某地块项目可行性研究报告40805.docx

浙江海盐县某地块项目可行性研究报告.doc *海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可可行性研研究报告告目 录第一章 前前言一、报告编编制目的的二、报告编编制依据据三、项目概概况第二章 项项目开发发经营环环境分析析一、20004年国国内经济济及房地地产市场场回眸二、嘉兴市市房地产产市场概概况三、海盐县县城市总总概况四、有利投投资经济济形势成成因分析析第三章 项项目周边边物业市市场调查查分析一、投资地地块的地地理环境境二、海盐地地区区域域分析三、项目区区域地区区住宅市市场调查查四、海盐消消费者调调查分析析第四章 项项目开发发经营优优势点与与机会点点分析一、房地产产投资项项目开发发经营机机会形成成模式二、项目开开发经营营优势点点三、项目开开发经营营机会点点第五章 项目定定位一、目标市市场定位位二、产品定定位第六章 项目规规划、建建筑设计计建议一、项目总总体规划划建议二、住宅建建筑设计计建议三、小区配配套设施施建议四、环境艺艺术设计计建议第七章 项项目开发发经营策策略及投投资估算算一、项目开开发经营营策略二、项目投投资估算算三、项目实实施进度度安排四、项目投投资与筹筹资计划划第八章 项项目开发发经营状状况分析析一、项目销销售计划划二、项目销销售收入入估算三、项目经经营成本本估算四、项目利利润估算算第九章 项项目开发发经营风风险分析析 一一、项目目开发经经营主要要风险及及对策分分析第十章 结结论与建建议第十一章 结束语语第一章 前 言言一、报告编编制目的的 11、在对对项目开开发经营营环境进进行详细细分析的的基础上上，结合合项目所所处的区区位环境境，对该该地块的的市场价价值进行行合理的的评估。 22、对项项目的可可行性与与开发经经营策划划提出初初步意见见，并对对项目的的规划设设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。 33、结合合公司的的状况和和项目的的特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。 44、对项项目进行行投资分分析和风风险分析析。5、对项目目决策及及其实施施的优化化提出建建议。二、报告编编制依据据 1、海海盐市规规划局规规划方案案； 2、国国家建设设部及武武汉市颁颁布的与与房地产产相关法法律与政政策； 3、嘉嘉兴市统统计局，海海盐县统统计局； 4、现现场勘察察和实地地调研所所得资料料。三、项目概概况该地块位于于嘉兴市市海盐县县长安路路西侧、海海兴路北北侧，西西侧临团团结港、北北侧临盐盐北河，总总面积约约73亩亩，并位位于海盐盐县经济济开发区区内，该该地块基基本较为为平整，经经盐城规规条武字字（20004）0018号号文件批批准通过过，该地地块主要要用途为为居住用用地，类类别代号号R2，容容积率不不大于11.3，以以中高层层以上住住宅为主主（中高高层以上上住宅建建筑面积积占住宅宅总面积积65%以上）时时不大于于2.00，建筑筑密度不不大于225%，绿绿化率不不小于335%。建建筑限高高多层不不超过五五层（约约15米米左右，不不含底层层层高22.2米米以下的的自行车车库），允允许建高高层，高高层住宅宅层数不不超过116层（约约48米米左右）；根据调查分分析及以以上资料料，项目目产品定定位为中中高等档档次的住住宅新区区。建筑筑形式采采用组合合式：排排屋、多多层700%，小小高层330%，并并初步确确定项目目主要技技术指标标如下：总用地面面积：4487663平方方米，合合73亩亩。容积率：1.225总建筑面面积：6609553.775M22 其中：排屋、多多层住宅宅：3991677.6225M22 小高层层住宅：182286.1255M2 公建建面积：35000M22 建筑密密度（暂暂无设计计方案无无法计算算出，建建筑密度度= 建建筑基底底总面积积÷建筑筑用地总总面积）。