中山市物业管理实施细则doc25(1)hvxm.docx

中山市物物业管理理实施细细则第一章 总则     第一条条  为为规范物物业管理理，明确确业主、使使用人和和物业管管理公司司的权利利和义务务，保障障物业的的合理使使用，创创造整洁洁、文明明、安全全的居住住环境，根根据广广东省物物业管理理条例的的规定，结结合本市市实际，制制定本细细则。            第第二条   本市市行政区区域内的的物业管管理适用用本细则则。      本本细则所所称物业业，是指指已建成成并交付付使用的的住宅、工工业厂房房、商业业用房等等建筑物物及其附附属设施施、设备备和相关关场地。 本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。 本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理公司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。     第三条条  中中山市建建设委员员会是本本市物业业管理行行业的行行政主管管部门（以以下简称称主管部部门），负负责本市市行政区区域内物物业管理理工作的的监督、管管理和本本细则的的组织实实施。      本市的的其他相相关行政政管理部部门在各各自职责责范围内内，负责责做好物物业管理理的有关关工作。     第四条  物业管理区域的划定，应遵循有利于推行社会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提高管理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业管理公司在房屋竣工验收前，向主管部门提出申请，批准后应抄送当地公安部门。 第二章章 有关关部门及及其职责责     第五条条   主管部部门物业业管理的的主要职职责是：           （一）制制定关于于物业管管理的政政策、规规范性文文件，规规范物业业管理市市场行为为；      （二）负负责对物物业管理理公司进进行资质质管理；      （三三）对物物业管理理公司的的经营活活动进行行监督、检检查；      （四四）协调调解决物物业管理理工作中中的重大大问题。           第第六条   火炬炬区及各各镇、区区的建设设行政管管理部门门物业管管理的主主要职责责是：           （一一）指导导及协助助成立或或更换业业主委员员会，负负责业主主委员会会的备案案工作；      （二二）指导导和监督督业主委委员会开开展物业业自治管管理；      （三三）协调调解决物物业管理理相关问问题。           第第七条   火炬炬区及各各镇区的的城管部部门在职职责范围围内，负负责做好好物业管管理区域域内的有有关管理理工作。      居民委委员会应应按城城市居民民委员会会组织法法的规规定，积积极履行行自身职职责，协协助有关关部门及及物业管管理公司司做好物物业管理理工作。     第八条条  公公安部门门对物业业管理公公司的保保安工作作应给予予业务上上的指导导和监督督，加强强与物业业管理公公司联系系，支持持物业管管理公司司做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作。 第三章章 业主主和业主主委员会会     第九条条  业业主是指指物业的的所有权权人，业业主依法法享有参参与物业业管理有有关事务务的权利利，并承承担相应应的义务务。      业业主的主主要权利利：     （一）参参加业主主大会；      （二二）享有有业主委委员会的的选举权权和被选选举权；      （三三）表决决通过业业主公约约和业主主委员会会章程；      （四四）监督督业主委委员会和和物业管管理公司司的管理理工作。      业主的的主要义义务：     （一）执执行业主主大会和和业主委委员会的的有关决决定、决决议；      （二二）遵守守业主公公约和有有关物业业管理的的制度、规规定；      （三三）按时时交纳物物业管理理费；      （四四）正确确使用和和维护物物业及其其附属设设施。           第第十条   物业业管理区区域内全全体业主主组成业业主大会会，业主主大会行行使下列列职权：           （一）选选举、撤撤换业主主委员会会组成人人员，监监督业主主委员会会的工作作；      （二）通通过业主主公约和和业主委委员会章章程；      （三三）批准准物业管管理委托托合同；      （四四）决定定有关业业主利益益和物业业管理的的重大事事项；      （五五）监督督物业管管理公司司执行物物业管理理委托合合同的情情况。           