奥林匹克项目定位策划书5294.docx

奥林匹克项项目定位策划书书北京*房地产投投资咨询有有限公司目录一、 市场分析二、 本项目分析析三、 市场产品对对比分析四、 市场调查结结论五、 目标客户群群定位六、 营销建议七、 广告宣传八、 销售管理九、 营销服务承承诺及售后后服务十、结束语语 引引言受开发公司司的委托，根根据项目的的实际情况况，在对本本项目周边边房地产项项目调查研研究的基础础上，对此此项目市场场定位分析析建议如下下：一、 市场分析（一） 北京大市场场分析1、 市场供需分分析(1) 商商品房供给给l 投资持续增增长 房地产开开发投资和和当年新开开工商品房房屋面积是是反映房地地产市场供供应情况的的两项重要要指标，据据北京市统统计局统计计，20003年，北北京市的房房地产开发发情况如下下：开发总金额额比上年同期期增长开发总面积积比上年同期期增长1050亿亿元11.72737.64万平方米米30.3其中：住宅宅700亿亿27.7%其中：住宅宅20199万平方米米21.7从上表可以以看出，22003年年房地产投投资及当年年新开工商商品房屋面面积的增长长势头仍然然很大，房房地产开发发依然是增增长。l 供给量充足足 从20000年至22003年年每年商品品房的实际际竣工量都都保持在11000万万平方米以以上，为市市场提供了了比较充足足的商品房房供应。由由于近两年年已经形成成北京房地地产投资的的峰值年，根根据建设周周期，从22003年年起商品房房竣工面积积将会逐年年迅速提高高。因此从从商品房供供给总量上上看，20004年商商品房的上上市量仍会会保持一个个较大幅度度的增长。 l 供给结构多多样化政府及有关关部门根据据中低收入入人群需要要，下大力力狠抓了经经济适用房房的建设，调调整了产品品结构。22003年年经济适用用房达到2000多万平方米米；另外，由于开开发商之间间的激烈竞竞争，按消消费层次细细化市场的的格局已经经基本形成成，中低价价位住宅的的比重正在在逐步上升升；此外，在在市场上新新样式、新新功能、新新户型的楼楼盘也不断断推出。这种总量供供应充足，供供给结构多多元化的趋趋势，对广广大消费者者来说，22004年年无疑是购购房置业的的好时候。对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。面对越来越精明的消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。（2）商品品房需求2003年年，北京销销售商品住住宅10338.288万平方米米，比去年年同期增长长了19%。因此尽管22004的的商品房供供给量会持持续增长，但但从需求量量看，如果果市区内的的项目以低低价位高品品质出现在在市场上，无无疑将会再再次引发销销售大战。市场的发展将是某几个项目的热销，而不是整体的热销。两极分化日趋明显，但就北京市房地产总的消费水平和发展水平而言，是增长型。 2、市市场利好 （1）政政策向消费费者倾斜，利利好措施不不断出台 为了使使广大市民民尽快改善善居住条件件，提高生生活质量，政政府近年来来连续出台台了一批鼓鼓励消费者者购房置业业的政策和和措施，如如先后出台台了关于于北京市城城镇廉租家家庭申请租租金补贴还还贷购房有有关问题的的通知、关于北北京市城镇镇居民购买买经济适用用住房有关关问题补充充通知，关关于商品房房销售有关关问题的通通知和关关于商品房房销售面积积计算及公公用建筑面面积分摊有有关问题的的通知等等，为消费费者创造了了一个极为为有利的置置业环境。 20004年北京京市又出台台了一系列列新政策，从从内容上看看，对今年年的消费需需求将起到到很大的推推动作用,特别是333号文件件补充规定定的发布，一一些通过协协议出让获获得土地，而而且原先决决定进行土土地储备的的开发商将将不得不提提前上市，加加上大量的的经济适用用房，供给给速度可能能将大于需需求，会导导致上半年年市场竞争争加剧。