武汉市物业管理条例40732161411.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.武汉市物业管理条例，2011年1月1日起施行（全文） 来源： 作作者： 时时间：20010/112/222 推荐律师师： 武汉市物业业管理条例例? 自22011年年1月1日日起施行 第一章 总则 第第二章 新新建物业与与前期物业业管理 第第一节 物物业管理区区域 第二二节 附属属设施设备备的配置 第三节 前期物业业管理 第第四节 新新建物业的的交付使用用 第三章章 业主、业业主大会及及业主委员员会 第一一节 业主主 第二节节 业主大大会筹备组组 第三节节 武汉市市物业管理理条例?自20011年11月1日起起施行第一章章 总则第二章章 新建物物业与前期期物业管理理第一节节 物业管管理区域第二节节 附属设设施设备的的配置第三节节 前期物物业管理第四节节 新建物物业的交付付使用第三章章 业主、业业主大会及及业主委员员会第一节节 业主第二节节 业主大大会筹备组组第三节节 业主大大会第四节节 业主委委员会第四章章 物业管管理服务第一节节 一般规规定第二节节 物业服服务合同第五章章 物业的的使用与维维护第一节节 物业的的使用第二节节 车位的的使用管理理第三节节 物业的的维护第六章章 法律责责任第七章章 附则第一章章 总则第一条条 为了规规范物业管管理活动，维维护业主、物物业使用人人和物业服服务企业的的合法权益益，改善人人民群众的的生活和工工作环境，根根据中华华人民共和和国物权法法、物物业管理条条例等法法律、法规规，结合本本市实际，制制定本条例例。第二条条 本条例例适用于本本市行政区区域内的物物业管理活活动。第三条条 本条例例所称物业业，是指房房屋和与其其相配套的的共用设施施、设备和和场地。本条例例所称物业业管理，是是指业主大大会选聘物物业服务企企业，由业业主和物业业服务企业业按照物业业服务合同同约定，对对房屋及其其配套设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护和管理理，维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和秩序的活活动。本条例例所称物业业服务企业业，是指依依法取得法法人资格，具具有相应资资质，从事事物业服务务的企业。第四条条 市房屋屋主管部门门负责全市市物业管理理活动的监监督管理工工作。区房屋屋主管部门门按照职责责负责本辖辖区内物业业管理活动动的监督管管理工作。规划、土土地、建设设、城管、价价格、民政政、环保、水水务、工商商行政管理理、园林等等主管部门门按照各自自职责协同同实施本条条例。街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府指指导、协助助本辖区内内业主大会会成立及业业主委员会会的选举工工作，指导导、监督业业主大会和和业主委员员会的日常常活动，配配合调解处处理物业管管理中的投投诉，协调调物业管理理与社区管管理、社区区服务的关关系。武汉东东湖新技术术开发区、武武汉经济技技术开发区区、武汉市市东湖生态态旅游风景景区管理委委员会按照照本条例关关于区人民民政府及其其有关部门门管理职责责的规定，负负责各自管管理范围内内物业管理理活动的监监督管理工工作。第二章章 新建物物业与前期期物业管理理第一节节 物业管管理区域第五条条 物业管管理区域的的划分，应应当遵循相相对集中、便便于管理的的原则，并并考虑物业业共用设施施设备、建建筑物规模模、社区建建设等因素素，按照下下列标准执执行：（一）以以建设项目目国有土土地使用证证宗地图图用地范围围线为准，一一个项目视视为一个物物业管理区区域；但规规模过大、划划分为一个个物业管理理区域不便便于管理的的，或者已已分割成多多个自然街街坊或者封封闭小区的的，可以分分别划分为为独立的物物业管理区区域；（二）分分期建设项项目或者两两个以上单单位开发建建设的项目目，其配套套设施设备备共用的，划划分为一个个物业管理理区域；（三）已已建成、共共用设施设设备比较齐齐全、相对对集中的项项目，划分分为一个物物业管理区区域。