太极景润花园中庭广场招商策划方案3063116.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰国国联房地地产顾问问有限公公司河南·焦作作·太极景景润花园园项目组组二00五年年四月六六日目录第一部分 项目目定位一、 项目分析二、 项目定位三、 项目经营分分区策略略第二部分 市场场招商总总策略一、 招商的整体体原则和和目标二、 租金策略三、 招商政策策策略四、 招商执行策策略第三部分 招商商执行计计划一、 开业时间二、 正式招商时时间三、 招商工作安安排四、 招商风险分分析五、 招商中存在在的问题题及规避避方法第四部分 招商商准备工工作一、 招商资料二、 媒体运用三、 相关文件第五部分 销售售建议一、 投资者与开开发商利利益平衡衡点分析析二、 销售策略建建议三、 年度中旬推推广第一部分 项目目定位一、项目分分析1、项目周周边环境境项目东临焦焦作通往往省会郑郑州的主主要交通通要道塔塔南路；南隔人人保大厦厦与人民民大道相相望；西西与市委委、政市市府毗邻邻，北靠靠焦作电电信综合合大楼。周边商业配配套情况况： 焦作客运总总站：位位于塔南南路南端端，距本本案6000余米米，是焦焦作通往往省内各各市县的的主要车车站。 公交路线：共有99路公交交车通过过本案，分分别是：7路，万万方电厂厂至长途途总站；13路路，影视视城至车车管所；16路路，闫河河至龙源源建材；18路路，人民民广场至至焦作大大学新校校区；220路，市市旅游客客运站至至蒙牛集集团；221路，李李封新村村至长途途总站；23路路，马村村西站至至焦作西西关建材材；277路，公公交汽校校至车管管所；337路，缝缝山公园园至高新新区。 银行：紧靠靠本案的的塔南路路邮电储储蓄所、塔塔南路与与人民大大道东北北角商业业银行、建建设银行行及农发发银行，距距本案紧紧30米米。 邮局、电讯讯：紧临临本案北北面的电电信大楼楼、邮电电网点、联联通网点点；位于于山阳商商厦内的的移动网网点，距距本案550余米米。 商业建筑：本案东东对面正正在筹建建的摩登登市商业业街，南南面已经经形成商商业氛围围的山阳阳商厦，东东南角正正在筹建建的丹尼尼斯大卖卖场，西西面正在在筹建的的五星级级酒店。2、项目优优势分析析 区位地段优优势。本本案位于于塔南路路与人民民大道的的交汇处处，紧邻邻市委市市府，处处于新城城区的中中心位置置，交通通十分便便利。焦焦作市政政府有力力的扶持持及城市市未来规规划的政政策倾斜斜，使商商家增长长了更明明确地认认识和投投资的信信心，成成为本案案推广的的重要支支柱之一一。随着着政府的的引导，新新区正快快速发展展，随着着各生活活社区的的陆续完完工和业业主的入入住，生生活人群群和消费费态势正正渐渐扩扩大，这这将给本本区域商商业带来来强大的的购买力力。同时时，随着着新区人人流的扩扩增和政政府的规规划蓝图图、大型型工厂的的进驻，商商业物业业具备较较大的升升值潜力力。 建筑规划优优势。本本项目近近1万平平米的休休闲广场场，将吸吸引大量量的娱乐乐、休闲闲、购物物人流，这这为商业业的经营营带来相相当数量量的顾客客。同时时，社区区内近千千户高端端消费群群体相对对于投资资于中庭庭商业者者而言是是一个相相当的诱诱惑力。 商业形象优优势。随随着时间间推移，工工程竣工工时间临临近，中中庭建筑筑形态逐逐渐明朗朗，能够够给消费费者一个个直观的的感受，有有利于在在实物上上造势、推推广运作作。 品牌优势。通通过前期期推广运运作，整整个太极极景润花花园项目目品牌为为焦作人人熟知，并并得到消消费者的的一致认认可。 有利于于后期商商业推广广宣传。 临街门面的的带动优优势。临临塔南路路门面已已经基本本售磬，它它们的快快速经营营将对广广场内商商铺起到到有效的的带动及及烘托。