知名物业管理公司工程部运作管理手册41417.docx

n 当前文档修改密码：8362839某知名物业业管理公司司工程部运运作手册第一节管理理范围总体：工程程部负责项项目有：(1)对所所有设备的的日常运行行管理。(2)对建建筑物及所所有机电设设备的维护护保养。(3)对楼楼宇未尽人人之处提出出整改方案案。(4)对客客户的装修修工程方案案审核，对对施工进行行监督管理理。(5)对客客户进行有有偿服务。(6)为物物业管理提提供一切有有关工程询询问。一、强强电专业1负责整整个楼宇变变配电系统统的日常运运行、管理理。2负责整整个楼宇变变配电系统统的维修保保养工作。3负责空空调、冷水水机组等动动力电源、电电机、控制制柜的维修修保养。4负责给给排水专业业所有动力力电源、电电机、控制制柜的维修修保养。5负责楼楼宇公共区区域的照明明维修。6负责楼楼宇临时供供电的安排排和计划。7负责提提供节约电电力的计划划方案，并并经批准后后实施。8对系统统不完善的的地方提出出整改方案案，并经批批准后实施施。9负责电电梯的维修修、保养。10负责责卷帘门的的维修、保保养。11为客客户提供有有偿服务。二、空空调专业1负责楼楼宇整个空空调、采暖暖、通风系系统的日常常运行、管管理2负责楼楼宇整个空空调、采暖暖通风系统统的维修保保养。3负责空空调、采暖暖、通风系系统中，电电机和控制制柜的巡视视工作，发发现问题后后及时报告告电气维修修班处理。4改善空空调、采暖暖、通风系系统的设计计，使楼宇宇有一个良良好舒适环环境，同时时最大限度度节约能源源。5为业主主、客户提提供有偿服服务。三、给给排水专业业1负责楼楼宇的供水水系统、排排水系统、消消防给水系系统、喷洒洒系统、雨雨淋系统的的运行、维维修、保养养和故障检检修。2负责楼楼宇所有卫卫生洁具的的维修保养养。3负责楼楼宇内所有有机械的维修，如如：手推车车等。4负责水水箱、水池池及污水井井、雨水井井、化粪池池等清理。5负责生生活水水质质处理。6为业主主、租户提提供有偿服服务。四、土土建专业1负责楼楼宇内公共共范围的天天花、玻璃璃窗、墙、门门等所有项项目的修理理、调整。2负责建建筑结构方方面的问题题，例如渗渗漏、裂缝缝等修、整整改。3负责公公共范围内内和物业公公司的家具具维修。4负责安安排一些小小五金件的的维修和调调整。5负责一一些临时性性的任务。6为业主主、客户提提供有偿服服务。五、弱弱电系统1负责公公共应急广广播系统、保保安监控系系统、综合合布线系统统、电话系系统、有线线电视系统统、楼宇自自控系统、消消防自动报报警系统的的正常运行行和维修、保保养。2负责向向业主、客客户提供有有偿服务。第二节工程程部人员结结构第三节工程程部岗位职职责一、总工程程师1.在总经经理的领导导下，制定定计划，执执行有关工工程和能源源管理的方方针、原则则、计划、规规定和制度度。2.根据公公司要求为为楼宇所有有系统和设设备建立并并保持有一一个全面的的维修、保保养计划。3.建立工工程设备的的运行和操操作程序，确确保工程设设备的正常常运行。4.全面负负责工程方方面的节支支运行，根根据楼宇运运行要求准准备和调整整工程部运运行预算，并并严格控制制工程运行行和维修费费用。5.跟踪、控控制所有水水、电、煤煤气、热力力等能源消消耗，分析析消耗原因因，担出整整改办法，最最大限度地地节约能源源。6.负责工工程部员工工工作成绩绩的评估，并并按有关规规定给予奖奖惩。7.负责建建立健全部部门培训计计划，保证证工程部员员工掌握必必须的专业业技术和技技能。8.负责及及时向总经经理上交所所有有关报报告及报表表。9.认可签签收部门所所有文件、发发票。10.制定定和执行紧紧急情况做做出反应的的计划。11.建立立工程部各各岗位责任任并检查落落实。12.始终终把安全和和消防放在在第一位。13.协调调与客户的的关系。14.负责责按要求对对专业主管管、领班工工作业绩进进行考核。15.负责责进行工作作及人员调调配。16.分析析项目报价价单，组织织讨论决定定，对完成成项目进行行检查、评评估和验收收。17.管理理员工纪律律，解决员员工争执。18.和有有关部门一一起为工程程部选择面面试新员工工。20.督促促制定工程程报表。21.巡视视、检查工工程设备、设施施运行情况况，组织有有效的生产产管理和技技术管理，阅阅读审察各各类技术报报表和工作作日记二、专专业主管1.