某国际商务港物业管理公约eude.docx

明 珠 国 际际 商 务 港港 管 理 公 约约天津远洋洋第一太太平戴维维斯物业业管理有有限公司司前 言明珠国际际商务港港物业管管理公约约（以下下简称本本公约）制制定的目目的在于于通过本本公约的的实施，对对济南市市 明珠珠国际商商务港 连同同地下室室及其设设备、设设施、工工程系统统的使用用管理、保保养及维维修等制制定规则则，达到到对“ 明珠珠国际商商务港 ”的统一一管理，以以保证“ 明珠珠国际商商务港 ”的所有有业主及及使用人人有效地地使用该该物业，并并明确“物业管管理企业业”、各业业主及使使用人对对“ 明珠珠国际商商务港 ”的管理理权责及及在该项项公共开开支上受受益人须须负担的的费用。本公约对对全体业业主、使使用者及及物业管管理企业业均有约约束力。公公共地方方是为各各业主之之利益而而设置的的，可由由每一位位业主及及其租客客、雇员员、访客客及其获获许者使使用。各各业主须须遵守和和履行本本公约所所载之保保证、规规定及限限制，并并受其约约束。本公约由由： 山东东省建设设建工集集团房地地产开发发有限司司 （以以下简称称开发商商）委托托 （以下下简称物物业管理理企业）签签订本公公约。×××××物业管管理有限限公司20044/044/188第一章 立 约约 目 的（一）项项目简介介：1 物业名称称： 济南市市明珠国国际商务务港 2 座 落： 四至：东东至： 南至至： 西至至： 北至至： 3 建筑面积积： M24 用 途： 5 合法证件件：51国有土土地使用用证； 522商品品房销售售许可证证； 5. 3. 其它。6 公共设施施和公共共场所的的基本概概况：“公共设设施”指为“ 明明珠国际际商务港港 ”安装的的且属“ 明明珠国际际商务港港 ”所有的的各种机机器、设设备、仪仪器、装装置，包包括：供供水系统统、采暖暖系统、排排水系统统、消防防系统、保保安对讲讲系统、供供电系统统、有线线电视系系统、电电话系统统及所有有供“ 明明珠国际际商务港港 ”使用的的沟渠、水水道、管管道、槽槽沟、电电线、电电缆、公公用通告告牌和其其他机械械设备等等。以上上所列各各类设施施不论是是否设置置于公共共地方，均均属公共共设施的的一部分分。7“公公共场所所”的范围围包括：71“ 明明珠国际际商务港港 ”及其地地下室内内和天台台的公共共地方，包包括：大大堂、公公共走道道、电梯梯机房、电电梯厅、楼楼梯间、管管道间、变变配电室室、水箱箱间、各各机房、消消防保安安中心、消消防水池池和楼梯梯口等。72其他公公共地方方，包括括：煤气气调压站站、绿地地、甬路路、道路路、外墙墙面、围围墙及为为各产权权人和使使用人而而设置并并供其使使用的其其他地方方。（二） 本公约的的制定是是希望通通过本公公约的实实施，以以订立各各业主对对位于中中国山东东省济南南市的明明珠国际际商务港港之权利利与义务务规则，对对大厦内内的设备备、服务务设施、装装置、公公用地方方的管理理/保养养/维修修及对物物业管理理企业的的职权及及责任订订立规定定，达到到对大厦厦内的统统一管理理，使各各业主可可以有效效地享用用其购买买的单元元，务求求大厦内内环境整整齐、清清洁、美美观；使使大厦内内的建筑筑物能延延长其使使用期，规规定各业业主对大大厦及该该土地的的管理及及公共开开支所须须承担的的适当比比例。（三） 本公约在在各方签签定后即即时生效效。本公公约内所所订的条条文对明明珠国际际商务港港的所有有业主具具有法律律约束力力，各单单元业主主及其租租客必须须共同严严格遵守守。 第二章 名 词词 释 义在本公约约中，除除文意另另有所指指外，本本公约有有关名词词定义如如下：该土土地： 指根根据由济济南市房房产管理理局所出出让给开开发商的的地块，该该地块位位于济南南市历下下区。 大厦： 指明珠珠国际商商务港。 大厦区区域： 指在在该土地地上已兴兴建的大大厦底商商、写字字楼和其其它用途途的建筑筑物及所所有设施施。 大厦停停车库：指大厦厦及该土土地上已已兴建、在在兴建中中及将来来兴建的的停车库库以及其其发展工工程或任任何一部分分。 公共地地方： 指在大大厦及该该土地内内由开发发商根据据本公约约所指定定的公共共地方，其其中包括括但并不不限于正正门入口口、入口口大堂、电电梯厅、楼楼梯间、通通道、行行人道、行行车道、绿绿化区、平平台、物物业管理理企业办办事处、泵泵房、排排风机房房、配电电房、消消防设备备控制室室、消防防泵房、水水箱、 电梯机机房等为为大厦及及该土地地的业主主和用户户及经许许可的访访客而设设立并供供其共同同使用之之其他地地方或范范围,但但不包括括任何业业主拥有有专有使使用权的的地方。