但但由于严控控土地出让让的政策出出台，也限限制了未来来市场商品品房的供应应量，从而而在后期会会带动房价价的发展。 （2）减减免契税，降降低个人购购房贷款利利率2002年年底，北京京市地税部部门出台了了被拆迁户户拆迁前购购房的契税税减免新办办法，明确确了拆迁户户只要是在在从房地局局正式得知知拆迁后购购房的，就就能够享受受到减免契契税的待遇遇。有关部部门于20003年11月又出台台了降低住住房公积金金贷款利率率的新措施施。同月又又出台了申申请住房公公积金贷款款须提供个个人信用等等级的措施施，并给与与AAA级级申请人贷贷款额度可可上浮300，并只只交纳955的担保保服务费的的优惠。 （3）市市政建设进进一步完善善，逐渐消消除距离对对居住的影影响北京现代化化交通提速速表日前对对外公布：公路总里里程达到1147000公里；新新开辟公共共电、汽车车线路2000条左右右；环保型型运营车辆辆达到800以上。同同时，完成成城市铁路路、地铁八八通线、地地铁5号线线建设，开开通地铁44号线、地地铁奥运支支线、东直直门至首都都机场快速速轨道等工工程，初步步形成轨道道交通基本本骨架。综上所述，目目前的房地地产开发无无论是政策策环境还是是供需市场场，都是十十分有利的的。项目开开发有一定定的风险，但但在合理分分析市场、详详细研究产产品的基础础上，开发发出好项目目，实现预预期利润是是可实现的的。3、市场预预测：（1） 热热点区域 北城城继续升温温。发展商商“扎堆儿”于 中关关村、海淀淀区、亚运运村，尤其其是对北京京西北城的的开发，如如朝阳北亚亚奥片区未未来市场定定位是一个个国际型的的商务居住住圈，届时时将有大量量国际型人人士，中关关村IT界界人士，海海淀大学城城区教育界界人士及高高素质商务务人士生活活、工作、居居住于此。这这将大大提提升该片区区市场知名名与认同度度，提升该该片区的居居住环境质质量，是朝朝阳区乃至至北京市的的重点发展展地区，是是未来北京京市的风水水宝地。奥奥运商圈将将成为北京京房地产市市场的主战战场，以体体育文化为为主的奥运运商圈，亚亚北地区将将出现一个个更现代化化、更有超超前性的奥奥运城及奥奥运商圈。北京办奥，奥奥运村及奥奥运设施是是北京房地地产市场新新的需求。据据悉，奥运运村在奥林林匹克公园园内占地880公顷，建建筑面积共共47万平平方米，包包括公寓、娱娱乐场所、餐餐厅、医疗疗设施等等等。到20008年奥奥运会举办办之前，除除奥运会本本身所需要要场馆外，其其他直接需需求不会增增多，但潜潜在客户大大大增加，办办奥运会使使北京的全全面核心地地位得到加加强，国际际化程度提提高，城市市功能得到到加强，环环境得到改改善，会吸吸引更多的的国内外人人士来北京京观光、旅旅游、工作作、生活、学学习，集聚聚了人气，带带动经济持持续发展，整整个城市购购买力上升升，这些必必然会引致致对各类房房地产物业业的需求上上升，潜在在客户大大大增加。 （2）热热点户型 20003年所有有开盘项目目中，中小小户型占到到了相当的的比例，这这也是开发发商针对现现代都市人人的生活习习惯与消费费特点而开开发的。在在供销两旺旺过程中，今年的市场开发会进一步成熟，如户型向标准户型回归，楼市会更加接近主流消费人群，产品会更加体现实用性，主打户型100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住的需求上也得到了某种平衡。 二、本项目目分析一、地理位位置本项目位处处北京市朝朝阳区亚运运村北，奥奥林匹克公公园与国家家森林公园园（规划中中）西边约约200米米。科荟路路南侧。东东临林萃路路，西接八八达岭高速速公路，在在北四环与与北五环之之间，连接接中关村与与奥林匹克克公园、国国家森林公公园，属旧旧城改造项项目。二、交通状状况本项目位处处中关村科科技园区及及海淀大学学园区与奥奥林匹克公公园之间的的交通要冲冲，是连接接两地区之之间的桥梁梁。