某市房地产市场调查报告(DOC 40)47250.docx

石家庄房地产市场调查报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.石家庄房地产市场调查报告二四年年十一月目 录第一部分 市市场背景景及经济济发展动动态3一、石家庄庄简介二、石家庄庄总体社社会经济济发展状状况三.、石家家庄城市市规划与与城市建建设状况况第二部分 石石家庄房房地产市市场总体体分析14一、20004年房房地产的的概况二、石家庄庄房地产产总体态态势分析析三、石家庄庄市场客客户整体体特征第三部分石石家庄市市房地产产市场板板块及典典型个案案分析23一、石家庄庄市房地地产市场场板块分分析二、石家庄庄房地产产市场典典型案例例剖析三、20004年石石家庄房房地产市市场新开开楼盘信信息汇总总第一部分 市场背背景及经经济发展展动态一、石家庄庄简介石家庄河北省的的省会，地地处中国国华北平原原，地势势平坦开开阔，全全市总面面积158448平方方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、 文化的中心。1、地理交交通华北城市间间的经济济交流主主要依靠靠铁路、公公路运输输。石家家庄市地地处广袤袤辽阔的的华北平平原中南南部，位位于东经经1144°299，北北纬388°044，北北靠首都都北京和和港口城城市天津津，东临临渤海和和华北油油田，西西依巍巍巍太行山山脉并与与全国煤煤炭基地地山西省省毗邻，古古称“京京畿之地地”，素素有“南南北通衢衢、燕晋晋咽喉”之之称，地地理位置置十分优优越。2、科技教教育 石家庄市科科技教育育基础雄雄厚，高高等院校校集中，具具有丰富富的智力力资源和和雄厚的的科研创创新能力力。全市市共有市市以上科科研机构构84个个，各类类专业技技术人员员47.34万万人，两两院院士士5人。其其中，信信息产业业部第554所、113所和和中国农农业现代代化研究究所等，在在半导体体、卫星星通信、测测控技术术、农业业现代化化技术等等领域代代表着国国家水平平。拥有有河北师师范大学学、河北北科技大大学、河河北经贸贸大学、石石家庄铁铁道学院院等十五五所大专专院校，在校学生18.6万人。3、国际合合作石家庄市与与美国得得梅茵市市、日本本的长野野、韩国国的天安安、英国国的考比比、墨西西哥克雷雷塔罗、意意大利的的帕尔马马、加拿拿大的萨萨斯卡通通等8个个国家的10个城市结结为友好好城市； 与1100多多个国家家和地区区建立了了友好往往来和经经贸关系系。一些些国际知知名公司司，如日日本的富富士通公公司、美美国的休休斯公司司、德国国的赫斯斯特公司司、英国国的汇丰丰银行、意意大利的的萨普拉拉斯公司司、马来来西亚的的金狮集集团等均均在区内内投资建建立了企企业。4、产业布布局石家庄市工工业现已已形成以以医药、纺纺织、化化工、机机械、电电子、建建材、食食品为主主体，布布局较为为合理的的综合性性工业体体系，是是全国重重要的纺纺织工业业基地和和最大的的医药工工业基地地之一。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。5、经济基基础石家庄20003年年GDPP总值113766.6亿亿元，同同比增长长率122.5%，较上上年增速速提高22.6个个百分点点，增速速高于全全省0.9个百百分点、高高于全国国3.44个百分分点20003年年人均GGDP达达到2555088元。凭凭借紧邻邻北京的的位置优优势，占占据华北北的交通通枢纽之之利，全全市共有有国家级级高新技技术产业业开发区区、石家家庄经济济技术开开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。二、石家庄庄市总体体社会及及经济发发展状况况（一）20004年年石家庄庄1-33季度经经济发展展状况1、GDPP指标13季度度全市GGDP总总量达到到1155855亿元，同同比增长长144，继继续保持持着19999年年以来全全市经济济增长的的最高值值。