房[XXXX]41号-《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》13441.docx

合肥市物价价局文件合肥市房地地产管理理局合价房201141号关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理办办法的的通知各县区物价价局、房房地产管管理局、住住房和城城乡建设设局，各各开发区区经贸发发展局、建建设发展展局，本本市各物物业服务务企业：合肥市住住宅小区区物业服服务收费费管理办办法（以以下称办办法）已已经市政政府第883次常常务会议议同意，现现印发你你们，请请认真贯贯彻执行行。对办法实实施后新新建小区区、首次次移交小小区的物物业服务务收费，严严格按照照本办法法执行。对对办法法实施施前双方方签订的的委托合合同已明明确期限限，且没没有到期期的，可可以按照照原合同同、原标标准、原原办法继继续执行行；也可可以由业业主大会会或授权权的业主主委员会会与物业业服务企企业按照照本办法法重新约约定；原原合同到到期后必必须按照照本办法法执行。各物业服务务企业要要认真执执行办法，进进一步加加强收费费管理，规规范收费费行为，严严禁各种种违法违违规收费费行为。二一一年年七月二二十六日日主题词：经经济管理理价格格物业业收费费管理通知抄送：省物物价局、省省住房和和城乡建建设厅，市市委办公公厅、市市人大办办公厅、市市政府办办公厅、市市政协办办公厅，市市直有关关部门。合肥市物价价局 20011年7月26日印印发共印15000份合肥市住宅宅小区物物业服务务收费管管理办法法 第一章总总则则第一条为为进一步步提高物物业服务务水平，规规范物业业服务收收费行为为，维护护业主、物物业使用用人和物物业服务务企业合合法权益益，促进进物业服服务行业业健康发发展，根根据中中华人民民共和国国价格法法、国国务院物物业管理理条例和和安徽徽省物业业管理条条例等等法规，结结合本市市实际，制制定本办办法。第二条本本办法适适用于本本市范围围内的物物业服务务收费及及其管理理工作。第三条本本办法所所称物业业服务收收费，是是指具有有物业服服务资质质的物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对住住宅小区区物业管管理区域域内房屋屋及配套套的共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护管理理区域内内的环境境卫生和和秩序，向向业主或或者物业业使用人人收取的的费用。第四条 合肥市市住宅小小区物业业服务指指导价收收费标准准由市价价格行政政主管部部门负责责制定，并并对其监监督管理理。合肥市住宅宅小区物物业服务务等级标标准由市市房地产产行政主主管部门门负责制制定，并并对其服服务质量量进行监监督管理理。第五条 物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开、费用用与服务务水平相相适应的的原则。物业服务企企业在物物业服务务中应当当遵循国国家的有有关法律律法规，严严格履行行物业服服务合同同，为业业主提供供质价相相符的服服务。第六条提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选聘物业业服务企企业；鼓鼓励物业业服务企企业开展展正当的的价格竞竞争，促促进物业业服务收收费通过过市场竞竞争形成成。第二章 收费范范围第七条物物业服务务收费根根据物业业服务内内容的性性质和不不同特点点，分别别实行政政府指导导价和市市场调节节价。住宅小区物物业服务务收费中中的物业业综合服服务费、车车辆停放放服务费费、装饰饰装修垃垃圾清运运费等物物业服务务收费实实行政府府指导价价。非住宅的物物业服务务费、别别墅（含含独栋、双双拼、联联排、叠叠加）和和实行酬酬金制的的住宅小小区的物物业综合合服务费费、物业业服务企企业接受受委托开开展的特特约服务务等其他他服务收收费实行行市场调调节价。第八条住住宅小区区物业综综合服务务费实行行分等级级定价。市市价格行行政主管管部门会会同市房房地产行行政主管管部门，根根据物业业类型、服服务内容容、服务务等级和和服务成成本等，制制定相应应的基准准收费标标准和浮浮动幅度度，并适适时向社社会公布布。