中国某银行个人住房贷款管理办法36832.docx

发文单位：【总行】文件编号：农银发2008255号文件编号：豫农银发发20008161号 转发总行中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法及及有关操作作规程的通通知 各二级分行行、各直管管支行：现将总行关关于印发中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法及及有关操作作规程的通通知（以以下简称通通知），转转发给你们们，并提出出以下要求求，请一并并贯彻执行行。一、加强个个人住房按按揭楼盘准准入管理（一）按揭揭楼盘准入入流程以通通知中要要求的一般般准入流程程及整体准准入流程办办理。20008年省省分行对二二级分行按按揭楼盘准准入转授权权高于本通通知要求求的，本授授权年度仍仍以省分行行转授权书书为准。（二）若按按揭楼盘为为尚未竣工工验收的期期房，作为为限制性条条款，首笔笔个人住房房贷款发放放必须是按按揭楼盘项项目五证齐齐全、楼盘盘主体结构构封顶并符符合其他规规定条件。二、严格个个人住房抵抵押登记（一）以借借款人所购购住房设定定抵押的一一手住房贷贷款，在办办妥阶段性性担保和抵抵押预告登登记之后发发放；借款款人所购一一手住房已已经完成所所有权初始始登记的，贷贷款在办妥妥住房所有有权转移登登记和抵押押登记之后后发放；对对当地房屋屋登记机构构未开办抵抵押预告登登记的地区区，贷款应应在办妥阶阶段性担保保和房屋买买卖合同登登记备案之之后发放。（二）以借借款人所购购住房设定定抵押的二二手住房贷贷款，在办办妥住房所所有权转移移登记和抵抵押登记之之后发放。三、加强个个人住房贷贷款管理（一）对于于向借款人人及其配偶偶发放的个个人住房贷贷款，单笔笔超过300万元（含含）的，须须实行双人人调查。（二）对于于向借款人人及其配偶偶发放2笔以上（含含）个人住住房贷款的的，须实行行双人调查查。（三）对已已婚抵押人人的配偶或或其他共有有权人，应应由贷款行行经办人员员现场见证证签署个人人购房担保保借款合同同；不能见见证签署个个人购房担担保借款合合同的，应应公证签署署同意抵抵押承诺书书。对房房地产权利利证书上未未将借款人人配偶登记记为共有权权人，且房房地产登记记管理部门门明确规定定此种情况况下办理房房产转移登登记及抵押押登记时无无需配偶签签字或出具具承诺书的的，原则上上要求由贷贷款行经办办人现场见见证签署个个人购房担担保借款合合同或公证证签署同同意抵押承承诺书。四、其他规规定各二级分行行应在确保保风险可控控前提下，自自行确定承承担阶段性性担保的保保证人是否否交纳保证证金及保证证金的具体体额度。保保证人交纳纳保证金的的，应在“保证金存存款个人人住房一手手楼贷款保保证金”会计科目目下为保证证人设置保保证金专户户，关在借借款合同中中明确约定定以该专户户内的保证证金为所担担保的债务务设定质押押。本办法实行行后，原关关于印发中中国农业银银行河南省省分行个人人住房贷款款操作流程程、风险防防范要点及及责任追究究暂行规定定的通知（豫豫农银发2005126号）同时废止。执行中遇到到情况和问问题，请及及时报告省省分行（个个人业务处处、信贷管管理处）。附件：关于于印发中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法及及有关操作作规程的通通知 二八年年八月十五五日 文件编号：农银发2008255号 关于印发中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法及及有关操作作规程的通通知 各省、自治治区、直辖辖市分行，新新疆兵团分分行，各直直属分行：现将中国国农业银行行个人住房房贷款管理理办法、中中国农业银银行个人住住房按揭楼楼盘准入操操作规程（试试行）、中中国农业银银行一手住住房贷款操操作规程、中中国农业银银行二手住住房贷款操操作规程、中中国农业银银行个人住住房贷款基基本要素有有关规定等等（附件116）印发给给你们，请请认真组织织学习，切切实贯彻执执行。执行行中遇有问问题，请及及时向总行行（个人业业务部，信信贷管理部部）报告。