重庆某项目的开发策划方案第doc15(1)49277191168.docx

重庆某项目的开发策划方案一、   重庆房地地产市场简简析1、20003年重庆庆市房地产产住宅市场场继去年市市场的火热热，再续引引发了重庆庆房地产市市场的“沸点”。一方面面，重庆市市房地产经经过几年的的发展，房房地产市场场已从“概念时代代”进入“产品时代代”，另一方方面大范围围的城市拆拆迁与旧城城改造的进进一步实施施，刺激了了房地产市市场的投资资和开发，同同时也促动动了一大批批住宅消费费群体的需需求。2、随着重重庆市住宅宅市场的发发展和成熟熟，其住宅宅的需求也也日益呈现现出多样化化的格局。小小户型依然然受到市场场一定的青青睐，特别别在解放碑碑以外的市市场；低密密度住宅成成为今年的的房地产中中高档市场场的主流产产品，其风风靡盖过了了江景房和和城市中心心公寓，在在一定程度度上，正说说明目前重重庆市场已已进入产品品时代；而而有一定环环境做依靠靠的中低档档次住宅，尤尤其受到消消费者的追追捧，重庆庆市大范围围的拆迁，直直接拉动了了此类住宅宅的需求。3、产品的的差异化定定位已成为为项目之间间的品质划划分。龙湖湖、金科、融融桥、南方方、广厦、大大川等等地地产企业在在重庆房地地产市场相相继推出的的千亩大盘盘，可谓是是如火如荼荼，但随着着重庆滨江江路环境与与配套设施施的日趋改改善，江景景楼盘已开开始大张旗旗鼓突围，今今年中，势势头最盛的的金沙水岸岸、东方港港湾、金沙沙港湾等江江景楼盘分分别以独特特的概念、卖卖点、及居居家文化、成成熟配套等等，以实现现区域的共共赢吸引较较多消费者者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。二、重庆房房地产市场场开发简析析1、20003年上半半年重庆市市房地产市市场的总体体供求表指标开发施工面面积（万平米）房屋竣工面面积（万平米）房屋销售面面积（万平米）房屋销售平平均价格（元元/m2）开发投资额额（亿元）2003年年上半年3781.2345.33532.8861987112.775住宅2823.1240.77481.221763 同比增长（%）19.967.4104.444.3437.2办公楼128.118.33.62848 商业营业用用房83096.339.0663882  2、结论分分析：（1）20003年上上半年，重重庆市商品品房销售面面积继续保保持一定幅幅度的增长长，全市商商品房销售售面积达11042.1万平方米米，同比增增长46.9%。其其中主城区区销售面积积达7088.8万平方米米，同比增增长29.6%。与与此同时，商商品房竣工工面积则低低于销售面面积。20001年，重重庆市房地地产竣工面面积为10020.66万平方米米。商品房房销售面积积大于竣工工面积，在在一定程度度上降低了了商品房的的空置量，对对于房地产产业的发展展是一大利利好，同时时也表明重重庆市房地地产业充满满着活力，开开发前景广广阔。（2）20003年上上半年，重重庆市商品品房商品面面积更得到到高速增长长，房屋销销售面积远远高于竣工工面积，22003年年上半年房房屋销售面面积同比增增长在1004.4%，分析市市场的主要要原因在于于一场全市市范围内的的大拆迁运运动，直接接拉动了重重庆市房地地产的旺盛盛需求和价价格的上涨涨。 三、市场调调查分析由于本项目目所在区域域的可比性性江景楼盘盘较少，故故我司以渝渝中区江景景楼盘为主主作调查分分析。（一）市场场调查分析析表（略） 二）结论分分析1、           目前前渝中区的的江景物业业建筑形态态主要由高高层建筑组组成，其品品质以中高高挡为主，市市场价格在在建面3660033900元元/平米左右右，本项目目区域江景景物业的市市场价格在在建面28800元/平米左右右。