第九条 实行市市场调节节价的物物业服务务收费标标准，由由双方当当事人遵遵循平等等、自愿愿的原则则事先约约定，不不得强行行服务，强强行收费费。第十条 物业服服务一般般包括以以下内容容：（一）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常维维修、养养护和管管理；（二）物业业共用部部位、公公共区域域的清洁洁卫生、垃垃圾的收收集清理理和化粪粪池清理理；（三）公共共绿地、景景观和花花草树木木的养护护管理；（四）车辆辆停放服服务管理理；（五）做好好安全防防范和秩秩序维护护工作；（六）做好好房屋租租赁登记记和装饰饰装修管管理工作作；（七）物业业维修、更更新费用用的帐目目管理和和物业档档案资料料管理；（八）业主主委托的的其他公公共性服服务内容容。第十一条业主与与物业服服务企业业可以采采取包干干制或者者酬金制制的方式式约定物物业服务务收费标标准。包干制是指指由业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈盈亏均由由物业服服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是指指在预收收的物业业服务资资金中按按约定比比例或者者约定数数额提取取酬金支支付给物物业服务务企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金金制的物物业服务务收费按按合同约约定办理理。第十二条物业服服务收费费的构成成包括物物业服务务成本、法法定税费费和物业业服务企企业的利利润。物业服务成成本构成成一般包包括以下下部分：（一）服务务人员的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；（二）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用; （三）物业业管理区区域清洁洁卫生、绿绿化养护护、秩序序维护费费用；（四）物业业服务企企业办公公费用；（五）物业业服务企企业实施施物业管管理必备备的固定定资产折折旧；（六）物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（七）经业业主或业业主委员员会同意意的其他他费用。物业共用部部位、共共用设施施设备的的大修、中中修和更更新、改改造费用用，符合合专项维维修资金金使用规规定的，应应当通过过专项维维修资金金予以列列支，不不得计入入物业服服务成本本。第十三条 物业业服务企企业应当当每年不不少于一一次向全全体业主主公布住住宅小区区内的服服务项目目和服务务工作开开展情况况，听取取业主委委员会或或业主大大会的意意见。物业服务企企业收取取物业服服务费用用情况，应应接受物物业项目目所在地地街道办办事处监监督。第三章 收费管管理第十四条 住宅宅小区的的开发建建设单位位应当在在销售物物业之前前，参照照合肥肥市住宅宅小区物物业服务务等级标标准（附附件3）、合合肥市住住宅小区区物业综综合服务务费基准准收费标标准（附附件1），拟拟定前期期物业服服务方案案，确定定物业服服务等级级标准，在在收费标标准范围围内，按按规定实实行公开开招投标标，中标标价格即即为前期期物业综综合服务务收费标标准，并并在前期期物业服服务合同同中明确确。前期物业服服务合同同应当明明确物业业综合服服务费的的计费方方式、计计费起始始时间，并并同时约约定服务务等级标标准、收收费标准准。第十五条 开发发建设单单位与业业主（物物业买受受人）签签订的商商品房买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容，作作为商品品房买卖卖合同附附件，经经业主（物物业买受受人）签签字确认认。第十六条 业主主委员会会成立后后，由业业主大会会决定续续聘或重重新选聘聘物业服服务企业业；具体体收费标标准由业业主大会会或授权权的业主主委员会会与物业业服务企企业根据据物业服服务等级级和相应应的基准准收费标标准及浮浮动幅度度在物业业服务合合同中约约定。第十七条物业综综合服务务费（含含住宅跃跃层或阁阁楼的），以以房屋所所有权证证登记的的建筑面面积计算算。