6. 外外墙： 指大大厦的所所有外墙墙或部分分外墙。7.开发发商: 山东东省建设设建工集集团房地地产开发发有限公公司。8.公共共服务设设施：指指为大厦厦及该土土地的利利益而安安装的机机器、设设备、仪仪器、装装置、包包括但不不限于供供水系统统、排水水系统、消消防系统统、电子子监控系系统、电电梯、卫卫生间设设备、照照明系统统、保安安系统、供供电系统统、热力力交换系系统等，所所有供明明珠国际际商务港港使用之之排水管管道、槽槽沟、电电线、电电缆、公公用通告告栏及其其他机械械、卫生生设备、树树木（如如有），但但任何只只供个别别业主或或租户使使用的设设施及其其他开发发商或物物业管理理企业明明确保留留专有权权利的设设施不包包括在内内。9.装修修规则： 指物物业管理理企业就就各业主主在其所所属单元元（如以以下所定定义）装装修、更更改、改改进、加加建及装装饰等所所作的规规定。10.绿绿化区： 指指在该土土地上实实施绿化化的区域域。11.管管理预算算: 指指根据本本公约和和有关法法规的规规定而为为大厦及及该土地地制订的的管理预预算。12.物物业管理理费用: 指指物业管管理企业业因管理理及保养养大厦公公共地方方和公共共服务设设施及该该土地而而发生的的所有费费用和开开支（以以下简称称“管理费费”）：由由业主或或使用人人按产权权面积分分摊缴纳纳，包括括物业管管理企业业用于大大厦设备备设施的的日常管管理而需需花费的的所有费费用。13.维维修基金金： 指物物业管理理企业根根据政府府相关管管理规定定所收到到的用于于维修（中中修和大大修）及及改善大大厦和公公共服务务设施及及该土地地的款项项。14.物物业管理理企业： 指开开发商在在明珠国国际商务务港“业委会会”成立前前所聘用用的为管管理明珠珠国际商商务港及及该土地地之物业业管理公公司，“业委会会”成立后后，由“业委会会”负责选选聘。15.业业主： 又称物物业买受受人，指指对每个个单元拥拥有或共共同拥有有房屋所所有权及及专有使使用权的的人士，并并包括其其日后的的合法继继承人或或受让（包包括但并并不限于于变卖、赠赠予及互互易等）人人。如果果该单元元已被合合法抵押押，则“业主”应包括括该抵押押人和受受押人；但以上上所述受受押人只只是在受受押人占占有该有有关单元元或收取取该单元元的租金金及利益益下才算算是业主主。16.单单元： 指指在大厦厦及该土土地内的的办公室室及停车车位或其其他部分分。即是是指大厦厦内可以以分割出出售的部部分，该该部分的的所有权权及其占占用土地地的使用用权可与与大厦内内其他部部分分开开独立进进行转让让。包括括办公单单元、商商用单元元两类。17.专专有使用用权：指指各业主主独家使使用并享享用有关关单元或或地方之之绝对权权利。18.“能源费费”： 指各各业主及及使用人人在其自自用单元元内按实实际发生生的热力力、电力力、煤气气、上/下水等等能源费用用，由各各业主按按产权面面积分摊摊或按计计量表缴缴纳。 19.“产权面面积”：指政政府主管管部门给给各业主主核发产产权证上上规定的的其合法法拥有的的面积。产产权证颁颁发之前前，以开开发商与与业主签签订售楼楼合同中中规定的的销售面面积为准准。20.“停车位位”： 指根根据大厦厦相关规规定作为为业主及及用户停停放车辆辆用途的的地方，即即指停车车场地。21.“业委会会”： 物物业管理理企业依依政府有有关规定定，组织织的代表表明珠国国际商务务港全体体产权人人和使用用人的合合法权益益，对明明珠国际际商务港港实施监监督管理理的组织织，全称称为“明珠国国际商务务港业主主委员会会”。22.“业主大大会”：指根据据政府有有关规定定召开的的由明珠珠国际商商务港的的产权人人和使用用人参加加的决定定明珠国国际商务务港物业管理理重大事事项的业业主会议议。物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会。业主主大会应应当代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。