《酒店式湖景别墅商业计划书》(doc 37)1035.docx

目 录前 言5第一部分 执行行概要6一、项目概概述6二、项目发发起人简简介6三、股东单单位7第二部分 项目提提供的产产品和服服务8一、项目的的创意和和定位8（一）项目目创意8（二）项目目定位8二、项目优优势9（一）地理理位置优优越，交交通便利利9（二）具有有较大的的市场空空间和目目标客户户群体9（三）与园园区内多多个项目目形成资资源共享享及优势势互补9（四）创新新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式10三、项目规规划及建建设方案案10（一）项目目地址10（二）酒店店式湖景景别墅规规划设计计11（三）项目目经营范范围12（四）项目目实施保保障条件件12第三部分 项目目背景及及其可行行性13一、宏观经经济的配配合13（一）社会会消费水水平稳步步提高13（二）旅游游行业为为政府扶扶持性行行业13（三）酒店店式别墅墅面临良良好的发发展机遇遇14二、当地政政府大力力支持及及优惠政政策14（一）生态态园项目目获得天天津市及及静海县县政府大大力支持持14（二）相关关优惠政政策14三、面临的的良好机机遇15（一）20008年年北京奥奥运会为为京津地地区带来来大量客客流15（二）中国国加入WWTO加加速旅游游产业发发展15（三）旅游游业已经经成为促促进经济济发展的的新的经经济增长长点15（四）周遍遍地区具具有较强强的消费费能力和和市场需需求15四、发起人人具备承承担项目目建设的的优势和和能力16（一）经营营管理能能力16（二）资本本运作能能力16（三）创新新的产权权机制和和开放的的经营理理念16第四部分 市场场分析17一、外部环环境分析析17（一）天津津地区投投资价值值的凸现现17（二）天津津别墅市市场具有有良好的的发展空空间17二、市场需需求分析析18（一）庞大大的潜在在市场规规模18（二）京津津一带强强劲的市市场需求求18（三）目标标客户分分析18第五部分 竞争争分析20一、竞争影影响因素素分析20（一）价格格20（二）交通通20（三）环境境20（四）娱乐乐项目、配配套设施施设置20二、竞争优优势分析析21（一）齐全全的配套套娱乐设设施21（二）创新新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式21（三）庞大大的人脉脉网络及及畅通的的宣传渠渠道21第六部分 经营营发展规规划22第七部分 市场场销售23一、市场计计划23（一）市场场进入23（二）市场场开发23二、销售策策略23三、公共关关系24（一）平面面媒体广广告24（二）电视视媒体广广告24（三）广播播广告24（四）互联联网广告告24（五）户外外广告24第八部分 项目目的运营营与管理理25一、治理结结构25（一）关于于股东与与股东大大会25（二）关于于董事与与董事会会25（三）关于于监事与与监事会会26二、管理团团队26三、激励与与约束26第九部分 投资资估算28一、项目实实施进度度28二、投资估估算及资资金筹措措28三、运营第第一年流流动资金金明细29第十部分 经济济效益分分析30一、收入预预测30（一）出租租比例预预测30（二）租赁赁价格预预测31（三）租赁赁收入预预测31二、成本费费用预测测32三、利润及及投资报报酬率预预测33四、特别提提示33五、结论33第十一部分分 风险险分析与与对策35一、政策风风险35二、市场风风险35三、行业风风险36四、不可抗抗力风险险36第十二部分分 结论论37前 言本商业计划划书内容容包括酒酒店式湖湖景别墅墅的项目目简介、主主要建设设内容、辅辅助资源源配置、发发展前景景、市场场定位、竞竞争对手手、销售售策略、风风险控制制及项目目的投资资回报期期等投资资者关心心的各项项问题。酒店式湖景景别墅为为天津市市都市生生态园项项目的下下属子项项目之一一，生态态园的整整体介绍绍参见天天津市都都市生态态园项目目说明书书。本项目中的的所有外外部数据据均有确确切出处处，财务务预测数数据则根根据相关关方法推推算而得得。