物业管理公司房屋设备维修管理案例分析162102.docx

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某某物业管理理公司为了了加强设备备管理，延延长设备的的使用寿命命，降低成成本，减少少损耗，提提高设备的的完好率与与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定： 物业项目内内供配电、给给排水、电电梯、中央央空调、消消防、通信、弱电电、公共照照明、智能能化等系统统设备由管管理处指定定专人负责责管理。 各系统设备备从管理处处接管验收收之日起建建立设备资资料期就设设备的名称称、型号、功功率、产地地、编号、生生产厂商、出出厂时间、安装时间进行详细登记。 设备购买合合同与安装装协议、设设备使用说说明书、质质量检验合合格证、出出厂证号、生生产厂商联联系人、联联系电话等等原始技术术资料由公公司工程部部统一收集集归档管理理。 物业项目内内各系统设设备，由公公司工程部部按规定统统一进行编编号挂牌，铭铭牌上标注注设备名称称、型号、功功率、厂名名、产地、出出厂日期、编号号、管理人人。 物业项目各各系统设备备实行年度度、季度、月月度检修计计划工作制度，由由公司工程程部会同管管理处共同同制定设备备定期检修修计划，维维保班按计计划实施。 检修维护重重要大型设设备时，应应制定详细细可行的方方案，方案案应送交公公司相关领领导审批，并并由工程部部开展，工工程技术人人员现场组组织、指导导、监督检检修。 检修维护电电气设备时时，应由组组织者采取取相应的安安全组织措措施和技术术措施，实实施前要对对作业人员员进行安全全技术交底底，防止发发生安全事事故。 检修维护电电源干线、高高低压、配配电盘、配配电箱等电电气设备应应安排专业业电工进行行，并派专专人监护，操操作前必须须拉闸并验验电，悬挂挂警示标志志牌，必要要时须加装装栅栏隔离离。 检修维护设设备工作结结束后，必必须经专业业技术人员员检查验收收合格后，拆拆除设置的的安全措施施，在确定定万无一失失的情况下下方可试车车并投运。 物业项目机机电设备实实行日常维维护保养、一一级保养和和二级保养养的三级保保养制度。 日常维护保保养由管理理处维护人人员负责。一一级保养要要在管理处处设备主管管领导下进进行，二级级保养要在在公司工程程部专业技技术人员指指导下进行行。 一、二级保保养后，由由保养人员员填写记录录单并由管管理处设备备主管和工工程部领导导签字确认认作为管理理考核依据据，并将保保养资料整整理归档。 建立由管理理处领导、主主管及各系系统专业操操作人员参参加的每天天上班后对对物业项目目内的设备备机站房进进行巡检的的工作制度度，了解设设备系统运运行状况和和人员值班班、交接班班情况。 设备巡检工工作中如发发现异常情情况或重大大事故隐患患，巡检人人应当迅速速报告上级级主管，如如危及人身身、设备安安全时应启启动应急措措施，处理后后向上级主主管汇报并并详细记录录。 设备巡检应应严格按照照各系统运运行的特点点，重点沿沿巡检路线线，对系统统运行状况况和操作作作业进行巡巡检，观察察设备系统统运行状态态及仪表，检检查设备机机站房内清清洁卫生状状况和设备备运行记录录。 开展设备巡巡检工作，以以一看(看看设备)二二问(问运运行)(听动静)四查(查查记录)为为主，切忌忌走马看花花般的形式式主义和弄弄虚作假。 物业项目内内出现设备备故障由管管理处在224小时内内报告。工工程部和保保险公司，以以得到确认认，并协助助设备故障障的调查和和取证。 设备故障抢抢修由工程程部组织，重重大设备故故障抢修应应委托专业设备备供货单位位实施，管管理处给予予协助、配配合。 