物管实务-物业管理招投标(教案)45页32082.docx

学习目标：通过本章学习，了解并掌握物业管理招标投标的基本概念与应遵守的原则，了解物业管理招标的几种分类方式，掌握物业管理招标与投标在准备与实施阶段的具体程序与做法，掌握招标书的编写要领与技巧，能够编写格式规范的招标书与投标书。关 键 词：物业管理招标 物业管理招标程序 招标实施阶段 物业管理招标文件 物业管理投标 物业管理投标程序 物业管理投标书 物业管理服务总包合同 物业管理服务专项分包合同第1章 物物业管理招招标与投标标11 物物业管理招招标1111 物业管管理招标的的概念物业管理招招标，是指指招标人（包包括物业所所有权人、业业主委员会会，或其法法定代表的的开发商、物物业管理企企业），在在为其物业业选择物业业管理者时时，通过向向社会公开开其所制订订的管理服服务要求和和标准的招招标文件，由由多家物业业管理企业业竞投，从从中选择最最佳物业管管理者，并并与之订立立物业管理理合同的过过程。其中中物业管理理公司针对对某一项或或多项专业业服务项目目，如保安安、保洁、绿绿化等，进进行公开选选聘专业服服务公司的的过程，称称为物业管管理服务项项目的分包包。实际上物业业管理招标标是一个广广义的概念念，同时包包括了开标标、评标、定定标的过程程。物业管理的的招标投标标行为是一一种通过市市场化方式式实现的双双向选择。根根据中华华人民共和和国招标投投标法相相关规定，招招标活动中中必须遵循循“公开、公公平、公正正和诚实信信用”的原则。1122 物业管管理招标的的方式物业管理招招标从不同同的角度来来看可以有有不同的划划分方式。按按内容划分分，可分为为单纯物业业管理招标标和物业管管理与经营营总招标；按招标对对象的广度度划分，可可分为公开开招标、邀邀请招标与与协商招标标；按物业业管理的招招标项目划划分，可分分为全方位位物业管理理招标和单单项目物业业管理招标标；按物业业管理招标标主体的不不同划分，可可分为开发发商主持的的前期物业业管理招标标、业主委委员会主持持的物业管管理招标和和委托咨询询型物业管管理招标以以及物业管管理公司的的专业项目目招标等。物业管理招招标最常见见的划分方方式是按招招标对象的的广度划分分，即公开开招标、邀邀请招标与与协商招标标。1公开招招标是指招标人人以招标公公告的方式式邀请不特特定的法人人或者其他他组织投标标。2邀请招招标是指招标人人以投标邀邀请书的方方式邀请特特定的法人人或者其他他组织投标标。3协商招招标协商招标又又称为议标标，是指招招标人不公公开发布招招标公告，而而是选择其其认为有能能力承担的的投标人，邀邀请其投标标，然后通通过平等协协商，最终终达成协议议。实质上上，协商招招标可以看看作是更小小范围的邀邀请招标，目目前是一种种不可或缺缺的物业管管理招标形形式,较适适合于具有有一定业务务联系和相相互比较熟熟悉的物业业管理企业业，或具有有特殊管理理要求的中中小规模的的物业管理理招标项目目。1133 物业业管理招标标程序物业管理招招标程序一一般包括准准备、实施施和结束三三个阶段。1准备阶阶段准备阶段是是指从招标标人决定进进行物业管管理招标，到到正式对外外发布招标标公告之前前的这一阶阶段所做的的一系列准准备工作。主主要工作有有：成立招招标机构、编编制招标文文件、确定定标底。（1）成立立招标机构构 这主主要有两种种途径。一一种是在物物业管理行行政主管部部门的指导导下（应先先在政府部部门备案），由由招标人自自行成立招招标机构，聘聘请有关部部门人员和和物业管理理专家组织织招标；另另一种是由由招标方委委托专门的的物业管理理招标代理理机构进行行招标。1）自行成成立招标机机构。招标标人为实力力雄厚的大大型开发商商或联合开开发机构，有有能力从物物业设计、施施工监理到到验收整个个开发的过过程都统一一自行成立立招标机构构，包揽其其“一条龙”的招标工工作，该物物业管理招招标也由开开发商自行行成立的招招标机构来来完成。对对于采用小小范围邀请请招标或议议标方式的的小规模物物业管理项项目，由于于其招标工工作量不大大、专业性性不强，开开发商一般般都能够自自行编制招招标文件和和组织评标标，这时，招招标人自行行成立招标标机构进行行招标也较较为适宜。