某生态农业旅游开发商业计划书110004.docx

湖南省城步苗族自治县南山风景名胜区白云湖生态态农业旅游游开发商业计划书指定联系系人 颜颜家连 城城步苗族自自治县旅游游局长 传真号号码07739-773826641地 址城城步儒林镇镇 邮邮政编码4225500国家城市市中国··湖南·城步商业计划编编号：1661 授 方： 签 字字：公 司：城步步苗族自治治县旅游局局日 期：20003年9月18日目 录第一章 摘 要要 3第二章 项目介绍绍 4一、自然条条件 4二、资源条条件 5三、旅游区区目标市场场定位 6四、价值评评估 7第三章 投资分析析 7一、建设投投资 7二、效益预预测 13第四章 营销策划划及管理 17第五章 附录 18第一章 摘 要要南山省级风风景名胜区区位于湖南南省西南边边陲，是以以高山台地地草原风光光为主的生生态旅游区区。白云湖湖景区是南南山省级风风景名胜区区的一个独独立景区，位位于巫水之之麓，巫水水之源，距距广西桂林林市1800公里，距距邵阳市2206公里里，距长沙沙市4200公里，主主要包括白白云洞和白白云湖两个个景点及卡卡田、新寨寨两个民俗俗村，景区区内旅游资资源丰富，山山青林深、水水秀洞奇，苗苗寨民居风风格独特，民民风原始古古朴，文化化底蕴深厚厚，开发旅旅游业前景景广阔。开发宗旨是是充分利用用白云湖景景区的旅游游资源进行行项目开发发，将其建建成湘西南南旅游文化化走廊的中中心和桂林林国际旅游游大都市的的后花园，以以旅游业发发展带动县县域经济腾腾飞，促进进少数民族族脱贫致富富。白云湖景区区已由广东东中山大学学旅游规划划设计院编编制好建设设性详细规规划，整个个景区旅游游开发已获获湖南省发发展计划委委员会立项项批项（湘湘计产22001425号号）总建筑筑面积122000平平方米，总总投资67710万元元，建设期期至20005年完成成。功能分分区规划为为：白云洞洞公园、高高峡平湖、民民谷风情村村、水上游游乐园、楚楚巫文化村村等18个个景点。白云湖景区区由城步苗苗族自治县县旅游局主主要负责管管理，现已已完成了景景区公路、游游船码头、水水电、通讯讯等前期基基础设施建建设，尚需需项目开发发资金62200万元元。根据湖湖南省关于于鼓励外商商投资条例例精神，城城步苗族自自治县人民民政府进一一步制定了了更加优惠惠的招商引引资政策，为为投资者提提供宽松稳稳定的发展展环境。第二章 项目介绍绍一、自然条条件白云湖景区区位于城步步苗族自治治县县城东东南部，由由白云湖湖湖区与湖区区周边白云云洞、卡田田村、新寨寨村四个部部分组成。白白云湖湖区区地貌多为为规模不一一的大小溪溪谷和逶迤迤起伏的群群山，在大大地构造上上属于新华华厦构造体体系第三隆隆起带的南南端，系湘湘桂经向构构造体系。这这里是巫水水源头，多多条溪水呈呈树枝状分分布，从东东、西、南南三面汇入入白云湖，湖湖区常年水水位为5115-5220米，平平均水深883余米，总总蓄水量为为3.6亿立立方米。白白云洞系一一组喀斯特特地貌溶洞洞群，地层层复杂，岩岩溶发育完完好，基岩岩裸露，形形成石牙、漏漏斗和地下下河，多峰峰丛溶洼，奇奇洞异石，储储水构造多多，地下河河处于中等等发育，水水质以碳酸酸钙型为主主，属低矿矿化淡水，卡卡田村、新新寨地是两两个苗族村村寨 ，位位于湖区周周围，以农农田耕作和和捕鱼为主主，至今保保持原始的的生活习俗俗，民居建建筑具有浓浓郁的民族族特色，村村寨风光秀秀美如画。白云湖景区区地处中亚亚热带季风风湿润气候候区，属中中亚热带山山地气候。冬冬少严寒，夏夏无酷暑，四四季分明，雨雨量充沛，年年均气温116，年均降降水量14432.11mm，无无霜期2660-2886天。景景区内植覆覆盖率高，主主要分布常常绿阔叶林林、杉木林林及马尾松松林，覆盖盖率达855%。二、资源条条件白云湖景区区包括地文文、水文、生生物景观等等自然旅游游资源和苗苗族民俗、节节庆文化、戏戏曲文艺及及特色民居居等人文旅旅游资源。地地文景观主主要指白云云洞溶洞群群景观。白白云洞总面面积7788亩，上下下共六层，全全长34000米，洞洞腔最高处处48米，最最大洞厅面面积42000平方米米，洞内石石乳、石幔幔、石帘、石石瀑、石柱柱、石笋、石石禽、石兽兽等象形副副真，惟妙妙惟肖，鹅鹅管石等溶溶洞奇观密密布，秋冬冬时节，常常有白雾从从洞口升腾腾，状如樵樵夫炊烟，俗俗称“白云樵隐隐”，乃城步步著名古景景之一。