、市场场概况：17二、供给给分析117三、成交交分析118四、价格格分析221五、供求求关系222第四章、商业篇篇24一、市场场特征224二、供应应分析224三、成交交分析225四、价格格分析226五、供求求分析227第五章、办公篇篇29一、市场场概况229二、供给给分析229三、需求求分析330四、价格格分析330五、供求求关系332第六章. 营销销篇333一、康桥桥·上城品品20008元宵宵节民俗俗风情欢欢乐派对对33二、“茶茶道书香香·百姓情情怀”商邦精精英茶话话会344三、清华华园和谐谐之春联联欢会335第七章. 媒体体篇366一、总体体特征336二、三大大媒体广广告总投投放量分分析377三.、各各区域媒媒体广告告投放量量分析337四、广告告投放时时间段分分析388五、各规规格媒体体广告投投放量分分析399六、各物物业类型型广告投投放量分分析399七、媒体体广告诉诉求特征征分析440第八章、区域篇篇42一、金水水区422二、郑东东新区550三、管城城区588四、二七七区655五. 中中原区772六、惠济济区800第九章、存量房房市场886一、市场场概况886二、价格格分析（以以评估价价为基准准）866三、存量量房市场场与商品品房市场场的对比比87第一章、行业环环境篇政策法法规土地登登记办法法2月11日起实实施。为规范土土地登记记行为，保保护土地地权利人人的合法法权益，国国土资源源部根据据中华华人民共共和国物物权法、中华华人民共共和国土土地管理理法、中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法和和中华华人民共共和国土土地管理理法实施施条例，在在提升原原土地地登记规规则法法律层级级并进行行修改的的基础上上，制定定了土土地登记记办法。国土资源源部部长长徐绍史史日前签签发国土土资源部部第400号令，正正式公布布土地地登记办办法并并于20008年年2月11日起施施行，土地登登记实行行属地登登记原则则。要求求县级以以上人民民政府国国土资源源行政主主管部门门应当加加强土地地登记结结果的信信息系统统和数据据库建设设，实现现国家和和地方土土地登记记结果的的信息共共享和异异地查询询等。易居点评评：土地登登记办法法的出出台，为为进一步步提高我我国土地地登记覆覆盖面、加强土土地产权权保护提提供了契契机，是是政府以以国家的的公信力力来保护护土地权权益人合合法权益益、维护护土地市市场交易易安全的的基本制制度，是是贯彻落落实物物权法中中不动产产登记有有关规定定的需要要。廉租房投投放量增增加、申申请门槛槛提高核心简介介：郑郑州市解解决城市市低收入入家庭住住房困难难发展规规划和年年度计划划(20008-20110年)提出出，到“十一五五”末郑州州市要实实现“两个”全部解解决：即即全部解解决已取取得经济济适用住住房购买买资格的的210000户户低收入入住房困困难家庭庭的住房房需求；全部解解决城市市输入微微机档案案的1660266户低收收入住房房困难家家庭的住住房需求求。 年度计计划确确定，220088年、220099年、220100年年年我市经经济适用用住房建建设量分分别为1150万万平方米米、800万平方方米、118万平平方米；分别建建设廉租租住房115万平平方米、15万万平方米米、2.5万平平方米。分别安安排资金金104421万万元、1112000万元元和1335000万元。 在年度度计划制制定的有有关廉租租房、经经济适用用房的申申请条件件中，申申请廉租租住房的的申请人人及共同同申请的的家庭成成员拥有有本市城城镇户口口的年限限为年年以上才才符合申申请条件件；家庭庭收入上上，将原原来的夫夫妻双方方年收入入低于上上年度可可支配收收入两倍倍以下，改改为家庭庭人均月月收入低低于我市市城镇居居民最低低生活保保障标准准的倍倍；住房房面积上上将原来来的无住住房或三三口之家家住房不不足800平方米米的家庭具具备申请请资格，改改为无自自有住房房或者现现住房人人均住房房建筑面面积低于于16平平方米。