自自行招标的的开发商或或业主应按按照惯例在在开发商所所在单位或或业主委员员会下设“招标工作作委员会”或“招标工作作组”。2）委托招招标代理机机构。招标标人委托招招标代理机机构进行招招标的方式式常用于公公开招标和和一部分大大范围邀请请招标。对对于一些大大型的管理理项目，开开发商往往往委托一家家招标代理理机构包揽揽该项目所所有的招标标工作；另另外，业主主委员会进进行物业管管理招标时时，通常也也采用委托托招标代理理机构招标标的方式。招标人可根根据自己的的意愿和自自身的情况况选择招标标代理机构构。同时，还还要根据自自身对物业业管理的要要求及标的的规模大小小选择相称称等级的招招标代理机机构。（2）编制制招标文件件 招标标文件是招招标机构向向投标人提提供的参与与竞标所必必需的文件件。物业管管理招标文文件的内容容、格式根根据招标项项目的特点点和需要而而有所不同同，内容主主要有：告告知投标人人递交投标标书的程序序、阐明所所需招标项项目的标的的情况、告告知投标评评定准则以以及签订合合同的条件件等，即投投标人须知知、合同条条款和技术术规范。1）投标人人须知。投投标人须知知是招标文文件的重要要组成部分分，它是招招标人告知知投标人关关于投标的的要求、指指导及手续续的文件。投标的条条件。为了了保证投标标人的合格格性，招标标文件在这这一部分规规定了参加加资格预审审的投标人人须递交的的证明资料料及其格式式，以便统统一进行审审查。为了了保证投标标的真实性性，招标人人还要求投投标人必须须交纳投标标保证金，招招标文件中中规定了投投标保证金金的比例、交交纳方式以以及保证书书的格式等等。对投标文文件的要求求。由于招招标机构在在接受投标标书时，通通常会检查查投标书的的制作和封封送是否合合乎程序，招招标文件必必须在这一一部分中写写明对投标标文件编定定的统一要要求（统一一的投标文文件格式），以以及对投标标文件封存存和递交的的规定，以以便于开标标和评标工工作的进行行。对招标程程序的说明明。将开标标、评标和和定标等招招标过程的的关键内容容予以公开开，从而体体现整个招招标工作的的公正、透透明。2）合同条条款。合同同的条款分分为一般性性条款和特特殊性条款款。一般性性条款通常常是物业管管理招标的的行业性的的约定俗成成，通常由由技术条款款、商务条条款和法律律条款组成成；特殊条条款是针对对每个具体体的物业管管理项目自自身的特点点而制定的的个性化条条款。特殊殊性条款优优于一般性性条款，两两者不一致致时，合同同应以特殊殊性条款为为准。3）技术规规范。技术术规范是详详细说明招招标项目的的技术要求求（如物业业管理项目目的服务标标准、具体体工作量等等）的文件件，是招标标文件的重重点之一。技技术规范通通常是以技技术规格一一览表的形形式进行说说明，另外外还需附上上项目的工工程图纸等作为投投标人计算算标价时的的依据。（3）制定定标底 标底是招招标人为准准备招标的的内容计算算出的一个个合理的基基本价格，即即一种预价价格，它的的主要作用用是作为招招标人审核核报价、评评标和确定定中标人的的重要依据据。因此，标标底是招标标单位的“绝密”资料，不不能向任何何无关人员员泄露。特特别是我国国国内大部部分项目招招标评标时时，均以标标底上下的的一个区间间作为判断断投标是否否合格的条条件，标底底保密的重重要性就更更加明显了了。因此，制制定标底成成为招标的的一项重要要的准备工工作。按照照惯例，在在正式招标标前，招标标人应为招招标项目制制定出标底底。标底制定得得好，可以以说是招标标工作成功功了一半，而而编制一个个先进、准准确、合理理、可行的的标底需要要认真细致致，实事求求是。首先，标底底的制定与与招标文件件的编制有有着密不可可分的关系系。标底制制定得是否否正确，很很大程度上上取决于招招标文件中中对项目工工作量的说说明是否正正确，因此此招标文件件对项目工工作量进行行说明时应应尽量减少少漏项，同同时将工作作量尽可能能算准确，力力争将招标标文件中计计算出的工工作量与实实际工作量量的误差控控制在5%以内。其次，标底底的制定应应建立在一一个比较先先进的物业业管理方案案基础上，这这样编制出出的标底才才切合实际际。