发生停电、停停水、停燃燃气直接影影响客户正正常生活的的设障，由由管理处迅迅速报告供供水、供电电、供气公公司组织抢抢修，管理理予协助、配配合。 物业项目发发生突发性性供水、供供电、供燃燃气设备故故障后，处处在协助、配配合相关单单位抢修的的同时，要要主动向客客户提供帮帮助，把对客客户的影响响降低到最最小程度。21 一般性的设设备故障排排除应由管管理处组织织维保人员员在部技术术人员的指指导下进行行，但必须须具备安全全技术保障障条件。 22 设备故障抢抢修工作所所有的技术术方案、图图片、记录录及验告由由管理处负负责收集、整整理归档，投投保理赔由由工程部负负责。23 设备故障抢抢修发生的的费用应在在进行抢修修排除故障障前预算报报价并报业业委会审核核批准在维维修基金中中支出，如如遇紧急设设备，也应应向业委会会报告并办办理好书面面签字认可可手续，技技术方案等等资料后补补。 【案案例分析】本本案例是如如何做好房房屋设备管管理的案例例，分析如如下。 1)房房屋设备管管理的作用用 房屋设设备管理是是指物业管管理企业运运用先进的的技术手段段和科学的的管理方法法对房屋各各种设备的的使用、维维护、维修修、保养实实施管理，保保证房屋设设备的正常常使用，提提高房屋设设备的完好好率，延长长房屋设备备的使用寿寿命，以最最大限度地地满足业主主和使用人人对房屋设设备使用的的需要，并并创造良好好的经济效效益和社会会效益。 房房屋设备是是构成房屋屋建筑实体体的有机的的重要组成成部分。房房屋建筑内内部附属的的基本设备备，如供水水、排水、空空调、通风风、供电、电电梯等，主主要是为了了满足生产产和生活的的需要和提提供舒适、便便捷的工作作和生活条条件。无论论是高楼大大厦，还是是普通住宅宅，如果没没有各种设设备，房屋屋就失去了了主要的使使用功能。随随着科学技技术的发展展和人民生生活水平的的提高，房房屋设备在在整个房屋屋建筑中的的作用越来来越重要，人人们对房屋屋设备的依依赖性也越越来越强。在在物业管理理中，房屋屋设备管理理已成为极极其重要的的管理内容容，占据核核心地位。房房屋设备管管理的好坏坏与否直接接影响房屋屋的使用水水平，直接接反映物业业管理工作作的水平和和质量。物物业管理人人员必须充充分地认识识到房屋设设备在物业业管理中的的重要作用用，全面了了解和掌握握各种房屋屋设备的工工作原理、性性能及其维维修管理的的内容和方方法，以最最有效地发发挥设备的的使用功能能。 22】房屋设备管管理的内容容 房房屋设备管管理主要包包括使用管管理、维修修养护管理理、安全管管理、技术术档案管理理等。 (1)使用用管理 房房屋设备使使用管理是是对设备的的运行使用用管理。通通过加强使使用管理，保保证房屋设设备的正常常运转、水水电空调的的正常供应应，满足业业主和使用用人的正常常工作和生生活的需要要，这是物物业管理企企业的重要要任务之一一。房屋设设备根据使使用时间的的不同，可可分为日常常使用设备备(如给排排水、供电电、电梯等等)、季节节性使用设设备(如供供暖供冷设设备)、紧紧急情况下下使用设备备(如消防防栓、自动动喷淋设备备)。要通通过制定和和实施各类类设备使用用和管理的的各项规章章制度，如如设备运行行值班制度度、交接班班制度、设设备操作使使用人员的的岗位责任任制、设备备操作规程程等保证设设备的正常常使用和运运转。 (2)维修养护护管理 维修养养护内容主主要包括设设备定期检检查、日常常保养、维维修制压维维修质量标标准以及维维修人员值值班制度等等。 (3)安全全管理安全管理是是对设备安安全使用、安安全维修养养护的管理理。安全管管理在房屋屋设备管理理中占有重重要位置，一一旦出现设设备安全事事故，不仅影响响设备的正正常使用，同同时对大厦厦、对企业业的声誉都都会带来严严重影响。