某地产项目市场调查报告40709.docx

第一部分綦江项目市市场调查查报告一、綦江房房地产市市场概况况（一）綦江江概况（二）綦江江房地产产概况（三）与其其他城区区的对比比分析二、綦江房房地产市市场现状状及发展展态势分分析（一）调查查对象、目目的和方方法（二）典型型楼盘调调查列表表（三）綦江江房地产产市场特特征分析析（四）綦江江二手房房市场简简述（五）綦江江商业市市场分析析（六）结论论三、綦江消消费者需需求特征征分析（一）消费费调查背背景分析析（二）购房房需求调调查四、结论一、綦江房房地产市市场概况况（一）綦江江概况1、地理位位置綦江位于四四川盆地地与云贵贵高原结结合部，北北靠巴南南，南接接贵州，西西邻江津津，东连连万盛，地地处渝黔黔、黔汀汀要冲，是是重庆的的南大门门，地理理位置极极其重要要。2、交通状状况綦江境内铁铁路、公公路、水水路兼备备。川黔黔铁路、210国道纵纵贯南北北，与三三（江）南南（川）铁铁路、川川湘公路路纵横交交错，形形成了四四通八达达的交通通运输网网络。綦綦江位于于重庆市市西南部部，距重重庆约80公里。高高速路车车速40分钟左左右。正正在动工工兴建的的川黔高高等级公公路，即即将动工工兴建的的川湘高高等级公公路，将将进一步步改善綦綦江的交交通状况况，增强强綦江的的区域优优势。3、产业特特征綦江资源丰丰富，其其中煤储储量达15亿吨，铁铁矿储量量2亿吨以以上，每每年的国国家提供供优质煤煤40000万吨，是是重庆总总体规划划煤铁中中心，天天然气是是国家重重庆开发发地之一一。綦江江的工业业基础雄雄厚，工工业门类类齐全。松松藻矿务务局、綦綦江齿轮轮厂、重重庆冶炼炼集团公公司、重重庆钢绳绳厂、重重庆铝业业有限公公司、重重庆造纸纸厂、綦綦江供电电局等23家大中中型国有有企业，形形成机械械、化工工、能源源、仪器器等重点点骨干产产业体系系。4、行政区区划及收收入状况况全县辖233镇10乡，面面积21778平方公公里，人人口94.5万。其其中农业业人口76万，非非农业人人口18.5万。20004年全县县社会消消费品零零售总额20.68亿元，同同比增长长14.8%；城镇镇职工人人均工资资113378元，同同比增长长21.7%。5、结论（1）綦江江陆运交交通网络络发达，并并且毗邻邻重庆，较较其它区区县市场场相比，交交通体系系发达，地地域优势势突出，为为本区域域的经济济发展提提供了良良好的先先天条件件。（2）矿产产资源丰丰富，工工业基础础雄厚，对对綦江GDP起到了了强有力力的拉动动作用，从从而带动动了綦江江相关产产业的快快速发展展，增加加了劳动动就业机机会和居居民收入入。（3）个人人收入的的持续增增长促进进了消费费市场活活跃，给给綦江的的房地产产带来了了旺盛的的消费力力支持。（二）綦江江房地产产概况1、商品住住宅统计计数据表表（20004年）竣工面积（m2）销售面积（m2）空置面积（m2）空置百分比比2584008235788227448810%2、结论：（1）通过过统计数数据表示示，20004年綦江江住宅空空置面积积与竣工工面积的的对比率率为10%，扣除除部分规规划设计计落伍、性性价比重重要失衡衡的项目目，这一一比例还还将更低低，总体体看来呈呈良性发发展趋势势。（2）从成成交数据据统计看看，住宅宅年销售售面积能能够达到到23万平方方米，如如果按照照建筑面面积120平方米米每套房房屋计算算，接近近20000套，当当前市场场购买力力比较旺旺盛。（3）从目目前綦江江土地出出让市场场看，除除园区外外没有大大规模的的新区开开发，即即将入市的的大型项项目不多多，而旧旧城改造造进度一一般不可可能太快快，因此此供求状状况在未未来3年左右右可以保保持一种种良性的的相对平平衡，对对项目而而言是一一个利好好。