第一部分 执行行概要一、项目概概述酒店式湖景景别墅是是天津都都市生态态园旅游游度假村村中的一一个重要要组成部部分，是是一个集集旅游、娱娱乐、住住宿、餐餐饮、会会务等为为一体的的高档休休闲度假假旅游项项目。酒店式湖景景别墅群群倚已建建成的8800亩亩人工湖湖建设，为为整个生生态园最最佳休闲闲观光地地之一，建建成后的的度假村村风景优优美、设设施完备备、功能能齐全，将将成为都都市人休休闲度假假的一个个最佳去去处。该项目的建建设分为为三期，其其中一期期为项目目规划设设计、市市场宣传传及推广广等，目目前正在在进行中中。二期期将建设设具有异异国情调调的酒店店式湖景景别墅220 幢幢，形成成具有丰丰富亲水水资源的的湖畔别别墅区，包包括日式式8幢 、欧式式8幢、中中式4幢幢；三期期建设计计划为1100栋栋风格迥迥异的别别墅群。该项目的二二期建设设即将正正式启动动，有关关立项手手续完备备，预计计二期地地上物建建设总投投资22280万万元,占占地面积积30亩亩。根据据投资力力度和投投资规模模的增加加，三期期的后续续开发建建设预留留50亩亩可以在在现有规规划的基基础上进进行调整整和创新新。二、项目发发起人简简介天津方舟天天马农业业科技发发展有限限公司（以以下称“农业科科技”）作为为本项目目的发起起主体，对对项目进进行总体体策划，并并作为投投资人投投资兴建建该项目目。公司司简要情情况如下下：公司名称：天津方方舟天马马农业科科技发展展有限公公司注册时间：20002年110月99日注册资金：4,5500万万人民币币公司地址：天津市市静海县县双塘镇镇西双塘塘村公司电话：86222-22801155555公司传真：86222-22801161669农业科技将将按照现现代公司司治理结结构的标标准进行行管理系系统设计计和人力力资源规规划，最最终形成成完整规规范的公公司法人人治理结结构以及及科学合合理、精精简有效效的组织织管理体体系。三、股东单单位农业科技的的两家大大股东分分别是：天津方方舟天马马投资（集集团）有有限公司司和深圳圳市明德德投资有有限公司司。天津方舟天天马投资资（集团团）有限限公司成成立于119999年，注注册资金金8,0000万万元，是是在国家家工商行行政管理理局注册册并具独独立法人人资格的的集团公公司，下下属188家子公公司，业业务范围围涉及旅旅游景区区、景点点开发、体体育、通通讯、商商贸等领领域。公公司于220000年巨资资买断原原天津甲甲B立飞飞足球队队，建立立甘肃天天马足球球俱乐部部，现俱俱乐部迁迁至东莞莞，更名名为东莞莞东城队队。方舟舟天马投投资集团团下属天天津市方方舟旅行行社成立立于19999年年，注册册资金115000万元，目目前名列列天津同同行业前前三位，主主要负责责都市生生态园的的营销，提提供良好好的客源源市场。深圳市明明德投资资有限公公司（SSHENNZHEEN MMINTTEX INVVESTTMENNT CCO,LLTD）成成立于220044年成立立，注册册资本33,0000万元元人民币币，是在在深圳市市工商局局注册的的新兴的的专业化化投资机机构，主主要业务务范围包包括直接接投资、项项目管理理、投资资银行，主主要投资资方向为为旅游、房房地产、高高科技。主主要负责责都市生生态园项项目规划划和资本本运营。第二部分 项目提提供的产产品和服服务一、项目的的创意和和定位（一）项目目创意“酒店式湖湖景别墅墅”项目是是天津都都市生态态园内最最核心、最最具盈利利能力的的项目之之一。鉴鉴于北方方的地理理条件，相相对缺乏乏高档消消费的亲亲水地产产别墅，酒酒店式湖湖景别墅墅倚8000亩人人工湖建建设迎合合了高端端消费人人群的需需要，建建成后的的度假村村风景优优美、设设施完备备、功能能齐全，将将成为都都市人休休闲度假假的最佳佳场所之之一。本项目的规规划融合合了西方方建筑特特色和现现代社区区规划理理念，将将建设为为中式、欧欧洲等不不同风格格的别墅墅群，以以优雅、开开放、包包含着休休闲和赏赏心为建建设宗旨旨，旨在在创造一一个融优优美的生生态环境境、旅游游、休闲闲度假与与居住功功能为一一体的社社区，是是成功人人士梦想想居住中中最耀眼眼的一道道风景。（二）项目目定位酒店式湖景景别墅以以休闲、自自然为主主题，采采用星级级酒店式式经营管管理模式式，主要要为满足足前来进进行度假假休闲、商商务会务务等的群群体提供供多方位位服务。