规划中中的科荟路路六车道改改造工程即即将动工，未未来将处八八达岭高速速公路、科科荟路、林林萃路的环环绕之间，届届时交通将将十分发达达。但目前前该地段因因尚处非成成熟生活区区域，交通通站点少，公公交线路少少，交通状状况不甚理理想，来往往市区尚较较不方便。目目前林萃路路有8200外环线，在在倚林家园园站下车可可到。八达达岭高速公公路上有6618、8850、3328、3344、3315、等等多路公交交车线路通通过。三、项目情情况本项目占地地51000M2，总建筑筑面积211928.63 MM2（其中地地上建筑面面积197756.330 M22地下建筑筑面积21172.333 M22，可售面面积199000M2），共44个单元。呈呈L型连体体排列。层层高14层层，共2552户。配配套设施未未规划有自自身小区的的配套，仅仅以首层商商铺辅之.车位688个,占总总户数300%。项目swoot分析 根据以上上项目的位位置情况及及规划与配配套情况，结结合上述市市场情况分分析，本项项目的SWWOT分析析如下:1、竞争强强项(Sttrenggth) 1) 小户型，面面积适中，总价较低，特别是60M2 以下的小户型是本区域市场的空缺；2) 板楼设计，通通透性，采采光较好，周周边目前在在售楼盘中中较少带精精装修的住住宅；3) 位处朝阳区区阳光地带带，发展潜潜力巨大，市市场看好，连连接中关村村与朝阳北北、奥运村村的科荟路路的核心地地段，来往往便利，又又处奥林匹匹克公园旁旁，位置较较好；4) 项目开发周周期短，入入住时间快快，适宜快快速销售，速速战速决；5) 距京昌高速速路较近，不不到400米；在澳林春春天等大社社区的边缘缘，能够享享受到该区区域的一些些配套；6) 项目周边规规划建设日日益成熟，具具有很大的的升值潜力力（特别是是翠南路的的规划建设设）；2、竞争弱弱项（Weeakneess）1) 目前社区四四周环境较较差，临时时搭建房脏脏、乱、差差影响形象象，体现不不出楼盘本本身应有的的质素。对对目标客户户有较大影影响；2) 社区规模小小，社区生生活不浓厚厚不能提供供相对较全全面的配套套，设施不不全，没有有规划，园园林景观较较少；3) 交通不便，路路况较差该该片区尚处处于未成熟熟阶段，交交通网络不不齐全，来来往不太方方便。；4) 楼体紧邻市市政道路，存存在噪音影影响；5) 按照消费心心理与消费费习惯，方方圆5000米半径内内尚未有大大、中型生生活配套（如如银行、酒酒楼、医院院、商场等等）缺乏便便利的交通通工具；6）户型设设计1、22、3居皆皆没有非常常明确、准准确的目标标客户定位位，为销售售推广带来来困难。7）现场环环境狭小，不不利于现场场环境设计计包装，因因而不能得得到因现场场环境的优优美而增加加对客户的的现场感染染力，并进进而达到促促销的目的的和效果客客户看楼时时缺少停车车位置。 3、场机会会点（Oppporttunitty）1) 社区周边的的市政道路路的开通，是是影响小区区销售的重重要因素；2) 奥运规划，将将涌现大量量的拆迁户户；3) 项目附近将将有地铁（城城铁）概念念，周边多多条道路的的修建及规规划；4) 周边项目的的开发带动动了项目区区域的成熟熟，区域价价格会提升升；5) 奥运地区市市政投入巨巨大；周边边道路、市市政配套的的改善；4、市场威威胁点（TThreaat）1) 社区周边项项目较多，他他们规模较较大，潜在在目标客户户群较易分分流；2) 社区旁机关关企业的宿宿舍楼建筑筑形式对本本项目有较较大的影响响；3) 周边项目的的逐渐交房房入住，社社区日益成成熟将吸引引更多客户户；（现房房优势）4) 该区域还有有可开发用用地，将分分散该区域域的潜在客客户群； 三、市场调调查为了更好的的把握市场场、对产品品有一个透透彻的分析析，以便制制定出更切切实可行的的方案和准准确市场的的价格预测测。我们对对周边相关关项目进行行了详细的的市场调研研，进行了了缜密的分分析比较，具具体如下：目前亚奥片片区在售楼楼盘主要有有：澳林春春天，倚林林家园，天天和人家。