苏州某地块可行性分析报告38326.docx

A. 苏州(2004)06号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概概况1、地块位位置：金金鸡湖东东，两面面环水本项目位于于苏州金金鸡湖东东南方向向斜塘镇镇政府附附近（如如下图的的6号地地块），西西邻星湖湖街，南南接淞江江路，北北靠斜塘塘河，东东面紧贴贴斜塘河河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路616代表（2004）1-6号地块7（2005）1-4号地块所在7L代表6号地块周边楼盘或地块ANCFHJKID邻里中心GBAOMEQPNA、B、CC、D是是东湖大大郡1、22、3、44期，EE是建屋屋房产储储备用地地，F是是栖霞IALLA国际际，G是是建屋发发展储备备地块，HH是顺驰驰湖畔天天成，II是东湖湖春之韵韵，J是是仁恒金湖湾湾，K是是栖霞枫情水水岸，LL是南都都建屋玲珑湾湾，M是是南山地地产储备备地块，NN是安居居回迁多多层住宅宅，O是是金鸡墩墩别墅，PP是金水水湾花园园，Q是是中海储储备地块块。-指（220044）1-6号地地块，详详见下页页列表。指（20005）11-4号号地块，详详见附录录。图1、066号地块块周边楼楼盘及地地块示意意图地块目前为为生地状状态，无无拆迁顾顾虑，周周边市政政道路通通畅，河河道也经经过整治治，水质质良好；地块北北面离斜斜塘河还还有500M宽绿绿化带，河河对岸则则是南山山地产储储备地块块（图11中M处处，有个个卸沙码码头），再再往北就就是湖东东最早大大盘湖东大大郡一期期（图11中A处处，已交交付，BB、C、DD分别为为湖东大大郡二、三三、四期期）；其其南面有有一排低低品质的的多层回回迁房（NN，好东东公寓等等），再再向南为为东岸绿绿洲半岛岛别墅与与研究生生城；东东面为未未建设土土地；西西面与金金鸡湖之之间还隔隔有金鸡鸡墩别墅墅（O）、金金水湾花花园（PP）、中中海（QQ）等三三个高品品质低层层楼盘。2、经济指指标：楼楼面价高高了四五五百本项目是上上海?企业有有限公司司于20004年年4月221日通通过土地地竟拍的的方式取取得的，同同时竟拍拍的5块块地块详详细情况况列表如如下：表1、苏州州工业园园区20004年年4月221日拍拍卖的地地块资料料编号地块编号地块坐落土地面积（平平方米）用途容积率日期起拍价（亿亿元）成交价（亿亿元）楼面价(元/M22)竞得公司1苏园土拍(20004)001金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南1300666.336居住1.82004.4.2215.5亿8.05亿亿3438.4中国海外兴兴业有限限公司2苏园土拍(20004)002金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南765766.2居住1.82004.4.2212.95亿亿4.6亿3337.2上海顺景投投资有限限公司3苏园土拍(20004)003金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南，华华池街西西979699.399居住2.02004.4.2213.9亿6.02亿亿3072.3宁波雅戈尔尔置业有有限公司司4苏园土拍(20004)004金鸡湖湖边边，沈浒浒路北790744.888居住2.02004.4.2212.62亿亿4.11亿亿2598.1宁波雅戈尔尔置业有有限公司司5苏园土拍(20004)005金鸡湖湖边边，沈浒浒路南，华华池街西西784955.122居住2.02004.4.2212.47亿亿4.12亿亿2624.4宁波雅戈尔尔置业有有限公司司*6苏园土拍(20004)006星湖街东，斜斜塘河南南586888.744居住1.8-22.02004.4.2212亿3.01亿亿2564.4(容积率22)上海?企企业有限限公司注：上述地地块位置置如图11中-位置所所示其中6号地地块的经经济指标标如下：  用地性质：居住  宗地面积： 5886888.744平米 （888.033亩）  容积率：11.8-2.00  绿地率：40%  建筑密度：25%  建筑高度：住宅不不超过880米（不不超过225层）  商业面积：5%当时正处于于地价顶顶峰时期期，最后后上海?