附件：1中国农业业银行个人人住房贷款款管理办法法2中国农农业银行个个人住房按按揭楼盘准准入操作规规程（试行行）3中国农农业银行个个人一手住住房贷款操操作规程4中国农农业银行个个人二手住住房贷款操操作规程5中国农农业银行个个人住房贷贷款基本要要素有关规规定6关于中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法及及相关制度度修订有关关问题的说说明 二八年年七月二十十三日 附件1： 中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法 第一章  总    则 第一条   为支持个个人购买住住房，规范范个人住房房贷款管理理，促进业业务持续健健康发展，根根据中华华人民共和和国物权法法、中中华人民共共和国担保保法、其其他有关法法律、法规规、部门规规章及中中国农业银银行个人信信贷业务基基本规程（试试行），制制定本办法法。第二条   本办法所所称个人住住房贷款（不不含个人商商业用房贷贷款，下同同）是指农农业银行向向自然人发发放的用于于购买国有有土地上的的住房的贷贷款。第三条   个人住房房贷款业务务坚持“集中经营营、精细管管理、控制制风险、有有效发展”的原则，并并纳入个人人消费类信信贷业务管管理。第四条   按照交易易性质划分分，个人住住房贷款包包括一手住住房贷款、二二手住房贷贷款。一手住房贷贷款是指贷贷款行向借借款人发放放的，用于于借款人购购买首次交交易的住房房（即房地地产开发商商或其他合合格开发主主体开发建建设后销售售给个人的的住房）的的贷款。二二手住房贷贷款是指贷贷款行向借借款人发放放的，用于于借款人购购买再交易易住房（即即售房人通通过交易取取得房地产产权利证书书并可以在在房地产三三级市场再再次交易的的住房）的的贷款。第五条   个人住房房贷款归入入“个人住房房贷款”会计科目目核算，按按交易性质质在信贷管管理系统录录入相应贷贷款类别。第六条   本办法适适用于中国国农业银行行各级机构构办理的自自营性个人人住房贷款款和组合贷贷款中的自自营性贷款款部分。 第二章  基本规定定 第七条   个人住房房贷款的对对象为在中中国境内具具有完全民民事行为能能力的自然然人，包括括中国公民民和在中国国拥有合法法居留权的的外国人。第八条   借款人须须同时具备备下列条件件： （一）具具有完全民民事行为能能力和合法法有效的身身份证件； （二）具具有偿还贷贷款本息的的能力； （三）信信用状况良良好；（四）已签签订合法有有效的房屋屋买卖合同同，且所购购房屋用途途为住宅； （五）有有不低于最最低规定比比例的首付付款证明；（六）原则则上以所购购住房设定定抵押担保保； （七）农农业银行规规定的其他他条件。第九条   个人住房房贷款金额额应根据借借款人所购购住房的建建筑面积、单单位价格、成成新率以及及借款人还还款能力等等因素合理理确定。一一手住房贷贷款金额最最高不超过过借款人所所购住房成成交价格的的80%，二二手住房贷贷款金额最最高不超过过借款人所所购住房成成交价格、评评估价格两两者之中低低者的800。任何何情况下，个个人住房贷贷款金额均均须符合金金融监管机机构的规定定。第十条   个人住房房贷款期限限最长不超超过30年；借款人人年龄与贷贷款期限之之和最长不不超过700年；借款人人年龄在660岁以上上的，应增增加信用状状况和还款款能力符合合要求的连连带责任保保证人或增增加共同借借款人。个人住房贷贷款到期日日不得晚于于抵押物国国有土地使使用权到期期日。个人住房贷贷款期限应应在1年以上，但但总行另有有规定的除除外。第十一条  贷款利利率执行中中国人民银银行和总行行利率规定定,可以采用用固定利率率、浮动利利率或固定定加浮动利利率（混合合利率）方方式。第十二条  对符合合总行规定定，期限在在1年以内（含含1年）的个人住房房贷款，可可实行利随随本清或按按月（季）结结息到期还还本的还款款方式；期期限在1年以上的个个人住房贷贷款，应实实行分期还还本付息。个人住房贷贷款的还款款周期可以以为一个月月、三个月月或总行规规定的其他他周期。个人住房贷贷款的还款款方式可以以为等额本本金、等额额本息、等等比递增、等等比递减、等等额递增、等等额递减或或总行规定定的其他方方式。第十三条  个人住住房贷款在在办妥抵押押登记之前前，应按照照中国农农业银行信信贷业务担担保管理办办法有关关规定设定定阶段性担担保。一手手住房贷款款由售房人人承担阶段段性保证担担保，但总总行另有规规定的除外外。