二、綦江房房地产市市场现状状及发展展态势分分析（一）调查查对象、目目的和方方法1、调查对对象及目目的我们选择了了价格在在10000元/平方米米以上，有有一定规规模的商商品住宅宅项目作作调查对对象，目目的在于于了解一一线项目目的产品品品质和和价格水水平，并并通过对对比其销销售业绩绩分析买买方市场场的消费费热点，为为项目的的定位尤尤其是产产品定位位提供依依据。2、调查方方法主要通过到到销售现现场咨询询了解的的办法获获得相关关信息，在在本次调调查过程程中，项项目组人人员对目目标采用用轮流叉叉调查的的方式，收收集到的的市场信信息比较较客观准准确。（二）典型型楼盘调调查项目名称枫丹·韵绿绿堡德信花园左岸领秀阳光雅苑南州明珠千山·阳光光水岸地址九龙开发园园区九龙开发园园区九龙开发园园区二级汽车站站旁綦江中学旁旁滨河大道菜菜坝占地面积135亩50亩30亩左右右5亩左右30亩左右右30亩左右右(一期)建筑体量25万m228.8万mm26万多m223万m26万m25万m2(一期)建筑形态多层/小高高层高层多层/小高高层多层/高层层多层/高层层多层小高层多层/小高高层户型结构平/错跃/变维平/错/跃跃层平/错/跃跃层平层错跃层平错层规划布局曲线围合点式围合/行列列围合联体楼围合式围合式主力户型1S1T/2S22T3S2T2S2T/3S22T/44S3TT1S1T/2S22T3S2T2S2T/3S22T/44S3TT2S2T/3S22T4S2T3S2T2S2T面积（m22）60/800-85597-122960-900110-2230140-119051188074-833/855-1223110-114677m2999-1105mm21110-115095-1335278-885建面价格（元/m22）平13000错层14000平层13110跃层13440约11800套面14550多层12888高层12008多层11880小高层111781400-15000层差（元/m22）1010未定10/ 220/ 30多层5小高层10010销售率90%70%.未正式销售售已售70%多层销售完完毕已售90%70%开发周期三期两期2005年年底交房房两期两期（三）綦江江房地产产市场特特征分析析1、开发热热点区域域以桥为界，綦綦江形成成了旧城城区与开开发区两两个开发发热点，在在先天条条件上各各有优劣劣：（1）交通通条件由于綦江地地域面积积不大，竞竞争项目目地理位位置普遍遍较好，交交通都较较为方便便，但新新旧城区区特点各各不相同同。开发发区项目目如德信信花园、韵韵绿堡等等距离高高速公路路近，对对外交通通极其方方便；老老城区项项目如阳阳光水岸岸等距离离县政府府广场相相对略近近，交通通较为便便捷。（2）配套套开发区目前前人气还还不十分分旺盛，市市政配套套设施不不够齐备备，因此此，开发发区项目目比较注注重小区区配套设设施以满满足业主主的居家家要求，如如枫丹·韵绿堡堡；老城城区项目目则多借借用周边边市政配配套。就就配套而而言，老老城区项项目强于于开发区区项目。（3）周边边环境老城区项目目周边建建筑相对对比较陈陈旧，但但比邻綦綦江河，有有景观优优势。而开发区正正处在如如火如荼荼的建设设之中，灰灰尘较多多、噪音音较大，环环境相对对略次。优优点是道道路状况况好，房房屋都是是新建的的商品房房，随着着建设的的进一步步深入，区区域环境境会得到到很大的的改善，成成为綦江江新兴的的居住社社区。2、关于在在售项目目产品评评价（1）项目目规划綦江在售项项目中，韵韵绿堡和和千山阳阳光水岸岸总平面面规划质质量比较较高，其其余项目目大多规规划布局局处理还还比较粗粗糙。