酒店式湖景景别墅项项目包括括别墅群群以及8800亩亩人工湖湖，不同同风格的的设计以以及每栋栋别墅独独立的码码头、游游船、工工作犬配配合生态态园内优优美的风风景和众众多高端端的休闲闲娱乐项项目，必必然成为为国内众众多休闲闲度假村村中的翘翘楚，这这同时也也是本项项目盈利利能力的的关键。从景观特色色上分析析，酒店店式湖景景别墅以以营造以以人工湖湖为中心心的水域域景观为为主要发发展方向向，通过过景区内内特有的的水域景景观并结结合健康康有趣的的娱乐设设施来吸吸引远近近游客。 从从规划建建设旅游游项目上上分析，酒酒店式湖湖景别墅墅是都市市生态园园旅游项项目开发发中一个个重要的的组成部部分，与与其周边边的休闲闲娱乐项项目共同同构成了了休闲、娱娱乐、度度假、会会议、住住宿等多多功能旅旅游环境境，能够够满足不不同年龄龄结构、职职业结构构的需求求。从现代生活活节奏上上分析，久久居城市市的人们们日常工工作、生生活节奏奏紧张，渴渴望利用用节假日日到自然然环境中中寻求乐乐趣，得得到放松松。旅游游度假村村便捷通通畅的交交通体系系，公园园内精心心设计和和新奇创创意的游游乐设施施，能够够抓住现现代人们们的旅游游心理和和消费心心理，为为游客营营造一个个融于自自然的休休憩空间间。从时空距离离上分析析，酒店店式湖景景别墅交交通方便便、各种种设施齐齐全，天天津、北北京等距距离较近近的大城城市居民民或游客客能够开开展节假假日1、22日游，而而全国其其他地区区的游客客也能利利用各种种假期，前前来旅游游度假。二、项目优优势（一）地理理位置优优越，交交通便利利酒店式湖景景别墅位位于天津津静海县县西双塘塘村都市市生态园园内，东东临京浦浦铁路，紧紧靠京沪沪高速公公路和1104国国道，距距天津市市区400公里，天天津新港港80公公里，天天津滨海海国际机机场600公里，距距首都北北京1440公里里，经农农业科技技公司申申请，天天津市政政府同意意在京沪沪高速公公路都市市生态园园处建设设出口，未未来从北北京、天天津将可可直接通通过高速速公路直直接进入入都市生生态园，交交通更加加便利。这这也同时时体现了了天津市市政府对对天津都都市生态态园的大大力支持持。（二）具有有较大的的市场空空间和目目标客户户群体酒店式湖景景别墅的的市场定定位是酒酒店式高高尚别墅墅，而且且社区规规模较大大，总建建设规划划面积880亩。随随着国民民经济保保持高速速增长，国国民收入入不断增增加，中中国已有有相当一一部分人人已先富富起来，这这些人士士对居住住条件及及休闲度度假住所所要求较较高，因因此酒店店式湖景景别墅项项目目标标客户源源较为充充裕。（三）与园园区内多多个项目目形成资资源共享享及优势势互补酒店式湖景景别墅是是都市生生态园中中一个重重要的组组成部分分，为生生态园项项目二期期建设内内容之一一，其他他部分子子项目已已在去年年开工建建设。按按照生态态园的设设计规划划，整个个园区项项目的工工程建设设将分成成四个时时期，从从20003年33月份起起建，预预计20007年年全部完完成。其其中，一一期部分分项目已已经接近近竣工，正正在试营营业之中中。生态园一期期项目中中包括马马术俱乐乐部、特特种犬养养殖、斗斗牛场、动动物竞技技、大土土炕餐厅厅等项目目，其主主体工程程已经基基本建设设完成，预预计20004年年十月一一日之前前开始营营业。预预计一期期建设完完成后，园园区可正正式对社社会开放放，接待待各地游游客，成成为京津津一带的的热门旅旅游景点点。到时时园区内内可进行行包括农农业大棚棚采摘，犬犬类观赏赏，马术术俱乐部部表演，动动物竞技技表演等等以娱乐乐性活动动为主的的项目。酒酒店式湖湖景别墅墅项目属属于二期期工程，届届时将尽尽享一期期工程的的相关资资源及配配套设施施。（四）创新新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式围绕8000亩人工工湖建设设的酒店店式湖景景别墅项项目整体体形象突突出，各各类建筑筑设计风风格独特特，服务务内容丰丰富，功功能齐全全，各类类配套设设施完备备，具备备良好的的硬件条条件。