售房人人承担阶段段性担保的的，无需对对售房人进进行信用等等级评定和和担保额度度核定。第十四条  保证人人交纳保证证金的，应应在农业银银行“保证金存存款”会计科目目下为保证证人设置保保证金专户户，并在相相关协议、合合同中明确确约定以该该专户内的的保证金为为所担保的的债务设定定质押。第十五条  申请抵抵押（预告告）登记及及领取他项项权利证书书等工作应应由调查人人员之外的的农业银行行员工亲自自办理。第十六条  个人住住房贷款保保险遵循自自愿、平等等协商原则则。在借款款人自愿基基础上，与与借款人平平等协商选选择是否投投保、保险险品种、保保险金额、保保险费缴纳纳方式和保保险机构。借借款人购买买保险的，原原则上应将将农业银行行作为第一一受益人。第十七条  以借款款人所购住住房设定抵抵押的一手手住房贷款款，原则上上在办妥阶阶段性担保保和抵押预预告登记之之后发放，但但对房地产产交易管理理规范的地地区或符合合条件的优优质房地产产开发商，经经总行批准准，贷款可可在办妥阶阶段性担保保、收执房房屋登记机机构出具的的抵押预告告登记受理理证明之后后发放。对对当地房屋屋登记机构构未开办抵抵押预告登登记的地区区，贷款应应在办妥阶阶段性担保保和房屋买买卖合同登登记备案之之后发放。借款人所购购一手住房房已经完成成所有权初初始登记的的，贷款既既可在办妥妥住房所有有权转移登登记和抵押押登记之后后发放，也也可在办妥妥住房所有有权转移登登记及阶段段性担保、收收执房屋登登记机构出出具的抵押押登记受理理证明之后后发放。第十八条  以借款款人所购住住房设定抵抵押的二手手住房贷款款，原则上上在办妥住住房所有权权转移登记记和抵押登登记之后发发放。对符符合总行规规定条件的的，也可在在办妥阶段段性担保、住住房所有权权转移登记记、收执房房屋登记机机构出具的的抵押登记记受理证明明之后发放放。 第三章  操作流程程 第十九条  个人住住房贷款的的操作流程程包括：借借款人申请请、银行受受理、贷前前调查、贷贷款审查、贷贷款审批、签签订借款合合同、办理理担保手续续、贷款发发放、贷后后管理、贷贷款收回、清清户撤押等等。第二十条  借款人人申请个人人住房贷款款的，应按按规定提供供包括但不不限于借款款人身份证证件、婚姻姻状况证明明、购房首首付款证明明、还款能能力证明以以及合法有有效的房屋屋买卖合同同等在内的的贷款申请请资料。第二十一条条  调查人人员应对包包括但不限限于贷款资资料真实性性，借款人人购房行为为真实性、信信用状况、还还款能力，购购房首付款款，房屋交交易价格合合理性等内内容进行调调查。对借借款人申请请一手住房房贷款并以以所购住房房之外的其其他住房设设定抵押的的或借款人人申请二手手住房贷款款的，应按按规定对抵抵押物进行行价格评估估。调查人人员应对评评估价格是是否合理出出具调查意意见。调查人员须须查询人民民银行个人人征信系统统,打印并保保存借款人人信用报告告。调查人员须须至少与借借款人面谈谈一次，并并做好面谈谈记录。总行或一级级分行规定定进行双人人调查的，应应实行双人人调查制度度。第二十二条条  审查人人员应对包包括但不限限于贷款资资料完整合合法有效性性，借款人人信用状况况、还款能能力，购房房首付款，贷贷款担保，调调查部门调调查结论等等在内的内内容进行审审查。审查人员应应基于信贷贷资料，通通过尽职审审查，对借借款人购房房风险进行行整体评价价。审查人人员应特别别关注借款款人购房价价格合理性性。第二十三条条  有权审审批人在授授权范围内内，参考调调查、审查查意见审批批个人住房房贷款业务务。第二十四条条  贷款行行应根据审审批意见填填写个人购购房担保借借款合同，报报送合同审审查员进行行规范性审审查和/或法律审审查之后，按按照中国国农业银行行合同管理理办法有有关规定，与与借款人、担担保人当面面签署或公公证签署个个人购房担担保借款合合同。第二十五条条  个人住住房贷款须须在个人购购房担保借借款合同生生效并落实实全部放款款条件之后后发放。贷款资金应应直接划转转至售房人人账户，但但总行另有有规定且借借贷双方做做出书面约约定的除外外。第二十六条条  贷款发发放后，借借贷双方可可按照农业业银行有关关规定及个个人购房担担保借款合合同约定，办办理提前还还款，调整整还款方式式、还款期期限、还款款周期等贷贷款要素。