如果属属自行招标标，则可参参照近年来来国内外相相近物业先先进的物业业管理方法法，或者由由招标方委委托招标代代理机构制制定标底。阅读资料料 南京龙江小小区物业管管理招标投标活动动效果分析析江苏省南京京市龙江小小区10幢幢高教公寓寓的16所所高校的33000户户高级知识识分子家庭庭为花明白白钱，通过过招标的方方式寻找“管管家”。江江苏爱涛置置业、星汉汉物业、南南大物业、东东海物业、养养园物业等等12家物物业公司第第一次打起起了“价格格战”。为解决南京京高校教师师住房困难难的全国重重点工程南京龙江江小区100幢高校公公寓于20000年44月底交付付使用，占占地约300万平方米米，由南北北两个区域域组成。龙龙江高校公公寓委托管管理期限为为3年。特特别引人注注目的是龙龙江高校公公寓业主委委员会在此此次招标中中明确提出出，物业管管理收费标标价占招标标总分的一一半，标书书占30分分，答辩和和企业信誉誉分别占110分。 根据19999年122月8日出出台的江江苏省普通通住宅区物物业管理公公共服务费费等级收费费暂行办法法，住宅宅区物业管管理公共性性收费指导导价即便是是最高的55级，每月月每平方米米也就是00.5元。在在上限已经经很明确的的情况下，南南京的物业业管理公司司面临的就就是拿出最最有竞争力力的价格来来。这次招招标书明确确将收费标标准作为硬硬杠杆，显显然增加了了物业管理理公司的压压力，南京京的很多物物业管理公公司第一次次仔细测算算起自己的的成本来，要想在招招标中获胜胜，就要拿拿出更具竞竞争力的价价格来，降降低一个收收费等级，提提高一个服服务档次，势势必要求各各家公司物物业管理人人员一人多多专、一人人多岗，以以降低企业业经营成本本。1龙江高高教公寓招招标概况(1)物业业标的：已已建29.3万平方方米，南北北两片，即即将入住率率95以以上。物业类型：经济适用用型普通高高层住宅，设设施齐全，但但车位、管管理用房等等不足，落落实了维修修基金；物物业管理区区域为2个个。(2)招标标范围：南南京地区省省、市物业业管理企业业投标，公公证部门全全过程公证证。(3)投标标方：南京京地区省、市市属12家家企业。(4)评委委组成：业业主委员会会、省主管管部门、市市物业管理理协会、院院校、企业业等专家77人。(5)评标标方式：借借鉴工程招招标方式，无无底价竞标标，专家评评标，业主主委员会最最终定标，其其中信誉调调查由业主主委员会随随机抽查评评分。(6)评分分类别及权权重：信誉誉(10)，标书书(30)，价格格(50)，答辩辩(10)。(7)公共共服务费确确定：政府府指导价与与市场调节节价相结合合，中标价价为0.336元(月·平平方米)，业主委员员会标底价价为0.334元(月·平方方米)。(8)招标标执行依据据：中华华人民共和和国招标投投标法，并并借鉴其他他经验。2此次物物业管理招招标投标活动的启示示(1)物业业管理市场场化进程需需要政府积积极引导，规规范行为。物物业管理的的招标投标活动动，迫切需需要政府从从适应市场场经济发展展的角度，积积极培育和和完善市场场，包括建建立物业管管理招标投标中介介服务机构构，在物业业管理培训训中增设招招标投标课程程，有步骤骤地进行业业主委员会会主任培训训等。同时时，建立健健全物业管管理市场化化的法律法法规体系，制制定规范统统一的“游戏规则则”，营造良良好的市场场交易环境境。(2)增强强业主自治治能力，发发挥开发商商、业主委委员会的作作用。龙江高教教公寓是以以业主委员员会为招标标主体，并并具体操作作招标活动动。业主委委员会作为为物业管理理市场的主主体地位得得以明确，作作用得以发发挥，为业业主委员会会成为高教教公寓的决决策中心奠奠定了良好好的基础。 (3)物物业管理企企业参与市市场竞争的的意识强烈烈。此次招投标标活动，引来数十十家企业积积极参与，踊踊跃投标，共共同表现了了对物业管管理市场化化的信心和和决心。龙龙江高教公公寓是全国国有着特殊殊意义的住住宅区，工工程建设伊伊始，国务务院领导就就非常关注注，省政府府明确提出出要将其建建成“一流的建建筑，一流流的居住人人群，一流流的居住环环境，一流流的物业管管理”的住宅区区。