XXXX年5月佛山房地产市场分析报告-33DOC17325.docx

2011年5月佛山房地产市场分析报告一、 市场场综述土地市场：本月全市市土地成交交总金额为为 11.39 亿亿元，除了了高明区暂暂无新增土土地，其余余四区均有有成交，全全市地面价价为 3005 万元元/亩，环环比上月 210 万元/亩亩大幅回升升 45.24%。其其中，位于于乐从的 10 号号地块最为为市民关注注， 该宗宗土地位于于顺德区乐乐从镇南区区10 号号地块， 用于商住住用地， 占地4.79万，总建面面 14.38 万万，由佛佛山市钜隆隆房产有限限公司以 7 亿元元高价收入入囊中，折折合楼面地地价达48868 元元/，现现时成交市市场相对低低迷的情况况下，此成成交价超出出了市场的的预期。而而另一层面面亦说明了了开发商对对土地市场场并不是一一致地悲观观。从整体体上看，现现时土地成成交市场还还处于低位位状态，随随着国土部部不断发布布土地计划划，抓紧土土地工作，未未来一定时时间内土地地新增供应应不会有太太大的增加加。预售市场：受限购令令新政威力力不断影响响，及近期期银行存款款准备金率率再次提高高等细则，各各大开发商商放慢推货货速度，全全市供应量量持续减少少，本月预预售市场再再次下降，全全市新增预预售 38876 套套，合计 40 万万，环比比上月大幅幅下降 332.055%。其中中全市五区区均有不同同幅度的跌跌幅，而禅禅城区跌幅幅最大，跌跌幅高达 59.778%，接接近六成，高高明区本月月跌幅亦达达 47.66%，两两区自上月月逆市飘红红后，本月月大幅回落落，影响全全市供应市市场，另另外，三水水区本月不不动于色，市市场冷清，陷陷入零供应应状态，没没有新增预预售。在新新增预售户户型中，三三房户型依依然主导市市场，新增增入市 22054 套，占比比达 522.99%，占据全全市半壁市市场，四房房比例大幅幅上升，占占比 144.78%，两房的的比例较上上月有所回回落，占比比 20.30%，另另外，本月月没有新增增公寓推出出市场，其其余产品类类型占比均均不到 110%。成交市场：本月全市市仅成交 43555 套单位位，较上月月大幅增加加 7644 套，合合共 433.18 万，环环比上月 32.559 万大幅上扬扬 32.49%，但但同比去年年同期477.24 万有所所回落 88 个百分分点;成交交均价为 85799 元/，较上月月 80660 元/上升66.44%，同比去去年同期 71600 元/上涨199个百分点点。从各区区住宅成交交占比来看看，顺德区区依然主导导全市成交交量，全区区成交 118.377 万，占占比全市总总成交量442.544%;其次次，禅城、南南海两区一一齐发力，成成交量大幅幅提升，分分别占全市市的 200.17%和 311.17%，在全市市五区以成成交量大幅幅上升为主主基调的同同时，三水水区本月市市场冷清，以以零成交跌跌至谷底。小结：从总总体来看，五五一期间多多个楼盘进进行活动带带旺人气，其其后，开发发商主动出出击，表现现积极，多多个楼盘纷纷纷进行低低价促销，开开发商成交交市场亦逐逐渐活跃起起来，高性性价比的产产品深受刚刚需客户的的喜爱，市市场反应较较好，预计计下半年，各各楼盘优惠惠促销活动动将加大。二、 一级级市场表 5 月月佛山市商商住用地供供求对照土地供应量量回升 总总体表现量量价齐升自 4 月月土地供应应大幅萎缩缩，5 月月份各区齐齐齐发力，土土地市场大大幅回升，从从供应数量量来看，全全市推出共共 9 宗宗商住用地地，其中成成交 8 宗，消化化率达 999.800%;从供供应面积来来看，本月月全市供应应 24.94万，较上月月的 7.0 万飙升两倍倍多，供应应量大幅回回升。 本月全市土土地成交总总金额为 11.339 亿元元，除了高高明区暂无无新增土地地，其余四四区均有成成交，全市市地面价为为 3055 万元/亩，环比比上月 2210 万万元/亩大大幅回升 45.224%。