申请实实物配租租的家庭庭，其家家庭成员员具有本本市城镇镇户口需需要6年年以上。易居点评评：郑州市经经济适用用房、廉廉租房投投放市场场的面积积不断增增加，申申请门槛槛的提高高，增加加了低收收入人群群的住房房的保障障性，同同时也增增加了夹夹心层的的比例。随着社社会的发发展，低低收入人人群比例例的降低低，夹心心层购房房难将日日益凸显显,政府府在保证证低收入入人群住住房的基基础上将将会加大大夹心层层住房难难的问题题。随着政策策性房比比重的不不断加大大，在其其和房地地产政策策的联合合压制下下，房地地产行业业的重新新洗牌的的速度将将不断加加快，同同时将会会加大房房地产行行业从业业人员出出局的速速度。 市场资讯讯限价商品品房今年郑州州市要在在金水、中原、管城回回族、二二七、惠惠济市内内5区，分分别选取取122个项目目进行试试点建设设，每个个区建设设目标均均不低于于10万万平方米米，共建建设目标标50万万平方米米。根据据这些试试点情况况，今后后要逐步步扩大限限价商品品住房的的建设和和供应规规模。限价商品品住房户户型以紧紧凑的三三居室和和两居室室为主，其其套型建建筑面积积全部在在90平平方米以以下。按按此标准准计算，550万平平方米建建设面积积约合555566套。限价商品品住房价价格的制制定采用用加权平平均价的的算法：按照“同同期、同同地段、同类型型商品住住房平均均价格的的80%”和“开开发技术术、管理理成本加加8%10%的利润润”两种种测算方方法，分分别计算算出两个个价格，然然后加权权计算，得得出限价价商品房房的价格格。易居点评评：“十一五五”期间间，郑州州市首次提提出建设设限价房房，限价价商品住住房建设设总量为为6322万平方方米。限限价商品品住房年年度用地地供应量量不得低低于当年年住房建建设用地地供应总总量的220。郑州市市既北京京、上海海等一线线城市宣宣布推出出限价商商品住房房后的又又一城市市，限价价房的推推出主要要为解决决购房“夹心层层”的问题题。“夹心层层”住房难难的问题题日益凸凸显，有有限的限限价房能能否有效效的解决决“夹心层层”住房问问题，其其购买的的条件的的限制、申请的的过程能能否公开开公证，能能否到达达较好的的效果我我们将继继续关注注。限价房价价格的制制定将是是重要的的环节。郑州市市物价局局公布的的计算方方法按照照“同期期、同地地段、同同类型商商品住房房平均价价格的880%”缺乏参考性。限价房周边项目的设计成本、土地成本、建筑成本、销售管理成本、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80%的参考标准有待考证。商品住房房：重点点发展中中小户型型今年，郑郑州市普普通商品品住房建建设目标标6355万平方方米。其其中老城城区的建建设项目目占800个，郑郑东新区区的项目目占144个。根根据20007年年销售情情况来看看，郑州州市共销销售商品品住房8832.42万万平方米米，7997722套住房房。20088年，郑郑州市普普通商品品住房建建设主要要以城市市居民住住房有效效需求调调查为依依据，重重点发展展满足郑郑州居民民自主需需求的中中低价位位、中小小户型普普通商品品住房。易居点评评：08年新新开工项项目重点点以700/900政策为为标准，优优先考虑虑中小户户型项目目，今年年新开工工项目1147个个项目，城中村村改造也也进入实实质阶段段，088年郑州市市将有99个城中中村改造造项目，共共建配商商品住房房2000万平方方米。为为了避免免同一区区域、同同一时间间集中拆拆迁、集集中上市市，郑州州市对城城中村改改造项目目实施分分期分批批建设和和相对分分散上市市。