未办证的以以售房合合同中房房屋建筑筑面积或或房产测测绘部门门实测的的房屋建建筑面积积计算，未未计入产产权面积积的附属属房屋不不得收取取物业综综合服务务费。第十八条已交付付业主的的物业，物物业服务务费自交交付之日日起次月月由业主主承担。未未交付业业主的物物业，物物业服务务费由开开发建设设单位承承担。交付是指在在房屋买买卖合同同约定的的时间内内，业主主收到书书面交付付通知并并办妥相相关交付付手续。业业主收到到书面交交付通知知后，在在通知期期限内无无正当理理由不办办理相关关交付手手续的，视视为交付付。开发发建设单单位没有有事先书书面通知知的，以以业主实实际办妥妥相关交交付手续续为准。第十九条 业主主与物业业服务企企业约定定预收物物业服务务费的，预预收期限限不得超超过6个个月。双双方另有有约定的的除外，但但约定的的期限不不得超过过物业服服务合同同期限。第二十条 出租租或以其其他方式式交他人人使用的的物业，业业主应及及时到物物业服务务企业登登记备案案，物业业服务费费由业主主或使用用人按规规定交纳纳。第二十一条条实行行政府指指导价的的物业服服务收费费实行服服务价格格登记证证制度。物物业服务务企业在在收费前前，应当当向物业业所在县县、区价价格行政政主管部部门办理理备案和和申领服服务价格格登记证证。第二十二条条 物物业服务务收费实实行明码码标价制制度。物物业服务务企业应应当在物物业服务务区域内内的显著著位置或或收费地地点，按按照物业业服务收收费明码码标价规规定，公公布物业业服务收收费标准准、等级级标准。第四章 停车收收费第二十三条条住宅宅小区内内符合规规划配置置要求的的共用车车位、车车库（含含地下、地地面）、地地面停车车场由物物业服务务企业人人员提供供管理服服务的，按按规定标标准可以以收取停停放服务务费（见见附件22）。业主对车辆辆有保管管要求的的，由业业主和物物业服务务企业另另行签订订保管合合同。第二十四条条 住宅宅物业管管理区域域内车库库、车位位应优先先满足业业主、物物业使用用人停车车需要，业业主、物物业使用用人要求求承租车车库的，建建设单位位不得以以只售不不租为由由拒绝。第二十五条条实施施物业管管理区域域车辆停停放服务务收费的的物业服服务企业业，应当当建立健健全车辆辆停放服服务及收收费的内内部管理理制度，做做好车辆辆进出管管理、停停车场所所保洁、照照明、巡巡视（或或监视）和和日常维维护等服服务工作作。第五章 共用设设施设备备收费第二十六条条 住住宅小区区内共用用电梯、公公共照明明、消防防设施、景景观水系系、监控控系统、单单元门禁禁等设施施设备运运行费,纳入物物业综合合服务费费，不得得另行分分摊收取取。二次供水未未移交给给供水部部门的供供水设备备，其增增压水泵泵运行费费用可据据实分摊摊收取，接接受监督督。第二十七条条非城城市集中中供暖（冷冷）单位位直收到到户的集集中供暖暖（冷）系系统、中中央空调调的物业业小区，按按照“以收抵抵支、收收支平衡衡”的原则则，由物物业服务务企业提提出收费费方案，经经业主大大会同意意后收取取。业主主委员会会成立前前，由开开发建设设单位与与物业服服务企业业在前期期物业服服务合同同中合理理约定，并并在销售售物业时时告知物物业买受受人。 第二十八条条 物物业服务务区域内内供水、供供电、供供气、供供热、通通信、数数字电视视等单位位应当向向最终用用户收取取有关费费用。物业服务企企业接受受委托代代收上述述费用的的，可向向委托方方收取手手续费，具具体标准准在双方方委托合合同中约约定；物物业服务务企业不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。第二十九条条 利利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营活动的的，应当当在征得得相关业业主、业业主大会会、物业业服务企企业的书书面同意意后，按按照规定定办理有有关手续续。业主主所得收收益300用于于补贴物物业综合合服务费费，700纳入入专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。第六章 装饰装装修收费费第三十条装饰装装修单位位或装饰饰装修人人委托物物业服务务企业清清运装饰饰装修垃垃圾的，应应当缴纳纳装饰装装修垃圾圾清运费费。