绿化率：35%（以上数据据是依据据周边物物业的指指标参考考提出的的，该方方案仅为为初步方方案，在在很多方方面还有有待于进进一步优优化）第二章 项目开发发经营环环境分析析一、20004年国国内经济济及房地地产市场场回眸投资机会孕孕育于经经营环境境之中，作作为基础础性、先先导性的的房地产产业更是是如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。n 宏观市场分分析l 据国家统计计局，最最新发布布的“国房房景气指指数”报报告显示示，今年年10月月的“国国房景气气指数”为为1044.877，比9月份微升00.044点。今今年1-10月月，全国国商品房房平均销销售价格格为每平平方米227588元，与与去年同同期相比比上涨111.77%，增增幅比99月回落落1.33个百分分点。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格为每平平方米225666元，同同比上涨涨10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，增幅比上月提高0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%。显然，国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。l 房地产百强强企业在在全国市市场占有有率普遍遍偏低，但百强强企业在在当地市市场的规规模化经经营模式式凸现，其竞争争力优势势主要体现在在市场占占有、企企业信用用和品牌牌效应三三方面。l “18号”令第一一次将房房地产业业确立为为我国经经济发展展的支柱柱产业，标标志着中中国房地地产业正正走向成成熟。房房地产业业发展将日趋趋规范化化。据嘉兴市统统计局提提供的房房地产统统计快报报显示，今今年上半半年由于于国家""宏观调调控的各各项政策策相继出出台嘉兴兴市区的的房地产产开发开开始降温温，逐步步回归理理性，房房价稳中中微升，少少数指标标由于惯惯性的作作用，仍处于于高位运运行态势势。在近近日，“20004中国国（浙江江）房地地产著名名品牌年年会”上，得得出的一一个有关关结论，认认为中国国整个房房地产市市场目前前正处于于一个快快速增长长时期，至至少还有有20年年的发展展历程。l 我省房地产产开发投投资情况况。在土土地和信信贷紧缩缩政策的的双重作作用下，我我省房地地产投资资热进一一步降温温。1-9月，全全省房地地产开发发投资7793.2亿元元，同比比增长336.44%，增增幅分别别比1-3月、11-6月月回落110.66和3.9个百百分点。主主要特点点有： 1、住宅开开发增长长速度快快于办公公楼和商商业营业业用房。11-9月月，全省省住宅投投资6002.88亿元，增增长411.7%，增幅幅超出总总速度55.3个个百分点点；办公公楼和商商业营业业用房分分别投资资37.6和1100.8亿元元，增长长34.5%和和14.4%，增增幅均低低于住宅宅投资。 22、一、二二级资质质企业增增幅上升升，三、四四级企业业出现回回落。今今年以来来，部分分企业面面临资金金紧张状状况，实实力雄厚厚企业优优势突显显。1-9月，在在总速度度回落的的情况下下，一、二二级企业业开发速速度不降降反升，分分别增长长64.9%和和4.88%，增增幅比11-3月月上升119.99和5.4个百百分点；三、四四级企业业分别增增长411.1%和4.9%，增增幅回落落30.2和11.7个个百分点点。 3、银银行贷款款增幅进进一步下下滑。11-9月月，国内内贷款到到位2778.77亿元，只只增长44.6%，增幅幅比1-3月回回落了225.77个百分分点，比比去年同同期回落落了500.9个个百分点点，占本本年资金金比重223.99%，同同比回落落6.88个百分分点。99月末，全全省各项项应付款款及工程程拖欠款款增长了了22.3%和和18%。 4、各各市对宏宏观调控控的反映映差别较较大。衢衢州、绍绍兴两市市回落速速度最快快、幅度度最大，11-9月月增幅分分别比11-3月月回落1105和和51.4个百百分点，比比1-66月回落落2.99和9.1个百百分点；杭州和和宁波市市下滑速速度比较较平稳，11-9月月增幅分分别比11-3月月回落88.1和和15.1个百百分点，比比1-66月回落落6.66和122个百分分点。