3、项目劣劣势分析析 根据“卖商商铺就是是卖地段段”的行业业规律，中中庭内商商铺较临临街商铺铺在区域域地段上上存在较较大的先先天劣势势。 区域内商业业格局处处于初步步成型阶阶段，同同时本案案商业建建筑形象象还未形形成，商商业氛围围还不成成熟。投投资者对对于商业业前景不不明确的的物业很很谨慎，更更不愿意意拿大笔笔资金投投资不能能够即刻刻见到效效益的物物业。 产品本身与与中庭内内商业定定位中产产品需求求（空间间、面积积、格局局划分）存存在不合合理之处处。根据据我司以以往对商商业运作作的经验验，以及及对焦作作及周遍遍城市的的市场调调查，从从经营者者入手，了了解到诸诸如装饰饰小品店店，游艺艺厅，工工艺品店店，音像像图书屋屋，西点点屋、鲜鲜花店，药药品店，士士多店 ，干洗洗店等店店面需求求仅几十十平方米米，而我我们的产产品大多多超过了了一百、甚甚至二百百平方米米，这样样，我们们对商铺铺内的商商业定位位与经营营者对商商铺的需需求存在在矛盾。 投资者对本本案的建建筑规划划形态在在未来能能否形成成一个成成熟的商商业经营营环境持持怀疑态态度，即即对未来来广场内内商业经经营能否否“火”，人气气是否“旺”信心不不足。4、项目机机会点分分析 城市规划机机遇。随随着市委委、市政政府南迁迁，焦作作南区各各类住宅宅及商业业物业兴兴起，商商业格局局处于初初步成型型阶段，给给本案的的准入提提供了低低门槛。5、项目威威胁分析析 竞争威胁。区区域内各各类商业业建筑兴兴起，对对本案构构成最大大威胁的的即是项项目正对对面的“摩登市市商业街街”。其规规模较大大，定位位为集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性商商业步行行街，且且该项目目即将开开始内部部认购。 市场容量威威胁。据据媒体报报道，焦焦作市商商业面积积与总人人口的比比例已经经超过了了其他大大中城市市，如此此庞大的的商铺供供应量，市市场竞争争激烈程程度势必必达到“你死我我活”的境地地。对策（如何何放大优优势、抓抓住机遇遇，减弱弱劣势、规规避威胁胁）： 突出市场的的地理位位置，以以焦作市市的“黄金新新商圈的的商业制制高点”来提升升市场的的商业价价值； 突出市场的的规模环环境，以以“100000平平米的购购物、休休闲广场场”来突出出其它商商业无可可媲美的的市场经经营环境境和经营营规模； 突出市场的的交通优优势，以以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境； 前期，项目目取得了了市政府府及市民民的高度度赞许与与评价，后后期，则则在工商商、税务务等方面面争取市市政府更更多的支支持； 加快工程进进度，树树立市场场开业“倒计时时牌”，增强强客户对对市场的的信心； 协助临街门门面的经经营推广广，努力力营造商商业氛围围，以期期带动广广场内的的商业； 合理的业态态定位和和经营分分区； 制订足以打打击竞争争对手，快快速吸引引商户的的招商优优惠政策策和招商商策略，消消除客户户疑虑，不不给予竞竞争对手手反击机机会，达达到快速速招商、快快速销售售的目的的； 制订能确保保市场兴兴旺、持持续经营营的市场场经营措措施。二、项目定定位1、市场经经营业态态定位及及形象定定位前期，我们们将广场场内商铺铺定位于于“集小型休休闲、娱娱乐和针针对小区区内及周周边区域域所需要要的生活活服务配配套于一一体的区区域性商商业中心心”，而通通过对周周边商业业环境及及产品本本身的对对比调查查，我们们有必要要重新对对广场内内的业态态定位做做一个有有益的补补充。 很明显，广广场内商商业只是是我们整整个项目目的一部部分，我我们的项项目属于于商住相相结合的的形式，而而非纯商商业，这这就明确确广场内内商业需需首先要要能够为为社区内内提供生生活配套套服务。 