第第十一条条  物物业已交交付使用用的建筑筑面积达达到500%以上上，或者者已交付付使用的的建筑面面积达到到30%以上不不足500%，且且使用已已超过一一年的，应应当依照照规定召召开首次次业主大大会。           第第十二条条  建建设单位位（包括括除商品品房以外外的其他他产权单单位）应应以首任任业主的的身份，负负责组织织（或委委托物业业管理公公司组织织）召开开首次业业主大会会，物业业所在区区、镇建建设行政政管理部部门应当当指导、协协助业主主召开业业主大会会。业主主委员会会成立后后，业主主大会由由业主委委员会负负责召开开。业主主大会每每年至少少召开11次。业业主可以以提议召召开临时时业主大大会，临临时业主主大会的的召开，应应经有220%以以上投票票权的业业主提议议，业主主委员会会在接到到提议后后10日日内应当当召开。           第第十三条条  召召开业主主大会应应当有过过半数以以上投票票权的业业主出席席，业主主大会的的决定应应有过半半数以上上投票权权的参加加会议的的业主同同意才能能通过。决决定事项项通过后后应当予予以公布布。           第十十四条   召开开业主大大会，可可以由业业主或业业主的书书面委托托代理人人直接出出席召开开，如有有过半数数以上投投票权的的业主同同意或因因物业附附近场地地条件限限制等情情况，经经召集大大会的组组织向主主管部门门作出书书面报告告，取得得主管部部门的同同意，业业主大会会也可以以书面代代理的间间接出席席方式召召开。 书书面方式式召开的的大会，其其过程必必须有公公证人员员进行公公证。     第十五五条  业主的的投票权权，住宅宅按每个个产权单单位计算算表决权权；工业业厂房、商商业用房房按物业业建筑面面积计算算表决权权。      对对物业建建筑面积积5000平方米米以下的的，以每每1000平方米米为单位位计算表表决权，不不足1000平方方米，按按1票计计算，然然后每增增加1000平方方米增加加1票。对对物业建建筑面积积5000平方米米以上的的，每增增加10000平平方米增增加1票票，总票票数最多多不能超超过100票。业业主委员员会和物物业管理理公司有有约定的的，可照照其约定定。      第十十六条   业主主身份以以售房合合同或产产权登记记为准。业业主的配配偶、亲亲属或使使用人受受业主书书面委托托可参与与投票。售售房合同同或产权权证上登登记的业业主超过过1人的的，均可可按享有有的产权权比例行行使业主主权利。           第第十七条条  开开发建设设单位未未售出的的空房，由由开发建建设单位位作为业业主参加加业主大大会。           第第十八条条  业业主委员员会是代代表和维维护全体体业主合合法权益益的物业业管理区区域内的的群众性性自治组组织。业业主委员员会对业业主大会会负责，履履行下列列职责：      （一一）召集集和主持持业主大大会，报报告物业业管理的的实施情情况；      （二二）草拟拟业主公公约、业业主委员员会章程程草案或或修订草草案报业业主大会会通过，监监督业主主公约的的实施；      （三三）有权权选聘物物业管理理公司，代代表业主主签定物物业管理理委托合合同，并并负责合合同的履履行；      （四四）听取取业主、使使用人的的意见和和建议，监监督物业业管理公公司的管管理服务务活动；      （五五）审议议物业管管理公司司制订的的年度维维护管理理计划和和大宗维维修项目目的维修修费用报报告；      （六六）监督督及配合合物业管管理公司司开展日日常管理理工作。           第第十九条条  首首届业主主委员会会由首次次业主大大会选举举产生。一一个物业业管理区区域选举举产生一一个业主主委员会会。业主主委员会会每届任任期两年年。任期期届满前前两个月月由本届届业主委委员会主主持召开开业主大大会，选选举下一一届业主主委员会会。业主主委员会会成员可可连选连连任。           第第二十条条  业业主委员员会由业业主担任任。业主主委员会会委员应应当由遵遵纪守法法、热心心公益事事业、处处事公正正、责任任心强、有有一定组组织能力力的人员员担任。           第第二十一一条  业主委委员可设设置主任任、副主主任，主主任、副副主任在在全体委委员中选选举产生生。业主主委员会会委员数数额，根根据物业业规模大大小确定定。