水水文景观主主要指白云云湖，白云云湖突起于于121米米高坎之上上，湖面99.5平方方公里，2200余座座山岛点缀缀其中，形形成无数的的峡谷水巷巷，绵延118公里长长，水质纯纯净，水体体清澈，湖湖面时宽时时窄，沿岸岸山峦起伏伏，郁郁葱葱葱，湖光光山气相映映成趣，生生物景观主主要指湖岸岸植被景观观和野生动动物、鸟类类活动，由由于多种植植物群落的的生长型、叶叶型及树叶叶生长周期期的不同，使使植被外貌貌差异明显显，特色各各异，具有有一定有观观赏价值，岩岩羊、麂鹿鹿、穿山甲甲、鹰面猴猴等野生动动物经常出出没于山林林间，白鹭鹭、野鸭、黄黄鹂等多种种鸟类也时时而展翅，时时而戏水，时时而欢鸣，体体现出人与与大自然的的和谐。湖湖区内聚居居的多为苗苗族，清一一色的吊脚脚楼，苗拳拳、药浴、油油茶等民风风盛行，庆庆鼓坛、青青草节等节节庆活动热热闹非凡，傩傩戏、舞龙龙耍狮、苗苗族歌舞等等戏曲文艺艺节目异彩彩纷呈，白白云湖旅游游区内的人人文旅游资资源丰富而而独特。三、旅游区区目标市场场定位从城步苗族族自治县的的地缘位置置及近中期期交通状况况来分析，对对照城步县县旅游市场场调查及预预测，白云云湖旅游区区建成后的的目标市场场布局分为为三级：一级目标市市场：城步步及其邻县县、邵阳市市。这些地地区是游客客来源的主主力，是先先导市场。二级目标市市场：怀化化、张家界界、长沙、湘湘潭、株洲洲、永州等等500公公里以内的的湖南市县县及广西桂桂林、龙胜胜、资源和和贵州黎平平等邻近市市县。三级目标市市场：广东东、湖北、上上海等中国国南方地区区。四、价值评评估白云湖景区区包涵一定定的自然景景观和人文文景观，以以溶洞景观观、山水风风光、苗族族民俗风情情为主要内内容，是既既有一定观观赏性，又又具备较强强参与性的的生态旅游游区，生态态环境良好好。景区内内水电供应应充足，无无“三废”和“躁音”污染，空空气清新，水水质清沌，安安详宁静，环环境质量优优良，特别别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文文化旅游资资源与国内内同类地区区相比，具具有突出优优势，可作作为白云湖湖景区的特特色资源基基础。整个个景区开发发投资估算算为67110万元，投投资规模中中等，随着着南山风景景名胜区的的大力开发发建设，以以桂林旅游游市场为依依托，只要要充分搞好好市场营销销策划，不不断开拓占占领客源市市场就能在在较短期间间收回投资资，效益明明显，因此此，投资白白云湖景区区开发是十十分可行的的。第三章 投资分析析根据白云云湖景区开开发可行性性论证报告告和白白云湖景区区修建性详详细规划，景景区整体开开发投资估估算为67710万元元，（见表表1-表55）一、建设投投资（一）、景景点项目建建设投资景点项目建建设投资推推框算表 表1序号景点名称建 设 内内 容金额(万元元)1白云洞公园园9公里洞内内盘桓游道道250590白云书院30诗词碑林10白云洞避暑暑同庄180购物中心60白 云 寺寺40天然冷冻库库202高峡平湖观 景 亭亭80320铁索桥高架飞越越200娱乐索桥403民俗风情村村卡田、新寨寨两个民俗俗文化村及及移民村2×1100+903104水上游乐区区购置各种游游船280350水上建筑40岛上建筑305野生动物园园购买、喂养养各种野生生动物50506狩猎探险区区森林探险站站30185观 景 台台50购置猎枪5动物饲养场场1007花 岛岛培植花卉50110建亭、榭60序号景点名称建 设 内内 容金额(万元元)8经济植物园园药 材 林林70250杉、松木林林50笋 竹 林林50珍稀树种林林809休闲疗养区区水庄、渡假假别墅400990渡假宾馆510老年活动中中心8010青峦碧影情 人 岛岛30100风雨桥、仿仿生建筑7011古木老林游道、林木木保护、凉凉亭15015012垂钓观鱼岛岛土堤、钓鱼鱼台70148仿生建筑、烧烧烤场7813飞瀑流泉引水建人工工瀑布808014梁山水寨建108座座水榭、聚聚义堂20020015山野渔村新建或搬迁迁100户户渔户村45045016湖区上游接接待站新建中高档档床位1550张30030017小庐山游乐乐城（白云洞至至白云湖中中途）三星级民族族宾馆300480网 