垃圾圾清运费费标准按按建筑面面积每平平方米不不高于33.000元收取取。因装修造成成共用部部位、共共用设施施设备等等损坏的的，恢复复、维修修费用按按实际发发生额，由由业主（使使用人）或或装修单单位（装装修人）承承担，并并承担相相关法律律责任。第七章责责任与义义务第三十一条条物业业服务企企业必须须按照物物业服务务合同约约定的服服务内容容提供服服务。物物业服务务企业根根据业主主的委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务，除法法律法规规规章另另有规定定外，服服务收费费由双方方约定。第三十二条条 业业主、物物业使用用人和开开发建设设单位，应应当按照照物业服服务合同同的约定定按时足足额交纳纳物业服服务费用用。违反反物业服服务合同同约定逾逾期不交交纳物业业服务费费用的，应应按照物物业服务务合同约约定承担担违约责责任，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳; 逾期仍仍不交纳纳的，物物业服务务企业可可以依法法追缴。业主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。物业发生产产权转移移时，业业主或者者物业使使用人应应当结清清物业服服务费用用。第三十三条条物业业服务企企业将物物业服务务合同中中的部分分专业服服务事项项外包给给其他专专业服务务企业的的，不得得降低服服务质量量，减少少服务内内容，提提高收费费标准。第八章 监督管管理第三十四条条市、县县、区价价格行政政主管部部门应当当会同房房地产行行政主管管部门加加强对物物业服务务收费项项目、收收费标准准、收费费行为和和服务内内容、服服务质量量、服务务标准进进行监管管。物业服务企企业构成成价格违违法、违违规的，由由价格行行政主管管部门依依据中中华人民民共和国国价格法法等法法律、法法规予以以处罚。第三十五条条 未未选聘物物业服务务企业提提供物业业服务的的住宅小小区、单单位宿舍舍、业主主自行组组织的物物业管理理，可参参照本办办法自行行协商，并并在物业业所在街街道办事事处（乡乡、镇）的的指导下下具体实实行。第三十六条条 肥肥东、肥肥西、长长丰三县县价格行行政主管管部门和和房地产产行政主主管部门门可结合合本地实实际参照照本办法法执行。第三十七条条 本本办法自自20111年88月1日日起施行行，有效效期5年年。2006年年9月66日发布布的关关于印发发合肥肥市住宅宅小区物物业服务务收费管管理实施施细则的通知知（合合价房2200663225号）同同时废止止。附件1：合合肥市住住宅小区区物业综综合服务务费基准准收费标标准附件2：合合肥市住住宅小区区车辆停停放服务务最高指指导价收收费标准准附件3：合合肥市住住宅小区区物业服服务规范范及等级级指导性性标准（合合肥市房房地产管管理局制制定）-77-附件1 合肥市住宅宅小区物物业综合合服务费费基准收收费标准准服务等级基准收费标标准（元元/月.平方米米）备 注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费费标准上上下浮动动不超过过20乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90定价形式：政府指指导价附件2合肥市住宅宅小区车车辆停放放服务最最高指导导价收费费标准定价形式：政府指指导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备 注注机动车地面车位小型车30住宅小区未未规划建建设地下下车库，或或规划建建设地下下车位配配比率30%（包括括地面室室内停车车位，下下同）中型车50小型车80住宅小区有有规划建建设地下下车库，车车位配比比率330%且且75%中型车100小型车160住宅小区有有规划建建设地下下车库，车车位配比比率775%中型车180室内车库（地地下、地地上）车车位小、中型车车180含物业综合合服务费费50元元50已售产权或或使用权权立体机械升升降式停停车位小、中型车车220含物业综合合服务费费70元元70已售产权或或使用权权购买地面独独立车库库30业主共用车车库摩托车15包含燃油车车非机动车室内自行车5电动车7电动车代充充电服务务收费由由物业服服务企业业与业主主协商三轮车15包括机动三三轮车、非非机动三三轮车说明：1、上上述费用用包括物物业综合合服务费费、公共共设备运运行费和和日常维维护费等等。 