HHINHHOWIIE（高巢巢），亚奥奥阳光，北北辰绿色家家园3期（1）价格格情况房号楼盘名称均价起价银行按揭开盘时间入住时间销售方式地理位置规模备注1澳林春天四期最南面一栋栋63000元/M22往北第一栋栋65000元/M22往北第二栋栋66000元/M22最北面一栋栋68000元/M22四栋平均均均价为65550元/M2二居以上55868元元/ M22一居(全部部在底层)60000元/ MM2最高8成25年2004.2.1882004.11由美好都市市经纪公司司代理销售售在我司项目北边规模大，配配套全,更更加紧邻(仅一街之之隔)国家家森林公园园及奥林匹匹克公园,是我司项项目最强劲劲竞争对手手板楼毛坯房价2倚林家园二二期板楼73000元 元元/M2联排别墅1120000元/M226800元元/ M229800元元/M2最高8成25年2004.2.1002004.10底由金网络经经纪代理公公司代理销销售在澳林春天天北边以联排别墅墅为主,少少量板楼,与我司项项目非同一一档次,不不具竞争性性毛坯房价3天和人家5800 元/M22西向54000元/MM2南向59000元/MM2最高8成30年2003.9月2004年年底由亚豪地产产经纪代理理公司代理理销售在我司项目目南边由三座板塔塔结合楼围围合而成共共788户户占地266000 M2毛坯房价4亚奥阳光6500元元 /M225800元元/M2最高8成25年2003.9月2004年年5月开发商销售售在我司项目目东南边边位居成熟社社区,闹中中取静板楼毛坯房价三居送3万万元厨卫精精装修5北辰绿色家家园3期6500 元/M22底商120000元/M26100元元 /M22最高8成30年2004年年5月7日日2004年年10月由北辰置地地经营公司司代理销售售在我司项目目东北边规模大，配配套全,紧紧邻国家森森林公园(在其东边边)板楼毛坯房价6高巢5600 元/M22（含装修修）底商98000元/MM24400 元/M22（含装修修）最高8成30年2003年年12月227日2004年年12月118日由开发商自自己销售在我司项目目东北边清清河只有1栋塔塔楼临街而而建平层错层精精装修房600元/M2装修价（2）户型型特征房号楼盘名称户型面积所占比例销售情况备注1澳林春天四四期一居89 M22左右3%一般全部在底层层二居111-131 M2左右37%较好三居149-157MM2左右35%较好四居170 MM2左右20%较好跃式187-300MM2左右5%较好底商无2倚林家园二二期板楼三居200 MM2左右60%一般联排别墅300 MM2左右40%一般底商无3天和人家一居40-888 M22左右10%一般二居100-128 M2左右50%很好三居136-151 M2左右30%较好四居以上200 MM2左右10%较好底商无4亚奥阳光一居78-887 M22左右20%较好二居105-1122 MM2左右40%较好三居145-165 M2左右40%较好底商无5北辰绿色家家园三期一居一般无二居109-1123 MM2左右35%较好三居130-1170 MM2左右40%较好四居以上176 MM2-2355左右25%较好底商一、二、三三层正在排号6高巢一居36-466 M2左右20%一般二居88-944 M2左右30%较好错层48-566 M2左右50%较好三居以上无底商75-1550 M22/间全部卖完由上表可知知：1、区域内内规模较大大的项目中中大户型所所占比例较较高，以二二居、三居居为主，而而竞争户型型面积集中中在1000-1550 M22之间。2、50MM2以下的户户型是该片片区的市场场空白点。3、区域内内平均价格格在61000元/ M2左右（毛毛坯房），商商铺平均价价格在100900元元/ M22左右（毛毛坯房）。4、房屋总总价以60090万元元/户为主主，而300万元以下下/户为市市场空白点点。5、除我司司项目外，我我司项目所所在邻近楼楼盘几乎没没有底商，且且底商皆较较为抢手，销销售较快。