球 场场20保龄球馆70游 泳 池池30娱 乐 城城6018景点维护维护性建设设150150合 计52145214（二）景区区公路建设设改造投资资景区公路建建设改造投投资框算表表 表2序号走 向向等级红线宽度(m)性质长度（km）金额(万元)1白云洞公园园-湖区码码头游道10改造3.20422码 头-休休闲疗养区区游道6新建2.60303休闲疗养区区-野生动动物园游道6新建4.00504休闲疗养区区-经济植植物园游道4新建4.80555码 头-渡假假宾馆别墅墅游道6新建3.25446休闲疗养区区-上游接接待站林荫道10新建4.20387码头-民俗俗文化村(东、西)游道6新建东2.855西3.622668码头-青峦峦碧影-梁梁山水寨 游道5新建6.32107合 计36.844432（三）、景景区停车场场建设投资资景区停车场场建设投资资框算表 表33序号停车场位置置面积（m22）金额（万元元）1码头停车坪坪1100102渡假别墅、宾宾馆90073上游接待站站60044小庐山游乐乐城5005合计310026（四）、景景区建设征征地投资景区建设征征地投资框框算表 表4序号用地类型面积(km2)征地价格(万元/亩亩)金额(万元元)1旅游建设用用地0.20.71802移民建设用用地0.080.41103其它用地1.40.3133合计1.68423(五)、市市政及其它它建设投资资市政及其它它建设投资资框算表 表55序号工程项目建设内容及及工程量金额(万元元)1绿 化1建筑景景点环境绿绿化，2、森林防防火及病虫虫害防治。402电力系统建2kv开开闭所、22个变电室室、输电线路803电 讯建2个讯号号塔、IPP电话亭、3个邮政所所、光缆1004给排水系统统供水干管、排排水干管、供水池、水水站905交通工程旅游车辆，33个码头，运运输船只2306公共服务设设施摄影点、游游乐场所、垃垃圾转运站站、诊所607景区管理费费10/年8不可预计费费5合计615目前，已由由城步苗族族自治县人人民政府完完成投入5510万元元，修建了了湖区入口口公路、码码头、电讯讯等部分设设施建设，尚尚需62000万元开开发建设资资金。二、效益预预测白云湖景区区可遵循“边投资、边边经营、边边受益”开发原则则，根据目目前城步苗苗族自治县县游客接待待调查统计计分析，完完成投资550%后可可按年接待待25万人人次的100%递增比比预测投资资收益。（一）白云云洞公园景景点1、年游客客客量=225万人次次×10%=2.5万人人次2、年旅游游总收入 =年游客客量×每万人次次消费数=2.5万万人次×200万万元/万人次=500万万元3、年总利利润 =年年旅游总收收入×利率（440%）=500万万元×40%=200万万元（二）高峡峡平湖景点点1、年游客客量=255万人次××5%=1.25万人人次2、年旅游游总收入=1.255万人次×150万万元/万人次 =1187.55万元3、年总利利润=1887.5万万元×35%=65.663万元（三）民俗俗风情村景景点1、年游客客量=255万人次××5%=1.25万人人次2、年旅游游总收入=1.255万人次×250万万元/万人次 =3312.55万元3、年总利利润=3112.5万元×40%=125万万元（四）水上上游乐区景景点1、年游客客量=255万人次××10%=2.5万人人次2、年旅游游总收入=2.5万人人次×180万元元/万人次 =4450万元元3、年总利利润=4550万元×30%=1135万元（五）野生生动物园景景点1、年游客客量=255万人次××3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次×90万元元/万人次 =67.5万元3、年总利利润=677.5万元元×50%=333.75万万元（六）山野野渔村景点点1、年游客客量=255万人次××3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次×190万元元/万人次 =1142.55万元3、年总利利润=1442.5万元×40%=57万元元（七）狩猎猎探险区景景点1、年游客客量=255万人次××2%=00.5万人次次2、年旅游游总收入=0.5万人次次×400万元元/万人次 =2200万元元3、年总利利润=2000万元×35%=70万元（八）花岛岛景点1、年游客客量=255万人次××3%=00.75万人次2、年旅游游总收入=0.75万人次×190万元元/万人次 =1142.55万元3、年总利利润=1442.5万万元×30%=42.75万元元（九）经济济植物园景景点1、年游客客量=255万人次××2%=00. 