xx物业部工作手册9862.docx

xx物业部部工作手手册小区约章第一节 业业主公约约第二节 住住户手册册第三节 装装修手册册第二章 物业管管理对外外服务指指引第一节 交交收楼手手续办理理指引第二节 室室内二次次装修指指引第三节 各各类申请请报装业业主指引引第四节 住住户证办办理指引引第五节 车车辆管理理及停放放管理指指引第六节 业业主/住住户报修修业务指指引第七节 业业主/住住户投诉诉业主指指引第八节 物物品放行行指引第三章 内部运运作管理理规程第一节 各各类报修修处理规规程第二节 各各类投诉诉处理规规程第三节 钥钥匙管理理规程第四节 回回访工作作管理规规程第五节 日日常巡查查工作规规程第六节 清清洁工作作管理及及检查规规程第七节 绿绿化工作作管理及及检查规规程第八节 物物业管理理收费规规程第九节 夜夜间突发发事件处处理规程程第一章小小区约章章第一节业业主公约约第一章 定定义公约中除文文义有所所指示需需另作解解释外，下下列用语语所指意意义如下下：1地块 指根据广州州市国有有土地使使用权出出让合同同和有关关文件而而取得位位于中国国广东省省广州市市天河区区五山镇镇*新城城地块土土地使用用权的土土地。2地名 指座落于于地块上上名为广广州*新城或其他他名称的的各座建建筑物。3发展商商 指广州*集团有有限公司司。4公共地地方 指个别业主主/住户户拥有独独自使用用权和发发展商保保留的地地方以外外的地方方，其中中包括“*新城城”内的各各出入口口、人行行道、通通道、电电梯大堂堂、大楼楼的出入入口大堂堂、天井井、外墙墙、天台台及平台台（指未未被业主主单独取取得所有有权或约约定使用用权的部部分）、变变压房、电电话机房房及线架架房、绿绿化区、车车道、升升降机、电电梯井、走走火通道道、走廊廊、梯台台、共用用卫生间间、后备备发电房房、泵房房、水箱箱、中央央空调设设备机房房、电掣掣房、自自动洒水水系统及及消防设设备控制制室、升升降机房房及为“*新城城”的业主主、用户户及访客客而设立立的公用用地方或或范围。5公共设设施 指为“*新新城”的公众众利益而而在“*新城城”所属地地块范围围内装设设的各种种器械、设设备、装装置，包包括给排排水系统统、中央央空调及及电力系系统、通通讯系统统、消防防系统、电电子监察察保安系系统、升升降机、电电梯井、卫卫生间设设备、照照明系统统、供电电系统、供供气系统统、污水水处理系系统，共共用给排排水道、共共用沟渠渠、共用用管道、槽槽沟、电电线、电电缆、有有线电视视接收系系统、卫卫生设备备、告示示板、会会所、绿绿化区的的装置、其其他机械械、及其其小区公公共区域域内所种种植物等等；以上上所列的的各类设设施，不不论是设设置于公公共区域域、保留留地方，或或是个别别业主拥拥有的单单元内，均均属公共共设施部部分，只只供发展展商或相相关服务务机构使使用，业业主或租租户使用用的设施施则不包包括在内内。6绿化区区域 指根据政府府有关部部门批准准的规划划在“*新城城”所属地地块或平平台上实实施绿化化的地区区。7保留地地方 指发展商商拥有或或仅供发发展商使使用的部部分，包包括“*新城城”内非住住户单元元及非公公共场所所。8物业管管理 是指对本物物业范围围内的建建筑物和和构筑物物及其设设备、市市政、公公用、园园林绿化化、环卫卫、交通通、治安安、消防防等公共共设施以以及环境境容貌等等管理项项目进行行维护、修修缮和整整治的全全部活动动。9管理公公司、管管理处特指广州*物业业管理有有限公司司或其管管辖的管管理处，是是根据广广州市物物业管理理办法第第三十三三条 “业主委委员会成成立前，物物业由建建设单位位委托物物业管理理公司进进行管理理”的规定定，由受受委托的的物业管管理公司司成立的的、专业业从事“*新城城”小区物物业管理理的工作作机构。10管理理者 指由发展商商自行任任命或根根据公约约聘请的的，委托托管理“*新城城”（全部部或部分分）的人人员或公公司。11维修修基金 指发展商或或业主缴缴交的用用于维修修、替换换物业公公共部分分和公共共设备的的款项。12管理理规则 指业主公公约、住住户手册册和装装修手册册内的的一切条条款以及及发展商商、管理理者或业业主大会会按公约约授权制制定（不不定时修修正）修修订的各各项与“*新城城”有关的的规章制制度。