建筑筑面积55万平方方米以下下的物业业，业主主委员会会成员设设5人，建建筑面积积5万平平方米以以上的，每每超出11万平方方米可增增设1人人，最多多不超过过15人人。           第二二十二条条  业业主委员员会候选选人人选选，由所所在镇、区区建设行行政管理理部门征征求有关关各方意意见后确确定；也也可由110%以以上的业业主提名名候选人人，但只只能一次次性推举举一名。           第第二十三三条  业主委委员会会会议由主主任定期期召集，召召开会议议必须有有过半数数的委员员出席，会会议设会会议记录录制度，会会议作出出的决定定须经过过半数委委员同意意，会议议决定的的事项应应向全体体业主公公布。           第第二十四四条  业主公公约是由由业主共共同订立立的有关关物业管管理的协协议，对对全体业业主具有有约束力力。业主主公约和和业主委委员会章章程不得得与法律律、法规规和规章章相抵触触。           第二二十五条条  业业主转让让或出租租物业时时，应将将业主公公约作为为转让合合同或租租赁合同同的附件件，对受受让人或或承租人人具有同同等约束束力。       转让人人或者出出租人应应当自物物业转让让合同或或者租赁赁合同签签订之日日起155日内，将将物业转转让或者者出租的的情况告告知业主主委员会会和物业业管理公公司。 第第四章 物业委委托管理理     第二十十六条   物业业管理公公司是指指依法设设立的从从事物业业管理服服务的企企业法人人。从事事物业管管理的企企业必须须持有主主管部门门核发的的物业业管理资资质证书书，并并向工商商行政主主管部门门申请注注册登记记，领取取营业执执照，方方可开业业。           第二二十七条条  物物业管理理公司必必须配备备建筑、市市政、园园林绿化化、水电电、财务务等方面面的专业业管理人人员，所所聘用的的技术安安全性较较强的维维护人员员，必须须持有有有关专业业部门颁颁发的上上岗证。           第第二十八八条  物业管管理公司司在接受受物业管管理委托托后，是是该物业业管理工工作的直直接责任任人，其其主要责责任是：           （一）履履行物物业管理理委托合合同，按按本细则则规定的的维护管管理内容容、标准准管理物物业；      （二二）保管管好物业业的综合合验收资资料；      （三三）合理理收取和和使用物物业管理理费；      （四四）对物物业范围围内的违违章和违违法行为为，依据据业主公公约及本本细则规规定进行行处理，对对须给予予行政处处罚的，应应及时移移交有关关行政管管理部门门处理；      （五五）接受受业主、使使用人的的监督，定定期听取取业主、使使用人对对物业管管理的意意见；      （六六）接受受主管部部门的物物业管理理工作考考评。           第第二十九九条  物业经经竣工综综合验收收合格后后，由建建设单位位向业主主委员会会正式移移交物业业管理权权。物业业竣工后后综合验验收前的的物业，由由建设单单位选聘聘和委托托物业管管理公司司进行前前期管理理。物业业移交后后，由业业主委员员会选聘聘和委托托物业管管理公司司进行管管理。            第第三十条条  物物业管理理委托是是指业主主组成业业主委员员会对其其物业的的共有部部分和共共同事务务委托物物业管理理公司进进行管理理的活动动。           第三三十一条条  委委托物业业管理公公司提供供物业管管理服务务，委托托与受委委托方应应当遵循循平等、自自愿原则则签订物物业管理理委托合合同。物物业管理理委托合合同应当当包括以以下内容容：           （一一）物业业的基本本情况；      （二二）委托托管理、服服务事项项；      （三）物物业管理理服务质质量标准准；      （四）物物业管理理服务费费用标准准、收费费方式；      （五五）物业业管理酬酬金标准准及支付付方式；      （六六）合同同期限、合合同提前前终止的的约定；      （七七）物业业、业主主及住户户资料的的管理和和移交方方式；      （八八）委托托人与被被委托人人的责、权权、利；      （九九）法律律责任及及解决纠纠纷的途途径；      （十十）委托托人与被被委托人人双方约约定的其其他事项项。           第三三十二条条  业业主委员员会辞退退物业管管理公司司应经业业主大会会同意，物物业管理理公司自自行辞退退，应向向业主大大会报告告，并经经主管部部门备案案，双方方均应提提前3个个月通知知对方，辞辞退行为为必须按按照合同同及有关关规定进进行并办办理移交交手续。         