“上岛郦舍”物业管理制度(标准版)330.docx

“上 岛 郦 舍”物业管理制度重 庆 智智 捷 物物 业 管管 理 公公 司二九年年五月目录物业管理协协议 2页物管部组织织构架 220页部门管理职职责 21页物管部各岗岗位职责 233页内部日常管管理制度 266页办公用品、劳劳保用品采采购管理规规程 277页材料物资管管理办法 288页公司电话使使用管理规规定 29页考勤制度 300页例会制度 311页培训管理标标准作业规规程 32页人事管理流流程图 335页人事管理制制度 37页文书、档案案、资料管管理办法 444页物业管理公公司文明服服务规范 455页员工档案管管理办法 500页员工奖惩管管理条例 522页员工离职手手续办理流流程图 556页员工离职手手续签批表表 57页页招聘工作程程序 58页物管公司人人事招聘流流程 60页招聘工作程程序 62页特约服务管管理规程 633页业主档案管管理规程 655页保安部内部部管理制度度 66页页保安部巡逻逻制度 773页保安部员工工指纹档案案 74页页火灾事故处处置规程 755页门岗岗位职职责 77页停车场值班班员管理规规定门 778页巡逻岗岗位位职责 779页应急事件处处置规程 800页交接班制度度 82页页工程部物资资物品管理理条例 883页工程部值班班制度 887页工程档案借借阅制度 888页员工综合考考核检验标标准 89页保洁员工作作制度 990页保洁员轮值值班制度 911页员工手册 922页物业管理协协议重庆智捷物物业管理文文件版号A拟订日期2009年年5月第 1 页页共18页物 业 管管 理 协协 议甲方：重庆庆智捷物业业管理有限公司 乙方：_根据城市市新建住宅宅小区管理理办法、重重庆市物业业管理条例例等政府府有关法律律、法规，为为维护小区区各业主之之权益及促促进小区的的管理，甲甲、乙双方方同意遵守守上岛郦郦舍物业管管理协议中中的各项条条款，承担担约定的责责任和义务务，享有相相关权利。甲方： 业主： （签章） 委托托代理人： 年 月 日 年 月 日签约地点： 物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第2页共18页重庆“上岛岛郦舍”物业管理理协议第一章 总 则一、 本协议依据据中华人民民共和国建建设部城城市新建住住宅小区管管理办法、重重庆市人大大常务委员员会重庆庆市规划管管理条例、重重庆市人民民政府重重庆市物业业管理条例例等政府府有关法律律、法规，结结合“上岛郦舍舍”实际情况况制定。二、 本协议制定定的目的在在于：通过过本协议的的制定，初初步明确各各业主对“上岛郦舍舍”住宅小区区及其设备备、服务设设施的使用用、保养及及维修所享享有的权利利及承担的的义务和责责任，明确确各业主在在“上岛郦舍舍”的权益份份额及对“上岛郦舍舍”公共开支支所须承担担的义务，达达到对该小小区的统一一管理，以以保证所有有业主能有有效地使用用其购买的的物业。三、 “上岛郦舍舍”的所有业业主必须签签署本协议议，本协议议自当事人人签署后立立即生效，本本小区的所所有业主及及其他居留留人和物业业管理公司司均须受本本协议条文文的约束。四、 本协议的解解释权和修修改权属业业主委员会会，业主委委员会未成成立前属重重大高科物物业公司，成成立后属业业主委员会会。第二章 定 义在本协议中中，除文意意另有所指指而需作另另外解释外外，下列用用语将有以以下意义：一、 “小区”指指命名为“上岛郦舍舍”的建筑物物、配套设设施及其所所属区域。二、 “开发商”指重大高高科物业公公司。