同时时，改造造项目依依然要提提供5的小户户型简装装修住宅宅出租给给辖区政政府，作作为过渡渡性廉租租住房。08年城城中村改改造项目目一览序号项目名称称项目位置置计划建设设规模(万)1惠济区小小杜庄城城中村改改造天明路西西、农业业路南242惠济区南南阳寨城城中村改改造北三环以以南、铁铁路编组组站以西西423惠济区王王砦村城城中村改改造安顺路以以东、北北环路以以北、沙沙门路以以南1024二七区小小李庄村村城中村村改造兑周路以以东、淮淮河路以以南、新新甫西街街以西、航海路路以北99.4455二七区菜菜王村城城中村改改造中原路以以南、大大学路以以东、康康复中街街以西、康复后后街以北北8.8336金水区王王马庄黑黑庄城村村改造杨君北路路北、黄黄家庵东东路东10.3327管城回族族区刘南南岗城中中村改造造中州大道道东、南南三环北北42.4468金水区岗岗杜城中中村改造造南阳路东东、卫生生路西、海滩南南街南、优胜北北路西两两侧14.5509金水区西西史赵城城中村改改造索凌路西西、国基基路两侧侧40合计383.56数据来源源：郑州州市房管管局易居点评评：城中村改改造项目目中配套套建设商商品住房房2000万平方方米。城城中村改改造项目目将实施分分期分批批建设和和相对分分散上市市,逐步步实现城城中村、城市老老区居住住生活环环境的普普遍改善善,这将将避免集集中拆迁迁带来波波动性住住房需求求。郑州市城城中村改改造已经经进入实实质性阶阶段，加加快了城城中村改改造的步步伐。二二七区小小李庄城城中村改改造项目目升龙国国际中心心今年上上半年就就将入市市，惠济济区王砦砦村城中中村改造造也已经经进入了了工程期期，管城城区刘南南岗城中中村（橡橡树.玫玫瑰城项项目）、金水区区王马庄庄（一处处庭院项项目）土土地已经经摘牌，项项目已经经进入高高速运行行期，年年内即可可上市。（在土土地篇将将对该土土地做详详细分析析。）“帝湖东东王府”楼楼盘两栋栋违法高高层被爆爆20088年2月月25号号位于航航海路与与工人路路交叉口口附近的的“帝湖湖东王府府”两栋栋未完工工的高层层居民被被爆破，这两栋高层是开发商违法开发的建筑，到目前为止郑州市爆破拆除的最高大楼。帝湖花园东王府项目建设有多项违法事实：一是未经规划许可擅自开工建设，二是擅自改变土地用途，三是未取得施工许可证擅自施工，四是未依法进行招标，五是未进行工程质量监督等。特别是号、号两栋高层建筑分别占压金水河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了我国城市规划法郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规。易居点评评：帝湖花园园这两栋栋高层直直接严重重影响了了金水河河进排水水、防洪洪泄洪的的功能，危危害了城城市公共共安全。依法拆拆除这两两栋楼，彰彰显了政政府依法法行政的的决心，保保障了社社会公共共利益。帝湖东王王府被爆爆破一事事，是一一起标志志性事件件，浪费费大量的的人才物物，值得得房地产产业甚至至其它各各行业反反思的问问题。据据房管部部门的不不完全统统计，郑郑州市现现有“问问题楼盘盘”200多个，总总计2000多万万平方米米。第二章、土地篇篇一、本月月土地出出让分析析1土地地出让公公告分析析郑国国土资交交易告字字200082号20088年2月月,经郑郑州市人人民政府府批准,郑州市市国土资资源局发发布两个个土地公公告号，以以挂牌方方式出让让2块国国有土地地使用权权。