高教公公寓具有规规模大、即将入住住率高、业主素质质高的特点点。众多企企业希望通通过市场竞竞争，使自自身经营上上规模，达达到提升企企业服务水水准和品牌牌的目的。同同时，通过过参与竞争争，企业也也看到了自自身的差距距，认识到到今天的参参与是为了了以后走向向市场打下下基础。“以人为本本”，“以业主为为本”，为业主主提供全方方位的便利利条件，提提供因地制制宜的特色色服务，以以其他收益益弥补公共共服务费的的不足，是是中标企业业共同的想想法。 (4)需要要引起重视视和改进的的问题： 工程建设设与物业管管理脱节的的现象依然然存在。物物业标的存存在设施不不足问题。如如自行车停停放车位严严重不足(设计每户户1.8辆辆)，地下下进出口太太小，无汽汽车泊位，缺缺少物业管管理用房，垃垃圾中转困困难等问题题，给物业业管理带来来先天不足足的遗憾。物业管理理属服务性性行业，其其招标投标不同同于工程、设设备招标投标。评评标应侧重重企业的信信誉、业绩绩和标书中中的方案质质量、答辩辩的应变能能力等，而而将公共服服务费报价价单列作为为评分类别别，其权重重不宜超过过20。物业管理理采取招标标投标的市市场化运作作，其公共共服务费价价格应由市市场调节形形成，政府府不宜定价价或过多限限制。2实施阶阶段招标实施阶阶段是整个个招标过程程的实质性性阶段。主主要包括：发布招标标公告或投投标邀请书书，组织资资格预审，召召开标前会会议，开标标、评标和和定标。（1）发布布招标公告告（或投标标邀请书）1）发布招招标公告的的渠道。发发布招标公公告应根据据项目性质质和自身特特点选择适适当的渠道道。常见的的发布渠道道有：指定定的招标公公报、官方方公报、报报纸，房地地产、物业业管理专业业期刊以及及物业管理理信息网络络等媒体。通通常一项招招标项目往往往同时通通过几种渠渠道发布公公告，不拘拘泥于某一一渠道。2）发布招招标公告的的时间安排排。为使潜潜在的投标标人对是否否投标进行行考虑、准准备，招标标人在刊登登招标公告告时，在时时间安排上上应考虑两两个因素：刊登招标标公告所需需时间。各各类刊物从从接受广告告申请到刊刊出广告需需要一定时时间，如果果没有充分分地考虑，招招标公告可可能会在投投标截止日日期之后才才刊登出来来。另外，如如果要通过过几个渠道道发布招标标公告，要要考虑到各各类渠道的的出版周期期（如报刊刊的出版周周期显然要要比网络媒媒体长），以以便能让招招标公告基基本在同一一时间刊登登出来。投标人准准备投标所所需时间。这这一时间应应从招标公公告预计发发布日期开开始计算。投投标人申请请投标得到招标标文件准备投标标递交投标标书，需要要有足够的的时间。按按照中华华人民共和和国招标投投标法第第二十四条规规定：招标标人应当确确定投标人人编制投标标文件所需需要的合理理时间；但但是，依法法必须进行行招标的项项目，自招招标文件开开始发出之之日起至投投标人提交交投标文件件截止之日日止，最短短不得少于于二十日。按按照惯例，投投标人准备备投标时间间不得少于于45天。3）招标公公告的内容容和格式。招招标公告应应以简短、明明了和完整整为宗旨。一一般包括以以下内容：招标单位位名称；项项目名称；地点、物物业管理项项目资金来来源（如业业主分摊或或开发商预预付等）、招招标目的（邀邀请资格预预审还是邀邀请投标）；项目要求求概述（项项目性质、规规格及管理理要求），购购买招标文文件的时间间、地点和和价格，接接受标书的的最后日期期和地点，开开标日期、时时间、地点点，招标单单位的地址址、电话等等联系方法法。如果需要，规规定资格预预审的标准准，以及提提供资格预预审文件的的日期、份份数和使用用语言；必必要时规定定投标保证证金的金额额。招标公告的的基本内容容，如招标标人的名称称和地址、招招标项目的的性质、数数量、实施施地点和时时间以及获获得招标文文件的办法法等关键事事项，必须须载明，而而招标公告告的具体内内容和格式式可以根据据招标人的的具体要求求进行变通通。投标邀邀请书的内内容和格式式与招标公公告基本相相同。