在在宏观严严控下，一一些市的的增幅还还有所上上升，与与1-33月相比比，增幅幅上升的的有温州州、嘉兴兴和丽水水市；与与1-66月相比比，增幅幅上升的的有温州州、舟山山、台州州和丽水水市。嘉嘉兴市11-9月月增幅达达到了883.55%，速速度明显显偏高。二、嘉兴市市房地产产发展概概况n 地产业仍是是投资的的热门行行业，今今年上半半年市区区又新开开设房地地产开发发公司224家，至至6月末末市区累累计已有有房地产产开发公公司1005家，总总注册资资本金11317799万万元，注注册资金金在20000万万元或220000万元以以上的企企业达226家，占占企业总总数的224.88；在在10000万元元-20000万元元的有339家，占占37.1；在5000万元元-10000万元元的有440家，占占38.1。n 房地产开发发投资已已开始回回落，今今年1-66月房地地产开发发投资为为22554633万元，与与去年同同期相比比增加991.447，但但比20003年年下半年年下降00.933。n 商品房新开开工面积积达到1110.41万万平方米米，比220033年下半半年减少少74.93万万平方米米，下降降40.43。其中中住宅开开工面积积73.50万万平方米米，比220033年下半半年减少少95.94万万平方米米，下降降56.62。n 商品房施工工面积由由于去年年新开工工面积规规模较大大，结转转到今年年的施工工面积数数量较多多。上半半年达到到4522.699万平方方米，比比20003年下下半年增增加2660.118万平平方米，增增长了1135.15；其中中住宅增增加1997.776万平平方米，增增加1115.332。n 商品房竣工工面积持持续走低低，上半半年仅111.222万平平方米，比比20003年下下半年减减少599.233万下方方米，下下降844.088，与与20003年同同期相比比下降227.00。n 商品房销售售已趋缓缓和。上上半年累累计销售售面积为为23.30万万平方米米，比去去年同期期减少113.339万平平方米，下下降366.499。比比20003年下下半年减减少433.188万平方方米，下下降644.955。n 空置房继续续减少，仅仅4.339万平平方米，同同20003年下下半年相相比减少少2299.888。土土地开发发面积和和土地购购置面积积双双下下降，上上半年分分别为114.553万平平方米和和30.89万万平方米米，分别别比20003年年下半年年下降771.006和和73.32。n 商品住房价价格稳中中微扬，涨涨幅逐季季回落。今今年一季季度住宅宅均价336766元，较较去年四四季度上上涨6.9%，二二季度住住宅均价价为37742元元/平方方米，比比上季上上涨1.79%，房价价处于全全省中游游。n 二手房源充充裕。据据房产超超市统计计，市民民登记要要求转让让和出租租的房源源有八千千套左右右，选择择余地较较大，楼楼盘成交交约减少少二成。价价格和去去年下半半年相比比也有回回落。二二手房源源增加与与宏观调调控措施施出台直直接有关关，一手手房销售售不旺，直直接影响响了二手手房市场场，原先先准备进进行投资资或投机机购房的的市民纷纷纷释放放原来订订购的住住房，避避免风险险。持币币观望已已成为市市民购房房消费心心态的主主要特征征。n 市场交易活活跃，价价格不断断攀升。二二季度市市区房地地产市场场非常火火爆。据据市统计计局调查查统计：与去年年同季相相比，二二季度市市区商品品房销售售额增长长19009，房屋屋销售价价格上涨涨153，价价格比上上季上涨涨533。综综观二季季度市区区房屋销销售价格格变动态态势有三三大特点点：一是是房屋价价格涨幅幅扩大。二二季度市市区房屋屋销售价价格比上上年同季季上升11533，同同比涨幅幅较一季季度提高高了47个百百分点。二二是各类类房屋销销售价格格涨幅均均达两位位数。其其中商品品房销售售价格同同比上涨涨154，私私有住房房销售价价格同比比上涨11499。在在商品房房中，多多层住宅宅、写字字楼、商商业用房房的价格格涨幅明明显大于于高层住住宅、别别墅价格格涨幅。