公司司以3001000万元的的价格拍拍得该地地块（总总价包括括净地价价和住宅宅配套代代建费、白白蚁防治治费、有有线电视视配套设设施费），相相当于3341.9万/亩；以以2.00的容积积率计算算，楼面面价为225644.4元元/M22，土地成成本较高高。2005年年4月66日园区区新出让让的4块块宗地（位位置见上上图的号标志志所在）其交成楼面价只有2065-2169元/M2，比6号地块便宜400-500元/M2（详见附录1）。3、合作机机会：四四两拨千千金内容删除二、苏州市市场调研研1、宏观形形势：供供大于求求，买方方市场苏州位于长长江三角角洲中部部，东临临上海（有有上海后后花园之之称），南南接浙江江，西抱抱太湖，北北依长江江（图略略）。全全市面积积84888平方方公里，城城市人口口5988.855万（市区区人口2220.75万万）。苏州与上海海、杭州州的部分分综合性性指标比比较如下下（从比比较中可可以较为为清楚的的看出苏苏州市的的相对规规模）：表2、20004年年苏州与与上海、杭杭州的部部分指标标比较苏州上海杭州备注人口基数（万万）598.8851352.39651.668全市人口人均GDPP（元）579922553066388588人均可支配配收入（元元）14451116683314565504土地供供应量（万万方）492.1171939.5183.773经营性用地地施工面积（万万方）3843.99481.613381.86竣工面积（万万方）1129.13443.02679.22园区2622.677万方销售面积（万万方）633.7793488.75605.114网上可售面面积（万万方）512.111527.00296.1195取自20005-006-225网上上统计数数据目前平均房房价（元元/M22）5560中外环间779099 6971评价分析供大于求，进进入买方方市场房价收入比比高，泡泡沫明显显土地供量少少，支持持高房价价从中可以看看出，苏苏州有较较高的人人均可支支配收入入（1444511元），支支持近年年来房价价的快速速上涨；但由于于04年年来供给给（竣工工面积111299.1万万方）较较大程度度的超出出了需求求（销售售面积6633万万方），表表明苏州州已经进进入买方方市场；目前苏苏州市批批准预售售且可售售的面积积为5112.11万方，接接近苏州州市去年年整年的的销售量量。七部委“八八条铁规规”出台后后，伴随随着暑季季到来，苏苏州楼盘盘也进入入了观望望期与销销售淡季季（目前前工作日日成交440-445套/天，周周末成交交90-1000套/天天）。2、中观市市场：工工业园区区成为富富人区苏州市规则则为“一城两两翼”的发展展格区，主主城区西西面是高高新区，东东面则是是新加坡坡规划，政政府与新新加坡共共同开发发的苏州州工业园园区。目前苏州全全市房价价均价约约为55500多多元/MM2，呈呈现“东高西西低，南南高北低低”的格局局，其中中三大板板块的价价格梯度度如下：（1）新区区（高新新区）是是Offficee办公楼楼的聚集集地，老老房子相相对较多多，高档档住宅不不多，均均价在440000-45500之之间（楼楼盘价格格详见附附2）；（2）市区区（老城城区）均均价在445000-50000之之间（楼楼盘价格格详见附附2）； （3）工业业园区：世界5500强强集中入入驻地，均均价60000元元左右（楼楼盘价格格详见附附2）；，已是是名符其其实的“富人区区”，港、日日、温、台台等地的的顾客都都是园区区的重要要客户群群。园区区规划为为新加坡坡模式，起起点高且且较为科科学。住住宅以容容积率11.8-2.00的高屋屋、小高高层为主主；商业业则以邻邻里中心心为核心心（邻里里中心里里有超市市，麦当当劳，菜菜市场、幼幼儿园等等），辐射周周边住宅宅小区，小小区中也也以配以以少量配配套商业业，商业业所占比比重不大大，纯商商业项目目较少。园园区19994-20004年的的10年年间房地地产供地地总共在在13115.770万方方左右，其其中20004年年供地2262.67万万方，220055年上半半年供地地55.09万万方。在在园区内内的商品品房租售售比也比比较合理理，70000-80000元/M2的的精装高高档住宅宅其月租租可达11万元，440000-50000元元/M22的普通通住宅精精装后月月租也可可达60000-70000元。