2、           江景景物业的产产品设计主主要以建面面120150平平米的两房房与三房为为主，热销销户型主要要以建面8801220平米内内的小两房房与三房为为主，其主主要原因是是总价相对对较低，造造成以大户户型为主力力的江景物物业销售较较差。3、           由于于渝中区的的嘉滨路沿沿线正处与与规划建设设中，其周周边的环境境较差，生生活配套相相对较弱，这这也是目前前影响江景景物业销售售的主要原原因。4、           通过过市场调查查发现本区区域的江景景物业在产产品设计上上有较多的的“黑房”，主要由由于江景物物业的占地地面积相对对较小，其其落差较大大，临江面面户型多由由3-4户，建建面1300平米1770平米的的三室组成成，而一梯梯8户的单层层布局，导导致其他背背江的户型型采光差和和房间 “黑房”形成。四、项目研研究分析（一）项目目的SWOOT分析1.项目优优势（S）（1）良好好的江景资资源 本项目位于于渝中区曾曾家岩嘉滨滨路，北接接嘉陵江大大桥，5000米江岸线，视视野宽阔，嘉嘉陵江景一一览无余。（2）增值值空间较大大。本区域尚处处于规划建建设期，其其本区域住住宅价格相相对较低，随随着交通与与生活配套套上的完善善、成熟，有有利于提升升本项目物物业的增值值空间。2.项目劣劣势（W）（1）地块块面积较小小，地形落落差较大地块临街面面长度较短短，地块现现覆盖物为为农田、杂杂草。地势势起伏，中中心低落差差约20米，其两面面由高层建建筑夹集，这这对本项目目环境规划划与产品设设计有较大大难度。（2）交通通系统不完完善本区域道路路（嘉滨路路）作为进进入渝中半半岛的外环环，主要分分流进入主主城区的外外地车辆，其其公交车辆辆较少，出出行极为不不便。（3）区域域商业配套套设施缺乏乏本区域正处处于规划建建设中，其其商业配套套主要由上上清寺与观观音桥商业业支持，而而本区域配配套设施主主要由各小小区与学田田湾居民区区独立组成成，这与本本项目所在在位置都有有较远的距距离，也使使本项目在在配套服务务设施上相相对缺乏。3.项目市市场机会（T）（1）                          交交通系统的的完善本项目区域域公交车站站的设立与与20044年6月，轻轨轨较新线（2号）的通行，在很大程度上完善了本区域（嘉滨路）的交通系统，大大提升了本区域的地段品质。（2）                          政政府规划有有助于推动动本区域房房地产市场场发展南滨路繁华华景象将是是本区域市市场未来发发展的前瞻瞻，在政府府对渝中半半岛整体规规划中，嘉嘉滨路将规规划形成集集高档住宅宅、餐饮娱娱乐为一体体的 “休闲水岸岸”，这对本本区域房地地产市场开开发有较好好的发展前前景。（3）                          楼楼盘、人气气的聚集加加快商业成成形在对本项目目所在区域域的市场调调查分析中中，本区域域楼盘都以以嘉滨路轻轻轨车站（曾曾家岩）为为点，沿线线1公里内集中中开发，建建筑形态主主要以单体体楼为主的的，现已开开发的楼盘盘江都怡园园成功引进进了餐饮巨巨头天天鱼鱼港，建立立了本区域域良好的商商业氛围，在在本区域楼楼盘的陆续续面市，人人气的聚集集，将支撑撑与促进本本区域商业业的快速发发展。 4.项目风风险（O）（1）目前前本区域除除江都怡园园已建成外外，其他在在建楼盘已已开始动工工（场地平平整），其其位置都位位于轻轨旁旁，与本项项目地段相相比有好优优胜，这将将在今后一一定程度上上加剧了本本项目的区区域竞争。（2）北滨滨路与沙滨滨路正处与与建设发展展中，实力力较强的开开发商也陆陆续在其圈圈地开发高高品质的江江景物业（如如北滨路的的金沙水岸岸、沙滨路路的金沙港港湾），都都将形成本本项目较强强的潜在竞竞争对手。（3）南滨滨路楼盘以以较高的品品质规模与与成熟的商商业配套成成为消费者者选择江景景物业的主主要区域，这这将对本项项目日后的的销售有较较大的冲击击。