地块编号号土地位置置土地面积积（）土地用途途规划指标标要求出让年限限(年)建筑高度度(米)容积率建筑密度度()绿地率()2000833号中州大道道以东、南三环环北、金金岱路以以南E-022254995城镇住宅803.55283070W-02280444.6803.552835W-0661601124.3城镇住宅宅（兼容容商服）802.662835城镇住宅宅70，商商服4002000844号杨君北路路北、中中州大道道西A421334.33城镇住宅602.882273070黄家庵北北路西、金牛路路北B224777.771.99722.72 挂牌土地地特征本次郑州州市挂牌牌出让土土地总计计2块,总面积积25.83万万平方米米，均系系城中村村改造用用地，均均遵循“90/70”政策和和关于于城中村村改造中中廉租住住房和周周转房建建设有关关问题的的通知的的规定。l 区域分布布：集中中在管城城区l 土地用途途：以住住宅用地地为主，兼兼容部分分商服用用地本次公告告土地主主要集中中在管城城区，区区域公告告面积119.337万平平方米，占占总公告告面积的的75%；扭转转了077年全年年无土地地公告状状况；土土地用途途以住宅宅用地为为主，兼兼容部分分商服用用地。继上月王王寨、岗岗杜村城城中村改改造用地地上市，郑郑州市国国土资源源局推出出管城区区刘南岗岗城中村村改造用用地和金金水区王王马庄城城中村改改造用地地，管城城区城中中村改造造用地的的推出标标志着郑郑州市金金水、惠惠济、二二七、中中原、管管城五大大老城区区城中村村改造的的全线展展开，同同时高新新技术开开发区东东史马村村城中村村改造一一期工程程西雅图图花园的的开工建建设，郑郑东新区区高速奥奥兰花园园、正商商.东方方港湾的的开工标标志着全全市房地地产市场场的火热热进行。1月227日召召开的全全市城建建工作会会议指出出，20008年年城中村村改造进进一步加加快，要要在6月月20日日前，基基本完成成20007年前前批准改改造的447个城城中村（组组）土地地的招拍拍挂，220088年年底底前，要要基本完完成20007年年批准改改造的115个城城中村（组组）土地地的招拍拍挂，标标志着将将有更多多的城中中村改造造用地入入市；22月2日日，郑东新新区“五五年成规规模”总总结表彰彰暨“十十年建新新区”动动员大会会在郑州州国际会会展中心心隆重举举行标志志着郑东东新区仍仍是今后后发展的的重点，将将有更多多的土地地入市；恒大.绿洲在在经济技技术开发发区千亩亩土地尚尚未上市市。综上上，088年郑州州市各区区域将有有大量土土地上市市。3 重点地块块点评杨君北路路北、中中州大道道西与黄黄家庵北北路西、金牛路路北土地概况况：该宗地北北分为AA、B两两个地块块，均为为城镇住住宅用地地，其中中A地块块面积为为421134.3平方方米，容容积率2.882,建建筑密度度27%，B地地块面积积224477.7平方方米，容容积率1.997，建建筑密度度22.7%，总计计646612平平方米，宗宗地建筑筑高度60米米，绿化化率30%。现地地块在建建项目工工程进度度为主体体结构。优劣势分分析：优势：七中、第第十一中中、第四四十七中中、宏达达国际车车业广场场、汽配配大世界界、纯水水岸度假假酒店农农业银行行、工商商银行等等分布在在地块周周边，生生活便利利；地块块紧邻花花园路、中州大大道，交交通便捷捷，而经经三路的的打通将将为地块块提供广广阔的发发展空间间；211世纪社社区、汉汉飞城市市花园最最早带动动区域人人气，地地块周边边天伦··琥珀名名城、御御府三号号、美景景花郡、花满园园、花半半里、居居易国际际广场目目前大多多已结构构封顶，区区域居住住品质将将得到飞飞速提升升。而地地块周边边现有项项目有的的销售过过半、有有的销售售接近尾尾声，给给地块将将来项目目的上市市提供了了契机。劣势：目前，郑郑州市老老城区城城中村改改造火热热进行，市市区土地地供应量量大增，北北扩的步步伐将受受到一定定的抑制制；地块块周边城城中村的的存在在在一定程程度上削削弱了区区域的整整体形象象；安置置村民、提供配配套商品品住房建建筑总面面积的55%的简简装廉租租房、土土地使用用税一次次缴纳加加重了开开发商的的负担；消费者者对房价价下降的的心理预预期、008年1165万万平方米米保障性性住房的的供应使使得彻夜夜排队购购房的现现象将不不复存在在，对地地块建造造项目的的销售形形成挑战战。