2、固定资资产投资资13季度度，石家家庄市第第一产业业实现增增加值11499亿元元，增长长644；全市实实现工业业增加值值50663亿亿元，同同比增长长20，其中中，规模模以上工工业企业业完成增增加值33346亿元元，同比比增长22555；石家庄庄市第二二产业发发展迅猛猛，实现现增加值值5633亿元，增增长1992。 ；  第第三产业业实现增增加值44456亿元元，实现现了1113的增速速比去年年同期非非典过后后的增速速提高了了244个百分分点建筑筑业仍然然保持良良性合理理的发展展态势批批；13季度度建筑业业增加值值增长11266，较较上半年年回落002个个百分点点。3、服务业业经济今年以来，服服务业经经济指标标运行良良好，邮邮电通信信业务飞飞速发展展，消费费市场进进一步活活跃，金金融存款款稳步增增长，服服务业税税收大幅幅增加，各各行业经经济均呈呈现较快快增长势势头，其其中批发发和零售售贸易餐餐饮业、金金融保险险业增势势显著，同同比分别别增长11399、11255，交交通运输输仓储及及邮电通通信业和和其他服服务业增增长幅度度分别为为10、1008。（二）20003年年石家庄庄总体社社会及经经济发展展状况1、GDPP指标 2003年年石家庄庄市的经经济综合合实力明明显增强强，20003年年GDPP总值113766.6亿亿元，同同比增长长率122.5%，较上年年增速提提高2.6个百百分点，增增速高于于全省00.9个个百分点点、高于于全国33.4个个百分点点。20003年年人均GGDP达达到2555088元；同同比增长长10.6%。第一一产业稳稳定增长长。第一一产业完完成增加加值1880.55亿元，比比上年增增长5.2%,占GDDP的比比重为113.11%。第第二产业业增长较较快。第第二产业业完成增增加值6668.8亿元元，增长长15.5 %，占GGDP的的比重为为48.6%。第第三产业业上半年年受“非典”影响较较大，但但下半年年恢复很很快，全全年呈现现了较好好的发展展态势。第第三产业业完成增增加值5527.3亿元元，增长长11.7%,占GDDP的比比重为338.33%。2、固定资资产投资资2003年年石家庄庄固定资资产投资资额5660.22亿元，比比去年同同期增长长36.9%，国有有及其他他经济类类型完成成投资3379.5亿元元，增长长48.6%，增增速比上上年提高高38.4个百百分点。其其中，基基本建设设投资完完成2112.00亿元，增增长499.6%，更新新改造投投资完成成1055.4亿亿元，增增长311.7%，房地地产投资资增势迅迅猛，完完成投资资额622.1亿元元，增长长85.8%，增增速比上上年提高高67.2个百百分点。国国有及其其他投资资中第一一产业完完成100.9亿亿元，增增长1111.77%,第第二产业业完成1146.8亿元元，增长长59.0%,第三产产业完成成2211.8亿亿元，增增长400.5%，增速速均比上上年有较较大提高高。农村村个人投投资完成成33.3亿元元，比上上年增长长2.22%。全全市商品品房销售售面积1116.0万平平方米，销销售收入入 188.5亿亿元，分分别增长长16.0%和和2.22%。3、消费指指数居民消费需需求明显显转旺，220033度全市市社会消消费品零零售总额额4566.6亿亿元，比比上年度度增长111.00%；人均均可支配配收入777411元，同同期增长长6.99%；人人均消费费性支出出60994元，增增长4.7%；城市居居民人均均消费性性支出食食品占主主导，娱娱乐教育育文化用用品支出出比重占占15%，是食食品消费费之后的的第二大大消费。衣衣着支出出首次呈呈负增长长态势。居住消费支出比重占10%。4、外资利利用程度度2003年年新注册册三资企企业933个，比比上年增增长366.8%；新增增利用外外资合同同总额7亿亿美元，增增长1992.44%，合合同外资资额3.7亿美美元，增增长1334.22%。实实际利用用外资22.6亿亿美元，增增长288.7%,其中中外商直直接投资资2.44亿美元元，增长长34.6%，增增速比上上年提高高16.3个百百分点。全全市引进进市外资资金1002亿元元，比上上年增加加31.4亿元元，增长长44.5%。