典型型竞争项项目中，枫丹·韵绿堡小区采用曲线围合布局，在局部区域点缀一些建筑，错落有致，天际线轮廓流畅，具有较强的视觉冲击力。千山山阳光水水岸，充充分利用用綦江江江景，因因地就势势，打造造出了较较具特色色的小区区景观。其它它项目则则基本采用用简单围围合手法法，营造造中庭景景观，但但建筑间间距小，通通风采光光差，人人性化不不够。（2）户型型设计綦江在售项项目中，三三居室住住宅占据据了绝对对优势比比例的份份额，另另外两居居室和四四居室供供应量也也比较大大，这与与綦江房房地产市市场的需需求主流流是相吻吻合的。在在户型环环节，綦綦江房地地产市场场存在以以下一些些现象：部分分项目户户型设计计不够合合理，出出现了一一些大而而不当的的面积浪浪费，如如德信花花园等。部分分项目采采用创新新设计手手法，如如枫丹·韵绿堡堡即运用用变维式式设计，得得到了市市场认可可；与主主城客户户青睐平平层户型型相比，綦綦江消费费者更倾倾向于错错层、跃跃层户型型。（3）园林林景观景观已经成成为住宅宅项目越越来越强强调的卖卖点，我我们认为为，韵绿绿堡和阳阳光水岸岸的园林林规划有有一定的的技术含含量，而而其他项项目往往往只是对对景观用用地进行行了简单单的绿化化处理，还还谈不上上景观的的美学效效果，功功能规划划也缺乏乏质量。园林林景观打打造上最最具特色色之项目目为千山山阳光水水岸，不不仅视觉觉效果好好，园林林的功能能规划也也比较合合理，并并且通过过对一些些节点的的处理，营营造出了了比较浓浓厚的人人文气息息。其次次是枫丹丹·韵绿堡堡，充分分利用其其规模优优势，打打造出了了较为舒舒适的园园林景观观，景观观质量高高，并具具有浓厚厚的人文文气息；并大量量运用水水景，如如叠水、瀑瀑布等，另另外，运运动设施施及会所所的设置置也是其其一大卖卖点。（4）建筑筑形态綦江在售项项目建筑筑形态比比较单一一，几乎乎是清一一色的普普通多层层或小高高层，同同质化的的现象非非常严重重，如果果在建筑筑形态上上有所突突破和创创新，将将成为非非常直观观的差异异化特征征。（5）物业业管理目前綦江小小区项目目多由开开发公司司自行进进行物业业管理，服服务内容容集中在在保安，保保洁等基基础服务务层面，社社区人文文氛围的的营造不不得力，如如果通过过一些外外部资源源提升物物管质量量（比如如聘请一一些知名名公司作作为管理理顾问），并并在销售售中将物物管服务务的差异异化向客客户展示示，应该该能够形形成很强强的吸引引力。（6）产品品硬件除阳光水岸岸外，在在售项目目公共部部分（门门厅、楼楼梯间、过过道）装装修的标标准偏低低，缺乏乏特色，在在细节上上经不起起推敲，可可以超越越和提升升的空间间比较大大。3、价格水水平綦江在售项项目价格格大致分分为几个个水平线线：一是在规模模的社会会影响比比较大、产产品品质质比较高高的高档档项目，比比如韵绿绿堡、千千山阳光光水岸上上，建筑筑面积价价格能够够达到13000-115000元/平方米米之间。二是一些小小规模比比较小，有有这一定定绿化景景观的中中偏高档档项目，比比如阳光光雅苑、南南洲明珠珠等，建建筑面积积价格能能够达到到11000-112000元/平方米之之间。三是一些单单体的商商品房子子，建筑筑面积价价格能够够达到8000-10000元/平方米米之间。从销售状况况看，这这几类项项目都取取得了比比较好的的市场业业绩，说说明各种种价格和和档次的的项目都都有其目目标消费费群和市市场承接接力，关关键是项项目价格格和品质质必须匹匹配。（四）綦江江二手房房市场简简述1、供给市市场部分高收入入群体现现有住房房已不能能满足其其居住需需求，换换房意愿愿强烈，而而随着綦綦江房地地产市场场的发展展，市场场上出现现了能满满足该类类群体需需求之物物业，旧旧房上市市销售成成为必然然。