第三章 开 发发 商 权 责责（一） 在业委会会、业主主大会成成立并选选聘物业业管理企企业之前前，由开开发商先先行选聘聘物业管管理企业业，并签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期期物业管管理是指指业委会会成立前前，开发发商委托托物业管管理服务务企业进进行物业业管理服服务的活活动。前前期物业业管理服服务合同同至首次次业主大大会及业业委会确确定物业业管理服服务企业业并签订订物业管管理服务务合同之之日终止止。（二） 开发商应应当向业业主明示示前期物物业管理理服务合合同及其其内容。业业主购买买新建商商品房时时，应当当对前期期物业管管理服务务合同中中相关内内容予以以书面确确认。经经业主确确认的前前期物业业管理服服务合同同，对业业主具有有约束力力。（三） 在办理物物业承接接验收手手续时，开开发商应应当向选选定的物物业管理理企业移移交国家家规定必必需移交交的文件件资料等等。物业业管理企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止时时将上述述资料移移交给业业委会。（四） 开发商应应当按照照相关规规定在物物业管理理区域内内配置必必要的物物业管理理用房。（五） 开发商应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承承担物业业的相关关保修责责任。（六） 开发商应应当在国国家规定定的保修修期限内内，负责责大厦的的日常维维修。保保修期限限届满后后，业主主自用的的部位、设设施、设设备，由由业主负负责维修修、养护护；业主主共用的的部位、设设施、设设备，由由物业管管理企业业负责酌酌情使用用维修基基金进行行维修、养养护。（七） 物业管理理企业接接管大厦厦后，开开发商在在大厦内内未出售售的空置置单元亦亦应交付付物业管管理费，但但可享受受适当优优惠。（八） 开发商有有权于必必要时在在一切合合理时间间内，令令其工人人带同或或不带同同工具进进入前期期发展工工程及该该土地，以以便清理理、更改改、翻新新、拆卸卸或安装装供前期期发展工工程、后后期发展展工程及及该土地地所使用用的设施施；以便便建筑、发发展、修修改或监监督后期期发展工工程。唯唯开发商商或行使使此项权权利的人人士须尽尽量减低低因此而而给业主主及用户户带来的的不便并并避免阻阻塞前期期发展工工程及该该土地的的通道。（九） 开发商有有权使用用及管养养前期发发展工程程及该土土地的公公共服务务设施，其其中包括括但并不不限于消消防及喷喷淋系统统的储水水池、消消防栓及及水龙头头、饮用用水、冲冲厕水、其其他水箱箱、水泵泵、电梯梯机房、避避雷装置置等；并并为上述述目的而而令其工工人等带带同或不不带同工工具进入入前期发发展工程程及该工工地。唯唯开发商商或行使使此项权权利的人人士须修修复因此此而造成成的一切切破坏。（十） 业委会成成立前，开开发商负负责 (以招投投标或委委托协议议的方式式) 选选聘“物业管管理企业业”对明珠珠国际商商务港进进行物业业管理，并并依法制制定管理理、维修修公约和和物业管管理的各各项规章章制度。开开发商有有权在业业委会成成立前审审计和批批准大厦厦以及该该土地的的年度管管理预算算或修订订年度管管理预算算。当业业委会成成立后，此此项权力力移交业业委会。第四章 业 主主 权 责（一）房房屋的所所有权人人为业主主。业主主在物业业管理活活动中，享享有下列列权利：1、按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务； 22、提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议； 33、提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议； 44、参加加业主大大会会议议，行使使投票权权； 55、推选选业主代代表、选选举业主主委员会会成员，享享有被选选举权； 66、监督督业主委委员会的的工作； 77、监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同； 88、对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权； 99、监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修基基金（以以下简称称专项维维修基金金）的管管理和使使用； 110、各各业主根根据本公公约规定定可与其其他业主主共同享享用明珠珠国际商商务港共共用设备备、公共共设施和和公共场场所； 111、有有权向“业委会会”或“物业管管理企业业”就明珠珠国际商商务港物物业管理理的有关关问题提提出意见见、建议议和要求求，并有有权向政政府物业业管理主主管部门门投诉； 112、法法律、法法规规定定的其他他权利。