我们通观区区域内市市场，紧紧靠项目目的摩登登市商业业步行街街、丹尼尼斯大卖卖场及山山阳商厦厦完全构构成了焦焦作南区区的生活活配套服服务中心心，相对对于我们们的项目目，它们们的优势势就是纯纯商业，具具备核心心竞争力力。 看产品本身身，我们们从劣势势分析中中已经得得出我们们广场内内商业如如仅局限限于生活活配套服服务商业业，则总总面积过过多。如如何消化化过多部部分的面面积，我我们需要要寻找新新的业态态支撑，根根据行业业规律，解解决之道道在于建建立具有有核心竞竞争力的的行业市市场，该该类业态态需要较较大的营营业面积积，又要要不与整整个项目目的设计计、规划划、运作作理念有有冲突。 通过项目组组对焦作作所有专专业市场场的摸底底排查，并并结合项项目整体体形象定定位，我我们最终终确定广广场内商商铺一层层主要经经营生活活服务配配套行业业，如超超市、市市多店、特特色餐饮饮之类，二二层主要要经营健健身、娱娱乐、休休闲等行行业。2、案名建建议案名必须具具备三方方面要素素：区别别商业类类别，即即体现业业态定位位；震撼撼力，提提升核心心竞争力力；易记记，朗朗朗上口。以以下为项项目部及及广告公公司提议议的案名名，仅供供参考。太极·金贵贵坊 太太极·蓝贵坊坊太极·兰桂桂坊 太极··新街坊坊 太极··金水岸岸（街） 太极极·群英湾湾（街）太极·名店店街 太极··阑珊坊坊太极·桂兰兰街 3、招商对对象定位位根据焦作市市的经济济发展水水平和我我们以往往市场招招商经验验，本市市场的招招商对象象将以焦焦作市区区及省会会郑州商商家为主主，焦作作市周边边市县为为辅。4、市场经经营档次次定位就实现商铺铺价值，一一般是高高、中档档的商品品易于承承受较高高的租金金、近而而提升了了商铺的的价值，理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。对于于本市场场商品档档次定位位我们认认为：以以中高档档商品为为主，为为焦作高高端人群群提供娱娱乐休闲闲服务。 三、项目经经营分区区按照招商目目的，原原则上我我们将广广场内二二层商铺铺划分为为招商铺铺面，接接受符合合规定的的商家进进驻；而而一层则则作为生生活配套套服务的的铺面不不参与招招商，但但销售部部做好经经营商家家对一层层铺面的的需求登登记工作作，以便便为一层层商铺的的投资者者提供租租赁交易易平台。同同时，我我们根据据实际招招商工作作的饱和和度，如如二层招招满，可可以拿出出一层来来进行与与二层经经营同类类产品的的商家招招商。第二部分 市场场招商总总策略一、招商的的整体原原则及目目标1、考虑到到实际工工程进度度及招商商、装修修、进场场等工作作，暂定定广场于于20005年110月11日正式式开业，需需要保证证在8月月底二层层的招商商面积完完成900%，即即24个个门面左左右。2、招商过过程中确确保按既既定的功功能分区区进行招招商，以以保障整整个广场场内商业业经营井井然有序序。二、租金策策略、租金厘厘定考虑虑因素1、 周边物业租租金状况况：项目目周边同同类商业业物业租租金水平平。2、 地理位置：即地段段，指的的是项目目所在地地的商业业气氛和和发展前前景，地地段也是是决定商商业物业业价格的的重要要要素之一一；3、 交通便利性性：与交交通主干干道的距距离，人人员、车车辆进出出的便利利性和可可选择之之交通工工具的多多元性，人人员出入入的快捷捷度。4、 昭示性：即即项目的的临街面面，是否否易于寻寻找、识识别。5、 配套：市场场配套能能否满足足商户功功能需求求（如仓仓库、展展示中心心等）。6、 商铺形式及及面积：对商家家而言是是商铺是是否合用用，有无无浪费、无无效面积积。7、 经营环境：市场内内部的经经营环境境和市场场外部的的环境，客客户到达达市场购购物是否否感觉舒舒适。8、 停车位：车车位是否否充足、车车辆出入入方便性性。9、 经营管理：经营管管理公司司是否专专业，能能否使市市场在激激烈的市市场竞争争环境中中立于不不败之地地。