（二）项目目最大价值值的挖掘本项目最大大价值的挖挖掘是通过过对项目地地块的价值值分析，努努力克服不不利因素的的限制与影影响，最大大限度的发发挥项目地地块的资源源优势，让让消费者切切实感觉所所购买的住住宅产品的的超值性，充充分挖掘其其项目的最最大价值。（1）品牌牌价值充分利用开开发商企业业雄厚的自自身实力与与形象促进进本项目的的受众力度度，提升本本项目的潜潜在品质形形象。 （2）产品品价值通过对本项项目可看山山城“江景、夜夜景”的优势，合合理的规划划，独特的的产品设计计，优质的的物业管理理来构筑本本项目的产产品价值，将将本项目做做成区域及及全市的精精品江景物物业，在市市场中脱颖颖而出，成成为购房者者关注的焦焦点。（3）交通通价值本项目紧邻邻轻轨车站站，拉近空空间距离，提提升本项目目品质优势势。（4）机会会价值充分利用滨滨江路房地地产发展的的契机，炒炒热本区域域，聚集人人气，顺势势推出“本项目”，一炮而而红，大造造成为江景景楼盘的品品质典范。三、产品定定位项目所处地地块面积较较小，相邻邻项目都是是以高层建建筑为主，故故我司将本本项目规划划设计为331层的高高层建筑，主主要分为裙裙楼（地下下一层，临临街三层）的的商业部分分和塔楼（27层）的住宅部分。以下分别对裙楼和塔楼进行定位分析。（一）裙楼楼定位餐饮、娱娱乐业依据地块所所处位置嘉滨路路沿线的发发展大体走走势，我司司将其裙楼楼部分主要要定位为餐餐饮、娱乐乐市场。1、           本项项目不适合合经营百货货业态。百货业态一一般建立在在人流量大大的商业中中心地区，很很大程度上上依赖于人人流的聚集集来保证收收益的产生生。而该地地块虽然临临街，但没没有大面积积的广场或或其他公共共休闲场所所吸引人群群逗留，仅仅仅依靠少少量的地区区客户是远远远不能保保证此种业业态的利润润收益，所所以，本项项目不适合合于百货业业态生存。2、           本项项目不适合合经营汽车车、建材等等专业市场场。该项目临街街，存在做做汽车、建建材等专业业市场的条条件。但汽汽车市场对对楼层层高高有一定要要求，裙楼楼高度的增增加造成塔塔楼高度降降低，从而而减小住宅宅建筑面积积；无论是是汽车还是是建材市场场，都会因因区域内没没有同类市市场而显得得势单力薄薄，形成较较大的市场场风险。3、           项目目裙楼宜做做餐饮、娱娱乐市场。尽管目前地地块周围餐餐饮娱乐行行业氛围还还没充分显显现，但天天天渔港的的餐饮巨头头姿态就是是该地区发发展的牵引引力；并且且渝中半岛岛城市形象象“休闲水岸岸”定位也为为本区域市市场发展提提供了政策策支持；轻轻轨20004年通车车、嘉滨路路交通的改改善都将带带动该地区区的经济发发展。 （二）塔楼楼定位中高档住住宅产品项目处于居居住区之中中，若做写写字楼产品品在交通方方面条件限限制相当大大，所以我我司将塔楼楼定位为住住宅。项目依嘉陵陵江而建，江江景资源是是本项目优优势与卖点点的突出体体现。由于于该项目占占地面积小小，自身不不可能在主主题景观营营造上大做做文章，所所以必须要要对自然景景观进行充充分利用，倾倾力打造江江景住宅。嘉嘉滨路已有有部分江景景房存在，并并且沿线仍仍有大量地地块或圈地地或已进入入拆迁阶段段，所以，我我们的项目目一定要寻寻求差异化化竞争。我我们将项目目定位为中中高档产品品，在塔楼楼建筑设计计上采用梯梯型退台设设计，加大大住宅的景景观面与采采光面，走走精致、阳阳光的产品品路线，这这主要依赖赖于产品户户型的超大大落地玻璃璃景观窗、弧弧形窗、景景观阳台，以以及在外立立面的设计计等方面，这这部分将随随后进行详详细阐述。 （三）形象象定位对于一个房房地产项目目来说，除除了产品定定位与特点点之外，可可以通过赋赋予产品概概念来达到到形象的树树立与提升升，也就是是所谓的虚虚实结合。 