（二）业业主在物物业管理理活动中中，应当当履行下下列义务务：1、遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则；遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；按照照物业管管理服务务合同的的约定，按按时交纳纳物业管管理及服服务费用用；2、执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业委会作作出的决决定；按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；配合合物业管管理企业业按照业业主公约约、物业业管理服服务合同同和相关关管理制制度实施施的物业业管理活活动；3、在未未征得物物业管理理企业书书面同意意及有关关政府部部门批准准及许可可前，各各业主不不得随意意变更或或改动其其单元的的建筑结结构，亦亦不得对对大厦公公共地方方或公共共服务设设施或其其保养作作出或造造成任何何改动、损损害、破破坏或干干扰；4、在未未征得物物业管理理企业书书面同意意前，各各业主不不得随意意在大厦厦的外墙墙/窗户户/公共共走廊内内外安装装任何户户外遮阳阳帘、遮遮篷、花花架、旗旗杆、招招牌及其其他任何何伸出物物或结构构，除经经有关部部门审批批同意，各各业主不不得随意意在天台台或室外外架设或或安装独独立天线线或随意意将独立立天线伸伸出大厦厦及该土土地任何何部分；亦不得得堵塞任任何大厦厦通道或或窗户等等；5、各业业主在其其单元进进行任何何装修工工程之前前，必须须取得物物业管理理企业的的书面同同意，并并须将一一笔物业业管理企企业指定定的款项项作为装装修保证证金，以以物业管管理企业业指定的的方式交交存物业业管理企企业；如如进行装装修工程程的业主主违反物物业管理理企业订订立的装装修规则则或因装装修工程程引起任任何追讨讨、损失失或法律律责任，物物业管理理企业可可以从该该笔款项项中扣除除物业管管理企业业认为合合理的款款项作为为赔偿。该该笔款项项或扣除除后之款款项须在在业主装装修工程程完成后后，经物物业管理理企业检检验无误误，无息息返还给给有关业业主；6、各业业主若因因其本身身的失误误导致水水、气体体、烟或或其他有有关物体体外溢等等损害他他人或其其财产而而产生诉诉讼、索索赔和要要求，则则该业主主须对该该等诉讼讼、索赔赔要求等等负全部部责任；7、各业业主及其其租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、访访客及其其他使用用者在任任何时候候均应遵遵守和履履行大厦厦及该土土地的管管理规则则及其他他由物业业管理企企业按照照物业管管理服务务合同以以及管理理的实际际需要而而制定的的制度、规规则；8、 各业主须须对其租租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、访访客及其其他使用用者的行行为、疏疏忽和错错误向物物业管理理企业及及其他业业主负责责。因上上述人士士的疏忽忽和错误误等行为为而发生生损害、损损失，相相关业主主须支付付所有因因此而产产生的费费用或赔赔偿；9、 各业主不不得在大大厦及该该土地的的任何部部分存放放任何易易燃/易易爆等危危险物品品等，以以确保大大厦及全全体业主主的整体体安全；10、 各业主不不得做出出任何行行为令大大厦及该该土地的的冲洗或或排水系系统堵塞塞或令该该等设施施的有效效运行受受损；并并不得随随意阻塞塞或堵塞塞任何公公共地方方，放置置或弃置置任何垃垃圾或物物件于大大厦公共共地方；11、 业主如将将本单元元转让或或出租时时，须将将转让/出租合合同及相相关文件件提交物物业公司司存档备备案，合合同内容容不得损损害全体体业主及及物业公公司的权权益；12、 大厦停车车位的业业主或其其使用者者只可将将车位用用作停泊泊本公约约准许车车辆的用用途，不不得放置置货物或或其他物物件，并并须遵守守大厦停停车场管管理规则则。