2、小小型车，乘乘坐人数数9人，蓝蓝牌；中中型车，乘乘坐人数数1019人人，黄牌牌。3、室内地地下、地地上公共共车库、车车位不得得强行销销售，不不得拒绝绝业主租租赁使用用。4、停车收收费标准准为最高高指导价价，下浮浮不限。5、已成立立业主委委员会的的由业主主委员会会在上述述最高指指导价收收费标准准内确定定具体收收费标准准。附件3-11合肥市住宅宅小区物物业服务务规范及及等级指指导性标标准（甲甲级）序号内 容服务要求1管理处设 置（1）小区区内设置置管理机机构，并并设客服服接待中中心，公公示服务务电话；管理人人员每日日巡查小小区两次次以上，发发现问题题及时处处理。（2）在客客服接待待中心悬悬挂或张张贴物业业服务企企业资质质证书或或复印件件、项目目负责人人照片，公公示物业业服务事事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等有关关信息。提提供特约约服务的的，公示示特约服服务项目目及服务务标准、收收费标准准。（3）配置置办公家家具、电电话、电电脑、打打印机、复复印机等等办公设设施及办办公用品品；办公公场所整整洁有序序，有专专门的业业主或使使用人接接待区域域。2管理人员和和服务人人员要求求（1）小区区项目经经理持证证上岗，有有五年以以上物业业管理工工作经历历。（2）管理理人员、专专业操作作人员按按规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或岗位证证书。（3）管理理人员服服装统一一，挂牌牌上岗，仪仪表整洁洁，行为为规范，用用语文明明，服务务主动热热情。（4）服务务人员日日最低配配置标准准：客服服人员：1人/2000户3300户户；保洁洁人员：1人/6000080000（建建筑面积积）；秩秩序维护护员：334人人/每门门岗+11人/550000770000（建建筑面积积）；绿绿化人员员：1人人/10000001160000（绿绿化面积积）；维维修人员员：1人人/2000户3000户，高高层住宅宅小区不不得低于于3人。总总建筑面面积超过过50万万以上上的住宅宅小区各各岗位人人员配置置可乘以以0.99系数。3服务时间在小区管理理机构每每日不低低于100小时提提供业务务接待；其他时时间设置置值班人人员，负负责项目目运行，及及时处理理各种临临时或突突发事件件。4日常管理与与服务（1）制定定小区物物业管理理与服务务工作计计划，并并组织实实施。（2）建立立健全各各项管理理制度，公公共突发发性事件件（如：消防、水水、电、气气、电梯梯、公共共秩序、公公共卫生生、自然然灾害等等）处理理机制和和应急预预案，各各岗位工工作标准准和培训训、考核核办法。（3）建立立企业内内部培训训体系，定定期组织织从业人人员培训训、考核核。（4）建立立物业管管理档案案（包括括物业竣竣工验收收档案、设设备管理理档案、业业主资料料档案、装装饰装修修管理档档案、日日常运行行档案、内内部管理理档案等等），设设有专职职人员、档档案资料料室；归归档及时时、完整整，便于于查询。（5）使用用专业计计算机系系统管理理业主基基本信息息、物业业基础资资料、维维修养护护记录、收收费记录录。（6）按照照相关规规定和管管理规约约（临时时管理规规约）约约定，建建立装饰饰装修管管理服务务制度。受理业主或或使用人人的装饰饰装修申申报登记记，与业业主或使使用人、施施工单位位签订住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议，告告知业主主或使用用人相关关装饰装装修工程程的禁止止行为和和注意事事项；装装饰装修修期间，每每日巡查查1次现现场，做做好记录录；业主主或使用用人未申申报登记记或者违违反相关关规定，及及时告知知并劝阻阻，拒不不改正的的，及时时报告相相关主管管部门、业业主委员员会，并并在小区区内公示示；装饰饰装修结结束后，应应进行检检查，对对违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的当当事人应应按照约约定处理理；装修修垃圾及及时清运运。