其其中，位于于乐从的 10 号号地块最为为市民关注注，该宗土土地位于顺顺德区乐从从镇南区 10 号号地块，用用于商住用用地，占地地 4.779 万，总建面面 14.38 万万，由佛佛山市钜隆隆房产有限限公司以 7 亿元元高价收入入囊中，折折合楼面地地价达 44868 元/，现现时成交市市场相对低低迷的情况况下，此成成交价超出出了市场的的预期。而而另一层面面亦说明了了开发商对对土地市场场并不是一一致地悲观观。从整体体上看，现现时土地成成交市场还还处于低位位状态，随随着国土部部不断发布布土地计划划，抓紧土土地工作，未未来一定时时间内土地地新增供应应不会有太太大的增加加。表 本月各各区土地成成交一览表表表 6月计计划出让土土地一览表表三、二级市市场3.1 预预售市场表 20111 年55月佛山各各区商品房房预售情况况受限购令新新政威力不不断影响，及及近期银行行存款准备备金率再次次提高等细细则，各大大开发商放放慢推货速速度，全市市供应量持持续减少，本本月预售市市场再次下下降，全市市新增预售售 38776 套，合合计 400 万，环环比上月大大幅下降 32.005%。其其中全市五五区均有不不同幅度的的跌幅，而而禅城区跌跌幅最大，跌跌幅高达559.788%，接近近六成，高高明区本月月跌幅亦达达47.666%，两两区自上月月逆市飘红红后，本月月大幅回落落，影响全全市供应市市场， ，另另外，三水水区本月不不动于色，市市场冷清，陷陷入零供应应状态，没没有新增预预售。 在在新增预售售户型中，三三房户型依依然主导市市场，新增增入市 22054 套，占比比达 522.99%，占据全全市半壁市市场，四房房比例大幅幅上升，占占比 144.78%，两房的的比例较上上月有所回回落，占比比 20.30%，另另外，本月月没有新增增公寓推出出市场，其其余产品类类型占比均均不到 110%。各区情况：禅城区：本本月禅城仅仅四个楼盘盘推货出售售，新增住住宅预售 705 套，合计计总预售面面积 5.57万，环比上上月的 113.855 万大大幅下降 59.778%，占占全市总量量的 133.93%。南海区：该该月南海区区部分开发发商保守推推货， 推推货量大幅幅减少， 全区共取取得新增住住宅预售 11355套，合计计 13.46 万万，环比比上月 117.422 万大大幅下降 23 个个百分点，占占全市总量量的 333.65%。顺德区：该该月顺德区区预售市场场小幅下调调，全区取取得新增住住宅预售 17822 套，合合计 177.95 万，环环比上月 19.004 万下降 55.72%，占全市市总量的 44.888%。三水区: 三水区本本月市场冷冷清，陷入入零供应状状态，没有有新增预售售。高明区: 高明预售售市场自上上月大幅供供应后，本本月迅速回回落，共取取得新增供供应 2554 套，合合计 3.02万,环比上上月大幅下下跌 477.66%，占全市市总量的 7.555%。3.2 成成交市场3.2.11 全市概概况表 本月佛佛山各区商商品房成交交情况成交市场表表现积极 总体表现现量价齐升升本月全市仅仅成交 44355 套单位，较较上月大幅幅增加 7764 套套，合共 43.118 万，环比上上月 322.59万万大幅上上扬 322.49%，但同比比去年同期期 47.24 万万有所回回落 8 个百分点点;成交均均价为 88579 元/，较较上月80060 元元/上升升 6.444%，同同比去年同同期 71160 元元/上涨涨 19个个百分点。从从总体来看看，五一期期间多个楼楼盘进行活活动带旺人人气，其后后，开发商商主动出击击，表现积积极，多个个楼盘纷纷纷进行低价价促销，开开发商成交交市场亦逐逐渐活跃起起来，高性性价比的产产品深受刚刚需客户的的喜爱，市市场反应较较好，预计计下半年，各各楼盘优惠惠促销活动动将加大。