第二十七条条  能够办办理抵押（预预告）登记记的地区，必必须及时办办理抵押（预预告）登记记；在办理理抵押（预预告）登记记之前发放放个人住房房贷款的，须须在合理期期限内办妥妥抵押（预预告）登记记手续。一手住房贷贷款发放时时借款人所所购住房为为期房的，须须在住房所所有权转移移登记之后后三个月内内申请办理理抵押登记记。抵押登登记原则上上应在一手手住房竣工工验收之日日起两年内内办妥。第二十八条条  贷款行行应加强抵抵押房屋登登记管理工工作，设立立专门台账账，重点记记录房屋所所有权、抵抵押（预告告）登记申申请、他项项权利证书书取得、抵抵押（预告告）登记变变更与注销销等环节的的办理时间间与经办人人员。各行应按规规定对本行行辖内办理理抵押（预预告）登记记的真实性性、合法性性、及时性性进行检查查。第二十九条条  个人住住房贷款业业务档案按按照中国国农业银行行信贷业务务档案管理理办法有有关规定进进行管理。具备条件的的地区，应应积极推广广电子档案案系统，平平时只使用用电子档案案，实物档档案实行集集中保管。第三十条  个人住住房贷款风风险分类按按照中国国农业银行行贷款风险险分类管理理办法、中中国农业银银行贷款风风险分类操操作规程有有关规定执执行。其他贷后管管理工作按按照中国国农业银行行个人信贷贷业务基本本规程(试行)执行，但但总行另有有规定的除除外。第三十一条条  借款人人清偿全部部贷款本息息后，贷款款行应将抵抵押的权利利凭证交还还抵押人，并并协助办理理抵押登记记的注销手手续。 第四章    其他规规定 第三十二条条  在一手手住房贷款款中，原则则上仅可对对有权准入入行已经审审批准入的的按揭楼盘盘发放一手手住房贷款款。在一手住房房贷款中，原原则上以借借款人本笔笔贷款所购购住房设定定抵押担保保。但对信信用等级符符合总行规规定条件的的借款人，确确有需要的的可以借款款人家庭拥拥有所有权权的其他住住房设定抵抵押担保，贷贷款金额既既要符合本本办法关于于贷款金额额的一般性性规定，同同时不得超超过抵押物物评估价格格的70。第三十三条条  对借款款人在以自自身名义独独立取得使使用权的国国有土地上上建造自有有住房的自自建房贷款款，归入个个人住房贷贷款业务管管理，但贷贷款准入、审审批条件应应从严掌握握，审慎办办理。第三十四条条  对借款款人已在我我行办理个个人住房贷贷款，申请请贷款购买买与所购住住房相配套套的车库（位位）、且车车库(位)能够办理理独立的产产权证明和和抵押登记记手续的，可可以发放贷贷款。贷款款条件和办办理流程参参照个人住住房贷款有有关规定执执行，归入入“个人住房房贷款”会计科目目核算，在在信贷管理理系统中的的贷款类别别与已办理理的个人住住房贷款相相同。车库（位）虽虽不能办理理独立的产产权证明但但可在贷款款所购住房房的房地产产权利证书书中做明确确记载且随随住房转让让的，可对对住房和配配套车库(位)合并发放放个人住房房贷款。第三十五条条  对个人人住房贷款款业务中出出现的虚假假按揭及其其他违规行行为，按照照中国农农业银行员员工违反规规章制度管管理办法进进行处罚，触触犯刑法的的，移送司司法机关依依法处理。 第五章    附      则 第三十六条条  本办法法实行后，原原中国农农业银行个个人住房贷贷款管理办办法（农农银发2200060号）、中中国农业银银行个人住住房贷款操操作流程（农农银发22001182号）、中中国农业银银行个人住住房贷款贷贷后管理办办法（农农银发2200446号）同同时废止。本本办法下发发之前的其其他规定与与本办法不不一致的，以以本办法为为准。第三十七条条  本办法法由中国农农业银行总总行负责解解释和修改改，各一级级分行可制制定实施细细则，并向向总行备案案。第三十八条条  本办法法自20008年9月1日起实行行。 附件2： 中国农业银银行个人住住房按揭楼楼盘准入操操作规程（试试行） 一、总     则 第一条 为为积极稳健健发展个人人住房贷款款业务，根根据中国国农业银行行个人信贷贷业务基本本规程(试行)、中中国农业银银行个人住住房贷款管管理办法等等规章制度度，制定本本操作规程程。第二条 在在审批个人人一手住房房贷款之前前，有权准准入行须对对按揭楼盘盘履行准入入程序，但但总行另有有规定的除除外。第三条   住房按揭揭楼盘准入入基本条件件：（一）开发发商具有房房地产开发发资质，申申请合作时时开发商在在我行和其其他金融机机构无逾期期未还贷款款本息，法法定代表人人信用状况况良好；（二）项目目合法，建建设用地规规划及建设设工程规划划主要为住住宅；（三）工程程进展顺利利，无非正正常停工现现象；（四）符合合农业银行行要求的其其他条件。