（2）组织织资格预审审 若招招标物业预预计投标公公司的数目目多，可预预先对各投投标公司进进行资格预预审，剔除除资信较差差的公司，重重点选择6610家家申请者参参与投标，这这就是所谓谓的早期预预审；若投投标公司数数量较少，则则可待投标标公司已递递送标书且且开标之后后进行资格格预审，这这也就是所所谓的后期期预审。无无论资格预预审在何时时进行，其其审核程序序和要求投投标公司递递交的文件件都大致相相同。资格格预审是招招标实施过过程中的一一个重要步步骤，是投投标者的第第一轮竞争争。1）资格预预审的程序序。包括以以下三个步步骤：发出资格格预审通告告（或资格格预审邀请请书）。发发布资格预预审通告通通常有两种种做法，一一种是在前前述的招标标公告中写写明将进行行资格预审审，并通告告领取或购购买资格预预审文件的的地点和时时间；另一一种是在报报纸上另行行刊登资格格预审通告告。资格预审通通告的主要要内容包括括：招标项项目简介，项项目资金来来源，参加加预审的资资格，获取取资格预审审文件的时时间、地点点以及接受受资格预审审申请的时时间和地点点。按照惯惯例，从刊刊登资格预预审通告的的日期到申申请截止日日期应不得得少于455天。出售资格格预审文件件。资格预预审文件应应提供招标标人及招标标项目的全全部信息，并并且其内容容应比资格格预审通告告更为详细细，如对若若干物业管管理企业组组成联合体体投标的要要求等；其其次，资格格预审文件件中还可规规定申请资资格预审的的基本资格格、条件，或或对物业管管理外资企企业单独或或联合投标标的一些规规定，以及及申请投标标资格预审审的一些基基本要求，如如从事该行行业年限的的限制，承承担过的物物业管理项项目类型等等；最后，招招标人还应应在资格预预审文件中中规定资格格预审申请请表和资料料递交的份份数、时间间和地点及及文件所使使用的语言言等。对于于申请企业业预审中必必须提交的的重要内容容，应当在在资格预审审文件中予予以说明，或或制成表格格，要求申申请人按要要求填写。评审。资资格预审申申请书不必必公开开启启，由招标标机构组织织专家进行行评审。必必要时，还还可以召开开资格预审审的准备会会议，以便便申请人取取得有关项项目情况的的第一手资资料。2）资格预预审的内容容重点。投投标人的经经验、过去去完成类似似项目的情情况，人员员及设备能能力，投标标人的财务务状况，包包括过去几几年的承包包收入和可可投入本项项目的启动动资金等。具具体内容包包括：申请企业业的基本情情况：公司司名称、地地址、电话话和传真、资资质等级、注注册资本、关关系企业等等，以及与与本合同有有关的主要要负责人、项项目授权代代表，公司司组织机构构情况，专专业人员及及管理人员员的人数，公公司历年承承包合同的的类型、金金额及主要要所在地区区等。申请企业业的财务状状况：公司司资产负债债表、损益益表等财务务报表；银银行过去几几年的资信信证明以及及对未来两两年财务情情况的预测测。经验以及及过去的表表现：过去去几年内申申请企业完完成的类似似项目的基基本情况，如如这些项目目和业主的的名称、项项目工作量量、合同金金额、服务务期限等。3）资格预预审的评审审方法。招招标单位可可以根据自自己的要求求来决定资资格预审的的评审方法法。目前广广泛采用的的是“定项评分分法”，即采用用比较简便便的百分制制计分。“定项评分分法”就是对申申请人提交交的资料进进行分类，并并按一定标标准计分，最最后确定一一个取得投投标资格的的最低分数数线，达到到或超过最最低分数线线的被视为为合格，可可以参加投投标；未达达到的则被被视为不合合格，不能能参加投标标。（3）召开开标前会议议 投标标资格预审审确定合格格申请人后后，应尽快快通知合格格申请企业业，及时前前来购买招招标文件，同同时安排一一次投标人人会议，即即标前会议议。召开标前会会议的目的的是澄清投投标人提出出的各类问问题。投投标人须知知中一般般要注明标标前会议的的日期，如如有变更，应应立即通知知已购买招招标文件的的投标人。招招标机构也也可要求投投标人在规规定日期内内将问题以以书面形式式寄给招标标人，以便便招标人汇汇集研究，给给予统一的的解答，在在这种情况况下就无须须召开标前前会议。标前会议通通常是在招招标人所在在地或招标标项目所在在地召开，便便于招标人人组织投标标人到现场场考察。