利兹·水印康庭项目综合研究报告24587.docx

利兹·水印康庭项目研究报告目录-1前言-2一、 市场供应及及竞争楼楼盘研究究-31、 杭州房地产产市场现现阶段整整体供应应量分析析-32、 杭州房地产产市场各各板块供供应量和和销售情情况分析析-83、 2004年年6-88月份开开盘的楼楼盘价格格及销售售情况分分析-3664、 水印康庭竞竞争楼盘盘价格及及销售情情况分析析-45二、 下半年市场场供应量量分析-5001、 下半年杭州州房地产产潜在供供应量分分析-5502、 下半年杭州州各板块块供应量量分析-5113、 预计在房交交会期间间开盘的的代表性性楼盘分分析-5544、 预计在房交交会后春春节前开开盘的代代表性楼楼盘分析析-57三、 水印康庭项项目人群群定位专专项研究究-681、 2003年年城北片片购房者者分析-6882、 2004年年城北片片购房者者分析-7003、 水印康庭项项目最终终人群定定位-7722004年年，对于于房地产产业来说说，可谓谓多事之之秋！先先是去年年6月央央行的1121文文件（关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知），到到8月的的国务院院18号号令（关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知），到到今年33月的“指指引”（商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引），再再到最近近由于国国土资源源部、监监察部联联合下发发的711号令导导致的“8831大大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这些政策实施以来，房价一直处于高速增长的杭州楼市确实受到一些影响，楼市被一层迷雾笼罩。统计资料显显示，220044年上半半年杭州州市房地地产投资资继续保保持高速速增长，但但增速明明显回落落。全市市商品房房施工面面积达220588.255万平方方米，其其中住宅宅16007.667万平平方米，比比去年同同期分别别增长553.44%和556.88%；新新开工面面积3114.663万平平方米，其其中住宅宅2477.099万平方方米，比比去年同同期分别别增长330.44%和220.99%。上上半年商商品房新新开工面面积的增增长速度度远低于于施工面面积的增增速，房房地产投投资和建建设增长长过快势势头已被被抑制。通过分析，我我们认为为未来杭杭州楼市市的走势势会呈现现以下几几个特点点：（一）整体体品质的的提高国家一方面面通过政政策下发发和监管管来控制制银行的的放贷规规模，从从而有效效抑制过过热行业业的资金金源头，并并通过调调整资本本金比例例，来进进一步抬抬高过热热行业的的准入门门槛。另另一方面面提高个个人住房房按揭贷贷款门槛槛，有效效抑制投投资客。随着各项政政策的实实施，房房地产企企业的资资金链继继续拉紧紧，融资资难度的的加大，意意味着房房地产开开发商的的开发成成本提高高，无疑疑将加速速房地产产公司优优胜劣汰汰的过程程。有品品牌、实实力，管管理能力力较强的的公司将将获得较较大发展展空间，并并获得更更多的政政策支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负负债率较较高的房房地产开开发商如如不及时时提高自自己的融融资能力力及整合合社会资资源的能能力将面面临生存存的危险险。因此此品牌、品品质、资资金实力力将成为为未来企企业竞争争的关键键因素，宏宏观调控控有利于于整个楼楼市的品品质进一一步提高高。（二）土地地竞标更更加激烈烈对于实力型型开发商商，尤其其是融资资能力强强的企业业，宏观观调控并并没有带带来多大大的影响响，因此此与中小小型开发发商相比比较，更更有优势势获取土土地资源源，发展展后劲更更加强劲劲。目前，杭州州黄金地地段的土土地往往往是实力力开发商商角逐的的对象，相相对于温温热不足足、定价价过高的的土地就就出现了了“流标标”的现现象，土土地竞标标、竞拍拍走进强强强对抗抗的时代代。