宏基房开小河项目前期工作提纲220258.docx

宏基房开小河项目前期工作提纲第一部分、项目用地及周边环境分析完成时间： 2005年12月29日前执行人：周周旺执行内容：1、项目和和用地情情况介绍绍Ø 项目背景介介绍Ø 项目位置、四四至和主主要经济济指标描描述Ø 地块现状描描述2、项目和和用地情情况介绍绍2.1、项项目周边边建筑形形象2.2、周周边市政政配套设设施调查查Ø 市政类配套套Ø 交通类配套套Ø 金融类配套套Ø 商业类配套套Ø 娱乐、餐饮饮、运动动类配套套Ø 文化教育类类配套Ø 医疗卫生类类配套2.3、项项目周边边房地产产开发状状况以及及特点描描述3、小结第二部分、城城市环境境研究完成时间：20006年11月299日前 执行人：请请贵阳公公司指定定1人执行内容：1、 贵阳市宏观观环境研研究1.1、贵贵阳市地地理位置置和气候候特征：贵阳市的的地理区区位、周周边环境境、区域域环境的的概括性性描述,并从交交通、人人口、资资源、气气候等方方面得出出贵阳市的的特点。1.2、贵贵阳市近近三年经经济指标标对比分分析：分分以下表表格所示示指标对对近三年年的经济济指标进进行竖向向比较,得出其其在各方方面的发发展特征征，并对对贵阳市市的发展展现状进进行小结结式评价价和展望望。1.3、贵贵阳市（国国家）金金融政策策研究（简简述）Ø 货币政策：人民币币升值以以及对宏宏观环境境的影响响Ø 信贷政策：加息、信信贷紧缩缩等对房房地产行行业的影影响Ø 商业政策：商业网网点布局局规划政政策、商商业扶持持政策等等Ø 房地产相关关政策：按揭、预预售、价价格控制制等2、 贵阳市城市市规划专专题研究究2.1、贵贵阳市城城市规划划定位研研究2.2、贵贵阳市区区域划分分和各区区域特征征：区域域依照行行政区划划，各区区域特征征在位置置、环境境、产业业特征、人人口特征征、区域域形象、区区域基础础设施建建设等角角度体现现。2.3、贵贵阳市各各个区域域城市规规划特点点描述2.4、贵贵阳市商商业布局局规划2.5、本本项目所所在区域域的详细细规划2.6、贵贵阳市总总体规划划和本区区域规划划对项目目定位和和影响、启启发和建建议第三部分、小小河定位位和区域域价值研研究完成时间：20006年11月2日前 执行人：周周旺负责责，贵阳阳公司同同事协助助资料收收集执行内容：1、 小河区域现现状描述述1.1、 道路交通1.2、 市政配套1.3、 商业配套1.4、 教育配套1.5、 资源利用（景景观配套套）1.6、 房地产开发发和销售售状况1.7、 区域优劣势势和竞争争发展能能力研究究2、 小河区域政政府规划划研究2.1、区区域定位位和总体体规划2.2、区区域道路路和交通通发展规规划2.3、区区域旅游游资源利利用发展展规划2.4、区区域配套套设施建建设规划划2.6、区区域规划划与现状状对比分分析，得得出规划划的亮点点和不足足3、 小河区域定定位思考考3.1、针针对区域域现状和和规划的的不协调调一面，提提出重新新定位的的构想3.2、对对区域进进行重新新定位，并并提出支支撑点4、 小河区域发发展思考考和预测测5、 小河的价值值5.1、在在定位和和规划的的基础上上，提出出小河的的核心价价值5.2、小小河的附附加价值值和可延延展价值值5.3、小小河对于于城市发发展的价价值6、 小河发展对对于本项项目开发发的影响响第四部分、贵贵阳市房房地产市市场研究究专题完成时间：20005年12月31日前前执行人： 请贵阳阳公司指指派2人人完成执行内容：1、中国房房地产市市场发展展现状描描述和判判断2、贵阳市市房地产产市场发发展状况况（近三三年各项项指标对对比研究究）3、贵阳市市各区域域现状研研究Ø 