应应特别注意意的是标前前会议的记记录和各种种问题的统统一解释或或答复，应应视为招标标文件的组组成部分，写写成书面文文件分发给给所有投标标人。当标标前会议形形成的书面面文件与原原招标文件件有不一致致的地方时时，应以会会议文件为为准。招标标人应在提提交投标文文件截止时时间至少115日前，将将已澄清和和修改部分分以书面形形式通知所所有投标人人。因此，投投标人不得得以未参加加标前会议议为由对招招标文件提提出异议，或或要求修改改标书和报报价。招标标人应在标标前会议上上宣布开标标日期。参参加会议的的费用投标标人自理。（4）开标标、评标与与定标1）物业管管理开标。物物业管理开开标是指物物业管理招招标机构在在预先规定定的时间将将各投标人人的投标文文件正式启启封揭晓。物物业管理开开标的要点点有二个，即即开标人和和开标时间间。开标人是指指招标机构构。参加开开标的人员员包括：招招标单位上上级主管部部门、当地地招标投标标管理机构构、开户银银行、标底底编制单位位有关人员员、招标物物业设计单单位有关技技术人员、投投标企业代代表（法人人代表或委委托代理人人）和主要要工作人员员、法律公公证部门。开标时间是是指预先约约定的时间间，即招标标文件中规规定的时间间。通常情情况下，开开标时间安安排在递交交投标书的的截止日之之后233天内或紧紧接其后。如如有特殊情情况需要推推迟的，必必须事先以以书面形式式通知各投投标公司。开标形式式及其程序序。物业管管理开标形形式有两种种：即公开开开标和秘秘密开标。A公开开开标，是指指允许所有有投标人或或其代表出出席开标会会议，由招招标人面对对到场所有有投标人或或其代表将将封套的投投标书当众众开封，并并宣读投标标报价的一一种开标方方式。其一一般程序为为：a宣布评评标委员会会成员名单单。b招标单单位法人代代表讲话，介介绍此次招招标情况。c招标委委员会负责责人宣布唱唱票内容、评评标纪律、注注意事项和和评标原则则。d宣布因因投标书迟迟到或没有有收到而被被取消资格格的投标企企业名称，并并将此情况况记录在案案，必要时时由评标委委员会及公公证人签字字；e公证人人当场验证证投标标函函，主持抽抽签，决定定唱标顺序序。f唱标。由由评标委员员会主席按按交标顺序序逐个启封封，并检查查是否合格格。不合格的标标书包括以以下几种情情况：未加加盖投标企企业法人代代表印鉴或或签字的标标书；标书书未密封或或密封后未未加盖投标标企业公章章；逾期送送达的投标标书；投标标企业法人人代表未按按时参加开开标会议，未未按规定格格式填写、字字迹模糊难难以辨认或或内容不全全的标书。不不合格标书书应当场宣宣布作废，由由合格的投投标单位宣宣读其投标标文件。投标人在宣宣读标书时时对于评标标委员会成成员的提问问应及时说说明，但对对投标标价价和承包期期限等实质质性内容不不得改动。其其他人员在在宣读标书书时不能提提出任何疑疑问。g宣读公公证词，表表明本次开开标经公证证合法有效效；h开标会会议结束，编编写开标会会议纪要。B秘密开开标相对于于公开开标标而言，是是指招标机机构在无投投标企业现现场参与情情况下所进进行的开标标。秘密开开标是在不不愿让各投投标企业掌掌握全部标标价时所采采取的自由由选择投标标人的开标标方式。除除无投标企企业参加以以外，秘密密开标的其其他程序与与公开开标标基本一致致。开标结果果。若开标标时出现如如下情况，可可能使投标标作废：招招标人认为为各投标人人标价都过过高和无法法达到招标标文件所规规定的服务务要求；合合格投标文文件过少，不不能保证一一定的竞争争性。宣布布投标作废废后，招标标人应组织织第二次招招标。2）物业管管理评标。评评标是指开开标之后，评评标委员会会本着公开开、公平、公公正和诚实实信用原则则，对投标标书进行评评定，并由由招标委员员会选择标标价较低、资资信条件较较好的投标标企业进入入合同签订订谈判的阶阶段。评标包含含的要点。评评标应在开开标之后，顺顺序不能颠颠倒；评标标组织机构构为评标委委员会。评评标委员会会可由招标标单位组织织具有相应应专长的内内部人员组组成，或同同时邀请相相关专家参参加，也可可由专业咨咨询公司代代理。评标方法法。