三、 “公共区域域”指为该小小区的业主主及用户而而设并供其其共用的公公共地方，包包括小区内内各出入口口、通道、服服务车辆及及垃圾收集集车辆起落落货位、电电梯（包括括客梯、货货梯）、消消防楼梯间间、走廊、公公共卫生间间、清洁间间、电表房房、后备发发电机房、泵泵房、消防防设备控制制室、储水水箱（池）、电电梯房（含含电梯井）及及其它地方方或范围，但但任何业主主拥有独立立使用权的的地方及开开发商保留留地方除外外。四、 “公共设施施”指为该小小区的公众众利益而安安装的各种种机器、设设备、仪器器、装置及及花木，包包括但不限限于供水、排排水系统、消消防系统、电电梯、卫生生间设备、通通讯系统、照照明系统、保保安系统、供供电系统（包包括紧急发发电机）、污污水处理系系统，所有有供小区使使用的沟渠渠、水道、管管道槽沟、电电线、电缆缆、公用通通告板及其其它机械、卫卫生设备等等。以上所所列的各类类设备，不不论是设置置于公共地地方或保留留地方内，均均属公共设设施的一部部分，物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第3页共18页但任何只供供个别业主主或租户使使用的设施施则不包括括在内。五、 “开发商保保留地方”指小区内内非其他业业主所拥有有产权的区区域（公共共区域除外外）和建筑筑物。六、 “管理者”指管理该该小区的人人士或机构构，通常指指物业管理理公司及其其授权的管管理人员和和员工。七、 “业主”指指对所购买买的房屋拥拥有所有权权的自然人人及法人等等组织体，并并包括其后后的合法继继承人或房房产转让的的受让人及及受赠人。如如果该房屋屋已被合法法抵押，则则抵押权人人在实现抵抵押权后亦亦为“业主”。八、 “本协议”指本管理理协议及其其附件。九、 “业主（用用户）守则则”指管理者者根据政府府有关法规规及本协议议的规定制制定的当各各业主及用用户使用其其所拥有的的房屋及小小区公共区区域和公共共设施时需需要遵守的的细则。十、 “管理费用用”指管理者者为组织管管理小区而而发生的保保安、保洁洁、绿化、公公共设施设设备维修及及保养、上上缴有关部部门的各种种费用、员员工工资福福利、办公公费、公共共用水用电电、社区活活动费、公公共保险等等费用。 十一、 “空置房”指自交房房后未发生生水电气任任何一项费费用的物业业。凡曾发发生水电气气任何一项项费用的，无无论以后是是否有人居居住，均不不认为是空空置房。第三章 权 属1、 业主对小区区进行管理理的权属份份额计算方方式为：属属于住宅类类物业的，一一户为一票票。属于非非住宅类物物业的，以以业主拥有有的建筑面面积每一百百平方米计计算为一票票；单户不不足一百平平方米的，计计为一票。2、 “上岛郦舍舍”所有业主主的权益份份额总和构构成“上岛郦舍舍”物业最高高权益，在在国家、地地方法律法法规制约下下，通过选选举的业主主代表大会会和业主委委员会行使使对小区物物业管理的的决策权。3、 小区未售出出之产业归归重大高科科物业公司司所有，故故该公司亦亦为业主。第四章 物业管理公公司一、 一般事项1、 本小区由物物业管理公公司根据本本协议进行行管理。由由重大高科科物业公司司首先组建建或聘请物物业管理公公司予以实实施，任期期三年（自自上岛郦舍舍整体竣工工，经有关关部门检验验合格并交交房之日起起开始计算算）。2、 上述服务期期满后，由由业主委员员会考虑并并召集业主主大会决定定是否延聘聘该物业公公司，并应应至少提前前三个月书书面通知该该物业公司司是否终止止或继续其其服务。3、 受聘于本小小区的物业业管理公司司应严格管管理和维护护本小区的的所有公用用生活、服服务设施和和场地，为为业主提供供相关服务务并受本协协议的约束束。4、 物业管理公公司一旦受受聘，将被被视为全部部业主之集集体代理人人，而非个个别物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第4页共18页代理，每一一业主将被被视为已不不可撤销地地认可该受受聘物业管管理公司为为执行协议议的指定代代理人。