6、 区域域内几乎没没有精装修修房(除位位于亚奥片片区边缘地地区清河的的高巢外),这就为为我司项目目提供了一一个市场空空白点。 四、市场定定位（1） 本项目因占占地面积小小，规模小小，户型设设计以中小小面积为主主，故市场场定位应为为“短、平、快快”项目，着着重完成公公司规定目目标计划。（2） 区域定位为为本区域中中低价位楼楼盘。功能能定位为过过渡及投资资商品房。（3） 由于文化具具有丰富的的内涵，也也具有更高高的品牌附附加价值，是是现代高素素质人追求求的时尚。故故本项目虽虽然占地面面积小，规规模小，但但由于紧邻邻奥林匹克克公园，是是未来亚奥奥片区商圈圈及生活圈圈的核心区区域，因此此可将本项项目营造出出一种国际际性的、具具有国际特特色的、与与奥林匹克克等运动有有关的体育育文化，将将该种文化化赋予楼盘盘特色，充充实其内涵涵，使本楼楼盘具有了了一种鲜活活的生命特特色，也使使本楼盘具具有了区别别其他楼盘盘的文化内内涵。（4） 商铺定位为为为本楼盘盘住户及邻邻近住户日日常生活所所需服务，不不作大卖场场，只为小小店铺。五、目标客客户群定位位（一）定位位依据：1、 对北沙滩区区域市场项项目的市场场调研2、 对本项目优优劣势分析析3、 本区域未来来五年内规规划趋势预预测（二）具体体定位 11、年龄特特征年龄（岁）25以下253553545545以上百分比10%50%30%10%2、行业特特征行业外企私企国家机关、企企事业单位位拆迁户其他百分比5%60%15%15%5% 3、区区域特征区域分布丰台、崇文文、朝阳、大大兴其他临近城城区外埠百分比70%20%10% 4、交交通工具特特征采用交通工工具私车公共交通其它交通方方式百分比30%60%10%（三）选购购本产品动动机1、认为本本产品经济济实惠，总总价低，户户型功能比比较齐全性性价比较合合理；2、原来在在本区域生生活、居住住（租房或或同亲友共共同居住）、工工作，对本本区域有一一定的感情情；3、为改善善现有居住住条件/子子女结婚用用房/父母母孝心房/个人购房房等；4、对本社社区环境及及区域的未未来发展的的潜力的认认同；（四）购买买行为特征征1、首次置置业，以讲讲求经济、实实惠的客户户为主。 主主要目标客客户购房动动机应为解解决基本的的生存居住住条件，第第一次置业业占绝大部部分（800%以上）。目目标客户选选择该项目目大多是因因为经济承承受能力所所限，对产产品功能方方面有一定定要求，对对配套如车车位（有车车族少）、环环境等要求求不会过于于挑剔，但但若能提高高几项配套套设施功能能，如：内内装修（公公共部分提提高装修档档次），则则会让客户户有物超所所值的感觉觉，从而直直接促使其其购买的决决心。2、目标客客户对公共共交通的关关注。由于目标标客户有车车族较少，他他们对公共共交通的要要求就较高高。3、目标客客户消费能能力及付款款方式。 由于目目标客户收收入水平一一般，因此此比较关注注总价，首付付及月供方方面会斤斤斤计较，因因此建议采采用2530年的的按揭还款款方式，降降低月供款款额，从而而增大目标标客户群。因本项目市市场定位为为“短、平、快快”之小项目目，故本项项目目标客客户群应定定位为：（1） 高收入首次次置业的年年轻一族，时时尚一族等等购买过渡渡房之人士士以及投资资人士（2） 本地居民：他们熟悉悉了这里的的生活，在在感情上对对该区域有有一定的依依赖性（3）月收收入在45500元以以上者（4）年龄龄在2540岁之之间（5）付款款方式大多多选择银行行按揭 （6）以自自住（过渡渡）为主（7）主要要居住在北北二环与北北五环之间间（8）商铺铺目标客户户主要是本本楼盘住户户、邻近住住户及想在在此投资收收益的人士士。客户构成主主要为以下下几类：A、企业中中高管理人人士。B、IT界界人士。C、外籍人人士。D、中关村村学校教职职人士。E、未来在在奥运村工工作、商务务之人士F、私营业业主（商铺铺客户）该区域客户户以亚奥片片区为主，向向南扩展至至北二环向向北扩展至至北五环，向向西扩展至至中关村，向向东扩至朝朝阳北商务务圈。