酒酒店式湖湖景别墅墅作为生生态园的的重要组组成部分分，与其其它项目目优势互互补，联联合经营营，形成成资源共共享，都都市生态态园内优优美的环环境、众众多独具具特色的的经营休休闲项目目衬托出出酒店式式湖景别别墅的潜潜在价值值。三、项目规规划及建建设方案案（一）项目目地址酒店式湖景景别墅二二期占地地30亩亩，环绕绕都市生生态园内内人工湖湖的南侧侧，在生生态园图图示F33处。（项项目位置置见下图图）（二）酒店店式湖景景别墅规规划设计计酒店式湖景景别墅二二期将建建设具有有异国情情调的湖湖景别墅墅20 幢，形形成倚势势而成风风格迥异异的湖畔畔别墅区区，包括括日式88幢 、欧欧式8幢幢、中式式四合院院4幢。湖景别墅规规划设计计图1 湖景景别墅规规划设计计图2日式别墅。通通过景观观带将花花园和别别墅进行行了空间间和景观观上的自自然融合合，引入入了空中中花园设设计理念念，与内内庭院形形成立体体的绿化化效果；日式温温泉洗浴浴、露天天大风吕吕、日式式榻榻米米等。独独特的日日式建筑筑风格和和日本庭庭院景观观让游客客充分体体验东洋洋风格的的雅致精精巧。欧式别墅。既既有外檐檐典雅、尊尊贵，古古典中融融合了现现代，淡淡雅中彰彰显恢弘弘的巴洛洛克古典典建筑风风格，亦亦有俄罗罗斯哥特特式风格格建筑和和以小筒筒瓦式外外檐为主主要风格格的西班班牙式建建筑。大大理石细细腻的纹纹理，波波斯地毯毯浓浓的的柔情，特特种进口口墙纸的的金碧辉辉煌，衬衬出别墅墅雍容华华贵与不不凡气度度。中式四合院院。由北北房、东东西厢房房和南房房组成一一个独立立的院落落，北房房两侧是是东西耳耳房，四四周以连连廊形式式相连。青青砖灰瓦瓦、青藤藤绕梁、小小鸟鸣啭啭、水井井、碾坊坊时刻投投射出清清新古朴朴的典型型中式风风格。湖景别墅规规划设计计图3 湖湖景别墅墅规划设设计图44（三）项目目经营范范围主要包括：住宿、会会务等。1、住宿： 采用用星级酒酒店式经经营管理理湖景别别墅，日日常经营营中为游游客提供供住所。2、会务：为生态态园内举举办的各各类商务务会议和和培训提提供配套套服务。（四）项目目实施保保障条件件1、项目立立项已获获本公司司股东方方面决议议和静计计投资（220033）633号文批批准。2、本项目目建设用用地地质质构造稳稳定，水水文状况况良好。3、本项目目建设用用地公用用设施配配套齐全全，水、电电、气、路路均达至至建设用用地红线线；本项项目建设设用地净净空条件件良好，无无高压输输电走廊廊、微波波通讯走走廊；地地下无妨妨碍性市市政管网网。4、配套环环境及休休闲娱乐乐设施基基本完备备。第三部分 项目目背景及及其可行行性一、宏观经经济的配配合进入20000年以以来，我我国宏观观经济发发展取得得了较为为显著的的成绩。虽虽然近来来国际经经济风云云变幻，起起伏不定定，但是是我国经经济增长长却表现现得相当当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。（一）社会会消费水水平稳步步提高在良好的宏宏观经济济环境下下，随着着居民生生活水平平的迅速速提高，居居民节假假日的增增加，闲闲暇时间间上升，民民众的生生活追求求以由数数量型向向质量型型转变。我我国居民民的恩格格尔系数数逐年下下降，越越来越多多的居民民趋向于于休闲旅旅游与回回归自然然活动。休休闲运动动性旅游游是旅游游业发展展的一大大趋势，高高品位、质质量型、休休闲型、生生态型旅旅游在现现代旅游游中的份份量日趋趋加重，也也更加符符合现代代都市人人的旅游游消费心心理。（二）旅游游行业为为政府扶扶持性行行业旅游业已成成为我国国经济发发展的新新经济增增长点，逐逐步成长长为我国国国民经经济的支支柱产业业之一。党党中央、国国务院和和天津市市委、市市政府高高度重视视发展旅旅游业，出出台了一一系列扶扶持旅游游业发展展的政策策、措施施和部署署。天津津市人民民政府发发出了津津政发（220000）811号文件件关于于加强旅旅游业发发展的通通知，将将旅游业业列为国国民经济济的支柱柱产业，制制定了确确实的发发展措施施，并出出台了有有关保证证旅游业业持续、快快速、健健康发展展的法规规和办法法，如天天津市旅旅游管理理办法。（三）酒店店式别墅墅面临良良好的发发展机遇遇目前，我国国第一、二二、三产产业稳定定增长，主主要经济济结构不不断得到到改善，经经济运行行质量不不断得到到提高。