10、开发发商品牌牌：开发发商是否否有足够够实力，是是否有开开发或经经营同类类物业的的经验。、周边商商业租金金市场调调查楼盘商业业：碧海云天天：·地理位置置：位于于焦作南南区，人人民大道道东部南南侧，山山阳区政政府大楼楼对面，西西侧丹尼尼斯大卖卖场正在在筹建之之中，距距本案3300余余米。·建筑形态态：一期期以多层层房为主主，二期期高层房房，现在在正在内内部认购购。临人人民大道道及东侧侧无名道道为两层层商业门门面。·商业面积积及业态态：门面面为上下下联体出出售，单单层门面面宽3米米，进深深8米左左右。整整个商业业主要为为社区及及周边社社区提供供日常生生活配套套服务。由由于一期期住宅已已经售罄罄，商业业部分已已经经营营。·商业价格格：售价价：临人人民大道道4500048000元/ m2 ，其其余商铺铺：2550036000元/ m2 租租赁价格格：临人人民大道道15元元/月左右右，其余余商铺88122元/月新新家园园：·地理位置置：位于于塔南路路与站前前路交汇汇处东北北角，交交通较为为便利。距距本案3300余余米。·建筑形态态：以多多层房为为主，面面塔南路路与站前前路交汇汇处有一一幢小高高层写字字楼。临临塔南路路与站前前路为两两层门面面房。·商业面积积及业态态：商铺铺上下两两层联体体出售，面面积12203300不等。主主要经营营高档西西餐以及及休闲服服务行业业。迪欧欧咖啡、歌歌德咖啡啡、韩式式餐饮、高高档中式式餐饮以以及图书书馆、药药品超市市均在此此经营。·商业价格格：商铺铺售价均均价为337000元/；租赁赁价格118225元/月月。南北苑·地理位置置：位于于解放路路中段，（原原焦作市市市委、市市府），解解放路属属于焦作作商业中中心区域域。交通通发达，商商业氛围围浓厚。·建筑形态态：以解解放路划划分问南南、北两两个组团团。以多多层及小小高层为为主。临临解放路路及东西西两侧巷巷道为两两层商业业门面。·商业面积积及业态态：由于于其还处处于施工工阶段，没没有交房房使用，商商铺暂未未经营。·商业价格格：解放放路沿线线售价：88000元/平方米米其他商业门门面售价价：4000045500元元/平方方米无租赁价格格、专业或或综合批批发市场场山阳商城城·地理位置置：位于于塔南路路与人民民大道交交汇处西西南角，交交通便利利。距离离本案1100余余米。·建筑形态态：临塔塔南路为为两层商商铺，临临人民大大道为一一幢5层层高的综综合大楼楼，商城城里面为为兵营式式一层商商铺门面面。·商业面积积及业态态：综合合大楼里里面一层层为移动动网点、手手机市场场，二层层以上为为服饰、电电脑等行行业，单单层面积积约12200余余；临临塔南路路为餐饮饮、银行行、日用用消费品品行业。里里面兵营营式铺面面，宽约约3米，进进深6米米左右，主主要经营营中低档档服饰、床床上用品品、各类类电子产产品等商商业。由由于整个个商城定定位主要要服务于于普通老老百姓，小小具规模模，品质质较低，但但价格实实惠，故故周边老老百姓愿愿意到此此购物消消费，商商业氛围围较为浓浓厚。·商业价格格： 临临塔南路路商铺租租赁价格格为122200元/月；里面小小门面为为1015元元/月。、塔南路路街区因塔南路是是项目所所临干道道，了解解其商铺铺租金水水平对本本案具有有参考作作用。此此处主要要对塔南南路与站站前路交交口至人人民大道道处的临临街商铺铺租金水水平进行行调查。·建筑形态态：调查查路线上上的建筑筑参差不不齐，且且有较多多空白或或正在开开发地带带，路线线上有四四至五层层的楼房房，也有有两层至至三层的的商铺门门面，后后者一层层为商铺铺，二层层或三层层主要是是用来居居住。·商业面积积及业态态：较大大面积的的商铺住住要用作作如银行行、通讯讯等网点点设施，较较小的如如15左右的的商铺则则用来零零售，如如小卖铺铺、小餐餐饮产业业。·商业价格格：租金金价格在在8115元/左右右。