XX大厦物业管理投标书20158.docx

第一章 龙吟大厦厦物业管理理投标书第一节 提高龙吟吟大厦物业业管理服务务水平的整整体设想及及策划 1、高标准准、高水平平管理的措措施1.1建立立和实施完完善的物业业管理质量量体系须建立一套套高标准的的质量保障障体系。近近几年来，在在国内物管管行业逐渐渐推广实施施的ISOO90022和ISOO140001质量体体系标准被被实践证明明是行之有有效的，这这一点我们们公司在导导入并通过过ISO99002质质量体系国国际认证后后，就深深深地体会到到其好处。在在龙吟大厦厦的物业管管理工作中中，从一开开始就要坚坚持做到高高标准、高高起点。要要根据龙吟吟大厦的管管理模式和和特点尽快快建立和实实施ISOO90022和ISOO140001质量管管理体系。1.2人才才对我们来来说，是最最重要的资资源，它决决定了企业业的兴衰。在在人才的管管理上，我我们着重抓抓住好两个个环节，一一是“引进关”，引进的的人才要具具有较高的的专业技能能和较好的的综合素质质。二是“培训关”，我们公公司每年都都要针对不不同的人员员分别制定定出详细的的培训计划划，要求大大家都要做做到一专多多能，每年年的培训考考核成绩都都要作为职职务晋升和和年终奖励励的重要依依据。作为为搞好物业业管理服务务工作的重重要前提，我我们的人才才培养目标标是：培养养一支高素素质的精干干的员工队队伍。1.3加强强和完善物物业管理的的硬件条件件在龙吟大厦厦物业管理理工作中，除除了要充分分依托现有有的管理设设备外，还还需投入一一笔资金加加强和完善善物业管理理的有关硬硬件设备，如如要实行全全电脑化办办公系统、保保安快速反反应系统等等。1.4营造造富有特色色的大厦文文化1.5实施施大厦内人人性化管理理崇尚人性，是是我们管理理工作的精精髓。在龙龙吟大厦，我我们将广泛泛引入人性性化物业管管理的理念念，关注业业主的工作作质量，关关注员工的的不同需求求，在管理理、环境、空空间各个层层次和环节节营造一种种既相互信信任、相互互尊敬，又又有明确的的行为规则则这样一种种和谐、有有序的舒畅畅环境和文文化氛围。从从而使人们们的潜力得得到充分发发挥，人们们对工作、生生活、文化化上的品味味需求得到到满足。使使我们的管管理工作得得到业主的的理解、认认可和支持持。也使公公司的经营营管理理念念得到管理理员工的普普遍认同，在在物业管理理的各处细细节，要体体现出对人人的珍爱和和关怀。1.6注重重发挥业主主自治、自自律的功能能邀请农业银银行共同参参与物业管管理、变单单向推动为为双向共管管，使物业业管理发展展的要求和和趋势，只只有启发广广大业主共共同参与物物业管理、增增强业主自自治、自律律功能，使使业主自治治、自律与与专业化物物业管理相相结合，才才能使龙吟吟大厦物业业管理真正正得到升华华，这也是是发达国家家和地区物物业管理的的重要经验验。为此，我我们将充分分发挥龙吟吟大厦业主主管委会作作用，通过过业主的内内部组织网网络和组织织大厦内的的文化活动动，潜移默默化地增强强业主参与与管理的意意识。1.7按照照发达国家家的管理趋趋势，保证证管理上的的超前性和和创造性。2、管理深深度和广度度的做法社会在进步步、时代在在发展。对对于龙吟大大厦这样一一个高档次次高智能化化大厦内的的广大业主主而言，物物业管理服服务的深度度和广度是是没有止境境的。我们们认为：随随着社会的的进步和社社会分工的的不断专业业化，物业业管理公司司在管理深深度和广度度上，除了了依靠科技技手段外，还还应尽可能能和社会各各专业服务务机构联合合，满足业业主、客户户的多方面面需求。我我们提出以以下三项措措施：2.1在大大厦管理范范围内，同同大厦主管管部门紧密密合作，从从尽量满足足业主的需需要做起，如如开办电器器维修中心心、快餐店店、健身房房、茶座、网网吧等等，为为广大业主主提供各种种便利条件件。2.2管理理处全方位位建立商业业服务信息息网，与各各商家、专专业服务公公司建立广广泛联系，满满足业主需需求。如物物业保险代代理、租赁赁代理、房房屋装修代代理、信息息咨询等等等。2.3充分分利用智能能化系统，依依托大厦内内的计算机机网络，实实现网上教教育、网上上公告、网网上游戏等等，做到信信息及时沟沟通，使业业主体验科科技现代化化大厦快捷捷、方便的的全方位服服务。