第三十三条  建设单位移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：         （一）住宅小区公用设施、设备等清单；     （二）住宅小区规划图、竣工总平面图；     （三）单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工图；     （四）道路、管网、绿化竣工图；     （五）工程质量评定验收资料；     （六）住宅小区综合验收资料；     （七）售房资料（包括房屋使用说明书和房屋质量保证书）及其他必要资料。 第五章章 物业业的使用用和维护护     第三十十四条   业主主和使用用人使用用房屋不不得有下下列行为为：      （一）损损坏房屋屋承重结结构，破破坏房屋屋外貌，擅擅自改变变房屋用用途；      （二二）对房房屋的内内外承重重墙、梁梁、柱、楼楼板、阳阳台、天天台、屋屋面等进进行违章章凿、拆拆、搭、占占等；      （三三）存放放易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险物物品；      （四四）利用用房屋从从事危害害公共利利益和危危害他人人正当权权益的活活动。 业业主、使使用人不不按房屋屋使用说说明书使使用房屋屋造成的的后果，由由其自负负。     第三十十五条   物业业管理区区域内禁禁止下列列行为：      （一一）践踏踏、占用用绿地，占占用通道道等共用用场地；      （二二）擅自自改变房房屋及其其配套设设施的用用途、结结构、外外观，违违反规定定安装外外墙防护护设施，损损毁设施施、设备备，危及及房屋安安全；      （三三）乱搭搭乱建，在在房屋公公用部位位乱堆乱乱放、随随意占用用；      （四）乱乱停乱放放车辆；      （五五）破坏坏绿化，损损毁树木木、园林林艺术雕雕塑，影影响景观观；      （六）乱乱抛乱堆堆垃圾杂杂物，倾倾倒余泥泥，堆放放排放有有毒物质质，污染染环境，存存放易燃燃、剧毒毒、放射射性等危危险物品品；      （七）饲饲养禽畜畜；      （八）发发生超过过规定标标准噪音音；      （九）在在建筑物物、构筑筑物上乱乱张贴、乱乱涂写、乱乱刻画；      （十十）法律律、法规规和规章章及业主主公约禁禁止的其其他行为为。           第三三十六条条  业业主或使使用人自自行聘请请进入住住宅小区区内 进进行装修修、维修修、检修修的单位位和个人人，应当当遵守房房屋使用用说明书书和业主主公约，并并须报经经物业管管理公司司批准，办办理进场场施工准准许证后后，方可可动工。     第三十十七条   业主主或使用用人自聘聘装修物物业的，物物业管理理公司可可向每户户业主或或使用人人收取不不高于220000元的装装修保证证金。装装修完成成后，没没有发现现损害房房屋结构构、外貌貌和公共共部位以以及其他他违反规规定行为为的，物物业管理理公司应应把装修修保证金金退回业业主或使使用人。           第第三十八八条  房屋及及附属设设施影响响市容，危危及毗邻邻房屋安安全及公公共安全全的，按按规定应应由业主主或使用用人及时时修缮。      拒不修修缮的，由由物业管管理公司司进行修修缮，其其费用由由业主或或使用人人负责。     第三十十九条   有关关施工单单位在物物业管理理区域内内从事工工程建设设或检修修工程时时，须通通知物业业管理公公司，接接受物业业管理公公司监督督，确保保区内物物业的完完好，工工程垃圾圾应及时时清理，工工程完工工后应清清理好施施工现场场并恢复复原状。      供水、供供电部门门人员及及车辆可可凭工作作证件或或车辆标标志进入入物业管管理区域域进行有有关设施施的抢修修、检修修、维护护工作。     第四十十条  有关施施工单位位因施工工或检修修，破坏坏了区内内物业的的，应按按规定给给予赔偿偿。           第四四十一条条  物物业管理理区域内内的设施施或植物物影响了了有关专专业公共共设施的的安全时时，有关关专业管管理部门门应按专专业管理理规定和和要求，通通知物业业管理公公司配合合处理。           第第四十二二条  建筑物物的维修修责任，如如损坏责责任明确确的，由由责任人人承担，其其他则按按下列规规定承担担：           （一一）房屋屋自有部部分由业业主或使使用人负负责；      （二二）毗连连部分，由由毗连部部分的业业主共同同承担；      （三三）建筑筑物本体体共有部部分，由由该建筑筑物所有有业主共共同承担担；      （四）物物业管理理区域内内共有设设施、设设备、场场地，由由全体业业主共同同承担。      