13管理理合同 指发展商或或业主委委员会依依据公约约与管理理者本着着协商一一致的原原则共同同订立的的一份或或多份管管理合同同（视情情况而定定）。14业主主 指物业的所所有权人人。15使用用人 指物业的承承租人和和其他实实际使用用物业的的人。16单元元 指业主在“*新城城”独立拥拥有的住住宅单位位、车位位、商铺铺或其它它独立空空间。17外墙墙 指各座大楼楼的全部部或部分分外露墙墙体。18会所所 指“*新新城”内专供供锻炼身身体、娱娱乐活动动的场所所及其设设施（包包括收费费或不另另收费的的场所）。19土地地出让合合同 指土地使用用者与广广州市房房地产管管理部门门签订的的有偿出出让“*新城城”所占地地块的土土地使用用权的批批文、文文件和有有关合同同。20住户户手册 指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并不时时修订的的，供各各业主及及用户在在使用其其所拥有有的单元元、公共共设施、商商铺及停停车位时时所需要要遵守的的细则。21装修修手册 指发展商或或管理者者根据业业主公约约而制定定并不时时修订的的，供各各业主/住户在在装修单单元时所所需要遵遵守的细细则。22管理理费预算算 指根据业业主公约约，住户户手册和和有关法法规规定定为“*新城城”准备的的管理费费的预算算。23管理理费指管理者因因管理及及保养“*新城城”内建筑筑物及公公共设施施、设备备等各座座大楼而而引起的的所有费费用和开开支。24停车车位 指根据业主主公约、政政府批文文以及住住户手册册的规规定作为为停泊机机动车辆辆、摩托托车和自自行车的的地方。25商铺铺 指根据业主主公约、政政府批文文、房地地产证作作为商业业经营用用途的地地方。26交楼楼通知书书 指发展商就就有关“*新城城”单元可可以交付付给业主主使用而而发给各各业主的的通知书书。27业主主委员会会 指各业主按按照本公公约第六六章不时时召开的的由业主主大会上上委任或或选出的的业主代代表机构构。28业主主大会 指按照本公公约第六六章组织织的业主主大会。第二章 总总 则则 加强强“*新城城”小区的的物业管管理，保保障全体体业主及及物业使使用人的的合法权权益，维维护公共共环境及及公共秩秩序，保保障物业业的安全全与合理理使用，创创造良好好的安居居生活环环境，是是全体业业主的共共同意愿愿。根据政府法法律、法法规的有有关规定定及全体体业主的的共同意意愿，各各业主均均须签署署“*新城城”小区“业主公公约”，并依依约遵守守。本公约的作作用是协协调全体体业主、使使用人的的整体利利益或共共同意愿愿与个别别业主的的个人利利益或局局部意愿愿的关系系，在管管理公司司的管理理下共同同维护“*新城城”小区的的良好环环境。公约是为维维护小区区的正常常秩序设设置的，因因此各业业主及其其访客有有责任和和义务遵遵守和履履行公约约，接受受公约条条文的约约束。公公约明文文规定各各业主对对其依法法取得所所有权的的单元享享有占有有、使用用、收益益和处分分权时，必必须使其其承让人人或使用用人承诺诺遵守及及履行公公约的条条款。管理公司可可根据实实际需要要对管理理公约进进行修改改，并与与各业主主就本公公司未详详尽规定定签定补补充公约约，该补补充公约约与公约约具有同同等法律律效力。用途：“*新城”的住宅宅单元只只作为纯纯住宅使使用；首首层架空空层除部部分作为为管理用用房、设设备用房房及公共共设施用用房外，其其余作园园林绿化化区域使使用。第三章 业 主一、 主的的权利1. 依法法独自拥拥有、使使用其名名下的单单元及利利用本单单元收取取租金和和获得收收益。2. 各单单元业主主拥有其其名下单单元的所所有权，并并可全权权处分其其名下所所占的物物业，例例如使用用、批准准别人占占用、出出售、转转让、赠赠与、遗遗赠、抵抵押、出出租或以以其他方方式处分分，而无无须发展展商或其其他业主主的同意意。3. 在不不影响“*新城城”建筑结结构及外外观下，对对其名下下单元进进行装修修整理，但但必须遵遵守小区区管理公公司有关关装修规规则。4. 业主主按本公公约规定定可共同同使用“*新城城”的公共共地方和和公共设设施，包包括“*新城城”内所有有的体育育、娱乐乐、卫生生设施。