从各区住宅宅成交占比比来看，顺顺德区依然然主导全市市成交量，全全区成交 18.337 万，占比全全市总成交交量 422.54%; 其次次， 禅城城、 南海海两区一齐齐发力， 成交量大大幅提升， 分别占全全市的 220.177%和 331.177%，在全全市五区以以成交量大大幅上升为为主基调的的同时，三三水区本月月市场冷清清，以零成成交跌至谷谷底。3.2.22 禅城区区禅城成交量量激增 均均价持续走走低自 4 月月成交量减减少后，本本月各楼盘盘表现积极极，多盘出出现低价调调整，促使使成交，成成交市场表表现火爆，共共成交 8897 套套单位，合合计 8.71 万万，环比比上月 44.65 万大幅幅飙升 887.311%;成交交均价为 92299 元/，较上月月 102262 元元/继续续下滑 110 个百百分点，与与去年同期期 92442 元/基本持持平。五一一期间，楼楼市出现“旺旺丁不旺财财”现象，市市场还存在在大量刚需需客户，五五月中旬，各各开发商积积极调整销销售策略，低低价推售，成成交量大幅幅增加，其其中，碧桂桂园城市花花园和保利利香槟花园园成交最为为特出，碧碧桂园城市市花园以成成交2455套单位，均均价 94464 元元/稳居居领头羊;保利香槟槟花园以1139套，均均价 88813 元元/次于于第二。表 禅桂中中心片区个个盘成交情情况3.2.33 南海区区成交量大幅幅上升 价价格持续上上扬本月南海区区成交量大大幅增加，共共成交 11160 套，合计计 13.46 万万，环比比上月的 8.399 万大大幅上调 60 个个百分点， 升幅超 6 成; 而成交交均价方面面， 均价价持续上升升至 111175 元/， 环比上月月的105509元/继续上上升 6 个百分点点，同比去去年 5 月份的 81544 元/大幅上行行 37 个百分点点。 在各各镇成交方方面，本月月黄岐、桂桂城、里水水和松岗四四镇街成交交市场火热热，成交面面积大幅增增加，共同同支撑全区区市场，其其中黄岐、松松岗升幅最最大，分别别达 2669.888%和 2278.885%，增增幅超 22 倍；同同时，亦有有部分街镇镇成交欠佳佳，表现惨惨淡。表 本月南南海个盘成成交状况3.2.44 顺德区区成交量有所所增加 总总体量价齐齐升该月顺德区区成交市场场量价齐升升，共成交交 20550 套，合合计 188.37 万，环环比 4 月的 115.877 万小小幅上升 15.775%，同同比去年 5 月的的 20.6 万下降 111 个百百分点;成成交均价为为 68228 元/，环比比 4月份份的 63321 元元/小幅幅上升8.02%，同同比去年 5 月 61799 元/小幅上升升 10 个百分点点。 在各各街镇成交交方面，本本月各镇街街成交表现现不一，其其中大良、容桂桂、乐从等等多个镇街街成交火热热，均持不不同幅度的的升幅，乐乐从镇本月月升幅最为为特出，共共成交 1162 套套，合计 1.922 万，环环比上月的的0.222 万大大幅飙升数数倍，占比比上市的 12.229%。而而杏坛、龙龙江、均安安本月表现现欠佳，出出现不同幅幅度的跌幅幅。总体上上全区表现现较好，量量价齐升。 (以上顺顺德数据均均以建筑面面积计算) 。 表 本月顺顺德个盘成成交状况表 本月顺顺德个盘成成交状况3.2.55 三水区区市场表现冷冷清 零成成交状态受政策的影影响，本月月三水区成成交市场冷冷清，处于于零成交态态势。KCCB顺德新新房网3.2.66 高明区区市场成交增增加 总体体量价齐升升本月高明区区共成交 248 套单位，共共 2.664 万，环比上上月的 11.9 万万大幅上上升 388.95%，同比去去年同期小小幅上升 15.779%。成成交均价方方面，本月月成交均价价为 53301 元元/，较较上月 55022 元/稳稳中上升 5.566%，但同同比去年同同期 69906 元元/下降降 23.24%。