根根据产品定定位和建筑筑设计，我我司提出“上生活空空间”的居家理理念，本项项目是一个个居家的闲闲适之所，坐坐观潮涌潮潮落，人生生却一直向向着更高的的方向走；“上”是一种趋趋势，一种种冲劲，代代表积极，上上风上水，源源于产品外外观的梯形形设计与户户型上的跃跃层设计，表表达生活往往更高处发发展之意，并并可衍生出出时“尚”之感。居居家理念的的诠释，凸凸显本项目目的一种标榜、一一种个性、一一种炫耀，丰丰富了其品品质的内涵涵。 四、目标客客户定位（一）裙楼楼目标客户户定位由于该区域域目前只有有天天渔港港一家大型型餐饮，市市场环境成成熟度远远远不够，需需要知名商商家入驻为为区域定位位迅速造势势，带动区区域发展，所所以裙楼目目标客户介介定为具有有一定影响响力和品牌牌形象的大大型餐饮、娱娱乐商家，以以带动本地地区的娱乐乐业经营，同同时也是为为嘉滨路蓄蓄势。（二）塔楼楼目标客户户定位从对本地区区的前瞻出出发，我们们初步认为为该项目的的目标客户户群定位为为以二次置置业者和多多次置业的的投资户为为主。以下下为细分：1、           本区区域企事业业单位职工工，占200%左右。上清寺历来来是重庆市市的主要行行政区域，该该地区人群群主要以企企事业单位位职工为主主。这类人人群大部分分已有集资资建房供居居住，家庭庭人口多以以三口之家家为主，他他们有稳定定的收入来来源，略显显落后的居居住环境令令他们产生生了更新换换代的要求求。工作的的就近性则则圈定了他他们选择住住房的范围围。2、           现有有居所较远远的渝中区区上班族，占占55%左右右。这部分人群群年龄结构构偏年轻化化，约在225-300岁之间，是是城市中的的精英人群群，收入高高而稳定。居居家远离工工作场所，每每天浪费大大量的时间间在交通上上，生活、工工作都不甚甚方便，这这就提出了了选择就近近居家的要要求。他们们或为首次次置业，或或为更新居居所，或为为第二居所所，构成比比例约为33：5：2。3、           普通通投资户，占占20%左右右项目所处的的居住区大大环境必然然涵盖了部部分普通投投资型客户户在内，普普通投资客客户群资金金量不大，但但极具有投投资意识，这这部分人的的闲散资金金量约在11540万之间间，他们通通常投资于于中小户型型，而且投投资量不大大，一般在在两套以内内，他们的的职业特征征是本地个个体工商户户、有多年年资金积累累的重庆老老居民、政政府公务员员和小型企企业老总等等。4、           本地地区拆迁户户，占5%左右。该区域拆迁迁户数量不不多，主要要在沿江地地带，他们们在选择居居所的心理理接近性和和地域性上上，拆迁户户中的一部部分会就近近选择新居居所。 规划建议（一）              产品整整体布局（1）产品品整体布局局如附件11所示。（2）对产产品整体布布局的分析析说明：入口：在在临嘉滨路路段开设主主入口，同同时，为方方便业主生生活，考虑虑从龙泉小小区借道，作作为住宅的的次入口。²       该地地块本身的的限制，不不能从其他他地方开设设主入口，虽虽考虑从龙龙泉小区借借道，但不不宜设为主主入口，有有损产品品品质。²       该路路段交通的的日趋成熟熟。离项目目十分钟处处设有轻轨轨站点，在在20055年的即将将完工同通通车。同时时，该路段段设有公共共汽车站。²       周边边地块的日日益成熟。据据我司对周周边地块的的调查和估估计，随着着轻轨站点点的修建和和住宅项目目的不断开开发，该路路段在以后后将会形成成一个日益益成熟的住住宅片区。绿化景观观：将转换换层架空，修修建12000平米左左右空中花花园。同时时，对建筑筑物一侧的的堡坎进行行景观处理理。²       由于于项目地块块的限制，无无空间进行行较大面积积的景观绿绿化，属于于项目的缺缺陷之处。考考虑到对此此缺陷的弥弥补和充分分的利用空空间，可在在转换层修修建空中花花园。