更多多的土地地资源被被优质开开发商取取得，多多种资源源优化、整整合，利利于楼盘盘品质的的提升。另外随着各各项金融融调控措措施陆续续出台，部部分中小小房产企企业开发发项目因因受调控控影响将将很难得得到贷款款。而发发行股票票、股权权投资、发发行企业业债券、房房地产信信托、利利用外资资、合作作开发、产产业基金金等其他他融资渠渠道将有有所拓宽宽。（三）市场场需求依依然强劲劲受宏观调控控的影响响，消费费者的消消费信心心受到影影响，老老百姓对对房价回回稳、下下调的期期望值增增加，持持币观望望心态更更严重，但但是政策策对诸多多支撑房房价的根根本因素素未起到到触动作作用。市市场潜在在需求还还在增加加，杭州州人口的的自然增增长、净净迁入户户籍人口口、暂住住人口购购房、城城市建设设、拆迁迁安置等等方面的的年需求求约5778万平平方米。而而且随着着经济水水平的增增长，人人们改善善居住环环境的需需求，杭杭州楼市市还需要要较大的的供给量量。目前前上半年年供给量量较少，商商品房销销售面积积为755.733万平方方米，下下半年供供应量增增大，约约3000万平方方米，但但是对于于潜在需需求高达达5788万平方方米的数数量来说说，仍然然是供小小于求。但但基于目目前的房房价已经经超出绝绝大多数数人的负负荷，潜潜在需求求并未能能完全释释放，因因此供求求将逐渐渐持恒拉大大，房价价在需求求支撑下下仍然坚坚挺，并并互相参参照定价价，估计计会有小小幅增长长。（四）近郊郊楼盘放放量供应应下半年，闲闲林、滨滨江、城城北、三三墩一带带供应量量较大，都都在400万平方方米左右右，其次次萧山、老老余杭、临临平也有有相当一一部分。近郊随着各各个板块块基础生生活配套套设施的的完善、交交通设施施的改善善，例如如随着将将来的地地铁、四四桥一隧隧、“2258”计计划中的的三纵、五五横城市市快速干干道等建建设，将将令闲林林五常板板块、九九堡下沙沙板块、三三墩勾庄庄良渚板板块、临临平星桥桥板块、滨滨江片板板块等近近远郊楼楼盘获得得成熟的的居住氛氛围。届时生态良良好、环环境优美美、品质质较高的的近郊住住宅，优优势必将将更加明明显，而而价格也也将随着着居住氛氛围的不不断成熟熟逐步提提升，估估计近郊郊将逐渐渐分散部部分老城城区人口口，并且且也将成成为在杭杭创业的的中等实实力的年年轻群体体的首选选居住地地，近远远郊逐渐渐与市区区共荣。综合分析，宏宏观调控控的因素素引起的的市场波波动对楼楼市的发发展态势势是有利利无弊的的，将有利于于开发商商对未来来产品的的合理定定位。而而对于十十月的房房博会，估估计楼盘盘价格将将保持相相对平稳稳的态势势，短时时间内涨涨幅趋缓缓，近远远郊楼盘盘放量增增大，一一直压抑抑的购房房需求将将在近郊郊楼盘的的成交量量上有所所体现。一、市场供供应及竞竞争楼盘盘研究1、 杭州房地产产市场现现阶段整整体供应应量分析析(1)土地地供应量量分析2002年年，政府府计划供供应土地地量为225000亩，实实际供应应量达到到28000亩；20003年达达到34459亩亩；20004年年预计供供应住宅宅土地445000亩。到目前前为止，杭杭州市国国土资源源局共推推出433块地，共共28224.99亩，供供地区域域集中在在拱墅、下下沙、三三墩、江江干区。其其中成交交37宗宗，277号和334号两两宗住宅宅用地因因竞买单单位未到到法定数数而流拍拍，4号号公共设设施用地地和177号商业业用地单单位竞买买，333号和66号两宗宗地暂停停出让。在在这些土土地中，住住宅用地地推出114宗，成成交111宗，成成交量8844亩亩。而房房交会后后相隔不不到一个个月成交交、同属属三墩区区块且南南北接壤壤的300号地块块和299号地块块，后者者比前者者楼面价价偏低3330余余元/平平方米，更更是显得得意味深深长。而而上周挂挂牌出让让的6宗宗办公用用地，参参与单位位均不超超过两家家。今年以来，在在银根紧紧缩与市市场疲软软双重压压力之下下，开发发商们拿拿地热情情也开始始减退，观观望情绪绪波及土土地市场场，开发发商拿得得谨慎了了。