工业园区近近年来的的房价走走势如图图2所示示：图2、19997-20004年苏苏州工业业园区房房地产均均价走势势图园区以金鸡鸡湖为界界可分为为湖东与与湖西两两个板块块，两个个板块的的房地产产形势比比较如下下：湖西：经过过十年的的发展已已经初具具规模与与人气，均均价60000-70000元/MM2，“富人区区”主要就就是指这这一块（中中茵·皇冠国国际即为为其中的的典范，1.3-1.9万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前5000-6000元住宅的面积一般在110M2左右，7000-8000元住宅的面积一般在120-140M2左右。湖东：约滞滞后湖西西5年左右右，市政政道路已已基本齐齐备，但但交通、配配套还不不完善，人人气较差差（公交交车仅2219线线与新干干2线，夜夜间人烟烟稀少）。湖湖东楼盘盘基本为为毛坯房房，均价价53000元/M2，以以高层、小小高层公公寓为主主，根据据楼层不不同价格格区间在在49000-55900左右右。3、微观竞竞争：湖湖东咬定定53000均价价目前湖东已已有（南南都）建建屋、顺顺驰、栖栖霞、中中海等大大开发商商入驻，其其中以建建屋土地地储备最最大。湖湖东最早早的楼盘盘是建屋屋房产开开发的湖湖东大郡郡，目前前已开发发到3、44期，其其中3期期自由都都市已预预售，44期将定定向销售售给政府府公务员员，不对对外预售售；顺驰驰·湖畔天天成紧随随其次， 2期已已开始预预售。从图1中可可以看到到，6号号地块北北面的东东湖大郡郡、栖霞霞枫情水水岸、顺顺驰湖畔天天成、东东湖春之韵韵、仁恒恒金湖湾湾等楼盘盘都以邻邻里中心心为核心心分布，受受其辐射射较强，商商业气氛氛较易形形成；而而6号地地块离邻邻里中心心已有一一段距离离，周边边也已待待开发荒荒地居多多，暂时时还缺乏乏商业气气氛与配配套。通过实地调调研，整整理出湖湖东目前前预售各各楼盘的的价格情情况如下下：表3、苏州州工业园园湖东板板块楼盘盘序号项目名称类型容积率户型面积销售价格商业及车库库情况备注C（建屋）东东湖大郡郡3期··自由都都市全高层、小小高层，毛毛坯2.089-13305200-59000，均均价53300车库12万万/个配配比1：0.88；无商商业1次性988折，按按揭不打打折K栖霞·枫情情水岸高层+叠拼拼1.895-24434900-59000，均均价53300 车库配比11：1，价价格未定定，估88-122万/个个H顺驰·湖畔畔天成22期全高层住宅宅+商业业中心2.0100-1170均价53000，车库10万万/个，配配比1：1；商商业底层层1.11-1.4万/M2已已售馨，22层80000-90000/MM2尾盘盘I东湖·春之之韵高层、小高高层120-11374900-57000，均均价53300车库配比11：1，L南都·玲珑珑湾全高层2.2110-22605000-100000，均价5300车库配比11：1，价价格未定定，无商商业；999折F（栖霞）IIALAA国际··自由水水岸高层、小高高层2.070-1220均价50000车库配比11：1，价价格未定定P金水湾花园园别墅、多层层1180-3350多层58000，别别墅90000尾盘J仁恒·金湖湖湾高层、小高高层未开盘从楼盘调研研情况来来看，湖湖东的楼楼盘大都都是规划划容积率率在2左左右的高高层、小小高层（从从在售楼楼盘来看看可能实实际容积积率调高高过了），所所报均价价基本都都锁定在在53000元/M2，且折扣扣都比较较少；其其主要客客户群则则以在工工业园区区工作的的白领阶阶层为主主。2004年年后苏州州工业园园区内规规划的住住宅其车车库配比比基本都都在1:1左右右，一般都都是人防防地下室室兼车位位；园区区是不必必缴人防防费的，但但必须配配备3%的人防防地下室室。湖东东的地下下车位一一般售价价为8-12万万/个，顺顺驰湖畔天天成的车车位售价价为100万/个个。园区内的商商铺由于于比重小小，规划划合理，价价格一直直比较高高。顺驰驰所开发发的商业业中心其其底商均均价在11.1-1.44万/MM2，22层则在在80000-990000元/MM2左右右，都已已基本售售馨。枫枫情水岸岸等一些些新开楼楼盘的商商铺还没没有定价价，是租租是售还还不确定定。这说说明工业业园区的的商铺还还是比较较稀缺的的，价格格坚挺且且租金收收益较高高。从湖东目前前的楼盘盘格局来来看，如如果没有有特别的的吸引眼眼球的卖卖点，只只是纯概概念的炒炒作，公公寓的均均价很难难突破553000的市场场竞争价价格。4、开发环环境在前期方面面，苏州州工业园园区管委委会在国国际大厦厦二楼设设立一站站式服务务大厅,简化了了办事程程序，并并大大减减少了建建设规费费项目，与与此同时时降低收收费。