物业共共有部位位、共有有设施、设设备维修修更新时时，其费费用从物物业管理理维修基基金增值值部分中中开支；增值部部分不足足以开支支的，由由物业管管理维修修基金垫垫支，垫垫支部分分应当向向业主收收回。 第六六章  物业管管理的内内容及要要求     第四十十三条   物业业管理的的基本内内容指建建筑物主主体外的的共用部部位、共共用设施施、设备备、共同同事务的的管理，具具体包括括：      （一）物物业管理理区域内内的道路路、门牌牌、路灯灯、排水水管道等等设施的的养护，定定期清疏疏排水管管井；      （二二）物业业管理区区域内的的树木花花草、园园林建筑筑小品和和其他园园林设施施的养护护；      （三）物物业管理理区域内内的环境境保洁、垃垃圾清运运、公厕厕保洁及及环卫设设施的养养护；      （四四）安全全防范服服务；      （五五）车辆辆停放及及其场地地的管理理。           第四四十四条条   物业管管理公司司必须组组建保安安组织，配配合公安安部门维维护物业业管理区区域的治治安秩序序，具体体内容包包括：      （一一）担负负小区门门卫、守守护和巡巡逻护卫卫；      （二）做做好小区区防火、防防盗、防防破坏和和防治安安灾害事事故的工工作；      （三三）向物物业管理理区域内内的居民民宣传治治安防范范和治安安管理规规定；      （四四）协助助公安部部门预防防和打击击各类违违法犯罪罪活动。           第第四十五五条  物业管管理的基基本标准准：           （一一）建筑筑物管理理：      1、外外墙完好好、外观观整洁，房房屋完好好率达998%；      22、建筑筑物外墙墙防护设设施按规规范设置置，统一一有序，没没有锈蚀蚀；      3、公公共通道道、楼梯梯、地下下室整洁洁干净，无无障碍物物；      4、消消防通道道畅通无无阻；      5、建建筑物零零修及时时率和及及格率达达1000%；      6、建建筑物标标志明显显、规范范；      7、没没有乱搭搭乱建、乱乱摆乱放放、乱贴贴乱挂，以以及改变变建筑物物结构、外外貌的现现象。           （二二）设备备管理：      11、设备备良好，运运行正常常，无重重大管理理责任事事故；      2、设设备及机机房环境境整洁，无无杂物、灰灰尘，无无鼠、虫虫害发生生；      3、供供电系统统保证224小时时正常运运行，出出现故障障，立即即排除；      44、消防防系统配配备齐全全，完好好无损，可可随时启启用；      5、电电梯系统统按规定定时间运运行，安安全设施施齐全有有效，通通风、照照明及其其他附属属设施完完好，梯梯厢、井井道清洁洁；      6、按按规定对对二次供供水蓄水水设施设设备进行行清洗、消消毒。 二二次供水水卫生许许可证、水水质化验验单、操操作人员员健康合合格证俱俱全。保保持水池池、水箱箱及周围围环境的的清洁卫卫生，无无二次污污染及隐隐患。设设备阀门门、管道道无跑、冒冒、滴、漏漏。      7、中中央空调调系统运运行正常常，无超超标噪音音和严重重滴漏水水现象。窗窗式及分分体式空空调的安安装位置置统一，排排列有序序。           （三三）市政政公用设设施管理理：      1、管管网设施施敷设安安全、美美观，使使用正常常，没有有泄露现现象；      2、管管线架设设安全、整整齐规范范、统一一有序；      33、排水水系统畅畅通，汛汛期道路路无积水水，楼内内、地下下室及车车库无积积水、浸浸泡发生生。排水水井、盖盖完好无无缺，道道路畅通通，路面面平坦；      44、照明明路灯使使用正常常；      5、公公共文体体娱乐设设施使用用正常。           （四四）园林林绿化管管理：      1、绿绿地内清清洁，无无黄土裸裸露，无无破坏、占占用现象象；      2、路路树、绿绿篱无缺缺株、枯枯萎；      3、园园林建筑筑小品和和其他园园林设施施完好，整整洁。           （五五）环境境卫生管管理：      1、路路面、公公共场地地的保洁洁率达995%以以上；      2、没没有乱贴贴、乱挂挂、乱画画现象；      33、垃圾圾日产日日清；      4、公公厕保洁洁做到无无臭味、无无苍蝇；      55、化粪粪池使用用正常；      66、环境境卫生设设施完好好、整洁洁。           （六六）交通通管理：      11、停车车场、行行车线路路标志明明显；      2、车车辆管理理有序，进进入物业业管理区区域的车车辆，集集中停放放到停车车场或指指定停车车点，无无乱停、乱乱放现象象。 