“振兴河北”战略的提出，世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高，外资的吸引程度也将会提高。5、存贷款款全市金融机机构存款款余额119322.3亿亿元，增增长166.5%。城乡乡居民储储蓄存款款余额继继续增加加，年末末城乡居居民储蓄蓄存款余余额10044.5亿元元，比年年初增长长13.5%，其中中农村居居民储蓄蓄存款余余额2990.44亿元，比比年初增增长7.2%。金融融部门贷贷款余额额13777.44亿元，比比年初增增长7.7%。其中包包含了企企业、项项目和个个人贷款款的增长长，贷款款的方式式正在改改变人们们的生活活观念。6、居民消消费价格格指数 居民消费价价格总指指数2.3%，居居住价格格指数下下降1.2个百百分点。小结： Ä 各项经经济指标标显示220033-20004年年内石家家庄市经经济运行行处于良良好状态态。Ä 按国际际经济组组织统计计表明，当当一个地地区的GGDP经经济增长长速度大大于5%的时候候，当地地的房地地产也就就发展存存在着极极为广阔阔的前途途。Ä 社会消消费品零零售总额额的高速速增长表表明人们们消费能能力得到到进一步步增长，房房地产消消费观念念进一步步形成。Ä 政府各各项政策策、措施施在不断断的规范范、促进进地产市市场，为为房地产产业的持持续发展展提供了了有效的的支持。（三）石石家庄经经济发展展政策产业政策：石家庄庄目前的的产业政政策纺织工工业基地地和最大大的医药药工业基基地为主主，石家家庄市工工业现已已形成以以医药、纺纺织、化化工、机机械、电电子、建建材、食食品为主主体，布布局较为为合理的的综合性性工业体体系。此此外，石石家庄市市的重要要产业还还包括微微电子、光光电子、新新材料、新新型建材材、流通通业、房房地产业业、旅游游业。金融政策：未来石家家庄的金金融政策策将向个个人消费费方面倾倾斜，丰丰富和扩扩大消费费信贷种种类，积积极推动动住房消消费信贷贷、汽车车消费信信贷为主主的个人人消费信信贷。利利率的不不断上调调，并没有有影响开开发商融融资，对对于贷款款买房的的个人利利率不上上涨，使使人们放放心消费费。房地产政策策：我国第第一部物物业管理理法规物物业管理理条例的的实施；国土土资源部部71号号令的的实施；石家庄庄已购公公房可以以上市交交易；石石家庄的的房地产产市场由由政府指指导，统统一规划划，五年年之内完完成 “城中村村改造”；石市物物价局和和房产管管理局联联合出台台了石石家庄市市物业服服务收费费管理实实施办法法。人才政策：“振兴华北”战略提提出，高高新区的的启动，人人事部推推出的人人才开发发规划、政政策扶持持、人事事制度改改革等措措施将会会吸引、提提高石家家庄的外外来人口口增长速速度，人人口的增增长将直直接促进进房地产产市场的的增长。三、石家庄庄城市规规划及城城市建设设状况（一）石家家庄城市市规划1、城市发发展定位位区域功功能定位位：京津津冀经济济区中的的重要城城市、华华北南部部中心城城市。行政功功能定位位：河北北省省会会。产业定定位：以以医药、纺纺织为主主导的华华北制造造业基地地。交通功功能定位位：全国国重要的的铁路、公公路交通通枢纽之之一。商贸功功能定位位：华北北地区重重要商埠埠。城市文文化定位位：燕赵赵文化与与现代文文化交融融的文明明城市。2、城区发发展方向向2003年年，石家家庄市聘聘请了中中国城市市规划设设计研究究院、上上海同济济大学和和南京大大学三个个单位对对省会的的空间战战略发展展规划进进行研究究，在这这三个国国家顶尖尖级的规规划设计计研究单单位的方方案基础础上，北北方设计计院汇总总编制了了石家庄庄市的空空间战略略发展规规划。在在这个空空间战略略发展规规划中，明明确强调调今后石石家庄市市的空间间发展方方向是“西优东东拓南延延北跨中中疏”。“西优”就是西西部主要要是以生生产优化化为主；“东拓”，就是是在高速速公路以以东，在在高薪技技术开发发区和良良村经济济技术区区的基础础上扩展展新城；“南延”就是城城市继续续延续原原来的发发展，向向东南方方向延续续发展；“北跨”，指的的是远期期，跨过过滹沱河河向正定定发展；“中枢”就是讲讲要疏减减城市中中心区的的人口。