销售售之物业业多为单单位福利利房、集集资建房房自建房房及普通通商品房房，成交交价格集集中在7000-11100元m2区间内内，与其其它区县县城市相相比，供供给量相相对较大大。2、需求市市场除城内居民民外，购购买者多多为周边边乡镇进进城经商商、务工工人员，他他们经济济实力有有限，对对居住环环境、物物业品质质要求不不到，仅仅需有一一容身之之地，满满足其基基本的居居住需求求即可，二二手房以以其低价价、即买买即入住住等特征征而受到到此类群群体的青青睐，。綦綦江工业业产业较较为发达达、厂矿矿多，农农村进城城务工人人员较多多，二手手房（含含求租和和购买）需需求自然然旺盛。3、小结二手房市场场活跃使使房屋转转让渠道道非常通通畅，居居民可以以轻松的的卖出现现有住房房，购买买更好的的住宅以以改善自自身的居居住条件件，这为为房地产产市场的的健康、快快速发展展打好了了坚实的的基础，这这也是本本案的开开发利好好之一。（五）綦江江商业市市场分析析1、 商业发展过过程老城区新城城区綦江原来商商业主要要集中在在綦江河河两岸的的老城区区，其中中以中山山路和河河东市场场周边为为主，随随着綦江江城市建建设的快快速发展展和城市市化进程程的加快快，依托托高速路路发展起起来的新新城区商商业也逐逐步形成成气候。住宅底商中中等规模模商业物物业綦江商业发发展相对对滞后，在2001年前，商业物业主要是住宅楼底层商铺，底商一般控制在2层以内，如孟家园区域商业、万代商城商业等；2001年以后，在中心逐渐出现了中等规模的商业物业，在规划设计上更适合一些中大规模的超市、商场物业的布点，如巨龙广场、明兴世纪城等。传统商业业业态新型型商业业业态綦江在20002年前主主要以传传统的商商业业态态为主，随随着商业业业态不不断拓展展，以连连锁超市市为代表表的新型型业态显显示出较较强的市市场竞争争力，如20003年开张张的重客客隆。从从目前来来看，城城市中的的传统业态态与新业业态仍然然处于“胶着型”竞争状状态，各各种不同同商业业业态以各各自不同同的特色色吸引消消费者，挤挤占市场场份额。但未来来的分化化特别是是商业设设施的“超市化”、“规模化”是不可可阻挡的的。大型型的购物物中心、SHOOPPIING MALLL等在綦綦江仍然然是空白白点。2、綦江县县古南镇镇商业市市场发展展现状商业市市场现状状古南镇是个个綦江县县中心城城镇，辖辖区面积积和人口口数量有有限（古古南镇人人口13.5万，其其中城镇镇人口7万）。因因此綦江江县古南南镇的商商业市场场起点较较底，现现阶段零零售商业业业态大大多以超超市、便便利店、百百货为主主。以下我们对对几种主主要业态态进行简简要分析析：n 超市（Suuperr Maarkeet）规模：500020000平方米米左右辐射范围：半径12公里特点：连锁锁性经营营，商品品品种较较丰富实例：重客客隆、万万家福等等n 便利店（CConvveniiencce SStorre）规模：500-1000平方方米辐射范围：约2003000米特点：经营营食品、副副食品和和日用杂杂货、多多为单店店经营，尚尚未形成成规模性性连锁便便利店n 百货店（DDepaartmmentt Sttoree）规模：35500平方米4500平方米米辐射范围：半径2公里特点：有一一定规模模、经营营多元化化，位于于传统商商业核心心圈内实例：海晨晨百货、重重百（还还未开张张）小结：各业业态都有有各自所所针对的的目标消消费群，在在做好细细分市场场，明确确消费定定位的前前提下，各各业态之之间会互互为补充充，形成成良性循循环的商商业链。