、本案租租金建议议·根据对新新区商业业调查，本本区域商商业租金金在8255元/平平米之间间。本商商业位置置具有较较大的升升值空间间，但目目前环境境尚不成成熟，新新区人流流也不旺旺，整个个商业市市场的形形成尚需需时日。由由于受建建筑形态态、业态态划分因因素限制制，本案案在区域域内均没没有可比比性商业业物业。·本项目商商铺面积积较大，整整个租金金额相应应较大，由由于目前前一段时时间人流流不足，将将导致经经营商家家资金回回收困难难，这会会使许多多商家会会继续观观望，影影响项目目的招商商。项目目组故建建议广场场内二层层平均租租金暂定定为100元/月，一一层平均均租金暂暂定为118元/月月。以市市场较优优惠的租租金吸引引商家提提早进驻驻，随着着人流的的激增和和环境的的成熟，逐逐渐提高高租金。、租金策策略以“放水养养鱼，培培育市场场”的目的的，实行行“免租112个月月”和“统一租租金”的租金金策略，以以达到吸吸引品牌牌商家的的进驻及及快速招招商的目目的。为了达到快快速招商商的目的的，吸引引目标商商户快速速落定，我我们建议议招商部部分商铺铺实行统统一租金金策略，先先到先得得，先到到先挑好好位置，在在实际操操作中对对区域内内的一些些核心龙龙头铺位位实行控控制，以以便留给给一些有有影响力力的商家家。统一租金的的策略在在我们以以往的实实践中证证明是成成功的，因因为市场场刚开始始招商时时，大部部分商户户会处于于观望状状态，实实行统一一租金的的策略有有利于刺刺激商户户先行进进场强占占好位置置，感觉觉占了便便宜；后后进场的的商户虽虽然选不不到了好好位置的的商铺，但但看到前前面已有有很多商商户进驻驻，信心心会增强强，也不不会觉得得很吃亏亏。三、招商政政策策略略任何新兴商商业市场场从开业业兴旺旺达到到合理的的租金水水平，均均需要一一定的时时间来进进行培育育，培育育时间的的长短根根据市场场所处的的位置、商商业环境境、市场场规模、商商业业态态、竞争争环境的的不同而而有所不不同。若不给予市市场一定定的培育育期，一一步到位位的直接接以理想想租金对对商户招招商，对对市场而而言无异异于“杀鸡取取卵”，一方方面商户户不愿意意进场，容容易造成成市场空空置；另另一方面面，即使使能招到到部分商商户进场场，但由由于市场场人气、客客源短期期内难以以形成，市市场不温温不火，老老商户不不愿支撑撑、新商商户不敢敢进场，造造成恶性性循环。为此，我们们提出“放水养养鱼”的招商商政策，从从以下方方面对市市场进行行培育：第一是：合合理的业业态规划划。有选选择性的的引进有有一定品品牌形象象及经营营能力的的商户进进驻。第二是：免免租期。签签定三年年租期，免免租122个月。签签约时收收定金，租租金每半半年一收收，即第第一年免免收，第第二年、第第三年按按标准租租金每半半年一收收。第三是：后后期市场场的经营营管理。俗俗话说“甩手掌掌柜不成成事”，我们们不仅要要把商户户招进来来，还要要让商户户“进得来来、有发发展、赚赚到钱”，市场场的后期期经营管管理也是是商户十十分关心心的问题题，市场场的经营营管理不不仅需要要专业的的人才，还还需要一一定的宣宣传推广广费用的的投入。因因此我们们建议开开发商承承诺在市市场开业业前后期期投入一一定量的的经营推推广费用用，用于于推广市市场、宣宣传商户户，以增增强商户户进场经经营信心心。四、招商执执行策略略1、回避销销售信息息为了避免销销售价格格对商户户的干扰扰，影响响其租赁赁的积极极性，我我们在招招商时决决口不提提销售，所所有宣传传资料（包包括现场场包装和和户外广广告）均均回避销销售信息息。若客客户问到到要购买买商铺，我我们统一一口径：“我们现现在只招招商，不不销售；具体什什么时候候销售公公司现在在还没有有确定；租赁商商铺的商商家对所所租赁的的商铺有有优先购购买权和和价格优优惠，在在公司决决定销售售时会提提前通知知各位进进场商户户优先购购买”。