二、 权力及责任任在与业主正正当权益不不抵触的前前提下，物物业管理公公司受聘后后即被授权权进行本小小区的管理理、组织和和维护工作作。主要包包括以下事事项：(一) 管理工作：1、 根据管理协协议制订小小区用户守守则及其它它必要的规规章制度，以以各种形式式督促业主主和用户遵遵守规约。2、 雇佣、培训训、解雇职职员并对其其工作进行行管理。3、 物业管理公公司办公场场所、职员员制服、工工作服、工工具、器具具、材料或或其他必要要的设备的的采买和管管理。4、 维护区内邮邮政设施，协协调邮政部部门为小区区业主和居居民提供的的服务工作作。5、 小区自备交交通车及候候车站的管管理。6、 处理所有对对小区管理理的投诉及及各项维修修，并协助助业主委员员会调解业业主或用户户之间因小小区管理而而引起的纠纠纷与争执执。7、 聘请、撤换换及付酬予予律师、建建筑师、会会计师及其其它专业顾顾问、承建建商、工人人、代理人人、清洁工工人及其它它工作人员员。8、 与小区有关关的政府、职职能部门、新新闻媒体的的接洽工作作。9、 与业主委员员会的协调调和被监督督。10、 在所有有关关小区的法法律诉讼中中作为全体体业主的代代表。11、 可以物业公公司名义投投保，投保保项目包括括财产险、公公众责任险险等险种，但但业主应对对其属下的的房屋内利利益自行投投保。12、 对小区公共共区域进行行管理。13、 受所有权人人委托对小小区配套设设施如网球球场、游泳泳池、会所所、茶室、酒酒吧、图书书室等活动动场所进行行管理。14、 受开发商委委托对开发发商保留地地方进行管管理。(二) 保安工作：1、 建立预防性性安全防范范体系，配配合公安机机关进行安安全监控和和巡视等保保安工作，但但不含人身身财产保险险保证保管管责任。2、 盘查控制闲闲杂人员和和小贩等进进入小区。3、 对来访客人人必要时确确认或登记记。4、 维持小区的的交通秩序序。5、 处理急病、地地震、地陷陷、火灾等等突发事件件的组织疏疏导和施救救工作。6、 定期或不定定期巡视、检检查小区，必必要时包括括业主所有有房屋内部部，可采取取必要措施施以防止任任何人未经经管理者同同意或未按按本协议规规定占用、变变更、损害害公共服务务设施。(三) 工程维修与与维护工作作：1、 检查、巡视视小区，必必要时包括括业主所有有房屋内部部。2、 每一位业主主及其使用用者应严格格按照设计计及装修指指南，完成成其所属房房屋的装修修工程。如如果管理者者发现该业业主聘用的的装修单位位及其工人人违反装物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第5页共18页修规则，管管理者有权权拒绝该等等人士进入入小区。或或在管理者者认为有必必要的情况况下，将其其逐出小区区。装修期期间，管理理者有权进进入正在装装修的房屋屋，以检查查并确定装装修规则是是否得到遵遵守。所有有直接或间间接因装修修工程引起起的诉讼、索索赔、要求求及费用完完全由该业业主单独负负责，与其其它业主及及管理者无无关。管理理者有权在在适当时候候对装修规规则进行修修改。3、 建立小区内内公共建筑筑设备及业业主所属房房屋基本状状况、维修修、异动档档案。4、 保持公共区区域之水、电电、气、通通讯、共用用天线、机机电设备、电电梯、消防防装置、路路灯、道路路、排污排排水系统处处于良好运运行状态，并并在发生损损坏时及时时修复（属属于有关职职能部门经经营管辖辖权限的，物物业公司协协调督促其其尽快修复复）。上述述区域及系系统设施大大修及更新新应在业主主委员会授授权下进行行。