安安全管理包包括设备合合格证制度度、设备操操作人员和和管理员的的安全培训训、持证上上岗制度和和安全操作作规程的实实施检查和和监督管理。 (4)设设备技术档档案资料管管理 设设备技术档档案资料包包括设备登登记卡、设设备使用说说明、设备备保修单、设设备技术档档案、工作作档案、维维修档案等等。 3)房屋设设备交接 房房屋设备交交接是物业业交接的重重要内容之之一。交接接时，由工工程部(维维修部)负负责组织各各专业负责责人(给排排水、供电电、空调通通风、电梯、通通讯、消防防、安保监监控)全面面检查对方方提供的设设备技术资资料（图纸、产产品合格证证、产品说说明书、操操作手册等等)和安装装、测试、验验收资料，对对技术资料料不齐的，应应要求对方方提供；对对达不到设设计要求的的应配合对对方与供应应商共同协协商解决，并并及时做好好相关记录录。 4)房房屋设备的的分类、登登记、建立立设备档案案要对房屋设设备进行规规范化管理理，首先要要对所接管管的房屋设设备进行准准确、科学学的分类、登登记，建立立设备管理理档案。 (1)房屋设备备分类 一般来来说，房屋屋设备可分分为以下主主要类型：给水排水水设备。给给水设备是是指提供生生产、生活活和消防三三用水的设设备。排水水设备是指指用来排除除生活污水水和屋面雨雨、雪水的的设备。 供电及照照明设备。供供电设备包包括变压器器设备、配配电房设备备、发电机机组、供电电线路、楼楼层配电箱箱等。照明明设备包括括开关、插插座和各种种照明灯具具。 电梯设备备。电梯包包括客梯、货货梯、客货货梯、消防防梯及各种种专用电梯梯。 空调通风设备备。通常为为高层建筑筑中使用集集中空调的的设备，包包括锅炉、冷冷水机组、新新风机组、空空调风管、风风机盘管及及一些净化化除尘设备备等。 消防设备备。高层建建筑采用的的消防设备备包括烟感感器、温感感器、消防防报警系统统、紧急广广播系统、自自动喷淋系系统、消防防栓系统、防防火卷帘门门、防火门门、抽烟送送风系统、消消防电梯、消消防楼梯、消消防紧急照照明系统等等。 一一般民用住住宅小区常常配用的消消防设备为为供水箱、消消防箱、灭灭火机、灭灭火瓶、消消防栓等。 弱电系统统设备。弱弱电系统一一般包括综综合布线系系统、楼宇宇自控系统统、通信系系统、电脑脑网络系统统、共用天天线设备及及闭路电视视系统、消消防报警系系统、安保保系统、电电子门锁和和门禁系统统等。弱电电系统由各各类配套的的设备设施施构成。随随着现代化化水平的不不断提高，房房屋设备中中的弱电设设备越来越越多。其他设备备。如避雷雷装置、房房屋维护维维修设备等等。 (2)房屋屋设备登记记 房房屋设备登登记主要是是建立设设备登记表表和设设备台账。 设设备登记表表是在设设备分类的的基础上，对对同类设备备所做的登登记，登记记内容包括括设备编号号、设备名名称、规格格型号、主主要参数、安安装位置等等。建立设设备登记表表，是为为了使设备备管理部门门了解和掌掌握各类设设备的总的的概况。设设备登记表表格式如如表644所示。表64 x×物物业管理公公司设备登登记表年 月 日设备分类设备编号设备名称规格型号主要参数设备原值安装位置备注 设备备台账是是记录某个个设备的具具体数据，反反映设备的的详细情况的资资料。建立立设备台台账，是是为了使设设备管理部部门了解和和某个设备备的具体情情况，从而而为设备管管理提供基基础资料。设设备台账格格式如表665所示示。 表表65××X物业管管理公司设设备台账年 月 日 设备编编号 设备名名称 规格型型号 制造国国别 生产厂厂家 出厂日日期 出厂编编号 安装日日期 安装地地点 验收日日期 使用日日期 设备原原值 外形尺尺寸 总重量量 电机功功率 主主要技术参参数 维维修保养要要求 主主要零配件件零配件编号号 名称规格型号 数量供应厂商 备注 (3)建立立设备档案案 建建立设备档档案，是设设备管理的的基础性工工作。