5. 可根根据本公公约维护护自身的的合法权权益。6. 可根根据本公公约条款款监察管管理者及及管理人人员的工工作，但但业主无无权直接接惩戒管管理人员员。业主主若有投投诉可向向管理者者或业主主委员会会提出，然然后由管管理者根根据业业主公约约有关关条款进进行适当当处理，业业主无权权要求管管理者或或其下属属为其提提供与楼楼宇管理理无关的的服务。7. 可根根据本公公约第五五章规定定，罢免免或变换换管理者者。在行行使该项项权利时时，业主主委员会会须至少少提前六六个月书书面通知知管理者者，而且且通知书书内须附附上有关关业主大大会通过过的决议议正本。8. 有权权参加业业主大会会，并拥拥有对本本物业重重大管理理决策的的投票表表决权。9. 有权权就物业业管理的的有关事事项向业业主委员员会，物物业管理理公司提提出咨询询，并得得到答复复；有权权要求业业主委员员会和物物业管理理公司，按按照规定定的期限限公布物物业管理理收支帐帐目。10. 有有权向物物业管理理部门进进行投诉诉或提出出意见与与建议。二、 业主主的义务务1. 业主主在行使使上述权权利和使使用其名名下单元元时，有有遵守政政府物业业管理法法规政策策及本公公约和管管理规则则规定的的义务。2. 业主主依照本本公约及及管理者者的规定定，有依依时缴交交其名下下应分担担的管理理费、公公共水电电分摊费费和其他他应缴费费用的义义务。3. 业主主有共同同负担维维修和美美化小区区的结构构、公共共地方及及公共设设施等费费用的义义务。4. 业主主须依时时缴交其其名下单单元须缴缴付的水水、电、煤煤气等及及有关公公共设施施使用的的费用。5. 本物物业委托托物业管管理企业业负责房房屋、设设备、设设施、环环境、治治安、绿绿化等管管理，全全体业主主和物业业使用人人有遵守守物业管管理企业业或业主主委员会会制定的的各项规规章制度度，如业业主公约约、住住户手册册、装装修手册册及其其它管理理制度、规规定、公公约、手手册等文文件的义义务。6. 业主主在行使使本章第第（一）节节第2条条权利时时，必须须连带把把本公约约作为物物业转让让或出租租合同的的附件，要要求其名名下单元元的受让让人或使使用人在在处理该该单元的的同时签签署公约约或承诺诺书、承承诺履行行、遵守守本公约约、住户户手册和和其它管管理规则则，并在在十五天天内书面面通知管管理者有有关该受受让人或或使用人人的姓名名、地址址、处理理日期并并将承诺诺书交管管理者，否否则，原原业主将将对承受受人或使使用人的的违约行行为负共共同或连连带责任任。7. 业主主有义务务支付在在其物业业转让生生效之前前，其受受让人正正式与物物业管理理公司联联系之前前的所有有管理费费及其它它应缴纳纳的费用用。8. 各业业主自行行负担其其单元内内部范围围设施以以及任何何虽位于于公共地地方但由由其独占占使用的的各种入入墙管道道、水、电电设施以以及计费费表等的的维修和和更新费费用。必必要时，各各业主可可在报物物业公司司批准后后通过公公共地方方对其单单元设施施进行维维修，但但必须尽尽量减少少对其他他业主造造成的不不方便，并并须负责责赔偿因因该维修修而对其其他业主主造成的的损失或或损害。任任何单元元内的排排水、排排污、装装修工程程或其他他行为损损害或影影响上下下毗邻单单元时，有有关业主主须承担担赔偿及及其有关关维修责责任。9. 在转转让（转转租）所所拥有的的物业时时，依照照“权利、义义务、责责任依附附物业实实体”的原则则，转让让（转租租）方原原缴交的的涉及物物业实体体的各项项押金、基基金不予予退还，受受让（租租赁）方方承接其其权利；转让（转转租）方方原欠缴缴的各项项管理、水水电等费费用由受受让（租租赁）方方连带承承担，受受让（租租赁）方方连带承承接其责责任。转转让（转转租）方方有遵守守本项约约定并预预先知会会受让（租租赁）方方的义务务。10. 业业主在转转租所拥拥有的物物业或承承诺给予予非业权权使用人人使用该该物业时时，有承承担承租租人（或或非业权权使用人人）违反反政府物物业管理理法规政政策及本本公约各各项约定定所产生生的连带带责任的的义务。11. 