多多层住宅宅、高层层住宅、别别墅、写写字楼、商商业用房房销售价价格同比比分别上上涨1667、1221、1001、1550、1557；在私私有住房房（二手手房）中中，住宅宅和非住住宅销售售价格同同比分别别上涨11244和22077。三、海盐县县城市总总概况海盐县位于于浙江省省北部富富庶的杭杭嘉湖平平原，地地处北纬纬30oo2147到300o388299，东东经1220o443221到到12oo0255，南离离省会杭杭州988公里，北北距上海海1188公里，东濒杭杭州湾，西西北邻苏苏州，东东南通宁宁波。海海盐置县县于秦，历历史悠久久，素有有“鱼米之之乡、丝丝绸之府府、礼仪仪之邦、旅旅游之地地”著称。119855年被国国务院列列入沿海海经济开开放区，下下辖武原原、澉浦浦、秦山山等8个个乡镇。全全县陆地地面积5507平平方公里里，江口口海湾面面积5664.99平方公公里，总总人口近近37万万。县境境处于太太湖为中中心的碟碟形盆地地边缘，地地势从东东南向西西北倾斜斜，以平平原为主主，南部部为平原原低丘区区，西部部是平原原水网区区，东部部属平原原海涂区区。杭嘉嘉湖南排排工程长长山闸、南南台头闸闸建于境境内。海海盐地处处北亚热热带南缘缘，四季季分明，日日照充足足，气候候温和湿湿润，是是典型的的东亚季季风气候候。 改革开开放以来来，海盐盐经济社社会事业业蓬勃发发展。220033年，全全县国民民经济继继续保持持较快增增长，全全年实现现生产总总值1110.88亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长32.8%(扣除核核电工业业和核电电建筑业业，全县县实现生生产总值值80.11亿亿元，比比上年增增长177.0%)。其其中：第第一产业业实现增增加值99.322亿元，增增长122.6%，第二二产业实实现增加加值755.288亿元，增增长444.6%，其中中工业增增加值669.005亿元元，增长长49.8%，第第三产业业实现增增加值226.22亿元，增增长133.9%。第一一、二、三三 产业业在生产产总值中中比例由由上年的的10.0：662.11：277.9调调整为88.4：67.9：223.77。全县县人均生生产总值值为3003755元，比比上年增增长322.8%，折合合36770美元元。 海盐区位优优势得天天独厚，交交通便捷捷，基础础设施配配套，具具有良好好的发展展条件和和投资环环境。拥拥有省级级经济开开发区11个、省省级风景景区1个个，各级级文物保保护单位位40处处。国内内第一座座自行设设计、建建造的秦秦山核电电站座落落在境内内。县域域经济发发展迅速速，农业业生产稳稳步发展展，农村村经济蒸蒸蒸日上上，是中中国重点点商品粮粮、苗猪猪生产基基地县；工业体体系日趋趋完善，已已形成化化纤、丝丝绸、电电子、机机械、饲饲料、建建材等六六大支柱柱产业；外向型型经济发发展卓有有成效。海盐县现有小学63所、中学18所、省级重点高中2所、职业中学2所和技工学校1所，中学在校学生2.157万人，小学在校学生2.9404万人，义务教育学龄人口入学率达99.99，初中毕业升高中升学率达到87.22，高中毕业生升学率达到76.26。海盐县有各类医疗卫生机构58所，卫生技术人员1206人，卫生事业床位总数达967张。其中综合医院2家（海盐人民医院为乙级甲等医院），专科医院2家，乡镇卫生院11家，基本形成了医疗、防疫、妇幼保健、卫生执法、药品检验、医疗科研、医学教育组成的适应社会需要的卫生事业服务体系和县、乡、村三级医疗、预防保健网络。主要交通概概况：公路：沪沪杭快速速通道（接接A4高高速公路路）、001省道道沪杭线线贯串全全县。乍乍嘉苏高高速公路路在我县县与杭州州湾大桥桥接轨。220066年杭州州湾大桥桥建成后后，海盐盐将成为为沪、杭杭、苏、甬甬黄金区区域的区区位中心心和沪杭杭、苏甬甬双线交交汇的交交通枢纽纽，形成成至四城城市1小小时即达达的交通通网络。铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距开发区30公里。