在银行贷款款方面，苏苏州不是是省会城城市，据据同行介介绍，通通过公关关与操作作，还是是有操作作空间的的。苏州的报纸纸媒体较较少，只只有苏州州日报与与姑苏晚晚报，费费用偏高高：苏州州日报整整版硬广广7-88万（折折后），姑姑苏晚报报整版硬硬广4-5万（折折后）。苏州目前契契税为44%，1444M2以以上为高高档房的的面积区区分标准准。三、经济可可行性分分析1、成本利利润估算算如上所述，由由于苏州州湖东供供地量较较大，保保守估计计（不考考虑增值值，也不不考虑价价格战），本本项目住住宅的初初步销售售均价暂暂定为553000元/平平方米，商商铺均价价暂定为为90000元/M2，地地下车位位价格定定为100万元/个。一般来讲地地下车位位的可售售收入大大于车库库建造成成本，为为方便计计算故将将其收入入与成本本抵冲（不不进入估估算表）。其其利润估估算如表表4：表4、项目目总体利利润估算算表项目名称：苏州66号地块块地块面面积：5586888.774M22建筑面面积：11173377.48MM2销售收入项目均价(元/M2)面积（M22）总价（万）单价(元/M2)备注住宅53001100000583000.000 暂以全小高高层预估估，不考考虑增值值商铺900055004950.00 5%收入合计1155000632500.000 5476.19 以1155500MM2可售售面积计计算的单单价成本支出项目子项目面积（M22）总价（万）单价(元/M2)备注直接费（一）土地地费用土地出让金金1173777.448301000.000 2564.38 契税1173777.4480.00 0.00 4%，地价价已含契契税？小计1173777.448301000.000 2564.38 楼面价（二）前期期工程费费规划设计费费用1173777.448469.551 40.000 建筑、景观观、电力力、施工工图三通一平费费1173777.448117.338 10.000 包括临时水水、电、路路、临时时围墙招标监理费费用1173777.448140.885 12.000 勘探费用1173777.44858.699 5.00 小计1173777.448786.443 67.000 预估（三）基础础设施配配套费电力1173777.4481291.15 110.000 供水1173777.448117.338 10.000 电信1173777.44858.699 5.00 煤气1173777.448352.113 30.000 排水排污1173777.448117.338 10.000 智能化配套套1173777.448586.889 50.000 景观环境工工程1173777.4481760.66 150.000 道路，景观观，照明明小计1173777.4484284.28 365.000 预估（四）建筑筑安装工工程费用用住宅（高层层）1100000165000.000 1500.00 商业5500825.000 1500.00 底商售楼处1500300.000 2000.00 项目开发完完毕后改改作会所所幼儿园2200242.000 1100.00 另造多层非经营用房房1877.48206.552 1100.00 不入公摊面面积部分分架空层成本本2454208.559 850.000 以高层落地地面积的的30%估算架架空层小计1173777.448182822.111 1557.55 地下室收入入与成本本冲抵，不不计入（五）各项项规费1173777.448704.226 60.000 苏州工业园园规费较较少，暂暂估不可预计费费用1173777.4481069.06 91.088 (一+二+三+四四+五)×2%直接费合计计1173777.448552266.144 4705.00 间接费营销费用1173777.4481581.25 134.771 以销售收入入的2.5%估估算管理费用1173777.4481265.00 107.777 以销售收入入的2%估算财务费用1173777.4481707.48 145.447 (1亿+770000万)*1.55年*(5.558*11.2)间接费合计计1173777.4484553.73 387.996 税费营业税及附附加1173777.4483795.00 323.332 以销售收入入的6%预估所得税0.00 0.00 暂不计税费合计1173777.4483795.00 323.332 成本总计635744.877 5416.28 以可售面积积算成本本则为555044元/MM2利润1173777.448-324.87 -27.668 亏损，销售售利润率率约为-0.55%注：  地下车库不不计入建建筑面积积；车库库收入与与成本抵抵冲，不不在估算算表中反反映；  幼儿园、会会所计入入公摊，为为全体业业主共有有；  假定4%契契税已含含（按?