5、 建筑及其设设施保修期期内协调开开发商、承承建商进行行对业主所所有房屋内内发生的墙墙体、水、电电、气、通通讯、共用用天线、排排污等建筑筑体系保修修；保修期期后实施有有偿服务或或协调专业业机构或职职能部门有有偿维护维维修。6、 对配套系统统设备进行行日常维护护修理。(四) 环境工作：1、 保持小区内内公共区域域的清洁卫卫生，定时时收取生活活垃圾并进进行垃圾清清运工作，保保证垃圾收收集设施处处于良好的的工作状态态。2、 按照政府有有关部门的的要求对绿绿化区域予予以维护、保保养，使之之处于良好好状态。(五) 社区交流组组织：1、 设立发行小小区业主通通讯，加强强业主间的的沟通和文文化交流。2、 设立信息发发布栏，加加强与业主主的联系和和消息发布布。3、 引导成立社社区性协会会，丰富业业主的生活活，加强业业主之间沟沟通。4、 举办不定期期的社区文文化活动，联联系小区内内外文化交交流。5、 适时举办技技能培训。(六) 服务工作：适时设立以以下服务项项目，合理理取费，并并可根据需需要设立新新服务项目目：房屋代代管、代租租、代售；代办电话话安装；钟钟点工服务务；商品信信息服务；代育花木木；送鲜花花；代叫出出租车；代代购机船车车票等内容容。(七) 监察工作：监察各业主主遵守及履履行本协议议条款，并并采取一切切必要措施施(包括提提醒、劝诫诫、警告、收收取违约金金、滞纳金金、收取额额外劳（服服）务费用用、张榜公公告、限制制或中止服服务、提起起诉讼等)以保证本本协议规定定的履行。由由此而造成成的损失由由违约人自自行承担。(八) 财务工作：1、 每月定期向向业主(使使用人)收收取管理费费及各项代代收费用。2、 定期复审征征收情况以以确保所有有业主（使使用人）履履行其财务务责任；定定期复审欠欠款，并于于发出适当当警告后，可可执行但不不限于监察察工作所涉涉及的适用用方法。3、 就物业管理理公司为履履行本协议议规定的职职责而支付付的一切款款项，制定定明物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第6页共18页确无误的账账目记录，并并在业主委委员会监督督下每一会会计年度向向全体业主主公布一次次。4、 物业公司有有权指定专专业金融机机构进行代代收代扣水水、电、气气费及物管管费。(九) 其他工作：物业管理公公司有权在在不违背业业主整体权权益的基础础上制定、修修改管理规规则，并公公布于小区区告示栏，对对各业主均均有约束力力。 第五章 业 主主业主在享有有并行使下下述权利和和使用其所所拥有的房房屋时，须须同时承担担并履行本本协议约定定的责任和和义务。一、 业主权利、责责任和义务务：1、 依法享有对对自己所拥拥有物业的的各项权利利。2、 可根据本协协议维护自自身的合法法权益，并并通过业主主委员会行行使对小区区管理的决决策权。3、 每个业主对对其产权所所属的房屋屋具有完全全的所有权权，其可以以出售、转转让、赠与与、抵押、出出租、批准准享用或以以其他方式式处置，而而无须其他他业主同意意，所有上上述异动须须在一个月月前书面通通知物业管管理公司。房房产出让后后，新业主主亦应受本本协议约束束和保障，若若业主出租租其所拥有有的房屋，须须保证该承承租人遵守守并履行本本协议所制制定的条款款，并承担担连带责任任，业主亦亦有义务为为其拥有的的房屋购买买有关保险险，并保持持其连续有有效性。4、 可根据本协协议监察物物管公司及及员工的工工作；对物物业管理公公司及员工工的工作有有监督建议议权及投诉诉权。5、 依法享有使使用或有偿偿使用房屋屋本体公用用设施（楼楼梯、电梯梯、通道、上上下水管道道、消防设设备等）和和社区公用用设施、公公共场所（地地）、道路路、文化娱娱乐场所、体体育设施、停停车场的权权利。6、 有权按有关关规定在允允许的范围围内进行室室内装饰和和维修。