本本物业的的管理成成本，当当由业权权（使用用）人分分担，无无论该业业权（使使用）人人是否已已入住，本本物业的的管理服服务成本本亦已发发生，因因此，合合法的业业权（使使用）人人同时也也是合法法的缴费费主体，均均有按规规定准时时缴交管管理费、公公共水电电分摊费费、逾期期缴费滞滞纳金（如如有发生生）、违违章罚款款（如有有发生）、赔赔偿款（如如有发生生）以及及其它按按规定应应缴交的的周转金金、保证证金、维维修基金金等各项项费用的的义务。12. 各各项物业业、设备备、设施施的维修修保养费费用支出出，将随随自然损损耗以及及社会物物价指数数的增升升而呈现现逐年递递增趋势势。为保保持物业业管理服服务的质质素，依依年度预预算每年年适当合合理调整整管理服服务收费费，是平平衡预算算的必然然途径。业业权（使使用）人人有依章章缴付管管理费的的义务。如如需增收收管理费费，管理理处将报报物价局局审批，并并提前一一个月以以书面形形式通知知全体业业权（使使用）人人。13. 按按照政府府规定的的套（单单元）内内建筑面面积水平平投影平平面面积积计算规规范，在在此水平平投影平平面面积积之外的的本物业业所有平平面及空空间，均均为公共共地域空空间，各各业权（使使用）人人不得占占用任何何公共地地域空间间。有自自觉维护护公共场场所（地地）、道道路、通通道、平平台的整整洁、美美观、卫卫生、畅畅通及完完好的义义务。14. 有有遵守本本物业装装修、装装饰管理理规定的的义务。1) 填写写装修申申报表，送送管理公公司进行行工程审审核并按按章缴付付装修管管理押金金及装修修垃圾清清运费，领领取施工工许可证证，办理理装修施施工人员员出入证证；2) 按规规定及工工程规范范施工，将将装修散散料或余余泥用袋袋装运送送；3) 完工工后向管管理公司司申报查查验，经经常规查查验合格格，即无无违规、违违章情况况或妨碍碍他人正正常使用用物业的的现象（如如渗、漏漏、堵、冒冒等），则则装修保保证金于于十五个个工作日日内无息息全额予予以返还还，否则则视违章章情况予予以扣除除并限期期整改。15. 有有承担自自有物业业维修养养护费用用的义务务，业主主如请管管理公司司对其业业权范围围内的有有关设施施、设备备进行维维修、养养护，则则应承担担支付有有关费用用的义务务。16. 有有分担房房屋异产产毗连部部位维修修养护费费用的义义务，凡凡房屋建建筑及付付属设施施设备或或加建部部位已经经或可能能妨碍、危危害异产产毗连房房屋的他他人利益益、安全全或有碍碍外观划划一及市市容观瞻瞻，按规规定应由由业权（使使用）人人单独或或联合维维修养护护或拆除除的，应应及时进进行维修修养护或或拆除，费费用由业业权（使使用）人人单独或或联合分分担。拒拒不进行行的，由由业主委委员会或或管理处处强制维维修养护护或拆除除，其费费用由违违规的业业权（使使用）人人承担。17. 有有遵守社社会公德德及维护护公众利利益的义义务。在在本物业业范围内内，不得得有下列列行为：1) 擅自自改变房房屋建筑筑及其设设施设备备的结构构、外观观（含外外墙、外外门、窗窗、阳台台等部位位设施的的颜色、形形状和规规格）、设设计、用用途、功功能和布布局等；2) 对房房屋的内内、外承承重墙、梁梁、柱、板板、阳台台进行违违章凿、拆拆、搭、建建；3) 占用用或损坏坏楼梯、通通道、屋屋面、平平台、道道路、停停车场、自自行车房房（棚）等等公用设设施及公公共场所所（地）；4) 损坏坏、拆除除、改变变供电、供供水、通通讯、排排水、排排污、消消防、交交通、监监测等公公用设施施；5) 不按按规定堆堆放杂物物、丢弃弃垃圾、高高空掷物物等；6) 违反反政府规规定存放放易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等物品，违违反规定定排放有有毒、有有害、易易燃的危危险物质质，违反反规定饲饲养家禽禽、宠物物等；7) 践踏踏、占用用绿地，损损坏、涂涂划园林林建筑或或公共墙墙壁等；8) 影响响市容观观瞻的乱乱搭、乱乱贴、乱乱挂及设设立广告告牌及安安装室外外天线等等；9) 随意意停放车车辆占道道等；10) 聚聚众喧闹闹、噪声声扰民等等危害公公众利益益或其他他不良的的行为；11) 法法律、法法规及政政府规定定禁止的的其它行行为；18. 