2.4同农农业银行相相关部门密密切合作，承承担房屋代代售代租及及其他部分分行政工作作，并妥善善安排好农农业银行部部分分流人人员的工作作。3、超前性性、创造性性、全方位位服务的意意识3.1龙吟吟大厦物业业管理工作作要保持一一定的超前前性。重点点由以下几几点组成：3.1.11实施大厦厦环境形象象设计与建建设（DIIS）工程程大厦环境形形象设计与与建设是继继企业形象象策划(CCIS)之之后更富时时代特色的的新概念，它它已同资源源、人才、教教科、环境境、信息等等一样，成成为构成大大厦管理的的要素之一一，同时，具具有对大厦厦形象塑造造功能和对对物业的增增值功能。3.1.22全面体现现对残疾人人的关心我们将在整整个大厦的的公共区域域设立关照照残疾人的的标识。这这一措施不不仅体现了了对残疾人人的关爱，同同时也会提提高楼内工工作人员的的文明意识识。3.1.33充分发挥挥有线电视视网和计算算机网络等等智能化系系统设备的的作用，使使监控中心心及时掌握握大厦内外外治安状况况，出入人人流状况，车车辆交通状状况及卫生生保洁状况况等，既方方便业主各各种服务需需求的向上上反馈，又又便于各种种应急状况况的处理。3.2创造造性是龙吟吟大厦物业业管理的生生命源泉科技在进步步，人们的的观念在不不断地转变变，人们对对在大厦内内工作的各各种需求也也在不断地地扩展。龙龙吟大厦只只有不断地地创新，吸吸收国内外外大厦管理理精华，做做人之未做做，做人之之难做，才才能不断完完善，并保保持在同行行业中的领领先地位。如如：实行物物业管理企企业多元化化经营，我我们计划在在接管龙吟吟大厦物业业管理工作作后，在其其管理区域域内陆续投投资开设电电器维修中中心、快餐餐店、健身身房、茶座座、网吧等等，以满足足广大楼内内工作人员员的日常需需要，同时时不断提高高管理处的的综合实力力。3.3实施施大厦内全全方位服务务我们在接管管龙吟大厦厦后，将迅迅速推出“温馨每一一天”计划充分分利用龙吟吟大厦功能能齐全的各各类设施和和场所，为为广大业主主提供全面面周到的224小时星星级酒店式式服务。如如：3.3.11结合节假假日，定期期举办棋牌牌赛、球赛赛、书画展展等，丰富富大厦内业业主的业余余生活。3.3.22经常性走走访业主，加加强沟通，无无论业主何何时需要，均均会及时为为业主开展展的各种活活动提供周周到的服务务。3.3.33充分利用用现代科技技，提供网网上教育和和公告、电电话购物等等，提高全全方位服务务的效率。3.3.44设立业主主接待日和和业主接待待电话，向向业主提供供24小时时全天候的的保安、保保洁和维修修服务。我们的口号号是：“走进龙吟吟大厦，享享受全新服服务”。使每一一位在龙吟吟大厦工作作的业主都都能享受到到我们温馨馨的服务和和现代生活活的便利。4、创造优优美舒适、安安全文明、纯纯净环境的的设想4.1硬件件建设可靠的智能能化安全保保障系统、管管理完善的的环境设施施、简洁醒醒目的大厦厦形象设计计系统（DDIS）、安安全方便的的交通网络络以及丰富富的文化色色彩等，一一系列具有有一定超前前性能的先先进设施、设设备为龙吟吟大厦高尚尚环境和文文明建设提提供了物质质保证。4.1.11建立大厦厦垂直绿化化体系为了改善空空气质量，营营造一流的的环境文化化，使大厦厦内外的环环境进一步步活跃起来来，更具文文化品位，我我们将与南南京中山植植物园合作作，在大厦厦顶层平台台上、公共共通道上，大大厦周围绿绿化带内种种植和摆放放各种植物物和花卉，并并进行标识识，将龙吟吟大厦变为为富有特色色的微型植植物园，使使楼内业主主和来客感感受到的不不仅是满目目绿草、红红花，而且且从植物介介绍中可以以增加植物物、绿化知知识，这是是一项极有有意义的措措施。4.1.22对垃圾的的分类处理理龙吟大厦将将从我们接接管起，就就给业主一一个鲜明的的印象：垃垃圾要分类类投放和处处理，并在在业主手册册和各投放放点明确表表明分类收收集办法。设可回收垃垃圾、一般般垃圾和有有害垃圾三三类箱。可可回收垃圾圾以报纸、书书刊、瓶易易拉罐等为为主，一般般垃圾以渣渣土等为主主，有害垃垃圾主要为为各类非电电池、电镀镀制品、杀杀虫剂罐等等。对垃圾的分分类处理，我我们将通过过各种宣传传手段，增增强业主的的环保意识识，让我们们共同养成成正确的习习惯。