在在宏观经经济较快快增长的的同时，通通货膨胀胀水平却却相当低低，各类类价格水水平变动动均较平平稳。随着生活水水平的进进一步提提高，人人们对居居住的空空间和品品位追求求上升到到更高的的层次。在在充分考考虑到经经济可行行、技术术可能、环环境保护护和满足足精神需需求等条条件而选选址建造造的，能能较好地地体现居居住性、舒舒适性、安安全性和和文明性性相结合合的住宅宅受到普普遍欢迎迎。后小小康人居居主要可可以分为为三种情情况：一一种是城城市中心心区的低低密度、高高容积的的高层住住宅；第第二种是是城郊结结合部的的中密度度、高绿绿化率的的小高层层住宅为为主的小小区；第第三种是是城市郊郊区车程程在一小小时左右右的低密密度、低低容积率率、高绿绿化率的的低层住住宅为主主的小区区。酒店式湖景景别墅正正是迎合合了广大大都市人人家庭、团团体等集集体休闲闲度假消消费的需需求，大大家庭、大大团体回回归生态态自然将将显得更更自然更更和谐。另另一方面面，酒店店式别墅墅仅仅出出别墅房房产时段段使用权权，人们们可以根根据需要要选择适适合自己己的租赁赁时段，这这使得人人们不需需要花费费大量的的资金便便可自由由享受高高档别墅墅的住宿宿待遇。二、当地政政府大力力支持及及优惠政政策（一）生态态园项目目获得天天津市及及静海县县政府大大力支持持该项目从规规划阶段段就引起起包括县县委、县县政府等等领导机机关的高高度重视视。20002年年11月月28日日，静海海县专门门就此项项目召开开专题县县长办公公会议，将将此项目目列为静静海县农农业生态态观光一一号工程程。并要要求各有有关部门门要尽最最大努力力配合、支支持该项项目开发发建设。当当地政府府的大力力支持，无无疑为项项目的规规划、开开发、招招商和经经营等各各项工作作的顺利利开展提提供了有有力的保保障。（二）相关关优惠政政策酒店式湖景景别墅的的项目发发起人天津津方舟天天马农业业科技公公司于220044年初获获得了农农业产业业化经营营市级重重点龙头头企业、速速生丰产产林基地地项目称称号，并并获得国国家财政政贴息33,0000万贷贷款以及及国家林林业部财财政贴息息5,5500万万贷款。三、面临的的良好机机遇（一）20008年年北京奥奥运会为为京津地地区带来来大量客客流北京申办220088年夏季季奥运会会成功，将将为京津津地区吸吸引大批批国内外外游客提提供一个个极好的的机会。天天津也将将成为重重要的比比赛场地地之一，届届时将吸吸引大批批海外客客源和国国内客源源，并形形成一个个二至三三年的旅旅游高潮潮。（二）中国国加入WWTO加加速旅游游产业发发展加入世界贸贸易组织织（WTTO）会会为我国国旅游产产业的突突破性发发展创造造重要机机遇。加加入WTTO对旅旅游业发发展的整整体影响响是积极极的、有有力的。我我国加入入WTOO以后，将将加速旅旅游相关关各业的的对外开开放步伐伐，有利利于建立立更加符符合国际际规则的的运行机机制，外外国旅行行社将通通过合资资和独资资方式逐逐步进入入中国市市场，将将直接带带来入境境客源的的增长，外外国投资资者进入入中国的的机会增增多，也也为发展展商务旅旅游带来来广阔的的市场。（三）旅游游业已经经成为促促进经济济发展的的新的经经济增长长点国内旅游行行业的迅迅速发展展，极大大地拉动动了经济济消费，同同时创收收了大量量的外汇汇，国内内的“五一黄黄金周”、“十一黄黄金周”以及春春节，更更是为国国家的经经济发展展作出了了巨大的的贡献，国国家主要要部门越越来越重重视旅游游业的发发展，人人们也越越来越有有条件享享受休闲闲度假的的乐趣。（四）周遍遍地区具具有较强强的消费费能力和和市场需需求天津及北京京经济发发展迅速速，特别别是天津津市经济济已经连连续十余余年增长长，多项项发展指指标位居居全国前前列，国国内生产产总值增增幅连续续三年位位居全国国各省市市自治区区前3名名，呈现现越来越越强劲的的发展潜潜力。北京、天津津地区人人口密集集，随着着生活水水平的不不断提高高，人们们的消费费观念和和消费意意识不断断得到增增强，特特别是对对休闲度度假消费费需求旺旺盛，从从而为酒酒店式湖湖景别墅墅提供了了广阔的的市场空空间和客客源基础础。