7、 有权自己或或聘请他人人对房屋自自用部分的的各种管道道、电线以以及其他自自用设施进进行合法维维修养护。8、 有权根据房房屋的外墙墙面、楼梯梯间、通道道、屋面、上上下水管道道、机电设设备、电梯梯、消防设设施等房屋屋本体公用用设施的状状况，建议议甲方及时组组织维修养养护，若系系按住宅宅使用说明明书使用用的，其费费用按政府府有关规定定支付，若若系人为造造成的，由由责任人（责责任不明确确时由相关关责任人）承承担。9、 有权要求甲甲方对社区区内各种有有噪音的装装饰、建筑筑行为以及及违反物业业管理规定定的其他行行为予以制制止、纠正正。10、 有权参加业业主大会，并并对社区的的各项管理理决策拥有有表决权。11、 有权对社区区物业管理理的有关事事项向业主主委员会或或通过业主主委员会向向甲方提出质质询。12、 有权要求业业主委员会会或甲方按照市市政府规定定的期限定定期公布社社区物业管管理收支帐帐目。物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第7页共18页13、 有权对社区区的物业管管理提出建建议、意见见或批评，可可要求业主主委员会会会对甲方的违反反合同或有有关规定的的行为进行行干预、处处罚。14、 有权同其他他业主依据据业主委员员会章程就就某一议题题要求业主主委员会召召集业主大大会。15、 有权就本社社区的物业业管理向市市住宅主管管部门和社社区管理部部门投诉或或提出意见见与建议。16、 由于毗连部部位或公用用部位被损损坏或导致致相关损失失，有权要要求责任人人承担赔偿偿维修责任任直至追究究法律责任任。二、 业主的义务务：1、 业主需按期期付清因其其拥有完全全产权的房房屋而产生生的与物业业管理相关关的各种税税收、费用用。费用的的计算标准准：产权部部门核定面面积批复下下达之前以以销售合同同注明的建建筑面积计计算，批复复之后以产产权部门核核定的建筑筑面积为准准。面积核核定前后物物管公司收收取费用的的差额无须须退补。2、 各业主应于于每月5日日前或每季季首月5日日前到物业业管理公司司缴纳物管管费、水电电气费及其其它应缴之之费用，而而无论该房房屋是否空空置、被占占用、出租租给其他租租户或许可可其他人使使用（由专专业职能部部门自行收收取的除外外）。特别别指明：物物业管理费费收取起始始是以售房房合同约定定的交房日日期为准。业业主应按照照售房合同同的约定交交房时间办办理交房手手续，并开开始支付物物业管理费费等相关费费用。3、 除非在销售售时与开发发商另有合合同约定，该该小区内各各住宅房屋屋不得用于于对其他业业主产生干干扰的其他他用途：如如办餐饮开日杂商商店等改变变住宅用途途。4、 在未得到物物业管理公公司书面同同意前各业业主不得改改动其房屋屋的结构，亦亦不得对公公共区域或或公共服务务设施进行行侵占、改改动、破坏坏或干扰。5、 在未得到物物业管理公公司书面同同意前各业业主不得在在窗户或外外墙安装空空调、换气气窗等装置置及其它固固定设施。在在小区建设设中均在厨厨房设置排排烟系统，各各业主一律律不得自行行将排烟系系统改道。6、 各业主不得得利用走廊廊、楼梯或或其它公共共地方晾晒晒衣物、悬悬挂或放置置垃圾桶、家家具或其它它任何物品品。7、 各业主及其其承租人、受受许可使用用人、代理理人、来访访客及其他他使用者在在任何时刻刻均应严格格遵守装装修规则(附件一)及清洁洁与保洁管管理规定(附件二)，附件与与本协议具具有同等约约束效力。8、 各业主不得得故意扰乱乱小区的管管理秩序和和生活秩序序，侵犯其其他业主的的合法权益益。如燃放放烟花爆竹竹，播放大大功率音响响、鸣放高高音喇叭等等。各业主主应遵守治治安管理规规定(附附件三)，车车辆道路管管理规定(附件四)及消防防管理规定定（附件件五），小小区绿化管管理规定（附附件六），附附件与本协协议具同等等约束力。