2、商户（大大户）优优先招商商设定一定的的优惠条条件（如如免租金金15个个月），有有针对性性选择主主要进驻驻业态中中的3-5家重重点品牌牌商户（大大户）进进行洽谈谈，优先先对品牌牌商户进进行招商商，增强强对其它它中户、散散户招商商的号召召力。3、招商信信息发布布通过户外广广告和定定向派送送招商海海报向商商户传递递招商信信息。第三部分 招商商执行计计划一、开业时时间第二部分已已经提到到，考虑虑到工期期进度、招招商等工工作，暂暂定广场场开业时时间为220055年100月1日日。市场场要开业业还需要要给予商商户一定定的装修修期，通通过讨论论，建议议开发商商同意拿拿出1个个月作为为商户的的装修期期。因此此，在对对外宣传传时我们们可打出出口号：9月1日进进场装修修，100月1日日铁定开开业！若不能按时时开业，开开发商承承诺无条条件退还还商户租租铺定金金，以增增强商户户租铺的的信心。二、正式招招商时间间考虑到对面面摩登市市即将内内部认购购，以及及本案的的招商时时间段、商商户经营营淡旺季季、工程程进度和和商铺的的销售等等因素，我我们确定定20005年66月1日日为公开开招商日日。所有有招商工工作均围围绕公开开招商日日的时间间进行安安排。三、招商工工作安排排工作内容完成时间负责人市调工作已完成汇丰本策划方案案的讨论定稿4.13建丰、汇丰丰、宏成成招商工作人人员、招招商办公公室的厘厘定4.13建丰、汇丰丰招商合同文文本的厘厘定5.30建丰、汇丰丰宣传推广资资料现场包装户外广告设设计及定定稿4.134.330建丰、汇丰丰、宏成成商户邀请、招招商资料料派送4.30 5.25建丰、汇丰丰商户座谈会会准备事事项（座座谈资料料、座谈谈地点）视具体情况况建丰、汇丰丰、宏成成商户座谈会会视具体情况况建丰、汇丰丰公开招商日日6.01招商工作人人员以上工作安安排仅是是计划安安排，实实际招商商工作还还需灵活活多变。比比如与商商户的沟沟通可以以从即日日起延续续到广场场开业，但但所有的的工作只只能够提提前完成成，不可可滞后。四、招商风风险分析析1、商户（租租赁户）风风险分析析 项目招商在在开业前前不能完完成855%以上上或装修修未完成成，项目目不能如如期开业业或开业业时间无无限期拖拖延； 由于招商工工作的疏疏漏，导导致广场场内经营营无序，鱼鱼龙混杂杂； 没有统一的的物管或或物业管管理费用用比较高高； 生意不是很很理想或或经营惨惨淡； 开发商卖完完后走人人，交接接工作无无法完成成。2、开发商商风险分分析 投入大量招招商推广广费用后后，招商商效果不不明显或或收效甚甚微； 项目日后经经营不是是很理想想或经营营惨淡，则则不利于于项目的的品牌树树立，对对整个项项目将产产生负面面影响； 项目不能获获得稳定定的投资资回报，投投资者闹闹事。五、招商中中存在的的问题及及规避方方法 问 题 一一：引入入大型租租赁户后后，可能能导致租租金达不不到业主主预期效效果，影响销销售。引引入大型型主力店店、知名名品牌客客户，由由于面积积较大，其其租金相相对会降降低，对对项目的的销售形形成阻力力。但引引入大型型租赁户户一次性性可以租租赁较大大面积，另另外大型型品牌的的进驻会会形成示示范效用用，吸引引中小客客户进驻驻，从而而缩短整整个招商商周期，保保证如期期开业。规避方法：开发商商适当的的给予一一定租金金补贴。 问 题 二二：20005年年8月1日日前招商商任务完完不成880%，将将影响开开业。规避方方法：在在目前的的形式下下，必须须对招商商工作进进行科学学、合理理的评估估，认真真分析招招商工作作中的问问题和困困难，正正确预见见并确定定项目的的开业时时间。第四部分 招商商准备工工作一、招商资资料1、招商海海报（宣宣传单页页）规格：大度度8开，44P。