四、发起人人具备承承担项目目建设的的优势和和能力（一）经营营管理能能力农业科技公公司通过过建立健健全管理理控制系系统和必必要的制制度，确确保公司司战略、政政策和文文化的统统一性。并并在此基基础上对对各级主主管充分分授权，造造成一种种既有目目标牵引引和利益益驱动，又又有程序序可依和和制度保保证的活活跃、高高效和稳稳定的局局面。（二）资本本运作能能力作为本项目目资本运运作平台台明德德投资将将依托农农业科技技积极探探索资本本经营，利利用产权权机制更更大规模模地调动动资源并并取得了了良好的的效果。实实践表明明，实现现这种转转变取决决于整个个集团的的综合实实力和时时机。外外延的扩扩张依赖赖于内涵涵的做实实，机会会的扑捉捉取决于于事先的的准备。明德投资在在进行资资本运营营时，重重点选择择那些有有实力、有有市场以以及与公公司有互互补性的的战略伙伙伴。公公司的资资本运做做遵循有有利于巩巩固企业业已经形形成的价价值分配配制度的的原则，并并已取得得了良好好的效果果。（三）创新新的产权权机制和和开放的的经营理理念农业科技强强调追求求产权制制度和管管理制度度的优化化，实现现经营管管理人员员和优秀秀员工持持股。在在企业收收益分配配中体现现有突出出成就的的员工对对企业价价值创造造的重要要作用。第四部分 市场场分析一、外部环环境分析析（一）天津津地区投投资价值值的凸现现多年来，天天津地区区的发展展一直处处于中国国经济发发展的第第二梯队队，发展展远远落落后于临临近的北北京地区区。但是是从20002年年开始，天天津地区区的发展展开始飞飞速增长长，多项项发展指指标位居居全国前前列，呈呈现越来来越强劲劲的发展展潜力。这与中国的的经济中中心转移移的大趋趋势是密密不可分分的。天天津是中中国四大大直辖市市之一，是环渤海地区的经济中心。20多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。环渤海地区区经济中中心的崛崛起带动动了天津津地区投投资价值值的凸现现，从经经济学的的角度看看，梯度度的推移移发展理理论支撑撑着天津津的投资资价值。因因为一个个国家在在相对的的时间内内，会将将人力、物物力、财财力向这这个国家家最具优优势的地地区集中中，一定定阶段后后，会向向第二个个梯度转转移。所所以经过过了珠江江三角洲洲、长江江三角洲洲的发展展过程，以以天津为为中心的的环渤海海地区发发展时机机已到。220100年后，天天津港口口优势日日渐突出出，更使使天津地地区具有有了无限限商机和和投资价价值。（二）天津津别墅市市场具有有良好的的发展空空间从市场的角角度来说说，真正正意义上上的天津津别墅建建设的开开发启动动，是从从上世纪纪90年年代初期期开始的的，当年年以独体体别墅项项目为主主的若干干别墅项项目的开开发，曾曾经带动动了天津津高档住住宅的发发展，但但由于天天津别墅墅市场尚尚处于发发展初期期，开发发和销售售均没有有达到理理想状况况。上世世纪900年代末末，天津津别墅市市场开始始呈现稳稳步增长长趋势。这这表明天天津高档档住宅市市场存在在一定潜潜在需求求，因为为别墅目目标客户户群一般般属于高高收入阶阶层，对对住房品品质要求求较高，所所以短时时期内需需求量很很大。自自此，天天津的别别墅市场场开始日日趋成熟熟，逐步步进入了了稳步增增长的时时期。经过几年的的开发建建设，天天津市的的别墅市市场正逐逐步走向向成熟。在在区域市市场方面面，已经经摆脱初初期主要要集中在在市中心心城区环环境良好好地段和和天津经经济技术术开发区区的格局局，开始始向中心心城区的的城乡结结合部及及其他地地区（如如区县经经济开发发区）发发展。特特别在天天津经济济开发区区投资的的韩国、日日本企业业比较多多，如三三星、摩摩托罗拉拉等，这这些企业业已在天天津着陆陆多年，并并已形成成一定规规模，其其所带来来的韩国国、日本本人已经经成为当当地别墅墅产品的的重要消消费者。根根据统计计分析，天天津经济济技术开开发区近近年来别别墅建设设发展迅迅速，占占整个天天津市的的60%左右，经经营状况况良好。目前，天津津一部分分高端消消费群的的消费欲欲望还没没有被释释放出来来，别墅墅在未来来依旧有有不小的的市场需需求。随随着天津津经济环环境的逐逐步改善善，特别别是作为为20008年北北京奥运运会的分分会场，当当地政府府还将加加大固定定资产投投资力度度。