3、綦江县县古南镇镇商业物物业形态态綦江县古南南镇的商商业市场场起点较较低，商商业物业业形态以以街铺、底底商为主主，大型型的商场场铺屈指指可数。但但随着綦綦江县古古南镇近近年来对对房地产产的大力力开发投投资，主主城区先先后开发发了大量量住宅小小区，使使得大量量的底商商、社区区式商铺铺甚至特特色商业业街的涌涌现。但但目前主主要商圈圈只集中中在龙角角桥两岸岸。n 街铺“一铺养三三代”-这就是是街铺的的商业价价值。通通常，街街铺的价价格都是是不菲的的。市场场上地段段较好的的商铺一一般价格格都很高高，从现现状上看看，綦江江县古南南镇以中中山路为为主要商商业街区区，集休休闲、娱娱乐、餐餐饮、文文化为一一体；孟孟家园旁旁的建材材一条街街；百利利威酒店店前的饮饮食一条条街；大大田湾的的小商品品饮食批批发一条条街等，都都是由街街铺自然然形成的的。n 底商作为住宅、底底层配套套的商业业设施的的底商，由于它是是作为其其他物业业的配套套设施而而建，面面积通常常不超过过所配套套物业的的20%，且天天然就有有了一定定的顾客客源。如如果开发发商能够够因势利利导，根根据物业业使用人人员的特特点对底底商作出出准确定定位，就就确保了了底商的的经营具具备一定定的排他他性。无论是是对投资资者还是是经营者者都减少少了风险险。反过过来，低低风险的的底商也也就容易易销售或或出租，又又降低了了开发商商的风险险，从而而获得双双赢局面面。近几年綦江江县古南南镇主城城区先后后开发了了金福花花园、城城市丽景景、千山山竹苑等等几十个个房地产产项目，住住宅底部部商铺的的供应极极大的满满足了大大量消费费者的需需求。n 商场飞速发展的的连锁超超市改变变了传统统的商业业结构。日日常用品品已可以以轻松地地在住宅宅区的超超市买到到，商场场不能只只死守传传统的百百货业态态，綦江江县古南南镇的商商场规模模不大，同同时货品品也不是是大而全全：时代代商场主主要以服服装为住住，巨龙龙商场主主要以服服装、幼幼儿用品品、床上上用品为为主。4、主要在在售商业业项目分分析主要在售商商业个案案调查汇汇总表案名位置商业总面积积（m2）价格区间（元/ mm2）均价（元/ mm2）去化状况备注明兴世纪城城綦江交通路路川剧院院旁154800620092000/11F8000/1F2500/2F2000/3F引入重百，可可售部分分不多元方商业街街綦江电力街街273666340072000/11F5300/1F1700/2F702004年年发售分析：1） 目前綦江县县古南镇镇商业市市场业态态及物业业种类较较不齐全全，商业业布局及及规划较较不合理理。2） 由于商业市市场运作作及经济济的落后后，綦江江县古南南镇的背背街和商商业铺面面和二层层商业较较多空置置。3） 随着綦江县县古南镇镇近几年年对房地地产的大大力开发发，旧城城改造及及新城开开发是近近年来的的主题，大大量的私私营业主主、乡镇镇级干部部、政府府官员、外外出打工工者等收收入较高高的人员员，对商商业地产产的投资资逐渐升升温。4） 由于綦江县县古南镇镇老城区区的开发发较早，在在商业各各方面均均比开发发区成熟熟，商业业地产因因商圈的的成熟而而价位较较高。老城区的店店铺售价价一般为为：建面面6000080000元/平方米米开发区城的的店铺售售价一般般为：建建面3500040000元/平方米米（六）结论论1、綦江房房地产市市场还处处在起步步阶段通过对典型型竞争项项目的深深入调查查，我们们认为目目前綦江江房地产产市场发发育不够够成熟，还还处在起起步阶段段，主要要原因有有三：（1）商品品房形态态单一（多多为小高高层、多多层）。（2）规划划设计水水平较低低，由于于规模普普遍不大大，建筑筑布局多多以简单单围合为为主，物物业软硬硬件配置置标准、智智能化设设施、物物业管理理水平都都比较低低，舒适适性难以以保证。