第四条 住住房按揭楼楼盘准入权权限在二级级分行及以以上，但总总行另有规规定的除外外。对优质开发发商开发的的住房按揭揭楼盘以及及总行或一一级分行认认定的优质质住房按揭揭楼盘，整整体准入权权限在总行行或一级分分行。 二、操作流流程分类 第五条 按按揭楼盘准准入操作流流程分为两两大类：（一）一般般准入流程程1、经营行行受理、二二级分行或或一级分行行准入开发商提出出按揭合作作申请；经经营行客户户部门受理理、客户经经理（指从从事个人住住房信贷业业务的客户户经理，下下同）调查查；经营行行行长（或或经授权的的副行长）签签字同意后后出具调查查报告；有有权准入行行客户部门门（指从事事个人住房房信贷业务务的客户部部门，下同同）进行审审核并出具具审核意见见；有权审审批人（指指主管个人人住房信贷贷业务的行行长或副行行长，下同同）签署准准入审批意意见；有权权准入行客客户部门直直接或逐级级批复至经经营行；经经营行客户户部门在信信贷管理系系统（CMMS）中录录入相关信信息；经营营行与开发发商签署一一手房贷款款业务银企企合作协议议（简称称“按揭合作作协议”，下同）。2、二级分分行或一级级分行直接接受理、准准入开发商提出出按揭合作作申请；有有权准入行行客户部门门受理、客客户经理调调查并出具具调查报告告；客户部部门负责人人进行审核核并出具审审核意见；有权审批批人签署准准入审批意意见；有权权准入行客客户部门根根据准入审审批意见确确定按揭合合作经营行行并直接或或逐级批复复至经营行行；经营行行客户部门门在信贷管管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。3、经营行行直接准入入开发商提出出按揭合作作申请；经经营行客户户部门受理理、客户经经理调查并并出具调查查报告；客客户部门负负责人进行行审核并出出具审核意意见;经营行行行长（或经经授权的副副行长）签签署准入审审批意见；经营行客客户部门在在信贷管理理系统（CCMS）中中录入相关关信息；经经营行与开开发商签署署按揭合作作协议。（二）整体体准入流程程有权准入行行客户部门门提出整体体准入方案案并以签报报形式上报报有权审批批人；有权权审批人签签署整体准准入审批意意见；有权权准入行客客户部门下下发整体准准入文件；经营行客客户经理对对准入条件件进行调查查并出具调调查报告；经营行客客户部门负负责人对准准入条件进进行审核并并出具审核核意见；经经营行行长长（或经授授权的副行行长）签署署具体准入入审批意见见；经营行行客户部门门在信贷管管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。 三、一般准准入操作流流程 第六条 按按揭楼盘合合作申请开发商提交交按揭楼盘盘合作申请请。调查人人员应通过过开发商、工工商行政管管理部门、房房地产管理理部门、售售楼现场以以及其他合合法渠道收收集以下资资料：（一）企业业资料1、企业法法人营业执执照、公司司章程、贷贷款卡、房房地产开发发资质证书书、法定代代表人（或或授权代理理人）身份份证件及身身份证明书书；2、企业上上年度和近近期财务报报表；3、经由公公司章程规规定的董事事会或股东东会、股东东大会同意意，为购房房的借款人人承担阶段段性连带保保证责任或或无条件回回购责任的的书面承诺诺，但按规规定不承担担担保责任任及无条件件回购责任任的可不提提供本项资资料。上述第1、2项资料原原件经经营营行审核无无误后留存存复印件，加加盖 “与原件核核对无误”章并签字字；第3项资料须须为原件。（二）按揭揭楼盘资料料1、按揭楼楼盘为尚未未竣工验收收的期房的的，提供建建设用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证、建建筑工程施施工许可证证、国有土土地使用证证和商品房房预售许可可证（以下下简称“项目五证证”）；按揭揭楼盘为竣竣工验收合合格但未办办理初始登登记的现房房的，提供供楼盘国有有土地使用用证、商品品房销（预预）售许可可证和竣工工验收合格格证明；按按揭楼盘为为已办理初初始登记的的现房的，提提供国有土土地使用证证和房屋所所有权证；2、按揭楼楼盘工程形形象进度影影像资料；3、鼓励收收集按揭楼楼盘其他有有关资料，例例如售楼书书、媒体宣宣传资料、户户型图、公公示的价格格表或其他他能够反映映按揭楼盘盘情况的资资料。