在总工工程师领导导下，主管管本专业的的全面工作作，确保所所管辖设备备处在优良良的技术状状态下安全全运行。2.编制或或审定本专专业所负责责设备的年年、季、月月、周检修修计划，建建定相应的的维修记录录档案，并并监督实施施。3.熟练掌掌握本班组组内管辖的的设备设施施的运行、维维修和保养养4.每天检检查设备运运行情况和和工作现场场。5.审阅运运行、值班班、交接班班记录，及及时发现问问题并采取取相应措施施。6.每月定定期巡检所所辖设备设设施的维修修保养落实实情况，并并书面报告总总工程师7.认真完完成周报告告、月报告告8.检查下下属的工作作纪律，发发现不良，及及时纠正。9.严格要要求员工按按操作规程程作业，遵遵守劳动安安全的法规规、法令。10.对所所有请修单单位按轻重重缓急分类类，合理安安排维修。11.严格格控制维修修材料的出出库及去向向，努力降降低成本及及能耗。12.安排排下属员工工的班次，监监督检查劳劳动纪律。13.负责责请购本专专业的备品品备件。14.负责责与其它班班组或部门门的协调合合作。15.负责责本专业项项目改造的的计划、预预算和报价价。16.负责责本专业员员工的培训训、督导、考考核、评估估。17.完成成总工程师师交给的其其它工作。18.书面面制定本专专业所有设设备的安全全运行规则则和程序，并并永久性在在设备操作作处和工作作间明显展展示。三、领领班A.强电领领班岗位责责任：1.强电运运行维修领领班必须认认真清楚了了解总体供供配电情况况，所辖设设备的性能能及控制范范围。2.熟练掌掌握各配电电设备、控控制柜、照照明柜及发发电机的操操作、维修修、运行规规程。3.须严格格执行公司司及部门所所制定的各各项规章制制度及各项项规程。4.强电运运行维修领领班必须服服从专业主主管的领导导，听从专专业主管的的指挥。在在布置工作作时，要首首先考虑消消防安全和和劳动保护护。5.每天检检查各班运运行记录，并并对所有记记录数据及及内容负责责。6.必须每每天巡视所所有变配电电室及变配配电系统，并并及时处理理变配电系系统设备的的故障，保保证本系统统正常运行行，对巡查查记录负责责。7.必须对对强电运行行人员工作作时间内的的一切行为为负责。8.强电领领班必须定定期培训所所属员工之之操作技能能，并由专专业主管进进行考核，9.强电领领班必须认认真听取上上级电站之之运行指令令，并应立立即汇报专专业主管，在在得到专业业主管命令令，并办理理有关手续续后方可执执行操作。10.必须须带领本班班人员严格格执行本专专业主管所所制定的维维护保养计计划，并认认真做好相相应保养记记录。11.必须须每天巡查查配电室以以外的所有有配电设备备一次，并并随时处理理各类故障障，并对巡巡检记录负负责。12.必须须定期（每每3个月一次次）培训所所属员工的的维修技能能，并由专专业主管进进行考核，13.正确确管理安排排维修单，对对未能按规规定完成的的维修单要要有原因，上上报专业主主管后，交交文员经行行登记。B.弱电领领班岗位责责任：1.弱电维维修领班必必须清楚了了解消防报报警系统、消消防联动系系统、楼宇宇自控系统统、保安监监控系统、电电话系统、综综合布线系系统、有线线电视系统统之配置、运运行及设备备状态等情情况。2.必须熟熟练掌握各各弱电系统统的操作、运运行、维修修保养规程。3.必须严严格执行公公司及部门门所制定的的各项规章章制度及各各项规程，以以身作则。4.必须每每天检查各各弱电系统统运行记录录、巡检记记录，并对对所有记录录数据及内内容负责。必必须每天巡巡视所有弱弱电系统一一遍，并及及时处理各各类故障，保证各系统运行正常。5.必须对对所属弱电电维修人员员工作时间间内之一切切行为负责责。6.必须定定期（每33个月一次次）培训所所属员工之之操作、维维修、保养养技能，并并由专业主主管进行考考核。7.所有弱弱电系统的的维修保养养，必须在在领班的带带领下，严严格按照专专业主管所所制定的维维修保养计计划进行，并并认真做好好相应保养养记录。如如需停机保保养时，必必须提前三三天通知总总工程师，以以便做好相相应安排。8.弱电维维修领班必必须服从专专业主管的的领导及指指挥。9.在布置置工作时，要要首先考虑虑消防安全全和劳动保保护。10.正确确管理安排排维修单，对对未能按规规定完成的的维修单要要有原因，上上报专业主主管后交文文员登记。