内河航运：六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江，航道能力300吨级。空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里。海运：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海盐县境内。海盐县地处处亚热带带季风性性气候，季季风显著著，四季季分明，气气候温和和。全市市平均气气温为116.22116.55，最冷冷月（11月）平平均气温温3.9944.4，最热热月（77月）平平均气温温为288.2288.7，全年年无霜期期为23342466天，889月月份为台台风季节节。陆地地部分坐坐落在海海盐钱钱清凸起起上，此此凸起形形成于二二叠纪末末，距今今2500万年，现现代地层层主要是是海相沉沉积、灰灰黑色粉粉砂质粘粘土。以以下为陆陆相河流流沉积，灰灰绿色，锈锈黄色粘粘土及砂砂砾层，总总厚度约约为10002220米米。地表表承载力力一般为为8112吨/平方米米，地质质结构稳稳定。旅游和核电电是海盐盐的两大大 地方方特色。省省级风景景名胜区区南 北北湖素享享“小西西湖”的的美誉，  汇湖光光、山色色、海涛涛 于一一体，  景色独独特。县县城内的的绮园玲玲珑 幽幽雅，被被列为全全国十大大名园内内 建有有中国第第一座自自行设计计、建  造的核核电站秦山山核电站站秦 山山核电三三期、四期工程程已相继  动工。 海盐县英杰杰踵接、贤贤才辈出出，钟灵灵毓秀、名名胜荟翠翠。海盐盐山海湖湖皆秀，南南北湖水水态山容容，玲珑珑逸秀；白塔山山海景山山色，野野趣情浓浓；绮园园山野风风光，幽幽静闲适适；更有有被誉为为“夜普普陀”之之称的云云岫庵、“浙浙江第一一阁”之之称的千千佛阁、“江江南八达达岭”之之称的谭谭仙石城城、“天天下奇观观”日日月并升升等风景景名胜，已已成为沪沪杭旅游游线上一一颗璀灿灿的明珠珠，吸引海海内外游游人纷至至沓来。海海盐山海海湖风光光秀丽，名名胜古迹迹众多，社社会各项项事业全全面发展展。海盐盐将建设设成为“杭杭州湾畔畔滨海新新市、浙浙江的文文化旅游游名城、上上海南翼翼的经济济强县”。四、有利投投资经济济形势成成因分析析（一） 国国家宏观观经济的的影响2004年年中国经经济将仍仍保持高高速度增增长的良良好势态态，消费费结构将将继续升升级，消消费需求求将明显显加速，企企业投资资活力依依然强劲劲，出口口增势趋趋缓，三三大需求求结构更更加合理理，物价价涨幅在在合理范范围之内内。受经经济内在在增长机机制增强强的影响响，20004年年中国经经济仍将将保持高高速增长长的良好好态势。但但20003年政政府适度度微调政政策的作作用将在在20004年中中显现，下下半年经经济增速速趋缓，全全年经济济增长呈呈倒“”型，一一季度增增速稳定定，二季季度受上上年同期期基数影影响冲高高，三、四四季度走走低。全全年增长长在8.5左左右。消消费需求求明显加加速，投投资和出出口增势势趋缓，三三大需求求结构更更趋合理理，物价价涨幅在在合理范范围之内内，国民民经济协协调性和和稳定性性增强。 国家统统计局统统计显示示，20004年年10月月份，全全国完成成工业增增加值448855.244亿元，同同比增长长15.7%。今今年110月月份，全全国累计计完成工工业增加加值4337466.122亿元，增增长166.9%。统计计显示，110月份份，轻工工业完成成增加值值15886.116亿元元，同比比增长115.11%；重重工业完完成增加加值32299.09亿亿元，同同比增长长16.6%。11100月份，轻轻工业累累计完成成增加值值142299.08亿亿元，同同比增长长15.5%；重工业业累计完完成增加加值2994477.033亿元，同同比增长长18.4%。（二） 海海盐县经经济发展展势头良良好 20004年海海盐县经经济发展展被列入入全国县县域社会会经济综综合发展展指数前前1000位。从总体上看看，百强强县综合合实力强强劲，国国富与民民富兼顾顾，充满满活力，既既各具特特色，又又均衡发发展，为为县域经经济的发发展树立立了优秀秀的榜样样。