随着着20008年的的日渐临临近，天天津地区区的别墅墅市场也也日益显显示出其其占尽天天时、地地利的优优势，发发展空间间不可限限量。二、市场需需求分析析（一）庞大大的潜在在市场规规模天津及北京京人口密密集，个个人家庭庭休闲度度假消费费需求旺旺盛；政政府、企企业、社社会团体体的会议议需求量量极大。（二）京津津一带强强劲的市市场需求求现代都市人人的工作作生活节节奏越来来越快，每每天面对对城市高高楼、拥拥挤不堪堪的交通通，大部部分人需需要回到到自然生生态环境境放松心心情，享享受休闲闲度假的的乐趣，都都市生态态园迎合合了现代代大都会会人群的的需要，环环湖而建建为人们们提供住住宿的酒酒店式别别墅更是是生态园园内的经经典之作作。（三）目标标客户分分析绿色亲亲水的酒酒店式别别墅是商商界人士士进行业业务洽谈谈、加强强感情交交流的重重要社交交场所，是是身份的的象征，大大中型企企业经常常要举办办年会、新新闻发布布会等商商业聚会会，为了了展示企企业形象象和实力力，它们们希望到到比较高高雅、安安静的地地方举行行。所以本项目目目标客客户群主主要定位位于： 政府府职能部部门； 大中型型企事业业单位； 高收入入的商界界人士； 高收入入的职业业经理人人； 律师等等高收入入专业人人士； 追求高高层次娱娱乐且具具备消费费能力的的年轻人人。第五部分 竞争争分析一、竞争影影响因素素分析酒店式湖景景别墅座座落在天天津都市市生态园园8000亩人工工湖畔南南侧，目目前为止止是生态态园内唯唯一的酒酒店式度度假别墅墅，同时时入住酒酒店别墅墅的人们们还免费费享受“万亩生生态园”内部分分配套娱娱乐休闲闲运动设设施。（一）价格格生态园酒店店式湖景景别墅的的价格定定位时将将参照天天津地区区的同档档次俱乐乐部水平平，以优优质优价价为原则则，吸引引环渤海海经济圈圈的客户户。（二）交通通生态园酒店店式湖景景别墅位位处郊区区，交通通便利，享享有天然然的优势势。（三）环境境环境包括自自然环境境、室内内装修环环境、服服务环境境、客户户素质等等多方面面。调查查结果表表明，清清新的空空气，田田园风情情的装修修，星级级酒店式式的服务务才能吸吸引大批批客户前前来消费费。酒店店式湖景景别墅处处在万亩亩都市生生态园内内，周边边环境良良好，将将对客户户造成良良好的吸吸引力。（四）娱乐乐项目、配配套设施施设置娱乐项目与与配套设设施设置置的多少少直接关关系到人人们消费费的欲望望。通过过对高收收入、高高消费阶阶层的消消费状况况调查，我我们发现现项目设设置少，配配套设施施不完善善往往造造成客户户兴趣消消失；综综合项目目越多，配配套设施施越趋完完善，一一方面可可以延长长客户停停留时间间，另一一方面可可以引起起客户兴兴趣，并并直接影影响到营营业收入入。酒店店式湖景景别墅为为生态园园二期建建设项目目，将尽尽享一期期项目提提供的资资源与配配套设施施。二、竞争优优势分析析（一）齐全全的配套套娱乐设设施本项目位于于天津都都市生态态园内，园园内高、中中、低档档娱乐项项目齐全全。高档档娱乐设设施有马马术俱乐乐部和航航空俱乐乐部，中中档娱乐乐设施有有网球、游游泳、垂垂钓、动动物竞技技场、射射猎场、彩彩弹射击击场、攀攀岩中心心、洗浴浴、酒吧吧、餐饮饮、卡拉拉OK等等，普通通娱乐项项目有农农家采摘摘、农家家饭等。这这些项目目将成为为酒店式式湖景别别墅的良良性补充充，为俱俱乐部客客户提供供更多元元化的服服务与选选择。（二）创新新的“大型人人工湖旅游酒店式式别墅”经营模模式围绕8000亩人工工湖建设设的酒店店式湖景景别墅项项目整体体形象突突出，各各类建筑筑设计风风格独特特，服务务内容丰丰富，功功能齐全全，各类类配套设设施完备备，具备备良好的的硬件条条件，酒酒店式湖湖景别墅墅作为生生态园的的重要组组成部分分，与其其它项目目优势互互补，联联合经营营，形成成资源共共享，都都市生态态园内优优美的环环境、众众多独具具特色的的经营休休闲项目目衬托出出酒店式式湖景别别墅的潜潜在价值值。（三）庞大大的人脉脉网络及及畅通的的宣传渠渠道天津市方舟舟旅行社社是天津津市排名名前三位位的旅行行社，也也是农业业科技公公司的主主要股东东之一。