总总的来看，随随着街镇新新货的推出出，成交有有所上升，表表现良好。 3.2.77 禅桂中中心区禅桂量升齐齐跌 成交交市场上升升成交量方面面，禅城区区该月成交交面积为 8.711万，环环比上月的的 4.665万大大幅飙升887个百分分点;桂城城区域本月月成交面积积为 2.11 万万，环比比上月的 1.355 万大大幅上升 56.33%,升幅幅超 5 成;随着着各楼盘的的优惠促销销加大，禅禅桂片区市市场逐渐活活跃起来，成成交市场表表现较好。成交价格方方面，禅城城区本月成成交均价为为 92229元/，较上月月 102262 元元/下跌跌10个百百分点，而而桂城区域域本月的成成交均价为为 100009 元元/，较较上月的1113133 元/下跌 111 个百百分点，禅禅桂中心区区均价双双双下滑。禅桂开盘简简报四、营销推推广4.1 营营销活动4.2 报报广统计【统计报纸纸：南方都都市报、羊羊城晚报、珠珠江商报、珠珠江时报、佛佛山日报、广广州日报】本月投放广广告、营销销活动较上上月均大幅幅回落，全全市见报楼楼盘 311个，硬广广投放共 65 则则较上月的的 1077 则减少少 42 则，投放放媒体依然然以南方都都市报为主主，投放 31 则则广告，广广州日报次次之，投放放 17则则广告，投投放版面以以半版为主主，投放区区域以南海海区最为集集中，共投投放 277 则广告告，其次为为禅城区118 则，而而顺德区本本月有所减减少，共投投放 166 则。 表 本月广广告一览表表 五、市场场动态Ø 央行:继续运用用利率等价价格调控手手段来源: 佛佛山日报 20111-5-005中国人民银银行3日发发布20011年一一季度中国国货币政策策执行报告告指出，当当前增长速速度和就业业都处在合合理水平，稳稳定物价和和管好通胀胀预期是关关键，也是是宏观调控控首要任务务。要保持持必要的调调控力度，巩巩固和加强强前期调控控成果，进进一步巩固固经济发展展良好势头头。Ø 国土部部:不落实实保障房用用地 相应应扣减"计计划指标""来源: 中中国广播网网 20111-5-06国土资源部部在昨天(5 日)公开的关关于下达20111 年全国国土地利用用计划的的通知中中明确提出出：“凡是没有有落实保障障性住房建建设用地计计划指标安安排要求的的，将相应应扣减所在在省(区、市市)的计划划指标。”Ø 20220 年全全面实现广广佛肇一体体化来源: 佛佛山日报 20111-5-006按照计划，随随着广佛肇肇高速公路路的开工建建设以及广广佛肇城际际轨道工程程的推进，不不久的将来来，快速交交通将全面面连接三市市。三市市市长均对上上一阶段广广佛肇经济济圈建设取取得的成就就表示肯定定，并就下下一步合作作提出了要要求。肇庆庆市市长郭郭锋认为，应应以交通基基础设施建建设为重点点，全面加加快广佛肇肇对接;以以共建经济济合作区为为突破口，加加快推进广广佛肇产业业合作;以以市场机制制和政府引引导为抓手手，加快重重点合作项项目实施。Ø 20111 房地地产蓝皮书书:今年平平均房价可可能呈下调调趋势来源: 中中国新闻网网 20111-5-72011年年中国房地地产高峰论论坛暨房房地产蓝皮皮书发布布会5月55日在北京京举行。房房地产蓝皮皮书副主主编尚教蔚蔚作主题报报告时表示示,年内商商品房价可可能进入相相持态势,纳入保障障性住房统统计的平均均房价可能能呈下调趋趋势。Ø 佛山公公积金贷款款买二套房房首付要俾俾五至七成成 30来源: 广广州日报 20111-5-111新佛山市市住房公积积金住房抵抵押贷款办办法昨起起实施 非非普通住房房公积金贷贷款停止发发放。