4.1.33严格车辆辆交通管理理龙吟大厦有有银行的正正常营业大大厅，所以以车辆进出出数量多，流流动性大，为为保证车辆辆进出和厅厅房的安全全有序，我我们拟在大大厦主管部部门的支持持下，配备备现代化的的车辆疏导导管理系统统和设置完完善的各类类交通标识识，实行人人车分流，在在车辆的进进出口和主主要公共停停车位增设设监控头，加加强车辆的的监控和引引导，及时时处理突发发事件。4.1.44运用现代代科技手段段，“三防”结合，确确保安全龙吟大厦智智能化程度度高、功能能设计面广广，人员杂杂且流动性性大，“三防”结合是我我们的基本本治安思路路。“三防”结合及时时人防、物物防、技防防相结合。人人防上我们们实施快速速反应系统统，由监控控中心统一一指挥调度度，强调多多重结合，即即流动岗与与固定岗相相结合、全全面防范与与重点防范范相结合、整整装与便装装相结合。物物防上采用用透视围栏栏、防盗门门窗等手段段提高防范范能力。在在充分强调调人的因素素的前提下下，以技防防为主，运运用龙吟大大厦已有的的智能化保保安设施如如闭路电视视、监控探探头、门襟襟等，结合合监控中心心的统一管管理、快速速调度，确确保治安防防范万无一一失。4.2软件件建设创建高档次次的大厦，软软件建设比比硬件构成成更为重要要、更为艰艰巨。特别别是在我国国物业管理理行业发展展时间短、管管理公司和和广大业主主均需要进进一步加深深对物业管管理的认识识和自身修修养，这个个过程需要要日积月累累的努力，物物业管理公公司应着眼眼于长远发发展，持之之以恒地在在软件建设设上下功夫夫。主要有有以下内容容：4.2.11将可持续续发展战略略作为龙吟吟大厦发展展的主导战战略。4.2.22组织落实实，措施得得力。成立立以管理处处为主、由由业主代表表参加的龙龙吟大厦环环保监督会会，着眼于于龙吟大厦厦长远发展展，依照可可持续发展展战略，制制定和实施施龙吟大厦厦环保工程程。4.2.33引入大厦厦形象设计计与建设（DDIS）功功能，对龙龙吟大厦进进行形象塑塑造。4.2.44建立“管理处员员工人人都都是环保监监督员”的观念，对对不利于环环保的行为为及时予以以制止。4.2.55营造“环保办公公环境，创创建绿色大大厦”浓厚气氛氛。重点放放在提高环环保意识，增增加环保知知识方面，通通过环保讲讲座、每年年六月的世世界环保日日系列活动动等，引导导业主关心心大厦环境境。4.2.66鼓励节约约水电，组组织楼内工工作人员开开展有利于于身心健康康的文体活活动。4.2.77严格装修修审批手续续，规范施施工行为控控制装修材材料的使用用，加强工工程监管。4.2.88严格要求求垃圾的分分类投放、处处理。龙吟吟大厦要成成为南京垃垃圾分类处处理的示范范区，要从从严要求，迈迈好第一步步。4.2.99设置永久久性的环保保宣传栏，每每月更新。4.2.110建立和和实施ISSO90002和ISSO140001质量量管理体系系。5、体现大大厦文化、环环境文化特特色的物业业管理典范范模式大厦文化三三项主题：营造全新新的工作理理念；热爱爱地球，保保护环境；做新世纪纪文明使者者。大厦文化三三项特征：人性化的的管理理念念；超前性性的文化视视角；宁静静、祥和的的文化气氛氛。大厦文化的的总体目标标：使龙吟吟大厦成为为南京大厦厦文化的典典范。龙吟大厦将将在我们的的管理下大大力开展文文化建设。龙龙吟大厦的的文化定位位是中西方方文化与现现代科学技技术的有机机结合。我我们将在环环境文化、行行为文化、制制度文化、精精神文化、网网上文化等等五个方面面全方位展展开，通过过循序渐进进、潜移默默化、寓教教于乐的大大厦文化建建设，提高高业主素质质，培养互互助互爱精精神增强社社区凝聚力力，发挥大大厦文化的的凝聚功能能、激励功功能和约束束功能。在在龙吟大厦厦文化建设设上，我们们还注重近近与远、大大与小、教教与乐、雅雅与俗的结结合。我们们将实施名名牌与形象象战略，积积聚龙吟大大厦的无形形资产，创创造中国名名牌。5.1.22我们的物物业管理模模式我们的物业管理模式以人为本客户第一品牌战略6、管理学学前沿理论论及其在物物业管理中中的应用人类已迈入入21世纪纪，不仅发发达国家，而而且全世界界、全人类类都先后地地进入了知知识经济社社会，从而而使21世世纪成为完完全意义上上的知识经经济时代。