各区域现状状分析Ø 贵阳房地产产市场板板块分析析Ø 热点板块研研究分析析4、贵阳房房地产市市场发展展趋势Ø 各项指标的的发展趋趋势Ø 板块发展趋趋势以及及热点板板块4、小结：对现状状的评价价、对本本项目的的影响、对对本项目目的建议议第五部分、贵贵阳市旅旅游市场场研究专专题完成时间：20005年12月31日前前执行人： 执行内容：1、 贵阳旅游资资源分布布及特色色（请贵贵阳同事事细化，选选择3个个左右有有特色的的旅游景景点进行行研究）2、 旅游经济状状况分析析：对旅旅游收入入（境外外、境内内）3、 旅游人口构构成及特特征分析析：来源源、消费费能力、旅旅游心理理、消费费特征4、 旅游区房地地产开发发状况：产品类类型、产产品功能能、产品品档次、产产品售价价、销售售状况、推推广主题题、推广广渠道5、 旅游区酒店店业研究究：销售售形式、经经营方式式、售价价、房价价、经营营状况、经经营特色色、服务务内容6、 旅游区商业业研究：规模、形形态、面面积、层层高、业业态、售售价、租租金、经经营状况况、投资资者、经经营者7、 对本项目旅旅游地产产开发的的借鉴意意义Ø 规划特色Ø 产品构成Ø 酒店业开发发和销售售经营方方式Ø 商业开发和和业态规规划Ø 目标客户群群第六部分、本本项目竞竞争环境境分析完成时间：20006年11月5日日前 执行人： 执行内容：1、 小河房地产产市场研研究分析析2、 贵阳及小河河房地产产价格分分析3、 竞争区域研研究4、 竞争项目研研究5、 类比项目研研究6、 结论第七部分、小小河商业业环境分分析完成时间：20006年11月5日前 执行人： 执行内容：1、 小河商业环环境分析析2、 小河商业地地产开发发现状分分析3、 小河商业规规划研究究4、 小河商业构构想及突突破点研研究第八部分、项项目SWWOT分分析完成时间：20006年11月5日日前 执行人： 周旺执行内容：1、 地块分析1.1、地地块红线线描述以以及与周周边关系系（配地地块简图图）1.2、地地块现状状描述1.3、地地块内部部特点分分析1.4、地地块的关关联程度度1.5、地地块的优优劣势分分析1.6、针针对地块块现状对对开发地地块高差差处理、组组团安排排、开发发节奏、开开发产品品、人车车流导向向、商业业设置等等环节提提出建议议2、 项目优劣势势分析2.1、优优势2.2、劣劣势2.3、机机会2.4、威威胁3、分析地地块及项项目优劣劣势对本本项目的的影响，提出建设性的解决方案，并针对项目开发提出建议和意见（从开发条件、区位、地块形态、开发商品牌、客户定位、区域热点、价格水平、上市时机、上市节奏、规划品质、产品组合、商住定位、商业街区、物业服务、开发成本等方面进行分析）第九部分、项项目目标标消费群群体研究究完成时间：组织讨讨论会220055年122月300日左右右，报告告撰写完完毕20006年年1月55日左右右执行人： 项目介介绍文件件制作人人周旺，问问卷制作作人周旺旺，客户户邀请由由贵阳公公司负责责（业内内人士、商商业规划划人士、专专家学者者、政府府官员220人左左右，针针对性目目标客户户35人人左右，保保证每场场30份份左右的的有效问问卷），访访谈人有有贵阳公公司确定定（100人左右右），会会议其他他物料准准备贵阳阳公司负负责，报报告撰写写由周旺旺和佘婷婷负责。本部分可采采用单个个访谈会议访访谈的形形式，请请贵阳公公司根据据人员和和时间协协调安排排完成至至少500份问卷卷调查。