提供供资料中中的信息息），规规费为660元/M2（有有待进一一步确认认）；  宏观调控形形势下，营营销费用用2个点点略嫌不不够，故故给予22.5个个点的额额度；  财务费用以以一期、二二期土地地分别贷贷两次款款预估，假假定评估估后贷款款额度分分别为11亿为770000万，期期限为11年半，利利率为55.588%再上上浮200%，并并不考虑虑短期资资金拆借借过桥费费用。  高层、小高高层强制制必须全全架空。如上表所示示，住宅宅与商铺铺价格均均价约为为54776元/M2（不不含车库库），除除车库外外的单方方可销售售面积成成本为555044元/MM2，亏亏损277.688万，销销售利润润率约为为-0.5%，没有赢利。除非销售形形势好转转，销售售均价上上扬，或或者通过过楼盘差差异化突突破市场场均价，或或者通过过运作提提高容积积率，才才能有明明显的利利润空间间。2、敏感性性分析假如容积率率有上调调操作的的空间，湖湖东房地地产售价价上下波波动，则则在不同同容积率率与房价价情况下下对项目目利润的的敏感性性分析如如下：表5、项目目敏感性性分析 售价变变化容积率85%90%95%100%105%110%120%住宅45005商铺76550住宅47770商铺81000住宅50335商铺85550住宅53000商铺90000住宅55556商铺94550住宅58330商铺99000住宅63660商铺1088002.0-98122.111-66499.611-34877.111-324.612837.89 6000.39123255.3992.2-77833.333-43044.588-825.832652.926131.67 9610.42165677.9222.4-57544.566-19599.5661835.445630.449425.44 132200.444208100.4442.6-37255.788385.4474496.728607.97127199.222 168300.477250522.9772.8-16977.0002730.507158.00115855.500160133.000 204400.500292955.500如表5所示示，在容容积率上上调到22.2时时，如果果市场价价格不变变，项目目将有226533万元的的利润。但但此行苏苏州实地地调研的的结果为为：不可可能调高高容积率率，故此此法不可可取！则在2.00的容积积率下，当当市场价价格上涨涨5%时时将有228377万利润润（4.5%的的销售利利润率）；当市场场价格下下降5%或因项项目自身身促销、折折扣、团团购因素素消耗55%收入入时，项项目将亏亏损34487万万。四、项目开开发计划划项目计划分分两期，总总开发周周期为33年半，其其进度安安排如下下：事项 时时间05.3季季05.4季季06.1季季06.2季季06.3季季06.4季季07.1季季07.2季季07.3季季07.4季季2008年年成立项目公公司，资资金到位位拿一期土地地证一期方案设设计，报报批施工图设计计专项报建，取取得四证证齐全一期土地抵抵押贷款款招招标试桩，桩基基工程一期项目施施工一期预售（年年后开盘盘）归还?借借款补二期土地地款1.21亿亿二期土地抵抵押贷款款二期开发（略略）二期预售（年年后开盘盘）还贷物业交付五、资金使使用计划划事项 时间间05.3季季05.4季季06.1季季06.2季季06.3季季06.4季季07.1季季07.2季季07.3季季07.4季季2008年年总计（一）现金金收入预售款60007000600070006000700050006000190000690000注册资本15001500银行贷款(1年半半)1000007000170000合计15000160000700060001400006000700050006000190000875000（二）现金金支出土地款121000121000建设、工程程支出3001500500030003000300070002000300030008000388000管理、营销销费用支支出2002001502001502002002001501505002300还贷支出400060007000170000还?