与与此相关的的，必将导导致一场极极其深刻的的管理革命命，与之相相关的现代代管理科学学理论也将将得到不断断的发展和和完善，其其前沿理论论主要集中中在创新管管理，以人人为本、系系统理论、跨跨文化管理理等方面。6.1创新新管理在这急剧变变化的年代代里，唯一一不变的真真理就是：改变那种种固定不变变的常规性性管理已经经不能适应应变化的环环境，必将将为创新管管理所取代代，创新管管理分以下下几点内容容：6.1.11为适应科科学技术、经经营环境的的急剧变化化，不断进进行战略创创新、制度度创新、观观念创新和和市场创新新，把创新新观念渗透透于整个管管理过程之之中，作为为经常性的的主要管理理职责。6.1.22创新是物物业管理工工作的生命命源泉，只只有不断推推陈出新，才才能满足广广大业主日日益增长的的物质文化化需要，才才能保持龙龙吟大厦在在全国物业业管理工作作中的典范范作用。6.1.33物业管理理企业要为为全体员工工创造自由由发挥才能能的新机制制。过去管管理组织与与制度的设设计，常常常以避免错错误发生作作为出发点点，过多地地强调管制制，在一定定程度上束束缚和抑制制了人们的的个性和创创造力。面面对未来，需需要的是能能够激励人人们不避风风险不怕犯犯错误，勇勇于创新探探索的管理理机制。6.1.44在激烈的的竞争中，一一味模仿别别人的企业业是难以生生存的，实实践证明，成成功的物业业管理公司司必将是具具有个性化化、或理化化特征的创创新企业，是是能够创造造出与众不不同的物业业管理模式式和独具特特色的经营营方式的企企业。6.2以人人为本的管管理理论现代管理思思想把人的的因素放在在首位，重重视处理人人与人的关关系，强调调人的自觉觉性和自我我实现，主主张以挖掘掘人的积极极性、创造造性作为管管理的核心心。这一理理论对物业业管理行业业具有重要要的指导作作用。人才是我公公司最宝贵贵的资本。在在公司，经经营和管理理骨干是人人才，为推推进公司整整体运作水水平而在平平凡岗位上上踏实工作作的员工也也是人才。我我公司始终终把尊重员员工、培养养员工、充充分发挥员员工的积极极性、创造造性作为根根本，高度度重视公司司人力资源源管理和对对客户遵守守各项管理理规定自觉觉性的培养养工作，倡倡导和营造造既相互尊尊敬、相互互信任，又又有明确的的行为规则则这样一种种和谐、有有序的舒畅畅环境，实实现客户满满意的管理理目标。随随着社会进进步，物业业管理行业业向着更全全面、更专专业化的方方向发展，客客户的需求求也在不断断地变化，我我公司只有有以客户需需要为第一一，以客户户满意为目目标，为客客户提供最最佳的物业业管理服务务，才能开开辟出我们们生存和不不断发展的的空间。6.3系统统管理理论论该理论认为为：现代企企业是为了了一定的经经营目的，有有许多相互互关联的要要素、环节节、部门有有机地结合合而成的整整体，是一一个复杂的的社会技术术经济体系系。为了实实现管理目目标，必须须运用系统统思想综合合分析和处处理。这一一理论对物物业管理企企业十分重重要。我们们经常强调调的客户服服务第一、注注重对内、外外协调、实实施ISOO90022质量体系系、扩展和和应用现代代管理技术术等，都是是这一理论论的应用。物物业管理是是一项十分分繁杂的工工作，应该该用系统观观念、全面面的观念整整体把握、科科学分析、全全面实施。6.4跨文文化管理经济活动与与管理活动动，是人的的有意识的的活动，必必然受人们们价值观念念、伦理道道德、行为为准则、社社会习俗等等的影响。因因而管理也也是文化。管管理活动与与不同的文文化相结合合，形成不不同的管理理哲学和管管理风格。美国是科学学管理的发发源地，渗渗透着西方方文化的美美国管理理理论与管理理实践，取取得了巨大大成功，在在战后一个个长时期内内，使美国国在技术、经经济、效率率、效益、产产品质量等等方面，处处于世界领领先地位。660年代，770年代日日本经济迅迅速增长，实实力日益增增强，到880年代，已已形成对美美国的威胁胁，使美国国失去很多多市场份额额，从而使使人们逐步步认识到以以东方文化化为基础的的日本式管管理的魔力力。美国是是管理强调调个人价值值，强调严严格的制度度、理性决决策技术和和追求最大大限度的利利润等等。