3、城市发发展目标标（1）立足足冀中南南，借助助京津，步步入更广广泛区域域合作的的开放城城市；（2）极化化功能，产产业特色色突出，竞竞争力强强大的活活力城市市；（3）回归归自然、山山水相依依、绿城城交融的的宜居城城市；（4）延古古续今，燕燕赵文化化与现代代文化交交相辉映映的文明明城市。4、城市发发展战略略（1）“11+4”市区发发展新体体系石家庄城市市未来将将构建以以石家庄庄主城区区(含高高新技术术产业开开发区东东区)为为核心，以以正定、鹿鹿泉、栾栾城、藁藁城四个个组团为为重点，以以东西、南南北向的的高速公公路和铁铁路为纽纽带的“1+44”市区发发展新体体系。（2）打造造“双核”中心城城市主城区区由中心心城区和和新城区区(石家家庄高新新技术产产业开发发区东区区、良村村经济技技术开发发区和石石化区)组成。（3）整合合旧城区区现有资资源发挥老城区区优势，继继续强化化市级商商业，文文化、体体育、行行政等中中心建设设，完善善中心功功能。打打造主城城区园林林城市空空间结构构，培植植中心城城市形象象。（4）打造造新型城城市以产业业建设为为先导，全全面整合合高新技技术产业业开发区区东区、良良村经济济技术开开发区、石石油化工工区，规规划建设设百万人人口的以以新经济济为中心心的石家家庄现代代化新城城区。全全面整合合现有园园区，合合理组织织新区功功能。建建立南北北轴向中中心，导导引新城城区发展展。（二）石家家庄城市市建设状状况1、侧重城城中村改改造工程程石家庄市二二环路以以内455个城中中村占地地约111.2平平方公里里，建筑筑面积约约6366万平方方米，居居住着44.777万户114.993万人人。20002年年初石家家庄市正正式启动动城中村村改造工工程，预预计到年把城城市规划划建设用用地范围围内的村村庄基本本改造完完毕。到20044年100月石家家庄已完完成城中中村改造造投资近近四亿元元。部分分启动改改造早的的城中村村，目前前基本处处于建设设、拆迁迁阶段。二二环路内内45个个城中村村开工建建设的达达28个个，拆迁迁腾地1160.18公公顷，完完成拆迁迁面积998.445万平平方米，竣竣工866.422万平方方米。正正在拆迁迁建设的的有休门门、东三三教、姚姚栗村、谈谈固、方方北、城城角庄等等14个个村。2、新行政政区（裕裕华区）的的成立裕华区是经经国务院院批准于于20001年33月211日成立立的行政政区。裕裕华区，位位于石家家庄市区区东南部部，是省省会城市市总体规规划未来来发展的的主导方方向和重重点区域域，面积积1011455平方公公里，人人口400万，辖辖9个镇镇、街道道办事处处。新设立的裕裕华区土土地资源源丰富，拥拥有近77万亩土土地可供供项目开开发和建建设，是是全市的的投资热热点区域域。裕华华区功能能定位鲜鲜明，发发展思路路清晰。今今后510年年建设以以“四区一一城”(高科科技工业业园区、高高效生态态农业园园区、现现代商贸贸服务区区、现代代化居住住区和大大学城)为标志志的“商贸会会展发达达、科技技教育领领先、体体闲娱乐乐高雅、绿绿色社区区怡人”的生态态产业区区、现代代商业区区、科技技文化区区、绿色色居住区区和休闲闲娱乐区区，使新新区成为为能够充充分展现现石家庄庄现代化化大都市市风貌的的标志性性区域。3、大型的的城市改改造与建建设相对对集中在在石家庄庄的东南南部2000年年至20004年年石家庄庄市相继继完成了了城市重重要干道道中山路路、体育育大街、槐槐南路、吴吴家庄立立交桥、仓仓丰路立立交桥、石石纺路立立交桥的的改造与与建设；完成了了民心河河、人民民广场、绿绿荫广场场、明珠珠公园、世世纪公园园、欧韵韵公园等等市容建建设项目目。近期大型的的城市改改造与建建设相对对集中在在石家庄庄的东南南部，顺顺应了石石家庄东东南部为为主要城城市发展展方向的的规划。4、城市环环保缺乏地表水水资源的的石家庄庄，常年年靠超量量开采地地下水维维持城市市发展，以以至地下下水漏斗斗逐年扩扩大。水水资源的的匮乏，造造成了生生态环境境的连锁锁恶化。滹滹沱河常常年年断断流，河河床裸露露，黄沙沙漫漫，成成为尘土土飞扬的的策源地地；严重重干旱，环环境恶化化引发的的“热岛效效应”，把石石家庄推推进了全全国夏季季气温最最高的“火炉城城”；市区区和近郊郊的几条条排水明明渠，污污水横流流。