物业业管理企企业收取取的车位位费仅为为提供给给业主停停放车辆辆场地的的场地租租金，相相关车辆辆财物等等安全由由业主自自理；13、 法律、法法规规定定的其他他业主义义务。第五章 物 业业 管 理 企企 业 权 责责（一）物物业管理理服务企企业享有有下列权权利：11、依照照有关法法律法规规的规定定和物业业管理服服务合同同，对大大厦物业业及其环环境、秩秩序进行行管理；2、依依照物业业管理服服务合同同收取物物业管理理服务费费；3、有有权代表表业主针针对造成成物业共共用部位位、设施施、设备备损失的的责任人人，要求求其停止止侵害、恢恢复原状状、赔偿偿损失；4、物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业；5、物物业管理理企业有有权进行行大厦项项目接管管前的验验收工作作，并接接收大厦厦相关的的图纸资资料等；6、物业业管理企企业有权权按有关关规定要要求使用用具有适适当面积积的物业业办公用用房；7、对物物业管理理区域内内违反有有关治安安、环保保、单元元装饰装装修和使使用等方方面法律律、法规规规定的的行为，物物业管理理企业有有权予以以制止，并并及时向向有关管管理部门门报告。有有关管理理部门在在接到物物业管理理企业的的报告后后，应当当依法对对相关责责任人予予以制止止或者依依法处理理；8、物业业管理企企业可根根据业主主的委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务项目，服服务报酬酬由双方方约定；9、 根根据相关关法规，政政府有关关部门、街街道办事事处和居居民委员员会应当当支持物物业管理理工作，不不应干预预物业管管理服务务企业的的正常经经营和管管理服务务活动，以以及乱摊摊派各种种费用等等；10、业业主或者者使用人人可以将将物业管管理服务务合同以以外的特特约服务务事项委委托给物物业管理理服务企企业，并并支付特特约服务务费；11、供供水、供供电、供供气、供供热、通通信、有有线电视视等专业业经营服服务部门门，应当当直接为为业主提提供服务务；12、物物业管理理服务企企业对物物业共用用的部位位、设施施、设备备进行维维修、养养护时，相相关业主主和使用用人应当当给予配配合；13、业业主需要要装饰装装修其所所属单元元的，应应当事先先告知物物业管理理企业；物业管管理企业业亦应当当将大厦厦单元装装饰装修修中的禁禁止行为为和注意意事项告告知业主主。物业业管理服服务企业业应当对对单元装装饰装修修进行监监督，对对不符合合安全要要求和影影响公共共利益的的，有权权劝阻制制止，责责令改正正；14、机机动车辆辆和非机机动车辆辆在物业业管理区区域内行行驶、停停放，应应当遵守守相关物物业管理理制度。15、物物业管理理服务企企业有权权为正常常管理而而聘请、撤撤换及付付酬予律律师、建建筑商、会会计师、物物业管理理执行者者及其他他专业顾顾问、承承建商、工工人、清清洁工及及其他工工作人员员等；以以及为该该等职员员提供办办公地方方、制服服、工作作服、工工具、器器具、清清洁或其其他材料料及所有有必要的的设备等等；16、法法律、法法规规定定的其他他权利。（二）物物业管理理服务企企业应当当履行下下列义务务：1、物业业管理服服务企业业应当具具有独立立的法人人资格，并并按照物物业管理理行政主主管部门门核定的的资质等等级从事事物业管管理服务务活动；2、物业业管理服服务企业业接受委委托从事事物业管管理服务务，应当当与业委委会/开开发商签签订物业业管理服服务合同同，按照照物业管管理服务务合同的的约定，提提供服务务；3、定期期公布物物业管理理服务费费和维修修基金的的使用情情况（每每年至少少公布一一次）；4、接接受业主主、业主主大会和和业主委委员会的的监督；争取向向广大业业主提供供满意的的服务；5、接受受物业管管理行政政主管部部门的监监督管理理；提供供优质的的物业管管理服务务；6、对物物业管理理服务区区域进行行全面巡巡视和检检查，定定期对共共用的部部位、设设施、设设备进行行维修、养养护，接接到物业业损坏报报修时，及及时进行行维修和和处理；7、做好好物业维维修、更更新及其其费用收收支的各各项记录录，妥善善保管物物业管理理资料；8、保持持所有公公共地方方内的机机房、机机械及设设备处于于良好运运作状态态；包括括电梯的的维护等等；9、从事事任何必必要工作作，以保保持大厦厦及该土土地公共共区域的的每个部部分处于于良好、清清洁卫生生的运行行状态；10、防防止任何何垃圾淤淤积、侵侵蚀或倾倾倒于任任何公共共区域。