9、 各业主对毗毗连房屋维维修时应积积极配合，当当相邻业主主出现损害害的情况，应应在获悉或或应当获悉悉后，立即即停止损害害，采取有有效措施维维修，限期期整改，并并主动承担担责任，不不得以任何何理由阻碍碍维修工作作(例如：上层漏水水危及下层层，同层厨厨卫从侧墙墙渗透到共共用墙另一一方)。因因阻碍维修修而额外造造物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第8页共18页的损失和后后果应由该该业主或使使用人承担担责任。10、 各业主不得得污损一切切公用建筑筑及配套设设施，如水水、电、气气、通讯、共共用天线、排排污排水系系统、路灯灯、电梯、电电机设备、消消防设施、绿绿化、所有有外墙及屋屋顶等。11、 除事先经政政府有关部部门批准及及物业管理理公司书面面同意，各各业主不得得饲养任何何家畜家禽禽、以及猫猫狗等宠物物。物管公公司的上述述同意不表表示物管公公司应对饲饲养家禽或或动物对第第三人造成成的侵权损损害承担责责任，亦不不表示对业业主应负责责任的赦免免。12、 各业主若因因本身的疏疏忽及其它它原因而造造成水、气气、烟或其其它有关物物体外溢，损损害他人或或其财产时时，该业主主须对因此此产生的所所有诉讼、索索赔和其它它要求负全全部责任。13、 未向管理人人申报并获获书面批准准，任何业业主不得擅擅自更改、迁迁移或增大大用电、用用水、用气气装置。14、 各业主有义义务教育其其雇员或亲亲友在进入入小区时，遵遵守小区管管理规定，并并对他们违违反协议的的行为负连连带责任。15、 各业主将来来若将房产产权转移（包包括但不限限于出售、转转让、馈赠赠或互易），需需在房产转转移达成前前让承让人人（承租人人）签署本本物业管理理协议，以以确保该承承让人（承承租人）遵遵守该管理理协议及附附属文件的的规定。在在承让人（承承租人）签签署本物业业管理协议议前，如上上述承让人人（承租人人）有违反反管理协议议及其附属属文件规定定的行为，（包包括但不限限于拖欠管管理费或有有关费用）其其法律责任任由原业主主共同连带带承担。16、 各业主将来来若将房产产权转移（包包括但不限限于出售、转转让、馈赠赠或互易），应应在房产转转移达成前前以书面形形式通知开开发商及物物业管理公公司关于房房屋拥有人人的变更及及承让人（承承租人）的的姓名，联联络地址及及其它有关关资料。17、 经营小区商商铺的业主主或承租户户，在权属属房屋内的的广告、商商号、橱窗窗等商业展展示内容，须须经物业管管理公司审审查同意，并并服从物业业管理公司司对该区域域商业环境境的统一规规划。特种种行业（如如餐饮业、娱娱乐业等）的的经营，除除应取得主主管部门的的批准外，还还必须采取取相应措施施如安装油油烟滤除装装置、隔降降噪音装置置等，以符符合环保的的要求。18、 违反本章各各条款的业业主须就所所引致的损损失负责并并支付一切切有关开支支。三、 相关费用及及缴纳乙方应根据据本协议的的有关条款款向甲方按按时交纳管管理费用，并并承担逾期期未付的责责任。费用构成：(一) 物业管理费费1、 楼宇公共区区域清洁、保保洁服务费费2、 楼宇24小小时保安服服务费3、 楼宇公共区区域绿化养养护、管理理费4、 楼宇房屋共共用部位维维修（小修修）及保养养费5、 楼宇防盗监监控系统维维修（小修修）及保养养费物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第9页共18页6、 楼宇公共娱娱乐设施维维修（小修修）及保养养费7、 楼宇公共设设施设备日日常运行、维维修（小修修）及保养养费8、 楼宇公共区区域的除四四害费用9、 