从旅游视角看房地产bliw.docx

从旅游视视角看房房地产旅游与房房地产，是是完全不不同的两两个行业业，但相相互交叉叉，形成成了许多多边沿性性结构，而而理念的的渗透，更更产生了了全新的的综合。旅游房地产是一个新的领域，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等，正在各地闪亮。旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，已经出现。用旅游的视角看地产，不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练运用的技术，借用于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术。本文提供了一种视角，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定启示。 一、旅游游专业视视角与旅旅游专业业技术旅旅游是以以出游为为前提的的人类闲闲暇生活活方式，旅旅游业已已经形成成了一种种综合性性产业。旅游产业以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。对于今天的旅游市场而言，仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础，已经是远远不能吸引游客了，身心愉悦的体验过程，才是吸引力的关键。我们将旅游过程中游客的体验过程，称为"游憩方式"。用最通俗的话讲，就是"游玩的方法"。用学术语言表达，游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。游憩方式设计，是旅游产品设计中的技术设计。旅游产品能否开发成功，首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）。从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。二、房地地产业态态的结构构与分级级旅游产产业的开开发，是是对土地地及其上上的景观观文化资资源的开开发利用用，归根根结底，还还是土地地开发的的一个分分支。旅旅游对环环境要素素的利用用方式，旅旅游对人人类与自自然的关关联互动动的研究究，对于于分析地地产要素素及人居居环境都都有独特特的帮助助作用。、房地产结构要素分析我们将房地产的结构要素，概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态，也因此形成了从地产到房产的多级结构。地产是土地开发利用的产业，是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中，公共空间与私人空间，公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透，可以大致分为五类：交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。在广义地产的理念下，一切土地利用的方式，都可以纳入地产经营中来。因此，城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类（工业、高技术、教育等）园区开发、甚至交通及农业综合开发等，都与土地开发结合在一起。在地产运作中，功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。一般意义的房产，概念相对狭隘，其开发的产品，是依托大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。更高级次的房产开发商，则进行非标准化的专业性建筑开发，包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。环境开发是房地产商必须面对的重要课题，而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能，在公共空间的营造中，独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业，具备极大的发展空间，包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征，产业经营模式与一般房产不同。、房地地产业态态分级由由此，我我们可以以把从地地产商到到房产商商的层次次分为四四级：一一级运营营商：区区域开发发商结合了了全部土土地功能能要素，包包含大众众产品与与非标准准产品，进进行的成成片土地地综合整整体开发发，以复复合功能能的成片片土地为为对象，把把附着了了功能与与项目的的分块土土地作为为产品进进行经营营，同时时全部或或部分开开发其中中的项目目，其中中，国家家的各级级政府及及其土地地储备中中心、流流行的""城市经经营商""、小城城镇开发发商、大大型综合合园区开开发商、超超大型社社区开发发商等已已经成型型；招商商局的蛇蛇口、熊熊谷组的的洋浦、华华侨城、祈祈福新村村、陆家家嘴、天天津泰达达、望京京等属于于这类，该该类开发发与政府府职能有有深度的的联系。二级运营商：项目包装公司以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品，进行非独立片区招商开发和项目炒作。这类企业较多，有的项目进行部分环境建设，有的开发一期或样板，有的仅仅进行规划调整和产品调整，甚至以时间换增值，该类企业往往与官员寻租有关，但正在形成一些高智慧型企业。三级运营商：非标准产品开发商以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商，包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发，Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发，城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发。四级运营商：标准产品开发商（房屋工厂）以大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心，为房地产业的"简单加工型"企业。目前绝大多数为该类，包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。  三、旅游游与房地地产、景观观设计与与房地产产景观是是旅游的的基础资资源，在在旅游业业内，景景观评价价、景观观设计已已经成为为非常成成熟的专专业技术术。