内容：展示示项目地地段优势势，项目目本身的的特点，项项目生意意机会，政政府对项项目的支支持，项项目招商商细则，项项目招商商政策等等。2、平面图图规格：A44纸张大大小。内容：广场场商铺总总平面图图（业态态分区，用用不同颜颜色表示示），商商铺编号号、尺寸寸，各类类商铺各各层平面面图。二、媒体运运用由于一期住住宅项目目已接近近尾声，因因工期问问题，二二期还不不能够及及时内部部认购，故故有必要要对媒体体投放量量进行缩缩减，避避免浪费费。1、电视当前本案电电视广告告分为两两个版块块，一是是房产产聚焦栏栏目一分分钟广告告片；另另外是焦焦作新闻闻之前前30秒秒广告片片。两者者都是以以宣传项项目形象象为主，侧侧重于住住宅品质质方面。考考虑到项项目当前前的需要要，项目目组建议议暂减少少电视投投放量，将将房产产聚焦栏栏目中广广告片暂暂缓，保保留焦焦作新闻闻前广广告片。电电视字幕幕则以现现实需求求而更换换内容。2、报纸鉴于同上原原因，报报纸广告告的投放放量也相相应缩减减。以下下主要针针对一期期商业项项日期媒体版面形式主题价格（元）备注4.26日报半硬广场案名、经经营业态态推广1100005.11晨刊半软广场商业业业态、经经营环境境推广34605.26日报半硬商铺招商信信息发布布1100006.01晨刊半软商铺抢租，招招商信息息发布34606.08晨刊半软商业经营优优势、增增值性能能、抢租租信息，活活动推广广34606.22晨刊半软太极广场旺旺铺真实实价值，租租铺人消消费心声声34607.13晨刊半软产品细节、价价值分析析34608.23日报半硬商家已经进进场装修修宣传1100009.22日报半硬开业时间发发布11000010.122晨刊半软商铺经营者者心声346010.199晨刊半软产品形象特特征、特特色，抢抢购狂潮潮346010.266晨刊半软产品升值潜潜力、投投资价值值分析346011.099晨刊半软产品形象特特征、特特色3460总费用751400元目所做的报报纸广告告推广计计划。3、户外广广告 销售现场包包装。销销售部外外的包装装，要求求表现出出浓烈的的商业气气息，以以配合项项目当前前阶段的的推广工工作。 广场外包装装。太极极广场大大门两侧侧制作斜斜视大型型广告牌牌，内容容以案名名为标语语宣传，要要求突出出、醒目目。广场场大门按按设计方方案包装装，并书书广场名名。 广场内包装装。广场场内二层层主要由由经营户户自行包包装，在在没有经经营户进进驻之前前我们则则有必要要对上下下两层进进行包装装，包装装围绕以以下思路路：突出出商业定定位、强强烈的视视觉冲击击、营造造商业氛氛围。比比如在一一层的某某门面门门楣上包包装成“XXXX超市”、“XXXX咖啡”等等。 车身广告。配配合本案案的招商商、开业业，配以以时事性性的文字字及画面面宣传。三、相关文文件1、 招商细则太极广场招招商细则则招商对象：高档餐餐饮（包包括中西西餐）、茶茶楼、健健身馆、咖咖啡、美美容保健健等。租金标准：市场内内二层商商铺100元/MM2.月。保证金：因因商铺面面积不等等，按间为单位位，每间间保证金金为2000000元；保保证金于于签订商商铺租赁赁意向书书时交交纳。商家条件：商户按按经营品品种分区区进行商商铺选择择。商户户须提供供身份证证。品牌牌商户 需能提提供营业业执照和和品牌证证明（商商标注册册证、代代理证明明或原产产地证明明书）。经营管理：商家按按规定时时间开业业、营业业；按限限定的经经营品种种经营；服从商商城管理理；按时时交纳各各项费用用，否则则商城有有权将违违规商户户清退出出场，并并没收押押金。租金优惠：免122个月租租金，即即免收一一年租金金。租金收取：商户定定铺后十十日内需需签订商商铺租赁赁协议书书，一一次性签签约三年年。其它费用：物业管管理费暂暂定、电电费：每每间商铺铺设独立立电表，按按表收费费。（眠眠租期内内免收物物业管理理费用）招商方式：计划于于6月11日上午午9:00开开始公开开招商选选铺，先先到先选选。