第六条条 开发建建设单位应应当在取得得建设工程程规划许可可证后三十十日内，按按照本条例例第五条规规定划分物物业管理区区域，并将将划分方案案报送区房房屋主管部部门；区房房屋主管部部门认为符符合第五条条规定要求求的，予以以备案并在在有关图纸纸上予以注注记。开发建建设单位应应当在物业业销售前将将经备案的的物业管理理区域向物物业买受人人明示。老旧城城区没有实实施物业管管理的建成成居住区需需要实施物物业管理的的，由街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府、社社区居民委委员会征求求业主意见见后，确定定物业管理理区域，并并报区房屋屋主管部门门备案。第二节节 附属设设施设备的的配置第七条条 新建物物业，开发发建设单位位应当按照照规定无偿偿配置物业业服务用房房，物业服服务用房包包括物业服服务企业办办公用房和和业主委员员会议事活活动用房。配配置物业服服务用房按按照国家有有关居住区区规划设计计规范的要要求执行；没有规定定的，配置置物业服务务用房的建建筑面积不不低于建设设工程规划划许可证载载明的房屋屋总建筑面面积的千分分之二，并并不少于八八十平方米米，其中业业主委员会会议事活动动用房建筑筑面积不少少于十五平平方米。物业服服务用房应应当具备水水、电等基基本使用功功能，有明明确的坐落落、房号，并并且具备办办理房地产产权属登记记的条件。开发建建设单位在在申请办理理建设工程程规划许可可证时，其其提交的规规划设计方方案中应当当注明物业业服务用房房的具体位位置。物业服服务用房属属于全体业业主共有，专专用于物业业管理服务务工作。第八条条 新建物物业内的供供水、供电电、供气等等计量装置置应当实行行专有部分分一户门号号一结算表表，共有部部分独立计计量表；安安全防范、消消防、环卫卫、邮政、通通信等设施施设备的配配置应当符符合物业使使用的基本本条件。第九条条 新建物物业内规划划用于停放放汽车的车车位、车库库与房屋套套数的最低低比例标准准，按照市市人民政府府制定的有有关技术规规范的规定定核定。第三节节 前期物物业管理第十条条 住宅及及同一物业业管理区域域内非住宅宅的开发建建设单位，应应当按照国国家及本市市相关规定定，通过招招投标方式式选聘具有有相应资质质的物业服服务企业，并并与之签订订前期物业业服务合同同。有下列列情形之一一的，经物物业所在地地区房屋主主管部门批批准，可以以采取协议议方式选聘聘物业服务务企业：（一）投投标人少于于三人；（二）多多层物业总总建筑面积积少于五万万平方米，或或者单栋高高层（含小小高层）物物业总建筑筑面积少于于三万平方方米，或者者多层、高高层混合物物业总建筑筑面积少于于四万平方方米。招标人人应当在发发布招标公公告或者发发出投标邀邀请书十日日前，持招招标公告或或者投标邀邀请书、招招标文件等等有关资料料，向物业业所在地区区房屋主管管部门备案案。第十一一条 开发发建设单位位与物业买买受人签订订的房屋买买卖合同，应应当包括前前期物业服服务合同约约定的内容容，并明确确物业管理理区域内属属于全体业业主共有共共用的配套套设施设备备。前期物物业服务合合同应当对对物业服务务内容、服服务标准、收收费标准、收收费方式及及收费起始始时间、合合同终止情情形等内容容进行约定定；涉及物物业买受人人共同利益益的，其约约定应当一一致。第十二二条 房屋屋交付使用用前（含当当月）所发发生的物业业服务费用用,由开发发建设单位位承担。房房屋交付使使用后所发发生的物业业服务费用用,由业主主承担，但但房屋交付付后一年内内无人入住住的，空置置期间由业业主按百分分之七十的的比例承担担物业服务务费用。房屋通过过竣工验收收达到交付付条件，业业主收到书书面交付通通知并办理理完相应手手续的，即即为交付；业主收到到书面交付付通知后一一个月内无无正当理由由不办理相相应手续的的，视为交交付。第十三三条 开发发建设单位位在出售物物业前，应应当制定临临时管理规规约并到区区房屋主管管部门备案案。物业买买受人在与与开发建设设单位签订订房屋买卖卖合同时，应应当对遵守守临时管理理规约予以以书面承诺诺。第四节节 新建物物业的交付付使用第十四四条 新建建物业交付付使用前，开开发建设单单位应当向向房屋主管管部门办理理竣工交付付使用备案案手续，并并提供建设设项目竣工工验收文件件以及符合合法律、法法规、规章章规定和房房屋买卖合合同约定的的交付使用用条件的相相关文件、资资料。