而而日本式管管理则强调调和谐的人人际关系，上上下协商的的决策制度度、员工对对组织的忠忠诚于企业业的社会责责任等。显显然不同管管理模式的的特色，源源于不同的的文化。值得注意的的是，美国国通过对日日本管理模模式的研究究和反思，企企业经营理理念正在不不断变化之之中，如重重视企业的的社会效益益，人力资资源的开发发和员工队队伍的稳定定等。日本本也在检讨讨原有管理理模式的不不足，正在在强化人事事竞争机制制，摒弃论论资排辈，让让员工相信信，只要有有能力，就就能够出头头，强调异异质化、活活力化、效效率化经营营等。同在在一个地球球村，在管管理文化上上取长补短短，相互融融合是必然然的趋势。需需要强调的的是，跨文文化的管理理，绝不是是文化的同同一化，而而是在保持持本土文化化基础上兼兼收并蓄，不不断创新，建建立既有自自己特色又又从充分吸吸纳人类先先进文化成成果的管理理模式。物物业管理起起源于西方方，使西方方文明的产产物，中国国在开展物物业管理这这么多年来来，通过不不断的学习习和摸索，使使这个行业业有了较大大的发展，但但同西方发发达国家相相比，还有有很大的差差距。龙吟吟大厦是一一座高档次次智能化大大厦，业主主对物业管管理的要求求很高，负负责管理的的物业公司司应把国内内外先进的的物业管理理理论同大大厦的实际际情况相结结合，努力力创造出一一个行之有有效、独具具特色的物物业管理模模式，才能能得到政府府、社会和和业主的认认可。第二节 拟采取取的管理方方式和工作作计划第一部分 拟采取取的管理方方式 11.龙吟大大厦是高技技术、重装装备、智能能化的大厦厦，其建筑筑物业是以以独特的造造型、先进进的设施，一一流的硬件件设备将在在南京城市市建设现代代化进程中中独领风骚骚，将成为为南京城市市现代化建建筑的象征征和城市形形象的标志志。我公司管理理此类建筑筑物业的思思想是：严严格资质管管理，选用用专业素质质和综合素素质均较高高的各类专专业技术人人才，以严严格的管理理制度规范范各类服务务，运用综综合办公自自动化系统统实现高效效率、高水水平的综合合一体化管管理，加强强环境文化化的建设，实实施品牌战战略。我们的管理理方式分为为组织机构构系统、运运作程序系系统、信息息返馈系统统和激励系系统四部分分组成。一、组织系系统1 组织织机构南京 物业管理有限公司管理者代表农业银行大厦管理处行业行政主管部门安保部物业管理部工程设备部2 组织织机构图说说明2.1 从龙吟大大厦内部管管理机构图图中可以看看出，我们们将在农业业银行的监监督和指导导下实行公公司领导下下的主任责责任制，这这是一种垂垂直领导方方式，管理理处以不下下设部门经经理，其编编制力求精精干，其人人员力求一一专多能。在在拟制计划划、组织领领导和对各各项工作检检查指导协协调等方面面由管理处处主任、直直接负责，各各项具体工工作在各部部职责范围围内有各主主管直接安安排，各主主管下属人人员直接向向主管负责责，而各主主管直接向向主任负责责。这样的的机构是权权力集中，责责任明确，命命令统一，联联系简捷，工工作高效。2.2 安保班负负责大厦安安全、消防防与交通等等工作；工工程设备部部负责设备备管理、维维修养护及及便民服务务等工作；物业部负负责环境文文化活动、对对业主提供供各类服务务、保洁和和绿化养护护、接受业业主投诉等等工作；办办公室负责责管理处的的财务工作作和文件资资料的管理理及电脑打打字、房屋屋租赁、仓仓库保管等等工作。二 运作作程序系统统1 整体体运作流程程各类工种岗位培训建立各种规章制度房屋验收接管日常管理与维修养护安保部物业管理部工程设备部各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作（整体运作作流程图）2.1 整体运作作流程图说说明：2.1.11 从整整体运作流流程图中看看，我们注注重于整体体设计全面面合理，各各项工作环环节紧密些些节，起到到承上启下下，相互制制约的作用用。2.1.22 整体体运作的各各个环节我我们将严格格按照我们们物业ISSO90002质量保保证体系进进行运作，它它同样适用用于龙吟大大厦物业管管理处的整整体运作方方案。2.1.33 在管管理处的整整体运作过过程中将始始终运用现现代化的电电脑管理网网络系统，从从方案的拟拟订到各项项工作任务务的完成都都实现智能能化管理。