2、招商流流程商户交纳租租赁保证证金开发商商财务开开具收据据签订订商铺铺租赁意意向书10日内签订商铺租赁协议书。3、商铺铺租赁意意向书及及商铺铺租赁协协议书细细则及合合同文本本于5.30日日前定稿稿制作完完成。第五部分 销售售建议一、投资者者与开发发商利益益平衡点点分析投资者与开开发商的的利益简简化之就就是投资资者的投投资回报报与产品品售价的的利益比比较，我我们通过过本案租租金水平平与产品品售价的的比较分分析不难难看出我我们项目目所面临临的冲突突点。1、本案租租金水平平前文已经分分析过，把把广场内内二层平平均租金金暂定为为12元元/月，一一层平均均租金暂暂定为118元/月月是比较较适宜的的。2、本案售售价水平平分析售价需要与与租金水水平呈一一定关系系比例。按按照商业业行业规规律，较较为投资资者接受受的投资资回报周周期为88侄144年区间间，即租租金水平平在155元/左右，售售价应在在30000元/以内内，以下下以本案案中庭商商铺2-3#为为例。·S=4444.114，PP单=332000元/（当前前价格），PP总=1142112488元·租金=110元/月月=1220元/年年·该商铺获获得租金金收益为为：P年年收益=1200元/年××4444.144=5532996元/年·投资回报报周期NN=P总总/P年年收益=142212448元/532296元元/年=27年年很显然，这这样的投投资回报报率及回回报周期期是任何何一个理理性投资资者都不不可能接接受的，据据以上分分析，本本案的售售价是脱脱离了区区域市场场环境定定位的。3、投资者者与开发发商利益益平衡点点投资者需要要的是稳稳定的投投资回报报，投资资回报周周期越短短对投资资者吸引引力越大大；开发发商需要要的是产产品当前前市场较较合理的的价位，而而不能够够全部赚赚取产品品未来的的升值空空间。要要想使得得投资者者投资回回报与产产品售价价达成平平衡，不不外乎就就是寻求求提高租租金水平平或适当当调整产产品售价价两种方方式。·提高租金金水平。首首先需要要强大的的市场环环境支撑撑。有目目共睹，本本案还处处于焦作作南区发发展阶段段，商业业格局也也在形成成之中，成成熟的市市场环境境还需要要时日。再再就是项项目内需需要强有有力的业业态支撑撑。业态态的市场场需求度度、商业业氛围越越高，相相应的才才能够承承受较高高的租金金，比如如城市繁繁华的商商贸中心心区域，其其承受的的租金水水平比其其它区域域要高的的多，所所以业态态的定位位也是提提升租金金水平的的重要手手段。·调整产品品售价则则意味着着减少开开发商的的利润，是是任何站站在开发发商立场场上者都都不愿意意看到的的结果。但但本着对对开发商商、对项项目负责责任的态态度，我我们需要要阐明的的是，就就本案来来说，其其售价已已经趋于于市场承承受的最最高水平平。二、销售策策略建议议1、 在本案招商商成功后后，直接接面临的的即是商商铺的销销售。理理想状态态在于商商铺经营营呈现火的局面面，商铺铺可按照照原方案案出售，即即以间为单位位分零出出售。2、 我们考虑本本案的经经营业态态，在白白天将不不会形成成较强人人流、人人气，其其消费时时间都在在下午以以后的时时间段内内，故不不能够在在白天直直观的向向受众人人群展示示浓厚的的商业氛氛围。项项目组考考虑在成成功招商商之后，需需要配合合商家进进行系列列的宣传传推广，比比如活动动的组织织。3、 根据前文投投资者与与开发商商利益平平衡点分分析，结结合本案案届时具具体情况况，调整整价格策策略，从从而更好好的为本本案销售售服务。4、 具体营销策策划执行行方案将将适时出出台。三、年度中中旬推广广根据开发商商实际需需求，在在本年度度中旬需需要寻求求资金回回笼，项项目组拟拟订广广场商业业强势推推广方案案讨论论稿以供供参考，另另文提供供，在此此不表。