设备备档案包括括以下几方方面的资料料： 开发商移移交的设备备原始技术术资料，如如产品合格格证、产品品说明书、操操作手册，设设备安装施施工图纸、测测试和试运运行记录，设设备验收记记录。 设备管理理资料，如如设备登登记表、设设备台账、设设备零配件件清单、设设备使用操操作规程、设设备管理制制度等。 设备保养养和维修资资料，如设设备保养、维维修计划，设设备运行记记录，设备备保养、维维修记录，设设备事故分分析报告等等。5)人员配配备和规章章制度 房房屋设备管管理，是技技术水平和和操作技能能要求较高高的特殊工工种，必须须由一支高高素质的技技术队伍来来完成。因因此，各专专业部门所所配备的专专业人员需需具有专业业资质，持持证上岗。 设备管管理的规章章制度包括括： 设备备使用制度度。设备使使用制度主主要是对使使用人在使使用设备时时提出的具具体要求，如如电梯使用用制度、空空调使用制制度、电气气设备使用用制度等。制制定设备使使用制度是是为了引导导使用者正正确地、可可靠地、安安全地使用用设备。 设备管理理制度。设设备管理制制度是对设设备操作人人员和管理理人员在操操作和管理理设备时提提出的具体体要求，如如设备操作作规程、配配电房管理理制度、水水泵房管理理制度、锅锅炉房管理理制度、冷冷水机组管管理制度、消消防中心管管理制度、安安全监控室室管理制度度等。制定定设备管理理制度是为为了加强设设备管理，保保证设备的的安全、正正常运转。 设备维修修制度。设设备维修制制度是对设设备操作人人员和维修修人员在设设备操作、设设备保养和和设备维修修时提出的的具体要求求，如设备备保养规程程、设备维维修规程等等。制定设设备维修制制度是为丁丁，加强设设备的保养养和维修工工作，保证证设备的正正常使用，延延长设备的的使用寿命命。 设备岗位位责任制度度。设备岗岗位责任制制度是对设设备操作人人员和管理理人员履行行其岗位职职责提出的的具体要求求，如值班班人员岗自自职责、运运行人员岗岗位职责、维维修人员岗岗位职责、管管理人员岗岗位职责、交接接班制度等等。制定设设备岗位责责任制度是是为了明确确操作人员员和管理人人员的职责责范围、责责任和岗位位要求，加加强分工与与协作，共共同做好房屋屋设备的管管理工作。 6)设备运运行、维护护、保养 设备运运行值班人人员负责各各系统所辖辖设备、设设施的运行行操作及日常巡视视检查工作作，并做好好每天的运运行记录，运运行中发现现问题及时通知有有关人员进进行处理。 维修人员负负责各系统统所辖设备备设施的维维护保养工工作，并做做好维修保养养记录，对对维修保养养中发现较较严重的设设备、设施施故障及时时上报维修修部主管，由由各专业工工程师组织织有关人员员进行分析析、研究制制定解决办办法。(1)房屋屋设备维修修保养的特特点 一一是计划性性维修保养养与随机性性维修保养养相结合。房房屋设备一般都有有一定的使使用寿命，其其使用时间间、磨损程程度和故障障率之间具有一定定的规律性性。设备使使用可以分分为设备使使用初期、正正常运转期期和设备使使用后期。在在设备使用用初期，设设备需要磨磨合和调整整，出现故障的的情况较多多：正常运转转期设备正正常使用，出出现故障的的情况较少；设设备使用后后期，设备备磨损严重重，出现故故障的情况况多。可以以根据设备使使用时间和和故障率之之间的内在在联系，制制定设备维维修计划确确定设备中中修和大修修的周期，从从而恢复设设备的使用用性能，延延长设备的使用用寿命。因因此，设备备的维修要要强调计划划性，即有有计划地制制定设备的的维修保养养周期和时时间。 房房屋设备在在使用中因因操作使用用不当或因因设备质量量问题等原原因，往往往会突然发发生故障。