如如有前述述情况发发生，则则负责将将垃圾清清除，并并向相关关责任人人收取因因此而产产生的一一切费用用；11、向向业主提提供特约约服务和和代办服服务等各各项有偿偿服务项项目；12、按按本公约约规定，要要求并收收取所有有大厦及及该土地地业主应应付之款款项（包包括但不不限于物物业管理理服务费费等），支支付所有有因大厦厦及该土土地管理理及维修修或履行行本公约约之条款款而产生生的应付付费用；13、物物业管理理企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作；发发生安全全事故时时，物业业管理企企业在采采取应急急措施的的同时，应应当及时时向有关关管理部部门报告告，协助助做好救救助等工工作；14、物物业管理理服务企企业未经经业主大大会同意意，不得得将物业业项目整整体转让让给其他他物业管管理企业业管理；15、按按照物业业管理服服务合同同，做好好其他各各项物业业管理服服务事项项；16、法法律、法法规规定定的其他他义务。（三）物物业管理理服务费费的预算算审批及及其他费费用的收收缴1、为确确定业主主应付的的物业管管理服务务等费用用标准，物物业管理理企业须须在大厦厦业主入入住前准准备一份份管理预预算，该该预算须须显示大大厦及该该土地在在管理与与维修的的总体估估计开支支（包括括管理酬酬金）和和估计盈盈亏，并并呈报相相关部门门备案审审批等。2、 为确定管管理预算算，第一一会计年年度应由由物业前前期介入入开始计计算，其其后的会会计年度度即自每每年一月月一日始始，至该该年十二二月三十十一日止止；以后后物业管管理企业业有权随随时改变变会计年年度，但但须提前前一个月月向各业业主发出出书面通通知。3、 物业管理理服务费费的用途途包括（但但并不限限于）下下列各项项开支：1) 应付予政政府之有有关方面面的款项项；2) 履行本公公约项下下的物业业管理企企业职责责的费用用；3) 为大厦及及该土地地的恰当当及有效效管理由由物业管管理企业业决定应应购买或或租用的的所有必必需之设设备、机机械、车车辆等费费用；4) 聘用及解解聘任何何管理大大厦及该该土地所所必需的的保安、电电工、花花匠、清清洁工或或其他人人士，以以及为该该等人士士提供制制服、工工作服、工工具、材材料、设设备等费费用；5) 大厦及该该土地整整体而非非某一单单元或某某一业主主独家使使用之地地方所用用或耗用用的水、电电、暖气气、煤气气、电话话等收费费及其他他类似的的收费及及支出；6) 公共绿化化区域的的维养费费用；7) 公共区域域安保物物耗及其其处理垃垃圾等费费用；8) 操作、修修理、保保养、更更换或清清洁公共共地方或或公共服服务设施施的支出出和费用用；9) 因安装、改改善或更更换大厦厦及该土土地内任任何公共共服务设设备设施施所需的的非经常常性开支支；10) 物业管理理企业为为履行本本公约规规定的职职务或行行使本公公约规定定的权力力而支出出的法律律、会计计、审计计或其他他专业费费用； 11) 物业管理理企业的的管理酬酬金；12) 物业管理理企业应应交纳之之政府征征收的营营业税金金等。 4、 各业主须须按照政政府有关关部门审审批备案案后的物物业管理理服务费费标准，按按时支付付相关管管理费用用；各业业主须按按时缴交交相关管管理费用用，无论论其单元元是否空空置、出出租或自自用。5、 每一单元元之第一一物业买买受人须须于该单单元买卖卖完成时时将一笔笔相等于于其购房房款总额额的3%缴纳作作为维修修基金，物物业管理理企业代代为收缴缴并设置置银行专专户管理理。该笔笔款项将将经过业业委会审审议，专专款专用用，详情情请参照照济南市市政府有有关文件件。6、 任何业主主如果未未能于其其应付管管理服务务费的到到期日支支付其应应付的款款项(与与物业管管理企业业另有约约定的除除外)，则则物业管管理企业业有权采采取下列列措施并并收取附附加费用用：(1) 收取未交交付的款款项自应应付之日日起至实实际支付付日的利利息（滞滞纳金）；收取手手续费作作为业主主因违约约引起物物业管理理企业额额外工作作的赔偿偿，相关关收费标标准将由由物业管管理企业业按年制制订并调调整。(2) 所有以利利息或手手续费方方式付给给物业管管理企业业的款项项均须存存入物业业管理服服务费户户口，专专款专用用。