第十五五条 开发发建设单位位在与前期期物业服务务企业办理理物业承接接验收手续续时，应当当向区房屋屋主管部门门和前期物物业服务企企业移交下下列资料：（一）竣竣工总平面面图，单体体建筑、结结构、设备备竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料；（二）设设施设备的的安装、使使用和维护护保养等技技术资料；（三）物物业质量保保修文件和和物业使用用说明文件件；（四）业业主名册；（五）物物业管理必必需的其他他资料。区房屋屋主管部门门、前期物物业服务企企业应当接接受前款规规定的资料料，并妥善善保管。前前期物业服服务合同终终止时,前前期物业服服务企业应应当将上述述资料移交交给业主委委员会。业主有有权查阅开开发建设单单位向区房房屋主管部部门、物业业服务企业业移交的资资料。第三章章 业主、业业主大会及及业主委员员会第一节节 业主第十六六条 本条条例所称业业主，是指指物业的所所有权人。尚未登登记取得所所有权，但但基于买卖卖、赠与、拆拆迁补偿等等法律行为为已经合法法占有该房房屋的人，在在物业管理理活动中享享有法律法法规规定的的业主的权权利，并承承担相应的的义务。业主可可以依法委委托物业使使用人行使使业主权利利，履行业业主义务。第十七七条 业主主在物业管管理活动中中，享有下下列权利：（一）按按照物业服服务合同的的约定，接接受物业服服务企业提提供的服务务；（二）提提议召开业业主大会会会议，并就就物业管理理的有关事事项提出建建议；（三）提提出制定和和修改管理理规约、业业主大会议议事规则的的建议；（四）参参加业主大大会会议，行行使投票权权；（五）选选举业主委委员会成员员，并享有有被选举权权；（六）监监督业主委委员会的工工作；（七）监监督物业服服务企业履履行物业服服务合同；（八）对对物业共用用部位、共共用设施设设备和相关关场地使用用情况享有有知情权和和监督权；（九）监监督物业共共用部位、共共用设施设设备专项维维修资金（以以下简称专专项维修资资金）的管管理和使用用；（十）法法律、法规规规定的其其他权利。第十八八条 业主主在物业管管理活动中中，履行下下列义务：（一）遵遵守管理规规约、业主主大会议事事规则；（二）遵遵守物业管管理区域内内物业共用用部位和共共用设施设设备的使用用、公共秩秩序和环境境卫生的维维护等方面面的规章制制度；（三）执执行业主大大会的决定定和业主大大会授权业业主委员会会作出的决决定；（四）按按照国家有有关规定交交纳专项维维修资金；（五）按按时交纳物物业服务费费用；（六）法法律、法规规规定的其其他义务。第二节节 业主大大会筹备组组第十九九条 一个个物业管理理区域成立立一个业主主大会。符符合下列条条件之一的的，应当召召开首次业业主大会会会议，成立立业主大会会：（一）专专有部分交交付使用的的建筑面积积达到建筑筑物总面积积百分之五五十以上；（二）首首次交付使使用专有部部分之日起起满两年且且交付使用用的专有部部分建筑面面积达到建建筑物总面面积百分之之二十以上上。业主总总人数在二二十人以内内且经全体体业主一致致同意，决决定不设立立业主大会会的，由全全体业主共共同履行业业主大会和和业主委员员会的职责责。第二十十条 专有有部分面积积和业主人人数按照下下列方式确确定：（一）专专有部分面面积，按照照不动产登登记簿记载载的面积计计算；尚未未进行物权权登记的，暂暂按测绘机机构的实测测面积计算算；尚未进进行实测的的，暂按房房屋买卖合合同记载的的面积计算算；建筑物物总面积，按按照上述面面积的统计计总和计算算；（二）业业主人数，按按照专有部部分的数量量计算，一一个专有部部分按一人人计算，但但建设单位位尚未出售售和虽已出出售但尚未未交付的部部分，以及及同一买受受人拥有一一个以上专专有部分的的，按一人人计算；总总人数，按按照上述人人数的统计计总和计算算。业主身身份的确定定，以不动动产登记簿簿或者其他他能够证明明其权属的的合法有效效文件为依依据。第二十十一条 物物业管理区区域符合本本条例第十十九条第一一款规定条条件，开发发建设单位位或者前期期物业服务务企业应当当书面报告告区房屋主主管部门和和街道办事事处、乡（镇镇）人民政政府。