土地成成交价呈呈现三大大变化：一是区区域住宅宅每平方方米楼面面地价较较之去年年皆有几几百到千千余元涨涨幅；二二是江干干区钱江江新城成成为商业业办公类类用地集集中供应应区块，目目前推出出并成交交的111宗办公公商业用用地，以以房交会会为界，成成交地价价有小幅幅下调趋趋势；三三是房交交会后，土土地市场场出现微微妙波动动，较之之以往开开发商“抢抢”地或或冒进举举牌拿地地的场面面，目前前一级土土地市场场出现流流拍、同同一地段段同类型型土地成成交前后后出现的的价格波波动的情情况。我们认为，需需求是源源，供应应是本。杭杭州房地地产市场场的变化化走势关关键在于于供求关关系。数数据表明明，杭州州楼市的的土地供供应量总总体较大大。虽然然短期内内供应依依然有限限，但随随着政府府主管部部门对闲闲置土地地查处力力度加强强，未来来三四年年内这些些土地都都转化为为有效供供应，平平缓楼市市供需矛矛盾。但是短期内内供应仍仍然有限限。一方方面20004年年尚有440000多亩地地尚未进进入市场场；另一一方面，随随着市场场谨慎度度的提高高，拍得得土地的的开发商商不会草草率的进进行开发发并进入入市场。因因此，在在短期内内，这些些土地不不会形成成有效供供应。（2）整体体楼盘供供应量分分析统计资料显显示，220033年杭州州的预售售面积总总共只有有1999.222万平方方米（不不包括萧萧山、余余杭），今今年上半半年杭州州预售面面积为552.773万平平方米，上上半年杭杭州可售售楼盘不不多已是是不争的的事实，但但预计下下半年杭杭州约有有3000万平方方米左右右的新盘盘上市，这这个数字字已经超超过去年年一年的的预售面面积了。 从杭州房地地产市场场上已经经亮相和和在建的的楼盘看看，杭州州未来22到3年年内可供供应商品品房约112000万平方方米。其其中钱江江北岸、南南岸、闲闲林、下下沙四个个板块供供应量居居前，分分别为：1600万平方方米、2230万万平方米米、1660万平平方米、1156万万平方米米。而城城北、萧萧山及市市中心则则相对较较少。（3）区域域分类及及价格区区间分析析整体而言，市市中心由由于土地地的稀缺缺，现在在都以高高层的形形式出现现，将来来市区可可能出现现更新颖颖，且更更具杭州州山水特特质、体体量较大大、舒适适、漂亮亮的商品品房。例例如位于于钱塘江江边的六六合房产产开发的的楼盘“天寓”，参加加了在法法国巴黎黎举行的的世界高高级别的的中国当当代艺术术展，精精美的建建筑艺术术作品令令人惊叹叹。 郊区由于限限制高档档房产用用地，会会有大批批的住宅宅致力于于营造高高品质的的房型，包包括建筑筑立面、建建材用料料、内部部户型、外外部环境境等方面面。 城北片片随着包括名名城左岸岸、清宸宸公寓、湖湖墅嘉园园、和睦睦等的一一些大型型居住社社区投放放市场，城城北的居居住氛围围也开始始浓郁，房房价也随随之上扬扬，从去去年下半半年的550000元/平平方米左左右，上上升到了了现在的的75000元/平方米米。而交交通、生生活设施施的不断断改良更更为城北北板块成成为后起起之秀而而创造条条件，城城北的房房价相比比与杭州州市区的的其他板板块来说说，还有有较大的的上涨空空间，城城北也很很有可能能成为继继“老杭州州城西”板块后后的另一一个居住住新板块块。建筑形态以以高层、小小高层为为主，小小区规模模均较大大，除了了接近扫扫尾的名名城左岸岸外，近近期投放放市场的的水印康康庭、锦锦昌文华华、都市市枫林等等都是规规模在220万方方左右的的大型社社区。 城中片片        由于地地段和开开发商的的不同，以以及楼盘盘本身的的因素，区区域内楼楼盘的价价格差异异很大，但但可以明明显的看看出，目目前市中中心的房房价普遍遍在1万万元/平平方米以以上，这这对于工工薪阶层层的人们们来说，接接受难度度较大，加加上政府府的“东东扩、西西进、南南移”的的区域规规划，市市中心的的概念逐逐渐在扩扩大，郊郊区房产产的发展展也愈渐渐火热。 城东片片杭州城市东东移的口口号提出出后，给给城东发发展带来来了一个个很好的的契机。