二、本月月土地成成交分析析成交地块块列表地块编号号 地块位置置土地面积积（平方方米）用途拿地企业业成交总价价（亿元元）郑政出2000811号南阳路与与北三环环立交桥桥四周3672253.6商服、城城镇住宅宅、共管管理与公公共服务务用地郑州天中中房地产产开发有有限公司司15.551郑政出2000822号南阳路东东、卫生生路西、海滩南南街南、优胜北北路西段段两侧380334城镇住宅宅、商服服河南宏益益华房地地产开发发有限公公司2.066郑政出2000833号中州大道道以东、南三环环北、金金岱路以以南646112城镇住宅宅、商服服河南民安安房地产产开发有有限公司司4.966郑政出（20084号杨君北路路北、中中州大道道西黄家庵北北路西、金牛路路北1936663.9城镇住宅宅河南利达达置业有有限公司司1.5221 土地成交交情况分分析20077年2月月，郑州州市共成成交4幅幅土地，土土地面积积66.36万万平方米米，均为为城中村村改造用用地，均均以挂牌牌起始价价成交。其中22月4日日，位于于南阳路路与北三三环立交交桥四周周的王寨寨改造用用地以115.551亿元元总价成成交，平平均每亩亩地价228155万万元，成为继去去年年底底二七区区小李庄庄城中村村土地成成交总价价140922亿元之之后，再再次刷新新总价“地地王”。2 重点地块块点评 地块经济济指标地块编号土地位置置土地面积积（）土地用途途规划指标标要求出让年限(年)投资总额额（万元）竞买保证证金（万元）开发程度建筑高度度(米)容积率建筑密度度()绿地率()2000833号中州大道道以东、南三环环北、金金岱路以以南E-022254995.00城镇住宅803.552830701888083350000六通一平W-02280444.6803.552835W-0661601124.3城镇住宅宅（兼容容商服）802.662835城镇住宅宅70，商商服400合计1936663.920088年2月月28号号，位于于中州大大道以东东、南三三环以北北、金岱岱路以南南、岗东东路以西西的管城城区刘南南岗村城城中村改改造土地地面积为为19336633.9平平方米（约约2900.499亩），挂挂牌起始始价为4495665万元元。刘南南岗村地地块被河河南民安安房地产产开发有有限公司司以起始始价拿下下，每亩亩地价1170.63万万元。地块现状状：拆迁迁安置房房在建 易居点评评：该项目成成交价格格为1770.663万/亩，两两地块楼楼盘价分分别为7730.9元/平方米米、9883.99元/平平方米，其其建安成成本按113000元/平平方米计计，参考考本月月月管城区区商品住住宅销售售均价在在43888元/，周周边项目目富田太太阳城、金色港港湾销售售均价分分别为449522元/、43380元元/，其其价格预预计上市市时也将将在45500元元/平方方米左右右。刘南岗村村作为管管城区首首个城中中村改造造项目，民民安置地地集团采采用“未迁先先安置”的建设设思路，第第一批安安置房已已经入住住，第二二批安置置房已经经封顶，进进行外立立面装修修。项目目在066下半年年年已经经开始做做户外广广告的宣宣传，因因各种原原因项目目搁置一一段时间间。目前前项目的的各项已已经启动动，预计计上半年年即可重重新亮相相。 