上述第1项项资料原件件经经营行行审核无误误后留存复复印件，加加盖 “与原件核核对无误”章并签字字；第2、3项资料须须为原件。（三）农业业银行要求求提供的其其他资料（四）资料料的减免1、对尚未未竣工验收收的期房，已已经取得国国有土地使使用证、建建设用地规规划许可证证和建设工工程规划许许可证，但但尚未取得得建筑工程程施工许可可证和预售售许可证的的，有权准准入行进行行按揭楼盘盘准入时可可将取得建建筑工程施施工许可证证和预售许许可证作为为限制性条条件；首笔笔个人住房房贷款发放放前项目五五证必须齐齐全并符合合其他规定定条件。2、对尚未未竣工验收收的期房，一一级分行可可指定房地地产管理规规范的地区区仅收集并并核实预售售许可证，不不强制要求求收集项目目五证中的的其他四证证；第七条 按按揭楼盘准准入调查参与按揭楼楼盘调查的的调查人员员应不少于于两名，调调查人员同同时参与各各个调查环环节，调查查意见相同同的，共同同撰写调查查报告、共共同做出调调查结论，并并共同对调调查结论负负责；调查查意见不同同的，分别别撰写调查查报告，分分别做出调调查结论，并并对各自的的调查结论论负责。调查人员应应通过核实实相关资料料、查询行行内外相关关系统和实实地调查等等多种方式式进行调查查。按揭楼盘调调查主要包包括以下内内容：（一）企业业情况1、对企业业的性质、注注册资本、股股东构成、资资质等级、信信用等级（非非我行客户户可不调查查信用等级级情况）进进行调查，了了解企业财财务状况和和近年开发发经营情况况；2、开发商商及其法定定代表人信信用状况。凡凡是开发商商制造过重重大假按揭揭、有逾期期未还的贷贷款或其法法定代表人人达不到信信用状况良良好标准的的，不得进进行按揭楼楼盘合作。（二）按揭揭楼盘情况况1、项目合合法性。调调查售房人人所提供的的资料是否否真实、合合法、有效效，其中重重点调查项项目五证是是否真实、合合法、有效效、内容相相互统一。按按规定仅需需提供商品品房预售许许可证的，应应调查商品品房预售许许可证是否否真实、合合法、有效效。2、按揭楼楼盘基本情情况。调查查楼盘的地地理位置、周周边环境、占占地面积、建建筑面积、容容积率、主主要户型、楼楼座数量、绿绿化率、施施工进度、后后期物业管管理安排等等；对尚未未主体封顶顶且没有商商业银行开开发贷款支支持的楼盘盘还须调查查项目总投投资、资金金来源与到到位情况。3、市场前前景。调查查楼盘的市市场定位和和销售情况况，判断楼楼盘是否适适销对路。4、销售价价格合理性性。调查人人员要通过过与周边同同类、同档档次楼盘的的比较分析析，对楼盘盘销售价格格是否基本本合理进行行整体性判判断。对价价格明显高高于周边同同类、同档档次楼盘的的，应深入入调查原因因并在调查查报告中特特别说明；对没有合合理原因价价格过高的的楼盘，调调查人员应应在调查报报告中特别别说明，并并出具不与与合作、慎慎重合作或或降低最高高贷款成数数等调查意意见。调查查人员撰写写以上述调调查内容为为主的调查查报告，并并在中国国农业银行行按揭楼盘盘准入内部部运作（审审批）表上上签署调查查意见，就就是否同意意按揭合作作、是否控控制个人住住房贷款总总额、是否否要求缴存存保证金及及其比例、单单笔贷款主主要要素（最最长贷款期期限、最高高成数、最最低利率、还还款方式、担担保方式等等），以及及限制性条条款等方面面提出意见见。调查后认为为明显不符符合贷款条条件的，可可不予受理理或中止贷贷款程序，并并及时通知知开发商；同意合作作的报送审审核人员履履行审核程程序。第八条 按按揭楼盘准准入审核审核人员主主要审核以以下内容：（一）开发发商资质、信信用状况等等是否符合合准入要求求；（二）信贷贷资料是否否完整、合合法、有效效；（三）项目目五证是否否完整、合合法、有效效、内容相相互统一；按规定仅仅需提供商商品房预售售许可证的的，应审核核商品房预预售许可证证是否合法法、有效；（四）销售售价格及贷贷款成数控控制是否基基本合理；（五）调查查结论是否否完整、清清晰。审核人员在在中国农农业银行按按揭楼盘准准入内部运运作（审批批）表上上签署审核核意见，就就是否同意意按揭合作作、是否控控制个人住住房贷款总总额、是否否要求缴存存保证金及及其比例、单单笔贷款主主要要素（最最长贷款期期限、最高高成数、最最低利率、还还款方式、担担保方式等等），以及及限制性条条款等方面面提出意见见后报送有有权审批人人审批。