现现在的城城东集中中央商务务、交通通枢纽、生生活居住住3大功功能于一一身，交交通条件件、生活活环境和和商业配配套都有有了很大大的改善善，再加加之与杭杭州市中中心距离离比较近近，这几几年城东东开始成成为杭州州房地产产市场的的新宠。许许多楼盘盘纷纷冒冒出。城东明年将将继续保保持今年年的开发发势头，很很多将要要开盘的的一些楼楼盘，都都将在明明年年初初推出二二期、三三期，可可销售面面积和今今年下半半年差不不多。从从目前市市场情况况来看，城城东楼盘盘价格也也不低，上上半年开开盘的几几个楼盘盘如三华华天运等等，起价价就要775000元/平平方米。    城西片片随着市中心心范围的的不断扩扩大，“城西”的概念念也逐渐渐退到了了三墩一一带。该该板块内内原先的的自身配配套相对对缺乏，但但随着新新浙大紫紫金港校校区的建建立，以以及生活活、交通通等相关关配套的的完善，再再加上相相对较低低的房价价，对一一般的购购房者来来说，还还是具有有相当的的吸引力力。该区块楼盘盘融合了了多层、高高层、小小高层等等多种形形态，一一般规模模较大，除除了坤和和·亲亲家家园二期期将推出出21万万方外，耀耀江·文鼎苑苑将上市市65万万多方，以以及广宇宇·西城年年华也将将上市225万方方。未来来的城西西，将成成为杭州州人居住住的一个个主要板板块。 滨江片片随着钱江新新城的规规划和江江景房概概念的提提升，钱钱江板块块成为了了最被看看好的板板块，以以滨江片片为例，从从20003年年年初的440000元/平平方米左左右，到到现在的的60000元/平方米米，短短短一年的的时间便便上涨了了近500。而而江北板板块更是是凭着钱钱江新城城的概念念，万元元房、近近万元房房沿江而而立。除除此之外外，滨江江板块也也是上市市量最大大的板块块，这与与近些年年该区块块内的土土地供应应量相对对较大有有着密切切的联系系。滨江板块主主要以江江景房为为推广概概念，楼楼盘类型型南岸以以多层、高高层为主主，北岸岸以高层层为主，价价格也以以可览江江景的多多少为支支持。由由于依托托新的规规划而建建，该区区块科技技氛围较较浓厚、区区域环境境较好。 富阳银银湖片 该区域域的建筑筑类型主主要以别别墅、排排屋为主主，其中中之江国国家旅游游度假区区一带更更是成为为杭城中中高档别别墅的聚聚集点，“南都·高尔夫别墅”以其建筑特色，地理位置，独傲群雄，价格也高达2万/平方米左右。     此此外，还还有“金都·富春山山居”、“绿城·七里香香溪”、“颐景山山庄”、“云顶空空中花园园”等楼盘盘，价格格普遍在在50000770000元/平平方米之之间，待待开盘的的还有“清清源·上上林湖”、“美美达·五五月香山山”等等等。该区区域的楼楼盘主要要卖点是是清静、清清新的环环境，便便利的交交通，以以及富春春山居高高尔夫球球场、野野生动物物园的兴兴建也增增加了很很大的卖卖点，但但是也存存在生活活娱乐配配套贫乏乏，医疗疗机构少少等不足足之处。 萧山片片     萧山板板块目前前可以销销售的住住宅很少少，即将将开盘的的便是威威尼斯水水城等建建筑面积积在200万方以以上。萧萧山的房房产是在在19998年启启动的。当当时的房房价在220000元/平平方米左左右，而而目前萧萧山的房房价已经经达到了了50000元/平方米米左右，绿绿都百瑞瑞广场从从去年66月份的的40000元/平方米米到去年年年底的的50000元/平方米米，到今今年4月月的60000元元/平方方米左右右，目前前下一批批等待开开盘。 余杭片片       随着地地铁线路路的确定定，临平平的房价价迅速上上涨，投投资客也也逐渐增增多，目目前的住住宅价格格普遍在在45000550000元/平平方米左左右，“绿绿城·临临平桂花花城”本本月剩余余的多层层住宅价价格约550000元/平平方米，“顺顺昌·晴晴彩巴黎黎”单身身公寓价价格也在在50000元/平方米米左右，“长长岛绿园园”排屋屋43880元/平方米米起价。  闲林五五常、小小和山区区域的房房产发展展速度也也很快，目目前该区区域的价价格普遍遍达到了了60000元/平方米米左右，位位于西溪溪区块的的华鸿··怡景花花城，二二组团66月300 日发发售，11301400万左右右一套，使使得整体体余杭区区域均值值上扬。