开发建建设单位或或者前期物物业服务企企业未及时时予以书面面报告的，百百分之二十十以上的业业主可以联联名向区房房屋主管部部门和街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府提提出设立业业主大会的的书面要求求。街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府应应当在收到到报告或者者要求之日日起六十日日内会同区区房屋主管管部门组织织业主成立立业主大会会筹备组（以以下简称筹筹备组），筹筹备召开首首次业主大大会会议。第二十十二条 筹筹备组由业业主和街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府、开开发建设单单位派员组组成，其中中业主所占占比例不得得低于筹备备组总人数数的三分之之二。筹备备组组长由由街道办事事处、乡（镇镇）人民政政府派员担担任。筹备组组应当自成成立之日起起七日内在在物业管理理区域内书书面公告其其成员名单单和工作职职责，并有有权要求开开发建设单单位提供下下列文件资资料：（一）物物业管理区区域划分证证明；（二）业业主名册；（三）建建筑规划总总平面图；（四）附附属设施设设备交付使使用备案证证明；（五）绿绿化竣工总总平面图；（六）物物业服务用用房配置证证明；（七）专专项维修资资金交存证证明；（八）成成立业主大大会必需的的其他文件件资料。第二十十三条 筹筹备组履行行下列职责责：（一）确确定召开首首次业主大大会会议的的时间、地地点、形式式和内容；（二）草草拟管理规规约、业主主大会议事事规则、业业主委员会会工作规则则；（三）确确认业主身身份、核实实业主人数数和专有部部分面积；（四）确确定业主委委员会委员员候选人产产生方案和和名单，并并公开征询询意见；（五）完成成召开首次次业主大会会会议的其其他准备工工作。前款所所列内容，筹筹备组应当当在召开首首次业主大大会会议十十五日前以以书面形式式在物业管管理区域内内予以公示示。第二十十四条 筹筹备组应当当自成立之之日起九十十日内组织织召开首次次业主大会会会议。自自业主大会会依法成立立之日起，筹筹备组职责责自行终止止。召开首首次业主大大会会议所所必需的宣宣传、文印印资料等经经费由开发发建设单位位承担。第三节节 业主大大会第二十十五条 业业主大会自自首次业主主大会会议议表决通过过管理规约约、业主大大会议事规规则并选举举产生业主主委员会之之日起成立立。业主大大会依法成成立后三十十日内，业业主委员会会应当就业业主大会成成立事项向向区房屋主主管部门和和街道办事事处、乡镇镇人民政府府备案，并并依法刻制制和使用业业主大会（业业主委员会会）印章。第二十十六条 业业主大会履履行下列职职责：（一）制制定和修改改业主大会会议事规则则、管理规规约、业主主委员会工工作规则；（二）选选举业主委委员会、更更换业主委委员会委员员，决定业业主委员会会任期；（三）监监督业主委委员会工作作，听取业业主委员会会的工作报报告，改变变或者撤销销业主委员员会不适当当的决定；（四）决决定选聘、解解聘物业服服务企业;（五）依依法决定专专项维修资资金筹集、使使用、管理理事项；（六）根根据管理规规约的约定定，对违反反管理规约约的业主进进行告诫；（七）决决定业主委委员会工作作经费的筹筹措方式；（八）决决定物业管管理区域内内涉及业主主利益的其其他物业管管理事项。第二十十七条 业业主大会会会议分为定定期会议和和临时会议议，由业主主委员会组组织召开。业业主大会定定期会议按按照业主大大会议事规规则的规定定召开。有有下列情形形之一的，业业主委员会会应当及时时组织召开开业主大会会临时会议议：（一）经经专有部分分占建筑物物总面积百百分之二十十以上且占占总人数百百分之二十十以上业主主提议的；（二）发发生重大事事故或者紧紧急事件需需要及时处处理的；（三）业业主大会议议事规则或或者管理规规约规定的的其他情况况。业主委委员会不依依法或者不不依约履行行召开业主主大会会议议职责的，区区房屋主管管部门应当当责令其在在三十日内内召开；逾逾期不改正正的，街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府应应当会同区区房屋主管管部门在三三十日内组组织业主召召开业主大大会会议。