继佛佛山市房管管部门表示示将“在本季度度前公布今今年房价控控制目标，并并就是否限限购等予以以明确”后，佛山山本地楼市市再迎来变变数，佛山山市公积金金贷款昨起起宣布作出出调整，修修订后的办办法从昨日日起实施，非非普通住房房(如高级级公寓、别别墅、度假假村、商务务住宅等)今后将不不予发放贷贷款，而购购买第二套套住房的，首首期款按照照信用评级级制度相应应档次提高高30%，这这意味着使使用公积金金购二套房房需支付至至少五成，最最高达七成成的首付。有有住房公积积金管理委委员会委员员表示，此此次调整提提高了公积积金作为炒炒房支出的的门槛，保保障了刚需需群体购房房实际需求求的支出。 Ø 房贷收收紧 佛山山首套房贷贷利率上浮浮 10%来源: 广广州日报 20111-5-112广州部分银银行已经将将首套房贷贷的首付比比例涨到四四成，贷款款门槛的进进一步提高高，让不少少打算近期期买房的佛佛山“准房奴”们也感到到忧心忡忡忡。不过，目目前佛山各各家银行首首套房的首首付比例依依然为三成成，但房贷贷利率均普普遍上调55%100%，能够够享受到基基准利率，已已经实属难难得。Ø 央行年年内第五次次上调存款款准备金率率来源: 新新华日报 20111-5-113距离上一次次上调存款款准备金率率不到一个个月时间，中中国人民银银行决定，从从20111年5月118日起，再再度上调存存款类金融融机构人民民币存款准准备金率00.5个百百分点。这这是央行今今年以来第第五次上调调存款准备备金率。今今年以来，央央行以每月月一次的频频率，在过过去四个月月里先后四四次上调存存款准备金金率。同时时这也是央央行自去年年以来准备备金率的第第十一次上上调。Ø 国土资资源部:严严禁擅自利利用农村集集体土地建建公租房来源: 佛佛山日报 20111-5-113国土资源部部已下发关关于加强保保障性安居居工程用地地管理有关关问题的通通知，明明确提出要要防范和杜杜绝擅自利利用农村集集体土地兴兴建公租房房，严肃查查处“小产权”房，维护护良好的管管地用地秩秩序。此外外，新闻发发布会还透透露，我国国今年住房房供应超221万公顷顷，对于保保持地价平平稳合理调调整国土资资源部也出出台了相关关意见。Ø 国家发发改委：不不执行“一房一价价”每套罚五五千来源: 佛佛山日报 20111-5-115日前国家发发改委网站站发出消息息，商品房房销售明码码标价专项项检查已开开始，房地地产开发企企业违反明明码标价规规定未实行行“一套一标标”，每套将将处50000元罚款款。构成价价格欺诈的的，责令改改正，没收收违法所得得，并处违违法所得55 倍以下下罚款;没没有违法所所得的，处处 5万元元以上500万元以下下罚款;情情节严重的的，要责令令停业整顿顿，或者由由工商行政政管理机关关吊销营业业执照。Ø 里水将将新增 88 条镇巴巴线路来源: 佛佛山日报 20111-5-116南海北部最最大的客运运站里水汽汽车客运站站昨日正式式落成使用用，依托该该客运站，里里水将新开开通 8 条镇巴线线路。该客客运站按照照国家二级级A车站标标准设计、建建设，日发发送旅客可可达50000人次、公公路班车可可达3000车次，是是南海北部部最大功能能最齐全的的客运站。Ø 上海出出台"一房房一价"细细则来源: 经经济参考报报 20111-5-17上海市发展展改革委关关于贯彻落落实商品品房销售明明码标价规规定的通通知规定定：“销售花园园住宅的，明明确标示该该楼盘内所所有花园住住宅房源套套数、已登登记房源套套数和已登登记房源实实际成交均均价。”通知要要求，对已已取得预售售许可或者者办理现房房销售备案案的房地产产开发项目目，商品房房经营者要要在规定时时间内一次次性公开全全部销售房房源，并严严格按照备备案价格明明码标价对对外销售。Ø 五部门门发文规范范销售秩序序 商业楼楼盘不能建建套型住宅宅来源: 北北京晨报 20111-5-117下月1日起起，商业、办办公类的商商品房项目目，不能改改头换面，设设计成住宅宅样式出售售。