该部分目标标客户以年年轻、时常常为主，追追求品位，讲讲究格调，需需要交通方方便，离上上班地点距距离近的楼楼盘，讲求求效率。4、精装修修的风格、标标准 由于本本楼盘定位位为年轻人人过渡房，故故精装修的的风格应以以年轻人喜喜欢的简洁洁、明快、色色彩鲜艳的的符合都市市年青人审审美习惯与与审美情趣趣的风格为为宜。精装修的标标准应以年年轻人能承承受的均价价512.5元/MM2为宜。5、外立面面的选择 外立立面应以瓷瓷砖装饰。因因为瓷砖色色彩鲜艳，立立体感强，保保新时间久久，且品质质感强，能能增加楼盘盘的视觉效效果与楼盘盘档次。增增加客户物物美价廉的的购买心理理和购买冲冲动。 外立立面瓷砖色色彩应选择择色彩鲜艳艳、明丽、富富有现代感感、质感高高档的国产产瓷砖。六、项目综综合比较分分析本项目与周周边主要竞竞争性楼盘盘相比之优优、劣势楼盘名称开发商品牌牌位置户型设计规模价格配套会所物管车位交通装修入住时间备注本项目没有较好一般小待定没有没有一般较少较好精装修不利澳林春天四四期较有名好较好大有优势好有好每户有较好无有利天和人家较有名好较好大好好无好较好较好无有利亚奥阳光较有名好较好小好好没有好一般较好无有利北辰绿色家家园三期较有名好较好大好好有好每户有较好无有利高巢一般一般有创意小低较好有好较好较好精装修有利由上表可见见，我司项项目与周边边主要竞争争性楼盘相相比之优势势只有位置置：因距离奥林林匹克公园园较近，故故具有一定定的优势；其他相比比并不具备备明显的优优势。我司项目与与周边主要要竞争性楼楼盘相比之之劣势：在构成项目目楼盘质素素的11大大因素中，我我司项目皆皆不具备明明显的优势势，反而与与周边主要要竞争性楼楼盘相比皆皆处于劣势势。 七、市场调调查结论综上所述，成功的项项目必然有有其独特的的内涵，本本项目应在在学习和借借鉴的基础础上，深刻刻挖掘自己己的潜力，找找出自身的的卖点。房房地产的开开发充满了了机会，但但也蕴藏了了风险。在在市场上，谁谁能尽快收收回资金，尽尽早实现利利润，谁就就是市场的的赢家，谁谁就能立于于不败之地地。为此，我我们建议：l 本项目初期期均价为5550056000元/平方方米。由于本项项目规模较较小，又无无二期工程程，开盘时时建议取低值值，聚集人人气开创知知名度，销销售速度得得以提升，开开发商知名名度、企业业品牌等都都将引起业业界的关注注，最重要要的一点是是开发商的的资金回收收速度很快快，采用“短短周期、高高频率、小小幅度”的的价格上涨涨方式，根根据市场实实际状况逐逐步上调。l 由于本项目目距离京昌昌高速、大大屯路有一一定距离，客客户在认知知程度上会会有一定困困难。故建建议于项目目开工前期期在主路沿沿线修建售售楼处并做做一些宣传传路牌，逐逐渐把项目目引入市场场。宣传手手法上避免免目前道路路、交通的的问题，力力图突出本本案“户型小、总总价低”和区位的升升值潜力。萃南规划划路的修建建，可以作作为项目短短期时间内内的一个炒炒作卖点。在在规划路修修好以前，小小区门前的的道路、围围墙可以进进行一些简简单的平整整和美化。增增加潜在客客户群，才才有可能实实现进一步步的销售，从从而缩短销销售期，加加快实现资资金回笼。l 价格是否被被市场所接接受，还有有很多附带带因素，比比如市政环环境、小区区环境、人人文环境、自自然环境、产产品质量、装装修配备、户户型结构、楼楼观设计、物物业管理、开开发商实力力、建设单单位工程质质量保证及及企业品牌牌等因素，即即项目的软软硬件设施施是否支撑撑其价格在在市场上的的认可度及及该项目在在该区域内内的市场占占有率。新面市的房房地产项目目除了制定一一个好的价价格策略外外，项目的的品质也很很重要。提高装修修标准是提提升项目品品质的一个个快捷有效效的方法。周周边项目大大都是毛坯坯房，本项项目可以配配备一定的的精装房，以以填补这一一空白。