四、文文员1.负责翻翻译、中英英文打印，各各类文件的的复印及收收发。各种种文件、资资料、材料料的存档，文文具用品的的分发。2.对楼宇宇全部图纸纸、资料分分类保管、编编排目录、日日常借阅和和确保完整整无损，每每年核对补补缺。3.负责采采购单的报报批、跟踪踪、存档及及现金报销销、支票申申请。4.负责工工程部布告告栏的定期期公布、更更换，确保保所有信息息及时转达达到员工。5.负责会会议记录，整整理会议纪纪要并打印印、发送。6.对各部部门或客人人来工程部部联系工作作人员要热热情接待。7.迅速、热热情应答来来往电话，详详细记录所所有信息。8.负责工工程部考勤勤记录和整整理，上报报有关部门门。9.为总工工程师收集集过去244小时的报报表和其它它报表。10.建立立备品部件件和易损件件的清单，并并按要求执执行最高、最最低储备标标准，当储储备接近或或达到最低低标准时，及及时提出申申请购买计计划单。11.严格格执行物品品验收入库库制度和领领料单制度度，做好备备品备件和公公用工具的的管理制度度。12.做好好仓库的帐帐、卡、物物等管理工工作，要求求帐、卡、物物必须相符符，物品堆堆放整齐清清洁。13.每月月必须对库库存情况进进行一次清清查盘点，对对盘亏、盘盘盈情况及及时向有关关上级汇报报。14.按时时、按质地完完成每月财财务要求的的备品、备备件、材料料消耗和库库存情况等等的报表。15.易燃燃、易爆、有有毒物品必必须单独储储放。室内内禁止一切切烟火，必必须每天去去巡查二次次。16.负责责工程部工工服的发放放、整理。17.完成成领导交给给的其它工工作。五、技工通则：1.服从指指挥，严格格遵守各项项操作规程程及各项规规章制度。2.把安全全消防意识识贯彻到工工作中。3.无特殊殊原因或理理由，请修修单不得积积压，做好好维修记录录。4.服务中中做到客户户至上，微微笑服务。5.做好运运行记录，认认真履行值值班制度。6.爱护工工具，不得得人为损坏坏工具。7.认真学学习本专业业的各项技技术，熟练练掌握各种种设备的开开闭方法和和性能，掌掌握专业技技能。8.加强责责任心，在在工作中要要时刻注意意各种设备备的工作状状态是否正正常，不论论是本专还还是其它专专业，及时时处理及时时报告。9.保持机机房、休息息室及工作作场所的卫卫生。10.未经经专业主管管许可，不不得私自更更改、调整整、移动线线路、管路路设备。A.值班电电工岗位责责任1.值班人人员必须清清楚了解供供电系统情情况，所辖辖设备的性性能及控制制范围。熟熟练掌握各各配电设备备及发电机机的运行、操操作、维修修规程。必必须服从领领班及专业业主管的领领导和指挥挥。2.认真进进行交接班班工作，交交班人员必必须认真讲讲解本班工工作情况，并并认真做好好交接班记记录。接班班人员必须须清楚了解解上一班工工作内容，仔仔细查看交交接班记录录。交接班班记录必须须由值班电电工本人签签字，不得得代签。3.认真清清点工具，保保持良好工工作状态，工工具使用完完毕后，必必须擦拭干干净，放回回原处。4.按时、按按数抄录各各类计量仪仪表，不得得伪造数据。5.按时仔仔细检查所所辖各类设设备，并认认真做好检检查记录，不不得伪造检检查结果。6.所有记记录必须做做到字迹工工整、清晰晰、全面，记记录单据必必须保持清清洁完整，不不得损毁。7.各类高高、低压操操作必须按按照电工操操作规程进进行，以保保证人身及及设备安全全。8.负责保保持配电室室内所有供供电设备功功能正常，各各配电柜、开开关、仪表表等如有损损坏，须立立即修复，如如需停电处处理，须立立即报告领领班或专业业主管，获获得批准后后方可进行行。9.必须保保持配电室室、值班室室及所辖设设备的清洁洁，每班两两次清洁地地面、窗台台、门窗、设设备表面等等所有产生生积尘之处处。根据上上级安排，定定期清洁设设备内部。值值班室内与与工作有关关之物品必必须摆放整整齐，不得得存放与工工作无关之之物品，配配电室内严严禁存放杂杂物。10.值班班人员不得得在值班室室、配电室室及其它机机房会见客客人，须坚坚守岗位，不不得擅自离离岗、串岗岗，需暂时时离岗时，必必须报告领领班或专业业主管离岗岗原因、去去向及时间间，获得批批准后方可可离岗。11.本班班工作未完完成时，须须在接班人人员的协助助下，加班班完成，不不得移交给给接班人员员，接班人人员必须协协助交班人人员完成工工作后进行行交接班。