业业权（使使用）人人使用本本物业公公共地域域内的活活动，应应服从管管理公司司工作人人员的指指引，以以免因疏疏忽而侵侵害其它它业权（使使用）人人的权益益，有对对全体业业权（使使用）人人负责的的义务。三、 业主主的责任任1. 不得得改变业业权物业业（单元元）的楼楼宇结构构，不得得更改承承力墙、横横梁、支支柱等；不得加加建、扩扩建、拆拆除任何何建筑物物；不得得改变任任何部分分（包括括住宅单单元）的的外观；不得在在“*新城城”任何公公共地方方和天台台、阳台台加建任任何雕塑塑品、遮遮光帘、遮遮蓬、花花架、防防盗网或或窗花、晒晒衣架、天天线旗杆杆；不得得悬挂旗旗帜、横横幅标语语、广告告牌、招招牌、灯灯箱和其其他任何何伸出物物，亦不不得堵塞塞任何窗窗户和封封闭阳台台。2. 不能能改变单单元外露露的窗户户、栏杆杆及阳台台原有的的色彩，以以维护“*新城城”整齐美美观。不不得在管管理者指指定位置置以外的的任何地地方的窗窗户或外外墙安装装任何空空调机或或其他固固定设施施，如违违反规定定，管理理者有权权于任何何时间拆拆去加建建物而无无须事先先通知该该业主，且且有关费费用及责责任由该该业主承承担。3. 负责责其单元元内部整整洁及维维修，保保持浴室室、厨房房等排水水系统畅畅通完好好，以免免溢水后后对其他他单元用用户造成成损失。4. 不得得堵塞、切切割、损损坏、更更改、干干扰楼宇宇任何公公用部分分的水、电电或煤气气等的输输入及输输出管道道、暗渠渠、喉管管、电缆缆、固定定装置等等设施；各业主主若因此此等行为为引致水水、气、烟烟或其他他有关物物体外溢溢，又或或因在单单元内制制造不合合理声响响和震荡荡，妨碍碍或损害害他人及及其财产产而导致致他人的的诉讼、索索赔和要要求时，由由该业主主对此诉诉讼、索索赔负全全部责任任。5. 各单单元的业业主，只只能将其其单元按按上述土土地出让让合同规规定用途途使用，不不得将其其名下单单元作（或或容许作作）非法法或不道道德用途途使用，或或在单元元内进行行（或容容许进行行）任何何足以妨妨碍或侵侵扰其他他业主的的行为。6. 业主主如饲养养任何宠宠物，须须严格按按照政府府及管理理者订立立的有关关管理规规定执行行，并报报管理者者备案。7. 不得得在单元元内举行行葬礼、打打斋、宗宗教仪式式及严重重干扰其其他住户户的类似似活动，不不得将单单元作斋斋堂、殡殡仪馆及及类似用用途。8. 除非非得到管管理者的的书面同同意，不不得在楼楼宇内进进行任何何足以导导致楼宇宇所购的的保险全全部或部部分失效效，或引引致保险险费增加加的行为为。9. 不得得妨碍他他人合法法使用公公共地方方及公共共设施；不得在在公共非非指定的的地方晾晾晒衣物物或弃置置垃圾杂杂物；不不得把垃垃圾废物物抛出窗窗外；不不得在公公共区域域内作出出任何行行为导致致对其他他业主及及使用者者构成干干扰、不不方便或或损害。10. 未未经向管管理者申申报并获获批准，任任何业主主或用户户不得擅擅自更改改、迁移移或增大大所用电电、煤气气、给排排水装置置和中央央空调的的负荷；也不得得进行任任何可能能影响或或损毁“*新城城”及其内内各单元元的水、电电、煤气气、通讯讯的供应应系统、排排水排污污系统工工程的行行为。11. 在在获得管管理者书书面同意意后，各各业主可可以在不不违反公公约和管管理规则则，并应应在取得得有关政政府部门门同意的的前提下下，自费费在其单单元中安安装或拆拆除增加加物、附附属物，但但不可因因此引起起“*新城城”或有关关楼宇任任何的结结构性破破坏，及及干预“*新城城”内的楼楼宇、公公共设施施的任何何部分的的使用。如如业主在在安装增增加附属属物时未未获得管管理者和和政府有有关部门门的同意意，则管管理者有有权将有有关加建建物拆除除，一切切相关费费用由该该业主负负责。12. 各各业主应应对自身身或其租租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、受受邀请人人、顾客客访客的的行为，向向发展商商、管理理者、其其他业主主或任何何有关人人员负责责。因上上述人员员的行为为，由于于疏忽、不不当或错错误而发发生的损损害、损损失，该该业主必必须支付付所有因因此而产产生的费费用和赔赔偿。