（7）在物物业共用用部位显显著位置置公示224小时时服务电电话。水、电、气气等急迫迫性报修修半个小小时内，一一般修理理一日内内完成（预预约除外外）；由由专业单单位负责责的，发发现问题题应及时时告知相相关单位位；对业业主或使使用人提提出的意意见、建建议、投投拆在22个工作作日内处处理回复复；有报报修、维维修、处处理记录录，维修修完成后后48小小时内回回访，回回访率不不低于880%。（8）设置置物业管管理标志志，定期期巡视检检查并做做好记录录，包括括各幢、单单元标志志、危及及人身安安全部位位的警示示标志、维维修养护护期间的的警示标标志。小小区主出出入口设设有小区区平面示示意图。（9）涉及及业主或或使用人人正常生生活的重重要物业业服务事事项，应应在主要要出入口口、各楼楼单元门门内张帖帖通知，履履行告知知义务。（10）按按有关规规定和合合同约定定规范管管理，使使用专项项维修资资金。（11）每每月组织织1次项项目服务务质量检检查，做做好记录录。（12）每每年组织织业主代代表参观观共用设设施设备备机房。（13）做做好安全全生产管管理；重重要节假假日前安安排安全全检查。（14）每每年至少少公开征征集1次次物业服服务意见见，问卷卷率达到到实际入入住业主主80%以上，公公示整改改情况。（15）在在小区醒醒目位置置设立公公共信息息栏；配配合有关关部门进进行公益益性宣传传。（16）按按照规范范要求，每每年第一一季度向向业主公公示上一一年度物物业服务务合同履履行情况况、物业业服务项项目收支支情况、本本年度物物业服务务项目收收支预算算。（17）按按物业服服务合同同约定投投保物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险。（18）能能提供四四种以上上特约服服务（有有偿）和和四种以以上便民民（无偿偿）服务务；重要要节日进进行美化化装饰；每年组组织两次次以上的的社区文文化活动动。（19）专专项服务务委托管管理。依依据相关关规定，签签订规范范的委托托服务合合同，明明确各方方权利义义务；专专项服务务企业应应具备相相应资质质，操作作人员持持有相应应的职业业资格证证书；专专项服务务企业人人员佩戴戴标志，仪仪表整洁洁，行为为规范，用用语文明明；对专专项服务务企业的的服务有有监督管管理及评评价记录录。（20）综综合管理理的其它它服务项项目达到到约定的的服务标标准。（21）对对小区内内违反治治安、规规划、环环保等方方面法律律、法规规及违反反管理规规约（临临时管理理规约）的的行为，应应及时劝劝阻、制制止并报报告有关关行政主主管部门门及全体体业主。5公共区域卫卫生保洁洁服务一、 生活活垃圾的的收集、清清运（1） 配配置密闭闭式垃圾圾收集容容器，有有分类标标志。塔塔楼按栋栋、板楼楼按单元元设置垃垃圾收集集容器。（2） 生生活垃圾圾实行分分类收集集。（3）每22周清洗洗1次垃垃圾收集集容器。蝇蝇、蚊孳孳生季节节每日喷喷洒药水水消毒。（4） 每每日清运运1次生生活垃圾圾，并清清运到指指定的垃垃圾收集集场所，不不得乱堆堆乱倒。（5） 保保洁车外外观整洁洁、摆放放整齐。二、 物业业共用部部分清洁洁（一） 楼楼内（1） 每每日清洁洁1次、每每日清拖拖1次大大堂地面面；每周周擦拭33次信报报箱、大大堂玻璃璃；每月月天刮2次大堂堂玻璃；每月清洁2次大堂堂、候梯梯厅墙面面；每日日巡视保保洁1-2次。（2） 每每日清洁洁1次楼楼内地面面、楼梯梯，每周周清拖22次；每每周擦拭拭3次楼梯梯扶手、栏栏杆、窗窗台；每每月擦拭拭4次防火火门、共共用防盗盗门、消消防栓、指指示牌等等公共设设施；灯灯具每季季度除尘尘1次；每日巡巡视保洁洁1-2次次。（3） 根根据地面面材质，定定期做地地面清洗洗、养护护。（二） 电电梯（1） 每每日擦拭拭1次电电梯轿厢厢门、面面板；每每日清拖拖1次电电梯轿厢厢地面；每日巡巡视保洁洁2次。（2） 不不锈钢面面或其他他装饰材材料的电电梯，每每月护理理3次。石石材地面面的电梯梯每月养养护1次次。（三） 天天台屋面面每月清扫11次楼顶顶天台、屋屋面。有有天台、内内天井的的每周巡巡查1-2次，有杂杂物及时时清扫。（四） 庭庭院（1） 每每日清扫扫1次道道路、两两侧人行行道，巡视保保洁2次；广场场地面砖砖每半月月冲洗一一次，全全天候保保洁。