甲方用于上上缴有关部部门的各项项费用10、 甲方用于上上缴有关部部门管理费费、税费11、 甲方用于楼楼宇的生活活垃圾清运运费12、 甲方的办公公管理费13、 甲方员工薪薪酬金及福福利14、 甲方为楼宇宇公共利益益所投保的的公共责任任险15、 甲方用于为为业主服务务的固定资资产折旧费费16、 甲方用于为为业主公共共利益服务务而发生的的其他费用用(二) 大修及更新新基金1、 用于楼宇防防盗监控报报警系统的的大修及更更新2、 用于楼宇配配电房的大大修及更新新3、 用于楼宇公公共区域土土建部分的的大修及更更新4、 用于楼宇公公共区域环环境绿化及及设施的大大修及更新新5、 用于楼宇内内供电、供供水系统的的大修及更更新6、 用于楼宇消消防设施的的大修及更更新7、 用于楼宇非非盈利性设设施的大修修及更新8、 其他不在上上列内但需需由大修及及更新基金金支付的费费用(三) 费用及其计计算标准的的核定1、 “上岛郦舍舍”住宅的物物业管理费费收费标准准为： 。若若有变动，以以相关文件件或通知为为准，物业业管理费经经双方签定定本协议后后由甲方向向重庆市物物价部门申申报或备案案。2、 大修和更新新基金按国国家建设部部和市政府府有关的管管理规定及及楼宇实际际情况计收收。3、 特约服务实实行明码实实价、双方方自愿的原原则，阶段段性的详细细价目请向向甲方索取取，甲方工工作人员亦亦会在服务务前向被服服务方出示示收费标准准。4、 公用水电费费按国家收收费标准据据实摊销。(四) 缴费办法1、 物业管理费费1） 物业管理费费按每户的的建筑面积积计收，在在产权部门门核定面积积批复下达达之前，按按销售合同同注明的建建筑面积计计算；批复复之后，按按产权部门门核定的建建筑面积为为准。面积积核定前后后的物业管管理费差额额不作退补补。2） 物业管理费费按月缴纳纳。乙方应应在当月55日之前（或或物业管理理公司通知知时间前）将将费用金额额缴清，逾逾期每天按按应交金额额的3向甲方交交纳滞纳金金。3） 物业管理费费收取的起起始时间以以售房合同同约定之交交房时间为为准。在当当月15日日之前（含含15日）交交房的收取取当月全月月的物管费费，在当月月15日之之后交房的的收取当月月半个月的的物管费。物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第10页共18页4） 交房后，若若发生水电电气任何一一项费用或或已装修或或已入住，则则当月开始始物管费按按收费标准准全额执行行；在此之之前，该物物业视为空空置房，物物管费按收收费标准的的50%执执行。2、 特约服务费费按月交纳。乙方在当月月5日之前前将上月发发生的特约约服务费用用金额一次次性缴清，逾逾期每天将将按应缴金金额的3向甲方支支付滞纳金金。3、 大修及更新新改造基金金根据国家建建设部和市市政府有关关管理规定定及楼宇实实际情况缴缴纳。甲方方应根据相相关规定进进行管理、使使用，甲方方对于收取取的大修和和更新基金金，将设立立大修及更更新基金专专用帐户，专专款专用。年年终向业主主公布费用用收支情况况，业主代代表有权通通过业主委委员会对费费用开支进进行监督查查核。如政政府主管部部门出台新新的大修基基金管理办办法，则依依据政府规规定执行。4、 乙方可以现现金或支票票缴纳各项项费用，无无论其物业业空置、出出租或自用用，均应缴缴纳。(五) 公摊用能费费1、 公共设施用用能分摊内内容为：楼楼道路灯、庭庭园灯、围围墙及道路路灯的用电电，冲洗公公共区域的的用水、景景观水系用用水、用电电。2、 分摊标准：按户据实实分摊。物物管费减半半收取，分分摊用能亦亦减半。3、 物业管理公公司每月定定时公告分分摊总量。(六) 各项费用的的调整如物业管理理费用根据据政府有关关部门规定定进行调整整，物业管管理公司可可向业主按按调整后的的金额计收收。