2.1.44 在整整体运作过过程中，始始终坚持全全过程管理理，确保指指挥与监督督的封闭性性管理，确确保管理有有效、及时时到位，从从而在最大大限度上避避免了缺漏漏和盲点。三、信息反反馈系统1 信息息反馈示意意图指挥机构（主任）执行机构（各主管、专业人员）监督机构（主任）信息反馈（管理工作作机制图）2 信息息反馈示意意图说明：2.1 信息也是是资源，龙龙吟大厦管管理处的信信息来源于于执行机构构、监督机机构和信息息返馈渠道道。2.2 龙吟大厦厦管理处在在平时运作作时，管理理处主任既既是指挥员员，又是督督促检查者者，当各项项工作指令令下达后，执执行机构相相应开始运运作，此时时，管理处处主任，就就可以在信信息返馈渠渠道中获取取信息，对对指挥机构构所发出的的各项指令令可以做出出较为实际际的评估，从从而判断其其正确与否否，从中吸吸取经验，纠纠正错误，有有效地克服服了在工作作中的盲目目现象。2.3 在监督机机构控制方方式中，我我们采取例例行检查和和突击抽查查相结合的的方式进行行，而监督督控制的措措施有预先先控制与信信息返馈控控制相结合合的方式进进行。四、激励系系统1 激励励系统示意意图激励机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制2 激励励系统示意意图说明：2.1 激励是管管理处内部部对员工管管理的主要要方式。每每个员工的的个人权利利需要得到到尊重并应应始终保持持旺盛的工工作积极性性，从而可可以在一定定程度上获获得经济效效益和社会会效益。2.2 思想工作作机制重在在激发每一一个员工的的内在潜能能，充分调调动员工的的个人积极极性，适时时做好深入入细致的思思想工作，其其主要工作作方式有与与员工谈心心，组织有有益的集体体活动和家家访等。2.3 奖惩机制制应以表扬扬奖励为主主，以处分分为辅的原原则，但奖奖惩要分明明，用优胜胜劣汰的方方式，纯洁洁用工队伍伍，在奖励励类型上，我我们坚持以以精神鼓励励为主，物物质奖励为为辅。2.4 工资福利利机制重在在考核，缩缩小固定部部分工资，加加大活动部部分工资，拉拉大距离不不搞一刀切切，激励员员工优质服服务，创造造业绩和发发扬团结向向上的团队队精神。2.5 培养提升升机制在实实际工作中中缺一不可可，其培养养的目标是是使员工有有较强的事事业心和敬敬业精神，对对工作能够够做到一专专多能，精精益求精。在在用人提拔拔上不任人人唯亲，而而是不拘一一格地选拔拔那些有真真才实学的的人才，做做到能者上上，平者让让，庸者下下，从而把把培养提升升、培训、进进修等工作作有机地结结合在一起起，形成一一种人才培培养的良性性循环氛围围。2.6 文化活动动机制是沟沟通管理处处内部员工工的桥梁，通通过文化活活动的开展展增强了员员工的自信信心和认同同感，把员员工的利益益和公司的的利益紧紧紧地结合在在一起。文文化活动的的方式可有有许多种，如如：集体活活动、旅游游、娱乐晚晚会和邀请请家属小孩孩共同联欢欢晚会等活活动。第三节 管理人员员的配备、人人员培训及及人员管理理第一部分 龙吟大大厦管理人人员的配备备随着管理方方式、管理理手段的现现代化，物物业管理队队伍的结构构也发生革革命性变化化。龙吟大大厦物业管管理人员的的配备已从从劳动密集集型向技术术密集型转转化，管理理人员应是是高学历、高高水平的复复合型人才才。为此，我我们在人员员配备上坚坚持以我们们物业的“精干、高高效、敬业业”的用人原原则为基础础，确定“重学历更更重能力、重重水平更重重品德”的用人标标准，严把把人才选聘聘关。管理理层学历上上要求达到到大专以上上水平，工工程技术岗岗位引进本本科以上包包括计算机机网络、通通信技术的的专业人才才。人才来来源上我们们以内部选选送为主，并并保证标准准外聘专业业人员，保保证管理队队伍的高素素质和高水水平。在管管理队伍建建设上，我我们将采用用规范管理理和人性化化管理相结结合的方式式，运用激激励机制，充充分调动全全体员工的的工作积极极性，严格格考核，并并实行100%淘汰率率，确保管管理目标得得以实现。