另另外保证工工程质量、保证社区内绿化环境、提供良好的客户服务及完善的物业管理在如今的住宅小区建设中也越来越重要了。如果本项目在逐步运作的过程中能够达到市场认可度，引起市场关注，而项目本身的配套、环境、服务都能将项目的包装做到位，则本项目的价格可逐步提升至均价5800元/平米，以保证本项目的预期利润。八、营销策策划一、营销战战略：北京富兴苑苑公司在北北京尚处于于起步阶段段，故其在在商品房开开发市场方方面，没有有市场知名名度及消费费者认同度度，虽然在在工业厂房房开发方面面积累了一一定市场经经验与社会会声誉，但但离形成品品牌仍相差差甚远。还还有很长的的路要走，任任重而道远远。但在北北京开发房房地产是公公司即定的的长远发展展目标，因因此，在北北京竞争如如此激烈的的房地产市市场上，未未来的竞争争将会是品品牌的竞争争，有了品品牌才有市市场认同度度，消费者者才会接受受公司以后后开发的产产品。而商商品住宅的的开发是最最能快速地地营造公司司品牌，提提升公司知知名度与美美誉度，深深化公司产产品附加值值的最快捷捷方式，是是投入最少少，产出最最大的有效效途径。因因此，北京京富兴苑房房地产公司司以后的方方向应该是是“两条腿走走路”的发展战战略。“一条腿”继续向工工业厂房方方向深入发发展，另“一条腿”向商品住住宅方向深深入发展。且且“两条腿”互相交叉叉，互为补补充，相得得益彰，共共同打造、提提升北京富富兴苑房地地产公司在在北京市场场上的品牌牌形象与市市场知名度度。通过20004年对“双泉堡项项目”及“阳坊项目目”的房地产产开发，策策划，销售售，力争在在20044年将北京京富兴苑房房地产公司司的品牌在在北京市场场初步树立立起来，站站稳脚跟，充充实力量。夺夺取市场份份额，为公公司的后续续深入经营营发展奠定定坚实的品品牌与物质质基础。二、营销策策略考虑到本楼楼盘目标客客户群为年年轻、时尚尚一族的高高收入白领领阶层，该该阶层大多多工作忙、时时间紧、不不愿意花费费太多时间间在房子的的装修上的的特点，且且本区域周周边目前在在售楼盘中中很少精装装修房销售售，呈现出出市场空白白，故可将将本楼盘以以带精装修修房形式对对外销售，以以满足着这这一目标客客户群的需需求。而且且这样可让让客户感觉觉到楼盘的的高质素与与价格的相相对低廉，体体验到一种种物美价廉廉的购买感感觉，促进进客户的购购买欲望，实实现公司销销售利润及及目标的最最大化。三、营销方方式考虑到这是是公司第一一个商品房房项目，销销售队伍及及销售经验验尚未成熟熟、丰富，为为降低经营营风险，快快速销售，以以快速实现现公司利润润及目标的的最大化，为为公司今年年的目标计计划争取到到最大的时时间与空间间，可选择择一家在该该地区具有有丰富经验验，操盘实实力强的代代理公司具具体代理销销售。目前前该片区在在售楼盘皆皆由代理公公司代理销销售。 四、营销手手段1、 本项目以报报纸平面方方式宣传为为主，辅之之以其他广广告宣传方方式。2、选择访访问量大的的正规门户户网站（如如搜房网）设设立自己的的宣传网页页。3、设立北北京富兴苑苑公司及本本项目的宣宣传网站，并并可网上优优惠购房。4、成立本本项目业主主组织，定定期举办业业主联谊会会，以提升升公司服务务质量，联联络公司与与业主之间间的感情，提提升公司口口碑，营造造公司市场场品牌，并并可将业主主组织延伸伸至公司以以后开发的的项目，作作为公司品品牌经营的的主要方式式之一。5、成立客客户服务热热线或总经经理投诉热热线，快速速处理客户户投诉与客客户疑问，在在公司优势势资源不多多的情况下下力争以服服务取胜。6、参加北北京夏、秋秋季房地产产展销会，向向市场介绍绍本项目，宣宣传推广公公司及本楼楼盘，并可可在此间吸吸引客户看看房、购楼楼及下定购购买。8、参加一一些评比活活动，取得得一些评比比证书，（如如健康示范范小区，年年度优质楼楼盘等）9、工地现现场，售楼楼处及样板板房精心装装修，增强强客户的购购买欲望及及视觉效果果。10、DMM邮政直投投，方便、快快捷、便宜宜，针对性性强。