小小和山区区域因为为有高教教园区的的地理位位置，其其价格要要在75500元元/平方方米左右右，如“九九月森林林别墅园园”。     此此外余杭杭区域中中的老余余杭、良良渚、瓶窑等等地的房房产发展展也不缓缓慢，目目前的价价格已在在40000元/平方米米左右，“福福田·城城市花园园”的多多层住宅宅价格在在39000元/平方米米左右， “四维维·碧景景园”多多层公寓寓均价339000元/平平方米。“良良渚·玉玉都佳苑苑”的住住宅价格格在45500元元/平方方米。 （4）整体体销售情情况分析析近来新建商商品房销销售不景景气，主主要是购购房者考考虑到宏宏观调控控措施的的持续出出台，看看跌预期期居多，媒媒体评论论也较为为悲观，观观望气氛氛异常浓浓郁，以以往悄悄悄开盘就就可售罄罄的情形形一去不不复返。虽然市场热热力不足足，但目目前商品品房售价价没有出出现降价价现象。现现阶段，项项目运作作资金不不足的企企业大多多期望通通过寻求求合作的的方式来来解决，从从资本运运作的角角度分析析，通过过降价销销售来回回收资本本是众多多开发商商所不愿愿意见到到的，房房屋一旦旦降价，而而市场状状况和政政策方面面没有改改善，不不动产的的变现能能力非常常差的。目目前的市市场情况况下，降降价销售售，购房房者跌价价预期会会更严重重，销售售速度会会更慢。从从我们的的调研来来看，很很多企业业都表示示，商品品房销售售已经进进入强销销期，下下半年开开发商将将加大广广告投放放量，以以期拉动动市场回回暖。另另一方面面，加快快项目合合作的步步伐，确确保市场场的持续续发展。2、 杭州房地产产市场各各板块供供应量和和销售情情况分析析（1）城北北片、总体规规划及配配套 用地规规划：按一轴两翼翼、一主主三次的的总体布布局结构构。即以以京杭运运河为拱拱墅区的的发展主主轴线，以以祥符和和半山为为西、东东两翼，以以拱宸桥桥大大关地区区为拱墅墅区区级级主中心心，以卖卖鱼桥、祥祥符、半半山三个个分区为为次中心心。在空间上，以以运河商商务商贸贸中心为为一心，以以半山生生态保护护区为一一区，以以运河文文化景观观长廊为为一廊，并并在京杭杭大运河河岸、石石祥路两两侧、杭杭宣铁路路两侧、1104国国道两侧侧、3220国道道两侧、城城市绕城城公路两两侧布置置六个绿绿化带，形形成小河河直街和和拱宸桥桥西古街街两条历历史街区区。十二二居住片片区：规规划居住住区122个：米米市巷、和和睦、大大关、湖湖墅、拱拱宸东、拱拱宸西、华华丰、半半山、庆庆隆、祥祥符、火火车北站站、康桥桥。经济济发展规规划：将将有杭州州市第二二文教区区为高教教园区，杭杭州汽车车工贸园园为特色色园区，半半山工业业园区、祥祥符、康康桥经济济科技工工业园为为三个工工业园，康康桥物流流区和铁铁路北站站物流区区为两大大物流区区。沈半半路和石石祥路为为两条特特色汽车车品牌街街。 对外交交通：区内的道路路网“三三纵四横横”，包包括绕城城公路、上上塘路（上上塘路延延伸线）、莫莫干山路路、沈半半路、石石祥路（留留祥路）、德德胜路、环环城北路路为拱墅墅分区对对外交通通道路主主骨架，其其他主次次干道构构成拱墅墅分区内内外交通通干道网网系统。、楼盘供供应及价价格分析析城北无疑是是20002年土土地市场场的热点点区域之之一，土土地投放放量占到到36%，主要要集中在在拱宸桥桥、灯塔塔和石桥桥区块，共共有6幅幅；而且且面积都都比较大大，1000亩以以上的就就有两块块，188号和330号地地块。如如此大的的土地供供应量，使使得城北北这几年年逐渐成成为杭州州主城楼楼市中的的主角。据初步统计计，将于于今、明明两年开开盘销售售的城北北项目达达10多多个，总总开发量量超过1150万万平方米米，区内内开发呈呈“遍地开开花”之势，且且规模势势均力敌敌。目前前已形成成了大关关区域、拱拱宸桥区区域、上上塘区域域、灯塔塔区域等等4大成成熟区域域，区域域核心不不断北移移。近期城北将将要上市市的新盘盘有浅水水湾城市市花园二二期9万万平方米米左右，名名城左岸岸花园二二期北苑苑，华府府·祥和人人家约110万平平方米，锦锦昌文华华总建筑筑面积222万平平方米，利利兹·水印康康庭总建建筑面积积约200万平方方米，新新青年广广场今年年可销售售面积77万平方方米等。