其中中，形成成了对不不同景观观详细的的资料系系统及定定性、定定量评价价的标准准，这为为景观设设计提供供了强有有力的支支持；在在旅游景景观设计计中，形形成了大大地艺术术、植物物造景、天天然材料料造景、生生态造景景、古建建造景、民民俗建筑筑造景、文文化造景景、艺术术造景、科科技造景景等非常常丰富的的造景技技术。在在旅游开开发中，长长期形成成的独特特性、唯唯一性、奇奇异性、极极致性、天天人合一一、生态态自然等等等理念念，这些些理念和和技术，对对房地产产开发，具具有非常常使用的的价值。房地产中对主体建筑景观的设计技术，已经发展得十分完善，但对环境景观的理念，长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑与生态房产，再到人居环境的深化与细化发展，房地产业打造环境的理念与技术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，必将形成新的提升。 、主题题定位与与房地产产旅游项项目设计计，非常常讲究主主题定位位。比如如宋城以以宋朝文文化为主主题，借借用清明明上河图图；周庄庄以江南南水乡为为灵魂，拓拓展游乐乐与环境境；莹华华山以禅禅为主题题，打造造天下第第一禅山山；三亚亚以天涯涯海角为为主题，形形成观赏赏游乐休休闲度假假结构。房地产项目的功能与旅游项目功能不同，但从吸引力的塑造来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的极大功效，主题型房产将会越来越多。对游客量有效的独特性吸引力设计技术，完全可以借用于房产开发。芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海的八国小镇等等，都是很好的使用了主题吸引力模式，而鸟巢、帆船结构的悉尼大歌剧院等非标准公共产品，是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。、游憩憩方式设设计与房房地产游游憩方式式，可以以细化为为观赏方方式、游游览方式式、休憩憩方式、餐餐饮方式式、住宿宿方式、娱娱乐方式式、游乐乐方式、购购物方式式、运动动方式、疗疗养方式式、学习习方式、交交流方式式等多个个方面。游游憩方式式设计，则则需要对对游程时时间与节节奏安排排、游赏赏娱乐内内容方式式、吃住住行舒适适合理与与娱乐化化、情境境设置、环环境设置置、体验验结构设设计、生生理节点点与心理理兴奋点点安排、社社群互动动、购物物内容开开发与购购物方式式设计等等等进行行全面设设计。 对于房房产开发发而言，进进出入的的方便性性、交通通及交通通工具的的设置、多多角度的的观赏设设计、休休闲时间间的空间间安排、休休闲内容容与居住住的互融融、邻里里互动结结构、购购物环境境等等方方面，与与游憩方方式设计计中的很很多理念念与技术术可以互互相通用用。当然然，居室室的设计计的很多多内容，旅旅游未予予研究。情境设计、体验设计、娱乐化设计等等，对于房地产开发，都有实际的借鉴价值。 居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，是旅游中可以借鉴的技术。对于商业房地产而言，游憩方式具有特别大的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的表现出一种趋势，即从简单卖场向游憩型商业环境发展。旅游中基本的盈利模式以独特吸引力，最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平完全可以用于大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发中。最为突出的共鸣，还在于游憩型商业地产已经崛起，并将在未来商业地产中扮演主导的角色。 、游憩憩型商业业地产步步行街区区、滨水水休闲区区、餐饮饮街区、娱娱乐街区区、古文文化古建建街区、SShopppinng MMalll等等，已已经成为为城市休休闲餐饮饮娱乐及及购物的的主力消消费场所所。概括括起来，商商业地产产出现了了两个趋趋势：大大型商业业楼盘或或街区的的游憩化化趋势，休休闲、娱娱乐、餐餐饮、购购物等的的群聚、混混合及特特色化趋趋势。SShopppinng MMalll、步行行街是游游憩化的的商业地地产的典典范。SShopppinng MMalll的成功功，必须须以游憩憩吸引力力及多元元休闲消消费的补补充为前前提，纯纯粹的卖卖场必将将失败。而而对游憩憩吸引力力的设计计，是旅旅游游憩憩方式设设计的专专业特长长，可以以为此做做出巨大大的贡献献。步行行街，是是一个城城市休闲闲的象征征之一。如如何逛街街游乐，获获得本地地市民与与外地游游人的钟钟爱，同同样是游游憩方式式设计的的专业。 我们提提出了一一个"中中心游憩憩区（CCenttrall Reecreeatiion Disstriict）""的概念念：任何何一个城城市，都都有一个个或两个个城市游游憩的中中心，有有的地方方这个中中心是商商业步行行街，有有的是酒酒吧区，有有的是娱娱乐餐饮饮混合区区。如北北京的王王府井、西西单、什什刹海、三三里屯，上上海的外外滩、南南京路、新新天地，成成都的春春熙路、玉玉林生活活广场等等等。从从商业房房地产开开发的角角度看，可可以把中中心游憩憩区称为为Reccreaatioon MMalll。城市市商业游游憩区具具有极大大的前景景和多样样的文化化与景观观可能性性，新天天地的古古建背景景与古文文化氛围围打造、形形成了新新天地模模式"；外滩的的西洋楼楼群、滨滨水结构构与霓虹虹灯、称称为"外外滩模式式"；商商业步行行街模式式，重庆庆的"南南滨路模模式"等等等，都都是创意意开发的的典型，在在商业游游憩中心心的开发发上，未未来必将将产生全全新的个个性化城城市名片片。、旅游游房地产产我们称称为旅游游房地产产的领域域，主要要是指作作为第二二居所或或第三居居所的住住宅、产产权酒店店及分时时度假酒酒店。中中远郊型型别墅开开发、具具有最明明显的周周末休闲闲第二居居所的特特点。休休闲环境境的打造造，休闲闲服务的的配套，具具有关键键性作用用。其中中，高尔尔夫别墅墅、滨水水别墅、景景区山裙裙别墅是是最成功功的类型型。度假假胜地别别墅开发发、具有有最明显显的周末末休闲第第三居所所的特点点。滨海海度假胜胜地拥有有不可比比的优势势，避暑暑胜地为为第二位位，运动动康疗度度假胜地地（高尔尔夫、滑滑雪、温温泉）居居第三，山山水田园园（如桂桂林）居居第四位位，特殊殊气候条条件（如如昆明）居居第五位位，其它它风景名名胜居第第六位。产权酒店是目前法规不健全条件下，旅游地产最好的融资手段。产权酒店具有非常灵活的多样性设计条件，可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用。分时度假在我国尚处于开发初期，没有形成销售渠道与网络。其成熟发展还需较长的时间。