市政政府聘请请专家经经过了反反复论证证，投巨巨款引水水入市民心心河，民民心河环环绕石家家庄市城城区，净净化空气气，改善善环境。今年7月113日，国国家环保保总局公公布了220033年国家家环境保保护重点点城市环环境管理理综合整整治年度度报告，石石家庄是是惟一一一家列入入大气污污染严重重城市后后10名名的省会会城市。面对来自社会各方面的巨大压力，石家庄市市委、市政府把环境保护的弦绷得更紧。7月23日，石家庄市市长臧胜业率有关负责同志到市环保局现场调查指导，研究确定了推广使用优质低硫煤、十大污染企业限期治理、继续拆除燃煤锅炉、强化建筑施工扬尘管理等7条治理措施。截至10月15日，省会市区综合达标天数(即二级和好于二级以上好天气)在全国47个重点城市中，位列第37位。在这230天中，一级天气达到16天，比去年增加了15天；空气中三项主要污染物可吸入颗粒物、二氧化硫和二氧化氮平均浓度同比分别下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距离年底还有77天的时间，有关方面估计，到年底，省会市区二级天气有望突破250天。据了解，自2001年起，石家庄市区二级以上好天气分别为：95天，181天，211天，今年任务目标是230天。第二部分 石家庄庄房地产产市场总总体分析析一、20004年石石家庄房房地产概概况1、 近千千万平方方米的省省直已购购公房上上市交易易工作已已全面启启动。来自省省直房改改办的消消息表明明，河河北省省省直已购购公有住住房上市市交易管管理暂行行办法（以下简称办法）已于近日公布。办法规定，省直已购公房上市后，该家庭不得再按房改价购买公有住房或经济适用住房。在省城，房源总量近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。办法规定，对于省直已购公房的上市实行交易备案制度。已购公房上市交易政策改变，随之为久已缺少活力的二手房市场带来了新的气息。2、石市物物价局和和房产管管理局联联合出台台了石石家庄市市物业服服务收费费管理实实施办法法，该该办法自自7月11日起实实施。办办法规规定，物物业服务务收费将将实行统统一政策策，分级级管理。这一办办法，使使消费者者在物业业收费、服服务内容容、服务务等级等等方面都都可有章章可循，保保护自己己的利益益不受侵侵犯。3、石家庄庄房地产产市场新新开盘多多个别墅墅项目，反反响效果果不错，堪堪称“20004石家家庄别墅墅年”。但是是，房地地产别墅墅市场还还是几家家欢喜几几家愁，77月上市市的纳帕帕溪谷一一期TOOWNHHOUSSE 111366套销售售一空，而而天山集集团推出出的水榭榭花都二二期366套TOOWNHHOUSSE却是是无人问问津。 4、据专家家分析指指出，在在顺驰集集团以55.977亿元的的天价拍拍得石家家庄009号号地之后后，石家家庄的土土地价格格一路上上扬，加加大了建建筑成本本，随之之商品房房价格也也是不断断上涨，近近一两年年不会有有太大的的变化。5、188月统计计情况：据石家家庄市房房地产交交易市场场管理中中心统计计分析， 188月交易易面积997.88万平方方米，成成交额225.007亿，去去年同期期交易面面积为774.44万平方方米，成成交额119亿，分分别增长长31.5和和31.9；存量房房交易，增增幅较大大，18月交交易面积积1033万平方方米，交交易额110.44亿，分分别增长长57和522.8。今年年188月我市市商品房房平均价价格25562.4元平方米米，比去去年（224000.8元元平方方米）同同期增长长1611.6元元平方方米，增增幅为66.7。其中中商品住住宅均价价22996.00元平平方米，同同比增长长（22206.6元平方米米）899.4元元平方方米，增增幅为44.055。6、火爆的的7月房房地产市市场。今今年多个个项目都都选择了了在7月月开盘，其其中以国国际城和和纳帕溪溪谷最为为抢眼，两两个项目目都依托托自己的的优势，都都在短时时间内形形成了快快速销售售。在本本地明星星楼盘强强势高调调的同时时，其他他各个项项目都保保持了自自己的个个性。