12.交班班人员如发发现接班人人员酗酒或或精神状态态不良时，不不得进行交交班，并须须立即报告告领班或专专业主管，在在领班或专专业主管未做做出具体安安排之前，交交班人员不不得离岗。13.值班班班人员严严禁睡觉、赌赌博、酗酒酒及任何游游戏，配电电室内严禁禁吸烟。B.维修电电工：1.维修电电工必须熟熟练掌握各各类电气设设备操作、维维修保养规规程。必须须服从领班班及专业主主管的领导导和指挥。2.每日须须按时到岗岗，更换工工服，清点点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接到维维修通知后后，必须十十分钟内到到达现场处处理，服从从工作安排排。4.处理各各类电气故故障须及时时、准确，保保证人身及及设备安全全，工作完完毕须认真真清理现场场。并将处处理结果报报告领班或或专业主管管。5.维修操操作必须严格执行电电工工艺规规范，各接接点必须牢牢固接实，绝绝缘及防水水处理必须须可靠，不不得疏忽大大意。6.每天巡巡视大厦所所有公共供供电设备及及公共照明明(包括各电电缆井)一遍，发发现问题须须立即报告告维修领班班或系统工工程师，并并及时修复复，做好巡巡视记录。7.配电箱箱、电缆井井等不得有有存水、尘尘土及杂物物，各配电电箱的箱体体、合叶、箱箱门、锁具具等必须保保持功能正正常，无锈锈蚀，并保保持锁好。电电缆井内的的电缆必须须放置于电电缆桥架内内，并盖好好扣板。8.配电箱箱内各开关关及各电器器组件、线线路等不得得有噪音、过过热及其它它故障，各各接点必须须牢固接实实。9.室外围围墙、挑檐檐及草地灯灯必须保持持使用正常常，随坏随随修，不得得拖延至第第二天晚上上开灯之时时。10.各类类临时用电电，必须接接入漏电开开关，并保保证漏电开开关灵敏有有效。11.维修修人员工作作完毕后，须须立即回到到指定地点点休息待命命，除工作作需要外，不不得在大厦厦内随意走走动，不得得进入任何何草坪绿地地。12.维修修人员不得得在大厦范范围内高声声喧哗，随随地吐痰，乱乱扔废弃物物。13.维修修人员进入入客户区域域维修时，必必须敲门，在在获得同意意后方可进进入，必须须着装整洁洁，态度礼礼貌，保持持安静，不不得在客户户单元内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户单元内内任何物品品用于维修，需需要移动物物品时必须须征得同意意。C.弱电技技工：1.对所辖辖各弱电系系统及其所所有设备，必必须清楚了了解其性能能，检查方方法，控制制范围及运运行状况。必必须服从专专业主管的的领导和指指挥。2.每日巡巡查所有弱弱电系统一一遍，并做做好巡查记记录。3.发现故故障须立即即排除，保保证各系统统正常运行行，保证人人身及财产产安全。4.排除故故障时如对对总体系统统运行产生生影响，须须立即通知知专业主管管，得到批批准后方可可进行。5.如出现现重大故障障，自己无无能力排除除时，须立立即通知专专业主管。6.接到维维修通知后后，十分钟钟内须赶到到现场处理理。工作完完成后必须须认真清理现现场，并须须将处理结结果及时报报告专业主主管。7.维修操操作时，各各接线、接接点务必接接实；各镙镙丝、镙母母务必拧紧紧，各设备备安装必须须牢固可靠靠。8.每周巡巡查弱电井井一次，井井道内须保保持无杂物物、无存水水，各类电电缆均应放放置于电缆缆桥架内，并并盖好盖板板，做好检检查记录。9.对所辖辖设备须保保持清洁、整整齐，各连连接线、接接点必须保保证接触良良好。10.维修修人员工作作完毕后，须须立即回到到指定地点点休息待命命，除工作作需要外，不不得随意走走动，不得得进入任何何草坪绿地地。11.维修修人员不得得在大厦范范围内高声声喧哗，随随地吐痰，乱乱扔废弃物物。12.维修修人员进入入客户区域域维修时，必必须敲门，在在获得同意意后方可进进入，必须须着装整洁洁，态度礼礼貌，保持持安静，不不得在客户户区域内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户任何物物品，需要要移动物品品时必须征征得同意。D.设备运运行技工：1.设备运运行技工必必须清楚了了解本系统统情况、所所辖设备的的性能及控控制范围。