一、龙吟大大厦管理处处人员配备备图管理部主管大厦管理处主任安保部主管工程设备部主管话务员电梯操作维修工工房屋维修工空调、给排水工电气弱电维修工变配电值班维修工车辆管理员监控值班员安全护卫员 绿化管理员员邮政收发资料档案管理员会务服务管理员环境管理员二、管理处处主任简介介1 主任任：要求本本科以上学学历，长期期从事物业业管理工作作。从我司司现任部经经理中选调调，要求具具有很强的的物业理论论水平和实实践工作经经验，组织织管理能力力强，具有有创新意识识和开拓精精神，善于于沟通，具具有广泛而而良好的人人际关系，具具有物业设设备管理丰丰富经验，并并要求持有有建设部颁颁发的物业业管理资格格证书。三、各部门门人员概况况1 工程程设备部主主管1名；下辖水电电维修人员员5名；空空调操作工工3人；瓦瓦木工1人人；弱电工工1人，电电梯工1人人，配电值值班工8人人；话务员员1人。1.1 对工程设设备部主管管要求：大学本科毕毕业，中级级以上职称称，35岁岁以下，三三年以上房房屋管理及及机电设备备管理维修修经验，拟拟从本公司司骨干中调调配。1.2 对维修人人员要求：中专以上上文化程度度，年龄220-300岁，具有有两年以上上的物业管管理经验，有有相关专业业的操作上上岗证，动动手能力强强，能吃苦苦耐劳，具具备敬业精精神者。1.3 对配电值值班工要求求：高中以以上文化，年年龄25-45岁，具具有三年以以上的实践践操作经验验。品行端端正，同时时具有供电电局颁发的的值班电工工证和维修修电工证。1.4 对话务员员要求：高高中以上文文化，年龄龄25-445岁，具具有三年以以上的实践践操作经验验。品行端端正，普通通话标准。2 管理理部主管11名；下辖辖会议接待待员5名；保洁领班班1人，保保洁工222名；绿化化养护1名名；2.1 对管理部部主管的要要求：本科科以上文化化程度，三三年以上物物业管理经经验，外语语水平6级级以上，拟拟从本公司司骨干中调调配。2.2 对会议接接待员的要要求：大专专以上文化化程度，330岁以下下，多才多多艺，相貌貌端正，具具有较强的的组织管理理能力和大大型文体活活动组织经经验者。2.3 对保洁领领班要求：高中以上上学历，225400岁，身高高1.600米以上，具具有PA工工作经验，熟熟悉各种材材质的保洁洁方法，熟熟悉绿化养养护工作，有有物资保管管工作经验验。2.4 对保洁员员要求：身身高1.555米以上上，年龄330岁以下下，初中以以上文化平平的良好，身身体健康，无无不良习惯惯，本地户户口。2.5 对绿化养养护人员要要求：大专专以上，园园林专业，具具有园林工工程师资格格，对绿化化贵哈思路路清楚，能能吃苦耐劳劳和有敬业业精神。2.6 对邮政收收发员要求求：高中以以上学历，225400岁，身高高1.600米以上。从从事相关工工作一年以以上。3 安保保部主管11名；安保保队长4名名；安保队队员20名名；监控值值班员8名名。3.1对安安保部主管管的要求：年龄255岁以下，退退伍军人，具具有较强的的专业素质质，军事素素质较高，具具有对大厦厦突发事件件的处理、指指挥和协调调能力，拟拟从本公司司骨干中调调配。身高高1.755米以上，身身体健壮。3.2对安安保队长的的要求：年年龄25岁岁以下，退退伍军人，具具有对大厦厦突发事件件的处理、指指挥和协调调能力，3.3 对对安保员的的要求：身身高1.77米以上，年年龄20-25岁，高高中以上文文化程度，退退伍军人，反反应灵敏，无无不良习惯惯。3.4对监监控值班员员的要求：高中以上上学历，身身高1.77米以上，年年龄35岁岁以下，品品行相貌端端正，政治治素质好，责责任心强，具具有保安经经验，有对对突发事件件处理的能能力。会电电脑操作，有有消防安全全值班上岗岗证。第二部分 管理人人员的培训训培训，是本本公司内部部管理的一一大特色，也也是一大优优势，不断断地对各级级员工进行行不同阶段段的在职培培训，也将将是管理处处能否圆满满完成合同同期内委托托管理目标标的重要保保证。培训训所要达到到的目的，是是最终培养养出一大批批领导干部部中的职业业经理层管管理人员，在在普通职员员中培养出出一大批既既有专业知知识技能，又又有现代管管理水平的的职业管理理层人员；在安保员员、保洁员员的队伍中中培养出一一大批有理理想、有觉觉悟、有能能力、有综综合素质、有有现代意识识的新时代代打工一族族（劳动者者）。