百强强县具有有以下特特点： 1、经济总总量可观观，综合合发展水水平较高高，在国国民经济济中占有有重要地地位   根根据20003年年分县统统计结果果，百强强县国土土面积仅仅占全国国全部县县域面积积的1.3%，人人口占全全部县域域的7%，但国国内生产产总值占占到全部部县域的的23.5%，财财政总收收入占到到33.5%，城城乡居民民储蓄存存款余额额占到224.55%。   全国国百强县县20003年县县域平均均GDPP总值达达到1663亿元元，平均均财政收收入为117.66亿元，其其中地方方财政收收入为88.6亿亿元。与与上年相相比，百百强县的的GDPP总量增增长了119%，财财政总收收入增长长了266%，其其中地方方财政收收入增长长35%。    以人均均GDPP衡量，前前十强及及部分百百强县的的经济发发展水平平接近甚甚至超过过京、津津、沪以以及江、浙浙、粤等等地级以以上城市市的平均均水平。   按汇汇率换算算，前十十强及部部分百强强县的人人均GDDP达到到50000美元元左右，接接近中等等收入国国家。以以购买力力平价换换算，人人均GDDP接近近中上收收入国家家。 22、人民民生活水水平迅速速提高，一一些主要要指标接接近或基基本实现现全面小小康目标标    百百强县220033年人均均GDPP为2.4万元元，人均均财政收收入26600元元，人均均农民纯纯收入554000元，人人均在岗岗职工工工资收入入1.66万元。其其他指标标如通讯讯设备拥拥有率、高高中入学学率等也也已达到到小康水水平。33、基础础设施得得到极大大改善，城城乡一体体化进程程加快   近年年来，随随着高速速路网的的建设，许许多百强强县与大大都市的的距离缩缩短到22小时之之内，成成功纳入入大都市市经济圈圈。县域域通讯设设施、市市政建设设、环境境美化也也达到很很高水平平，公路路密度达达到0.82公公里/平平均公里里，每百百户拥有有电话1109门门，每百百户拥有有民用汽汽车9.8辆。城城乡一体体化进程程明显加加快。 4、投资活活跃，出出口强劲劲，发展展充满活活力    20003年，百百强县县县均完成成基本建建设投资资17.9亿元元，县均均贷款余余额1112亿元元，实际际利用外外资总额额达到11.5亿亿美元，分分别比上上年增长长73%、377%、446%。县县均出口口总额达达到6.5亿美美元，比比上年增增加了441%。 5、经济结结构调整整取得较较大成效效，强势势产业得得到确立立，形成成了一批批有国际际竞争力力的著名名企业和和著名品品牌    据统计计，20003年年百强县县非农产产业增加加值比重重达到991.66%。农农林牧渔渔劳动力力在所有有劳动力力中的比比重为338.44%。规规模以上上企业个个数达到到373344家家，销售售收入达达到2万万2千亿亿元。在在经济结结构调整整过程中中，百强强县一般般都确立立了自己己的强势势产业，从从农产品品加工业业到制造造业，从从普通工工业到高高科技产产业，百百强县根根据自身身条件，各各显身手手，竞争争力明显显提升，产产生了一一大批著著名企业业和著名名品牌。 6、城乡乡统筹发发展走在在前列，三三农问题题得到较较好解决决    百百强县的的另一个个特点是是，城乡乡统筹发发展得到到切实的的贯彻落落实，部部分县初初步实现现农村城城市化、农农业产业业化、农农民居民民化，农农村教育育、卫生生事业全全面发展展，基本本普及高高中教育育，农村村社会保保障体系系初步建建立，三三农问题题得到较较好解决决。从以上各项项指标上上可以看看出海盐盐县经济济发展指指标均以以达到以以上百强强县各项项指标值值，经济济发展趋趋势良好好，发展展势头强强劲。（三）杭州州湾区域域经济发发展影响响从全省房地地产价格格的变动动来看，“涨涨”是绝绝对的趋趋势，无无论从房房屋销售售、房屋屋租赁，还还是土地地交易等等指标来来看，绝绝大多数数城市都都表现出出价格“上上涨”的的态势。据据省统计计局统计计，省城城调队的的抽样调调查显示示，上半半年，浙浙江省房房屋销售售价格比比去年同同期上涨涨15.8%，涨涨幅比上上年扩大大3.11个百分分点，房房价涨幅幅再创新新高。