（2） 每每周清洁洁1-2次次小区公公共照明明及设施施设备；每2月月清洁11次雨蓬蓬、门头头等。（五） 水水景（1） 定定期对水水体投放放药剂或或进行其其他处理理。（2）每周周安排专专人清洁2-3次水水面；定定期进行行水体净净化处理理；每季季度清洁洁1次水池池池底。三、 有害害生物防防治（1） 配配合相关关部门进进行有害害生物防防制。（2） 投投放药物物应预先先告知，投投药位置置有明显显标志。四、 雨雪雪天气（1） 雨雨后清洁洁。雨后，对对小区内内主路、干干路积水水进行清清扫。（2） 扫扫雪铲冰冰。降雪时时，及时时清扫积积雪，铲铲除结冰冰。夜间间降雪的的，主要要道路的的冰雪在在次日110时前前清扫干干净。五、卫生事事件发生公共卫卫生事件件时，迅迅速组织织人员对对物业共共用部位位共用设设施设备备进行通通风、清清洗和消消毒。六、 检查查记录（1） 每每日检查查1次清清洁质量量，做好好记录。（2） 每每月全面面检查11次清洁洁质量，做做好记录录。（3） 清清洁档案案齐全。 6公共秩序维护（1）秩序序维护人人员以中中青年为为主，445周岁岁以下的的人数占占总人数数的800%以上上。（2）秩序序维护人人员应配配备对讲讲装置和和其他必必备的安安全护卫卫器械。（3） 出出入口有有专人224小时时值守，其其中主出出入口220万平平方米以以上住宅宅小区应应双人值值守；当当值时坐坐、立姿姿势端正正（不少少于188小时），并并有详细细交接班班记录和和外来车车辆的登登记记录录。（4）对进进出小区区的车辆辆进行管管理和疏疏导，保保持出入入口环境境整洁、有有序、道道路畅通通；对大大型物件件搬出实实行记录录。（5）实行行24小小时巡视视检查，220万平平方米以以上住宅宅小区夜夜间巡查查应设22-3片片巡查路路线。重重点部位位（小区区道路、单单元出入入口和地地下车库库）应设设巡更点点，秩序序人员手手持巡更更采集器器，按指指定的时时间和路路线每22个小时时巡查一一次，在在正常情情况下到到达每个个巡更点点的时间间误差不不超过22分钟，监监控中心心有巡更更记录。（6）接到到火警、警警情后三三分钟内内到达现现场，协协助保护护现场，并并报告管管理处与与警方。 （7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维维护道路路使用和和场地的的正常秩秩序。（9）小区区设有监监控中心心，应具具备录像像监控（监监控点至至少覆盖盖单元进进出口、小小区主要要道路出出入口）、楼楼宇对讲讲（可视视）、周周界报警警、住户户报警（对对讲功能能）、门门锁智能能卡等五五项以上上技防设设施，224小时时开通，并并有人驻驻守，注注视各设设备所传传达的信信息。监监控影像像资料，应应当留存存15日备备查。（10）监监控中心心接到报报警信号号后，秩秩序维护护人员应应5分钟钟内赶到到现场进进行处理理，并报报告管理理处与警警方；接接到住户户紧急求求助时，秩秩序维护护人员应应5分钟钟内赶到到现场，采采取相应应措施（11）小小区应有有火警、水水警、警警情应急急预案，并并在监控控中心控控制室内内悬挂；每年应应组织不不少于11次的应应急预案案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。（12） 在强降降雨、雪雪天气期期间，备备勤人员员24小小时待岗岗，人数数不少于于秩序维维护专业业人员的的20%，配备备必要的的应急工工具。（13）记记录与档档案。各项工工作记录录完整有有效；档案齐齐全。7停车管理（1）建立立停车管管理制度度。（2）建立立停车管管理档案案。（3）定期期存放车车辆的，应应签订停停车服务务协议。（4）在显显著位置置公示停停车须知知。（5） 设设置规范范的交通通标志，包包括引导导标志，疏疏散指示示灯，安安全出口口标志灯灯和其他他警示性性标志。（6）机动动车辆凭凭证出入入，对临临时进入入的机动动车辆进进行登记记。（7） 224小时时有专人人定时巡巡查停车车场（库库），车车库内配配置道闸闸和录像像监视等等设施设设备。（8） 停停车场（库库）内配配备消防防器材并并定期检检查，做做好记录录。（9） 停停车场地地面每日日清扫11次，地地下停车车库地面面（含车车位地面面）每月月清拖11次。