第第七章 物业管管理费用用     第四十十六条   物业业管理服服务费，是是指业主主和使用用人，为为确保物物业的完完好及正正常使用用，保持持良好的的生活环环境和市市容市貌貌环境而而投入的的管理、养养护和维维修的费费用。           第第四十七七条  对物业业竣工后后已交付付业主使使用，并并已实施施物业管管理的物物业，经经主管部部门现场场检查，出出具交付付业主使使用意见见书后，报报价格行行政主管管部门批批准或备备案，领领取收费费许可证证，物业业管理公公司方可可收取物物业管理理服务费费。 主管管部门现现场检查查包括如如下内容容：     （一）该该物业（或或部分物物业）内内的单项项工程已已办理竣竣工验收收手续；      （二二）该物物业（或或部分物物业）已已具备交交付业主主使用的的基本条条件。包包括已接接通永久久用水、用用电，道道路和排排污渠道道畅通，影影响居民民居住安安全的设设施已经经拆除，施施工余泥泥全部清清理完毕毕等；      （三三）预售售或销售售合同中中向业主主承诺交交付使用用时应有有的配套套设施及及其他使使用条件件已具备备。           第四四十八条条  业业主和使使用人应应当遵守守业主公公约，按按照物业业管理委委托合同同的约定定和业主主委员会会的决定定交付物物业管理理服务费费。      建设单单位未售售出的空空置物业业应当分分摊物业业管理、维维修费用用，分摊摊比例应应当不低低于收费费标准百百分之五五十，但但不应因因此而增增加其他他业主的的负担。           第第四十九九条  对实施施了物业业管理的的物业，实实行物业业管理公公司统一一向住户户收取综综合性的的物业管管理服务务费。 已已成立业业主委员员会的，物物业管理理服务费费的收费费标准由由物业管管理公司司与业主主委员按按政府指指导价约约定或者者由双方方协商确确定。     物业已已付使用用尚未成成立业主主委员会会的，物物业管理理服务的的收费标标准由物物业管理理公司在在政府指指导价范范围内提提出，报报市价格格行政主主管部门门核定。         第五十条   政府指导价按省公布的标准，一般每年调整一次。      对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。         第五十一条   物业管理公司的收费项目和标准应当向业主公布。         物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。         第五十二条  物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的费用。         第五十三条  物业管理公司的经费来源主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。         第五十四条  物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。         第五十五条  物业管理公司接受委托实施物业管理，并相应收取公共性服务费，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项；同时，不允许以各种名义向物业管理公司收取或摊派任何费用。         第五十六条  物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。         第五十七条  鼓励物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。         第五十八条  物业管理公司的管理费收支帐目每季度向业主、使用人公布一次，并报主管部门备案。         第五十九条  业主委员会应当设立物业管理维修基金。     物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%的比例，在建设工程综合验收时，一次性划拨给业主委员会，并将其列为综合验收的必检专项。该项费用应列入建设成本。 物业业管理维维修基金金的所有有权属全全体业主主共同所所有。 物业业管理维维修基金金由行政政主管部部门设立立专款帐帐号代为为管理，专专款专用用。维修修基金闲闲置时，可可用于购购买国债债或者用用于法律律、法规规规定的的其他范范围，严严禁挪作作他用。     物业管管理维修修基金自自存入维维修基金金专户之之日起计计息，利利息净收收益转作作维修基基金滚存存使用和和管理。           