地块限制制要求该地块为为城中村村改造项项目，配配套商品品住房套套型建筑筑面积在在90mm2以下住住房面积积不低于于配套商商品住房房建筑总总面积的的70%，其中中套型建建筑面积积在600m2以下所所占比重重，不低低于配套套商品住住房建筑筑总面积积的300%；村村民安置置用房套套型建筑筑面积在在60mm2以下的的住房面面积所占占比重，不不低于住住房建筑筑面积的的30%，此类类住房不不得进入入一级市市场销售售；村集集体经济济用房套套型建筑筑面积在在60mm2以下的的住房面面积所占占比重，不不低于经经济用房房建筑面面积的330%，此此类住房房不得进进入一级级市场销销售。廉廉租住房房：开发发企业提提供的套套型建筑筑面积在在60mm2以下简简装廉租租住房所所占比重重，不低低于配套套商品住住房建筑筑总面积积的5%，此类类住房交交付使用用后5年年内不得得进入市市场销售售；村集集体提供供的套型型建筑面面积在660m22以下简简装廉租租住房所所占比重重，不低低于村集集体经济济用房总总建筑面面积的55%，此此类住房房交付使使用后110年内内不得进进入市场场销售。易居点评评： 08年年新开工工地块优优先考虑虑严格遵遵守700/900政策的的项目，城城中村改改造项目目同样受受此限制制。 城中村村改造涉涉及社会会的各个个方面的的利益，由由拆迁引引起的住住房、租租房问题题日益严严重，集集中的拆拆迁容易易引起社社会波动动性住房房需求，不不利于行行业的发发展。廉廉租房的的限制，将将缓解租租赁市场场的压力力，增加加过度性性住房，解解决来郑郑州务工工、毕业业大学生生等租房房问题；经济用用房套型型面积的的控制，增增加投放放市场的的套数，解解决过渡渡性住房房的需求求。有节节奏的控控制城中中村改造造的节奏奏，将缓缓解商品品房市场场集中供供应的压压力、租租赁市场场的需求求的压力力。 地块项目目竞争 该该地块位位于中州州大道与与航海路路交叉口口南5000米，西西面紧邻邻中州大大道，南南临南三三环，东东接机场场高速，对对外交通通极为便便捷。地地块位于于东南板板块，金金色港湾湾、富田田太阳城城等成熟熟社区，产产品定位位差异化化较大，差差异化竞竞争较强强，与该该地块形形成有力力的竞争争。 美美林河畔畔位于中中州大道道与航海海交叉口口东南，其其位置优优于该地地块，但但项目自自07年年下半年年亮相以以来，开开盘时间间不断推推迟，蓄蓄水期较较长，但但客户的的积累不不容乐观观，其产产品差异异化不强强项目的的核心卖卖点不突突出，竞竞争力不不强，受受周边项项目的影影响较大大，该项项目预计计在第二二季度开开盘，开开盘均价价在46600元元/平方方米左右右。美林林河畔为为该地块块竞争项项目之一一，同样样位于中中州大道道东侧，该该地块项项目应吸吸取美林林河畔项项目的教教训，利利用规模模优势，提提升产品品品质，以以多层等等稀缺产产品引爆爆市场，增增加差异异化竞争争。 恒恒大绿洲洲项目位位于经济济技术开开发区，与与该地块块处于同同一水平平线上，且且项目体体量较大大，088年下半半年入市市，将会会对该地地块的入入市形成成新的竞竞争。第三章、住宅篇篇一、市场场概况：l 2月份，商品住宅批准预售面积39.74万平方米，环比下降了49.65%，同比下降了33.52%l 2月份，商品住宅销售面积19.12万平方米，环比下降49.82%，同比下降59.39%；l 2月份，商品住宅销售均价为3836元/平方米，环比上涨1.72%，同比上涨22.6%二、供给给分析1.新增增供应量量走势分分析2月份，全全市商品品住宅市市场供应应量大幅幅突降，新新批预售售面积只只有399.744万平方方米，达达到了006年下下半年至至今，供供应量的的最低点点，环比比下降449.665%，同同比下降降33.52%。此外外，新批批预售中中经济适适用房和和定向开开发房的的占比较较大，其其中“建业资资园小区区”新批预预售7万万多平米米，占全全市新增增供应量量的177.9%。春节前后后，原本本就是传传统的“淡季”，宏调调力度加加强带来来的浓厚厚的观望望态度又又使市场场在成交交量上呈呈现较长长时期的的“疲软”状态，因因此，供供应也在在本月显显的更加加理性、谨慎起起来。