(3) 所有在法法律诉讼讼中索回回的业主主拖欠的的款项亦亦须存入入物业管管理服务务费户口口，物业业管理企企业可将将其运用用于大厦厦的日常常管理服服务工作作中。（四） 管理理帐目及及维修基基金物业管理理企业可可委托一一家国家家认可的的会计事事务所审审核物业业管理企企业所做做的关于于大厦及及该土地地管理的的财务帐帐目，以以便向全全体业主主/业委委会明示示有关费费用收支支情况；如物业业管理企企业认为为必要，有有权委托托另一家家国家认认可的会会计师事事务所进进行相关关审计工工作，撤撤换原有有的会计计师事务务所。任何人士士一旦停停止作为为大厦及及该土地地某单元元的业主主即停止止拥有其其所付维维修基金金中的任任何权益益；无论论该单元元的专有有使用权权变化如如何，该该维修基基金将不不予退还还该业主主，由该该单元的的新业主主根据本本公约条条款将该该单元专专有使用用权变化化情况及及时通知知物业管管理企业业，而物物业管理理企业亦亦须取得得新业主主所签署署的相关关承诺书书等书面面文件，该该维修基基金或其其余额亦亦随之转转移于该该单元的的新业主主名下。管理帐目目应据实实记录。物业管理理企业每每年应向向明珠国国际商务务港全体体业主公公布由物物业管理理企业盖盖章核实实之该期期间的管管理费用用帐目（包包括但不不限于财财务收支支表）；并每年年向明珠珠国际商商务港全全体业主主公布由由开发商商或业委委会（在在明珠国国际商务务港业委委会成立立可行使使其权力力时）指指定的国国家认可可的具执执业资格格之会计计师出具具并经核核实的该该年度明明珠国际际商务港港的相关关管理帐帐务。5.维修修基金的的管理及及使用按按照济济南市维维修基金金缴存使使用管理理规定执执行第六章 业主大大会及业业主委员员会（一）业业主大会会由明珠珠国际商商务港物物业管理理区域内内的全体体业主代代表及使使用人代代表组成成。其职职责如下下 ：1. 制制定、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则；2. 选选举、更更换业委委会委员员，制定定、修改改业委会会章程，监督业委会的工作；3. 选选聘、解解聘物业业管理企企业；审审议、批批准物业业管理企企业的年年度预算算；4. 决决定专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并并监督实实施；以以及决定定物业管管理的其其他重大大事项等等； 5. 制制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；6. 法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理的职职责。（二）业业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权，根据据业主拥拥有物业业的建筑筑面积、住住宅套数数等因素素确定。业业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。（三）业业主可以以委托代代理人参参加业主主大会会会议。业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论的形形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式；但但应当有有物业管管理区域域内持有有122以上投投票权的的业主参参加。（四）业业主大会会作出的的决定，必必须经与与会业主主所持投投票权112以以上通过过。业主主大会作作出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则，选选聘和解解聘物业业管理企企业，专专项维修修资金使使用和续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。业主主大会通通过的决决定对物物业管理理区域内内的全体体业主具具有约束束力。（五）业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经220以以上的业业主提议议，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议。