调整计计收前相关关信息由物物业管理公公司以通知知、公告等形式预先先公布。第六章 业业主委员会会一、 重庆上岛郦郦舍物业管管理公司按按照重庆庆市物业管管理条例和和重庆市市业主委员员会实施办办法适时时召集各业业主召开业业主大会。考考虑到可操操作性，按按权属比例例以重大高高科物业公公司转移产产权的业主主中选举获获得该组团团权属份额额支持最多多的若干业业主，组成成业主委员员会，代表表小区所有有之权属份份额，重大大高科物业业公司以未未售产业独独立推选业业主代表参参加业主委委员会，行行使小区管管理决策权权。二、 社区应按照照国家相关关规定，适适时成立业业主委员会会，商讨小小区内重大大管理事宜宜、改选业业主代表及及业主委员员会等。三、 业主委员会会根据物业业管理区域域的规模由由五至七人人组成，无无薪酬，推推举召集人一名名。业主委委员会履行行以下职责责：1、 组织召开业业主大会或或业主代表表大会报告告物业管理理的实施情情况。物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期2009年年5月第11页共18页2、 讨论本协议议修改意见见并组织全全体业主亲亲自投票表表决。当总总权属份额额三分之二二以上表决决通过后即即可修改。3、 决定聘用或或辞退物业业管理公司司。4、 支持、监督督、配合物物业管理公公司的物业业管理工作作。5、 决定公共设设施、设备备的大、中中修，更新新改造等物物业管理服服务的重大大事宜。6、 协调物业产产权人、使使用人与物物业管理公公司之间的的关系。7、 依照规定设设立物业维维修基金，负负责该基金金的筹集、监监督使用和和管理。8、 本小区若因因火灾、地地震、地陷陷或其他不不可抗力原原因而遭破破坏，以致致公用部分分不宜居住住或使用时时，组织全全体业主商商讨修复、重重建事宜，并并按每名业业主持有之之权属份额额比例收取取所需费用用并组织实实施。9、 业主委员会会章程及相相关工作程程序细则将将按有关规规定及本章章条款另行行制订。第七章 开开发商一、 开发商保留留以下的权权利：1、 开发商或物物业管理公公司及其各各自的承建建商、代理理人及其它它经许可的的人，为检检查、维修修及保养小小区的任何何一部分，包包括公共区区域、公共共设施或任任何为小区区利益而安安装的设施施，或为履履行管理者者对小区的的管理责任任，有权携携带一切必必须的设备备、机器及及材料进入入小区任何何一部分。如如有必要，可可进入小区区的任何房房屋，但除除紧急情形形外，应事事先通知有有关的业主主或其使用用人。但开开发商及管管理者在行行使此项权权利时不得得妨碍其它它业主使用用其所属的的房屋。2、 开发商或其其委托人有有权于小区区内公共区区域、公共共设施及开开发商保留留地方安装装、架设、更更改、保养养或拆去招招牌、广告告、旗杆、照照明及其它它各种固定定设施。上上述工程不不得妨碍其其它业主使使用其所属属的房屋，任任何安装于于天台或小小区其它地地方的招牌牌，不可阻阻碍或干扰扰电梯的正正常工作，若若进行上述述工程时，造造成了破坏坏，开发商商应负责赔赔偿损失。3、 开发商可委委派代理人人行使本协协议给予开开发商之任任何权利。4、 在受本协议议的限制和和保障下，开开发商有权权转让、抵抵押、出租租、批准占占用或以其其它方式处处置开发商商保留地方方。5、 开发商有权权在业主委委员会成立立前审核和和批准小区区年度管理理预算或修修订的年度度管理预算算。二、 为了使开发发商可以有有效地行使使本章第一一条给予开开发商的权权利，各业业主于此共共同及各自自授权开发发商代表各各业主行使使上述权利利或代表各各业主签订订一切必要要的文件。物业管理协协议：重庆智捷物物业管理文文件版号A修订日期