熟熟练掌握各各类设备运运行、操作作及维修保保养规程。必必须服从专专业主管的的领导和指指挥。2.认真进进行交接班班工作，交交班人员必必须认真讲讲解本班工工作情况，并认真做好交接班记录，接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字，不得代签。3.认真清清点工具，保保持良好工工作状态，工工具使用完完毕后，必必须擦拭干干净，放回回原处。4.按时、按按数抄录各各类计量仪仪表，不得得伪造数据据。5.按时仔仔细检查所所辖各类设设备，并认认真做好检检查记录，不不得伪造检检查结果。6.各类设设备的操作作，必须严严格执行有有关操作程程序。7.必须保保持各设备备间的环境境及各类设设备的清洁洁，每班至至少清洁一一次，须做做到所有设设备、管线线、门、窗窗、窗台、地地面、柜顶顶、桌面等等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。8.与工作作有关物品品须摆放整整齐，不得得存放与工工作无关之物品品。9.各类记记录须做到到字迹工整整、清晰、全全面，记录录单据须保保持清洁完完整，不得得损毁。10.须保保持本系统统各类设备备正常运行行，做到三三干净(即设备干干净、机房房干净、工工作场地干干净)、四不漏漏(即不漏电电、不漏水水、不漏油油、不漏气气)五良好(即使用性性能良好、密密封良好、紧紧固良好、润润滑良好、调调整良好)，各设备备如有损坏坏必须立刻刻修复，如如因客观原原因不能修修复时，须须立即专业业主管。11.值班班人员不得得在任何设设备机房会会见客人，须须坚守岗位位，不得擅擅自离岗、串串岗，需暂暂时离岗时时，必须报报告专业主主管离岗原原因、去向向及时间，获获得批准后后方可离岗岗。12.本班班工作未完完成时，须须在接班人人员的协助助下，加班班完成，不不得移交给给接班人员员，接班人人员必须协协助交班人人员完成工工作后进行行交接班。13.交班班人员如发发现接班人人员酗酒或或精神状态态不良时，不不得进行交交班，并须须立即报告告专业主管管，在专业业主管未做做出具体安安排之前，交交班人员不不得离岗。14.值班班人员严禁禁睡觉、赌赌博、酗酒酒及任何游游戏，值班班室及各设设备间严禁禁吸烟。E.设备维维修技工：1.设备维维修技工必必须熟练掌掌握各类设设备操作、运运行及维修修保养规程程。必须服服从专业主主管的领导导和指挥。2.每日须须按时到岗岗，更换工工服，清点点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接到维维修通知后后，必须十十分钟内到到达现场处处理，服从从工作安排排。4.处理各各类故障须须及时、准准确，保证证人身及设设备安全，工工作完毕须须认真清理理现场。并并将处理结结果报告专专业主管。5.每天巡巡视检查大大厦内各机机房、泵房房、管井、水水箱、污水水井一遍，发发现问题必必须立即报报告专业主主管，并认认真做好巡巡查记录。6.空调及及给排水系系统各类维维修，必须须做到各阀阀门、接口口，安装位位置合理，不不漏水。管管线布局合合理，横平平竖直。需需做防腐、防防锈、保温温处理时必必须处理完完整，不得得遗漏。7.各机房房、管道井井、泵房内内不得有存存水及杂物物，须保持持环境及设设备清洁。8.各泵辅辅、阀门、管管线、接口口不得有跑跑冒滴漏现现象，并必必须保持保保温、防腐腐处理良好好，功能正正常。9.定期检检查消防水水系统、排排烟系统、正正压送风系系统等消防防有关设备备，须保持持各设备功功能正常。10.定期期检查、清清理新风机机组过滤网网、风机盘盘管过滤网网，每两周周一次。11.维修修人员工作作完毕后，须须立即回到到指定地点点休息待命命，除工作作需要外，不不得在大厦厦内随意走走动，不得得进入任何何草坪绿地地。12.维修修人员不得得在大厦内内高声喧哗哗，随地吐吐痰，乱扔扔废弃物。13.维修修人员进入入客户区域域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得主人同意。F.综合维维修水工：1.综合维维修水工必必须熟练掌掌握各类设设备操作、运运行及维修修保养规程程。必须服服从综合维维修系统工工程师的领领导和指挥挥。2.