（3）綦江江房地产产市场整整体营销销水平落落后，媒媒体素质质普通较较差，对对消费引引导能力力不强。2、房地产产市场消消费热点点（1）居住住区域上上，由于于开发区区和老城城区各具具特色，认认可度比比较接近近，但从从未来发发展趋势势来看，老老城区仍仍是行政政、商业业、娱乐乐中心。（2）建筑筑形态上上，多层层与小高高层市场场认可度度很高，其其中多层层住宅认认可度最最高。（3）户型型形态上上，错层层、跃层层户型最最受欢迎迎，部分分创新户户型，如如枫丹·韵绿堡堡的变维维式户型型很受欢欢迎。（4）户型型面积上上，1000-1330m22左右的的三房、四四房去化化速度最最快，这这与綦江江居民家家庭结构构是相符符的，对对本项目目而言，应应以三房房、四房房为主力力户型，户户型形态态则以错错层、跃跃层为主主。结合合项目品品质及消消费者购购买力，项项目三房房、四房房主力面面积控制制在1000-1220m2区间内内较为合合适。（5）小区区园林景景观往往往是项目目的重要要卖点之之一，如如枫丹·韵绿堡堡的水景景、运动动设施等等对消费费者吸引引力较大大，销售售速度自自然更快快。3、对房价价上涨的的预期应应该比较较谨慎原因在于以以下几点点：（1）从一一般规律律看，随随着第一一批小区区房的出出现，地地县级城城市房价价会出现现一个比比较明显显的上涨涨时期，但但通常持持续三年年左右就就会维持持在一个个相对稳稳定的水水平线上上。（2）从买买方市场场的角度度看，地地县级城城市的高高端购买买力毕竟竟是相对对有限的的，初步步估计綦綦江单价价突破千千元的住住宅累计计销售应应该接近近或略微微超过20万平方方米，户户数在10000户以上上，没有有任何迹迹象显示示购买力力在近期期出现井井喷现象象。（3）在高高端购买买力比较较稳定、但但总量有有限的背背景下，为为了在竞竞争处于于一个比比较主动动的位置置，各个个一线项项目可能能在决策策上比谨谨慎，不不会贸然然调整价价格（在在当前的的价格水水平，开开发企业业也能够够取得一一定的开开发利润润）。三、结论通过市场调调查分析析，我们们认为有有如下结结论在定定位中应应该参考考：（一）綦江江房地产产市场精精品楼盘盘相对缺缺乏由于受地块块规模与与产品形形态同质质化影响响，綦江江房地产产市场相相对缺少少环境好好，户型型好，性性价比高高的精品品楼盘。而而在消费费市场上上，相当当部分经经济实力力比较强强的消费费者，换换房意向向是比较较强的，期期待着能能提供有有较好居居住质量量与配套套完善的的楼盘，这这一市场场契机项项目应该该着重把把握。（二）主力力市场需需求应该该充分注注重綦江受地域域与人口口因素限限制，高高端消费费力有限限，主力力产品如如何全盘盘引起市市场需求求主力，风风险无疑疑比较大大，而总总价15-17万，以以三房为为主的市市场主力力需求是是客观大大量存在在的，应应当充分分重视和和把握。（三）产品品细节超超越竞争争对手是是必要的的。綦江江一线项项目在产产品细节节处理上上，或多多或少都都存在一一定缺陷陷，我们们认为从从技术上上完全可可以超越越，而通通过对消消费问卷卷调查反反映出消消费者对对此越来来越重视视，在产产品细节节上切实实注重适适度超前前能够形形成有效效竞争力力。（四）成本本控制非非常关键键。綦江江是一个个县级城城市，房房价对购购房者行行为的非非常大，要要保证利利润就必必须对开开发成本本的有效效控制，这这主要运运用三方方面措施施解决：一是充充分考虑虑地质条条件，控控制基础础成本；二是建建筑景观观风格简简约能减减少一些些无效的的成本投投入；三三是硬件件配置和和装修标标准只宜宜适度超超前。