酒酒店式湖湖景别墅墅可借助助方舟旅旅行社及及其联盟盟资源，找找准目标标客户，在在最短的的时间内内将湖景景别墅推推向市场场。同时，同处处园区内内的星空空企业培培训公司司专门为为企事业业单位的的中高层层管理者者提供培培训服务务，马术术俱乐部部会员中中聚集了了大量本本地的高高收入阶阶层。一一张庞大大的人脉脉网络已已经形成成。第六部分 经营营发展规规划农业科技发发展有限限公司统统一规划划及经营营管理整整个都市市生态园园。酒店店式湖景景别墅项项目公司司作为生生态园下下属的一一个全资资子公司司，负责责酒店式式湖景别别墅的经经营管理理，目前前其核心心领导层层由方舟舟天马农农业科技技发展有有限公司司统一招招聘及委委派。酒店式湖景景别墅现现有的核核心领导导层具有有丰富的的管理经经验及房房地产建建设经营营经验，由由他们全全权负责责公司组组建及其其他人员员的招聘聘，并直直接对股股东即农业业科技发发展有限限公司负负责。在在一期项项目的建建设过程程中，酒酒店式湖湖景别墅墅现有人人员成功功的组织织了建设设及经营营，项目目建设进进展顺利利，经营营状况良良好。随随着项目目的推进进，人力力资源架架构及管管理体系系还将不不断丰富富完善。未来引入新新的投资资者之后后，现有有股东将将与新进进股东将将共同协协商，在在现有基基础上改改进酒店店式湖景景别墅项项目的经经营发展展状况，并并对未来来发展规规划做出出进一步步的修改改及完善善。从建设上看看，该项项目的建建设分为为三期，其其中一期期为项目目规划设设计、市市场宣传传及推广广等，目目前正在在进行当当中。二二期将建建设具有有异国情情调的酒酒店式湖湖景别墅墅20 幢，形形成具有有丰富亲亲水资源源的湖畔畔别墅区区，包括括日式88幢 、欧欧式8幢幢、中式式4幢；三期建建设计划划为1000栋风风格迥异异的别墅墅群。该该项目的的二期建建设即将将正式启启动，有有关立项项手续完完备，预预计二期期地上物物建设总总投资222800万元,占地面面积300亩。根根据投资资力度和和投资规规模的增增加，三三期的后后续开发发建设预预留500亩可以以在现有有规划的的基础上上进行调调整和创创新。第七部分 市场场销售一、市场计计划（一）市场场进入市场开拓前前期利用用公司及及合作单单位强大大的人脉脉网络，邀邀请北京京、天津津的政府府及企业业高级官官员和京京津两地地体育与与娱乐界界名人，并并充分利利用与媒媒体的良良好关系系，积极极举办各各发布会会、论坛坛、竞技技活动，利利用他们们的影响响力迅速速扩大知知名度，带带动一批批高收入入人群来来参与娱娱乐休闲闲，并通通过给予予价格优优惠，为为他们提提供超出出期望的的服务。（二）市场场开发项目运作中中期，在在不断宣宣传和旅旅行社带带来源源源不断的的客流的的同时，配配合不断断扩大的的园内各各类俱乐乐部的稳稳定会员员，并通通过他们们的关系系网继续续拉动消消费。在在条件成成熟时，逐逐步推出出后期1100栋栋别墅，形形成大型型高档别别墅社群群，奠定定在天津津别墅市市场稳定定的地位位。二、销售策策略联合园区内内马术俱俱乐部、航航空俱乐乐部等，实实现资源源共享、客客户共享享。联合京津地地区其它它娱乐行行业，发发展联名名贵宾卡卡。对持持卡来俱俱乐部消消费的客客户，将将给予推推荐单位位一定的的利润返返点，以以提高它它们的积积极性，充充分利用用它们的的现有资资源互动动酒店式式别墅的的业务。联合股东单单位方舟舟天马集集团下属属的方舟舟旅行社社和其它它国内外外旅行社社，为它它们提供供基地，以以增加客客源，提提高知名名度。三、公共关关系作为新兴商商业模式式的先行行者，有有必要在在消费者者中培养养稳定的的顾客群群体，可可以通过过以下方方法提升升社会关关注度以以及企业业形象：（一）平面面媒体广广告为了强化酒酒店式湖湖景别墅墅在人们们心目中中的高档档定位，广广告只在在时尚类类与旅游游类杂志志刊登。因因为这些些杂志的的消费者者有一定定经济实实力，符符合我们们的目标标客户定定位。（二）电视视媒体广广告不做单纯的的电视广广告，主主要以高高档会务务、发布布会等形形式进行行，以强强化人们们对酒店店式湖景景别墅的的品牌意意识。（三）广播播广告 在在交通台台按小时时滚动播播出，虽虽然价格格较低（约约2万元元/每月月），然然而将广广告直接接作