自自由港，小小户型，主主打投资资和低首首付、低低月供概概念，燕燕都·金地城城主打入入住和生生活氛围围，花样样年华则则向人们们展示了了一幅美美好的缤缤纷的生生活画卷卷。7月月石家庄庄的广告告有很重重的北京京风格，以以“东方新新世界”这个商商业地产产项目为为代表，恢恢弘大气气的视觉觉效果，出出位震撼撼的语言言运用，表表示石家家庄的地地产正在在逐步融融入等多多样的元元素，尝尝试借鉴鉴更多的的先进经经验7、10月月石家庄庄市秋季季住交会会，地产产大阅兵兵。100月4-7日，在在石家庄庄市省博博物馆广广场举办办了石家家庄市秋秋季住交交会。顺顺驰、卓卓达、天天山等近近20家家参展企企业上演演了一场场品牌、形形象大战战。顺驰驰集团借借助现场场设置的的顺驰集集团、顺顺驰置业业、顺驰驰蓝郡三三大展台台，对顺顺驰的企企业和品品牌形象象进行整整体宣传传。卓达达的“星星辰一号号”、“太太阳城”和和“山水水园林”分分别以商商业、住住宅、别别墅等形形式参加加房展。“天天山水榭榭花都”在在促销手手段上别别出心裁裁，虽然然没有设设立展位位，但他他们搬来来袋鼠模模型游走走会场吸吸引市民民的眼球球。销售售形势看看好的“香香榭里”没没有任何何促销的的意思，他他们以房房展会为为契机，突突出展现现品牌形形象。在本届届房展会会上，还还有多家家二手房房置业中中介公司司和装饰饰装修公公司也来来参展。天天昊房产产、顺驰驰置业的的现场售售房吸引引了众多多市民。业业之峰、东东易日盛盛等多家家装饰装装修公司司的现场场洽谈也也吸引了了不少客客户。8、10月月28日日，第二届届中国··石家庄庄国际健健康节全全面启动动，七个个项目被被评为“健康家家园”。中国··石家庄庄国际投投资贸易易洽谈会会暨第二二届中国国·石家家庄国际际健康节节全面启启动。大大会包括括投资项项目洽谈谈、商贸贸展览与与交易、旅旅游展览览与推介介和健康康节活动动四个方方面的内内容。“一特三三健”健健康产业业推介周周将从110月228日到到11月月4日在在省会文文化广场场进行。内内容包括括特色医医疗、健健康食品品、健身身器材、健健康家园园四类宣宣传展览览推介。平安·万河园、卓达太阳城、天山水榭花都、珠峰国际花园等七个项目被评为“健康家园”。9、10月月122月，中国住住交会（河河北区）评评选活动动开始，活活动持续续到122月。经经过中国国住交会会（河北北区）组组委会和和中国住住交会（河河北区）三三名评选选专家委委员会的的紧张工工作，结结合读者者的投票票结果，在在诸多参参评单位位中评选选出“20004年中中国住交交会·河北地地产英雄雄榜”，共产产生“精品楼楼盘、最最佳别墅墅、最佳佳商业地地产、明明星企业业、风云云人物、最最佳地产产中介机机构、最最佳营销销策划机机构”七个奖奖项。精精品楼盘盘：卓达达星辰花花园、滨滨海城、顺顺驰·蓝郡、联联邦名都都、平安安·万河园园、珠峰峰国际花花园；最最佳别墅墅：纳帕帕溪谷；最佳商商业地产产：新休休门·燕赵财财富中心心、卓达达星辰商商业广场场；明星星企业：卓达集集团、河河北天山山实业集集团房地地产开发发有限公公司、石石家庄市市爱地房房地产开开发有限限公司；风云人人物：卓卓达集团团总裁杨杨卓舒、河河北天山山实业集集团总裁裁吴振山山、河北北滨江置置业有限限公司汤汤英松；最佳地地产中介介机构：河北顺顺驰房地地产经纪纪有限公公司；最最佳营销销策划机机构：海海那恒企企划顾问问有限公公司、石石家庄新新风格视视觉营销销顾问公公司。本本次荣获获殊荣的的楼盘和和企业代代表着河河北的最最高水平平，同全全国各地地入围项项目一起起，共同同展示220044年中国国房地产产发展的的最终成成果和整整体形象象。10、20004年年省会房房地产市市场的基基本走势势分析：第一，商商品住宅宅需求逐逐渐增大大；第二，住住房供应应趋弱；第三，房房地产价价格会继继续稳步步上升；第四，新新建商品品住房以以二室、三三室面积积在7001330平方方米之间间的住房房为主要要销售户户型。二、石家庄庄房地产产总体市场场态势分析析1、总体投投资石家庄市房房地产投投资从119999年到220033年连续续逐年增增加，尤尤其是220033年石家家庄市房房地产投投资增势势非常迅迅猛，220033年全年年完成投投资额662.11亿元，增增长855.8%，增速速比上年年提高667.22个百分分点，占占当年固固定资产产投资的的11%。