每日须须按时到岗岗，更换工工服，清点点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接到维维修通知后后，必须十十分钟内到到达现场处处理，服从从工作安排排。4.处理各各类故障须须及时、准准确，保证证人身及设设备安全，工作作完毕须认认真清理现现场。并将将处理结果果报告专业业主管。5.空调及及给排水系系统各类维维修，必须须做到各阀阀门、接口口，安装位位置合理，不不漏水。管管线布局合合理，横平平竖直。需需做防腐、防防锈、保温温处理时必必须处理完完整，不得得遗漏。6.各阀门门、管线、接接口不得有有跑冒滴漏漏现象，并并必须保持持保温、防防腐处理良良好，功能能正常。7.维修人人员工作完完毕后，须须立即回到到指定地点点休息待命命，除工作作需要外，不不得在大厦厦内随意走走动，不得得进入任何何草坪绿地地。8.维修人人员不得在在大厦内高高声喧哗，随随地吐痰，乱乱扔废弃物物。9.维修人人员进入客客户区域维维修时，必必须敲门，在在获得同意意后，方可可进入，必必须着装整整洁，态度度礼貌，保保持安静，不不得在客户户单元内吸吸烟、喝水水，不得以以任何方式式获取报酬酬、小费及及物品，不不得动用客客户内任何何物品，需需要移动物物品时必须须征得同意意。G.综合维维修万能工工：1.万能维维修工必须须熟练掌握握瓦、木、油油工及装修修五金安装装维修技能能，必须服服从专业主主管的领导导和指挥。2.每日按按时到岗，更更换工服，清清点工具，须须在十五分分钟内做好好一切准备备工作。3.接到维维修通知后后，必须十十分钟内到到达现场处处理，服从从工作安排排。4.处理各各类装修维维修必须细细致，必须须符合有关关规范，不不得偷工减减料。5.认真做做好检查工工作，做好好巡检记录录，遇有装装修损坏、五五金件损坏坏、检查口口未封闭或或有污迹等等，必须立立即处理。须须保持本物物业公共区区域长久如如新。第四节工程程部管理规规定一、设备故故障处理1如发生生重大设备备事故，现现场人员立立即切断电电、煤气等等危险源，保保护事故现现场，工程程部人员或或使用部门门应立即通通知工程部部、物业部部及总经理理。工程部部主要负责责人和相关关人员必须须迅速赶赴赴现场，分分析检查故故障的原因因，采取果果断应急措措施。2总经理理、总工程程师、保安安部经理查查德德看后后，根据现现场情况决决定立刻修修复或关闭闭有关设备备进行抢修修。3找出原原因后，总工程程师和专业业主管须立立即组织工工程部人员员进行抢修修、排除故故障、恢复复正常运行行后汇报总总经理。4专业主主管写出一一份书面报报告，说明明发生故障障的原因，提提出预防措措施和再次次发生故障障的处理预预案，报总总工程师，抄抄报总经理理。5如果故故障是由于于操作人员员违反规程程造成的责责任事故，由由专业主管管根据情况况对责任者者提出处理理意见，报报总监审批批后给予处处罚，并通通知人事部部备案；如如果情况较较严重，需需要免除责责任者，需需报人事部部和总经理理批准。二、防火制制度1.消防中中央监控室室，应具备备以下资料料及锁匙：(1)1套套完整准确确地记录物物业火灾预预报系统及及湿式灭火火装置位置置图及消防防系统图，包包括烟感/温感探测测器和主控控屏位置，手手提灭火器器和灭火毯毯，消防栓栓箱配破玻玻璃按纽和和警铃，消消防栓系统统连消防接接合器、喷喷淋系统、消消防泵等。(2)一套套清楚及准准确的建筑筑平面图，图图内展示各各防火卷闸闸、隔火墙墙、危险仓仓、防烟门门、消防疏疏散楼梯及及消防紧急急疏散门等等。(3)一套套各种消防防设备之备备件清单。(4)一套套完整之排排烟通风图图。(5)天然然气分布图图及阀门开开关位置图图。(6)工程程部必须保保存出现紧紧急情况时时联络人的的手机号码码。2.指定地地点吸烟，烟烟灰、烟蒂蒂要丢进烟烟缸。3.维修工工作中需要要使用易燃燃材料时，应应特别小心心。各班组组不得存放放易燃油料料1公斤以上上。4.不得随随意挪动消消防设施，发发现消防设设施损坏或或泄露应及及时报告。5.当发生生火灾警报报，各人员员一定要认认真处理，直直到确定火火警熄灭或或确认是误误报为止。各各员工遇事事时请保持持冷静，行行动时不要要太急躁。任任何人士如如发现火灾灾，应先用用对讲机或或电话报告告发生火警警的位置和和他自己的的动向。6.当有火火灾警报时时，以下的的警铃应不不断地响起起：(1)首层层(2)火灾灾的楼层(3)与发发生火灾相相邻的楼层层7.