在在前述情情况下，如如损害或或损失是是由管理理者负责责修复、补补偿的，则则费用由由管理者者收取；非管理理者负责责修复、补补偿的，则则费用由由受影响响的业主主或代支支费用者者收取。13. 不不得在“*新城城”或其单单元内储储存易燃燃、易爆爆、有毒毒或过重重的物品品，也不不得在上上述地方方燃烧任任何燃料料或物质质导致发发出过量量的烟雾雾或气体体，亦不不得干扰扰、改变变、破坏坏“*新城城”的防火火系统。14. 不不得在单单元大门门或窗口口安装不不符合管管理公司司规定的的铁闸或或窗花，也也不得改改变其单单元向公公共地方方的大门门窗户的的外观颜颜色。15. 在在发展商商或管理理者指定定的地方方安装指指定类型型的空调调系统应应采用低低噪设备备并妥善善处理水水滴问题题，不得得造成对对其他住住户的干干扰或楼楼宇的损损害。违违反公约约规定的的业主须须对由此此而导致致的损失失负责并并支付一一切有关关费用。16. 违违反公约约规定的的业主须须对因其其行为疏疏忽、不不当或错错误而导导致的发发展商、管管理者、其其它业主主或任何何有关人人员的损损失负责责并支付付一切有有关费用用。第四章 管 理理一、 一般般事项：1 *新新城”住宅小小区管理理处（具具体是“定义”第9条条）受开开发商委委托，按按照政府府法律、法法规的有有关规定定及全体体业主的的共同意意愿，对对本物业业实施专专业管理理，同时时承担为为业权（使使用）人人提供优优质管理理服务的的责任。2. 管理理公司是是为全体体业权（使使用）人人提供物物业管理理服务，而而非仅为为个别业业权（使使用）人人提供私私人服务务，故所所有业权权（使用用）人应应尊重管管理公司司为全体体业权（使使用）人人提供管管理服务务的公共共职能。二、 管管理者的的权力及及责任1、 在不不触犯业业主整体体权利的的情况下下，管理理者有权权对“*新城城”进行有有效的管管理、美美化和维维修，并并为此负负责。其其中包括括下列事事项：1） 检查查、视察察“*新城城”，必要要时包括括所有单单元的内内部。2） 每一一位业主主或其使使用者应应严格按按照装修修规则，完完成其单单元的装装修工程程（包括括机电工工程）。如如果管理理者发现现该业主主聘用的的承包商商或其工工人违反反装修规规则，管管理者有有权拒绝绝此类人人员进入入“*新城城”住宅小小区，且且在管理理者认为为有必要要的情况况下，有有权将其其逐出“*新城城”住宅小小区。装装修期间间，管理理者有权权进入正正在装修修的单元元，以检检查并确确定有否否违反装装修规则则。所有有直接或或间接因因装修工工程引起起的诉讼讼、索赔赔、要求求及费用用完全由由该业主主负责，而而与其他他业主及及管理者者无关。管管理者有有权在适适当的时时候，对对装修规规则进行行修正。装装修者需需按规则则缴交装装修保证证金给管管理者（装装修保证证金无利利息），管管理者根根据装修修规则的的条款可可将此保保证金作作有关应应用。3） 装修修保证金金并无利利息，由由管理者者应用于于补偿业业主因其其单元违违规装修修引起的的所有损损失；4） 业（用用）户装装修完工工，经物物业管理理公司检检查验收收，没有有损坏公公共部位位、设备备设施、乱乱倒乱放放等现象象，装修修保证金金于检查查合格之之日起115个工工作日内内无息退退回业（用用）户；如款项项需补偿偿前述损损失，则则在计算算及扣除除补偿后后，余款款尽速发发还该业业主。5） 根据据“*新城城”日常运运作，建建立一套套完整的的管理工工作程序序，并在在实施中中不断完完善。6） 根据据本公约约，制订订及修改改“*新城城”用户守守则、装装修规则则及其它它必要的的规章制制度，并并以有效效形式督督促业主主和用户户遵守。7） 维修修、管理理、清洁洁、更新新、涂漆漆及装饰饰公共地地方及设设施。如如有需要要管理者者或者聘聘用的承承建商、代代理人及及其他经经许可的的人士，可可进入“*新城城”任何单单元进行行有关工工作，出出现紧急急情况时时应事前前发出通通知。8） 负责责人事管管理工作作，并指指导和监监督员工工完成各各项管理理工作和和保障各各项管理理预算。9） 根据据“*新城城”实际情情况，负负责建立立健全财财务管理理制度，编编制“*新城城”管理预预算。