一一旦发生故故障，应及及时检修，尽尽快排除故故障，所以以房屋设备备的维修又又有很强的的随机性，事事先很难确确定故障究究竟何时以以何种程度度发生。因因此，房屋屋设备维修修具有计划划性维修与与随机性维维修相结合合的特性。 二二是维修保保养技术要要求高。现现代化的房房屋设备技技术全面、功功能复杂、灵灵敏度和精精确度高，对对维修保养养工作也提提出了较高高的技术要要求，维修修保养的好好坏会直接接影响设备备技术性能能的正常发发挥。因此此，在设备备维修管理理中，必须须要配备具具有相应技技术水平和和资质的专专业技术人人员从事维维修工作，并并建立房屋屋设备维修修的责任制制度。 三三是设备维维修保养和和更新成本本较高。房房屋设备种种类繁多，在在房屋建筑筑投资中所所占的比重重不断增加加，导致设设备维修成成本也不断断提高。同同时，由于于相对于房房屋建筑本本体而言，房房屋设备的的使用年限限较短。一一方面房屋屋设备因使使用而发生生有形损耗耗，致使其其使用年限限缩短；另另一方面，由由于科学技技术的进步步，产生了了新的技术术水平更高高、性能更更好、使用用更舒适方方便的房屋屋设备使得得原房屋设设备落后淘淘汰而发生生无形损耗耗，导致其其使用年限限缩短。房房屋设备的的有形损耗耗和无形损损耗，都会会引起房屋屋设备的维维修更新间间隔期的缩缩短，从而而使维修更更新成本增增加。 (2)房屋屋设备维修修 房房屋设备的的维修是通通过修复或或更换零件件、排除故故障、恢复复设备原有有功能所进进行的技术术活动。房房屋设备维维修根据设设备破损程程度可分为为一般维修修、中修、大大修、更新新改造。 一一般维修又又称为零修修或报修，通通常是房屋屋设备在使使用过程中中发生故障障或一般性性损坏，而而由业主或或使用人报报修或由管管理服务人人员报修，维维修人员现现场采取修修理措施，排排除故障，使使房屋设备备恢复使用用功能的活活动。 中中修是指对对设备进行行定期全面面检修、设设备部分解解体修理和和更换少量量磨损零部部件，使设设备恢复和和达到应有有的使用标标准和技术术要求。大修是指对对房屋设备备定期全面面检修，设设备全部解解体修理，更更换主要零零部件，使使设备基本本恢复原有有性能。 更更新改造是是指对已丧丧失使用功功能或已严严重损坏，或或技术性能能非常落后后的房屋设设备进行主主机、主体体设备的更更新或技术术改造。 设备维维修应填写写设备维维修记录，设设备维修记记录格式式如表6.6所所示。 表表6.6×××物业管理理公司设备备维修记录录 年年 月 日设备编号设备名称规格型号 维修开始 时间维修结束 时间 维修人人 设设备故障原原因 设设备维修过过程 维维修人(签字)： 设设备维修结结果鉴定 鉴鉴定人(签字)： 备注： (3)房屋设备备保养 房屋设设备的保养养是指物业业管理企业业对设备所所进行的常常规性检查查和养护。 设设备保养首首先要制定定保养计划划，按计划划周期和时时间实施保保养。设设备保养计计划格式式如表67所示。 表67 X×物业管理理公司设备备保养计划划设备编号设备名称规格型号保养内容保养周期计划保养时间实际保养时间保养人计划编制人人：编制日期：年月 日审核人：审核日期：年月 日批准人：批准日期：年月日设备保养通通常采用三三级保养制制，即日常常维护保养养、一级保保养和二级级保养。 日日常维护保保养是指设设备操作人人员所进行行的经常性性的保养工工作。主要要包括定期期检查、清清洁保养；发现小故故障及时排排除，及时时做好维护护工作并进进行必要记记录等。 一一级保养是是由设备操操作人员与与维修人员员按计划进进行保养维维修工作。主主要包括对对设备的某某些局部进进行解体清清洗，按照照设备磨损损规律进行行定期保养养。 二二级保养是是指设备维维修人员对对设备进行行全面清洗洗、部分解解体检查和和局部修理理、更换或或修复磨损损零件，使使设备达到到完好状态态。