发生火火灾，工程程部的首要要任务是保保证消防水水泵，正压压风机，排排烟风机正常运运行，保证证供水供电电，并及时时通知保安安灭火。8.发生火火灾时，工工程部应做做好以下工工作：9.派有经经验的工程程人员前往往控制室协协调救火工工作。10.尽可可能从消防防报警系统统主屏找出出火警的楼楼层和警报报之种类。11.通知知专业主管管有关情况况。12.通知知所有当值值员工，尤尤其是身处处地库及机机房之员工工。13.当消消防员到场场，立刻配配合保安/管理员向向他们报告告所知情况况。14.其它它当值工程程人员留守守岗位候命命戒备。15.专业业主管应做做好：(1)立即即通知大厦厦空调主机机房发生火火警警报。(2)与各各部员工合合作，确保保各消防系系统运作正正常。(3)必要要情况下，向向消防队提提供大厦消消防设备资资料16.通知知有关工程程人员在工工程部候命命。17.冷冻冻机房之员员工应：(1)刻察察看全机房房范围，确确定警报是是否源自主主机房。(2)如火火灾在机房房内，不要要冒险；在在可能情况况下，关掉掉冷冻主机机，立即报报告工程部部值班室(3)用现现有工具和和灭火器材材将火扑灭灭。如不能能把火扑灭灭，应立刻刻锁门离开开现场。18.当值值工程人员员应：(1)立刻刻上报，不不要独自冒冒险，如发发觉火势蔓蔓延，应尽尽快离开现现场，在可可能情况下下，用手提提灭火器或或消防栓尝尝试把火扑扑灭。(2)与工工程部保持持联络及依依照上级之之指示行动动。19.当火火被扑灭或或确证是误误报后：(1)火灾灾警报系统统及其它消消喷系统重重置还原，如如有消防队队长在场，须须征得消防防队长同意意才可行动动。(2)如喷喷淋系统正正在洒水，应应关闭消防防水泵电源源，将分层层阀关上，以以便清理更更换喷淋头头及其它损损毁的设备备，使系统统尽快恢复复正常。(3)检查查受影响的的楼层，并并拍照作好好记录。(4)尽快快写出报告告连照片和和出事原因因呈交总经经理。20.各工工程人员在在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。21.租户户的二次装装修应遵循循装修施施工安全管管理制度。三、安全技技术措施在全部停电电或部分停停电的电气气设备上工工作时，必必须完成下下列保证安安全的技术术措施：1.切断电电源。在工工作场所必必须断开电电源的设备备，包括需需检修设备备的带电部部分的电源源、工作范范围安全距距离小于00.7m(10Kvv)的带电电部分及工工作人员后后面或两侧侧无遮栏或或其它可行行安全措施施的带电部部分。在断断开电源时时，必须使使检修设备备至少有一一个明显的的断开点，高高压柜的手手动机均处处于断开位位置时，都都应用锁锁锁住。2.验电。检检验电气设备上有有无电压时时，必须使使用合格的的验电器，验验电应在电电气设备的的两侧的各各相分别进进行。3.装设接接地线。将将检修设备备的三相短短路并接，可可以放掉检检修设备的的剩余电荷荷，这也是是防止突然然来电，保保护工作人人员安全的的唯一可行行安全措施施。装、拆拆接地线必必须由两人人进行，若若仅有单人人值班，则则只允许用用接地开关关接地。4.悬挂指指示牌和装装设遮栏。在在工作点四四周应安设设标示牌和和遮栏，有有关的操作作开关手柄柄上应悬挂挂“禁止合闸闸”标示牌。5.安全组组织措施(1)工作作票制度。在在对物业各各类电气设设备进行检检修时，应应根据工作作需要，填填写工作票票。工作票票的签发人人应为电气气主管，且且签发人应应对工作票票内容、工工作必要性性、工作执执行者的业业务程度进进行全面的的考虑。(2)工作作许可制度度。在高压压电气设备备上进行检检修工作，须须经过许可可手续。许许可人应对对工作票上上的有关内内容及安全全措施进行行检查，并并会同工作作负责人到到现场核对对。(3)工作作监护制度度。完成工工作许可手手续后，工工作负责人人(监护人)应向工作作者交待工工作现场的的情况和有有关安全措措施，并应应始终在现现场进行监监护，及时时纠正错误误或违反安安全的操作作。监护人人一般不得得参加工作作班工作(全部停电电除外)。(4)工作作间断、转转移和终结结制度。在在电气设备备检修工作作间断或工工作人员暂时撤撤离现场时时，所有安安全措施应应保持不动动，工作票票仍由工作作负责人执执存。