10） 处处理所有有对“*新城城”管理的的投诉及及各项维维修工程程，并协协助调解解业主或或用户之之间因“汇 景景新城”管理而而引起的的纠纷与与争执。11） 负负责“*新城城”及其所所属地块块范围内内的保安安工作，保保持*新新城的正正常秩序序，尽力力使 业主或或用户免免遭骚扰扰。12） 对对各项管管理职责责定期或或在发展展商及业业主委员员会合理理要求时时作出检检讨和总总结，并并对改善善“*新城城”管理或或增加服服务项目目等事宜宜向发展展商和业业主委员员会提出出建议并并递交有有关报告告。13） 清清理及拆拆除任何何违法或或不符合合管理规规则规定定的建筑筑物、安安装物、摆摆放的货货物及杂杂物，并并 向应应负责的的人征收收及追索索清除费费和因此此而发生生的有关关费用。14） 控控制“*新城城”及其所所属地块块范围内内的所有有车辆（包包括机动动车和自自动车的的停放和和行驶。管管理者有有权拖离离或扣留留违反管管理规则则停放的的车辆，并并向该车车车主收收取拖车车及扣车车费以及及相关欠欠款利息息和手续续费。15） 在在所有有有关“*新城城”的法律律诉讼中中受全体体业主的的委托，代代理全体体业主参参与诉讼讼、仲裁裁或调解解（但在在管理者者与业主主之间有有利益冲冲突的情情况下除除外）。16） 防防止任何何人在任任何不合合法、违违反本公公约以及及未经管管理者书书面同意意的方式式下占有有“*新城城”的任何何部分。17） 采采取一切切必要措措施以遵遵守政府府对于“*新城城”的要求求。18） 防防止任何何人对“*新城城”的公共共设施进进行破坏坏，并受受全体业业主委托托，代理理全体业业主对破破坏者进进行索赔赔。19） 节节假日期期间可修修饰“*新城城”外墙、出出入口或或其他公公共地方方包括灯灯光及其其他饰物物。如管管理者认认为必要要，可以以组织“*新城城”内的文文娱活动动。20） 聘聘请、解解聘、撤撤换及付付酬给律律师、建建筑商、会会计所、测测计所或或其他专专业顾问问、承建建商、承承判商、工工人、代代理人、清清洁工人人或其工工作人员员。21） 采采取一切切必要措措施（包包括提出出及进行行诉讼）制制止各业业主违反反、不遵遵守或不不履行本本公约、住住户手册册、装修修手册或或其他规规章制度度的规定定。其方方法包括括但不限限于：A. 在“*新城城”内或有有关楼宇宇内的显显著地方方公布违违约单元元号及其其违约情情节。B. 书面面或口头头通知违违约业主主纠正错错误。在在通知后后十四天天期满而而该业主主仍未纠纠正错误误的行为为，如属属紧急情情况，可可不必书书面通知知。C. 通过过民事诉诉讼向各各违约业业主追讨讨公约及及其他规规章制度度规定该该业主须须缴付的的任何款款项。D. 对任任何屡次次违反本本公约的的业主或或单元使使用人，管管理者有有权中止止对该单单元的服服务，并并禁止有有关业主主或使用用人使用用公共地地方及设设施，直直至该业业主或使使用人纠纠正违反反本公约约的行为为。E. 管理理者认为为合适的的其他合合法行为为。a. 制订订各种公公共设施施的使用用规则及及各项服服务的合合理收费费标准。b. 管理理者可以以业主或或“*新城城”管理处处名义投投保及支支付费用用。投保保项目可可包括火火险、第第三者责责任保险险、劳动动保险等等与业主主和小区区有关的的保险。c. 公共共地方的的清洁工工作应由由管理者者安排清清洁人员员在适当当的时间间进行。d. 采取取适当的的防御措措施，避避免“*新城城”的公共共地方及及设施受受台风或或暴雨及及恶劣天天气破坏坏。 2、管理理“*新城城”公共地地方及公公共设施施1） 安排排保养、维维修、改改善及更更新“*新城城”的公共共地方及及公共设设施。2） 确保保所有“*新城城”业主或或用户依依照“*新城城”土地出出让合同同和公约约规定的的用途正正确使用用所占用用的“*新城城”部分，如如有“*新城城”业主或或用户违违反“*新城城”土地出出让合同同或公约约及其他他规章制制度，管管理者应应尽量使使用可行行的方法法制止此此违约行行为，并并向违约约者追讨讨赔偿及及有关费费用。3） 在有有合理需需要时，在在“*新城城”的公共共地方、公公共设施施及外墙墙涂漆、清清洁、铺铺砌或视视情况而而施行其其他适当当的工程程。4） 更换换公共地地方及公公共设施施处的破破损玻璃璃、门窗窗或设备备。