第九条 按按揭楼盘准准入审批有权审批人人根据调查查意见、审审核意见和和相关信贷贷资料，在在中国农农业银行按按揭楼盘准准入内部运运作（审批批）表上上签署审批批意见。有有权准入行行可直接或或逐级批复复至经营行行。有权准准入行直接接批复至经经营行的，应应同时抄送送中间各级级行。第十条   在信贷管管理系统录录入相关信信息按揭楼盘准准入审批通通过后，由由经营行客客户部门负负责在信贷贷管理系统统（CMSS）录入“法人客户户基本信息息”（“客户管理理客户概况况登记法人客户户基本信息息”模块）、“合作商基基本信息”（“客户管理理客户概况况登记法人客户户基本信息息合作商基基本信息”模块）。合合作项目信信息根据审审批内容或或与客户签签定的合作作协议内容容录入，具具体录入规规范按照中中国农业银银行信贷管管理系统个个人信贷业业务数据录录入规范指指引（关关于印发中国农业业银行信贷贷审批业务务网上作业业操作规程程（暂行）的通知附附件）执行行。第十一条 签订按揭揭合作协议议有权审批人人审批同意意的，经营营行须按照照审批意见见与开发商商签订按揭揭合作协议议，明确最最高贷款成成数、担保保方式、保保证金比例例及其他必必要事项，并并原则上约约定由售房房人向借款款人获取办办理房地产产转移登记记的代理权权，且售房房人在办妥妥房地产权权利证书后后直接交由由经营行办办理抵押登登记手续。开发商交纳纳保证金的的，应在农农业银行“保证金存存款个人住住房一手楼楼贷款保证证金”会计科目目下为保证证人设置保保证金专户户，并在合合作协议中中明确约定定以该专户户内的保证证金为所担担保的债务务设定质押押。第十二条  信贷资资料归档经营行须将将按揭楼盘盘准入涉及及的主要信信贷资料（如如企业资料料、楼盘合合法性资料料、调查报报告、中中国农业银银行按揭楼楼盘准入内内部运作（审审批）表及及批复文件件）进行扫扫描，并上上传至信贷贷管理系统统的档案管管理子系统统（“合作项目目信息登记记-档案管理理”模块）形形成电子档档案，以供供单笔贷款款调查、审审查、审批批各环节的的经办人员员调阅使用用。按揭楼盘信信贷资料按按照中国国农业银行行信贷业务务档案管理理办法有有关规定进进行管理。 四、整体准准入操作流流程 第十三条  有权准准入行内部部操作流程程有权准入行行客户部门门提出整体体准入方案案（包括但但不限于具具体的优质质房地产开开发商清单单和/或具体的的优质住房房按揭楼盘盘清单、实实施整体准准入的主要要原因及依依据、准入入限制性条条款等内容容）;客户部门门负责人签签字同意后后上报有权权审批人；有权审批批人签署整整体准入审审批意见；客户部门门下发整体体准入文件件，并可指指定具体经经办行。第十四条  按揭楼楼盘合作申申请（一）拟合合作开发商商已被列入入整体准入入清单的，在在开发商提提交按揭楼楼盘合作申申请之后，经经营行调查查人员应按按照本操作作规程第七七条规定收收集资料，但但可免于收收集企业资资料中的企企业法人营营业执照、公公司章程、房房地产开发发资质证书书、企业财财务报表。拟拟合作开发发商属于整整体准入清清单所列开开发商控股股50以上上的子公司司的，可免免于收集企企业资料中中的企业财财务报表。（二）拟合合作按揭楼楼盘已被列列入整体准准入清单的的，在开发发商提交按按揭楼盘合合作申请之之后，经营营行调查人人员应按照照本操作规规程第七条条规定收集集资料，但但可免于收收集企业资资料中的企企业法人营营业执照、公公司章程、房房地产开发发资质证书书、企业财财务报表。对对于整体准准入文件已已列明项目目五证的，可可免于收集集五证。第十五条  经营行行客户经理理调查参与按揭楼楼盘调查的的经营行客客户经理应应不少于两两名，调查查人员同时时参与各个个调查环节节，调查意意见相同的的，共同撰撰写调查报报告、共同同做出调查查结论，并并共同对调调查结论负负责；调查查意见不同同的，分别别撰写调查查报告，分分别做出调调查结论，并并对各自的的调查结论论负责。调查人员应应通过核实实相关资料料、查询行行内外相关关系统和实实地调查等等多种方式式进行调查查。