2、供应量量石家庄房地地产市场场供应量量与销售售量相对对持平，甚甚至略有有不足，如如，20002年年全年的的住宅总总供给量量达到883.773万，需求求量则在在99.95万万，说说明市场场已在逐逐步消化化质素较较低的部部分存量量房，而而在住宅宅施工面面积中，别别墅施工工面积相相对较小小，别墅墅产品相相对供应应不足，市市场供应应仍以市市区普通通住宅为为主。3、销售量量房地产销售售面积和和销售收收入持续续高速增增长，以以20001年和和20002年的的情况最最为明显显，20003年年的数据据表明，市市场的需需求对于于产品、配配套平庸庸的项目目已经趋趋于理性性，同时时将市场场空白点点表露清清晰。以以上表格格可以看看出市场场对商品品房的需需求是比比较旺盛盛的，甚甚至出现现了需求求量大于于供应量量的情况况。4、销售收收入房地产销售售收入在在稳定增增长，但但涨幅不不大，以以20003年的的情况最最为显著著，20003年年的数据据表明，销销售面积积增加了了16.05万万平方米米，而销销售收入入仅增加加0.44亿元。5、价格分分析石家庄近年年来的房房地产销销售价格格呈现逐逐年稳步步上升的的态势，在在经过220011年和220022年的高高速增长长期后，220033年的增增长趋于于缓和。220033年的增增长比率率的下降降，表明明市场正正处于一一个蓄势势阶段，也也表明了了不规范范的销售售行为已已经逐渐渐的被市市场所放放弃，但但现在仍仍然是市市场上的的普遍现现象，意意味着巨巨大的市市场空间间。据相相关资料料显示，石石家庄220033年的平平均房价价为20000元元/，低低于同期期全国大大中城市市平均房房价22200元元/，作作为省会会城市，这这种现象象在全国国较少见见，随着着城市人人口的逐逐步增长长，可开开发土地地的不断断下降，预预示着石石家庄市市房地产产市场的的价格有有巨大的的上升空空间。 三、石家庄庄市场客客户整体体特征为了对石家家庄住宅宅市场消消费者的的特征有有整体把把握和了了解，因因地域性性限制，我我们运用用多种方方法和形形式，梳梳理出以以下特征征：1、消费者者现住房房所有权权多半属属自己所所有目前石家庄庄已有771的的家庭自自购房，其其中购房房改房的的家庭占占98.3，购购商品房房的占11.7。2、现住房房面积在在40-60平平米最多多消费者现在在所住房房子的面面积在440-660平方方米的最最多，占占43.3%，20-400平方米米的占334.11%，660-880平方方米的占占9.33%等。3、住房建建筑面积积在800至1000平方方米的二二室二厅厅房受青青睐据调查显示示，建筑筑面积在在80至至1000平方米米的住房房最受欢欢迎。其其次1000平方方米以上上和60至880平方方米的住住房也拥拥有一定定的喜爱爱度。按按年龄分分析，330至440岁家家庭打算算购买住房面积在在80至至1000平方米米的居多多。4、住宅建建筑式样样两居室室居多石家庄市目目前家庭庭单元配配套式住住房率达达到844.1，其中中以二居居室所占占比重最最大为522.5；其次次为三居居室，占占21.8；一居室室7.55；四四居室11.9。配套套设施不不完善的的普通楼楼房和平平房分别别为3.0和112.99。5、 消费者最希希望的户户型二室室二厅 户型选择上上，石家家庄人青青睐二室室二厅的的占311.6，其次次为三室室一厅和和三室二二厅分别别为255.5和233.5。6、市民对对住宅面面积不满满意的居居多目前石家庄庄市居民民家庭户户均建筑筑面积近近60多多平方米米，而且且多是过过去一间间半和二二间半的的老户型型。对现现有住房房有9成成的消费费者不甚甚满意。其其中对住住房面积积不满意意的居多多，占339.22。其其次对房房屋结构构、质量量、环境境等不满满意的分分别占113.44、112.44和110.33。7、 扩大居住面面积是买买房的首首选增加住房面面积、改改善居住住环境已已成当今今城市家家庭的迫迫切需求求。有近近1/33的家庭庭计划一一年内买买房（119.88家庭庭打算购购买现有有公房）。