5） 保持持公共地地方及公公共设施施的照明明系统运运作良好好。6） 保持持“*新城城”中密闭闭的公共共地方及及公共设设施的通通风系统统运作良良好及必必要时作作适当维维修。7） 保持持“*新城城”的公共共地方及及公共设设施清洁洁、卫生生及美观观。8） 阻止止任何废废物弃置置于“*新城城”的公共共地方或或公共设设施内，负负责清除除“*新城城”公共地地方和公公共设施施的垃圾圾。9） 采取取适当措措施防止止“*新城城”任何公公共地方方或公共共设施受受阻塞。10） 对对所有公公用污水水渠、排排水渠、管管道及水水管的淤淤塞进行行清疏。11） 保保持“*新城城”的所有有公共设设备、机机械（包包括*新新城的保保安系统统、空调调系统、电电梯系统统、电器器系统、照照明系统统、给排排水等系系统）的的性能良良好和运运作正常常。当有有需要或或在方便便的情况况下，管管理者可可与第三三者订立立合约，维维修上述述设备、机机械或器器材。12） 安安排“*新城城”管理员员、保安安及工人人的日常常工作程程序。根根据公约约、用户户守则或或其它制制度的有有关条款款，管理理、保养养、维修修及监督督使用以以下的设设施：A. 装卸卸货区；B. 垃圾圾收集站站及垃圾圾车停放放处；C. 花园园、花槽槽、水池池及其他他文娱设设施；D. 车辆辆出入口口、车道道、停车车场、公公共阶梯梯、人行行道、路路灯、栏栏杆、围围墙及公公共场地地。3、管理“*新城城”财务1） 负责责“*新城城”的财务务管理及及帐务处处理，正正确地运运用“*新城城”管理帐帐户收取取管理费费及业主主须付款款项，定定期复审审结存，以以确保有有足够资资金维护护必要的的开支。2） 财务务管理包包括编制制每年的的“*新城城”管理预预算，并并尽可能能使“*新城城”的开支支及运作作控制在在此预算算范围内内。每年年的年度度预算须须于年度度前提交交给发展展商或业业主委员员会审批批，经批批准后方方可实施施。遇年年度管理理预算不不足以支支付所有有管理开开支时，管管理者可可修订此此管理预预算方案案并提交交发展商商或业主主委员会会审批通通过。3） 每月月定期向向单元业业主、租租客或用用户收取取管理费费及其他他应缴费费用，并并定期审审核收缴缴情况以以确保所所有业主主、用户户准时履履行其财财务上的的责任。对对于逾期期不缴交交有关费费用的业业主或租租客，管管理者在在提出适适当的警警告后，委委托以“*新城城”全体业业主的名名义向欠欠款者提提出法律律诉讼。三、 管管理费各业主须在在每月的的第一个个工作日日预先缴缴交其单单元该月月应缴交交的管理理费。管管理费由由发展商商向业主主发出交交付使用用通知书书之日起起计算。根据已获发发展商或或业主委委员会批批准的年年度预算算或者政政府批准准的管理理费收取取标准，管管理者可可从“*新城城”管理帐帐户中支支付有关关管理“*新城城”的基本本费用。上上述所提提及的费费用包括括（但不不限于）：1） “*新城”各大楼楼、绿化化区、电电梯、消消防系统统、保安安系统、公公共系统统、可视视对讲系系统及门门控系统统、公共共给排水水系统的的日常保保养。2） 本公公约第四四章第（四四）节规规定管理理者酬金金（在任任何情况况下，此此项须为为业主最最先缴付付的管理理费用）。3） 聘用用管理人人员的开开支，包包括薪金金、假期期、津贴贴、住宿宿、制服服、装备备及出差差旅费等等。4） 购买买或租赁赁所有必必须的机机械及器器材的支支出。5） 聘请请法律、会会计、工工程、机机械等专专业人士士的费用用。6） 清洁洁“*新城城”公共地地方的费费用。7） “*新城”及各楼楼宇外墙墙装饰的的费用。8） 行政政办公支支出及政政府的税税费。9） 其他他为管理理“*新城城”的合理理支出等等。管理者应定定期公布布管理帐帐目，并并张贴于于“*新城城”告示栏栏。不论论单元是是空置、被被占用或或出租等等，该单单元业主主须负责责缴交管管理费及及其他应应缴付的的费用。对于发展商商尚未售售出或租租出而管管理份额额业已分分配单元元，发展展商只须须负责及及支付有有关单元元的二分分之一的的管理费费用；该该单元售售出或出出租后，有有关单元元的管理理费用则则须由有有关业主主或租客客按规定定缴付。除上述第四四章第（三三）