物业管管理招投标标属于服务务性项目招招投标，其其标价的确确定具有很很强的灵活活性。一般般来说，评评标方法会会因评标人人员、招标标项目或物物业管理招招标环境的的不同而有有所区别。目目前，我国国物业管理理评标常用用的方法有有两种：A低价评评标法该法适用于于通过了严严格资格预预审、其他他评标内容容都符合要要求的物业业管理企业业标书的评评定。其具具体做法是是：将投标标人按报价价高低依次次排队，取取其报价接接近标底而而略低于标标底的投标标人，再结结合投标文文件中的具具体实施方方案，综合合比较，择择优定标。B打分法法该法适用于于评标人员员具有较好好的专业判判断及丰富富经验的招招标项目。在在实际中较较多采用。其其具体做法法是：评标标委员会按按标准将事事先准备的的评标内容容划分为若若干指标，并并就每一指指标确定其其评分标准准；然后根根据投标人人的投标书书、对照招招标文件规规定的管理理目标，对对该投标人人每个指标标所能达到到的满足程程度给予评评分；最后后，统计投投标人的得得分，得出出投标企业业的总评分分。评标程序序如下：A初步审审查标书。评评标委员会会审查的内内容主要有有：a投标人人投标资格格审查，即即判断投标标企业是否否符合投标标条件；b投标书书内容完整整性检查，包包括投标书书编写的格格式与递交交方式是否否符合招标标文件的要要求；是否否有指定人人的签字；是否附有有投标企业业代理人的的身份及授授权证明；是否按规规定交纳保保证金或投投标保函；投标文件件是否对招招标文件做做出完全响响应，并具具有应有的的承诺。c计算偏偏差审查，包包括查明计计算错误，标标书中所用用数字的大大小写是否否一致等审审查。审查查如有偏差差，评标委委员会应在在通知投标标公司并征征得其同意意的情况下下予以更正正。若投标标公司不同同意更正，则则招标者有有权拒绝其其投标，并并没收其投投标保证金金。B评委评评审标书,其主要内内容包括：a关于企企业概况及及其信誉的的评审。在在前述的资资质预审基基础上，在在此对其内内容作进一一步核实。尤尤其是对企企业在管理理工作中管管理者和员员工素质进进行考察，如如企业是否否确实拥有有包括工程程师、物业业经理、人人事培训人人员、质量量控制人员员、各类专专业技术人人员等在内内的良好团团队，是否否拥有良好好的运作体体系。b关于管管理服务方方案的评审审。管理服服务方案评评审包括服服务机构设设置评审、服服务措施评评审、标价价评审。服务机构设设置评审：主要评审审其机构设设置是否符符合招标项项目实际需需要，其管管理人员、工工作人员数数量、素质质、职称结结构等是否否满足要求求。服务措施评评审：主要要评审其管管理方法的的选择，各各种技术力力量的拥有有程度，管管理设备的的配备等方方面是否能能够保证服服务质量，同同时具有可可行性。标价评审：主要评审审投标报价价和标底价价是否接近近，标价的的构成是否否合理可靠靠，标价是是否能满足足管理服务务需要等内内容。C评议物物业管理企企业的答辩辩情况。主主要评议答答辩人的答答辩情况，包包括答辩内内容如何、能能否正确迅迅速的回答答问题、回回答问题是是否合理等等。D编写评评标报告。在在做完标书书的详细评评审及对答答辩情况作作出评议后后，评标工工作人员将将根据这些些记录，整整理出评标标情况报告告，并推荐荐出前三名名候选的中中标单位，上上报招标人人或评标委委员会作最最终决定。评标报告的的主要内容容应包括：列出参加加竞标的公公司总数及及各自名称称，以及因因各种原因因其标书被被列为“废标”的投标企企业名称；概述评标标的具体原原则、方法法等；评述述可能中标标的几份标标书；分析析标价的合合理性、与与标底价的的比较结果果；说明标标书是否符符合招标文文件要求；评价投标标企业资信信及类似经经验等。一般来说，评评标委员会会或招标人人会根据所所推荐的投投标企业情情况，从中中选择标书书最合理、最最符合实际际需要、最最经济、风风险最小的的物业管理理企业定标标。