就是是依靠这样样一批人力力资源，来来成就公司司的事业，完完成优秀物物业管理工工作。一、培训目目标培训的目标标是针对管管理者的目目标而言，其其目的是在在态度、知知识、技能能三个方面面改变、加加强或改进进员工的行行为或表现现，从而提提高管理人人员的素质质、技能及及管理水平平，以达到到企业的目目标。就我我们物业而而言，培训训的目标就就是使各级级管理人员员的专业素素质及管理理水平达到到国内一流流物业管理理公司的水水平要求，使使其能成为为业主提供供尽善尽美美的服务。二、培训方方式1 培训训的组织方方式：由下至上可可分为班组组自行组织织、管理处处组织和公公司组织三三种方式。2 培训训的形式及及内容：2.1 入职培训训：由公司司办公室负负责，对新新招员工进进行的培训训。主要内内容包括：a）公司发发展概况、经经营理念、质质量方针、组组织架构及及主要人员员介绍：b）公司各各项规章制制度讲解；c）员工守守则，礼节节礼貌，职职业道德教教育；d）物业管管理基础知知识；e）安全消消防常识等等。2.2 上岗前培培训：由管管理处负责责，对新员员工上岗前前进行的培培训。主要要内容包括括：a）岗位职职责；b）专业技技能；c）操作规规程；d）言行举举止训练。2.3 在职培训训：主要是是针对不同同的工作岗岗位进行的的专题培训训或进行有有计划的知知识培训。其其中管理处处主任的培培训由公司司负责组织织安排，一一般管理人人员及普通通员工由管管理处领导导负责落实实或按公司司要求执行行。管理处处主任的培培训侧重企企业管理知知识、人事事管理技巧巧、领导艺艺术、公共共关系等；一般管理理人员培训训侧重管理理思想、管管理艺术的的培养、沟沟通技巧及及物业管理理相关知识识；普通员员工侧重在在专业技能能、工作技技巧及敬业业乐业教育育等。2.4 提高员工工素质培训训：主要是是在常规培培训基础上上，结合公公司业务发发展或管理理工作需要要安排的专专题培训，由由公司办公公室负责组组织落实。2.5 外出参观观学习、短短期研修班班、外送专专职培训、公公司出资派派人参加培培训学习。第三部分 人员管管理管理人员是是我们最宝宝贵的资产产，我们强强调人力资资本增值目目标优先于于财务资本本增值的目目标。所以以从这层意意义上来说说，经营企企业其实就就是做人的的工作。而而做人的工工作，应在在自我培养养与开发的的同时，积积极从外部部招聘引进进，为企业业培养一支支过硬的员员工队伍。我我们的人员员管理的宗宗旨是以人人为本，善善待员工，规规范管理，人人尽其才。在在物业管理理工作中，我我们将建立立旨在对人人才创造力力进行管理理和对人才才潜能进行行开发的人人才资源管管理体系，即即：选优、培培优、用优优、留优。我我们将以 物业的的人才观，运运用压力机机制和激励励机制，量量才录用，知知人善任，为为人才的培培养创造良良好的空间间，最终激激励员工为为企业进行行竭力，追追求人力资资本增值，我我们的人员员管理体系系有五部分分组成：1 确定定标准、严严格招聘我们物业在在物业管理理工作实践践中形成了了自己的用用人标准，比比较突出的的做法是：重品德修修养，热爱爱物业管理理事业，讲讲奉献、能能吃苦；重重工作能力力，要求员员工一专多多能；管理理队伍年龄龄结构要求求因岗而异异，合理优优化，既稳稳健经营，同同时又充满满朝气。物业管理处处遵循上述述用人标准准，确定了了以下几项项指标：1.1 知识层次次：为了符符合高品质质物业管理理的要求，管管理层人员员除要求1100%的的大专以上上文化程度度以外，部部分岗位引引进本科以以上的专业业技术人才才，操作层层人员全部部要求高中中以上文化化，安保队队伍要求以以队伍军人人、党员为为主，以保保证队伍素素质；维修修工岗位要要求全部持持证上岗。1.2 录用考核核：所有管管理层人员员，除经过过正常的笔笔试、面试试、心理测测试等录用用考核外，必必须通过基基本知识的的考核，成成绩合格者者方可录用用；作业层层人员要通通过技能考考试。1.3 人员配置置：加大管管理人员的的配置比率率，符合高高科技、高高智能物业业管理的要要求，使物物业管理队队伍实现由由劳动密集集型向知识识密集型转转变。1.4 年龄结构构：主任级级决策人员员为35-45岁、管管理层员工工为25-40岁、保保安员222-30岁岁、其它操操作层员工