同同时，在在国家一一系列宏宏观调控控政策的的作用下下，我省省房地产产投资连连续高速速增长态态势开始始放缓，11-6月月全省开开发投资资额5002亿元元，增长长40.3%，增增幅比11-5月月回落了了整整99个百分分点。新新购置土土地面积积已连续续3个月月大幅下下降，11-6月月降幅达达到266.2%。土地地开发投投资额、新新开工房房屋面积积及银行行贷款增增幅分别别比1-5月回回落了443、33.4和和2.66个百分分点。土土地及金金融信贷贷的紧缩缩政策已已全面发发挥作用用，各市市开发投投资速度度均有不不同程度度的回落落。1-6月，衢衢州和台台州两市市投资增增幅分别别比1-5月回回落了228.99和199.8个个百分点点；宁波波、嘉兴兴、湖州州、绍兴兴和舟山山五市回回落幅度度也在110个百百分点左左右；杭杭州、温温州、金金华和丽丽水市增增幅分别别回落了了3.55、3.8、00.5和和7.11个百分分点。上上半年，全全省111个市中中，房屋屋销售价价格涨幅幅超过全全省平均均水平的的有宁波波、湖州州、绍兴兴、嘉兴兴、衢州州、丽水水和舟山山，其涨涨幅分别别为155.9%、199.5%、244.3%、277.8%、244.4%、255.5%和211.6%。杭州州、温州州、金华华和台州州的房价价涨幅低低于全省省平均水水平，其其涨幅分分别为111.88%、113.99%、113.44%和110.44%。浙江省房房屋销售售价格比比上年同同期上涨涨15.8%，比比同期城城镇居民民可支配配收入112.33%的增增幅高出出3.55个百分分点,比比同期GGDP增增长155.5%的增幅幅高出00.3个个百分点点。随着杭州湾湾地区高高速公路路的一一一贯通，三三小时交交通圈的的逐步成成型，抬抬升了土土地的商商业开发发价值。杭杭州湾跨跨海大桥桥启动后后，房产产开发商商预言，宁宁波、嘉嘉兴的楼楼市会有有很长一一段时间间的“铂铂金期”，而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著！ 交通的的巨变，使使得杭州州湾地区区居民渐渐渐意识识到，土土地是一一种稀缺缺资源，土土地渐渐渐成为最最值钱的的东西，从从几年前前的每亩亩几十万万元，到到现在的的每亩百百余万元元。人们们在看到到城市的的房价节节节上升升的同时时，也看看到了一一座破破破烂烂的的建筑被被夷为平平地，城城中村变变成市民民活动广广场，每每天享受受着美轮轮美奂的的环河绿绿化、便便利的交交通、亮亮丽的公公园、清清新的空空气等等等，花团团锦簇之之间，一一个个以以人为本本的现代代化建筑筑小区向向人们招招手。在在嘉兴，作作为融入入“大桥桥经济”的的嘉兴第第一站海海盐县，当当地的海海欣房地地产开发发有限公公司的“宜宜家花城城”楼盘盘，从去去年13350元元平方方米的开开盘价，一一路走到到了现在在的接近近34000多元平方米米，这在在海盐这这个滨海海小城是是一个奇奇迹。房房价的猛猛涨，也也极大地地吸引了了投资者者，嘉兴兴市域内内一些原原先靠服服装、皮皮革等行行业积累累一定经经济实力力的企业业现在纷纷纷涉足足房地产产。 在充分的资资料基础础上，综综合上述述房地产产投资环环境分析析和经济济形式成成因分析析，可得得出结论论：项目目区域经经济发展展形式是是可喜的的，日趋趋规范的的房地产产有关的的政策和和法规有有利于房房地产市市场的进进一步发发展和活活跃，因因此可以以说本项项目在投投资机会会选择决决策、地地段选择择决策这这两个方方面是有有充分科科学根据据的。第三章 项目周边物物业市场场调查分分析项目调查是是可行性性研究工工作的基基础，是是在地域域选择后后进行的的多项生生活指标标的调查查。本次次调查分分析主要要是针对对拟投资资地块的的地理环环境，海海盐地区区区域房房地产市市场，地地区既有有的生活活消费条条件，海海盐地区区住宅消消费者等等几个方方面的调调查，为为项目的的可行性性分析和和研究提提供充实实的研讨讨依据。该项目位于于海盐县县经济开开发区，现现在先对对海盐房房地产市市场作简简要的概概述。海盐房产：去年房房价翻了了一番     由于受到经经济发展展和大桥桥建设的的双重利利好，今今年海盐盐房地产产住宅的的平均价价格翻了了一番，房房地产市市场呈现现出供需需两旺的的良好势势头。