除前两两款规定外外，任何单单位和个人人不得组织织召开业主主大会会议议。第二十十八条 业业主大会会会议以采用用集体讨论论的形式为为主，也可可以采用书书面征求意意见的形式式。采用书书面征求意意见的形式式时，应当当将征求意意见书送达达每一位业业主；无法法送达的，应应当在物业业管理区域域内公告；业主在规规定期限内内未反馈意意见的，视视为弃权。第二十十九条 业业主可以幢幢、单元或或者楼层为为单位，推推选业主代代表参加业业主大会会会议。业主代代表参加业业主大会会会议的，业业主代表应应当在参加加业主大会会会议三日日前，就业业主大会会会议拟讨论论的事项书书面征求其其所代表的的业主意见见；需要投投票表决的的，业主的的赞同、反反对及弃权权的具体票票数经本人人签字后，由由业主代表表在业主大大会投票时时如实反映映。第三十十条 业主主大会对业业主投票权权的计算，按按照下列规规定确定：（一）按按照业主人人数计算的的，一人计计算为一票票；建设单单位未售出出的专有部部分，计算算为一票；（二）按按照建筑面面积计算的的，每一平平方米建筑筑面积计算算为一票；建筑面积积不足一平平方米的按按一票计算算。第三十十一条 业业主大会会会议应当有有物业管理理区域内专专有部分占占建筑物总总面积过半半数的业主主且占总人人数过半数数的业主参参加方可举举行。第三十十二条 业业主大会决决定筹集和和使用专项项维修资金金、改建或或者重建建建筑物及其其附属设施施的，应当当经专有部部分占建筑筑物总面积积三分之二二以上的业业主且占总总人数三分分之二以上上的业主同同意；决定定其他有关关共有和共共同管理权权利重大事事项的，应应当经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意。第三十十三条 管管理规约应应当对下列列事项作出出约定：（一）建建筑物及其其附属设施施设备的使使用、维护护、管理；（二）专专项维修资资金的筹集集、使用方方案；（三）共共有部分的的经营与收收益分配、使使用；（四）物物业管理区区域内有关关环境卫生生、噪声、宠宠物饲养、安安全管理等等业主的权权利与义务务；（五）违违反管理规规约应当承承担的责任任。管理规规约自业主主大会表决决通过之日日起生效，对对全体业主主及使用人人均具有约约束力。第四节节 业主委委员会第三十十四条 业业主委员会会是业主大大会的执行行机构，由由业主大会会会议选举举产生，向向业主大会会负责并报报告工作，受受业主、业业主大会监监督。业主委委员会实行行任期制，每每届任期不不超过五年年，可连选选连任，业业主大会议议事规则另另有规定的的从其规定定。业主委委员会委员员具有同等等表决权。业主委委员会应当当自选举产产生之日起起七日内召召开首次会会议，推选选业主委员员会主任和和副主任。业主委委员会会议议由主任召召集和主持持，主任因因故不能履履行职责，可可以委托副副主任召集集。第三十十五条 业业主委员会会讨论、决决定物业管管理公共事事项，应当当召开委员员会会议，并并于会议召召开三日前前在物业管管理区域内内以书面形形式公告会会议议程，听听取业主的的意见和建建议。业主委委员会决定定事项，应应当经全体体委员半数数以上签字字同意通过过。业主委委员会应当当将业主大大会、业主主委员会的的决定在作作出之日起起三日内以以书面形式式在物业管管理区域内内予以公告告。第三十十六条 业业主委员会会委员应当当忠实履行行职责，接接受街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府以以及房屋主主管部门的的指导与监监督，房屋屋主管部门门应当加强强对业主委委员会委员员的培训。业主委委员会委员员不得在为为本物业管管理区域提提供物业服服务的物业业服务企业业中任职，其其近亲属在在为本物业业管理区域域提供物业业服务的物物业服务企企业中任职职的，应当当在本物业业管理区域域内显著位位置予以公公告说明。第三十十七条 业业主委员会会委员有下下列情形之之一的，其其委员资格格自行终止止：（一）不不再是该物物业管理区区域内的业业主；（二）丧丧失民事行行为能力，不不能履行委委员职责；（三）被被依法限制制人身自由由半年以上上；（四）以以书面方式式向业主大大会提出辞辞职请求；（五）法法律、法规规以及管理理规约规定定的其他情情形。