但但是，据据市场调调研的情情况看，今今年会有有为数众众多的新新增项目目入市，随随着住交交会的到到来，33月份市市场可能能结束调调整迎来来“回暖”，供应应量也将将随之增增长。4.新增增供应量量区域分分布从新增供供应的区区域分布布来看，本本月出现现了一些些特殊变变化，金金水区“供应大大区”的地位位被郑东东新区取取代，这这主要是是因为本本月新增增供应中中经济适适用房和和定向开开发房的的占比较较大，而而这两类类住宅项项目多集集中在郑郑东新区区。二七七区的供供应量和和上月相相比也出出现了大大幅的缩缩水。惠惠济区则则在本月月完全沉沉寂，没没有新增增供应，但但是，惠惠济区在在去年有有相当多多的土地地挂牌成成交，因因此，该该区域市市场未来来将活跃跃起来。三、成交交分析1.成交交量走势势分析2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场呈呈现出006年以以来最为为惨淡的的状态，成成交量只只有199.122万平方方米，同同比、环环比的下下降幅度度均较大大，环比比下降449.882%，同比下降59.39%。春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使得市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，供应方面的理性、谨慎也在一定程度上影响了成交。 本本月成交交量中，经经济适用用房和定定向开发发房的占占比非常常大，其其中定向向开发房房项目“广电数数字化产产业基地地”和经济济适用房房项目“宏蕊花花园”成交量量都非常常大，合合计占比比达整体体成交量量的211%以上上。普通通商品住住宅由于于市场观观望态度度明显的的情况下下，开发发商却选选择坚持持房价不不下降，致致使销售售极度“疲软”，许多多知名楼楼盘的销销售套数数以“个位”计数。 3月月之后，住住交会的的开幕，楼楼市可能能随之走走出调整整，迎来来“春天”。2.区域域成交分分析2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场成成交量最最大的区区域仍然然是金水水区，成成交面积积为8338944平方米米，占全全市商品品住宅成成交量的的42%。区域域内定向向开发项项目“广电数数字化产产业基地地”去化量量占比较较大，拉拉动了区区域整体体成交量量。二七七、郑东东新区、中原区区去化量量持平，分分别为3316664平方方米、2287666平方方米和2282888平方方米。3.成交交面积段段分析（以以套数为为比较基基数）2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场成成交中，550平米米以下的的小户型型仍然是是占比最最大的面面积段，占占整体住住宅市场场的233.566%，其其中，“好莱坞坞”的此面面积段产产品去化化相对较较好，当当月累计计1166套。其其次是“70-90平平米”、“90-1100平米”两个面面区间，去去化量占占比分别别为166.9%和133.566%。据据市场调调研得知知，从目目前个项项目现场场客户咨咨询情况况看，由由于房价价上涨过过快，消消费者更更倾向于于“70-1110”平米之之间的经经济性产产品，而而大户型型因为总总价过高高，超出出大部分分消费者者的承受受底线，因因此市场场接受度度越来越越低。四、价格格分析1.均价价走势分分析“有价无无市”是郑州州是商品品住宅市市场2月月份最显显著的特特点。在在供给和和需求都都大幅缩缩水的情情况下，房房价却保保持了坚坚挺姿态态。成交交均价339366元/平平方米，环比上涨1.72%，同比上涨22.6%。对后市的乐观态度，使得开发商在市场跌入“冰点”的时期仍然选择“死扛”不降价。