（都都市枫林林）城北片房价价均价较较去年同同期水平平上涨了了约10000元元左右，长长远看来来，该板板块的上上升潜力力巨大。、需求状状况（两两年对比比分析）a、总价对对比分析析首先看到在在购房预预算400万这个个点上003年选选择的人人还相当当多，但但是到了了04年年人群比比例骤然然下降到到5%以以下。在在50万万这个点点上033年5月月人们选选择还是是最高但但到了003年110月和和04年年5月人人们的选选择比例例下降了了将近一一半而在在60万万这个点点上人们们选择比比例就大大幅度上上升。可可以想象象原来想想购买440万的的人很大大一部分分往500万上移移而500万的也也向前移移到600上。在在50万万上的人人又有一一部分由由于购买买力问题题不得不不向更少少总价的的40万万移动。更更值得注注意的是是在800万这个个点上004年购购买比例例的上涨涨可以用用飞跃来来形容一一下上涨涨了155%以上上。有可可能这是是原来不不属于面面向这个个区片的的购买人人群涌入入的缘故故。 b、总价妥妥协系数数对比与其他片区区相似的的03年年5月人人们的极极限妥协协系数相相当高是是正常妥妥协系数数的将近近三倍。但但是往后后他们的的极限妥妥协系数数下降趋趋势明显显。033年100月下降降最明显显而正常常妥协系系数则可可以看作作持平。到到04年年5月极极限妥协协系数下下降较少少而正常常妥协系系数却上上升了。由由于楼市市价格不不断上涨涨使得人人们的极极限妥协协能力自自然降低低，但是是为了能能够买到到房子他他们的正正常妥协协系数提提高了。c、单价对对比分析析单价预算的的变化跟跟总价预预算变化化相呼应应，不过过由于中中间有面面积选择择的变数数所以又又有跟总总价不一一致的地地方。在在30000和440000的选择择比例上上03年年都比004年的的要高，在在50000的点点上人们们选择分分歧最大大。基本本上是003年110月比比5月上上涨133%而004年55月从003年110月的的40.6%上上直接降降到044年5月月的144.3%。这些些人都往往60000的点点上涌去去使得660000元点的的人044年5月月比033年有了了突涨。而而且也影影响到880000元点上上的选择择比例上上涨。然然而这些些上涨趋趋势没有有总价上上涨比例例这么大大，这大大概是购购房人在在面积选选择上有有妥协的的原因。d、面积对对比分析析综合前面总总价单价价的分析析再来参参考人们们面积选选择偏好好的变化化。由于于总价单单价的上上涨人们们在大面面积房子子的选择择上一路路呈现下下降的趋趋势，为为了能买买到可以以承担价价格的房房子人们们只能把把面积一一再缩小小。从003年55月到110月和和04年年5月这这种趋势势非常明明显。购购买1220平以以上的房房子的人人一直在在减少而而购买1100平平米的人人在明显显增加。这这可以解解释总价价60万万和单价价60000的人人群比例例几乎是是同比增增加。 e、客厅、主主卧和厨厨房的面面积对比比分析在客厅面积积的选择择上033年5月月和044年5月月没有什什么变化化，但是是03年年10月月有相当当大的降降低幅度度，平均均下降了了3个平平米。众众数由于于03年年10月月有多个个而取的的是最小小一个所所以没有有参考价价值。在在主卧面面积的选选择上004年比比03年年有上涨涨。但是是人们选选择最多多的仍然然是155平米003年004年都都一样。关关键的差差别是004年中中位数比比03年年高了。而而且从标标准差的的变化来来看044年的人人面积选选择上更更分散，面面积的选选择面宽宽了。厨厨房面积积选择与与主卧有有相似的的变化，由由于033年100月与004年55月有相相同的众众数与中中位数，那那么标准准差的变变化即选选择面分分散是唯唯一能够够解释面面积变高高的原因因。f、距市中中心的车车程分析析总体来讲人人们能接接受到市市中心的的车程004年比比03年年更长了了。155-200分钟的的车程004年人人们选择择的比例例要小于于03年年的。