市住建建委、市发发改委等五五部门昨天天联合出台台关于加加强部门联联动，完善善商业、办办公类项目目管理的通通知，明明确规定上上述项目不不得采用单单元式或住住宅套型式式设计，应应采用公共共走廊、公公共卫生间间式布局。通通知将于于下月1日日起执行。 Ø 银行可可根据风险险状况确定定首套房首首付比例来源: 新新京报 22011-5-188在20111陆家嘴金金融论坛专专题新闻发发布会上，中中国银监会会办公厅副副主任杨少少俊介绍，目目前银监会会的房贷政政策没有改改变，仍然然是首套房房首付款比比例不低于于三成，在在此前提下下，当地商商业银行可可以根据当当地的情况况对首付款款比例自主主决策。Ø 房产调调控下一步步目标:""三基本 两协调 一严控来源: 中中国经济网网 20111-5-245月24日日住房和城城乡建设部部住房改革革与发展司司司长倪虹虹在接受访访问时表示示，针对部部分城市房房价过快上上涨的现象象，国务院院出台的一一系列加强强房地产市市场调控的的政策措施施已取得初初步成效，但但成果尚需需巩固。我我国房地产产市场调控控的下一步步方向与目目标是“三基本、两两协调、一一严控”。倪虹表表示，搞好好房地产市市场调控，是是当前一项项重要任务务，也是一一项长期任任务。我国国下一步调调控的方向向与目标“三基本、两两协调、一一严控”具体表现现为：供需需保持基本本平衡、结结构保持基基本合理、价价格保持基基本稳定，与与经济社会会发展相协协调、与住住宅产业发发展相协调调，严格控控制投机投投资性需求求。要实现现这样的目目标，需要要从增加供供给、加大大保障性住住房建设力力度，调节节需求、完完善差别化化税收信贷贷政策，加加强监管、规规范房地产产市场秩序序等方面共共同给力。Ø 高明五五年内建成成“新兴产业业之城”来源: 南南方日报 20111-5-225近日，高明明区正式公公布全区“十二五”科技发展展规划并提提出，在接接下来五年年，高明将将基本形成成具有高明明特色、适适应高明重重点产业和和社会发展展需要和开开放型的区区域创新体体系，重点点系成为珠珠三角地区区举足轻重重的新材料料产业基地地、科技成成果转化应应用中心和和“新兴产业业之城”。Ø 佛山地地铁二号线线近期招标标 西起南南庄东接广广州南站来源: 南南方都市报报 20111-5-26昨日，佛山山市政府网网发布招标标预告称，佛佛山市城市市快速轨道道交通二号号线工程可可行性研究究拟近期招招标。招标标单位是佛佛山市铁路路投资建设设集团有限限公司，工工程地点在在佛山。线线路走向、站站点以及工工程造价等等详细信息息暂未公布布。 根据据佛山市市城市快速速轨道交通通建设规划划(2000920200)，地地铁二号线线沿东西轴轴线布设，连连接佛山中中心城区同同区域铁路路客运枢纽纽广州新客客站，并形形成除广佛佛线之外的的第二条城城际通道。二二号线首期期南庄广州新客客站段线路路长度322.3kmm，其中地地下线166.8kmm，地面和和高架线路路15.55km。途途经南庄、石石湾、魁奇奇路、花卉卉大道、广广州新客站站，是连接接中心组团团的东西主主干线，联联系佛山与与广州的快快轨通道。规规划建议该该项目于22015年年初开工建建设，土建建工程于22018年年中完成，22020年年中建成通通车。远期期规划中，二二号线还将将延伸至高高明西安。Ø 明码标标价新规定定 6 月月起实行 二手房销销售参照执执行来源: 佛佛山日报 20111-5-226 333根据新修订订的广东东省物价局局关于商品品房销售明明码标价的的规定(以下简称称“规定”)，6 月 1 日起，广广东省将实实行商品房房销售明码码标价新规规定。根据据规定，广广东省行政政区域内的的房地产开开发企业和和中介服务务机构(以以下统称商商品房经营营者)在销销售新建商商品房(含含经济适用用住房、限限价房)时时，都必须须严格执行行商品房销销售明码标标价规定。此此外，中介介服务机构构销售二手手房原则上上也要参照照新规定执执行明码标标价。