（10）车车库无渗渗漏，无无积水，通通风良好好，无易易燃、易易爆及危危险物品品存放。8公共绿化养护一、基本要要求：1、小区绿绿地率达达40%以上。2、绿地总总体布局局合理，满满足居住住环境的的需要，集集中绿地地率100%以上上。3、利用植植物、山山石、水水景等设设置景点点，且与与环境协协调。4、乔、灌灌、地被被、草配配植合理理，层次次较丰富富，景观观好。花花坛、花花境面积积占绿地地总面积积的0.5%以以上。5、绿地保保存率1100%，乔、灌灌、草等等保存率率98%以上。绿绿地设施施、硬质质景观保保持完好好。二、草 坪：修剪草坪保保持平整整，草高高不超过过8cmm；随时时清除杂杂草，目目视无杂杂草；常常年保证证有效供供水，有有低洼及及时整平平，基本本无积水水；按肥肥力、草草种、生生长情况况及时施施肥，每每年二遍遍以上；及时做做好病虫虫害防治治；草地地生长正正常，斑斑秃黄萎萎率低于于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌灌木修剪剪每年四四次以上上，基本本做到无无枯枝、萌萌蘖枝；蓠、球球、造型型植物及及时修剪剪，每年年不少于于六遍，做做到枝叶叶紧密、圆圆整、无无脱节；地被、攀攀缘植物物修剪及及时，每每年不少少于四次次，基本本无枯枝枝；适时时中耕除除草,做做到基本本无杂草草，土壤壤疏松；按植物物品种、生生长状况况、土壤壤条件适适时施肥肥，每年年普施基基肥不少少于一遍遍，花灌灌木增施施追肥一一遍；防防治结合合、及时时灭治，无无病虫害害发生；树木基基本无倾倾斜；乔乔灌木生生长良好好，树冠冠完整；花灌木木按时开开花结果果；球、篱篱、地被被生长良良好，无无缺枝、空空档。花坛花境：一年中中有二次次以上花花卉布置置；保持持有效供供水，无无积水；缺枝倒倒伏不超超过三处处；及时时清除枯枯萎的花花蒂、黄黄叶、杂杂草、垃垃圾；每每年施基基肥一次次，每次次布置前前施复合合肥一次次；适时时做好病病虫害防防治。四、 垃圾圾处理绿化垃圾能能随时清清理干净净，无垃垃圾堆放放过夜情情况。五、树干涂涂白 涂涂白时间间一般在在11月月上旬至至12月月中旬，小小区内的的树干涂涂白高度度应保持持一致。六、 检查查记录（1） 各各项工作作记录完完整有效效，（2） 绿绿化档案案齐全。（3）每月月至少检检查绿化化工作22次并对对植物的的养护情情况进行行记录。9共用部位及及共用设设施设备备维修养养护管理理一、综合管管理（1） 建建立房屋屋及共用用设施设设备档案案，有运运行、检检查、维维修养护护记录。（2） 按按照相关关规定，及及时对房房屋使用用安全情情况进行行评估检检查。（3）每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划并组组织实施施。（4） 对对共用部部位及共共用设施施设备进进行巡视视检查和和维修养养护并做做好记录录。（5） 特特种设备备按照有有关规定定运行、维维修养护护和定期期检验检检测并做做好记录录。（6）在发发生雷暴暴、强降降水、大大风、沙沙尘暴等等极端天天气前后后，要组组织专项项检查并并做好记记录。（7）设备备机房。 每日日巡视22次、每每周清洁洁1次，机机房内不不得堆积积杂物； 按规规范设置置鼠药盒盒或粘鼠鼠板、挡挡鼠板；在明显显易取位位置配备备消防灭灭火器材材，并定定期检查查器材完完好情况况；设施设设备标志志、标牌牌齐全；在显著著位置张张贴或悬悬挂相关关制度、证证书；各类管管线有分分类标志志和流向向标志； 交接接班记录录齐全、完完整。二、共用部部位（一） 房房屋结构构（1） 根根据房屋屋使用时时间和设设计年限限，定期期检查房房屋共用用部位的的使用状状况。 （2） 每每半年检查查1次梁梁、板、柱柱等结构构构件，做做好记录录。（3） 对对危及房房屋结构构安全的的行为及及时履行行告知和和劝阻义义务，对对拒不改改正的，要要报告行行政主管管部门，同同时告知知全体业业主。（二） 建建筑部件件（1） 每每季度检检查1次次外墙贴贴面砖石石或抹灰灰、屋檐檐、阳台台、雨罩罩、空调调室外机机支撑构构件等，按按照责任任范围进进行维修修养护，做做好记录录。（2）每周周巡查1次共用用部位的的门、窗窗、玻璃璃等，按按照责任任范围进进行维修修养护，做做好记录录。