这这不是人人们不喜喜欢靠近近市中心心而是人人们没有有钱买离离市中心心更近的的房子。那那么由于于房价原原因人们们只能选选择更远远一点的的楼盘，但但是人们们也不是是无限制制妥协。增增加的车车程在110-115分钟钟的为最最多。再再增加也也没有去去买了。（2）城中中片、总体规规划及配配套（下下城区部部分） 规划结结构：整体规划结结构：一一主、三三副、十十二个居居住片区区一主：武林林商务区区。三副：（和和平）会会展中心心区、（东东新）居居住区公公共中心心、（华华丰）科科研中心心区。十二居住片片：武林林居住区区、凤起起居住区区、新华华居住区区、东园园居住区区、朝晖晖居住区区、打铁铁关居住住区、杭杭氧居住住区、三三里亭居居住区、三三塘居住住区、东东新居住住区、半半山居住住区、石石桥居住住区。 用地规规划：城中片是杭杭州市中中心城区区、文化化商务中中心、城城市中北北部的生生活居住住区，是是体现杭杭州现代代城市风风貌的重重要区域域。 公共设设施用地地规划：以武林广场场为中心心，结合合周边公公建地块块形成武武林商务务区。以和平广场场为中心心，形成成和平会会展中心心区。以东新和三三塘居住住区为依依托，形形成居住住区公共共中心。以原下城科科技园为为基础，形形成华丰丰科研中中心区。 绿地系系统规划划：大型绿地：在三塘塘居住区区东面建建立城北北体育公公园，在在东新居居住区北北面建生生态公园园。市级绿地：凤起公园、城城东公园园、武林林广场、环环北公园园、朝晖晖公园、和和平公园园、杭氧氧公园、善善贤花园园、沈家家花园、重重机公园园、草荡荡公园等等。 道路交交通规划划：下城区道路路网骨架架由城市市快速路路、主干干路、次次干路三三级组成成。城市市快速路路有南北北向的上上塘路、石石桥路，东东西向的的有石大大线、石石祥路、德德胜路、环环城北路路，涉及及“一环、三三纵、五五横”，城市市快速路路系统中中的“两纵、三三横”。在石石桥路与与临丁路路、石祥祥路交叉叉口，以以及德胜胜路与东东新路交交叉口规规划建设设大型公公交。区内沿延安安路、上上塘路和和环城北北路有规规划的轨轨道交通通一、二二期线路路。沿重重工路、庆庆春路规规划预留留轨道交交通远景景线路。在三塘、华华丰村规规划保留留公交停停车场及及修理厂厂。在华华丰村规规划建设设公交中中心站，在在武林广广场电车车场处，规规划建设设公交中中心站及及公交、轨轨道交通通换乘中中心。区内保留现现有杭宣宣、沪杭杭铁路线线，规划划改造艮艮山门货货站为铁铁路快速速行包中中心。区区内规划划预留高高速客运运铁路线线。在石石桥横塘塘村规划划保留和和建设公公路货运运站场。总体规划及及配套（上上城区部部分） 规划定定位：杭杭州市商商贸、商商务旅游游服务中中心，城城市东南南部生湖湖居住区区，体现现杭州国国际风景景旅游城城市和国国家文化化名城的的重要区区域。 发展规规划：行行政区划划面积226.665平方方公里，陆陆域面积积21.62平平方公里里，20002年年总人口口31.46万万人。至至20220年，规规划城市市建设用用地为221.662平方方公里，容容纳居住住人322.266万人。 功能组组织与规规划结构构：以中河为界界，西部部为城市市公共中中心，旅旅游商贸贸区；东东部和东东南部为为生活居居住区；南部为为自然风风景和历历史文化化保护区区；规划划分区结结构为99片，44心，44区，33轴，33廊，二二带一环环的城市市格局。九个居住片片区：湖湖滨，小小营、城城站、清清波、紫紫阳、望望江、复复兴、近近江等。四个公共中中心；市市级中心心一湖滨滨休闲旅旅游服务务中心(RBOO)，市市级副中中心一城城站广城城商贸旅旅游中心心，区级级中心一一江滨体体育文化化休闲中中心和南南星桥凤凤凰城商商业中心心。四个历史文文化保护护区；吴吴山文化化保护区区，南宋宋文化保保护区，五五代吴城城文化保保护区、中中山中路路传统商商业保护护区。三条商业轴轴：庆春春路商贸贸街、解解放路商商业街、延延安路商商业街。三条绿廊：南山路路一玉皇皇山隧道道一玉皇皇山路、万万松岭路路一姚江江路、望望江路绿绿色联系系廊。二条滨水景景观带：西湖南南线滨水水景观带带和钱江江北岸景景观带。