此外，由于本月有较大体量的经济适用房和定向开发房成交，拉低的整体均价，据实际调研的情况看，普通商品房的均价已经突破4000元/平方米。2.交价价格段分分析（以以面积为为比较基基数）2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场的的主流价价格段为为“20000元/平方米米以下”和“20000-330000元/平平方米”，这两两个价格格段的成成交量合合计占总总成交量量的366%，这这主要是是因为“宏蕊花花园”、“宏鑫花花园”等多个个经济适适用房和和定向开开发房项项目的销销售量占占比太大大。其次次“45000-550000元/平平方米”这个面面积段的的销售量量占比也也相对较较大，为为16%，这个个面积区区间是处处政策性性住房外外的普通通商房的的较具代代表性的的主流价价格。五、供求求关系2月份，虽虽然供给给量大幅幅下降，但但供求关关系依然然没能打打破严峻峻的局面面，供求求比保持持在1：0.448。008年郑郑州市商商品住宅宅市场中中有大量量的新增增楼盘正正蓄势待待发准备备上市，因因此，本本轮市场场调整过过后，供供应方面面将有一一个大的的放量，同同时，宏宏调从紧紧，房价价过高等等原因使使的住房房需求受受到一定定的抑止止，因此此未来市市场的供供求关系系情况并并不乐观观。附表：本本月销售售排行榜榜（销售售前10强，不不含经济济适用房房）排序楼盘名称称区域成交面积积（平方米米）成交套数数（套）成交均价价（元/平平方米）1传媒大道道金水区224008145259552郑州国贸贸中心金水区11733997575333鑫苑国际际城市花花园二七区92433109511444一品中央央郑东新区区9158879389445嘉业公寓寓楼金水区50055116442886民航花园园郑东新区区3670019222667银基花园园金水区3391119569668金色港湾湾管城区3028832492009物华明珠珠小区金水区28400564484410御金城金水区273662339099第四章、商业篇篇一、市场场特征l 2月，郑郑州市商商业用房房供应量量为7.8万平平方米，环环比增加加17.8%，同同比下降降24.2%。l 2月， 郑州市市商业用用房成交交量为22.088万平方方米，环环比下降降58.06%，同比比下降229.225%。l 2月，郑郑州市商商业用房房成交均均价为888699元/平平方米，环环比上涨涨4.992%，同同比上涨涨20.86%。二、供应应分析本月，郑郑州市商商业用房房供应量量为7.8万平平方米，环环比增加加17.8。而本月月商品房房供应量量为522.566万平方方米，环环比下降降48.97。商业业用房占占比加大大，在目目前的市市场形式式上更加加大了去去化的难难度。从区域来来看，本本月商业业用房批批准预售售面积最最多的是是管城区区，其次次是郑东东新区，而而金水区区则仅有有11442平方方米的新新增供应应量。这这一局面面的形成成与各行行政区商商品住宅宅的新增增供应量量密不可可分，目目前郑州州的商业业用房仍仍以住宅宅底商为为主，供供应量的的多少会会随着商商品住宅宅供应量量的增减减产生相相应变化化。随后后几个月月，金水水区、二二七区商商品住宅宅的供应应量将有有较大幅幅度的增增加，其其商业用用房的供供应量也也会随之之增加。三、成交交分析本月郑州州市商业业用房成成交量为为2.008万平平方米，环环比下降降58.06%，同比比下降229.225%。在供应应量环比比增长的的前提下下，成交交量反而而下降，这这说明在在当前不不景气的的房地产产市场环环境中，商商业用房房受到的的影响更更大。以以后位置置不佳、规划不不合理的的商业去去化将更更加困难难。如何何控制商商业用房房在社区区规划中中的比例例，如何何划分业业态，是是开发