第三十十八条 业业主委员会会委员有下下列情形之之一的，由由业主大会会决定是否否终止其委委员资格：（一）拒不不履行委员员职责；（二）业业主委员会会半数以上上委员或者者百分之二二十以上业业主提议撤撤销其委员员资格；（三）在在本物业管管理区域内内违章搭建建、拒付物物业服务费费等侵害他他人合法权权益；（四）因因其他原因因不适合继继续担任委委员的。第三十十九条 业业主委员会会任期届满满三个月前前，应当召召开业主大大会会议进进行换届选选举。业主委委员会任期期届满仍未未进行换届届选举的，区区房屋主管管部门应当当责令其在在三十日内内改正；逾逾期不改正正的，街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府应应当会同区区房屋主管管部门、社社区居民委委员会在三三十日内组组织召开业业主大会会会议进行换换届选举。第四十十条 业主主大会会议议选举产生生出新一届届业主委员员会之日起起十日内，前前业主委员员会委员应应当在街道道办事处、乡乡（镇）人人民政府监监督下，将将其保管的的有关凭证证、档案等等文件资料料、印章以以及其他属属于全体业业主共有的的财物，移移交给新一一届业主委委员会，并并完成交接接工作。业主委委员会委员员资格届内内终止的，应应当在终止止之日起三三日内向本本届业主委委员会移交交由其保管管的前款所所列文件资资料及财物物。第四十十一条 业业主委员会会不得从事事物业服务务经营活动动。业主委委员会的工工作经费和和利用业主主共有部分分经营的收收益属于全全体业主所所有，具体体使用办法法由业主大大会决定，其其收支情况况业主委员员会应当定定期书面公公告，并接接受业主大大会、业主主的监督。第四十十二条 两两个以上物物业管理区区域共用附附属设施设设备的，应应当建立业业主委员会会联席会议议制度。业主委委员会联席席会议由街街道办事处处、乡（镇镇）人民政政府、社区区居民委员员会和区房房屋主管部部门、相关关物业管理理区域的业业主委员会会、物业服服务企业组组成。联席席会议由街街道办事处处、乡（镇镇）人民政政府负责召召集。第四章章 物业管管理服务第一节节 一般规规定第四十十三条 业业主大会可可以根据所所在物业管管理区域的的实际情况况，通过公公开、公平平、公正的的市场竞争争机制，依依法选聘具具有相应资资质的物业业服务企业业提供物业业服务。第四十十四条 物物业服务企企业应当在在其资质等等级许可范范围内提供供物业管理理服务。从事物物业服务咨咨询、顾问问、代理、认认证等经营营活动的机机构和在本本市行政区区域内从事事物业服务务活动的外外地企业，应应当向市房房屋主管部部门备案。第四十十五条 本本市实行物物业服务项项目经理责责任制，物物业管理区区域的物业业服务负责责人应当由由有资质的的物业服务务项目经理理担任。物业服服务企业应应当按规定定聘请相应应专业服务务人员从事事相关专业业服务工作作。第四十十六条 本本市实行物物业服务重重大事件报报告制度。物物业管理区区域内发生生下列情形形之一的，物物业服务企企业应当按按照有关规规定及时向向相关主管管部门、专专业经营单单位报告：（一）发发生火灾、水水患、爆炸炸或者自然然灾害等造造成人身伤伤亡或者危危及建筑物物安全；（二）建建筑物及其其附属设施施设备发生生安全隐患患，且在八八小时内难难以排除，严严重危及业业主、物业业使用人及及建筑物安安全；（三）物物业服务人人员撤离物物业管理区区域，造成成物业服务务中断，严严重影响业业主和物业业使用人正正常生活；（四）发发生群体性性事件；（五）发发生业主、物物业使用人人重大伤亡亡事件；（六）其其他严重影影响业主、物物业使用人人正常生活活的隐患或或者事件。第四十十七条 业业主委员会会、物业服服务企业应应当分别建建立并妥善善保管业主主大会与业业主委员会会档案以及及物业服务务档案，按按照有关规规定向房屋屋主管部门门报送统计计报表。第四十十八条 市市房屋主管管部门应当当加强对物物业服务质质量的监督督检查，组组织开展物物业服务质质量等级考考核，并将将考核结果果向社会公公布。业主主对物业服服务质量的的评价是物物业服务质质量等级考考核的主要要依据。业业主对物业业服务质量量的评价办办法，由市市房屋主管管部门制定定。