（一）拟合合作开发商商已被列入入整体准入入清单的，调调查人员主主要调查以以下内容:1、拟合作作开发商是是否属于整整体准入文文件中已列列明的开发发商（或是是否为整体体准入文件件所列开发发商控股550以上上的子公司司）；2、开发商商信用状况况是否符合合要求；3、项目五五证是否完完整、合法法、有效、内内容相互统统一；按规规定仅需提提供商品房房预售许可可证的，应应调查商品品房预售许许可证是否否真实、合合法、有效效；4、销售价价格是否基基本合理。（二）拟合合作按揭楼楼盘已被列列入整体准准入清单的的，调查人人员主要调调查以下内内容:1、拟合作作按揭楼盘盘是否为整整体准入文文件所列项项目；2、开发商商信用状况况是否符合合要求；3、项目五五证是否完完整、合法法、有效、内内容相互统统一；按规规定仅需提提供商品房房预售许可可证的，应应调查商品品房预售许许可证是否否真实、合合法、有效效；4、销售价价格是否基基本合理。调查人员撰撰写以上述述调查内容容为主的调调查报告，并并在中国国农业银行行按揭楼盘盘准入内部部运作（审审批）表上上签署调查查意见，就就是否同意意按揭合作作、是否控控制个人住住房贷款总总额、是否否要求缴存存保证金及及其比例、单单笔贷款主主要要素（最最长贷款期期限、最高高成数、最最低利率、还还款方式、担担保方式等等），以及及限制性条条款等方面面提出意见见。调查后认为为明显不符符合贷款条条件的，可可不予受理理或中止贷贷款程序，并并及时通知知开发商；同意合作作的报送审审核人员履履行审核程程序。第十六条  经营行行客户部门门负责人审审核（一）拟合合作开发商商已被列入入整体准入入清单的，审审核人员主主要审核以以下内容：1、拟合作作开发商是是否属于整整体准入文文件中已列列明的开发发商（或是是否为整体体准入文件件所列开发发商控股550以上上的子公司司）；2、开发商商信用状况况是否符合合要求； 3、信贷资资料是否完完整、合法法、有效；4、项目五五证是否完完整、合法法、有效、内内容相互统统一；按规规定仅需提提供商品房房预售许可可证的，应应审核商品品房预售许许可证是否否合法、有有效；5、销售价价格及贷款款成数控制制是否基本本合理；6、调查结结论是否完完整、清晰晰。（二）拟合合作按揭楼楼盘已被列列入整体准准入清单的的，审核人人员须审核核以下内容容:1、拟合作作按揭楼盘盘是否为整整体准入文文件所列项项目；2、开发商商信用状况况是否符合合要求；3、信贷资资料是否完完整、合法法、有效；4、项目五五证是否完完整、合法法、有效、内内容相互统统一；按规规定仅需提提供商品房房预售许可可证的，应应审核商品品房预售许许可证是否否合法、有有效；5、销售价价格及贷款款成数控制制是否基本本合理；6、调查结结论是否完完整、清晰晰。审核人员在在中国农农业银行按按揭楼盘准准入内部运运作（审批批）表上上签署审核核意见，就就是否同意意按揭合作作、是否控控制个人住住房贷款总总额、是否否要求缴存存保证金及及其比例、单单笔贷款主主要要素（最最长贷款期期限、最高高成数、最最低利率、还还款方式、担担保方式等等），以及及限制性条条款等方面面提出意见见后报送有有权审批人人审批。第十七条  经营行行行长（或或经授权的的副行长）审审批经营行行长长（或经授授权的副行行长）根据据整体准入入文件、调调查意见、审审核意见和和相关信贷贷资料，在在中国农农业银行按按揭楼盘准准入内部运运作（审批批）表上上签署具体体准入审批批意见。第十八条  录入信信贷管理系系统按揭楼盘准准入审批通通过后，由由经营行客客户部门负负责在信贷贷管理系统统（CMSS）录入“法人客户户基本信息息”（“客户管理理客户概况况登记法人客户户基本信息息”模块）、“合作商基基本信息”（“客户管理理客户概况况登记法人客户户基本信息息合作商基基本信息”模块）。合合作项目信信息根据审审批内容或或与客户签签定的合作作协议内容容录入，具具体录入规规范按照中中国农业银银行信贷管管理系统个个人信贷业业务数据录录入规范指指引（关关于印发中国农业业银行信贷贷审批业务务网上作业业操作规程程（暂行）的通知附附件）执行行。第十九条  签署按按揭合作协协议经营行根据据整体准入入文件及经经营行准入入审批意见见与开发商商签订按揭揭合作协议议，明确最最高贷款成成数、担保保方式、保保证金比例例及其他必必要事项，并并原则上约约定由售房房人向借款款人获取办办理房地产产转移登记记的代理权权，且售房房人在办妥妥房地产权权利证书后后直接交由由经营行办办理抵押登登记手续。开发商交纳纳保证