11、电台台广播，随随时随地，敏敏锐性强，可可起到强迫迫客户接受受广告宣传传的效果。12、在经经过中关村村及亚奥片片区的公交交车上作广广告，向市市场介绍本本项目，宣宣传推广公公司及本楼楼盘。五、营销费费用包括广告费费用、销售售费用，管管理费用、售售楼员工资资、佣金、其其他相关费费用，共计计为销售总总金额的22.5%（按按可售面积积190000 M2，毛坯房均均价58000元/MM2左右（如如是精装修修,则以均均价63115元/MM2左右计算算）,商铺铺均价100637.5元/MM2左右计算算）。六、利润目目标本项目按总总成本51100元/M2计算，利利润目标应应定在成本本的15%左右，以以快速销售售，回笼资资金。七、现场包包装：1、工地围围墙应喷上上楼盘名字字，公司名名称及其他他相关设计计方案，主题鲜明，特特色显著，视视觉冲击力力强，并且且也能吸引引过路行人人，增强广广告效果。工地现场应应在施工阶阶段，仍能能保持干净净，整洁、有有序，使购购房者进入入工地现场场就感觉到到公司的素素质，感觉觉到工程的的建造质量量，增加其其购买欲望望与购买信信心。2、在科荟荟路与林萃萃路及科荟荟路与八达达岭高速公公路交界处处各竖一广广告牌，增增强广告效效果，提高高楼盘宣传传力度。3、在科荟荟路、林萃萃路、八达达岭高速公公路沿路边边竖立起广广告标语，增增强广告效效果，提高高楼盘宣传传力度。4、在现场场竖立一块块工程进度度及公开发发售时间倒倒计时广告告宣传招牌牌，提示潜潜在目标客客户及过往往行人注意意。八、售楼处处的选择及及建造1、售楼处处是工地形形象最重要要、最直观观的地方，体体现着公司司形象，塑塑造着公司司的亲和力力，是购房房参观者了了解公司、认认识公司、信信任公司的的最主要场场所，是联联系公司与与客户的桥桥头堡。因因此，售楼楼处应建在在工地交通通最便利处处，便于看看楼者参观观出行，增增强现场的的销售气氛氛与销售感感染力，并并可增加对对过往行人人的广告宣宣传效果。2、售楼处处的设计、布布置应精致致、气派、新新颖、独特特、与众不不同，符合合楼盘定位位与客户的的审美情趣趣、审美习习惯及消费费习惯，与与无声处体体现出楼盘盘的内涵和和特色，无无形中增强强客户的购购买欲望和和冲动心理理。3、售楼处处面积建设设应建设3300M22左右为宜宜，才能有有足够的空空间来表达达楼盘定位位、特色、内内涵，才能能有足够的的空间来表表达楼盘的的文化气息息，才能有有足够的空空间来容纳纳客户看楼楼、洽谈、购购房的需要要及摆放洽洽谈桌、椅椅、广告招招牌、各种种用品资料料等。九、样板房房的设计与与装修 样板板房是楼盘盘最具体、最最细致、最最贴近客户户心理的地地方，也是是促使客户户购房的最最主要源动动力，楼盘盘的好、户户形的设计计合理、可可通过样板板房来体现现。楼盘的的不好、户户形的设计计不合理、不不适用，也也可通过样样板房来遮遮掩，样板板房的功能能就是遮其其不足、彰彰其优点，所所以样板房房的装修时时机、装修修风格、楼楼层选择、户户型选择、朝朝向选择都都是需要斟斟酌考虑，仔仔细谋划的的，以最大大化的实现现销售目的的。本项目目样板房的的装修配合合工程进度度作二次，可可选择以下下方案：1、 开盘前样板板房的装修修 可根根据工程形形象进度，选选择第三层层景观开扬扬方向、视视线开阔的的1居、22居、3居居主力经典典户型各取取一种（或或此阶段重重点推售的的户型），根根据细分市市场后的目目标客户群群的审美情情趣、审美美习惯及消消费习惯装装修、装饰饰成样板房房供客户参参观，以促促使、加大大销售速度度。2、开盘后后样板房的的装修：第二批样板板房可建在在9100层，选择择视觉效果果最佳的楼楼层建造。根根据当时销销售情况，选选择较难销销售的户型型根据细分分市场后的的目标客户户群的审美美情趣、审审美习惯及及消费习惯惯装修、装装饰成样板板房供客户户参观，以以促使、加加大剩余房房销售速度度。样板房的设设计装修应应充分考虑虑购买者的的实用性，在在保障样板板房的设计计装修充分分体现楼盘盘