执行内容：1、专业人人士座谈谈会研究究1.1、专专业人士士座谈会会结论1.2、专专业人士士座谈会会对本项项目定位位和规划划的建议议1.3、专专业人士士座谈会会调查问问卷分析析（附件件方式提提供）2、目标客客户座谈谈会研究究2.1、专专业人士士座谈会会结论2.2、专专业人士士座谈会会对本项项目定位位和规划划的建议议2.3、专专业人士士座谈会会调查问问卷分析析（附件件方式提提供）第十部分、项项目发展展定位研研究完成时间：20006年11月5日前 执行人： 专人负负责前三三部分工工作，定定位部分分工作由由各部分分资料整整合升华华得来。执行内容：1、 标杆项目研研究1.1、 选定标杆项项目，并并阐述理理由1.2、 审视标杆项项目开发发和营销销的各环环节。对对该项目目的市场场定位、产产品规划划、开发发节奏、细细节创新新、营销销策略、推推广策略略等方面面进行深深入研究究和分析析1.3、 标杆项目对对本项目目的借鉴鉴意义2、 区域现状深深度研究究2.1、区区域房地地产项目目分析2.2、区区域房地地产竞争争态势分分析2.3、区区域房地地产发展展趋势判判断3、 目标客户深深度分析析3.1、目目标客户户群构成成分析3.2、目目标客户户群特征征分析：购买能能力、购购买需求求、消费费心理4、 项目开发概概念推导导4.1、项项目定位位策划Ø 项目总体定定位Ø 形象定位Ø 品质定位Ø 项目命名和和VI形形象建议议Ø 形象广告和和围墙包包装展示示住宅、商业业、商务务组团分分别定位位：Ø 产品定位Ø 风格定位Ø 功能定位Ø 价格定位Ø 目标客户群群定位4.2、项项目开发发战略策策划Ø 项目开发目目标Ø 发展战略4.3、项项目创新新策略建建议第十一部分分、项目目开发设设计策划划完成时间：20006年11月122日前1、 小区未来生生活方式式指导2、 项目规划设设计建议议2.1、规规划指标标2.2、规规划目标标2.3、规规划设计计的原则则2.4、整整体规划划方案示示意图以以及规划划阐释3、 项目建筑设设计建议议3.1、 建筑风格建建议3.2、 建筑设计的的原则3.3、 建筑形态建建议3.4、 外立面颜色色建议3.5、 产品组合建建议3.6、 层高建议4、 项目景观环环境设计计建议4.1、园园林风格格与园林设设计的原原则4.2、园园林设计计的细节节处理建建议5、 项目公建配配套设计计建议5.1、公公共家具具概念设设计提示示5.2、公公共装饰饰材料选选择指导导5.3、灯灯光设计计及背景景音乐指指导6、 后期管理方方式指导导建议6.1、物物业管理理单位选选择和经经营性质质建议6.2、物物业管理理服务范范围建议议6.3、物物业管理理费用建建议7、 商业物业专专题建议议7.1、商商业物业业发展可可行性分分析7.2、商商业物业业发展形形态建议议7.3、商商业物业业布局建建议7.4、商商业物业业价格模模拟7.5、商商业物业业客户群群定位7.6、商商业物业业经营定定位研究究7.7、商商业物业业管理模模式建议议第十二部分分、项目目开发模模式建议议完成时间：20006年11月133日前1、项目分分期开发发策划1.1、 开发战略1.2、 入市时机策策略1.3、 开发分期、上上市分期期策略2、项目最最低开盘盘条件建建议:从从供应量量方面、市市场竞争争方面、工工程方面面、资金金方面、技技术方面面、营销销推广方方面、物物料准备备方面对对开盘条条件进行行限制和和框定第十三部分分、项目目投资经经济分析析完成时间：20006年11月155日前1、 项目投资估估算2、 项目投资回回报测算算3、 项目可行性性分析