共1157220万300010003000200030003720157200合计5001700815042001525006200112000820051506150192200859200（三）净现现金流量量1000-1700078502800-925007800-52000-12000-150-150-2201580（四）期初初现金余余额01000-7007150995070085003300210019501800（五）期末末现金余余额1000-70071509950700850033002100195018001580备注缺口瓶颈如上表所示示，项目目一期土土地贷款款前出现现资金缺缺口，可可能需要要集团短短期资金金拆借，在在预售回回笼后归归还；另另外，二二期土地地款支付付也是资资金瓶颈颈。六、操盘思思路删除合作的主要要风险在在于：  苏州工业园园湖东区区块土地地供给过过大，市市场价格格前景堪堪忧；  合作风险；控股、操操作分离离或控投投、操作作、销售售三方分分离的风风险；  楼面价成本本高出类类似地块块4000-5000元/M2，打打价格战战吃亏；从战略角度度考虑，只只有做高高档楼盘盘才能创创高端品品牌。与与泰州安安居房项项目比起起来，将将苏州该该项目做做成高品品质住宅宅更有利利于?品牌的的积累与与扩张。六、待明确确的问题题1、 建筑面积是是否要建建筑红线线内面积积乘于容容积率？2、 1.8亿土土地款是是否包括括契税（？提供供报告的的经济测测算中是是注明包包括契税税的，但但此土地地拍卖条条款中未未提及）？取部分分土地证证前还要要缴纳多多少？ 3、 周边有哪些些其它地地块待开开发或正正在开发发？4、 1.8亿借借款是否否无息，时时间多长长（还款款期限）？5、 ？费用及及业绩体体现？是是否转让让给项目目公司地地价会比比拍卖价价抬高；6、 剩余土地款款政府要要求何时时付清？附录1、房产地地价下降降了-园园区5宗宗湖东地地块拍卖卖20005年度度苏州工工业园区区首场土土地拍卖卖会4月月26日日下午举举行。一一个小时时后，此此次土地地拍卖拿拿出的55宗湖东东住宅地地块全部部找到买买家。5宗地地块总面面积约551.44万平方方米。除除一宗低低密度住住宅外，其余4宗地块楼面地价均为每平方米2000元出头，与去年11月份湖东5宗地块拍出的均价2878元平方米相比，存在一定差距。拿到地块的开发商表示，他们用很理想的价格拿到了地。拍卖会会仅进行行了一个个小时，所所拍卖的的5宗湖湖东地块块中，除除5号地地块位于于星湖街街西、机机场路北北外，其其余4宗宗地块均均集中在在沈浒路路南、万万盛街西西、华池池街东的的这个区区域里面面（如图图1的号位置置所在），沈沈浒路南南、星湖湖街西以以及华池池街东、沈沈浒路南南的2号号和1号号两块地地均被大大连发兴兴房地产产开发有有限公司司竞得，两两块地楼楼面地价价都仅高高出起拍拍价1000多元元平方方米。星星湖街东东、沈浒浒路南以以及沈浒浒路南、万万盛街西西的3号号和4号号两块地地被园区区建屋以以起拍价价拿走。竞争相相对激烈烈的地块块为5号号地块，该该地块紧紧邻“金水湾湾”。经过过二十几几个回合合，被上上海中金金房地产产开发公公司竞得得，楼面面地价为为38995元平方米米。上海海中金的的有关负负责人表表示，他他们一直直很看好好苏州的的经济发发展，此此番拿地地也是志志在必得得。苏州日报报20005年年4月227日记者叶辉辉2、楼盘价价格调研研汇总列列表园区物业名称物业地址物业类别物业价格开发商售楼电话湖左岸园区园区星星汉街1108号号湖左岸岸会馆公寓6000元元/平方方米 均均中新苏州工工业园区区置地有有限公司司 6761990900师惠乐章园区苏惠路路99号号公寓4800元元/平方方米 均均建兴房产 6252558888澜韵园二期期（售完完）园区芙蓉街街9号别墅7500元元/平方方米 均均中新苏州工工业园区区置地有有限公司司 0512-6766185562发现之旅（四四季家园园）园区工业园园区苏惠惠路、星星汉街口口公寓5500元元/平方方米 起起苏州新馨置置地有限限公司 6252331188/62252661188和乔丽晶园区机场路路南星港港街延伸伸段东公寓7500元元/平方方米 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