5万人人次2、年旅游游总收入=0.5万人次次×100万元元/万人次 =550万元3、年总利利润=500万元×50%=255万元（十）休闲闲疗养区景景点1、年游客客量=255万人次××5%=11. 25万人次2、年旅游游总收入=1.25万人次×100万元元/万人次 =11250万万元3、年总利利润=12250万元元×30%=3775万元（十一）青青峦碧影景景点1、年游客客量=255万人次××5%=11. 25万人次2、年旅游游总收入=1.25万人次×180万元元/万人次 =2225万元元3、年总利利润=2225万元××30%=67.5万元（十二）古古木老林景景点1、年游客客量=255万人次××2%=00. 5万人人次2、年旅游游总收入=0.5万人次次×60万元/万人次 =330万元3、年总利利润=300万元×40%=122万元（十三）其其它景点1、年游客客量=255万人次××10%=2. 55万人次2、年旅游游总收入=2.5万人次次×200万元元/万人次 =5500万元元3、年总利利润=5000万元××20%=1000万元（十四）湖湖区上游接接待站1、年游客客量=255万人次××10%=2. 55万人次2、年旅游游总收入=2.5万人次次×150万元元/万人次 =3375万元元3、年总利利润=3775万元××30%=1112.5万元（十五）小小庐山游乐乐城景点1、年游客客量=255万人次××25%=66.2 5万人次次2、年旅游游总收入=6.25万人次×150万元元/万人次 =33750万万元3、年总利利润=37750万元元×20%=7550万元通过对以上上景区景点点的收益分分析，可得得出：1、白云湖湖景区年旅旅游综合收收入=86632.447万元，2、白云湖湖景区利润润总额=22171.13万元元。按年总利润润21711.13万万元指标计计算，预留留15%的的企业发展展基金，上上交11%的营业税税及利息，774%的利利润计16606.660万元即即可完成成成本收回，由由此可知：项目总投入年利润总额项目投资回回收期= ×100%6710万元1606.6万元/年= ××100%= 4.118年第四章 营销策划划及管理白云湖开发发建成后，营营销应坚持持“突出民俗俗文化特色色，打造生生态健康品品牌，主营营渡假休闲闲旅游产品品”原则，努努力打通桂桂林城步张家界界旅游循环环线，通过过大力宣传传，不断开开拓占领中中国南方及及东南亚旅旅游市场，努努力实现年年接待游客客递增155-25%的增长目目标。白云湖景区区开发适合合独家投资资、独家经经营、独家家管理。应应按照现代代企业管理理模式，组组建白云湖湖旅游开发发经营股份份有限公司司，运用现现代企业管管理手段，协协调开展旅旅游接待、特特色餐饮、娱娱乐、购物物、交通营营运等综合合配套服务务，不断增增强市场竞竞争力。第五章 附 录景区管理机机构管理人人员介绍颜家连：男男，45岁岁，中共党党员，硕士士研究生，参参加过799年自卫反反击战，立立功受奖，先先后担任过过乡长、书书记、企业业法人、局局长等职务务。饶立旺：男男，38岁岁，中共党党员，本科科学历，经经济管理专专业，经济济师，19986-11999年年先后担任任过多家企企业法人代代表。安建华：男男，30岁岁，金融专专业硕士研研究生，有有注册会计计师职称，先先后担任过过企业总会会计，旅游游局副局长长等职务。阳盛武：男男，31岁岁，中共党党员，毕业业于北京舞舞蹈学院，本本科学历，民民族舞蹈家家，19999年创作作的乡恋恋在全国国少数民族族体运会上上会上荣获获一等奖。现现任旅游局局副局长，兼兼全县旅游游景区艺术术总监等职职务。肖辉乐：男男，40岁岁，中共党党员，留美美博士，高高级工程师师，国家注注册规划师师，19991-19996年在在美休斯顿顿大学留学学，19998年回国国支援家乡乡建设。14