第第六十条条  物物业管理理维修基基金的使使用，先先由物业业管理公公司提出出计划，经经业主委委员会批批准，再再报主管管部门审审批。           第第六十一一条  建设单单位有经经营性用用房划拨拨给物业业管理公公司的，可可以折价价抵扣物物业管理理维修基基金数额额，经营营性用房房产权属属全体业业主，经经营性收收入纳入入物业管管理维修修基金。建建设单位位在预（销销）售物物业时，承承诺用经经营性用用房收入入补贴物物业管理理服务费费的除外外。           第六六十二条条  建建设单位位向业主主委员会会移交物物业管理理权时，应应当按规规定向业业主委员员会移交交已分摊摊到户的的用于公公共服务务的公共共用房和和管理用用房。移移交物业业管理用用房，应应作为建建设工程程综合验验收的必必检专项项。           第六六十三条条  住住宅小区区物业管管理用房房，按总总建筑面面积1.5-22比例例提供，公公共用房房按2-3比比例提供供，商业业大厦按按3-55的比比例提供供。公共共用房经经业主委委员会同同意可用用作商业业用房，所所得收入入用于补补贴物业业管理费费用。           第第六十四四条  如实行行分期分分批综合合验收的的，则应应按当期期当批物物业投资资额的规规定比例例拨付物物业管理理维修基基金和提提供物业业管理用用房。 第八章章 法律律责任     第六十十五条   业主主、使用用人、物物业管理理公司和和建设单单位之间间发生纠纠纷时，当当事人可可以通过过协商或或者调解解解决，协协商、调调解不成成的，可可以依法法申请仲仲裁或者者向人民民法院起起诉。           第第六十六六条  物业管管理公司司违反本本细则规规定，有有下列行行为之一一的，由由主管部部门责令令其限期期改正、赔赔偿损失失；并可可视情节节轻重，由由主管部部门降低低其资质质等级或或者注销销其物业业管理资资质证书书：           （一一）建筑筑物主体体外的共共用设备备、共用用设施不不按期修修缮或者者养护、维维修不当当，造成成业主损损失的；      （二二）管理理制度不不健全，管管理混乱乱；      （三）服服务管理理不当，使使公用设设施、设设备遭受受损失的的；      （四）乱乱搭乱建建，擅自自改变物物业管理理区域内内共用设设施、共共用场地地用途的的；      （五）不不履行物物业管理理委托合合同规定定的其他他义务的的。           第六六十七条条   物业管管理公司司有自定定收费项项目，擅擅自扩大大收费范范围，提提高收费费标准等等价格违违法行为为的，由由价格行行政主管管部门依依照中中华人民民共和国国价格法法的规规定处理理。           第六六十八条条  建建设单位位不及时时移交物物业管理理维修基基金和物物业管理理用房的的，由主主管部门门责令其其限期履履行；逾逾期不履履行的，业业主委员员会可以以依法向向人民法法院起诉诉。          第六十十九条   业主主或使用用者违反反本细则则第三十十四条、第第三十五五条规定定的，由由业主委委员会或或其授权权的物业业管理公公司予以以制止、限限期改正正；逾期期不改正正的，由由物业管管理公司司恢复原原状，恢恢复原状状所需的的费用以以及对他他人造成成的损失失，由责责任人承承担。            第第七十条条  业业主之间间发生的的有关物物业纠纷纷，物业业管理公公司有调调解责任任，调解解不成的的，由业业主自行行到法院院起诉。           第第七十一一条  业主不不配合房房屋本体体部位和和房屋毗毗连部位位的维修修时，物物业管理理公司可可以采用用以下办办法：      （一一）在小小区内予予以公布布；      （二）与与有关部部门协商商，采取取相应的的必要措措施；      （三三）向人人民法院院提起诉诉讼。           第第七十二二条  业主、使使用人不不按约定定交付物物业管理理、维修修等分摊摊费用的的，物业业管理公公司可以以催缴、限限期交付付；逾期期仍不交交付的，按按合同约约定加收收滞纳金金，合同同没有约约定的，可可按每日日加收欠欠缴金额额1的的滞纳金金；经催催收仍不不交付的的，可累累积计帐帐，在物物业转让让时，由由房地产产交易机机构代为为扣除；      物业业管理公公司也可可与有关关部门协协商，采采取必要要的措施施协助催催缴有关关费用或或者依法法向人民民法院起起诉。     第七十十三条   本细细则与法法律、法法规有抵抵触的，以以法律、法法规为准准。           第七七十四条条   本细则则自颁发发之日起起实施。