召召开业主主大会会会议，应应当于会会议召开开15日日以前通通知全体体业主。明明珠国际际商务港港的业主主大会会会议，应应当同时时告知相相关的街街道办事事处等。业业主大会会会议每每年至少少召开一一次，由由业委会会负责召召集，业业主大会会会议可可以邀请请辖区房房产局、街街道办事事处、公公安派出出所、居居民委员员会和使使用人的的代表列列席。（六）首首次业主主大会会会议应当当讨论决决定下列列事项：1.制定定业主大大会章程程；2.修订订业主公公约；3.选举举业主委委员会；4.选聘聘、确定定物业管管理服务务企业；5.决定定本区域域物业管管理的其其他重大大事项。（七）业业委会是是在业主主大会成成立以后后，由业业主大会会选举产产生，代代表业主主及使用用人行使使物业管管理权力力的常设设办事机构构。业委委会委员员不得少少于三人人，亦不不得多于于十一人人，其中中设主任任一人，付付主任一一至二人人，该委委员会每每届任期期三年，委委员经连连选可以以连任。其其主要职职责如下下：1.召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况；而且且业委会会应当做做好业主主大会会会议记录录；2.代表表业主与与业主大大会与选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同；业委委会签订订的物业业管理服服务合同同，由全全体业主主共同承承担民事事责任。3.监督督业主公公约的实实施；业业主公约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定；业业主公约约对全体体业主具具有约束束力；4.业委委会应当当自选举举产生之之日起330日内内，向物物业所在在地区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案；5.业委委会委员员应当由由热心公公益事业业、责任任心强、具具有一定定组织能能力的业业主担任任，业委委会主任任、副主主任在业业委会委委员中推推选产生生；6.业主主大会、业业委会应应当依法法履行职职责，不不得作出出与物业业管理无无关的决决定，不不得从事事与物业业管理无无关的活活动等；其成员员不得在在本区域域的物业业管理企企业中任任职；7.在物物业管理理区域内内，业主主大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关，与居居民委员员会相互互协作，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。业业主大会会、业主主委员会会应当积积极配合合相关居居民委员员会依法法履行自自治管理理职责，支支持居民民委员会会开展工工作，并并接受其其指导和和监督。业业主大会会、业主主委员会会作出的的决定，应应当告知知相关的的居民委委员会，并并认真听听取居民民委员会会的建议议；8.审议议批准物物业管理理的收费费标准和和物业管管理企业业的服务务标准；审议批批准物业业管理企企业制定定的物业业管理规规章制度度；检查查、监督督各项管管理工作作的实施施及规章章制度的的执行；物业管管理企业业应定期期向管委委会报送送收支帐帐目，接接受监督督。业委委会对帐帐务处理理有疑问问的，可可委托会会计师事事务所进进行审计计；9.业主主应将与与物业使使用人的的约定等等，书面面告知业业委会和和物业管管理企业业；对个个别业主主、使用用人违反反业主公公约或损损害其他他业主、使使用人合合法利益益的行为为，业委委会和物物业管理理企业可可代表全全体业主主予以制制止甚至至提起诉诉讼；10.业业委会召召集业主主大会可可采取会会议或书书面征求求意见等等形式；其应听听取和反反映业主主/物业业使用人人的意见见，协调调与物业业管理服服务企业业的关系系；业委委会作出出的决定定，不得得违反法法律、法法规、政政策的规规定，不不得违反反业主大大会的决决定，不不得损害害全体业业主的公公共利益益，业委委会作出出的决议议，对物物业管理理区域内内的全体体业主具具有约束束力，并并应当在在物业管管理区域域内公告告；11.业业主大会会赋予的的其他职职责。第七章 有关明明珠国际际商务港港及该土土地在其其部分受受损不宜宜使用时时、 政府征征地时等等特殊情情况的有有关规定定倘若明珠珠国际商商务港及及该土地地因火灾灾、台风风、地震震、地陷陷或其他他原因而而遭到破破坏，导导致不宜宜