区房屋屋主管部门门应当会同同街道办事事处、乡（镇镇）人民政政府建立物物业服务企企业信用档档案，并向向公众提供供查询服务务。第二节节 物业服服务合同第四十十九条 物物业服务合合同由业主主委员会与与业主大会会选聘的物物业服务企企业签订。合合同中的下下列内容应应当事先提提交业主大大会会议表表决通过，但但业主大会会已授权业业主委员会会决定的除除外：（一）物物业服务事事项；（二）物物业服务质质量及服务务费用；（三）物物业管理区区域内安全全保障事项项；（四）合合同期限；（五）违违约责任。第五十十条 物业业服务企业业应当按照照合同约定定履行下列列物业公共共服务事项项：（一）物物业管理区区域内共用用部位及共共用设施设设备的使用用、管理和和维护；（二）公公共绿化的的维护；（三）公公共区域环环境卫生的的维护；（四）公公共区域的的秩序维护护和安全协协防；（五）物物业使用中中对禁止行行为的告知知、劝阻、报报告等义务务；（六）物物业维修、更更新、改造造费用的账账务管理；（七）物物业服务档档案和物业业档案的保保管；（八）其其他物业公公共服务事事项。第五十十一条 普普通住宅、经经济适用房房和廉租房房物业服务务费、车辆辆停泊服务务费实行政政府指导价价，其他物物业的物业业服务费、车车辆停泊服服务费实行行市场调节节价。确定定和调整物物业服务费费、车辆停停泊服务费费政府指导导价时，应应当采取座座谈会、论论证会、听听证会等形形式，广泛泛听取意见见。实行政政府指导价价的，市物物价主管部部门应当会会同市房屋屋主管部门门，根据物物业种类、服服务内容、服服务质量等等级和物价价指数变动动情况，制制定相应的的基准价，确确定不超过过基准价百百分之二十十的上浮幅幅度，并向向社会公布布。具体收收费标准由由业主与物物业服务企企业根据基基准价和浮浮动幅度在在物业服务务合同中约约定。第五十十二条 物物业服务企企业应当对对物业服务务事项、内内容、标准准和相应的的收费项目目、标准在在物业管理理区域内的的显著位置置予以书面面公布。第五十十三条 业业主应当按按照物业服服务合同的的约定，按按时交纳物物业服务费费用。违反物物业服务合合同约定，业业主逾期不不交纳物业业服务费用用的，业主主委员会应应当督促其其限期交纳纳；物业服服务企业也也可以依法法向人民法法院起诉或或者依法申申请仲裁。第五十十四条 物物业服务企企业应当按按照有关规规定与开发发建设单位位或者业主主委员会办办理物业档档案和物业业服务档案案、业主名名册等资料料的移交手手续。物业服服务企业应应当自办理理移交手续续之日起三三十日内，持持相关资料料向区房屋屋主管部门门备案。第五十十五条 业业主委员会会应在物业业服务合同同期限届满满六十日前前组织召开开业主大会会会议，对对是否续聘聘物业服务务企业进行行表决。双双方续约的的，应当重重新签订物物业服务合合同；不再再续约且需需以委托方方式管理的的，业主大大会应当及及时依法选选聘其他物物业服务企企业或者其其他管理人人。相关文章业主大会选选聘物业服服务企业前前，应当召召开业主大大会会议，对对选聘方式式、具体实实施者、物物业服务合合同的主要要内容等进进行表决。物业服服务合同期期限届满，业业主大会没没有作出选选聘或者续续聘决定，原原物业服务务企业可以以按照原合合同约定继继续提供服服务，物业业服务合同同自动延续续至业主大大会作出选选聘或者续续聘决定为为止。第五十十六条 有有下列情形形之一的，物物业服务企企业应当退退出物业管管理区域的的物业服务务，不得以以物业服务务中的债权权债务纠纷纷未解决、阶阶段工作未未完成等为为由拒绝退退出：（一）物物业服务合合同依法、依依约解除；（二）除除第五十五五条第三款款规定的情情形外，物物业服务合合同期满未未续约；（三）法法律、法规规、规章规规定物业服服务企业不不得继续从从事物业服服务活动的的其他情形形。第五十十七条 物物业服务企企业退出物物业管理区区域的物业业服务，应应当在办理理退出手续续的同时，履履行下列义义务：（一）移移交保管的的物业档案案、物业服服务档案等等资料和物物业服务用用房，实行行酬金制的的，还应当当移交服务务期间的财财务档案；（二）撤撤出物业管管理区域内内的物业服服务人员；（三）清清退预收、代代收的有关关费用；（四）法法律、法规规、规章规规定的其他他义务。