一条旅游观观光环线线：中山山中路、中中山南路路、八卦卦路、虎虎跑路、环环西湖南南线，解解放路形形成历史史文化景景观旅游游环线。 道路交交通规则则城市道路交交通城市快速路路：“二纵”通过分分区，即即中河路路一复兴兴大桥、秋秋涛路一一西兴大大桥，主主要联系系主城与与江南城城。主干路：庆庆春路、解解放路、西西湖大道道、望大大路、延延安路、秋秋涛路、钱钱江路等等；次干路：平平海路、清清泰街、婺婺江路、南南山路、浣浣纱路、建建国路、富富春江路路、之江江路等。轨道交通：有三路路轨道交交通线路路(1号号线、33号线、44号线)经过该该区。、供应及及价格状状况由于市中心心板块内内的楼盘盘无论是是配套还还是交通通等都比比较成熟熟，生活活具有相相当的便便利性，因因而该板板块受到到了许多多购房者者的心仪仪，全年年供应量量约1110万平平方米。由于市中心心板块内内，土地地的稀缺缺性，该该板块内内上市的的楼盘均均以高层层、小高高层为主主，相比比于其他他板块来来说，容容积率较较高，绿绿化率较较低，且且楼盘规规模也较较小，一一般均在在10万万方以内内。但也也正是因因为其稀稀缺性，该该板块是是房价最最高的板板块，是是杭州11万元/平方米米楼盘的的集中区区域。今今年下半半年可供供选择的的楼盘也也几乎都都在1万万元/平平方米以以上。从从去年开开始就一一直受到到普遍关关注的世世贸丽晶晶城，今今年5月月份推出出的二期期价格也也达到11.1万万元/平平方米1.33万元/平方米米左右，预预计下半半年将推推出的33期价格格不会低低于二期期，甚至至更高；5月226日开开盘的河河滨公寓寓，均价价也将在在130000元元/平方方米左右右；而城城中目前前价格已已经算低低了的野野风·现代领领地一期期均价也也达到了了91000元/平方米米，现已已卖完，二二期将在在七八月月份推出出。、需求状状况老城城中一一带一直直是购房房的热点点地段，其其周边的的配套设设施非常常完善，居居住气氛氛很浓厚厚，在购购房者心心中占有有重要的的位置。a、购房面面积分析析首首选和备备选购房房面积均均增大与03年110月相相比较，首首选城中中一带的的购房者者的首选选购房面面积有小小幅增大大，增加加了约22个平米米，但是是备选购购房面积积则大幅幅度的增增加，从从1033.8平平米增长长到1224.11平米。b、总价变变化情况况分析加速上上涨纵观这三个个时间段段的数据据，可以以明显的的发现首首选城中中一带的的购房者者的心理理预算价价格一直直在上升升，而且且是以加加速度的的方式上上升，从从20003年55月到220033年100月，购购房者的的心理预预算总价价上涨了了8.77万，但但从20003年年10月月到20004年年5月，购购房者的的心理预预算上升升了244.7万万。再从横向比比较来看看，在220033年5月月的时候候，购房房者的“有点贵贵但能承承受的总总价”比其心心理预算算总价高高约111.3万万，到了了20003年110月，相相差达77.9万万，但是是在20004年年5月，这这一差距距拉大到到了166.4万万。最后后再来看看看“太贵而而放弃购购买的总总价”，其数数值从003年55月的772.55万涨到到80.4万，最最后到了了1033.7万万，涨幅幅异常明明显。c、单价变变化情况况应该说去年年5月、110月和和今年55月购房房者的心心理预算算单价变变化是很很有规律律的，基基本上是是以7000-110000元的幅幅度在增增加，单单价的上上升方式式相对温温和，而而非总价价的加速速式上涨涨。那么，再来来看看“有点贵贵但能承承受单价价”，从去去年5月月的53325元元到100月的662866元，再再到今年年10月月的76682元元。其绝绝对数值值变化还还是惊人人的，仅仅仅相隔隔了一年年，“有点贵贵但能承承受单价价”单价就就上升了了23557元，不不仅如此此，去年年10月月还是“太贵而而放弃购购买的单单价”（73303元元），今今年还不不到“有点贵贵但能承承受单价价”（76682元元），可可见，购购房者对对于单价价预算上上升是多多么大。d、主流单单价点分分析从