间断断后可继续续工作，无无需重新通通过许可。(5)工作作转移是指指同一连接接部分用同同一工作票票依次在几几个地点工工作，开工工前的安全全措施可一一次做完，但但工作负责责人在转移移工作地点点时，应向向工作人员员交待新工工作点的有有关情况和和注意事项项。(6)在检检修工作完完成后，应应清扫现场场后撤离。由由工作负责责人会同运运行值班人人员共同检检查，并交交待检修项项目、发现现问题、检检修结果和和存在问题题，然后在在工作票上上注明工作作终结时间间，双方签签字后方可可办理工作作票终结手手续。在此此之前，任任何人不得得将检修设设备送电运运行(因检修工工作需要试试运行者除除外)。四、安全运运行管理制制度1应根据据劳动局有有关规定，组组织对电工工、电(气)焊工等特特殊工种工工作进行技技术考核，持持有操作证证的才能上上岗。2各班组组均应有专专人任安全全员，负责责监督检查查安全操作作施工情况况。3根据劳劳动安全规规程，制定定各工种维维修操作规规程和安全全检查制度度。4加强劳劳动安全教教育，在进进行有危险险的设备检检修时，专专业主管应应亲自到场场指挥。5对变配配电、电梯梯及压力容容器，必须须进行年度度检验。6对中央央空调、变变配电、压压力表安全全阀减压阀阀等，必须须定期送有有关单位进进行校验。7易燃、易易燃物品必必须存放在在危险品仓仓库妥善保保管，并应应控制最大大存放量。8重要机机房如变配配电房、冷冷冻机房、电电梯机房等等应设警戒戒牌，严禁禁非工作人人员入内。9水箱、蓄蓄水池的入入口处，机机房、技术术设施层、配配电房等均均应上锁，钥匙应由专人保管。10木工工作业场地地严禁吸烟烟，并要每每天清除木木屑。11应对对员工进行行急救及消消防知识的的教育和考考核。12建立立事故处理理制度。13对外外单位施工工人员，必必须进行安安全教育，并并签订安全全协议书。应应在施工中中进行检查查监督，避避免事故发发生。14对高高空、外墙墙清洗的吊吊架、吊篮篮等要定期检查查吊绳等安安全装置。15避雷雷装置必须须在雨季前前进行测试试检查，对对锈蚀部分分要敲铲上上漆。16对各各配备设施施的接地设设施，要定定期检查保保养；其接接地电阻值值应符合规规范要求。17物业业内进行电电、气焊，必必须取得动动火证。五、机房管管理制度物业的空调调冷冻机房房、变配电电所、水泵泵房、生活活水箱间等等，是工程程部重要设设备场所，也也是最容易易出重大事事故的地方方。因此机机房内的操操作人员，必必须持有劳劳动部门颁颁发的操作作证。工程程部应加强强对各机房房的管理，建建立、健全全严格的岗岗位责任制制和设备操操作规程，并并要求操作作人员对设设备运行情情况进行详详细记录和和执行严格格的交接班班制度，以以确保设备备的安全和和正常运行行。各个别别机房的技技术管理与与运行，可可参阅本手手册的有关关章节，已已作详细介介绍。这里里再重申各各机房、配配电室、水水房等的安安全防火管管理规定：1真执行行国家消法法规，严格格遵守物业业的消防制制度。室内内严禁吸烟烟，严禁动动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。2严格遵遵守操作规规程，密切切监视机器器运转，定定期检查维维修机器设设备。3配电室室认真监护护电压负荷荷的变化情情况；定期期清扫变压压、开关柜柜、防止生生污造成短短路；坚持持进行倒闸闸操作，必必须一人操操作一人监监护；严禁禁约时送电电、停电、严严禁非电器器人员下达达停送电指指令，严禁禁违章维修修电器设备备；每年在在雨季之前前要对避雷雷器进行检检查；逢重重大节假日日要全面检检修线路和和设备。4机房和和操作间严严禁拉设临临时电源线线；电机电电闸等设备备保持干燥燥、清洁、各各种机器设设备和电机机附近不准准堆放可燃燃易爆物；碎料、刨刨花、锯末末等易燃物物要随时清清扫，禁止止在室内堆堆放；不得得过量存放放木料、油油漆、松香香水等材料料，不得存存放其它易易燃易爆物物品。5各岗位位要熟悉各各种消防器器材性能、使使用方法及及器材摆放放位置，发发现火情立立即扑救，及及时报有关关领导及保保安部，并并保护好现现场，协助助查清起火火原因。6爱护消消防器材，保保持灭火器器清洁，禁禁止随意挪挪动、遮挡挡消防器材材。7凡违反反本规定者者，按物业业消防管理理规章有关关