第五章章 物业的的使用与维维护第一节节 物业的的使用第五十十八条 物物业管理区区域内禁止止下列行为为：（一）损损坏或者擅擅自变动房房屋承重结结构、主体体结构；（二）将将不具备防防水条件的的房间或者者阳台改为为卫生间、厨厨房，或者者将卫生间间改在下层层住户的卧卧室、起居居室（厅）、书书房或者厨厨房的上方方；（三）破破坏或者擅擅自改变房房屋外观；（四）未未取得建设设工程规划划许可证或或者未按照照建设工程程规划许可可证的规定定建设建筑筑物、构筑筑物或者其其他设施；（五）在在住宅区堆堆放易燃、易易爆、剧毒毒、放射性性等危险性性物品，排排放有毒、有有害物质；（六）乱乱丢垃圾，高高空抛物；（七）饲饲养国家禁禁止饲养的的大型犬类类等宠物；（八）发发出超过规规定标准的的噪声，影影响邻居采采光、通风风；（九）法法律、法规规、规章及及管理规约约禁止的其其他行为。物业管管理区域内内发生上述述行为时，业业主大会、业业主委员会会及相关业业主有权依依照法律、法法规以及管管理规约，要要求行为人人停止侵害害、消除危危险、排除除妨害、恢恢复原状、赔赔偿损失。第五十十九条 物物业交付使使用后，业业主、物业业使用人应应当按照权权属登记用用途使用物物业。业主主因特殊情情况需要将将住宅改变变为经营性性用房的，应应当遵守法法律、法规规、规章以以及管理规规约的规定定，并经有有利害关系系的业主书书面同意，必必要时应当当进行听证证。物业管管理区域内内按照规划划建设的配配套建筑及及设施设备备，不得改改变使用性性质，因特特殊情况需需要改变使使用性质的的，应当遵遵守法律、法法规、规章章以及管理理规约的规规定，经业业主大会及及有利害关关系的业主主同意，并并依法办理理相关手续续。规划用用途为住宅宅的住宅楼楼底层和住住宅楼内不不得设立产产生油烟、噪噪声、异味味污染以及及安全隐患患的餐饮、加加工、娱乐乐、宾馆等等经营场所所。第六十十条 物业业服务企业业、业主委委员会发现现有违反本本条例第五五十八条、第第五十九条条规定行为为之一的，应应当予以劝劝阻；劝阻阻无效的，应应当及时告告知有关主主管部门，有有关主管部部门应当依依法及时处处理。第六十十一条 业业主或者物物业使用人人装饰装修修房屋的，应应当事先向向物业服务务企业登记记。物业服服务企业应应当将装饰饰装修的禁禁止行为和和注意事项项告知业主主或者物业业使用人。物业服服务企业应应当加强物物业管理区区域装饰装装修安全事事项的巡查查，业主、物物业使用人人应当予以以配合。第六十十二条 因因物业维修修、公共利利益需要临临时占用或或者挖掘物物业管理区区域内道路路、场地的的，施工单单位应当采采取措施保保障安全，并并在约定的的期限内恢恢复原状；造成损失失的，应当当予以赔偿偿。第二节节 车位的的使用管理理第六十十三条 物物业管理区区域内规划划用于停放放汽车的车车位、车库库应当以出出售、附赠赠或者出租租等方式优优先处分给给业主。在在满足业主主需要后，开开发建设单单位将车位位、车库出出租给物业业管理区域域外的单位位和个人的的，其每次次租赁合同同期限最长长不得超过过六个月。出出租的车位位、车库应应当向全体体业主公示示，租赁合合同应当报报送物业服服务企业备备案，业主主及业主委委员会有权权查询。业主、物物业使用人人需要承租租尚未出售售的车位、车车库的，开开发建设单单位应当出出租，普通通住宅、经经济适用房房和廉租房房的车位、车车库租赁费费实行政府府指导价，其其他物业的的车位、车车库租赁费费实行市场场调节价。第六十十四条 利利用业主共共有的道路路或者其他他场地用于于停放汽车车的车位，属属于全体业业主共有，开开发建设单单位不得出出售、附赠赠或者出租租。利用物物业管理区区域内的道道路或者其其他场地设设置车位的的，其车位位设置、管管理、收费费等事项由由业主大会会决定或者者业主共同同决定。业主大大会决定或或者业主共共同决定收收取场地租租赁费的，场场地租赁费费属于全体体业主共有有，用于补补充专项维维修资金或或者业主大大会决定的的其他事项项。第六十十五条 物物业管理区区域内停放放车辆，不不得堵塞消消防通道，不不得妨碍行行人和其他他车辆的正正常通行。第三节节 物业的的维护第六十十六条 开开发建设单单位应当按按照国家规规定的保修修期限、范范围，承担担