在在有意购购商品房房的家庭庭中，335.77的家家庭想扩扩大居住住面积，227.66的家家庭则希希望购买买户型结结构更好的房房子。8、消费者者购房时时首先考考虑的是是价格、环环境房价和和环境二二者密切切相关，地地段好、环环境好则则房价高高，看重重价格和和环境的的人占330左左右。购购房考虑虑因素重重点不一一，300岁以下下年轻人人重环境境的居多多，占337.88；331岁至至40岁和441岁至至50岁岁年龄的的人较看看重价格格，分别别占322和441；50岁岁以上老老年人最最看重户户型结构构，占335.77。9、一套商商品房110万元元左右是是普通工工薪家庭庭期望的的房价就石家庄市市目前的的居民家家庭户均均收入11.9万万元的水水平与合合理的房房价收入入比（一一般房价价为家庭庭年收入入3至66倍时较较为合适适）看，110万元元左右一一套房子子是普通通工薪家家庭期望望的价位位。10、购房房资金选选择银行行贷款的的家庭有有4成多多在家庭庭购房资资金来源源上，有有42.9的的家庭选选择银行行贷款。其其中，330至440岁的的人居多多，占446.77。这这部分家家庭储蓄蓄尚不充充裕，但但观念超超前，乐乐于接受受贷款消消费这一一新生事事物。由由于受到到收入等等因素的的限制，可可接受每每月还款款额在1100元元以下的的居多，占占91.8。小结：l 居民现住房房所有权权多为个个人所有有； l 现住房面积积以400-600平米的的两房为为主；在在将来的的购房中中有311.6%人选择择二房，经经济的面面积更贴贴和市场场需求；l 房屋环境、价价格、户户型结构构是购房房考虑的的主要因因素；l 10万元是是普通大大众能够够支付的的最高房房价；选银行贷贷款的家家庭所占占比例大大。第三部分 石石家庄市市房地产产市场板板块及典典型个案案分析一、石家庄庄市房地地产市场场板块分分析目前的石家家庄房地地产市场场被划分分为6大大版块：中心区区版块、东部版块、南部版块、西部版块、北部版块和开发区版块。从城市发展展来看，沿沿着城市市发展的的方向，开发区、东部两大版块发展速度较块，新增供应产品素质较高，市场形象逐步提升，拉动了区域房价的上扬；中心区域及北部区域发展保持平稳态势，中心区域目前住宅供应量不大，多以商服物业为主，而北部版块经过几年的开发，已逐步得到石家庄人的认可，形成了一定的居住氛围，区域市场日益成熟。而相对西部版块，多以经济适用房供应为主，棚户区较多，市场形象较差。随着众多开发商的进入，区域市场潜力将逐步体现，区域房价具有较大的上升空间。从图表来看看，中心心版块价价最高，为为3200元/平方米米，北部部版块价价格因供供应量增增多为220000元/平平方米左左右的产产品，将将价格拉拉低，开开发区版版块均价价超过东东南部版块成成为均价价第二的版块块。（一） 中心版块2003年年中心区区住宅项项目新增增供应量量较少，主主要项目目国际自自由港、时时代方舟舟等为中中小规模模，市场场表现一一般。写写字间和和商业项项目较为为集中，220044年新增增供应为为：福郡郡、君创创商务花花园、东东方新世世界、联联邦名都都等，对对高端产产品市场场产生影影响，其其它传统统的中山山路、市市中心等等仍然以以库存供供应为主主。（二） 东部版块2003年年的东部部开发热热度明显显增强，新新增中档档项目依依水苑、和和平世家家、龚尚尚苑等，中中高档项项目国际际城带动动了区域域价值的的提升和和区域开开发热度度。20004年东东部将以以中档及及中高档档项目供供应为主主，随着着国际城城三期的的即将开开盘，又又将为本本市的房房地产带带来一股股生命力力。（三） 东南部版块块2003年年南部延延续区域域热点，是是表现最最“火”的版块块，重心心由翟营营大街转转移到了了3088国道与与京珠高高速公路路交汇的的卓达太太阳城，20004年东东南部依依然延续续区域热热点，卓卓达太阳阳城一期期住宅将将直接影影响该版版块的销销售速度度。商品房表现现亮点主主要是海海天阳光光源、九九鼎星园园、花府府园等，市场场表现抢抢眼。石家庄东南南版块是是目前石石家庄市市场的区区域热点点，供销销两旺，居居各版块块之首；20004年