²       建筑筑物一侧近近25米的堡坎给给建筑的较较低层住宅宅带来诸多多不便，如如产生较大大的压抑之之感、采光光通风较差差等等，为为了缓解这这些不良后后果，可考考虑对堡坎坎进行景观观绿化上的的处理，如如种植藤状状开花植物物等。道路：考考虑消防要要求，沿地地块的外边边界布置环环形车道。同同时在临滨滨江路一段段地块两侧侧预留车行行道进出口口。 （二）              商业物物业（1）商业业平面布置置如附件22所示。（2）商业业物业：项目的3层层裙楼定位位为餐饮、娱娱乐，单层层面积在22000平平方米左右右，总建筑筑面积在66000平平方米左右右。 （三）              住宅物物业（1）住宅宅物业平面面布置如附附件3所示。 （2）住宅宅物业：  概况况：项目塔楼部部分定位为为住宅，其其单层建筑筑面积在9900平米米左右，一一梯9户，平均均每户建筑筑面积控制制在1000平米以内内。住宅塔塔楼为277层，总建建筑面积约约为2.443万平方方。  户型型本项目成功功的要素之之一是产品品的品质，而而户型又是是体现项目目品质的关关键点。该项目一梯梯9户，设计计了六种精精致户型：Ø        户户型配比为为：户型套内面积主卧客厅所占比例（套套数计）三室二厅双双卫 三室二厅双双卫    二室二厅单单卫    二室二厅单单卫    二室二厅单单卫（跃层层）    一室一厅单单卫  Ø        户户型功能设设计亮点：  观景景。单层平平面设计保保证70%的户型皆皆可直观江江景。这是是本项目较较大的卖点点。  采光光。每个户户型主要空空间均有较较大的采光光面。另外外，建议观观景阳台与与客厅之间间采用落地地窗。这将将成为本项项目的另一一卖点。  增大大阳台面积积，扩展阳阳台功能。对对离江较近近的两个优优质户型设设计大面积积阳台。大大面积阳台台使客厅与与户外有机机结合，亦亦有引户外外风景于户户内之功效效。  弧型型采光面。对对梯形退台台处理的第第二层户型型转角采用用弧型采光光面。避免免了观景阳阳台对后面面住户的观观景影响，也也保证了这这些户型的的采光、观观景效果。  精致致斜阳台。对对部分离江江较远，易易受周边建建筑物影响响的户型设设计精致的的观景斜阳阳台，增大大景观面。以以弥补这些些户型的不不利之处。Ø        户户型细部设设计的亮点点户型内部的的功能区布布局容易引引起重视，但但是一些细细部环节却却容易被忽忽视，而细细部的人性性化处理能能给用户带带来真正的的实惠与方方便。²       所有有户型客厅厅开间都保保证在3.6m以上上；主卧室室开间至少少一面在33.6m以以上，便于于摆放室内内家俱，卧卧室最小开开间不低于于2.7mm。²       大部部分户型的的主卧室都都布置在室室内走廊尽尽头，且室室内通道的的长度不超超过其宽度度的4倍。²       大部部分户型都都设置了入入户玄关，作作为空间过过渡，使主主要空间更更加私密，同同时也方便便换鞋，整整理衣冠。²       大部部分户型设设计中厨房房尽量靠近近入户门，避避免了穿越越客厅。²       所有有的户型设设计都保证证了客、餐餐厅在空间间上尽可能能的连通，一一是使得空空气流通，二二是照顾到到了人们边边吃饭边看看电视的习习惯。配套设施施规划规划在转换换层建集中中会所，约约800平方方米。由于于项目周边边配套设施施的不完善善，需要在在项目内部部设置一定定的配套设设施，但地地块本身存存在诸多限限制，不可可能将配套套设施置于于建筑物周周遍，因此此，将配套套设施集中中在会所，设设于转换层层，实现与与空中花园园的浑然一一体。 集集中会所需需要配备的的功能：²              茶室²              小型超市市²              健身房²              台球室