阅读资料料表1-1 物业管理理投标评分分标准表（可作为招招标评标的的参考，假假设有ABBCD四家家物业管理理企业投标标）项目指标分数现场打分备注ABCD1开发建建设期的协协调与管理理10 主动动协调，提提出建议10 被动动接受，调调整服务6 不予予参与，独独立运行2 不能能协调02报价10 报价价较优10 报价价符合招标标底价7 报价价可以接受受4 报价价不尽合理理13管理措措施10 管理理方法较优优，各种技技术力量强强大，管理理设备先进进10 管理理方法适合合，拥有各各种技术力力量，配备备所需管理理设备8 管理理方法一般般，拥有一一般技术力力量，配备备一些管理理设备5 管理理方法陈旧旧，技术力力量薄弱，管管理设备较较少或陈旧旧24服务机机构设置10 机构构设置科学学合理，管管理人员、工工作人员数数量、素质质、职称结结构较优10机构设置、管管理人员、工工作人员数数量、素质质、职称结结构满足需需要8 机构构设置、管管理人员、工工作人员数数量、素质质、职称结结构一般，大大体能满足足需求5 机构构设置、管管理人员、工工作人员数数量、素质质、职称结结构混乱，不不能满足要要求25日常服服务30 有类类似经验，能能超质量完完成30 有管管理经验，能能完成要求求20 有较较少经验，服服务与要求求略有出入入10 无管管理经验，服服务与要求求有较大出出入56特约服服务10 主动动为住户着着想，提供供高质量服服务10 能按按业主要求求完成8 能部部分完成业业主要求5 不能能完成业主主要求27管理制制度10 有严严格的管理理监督制度度，并保证证运行10 有运运行制度，但但缺乏严格格的监督制制度5 无严严格的管理理运行制度度28现场答答辩10 答辩辩人答辩内内容充实，能能正确迅速速的回答问问题，回答答问题严密密合理10答辩内容一一般，基本本能正确的的回答问题题，回答问问题基本合合理6答辩内容欠欠妥，不能能正确迅速速的回答问问题，回答答问题不尽尽合理33）物业管管理定标。定定标也称决决标，是指指招标人根根据评标委委员会对所所有标书的的筛选评定定结果，进进行再次评评审并最终终确定中标标人的过程程。定标程程序包括评评委会评审审、招标人人再评审。评委会评评审。评审审的内容主主要是：A服务质质量。主要要评审投标标企业所提提供的服务务质量保证证措施是否否可靠，检检查投标书书中质量监监控体系是是否健全，以以及该企业业以往对同同类物业管管理的质量量监控情况况，考察主主要负责人人的素质及及以往的管管理经验。B报价及及补充说明明。比较分分析报价总总金额与标标底存在差差异的主要要原因。如如果大多数数投标报价价均与标底底相差太大大，招标者者则应重新新审核标底底，直至查查明主要原原因。若招招标者在标标书中有补补充说明报报价确定的的有关内容容，也应记记入总标价价考虑。C主要服服务方式与与特殊服务务。评价投投标企业提提供服务的的方式是否否得当，特特殊服务是是否能确实实到位，必必要时可请请专家作进进一步论证证。招标人再再评审。物物业管理招招标人可以以自行决定定接受某一一份投标书书，但一般般会对评标标委员会的的推荐中标标者名单给给予充分重重视，对评评标结果给给予足够考考虑，即尊尊重评标结结果。一般来说，物物业管理招招标人会选选择报价最最低的投标标书定标，但但这并不意意味着招标标人一定选选择最低报报价者。在在招标文件件中，一般般招标人会会做出“不承诺选选择最低报报价”的声明。比比如，如果果投标人的的标价最低低，但经审审查，其服服务内容不不符合招标标项目要求求，这样的的标书则不不能定标。而而且如果投投标企业报报价远远低低于招标底底价，这时时招标人应应对其标价价的组成及及计算方法法给予更多多重视，防防止发生不不正当竞争争行为。定标方法法。一般来来说，招标标人会根据据评标委员员会的评标标结果，采采用综合评评议法进行行定标。一一般先选择择报价最低低的投标书书，然后针针对投标企企业情况及及投标书包包括报价予予以综合评评议，认为为合理的，才才予以定标标。若通过过综合评议议，认为该该投标书不不能定标，则则考虑下一一份报价最最低的投标标书。这样样，确定出出中标企业业。案例1-1 哪些些标书不能能通过预审审某市某住宅宅小区面向向全国公开开招标。在在招标文件件中，开发发商明确规规定了标价价应按确定定价格报送送，而且物物业管理企企业应在物物业接管验验收期间就就接管物业业开展工作作；在服务务内容上，除除普通的日日常管理外外，还要求