近年来，海海盐商品品房供销销面积呈呈不断上上升态势势，开发发楼盘供供不应求求。19998年年至20002年年，全县县累计销销售面积积已达447.33%。去去年1到到9月，商商品房销销售和预预售面积积分别为为10.26万万平方米米和299.144万平方方米，比比上年同同期增长长15.2%和和14.3%。房房地产业业商品化化水平空空前提高高，全县县个人购购买住宅宅率接近近1000%。空空置面积积持续减减少，到到去年99月底全全县商品品房空置置面积33.3万万平方米米，比前前年同期期减少114.77%。前前年末全全县商品品房空置置率为44.2%，空置置率大大大低于119988年的110.77%。伴伴随着房房地产市市场购销销两旺的的红火局局面，海海盐县房房地产价价格也呈呈持续上上升走势势。据统统计报显显示：119988年至220022年全县县商品房房平均价价格年均均增长114.33%，其其中20002年年商品房房平均价价格上涨涨了355.3%。去年年三季度度房屋销销售价格格同比上上涨511.5%，涨幅幅比二季季度又高高出111.1个个百分点点，创历历史新高高，增速速排在嘉嘉兴5县县（市）首首位。商业物业：引领新新一轮投投资行情情据了解，引引领海盐盐新一轮轮房地产产行情的的项目，很很可能是是商业地地产。因因为在未未来3到到5年内内，海盐盐的人口口将随着着工业和和商业的的发展急急剧增加加，购买买消费力力量会呈呈现出爆爆炸性增增长态势势，这是是基于以以下原因因：首先，海盐盐列中国国“百强强县”第第43位位，城镇镇居民人人均收入入高于嘉嘉兴平均均水平，甚甚至比跨跨海大桥桥对岸的的余姚、慈慈溪高。农农民收入入也高于于嘉兴地地区平均均水平，并并正以每每年两位位数速度度增长。其次，海盐盐因“大大桥经济济”而成成为跨国国公司、大大型企业业首选的的工业基基地和物物流配送送中心。美美国迈特特、方圣圣国际、英英国维京京、辉煌煌国际、印印度TVVS集团团、大连连实德等等企业，都都与海盐盐签订了了投资协协议，总总投资超超过2亿亿美元。第三，海盐盐境内已已开工和和将开工工的杭州州湾跨海海大桥总总投资1120亿亿、秦山山核电四四期3660亿，还还有杭浦浦高速海海盐段等等项目，这这些投资资即使只只有100%的费费用发生生在海盐盐，也超超50亿亿，其对对海盐经经济的拉拉动无疑疑是巨大大的。在在投资猛猛增、人人口数量量和消费费力提升升的情况况下，海海盐特别别需要综综合性购购物消费费广场。因因此，当当地一个个商业航航母项目目海海盐新天天地已经经应运而而生，并并且将邀邀请杭州州大厦有有限公司司对它的的经营规规划、管管理实施施全程指指导。据了解，定定位为国国内首家家县级sshopppinngMMalll的海盐盐新天地地广场建建筑面积积为3.5万平平方米，集集购物、住住宿、餐餐饮、娱娱乐、商商务、休休闲、旅旅游度假假为一体体。海盐盐新天地地广场的的商铺产产权与经经营管理理权分离离，由浙浙江源富富拍卖公公司通过过公开标标卖方式式销售。该该商铺于于年前正正式开盘盘后，即即广受投投资者关关注。与普通沿街街小商铺铺相比，海海盐新天天地广场场统一规规划，配配套更完完善，更更容易形形成商业业氛围。广广场典型型商铺结结构为：门面宽宽2-44米，进进深2-4米，层层高4.8米，明明显比一一般沿街街商铺更更优秀。目目前，海海盐新天天地一层层典型商商铺的价价格为11.2万万元/平平方米，总总价每个个商铺115万元元左右。而从整个县县商品房房住宅看看，发展展趋势将将依然良良好，现现在本项项目同一一区块内内的楼盘盘由当地的的海欣房房地产开开发有限限公司的的“宜家家花城”楼楼盘，从从去年113500元平平方米的的开盘价价，一路路走到了了现在的的接近334000多元平方米米，是海海盐县内内目前口口碑售价价最高的的楼盘，也也将是本本案的主主要竞争争对手，现现该项目目已进入入三期的的开发销销售中。一、投资地地块的地地理环境境土地是不可可再生资资源，一一个项目目的土地地价值是是有多种种因素综综合作用用的结果果。土地地所处的的地理位位置，周周边的自自然环境境，人文文环境，市市政配套套及临近近楼盘的的品质等等，决定定了此地地块大部部分的市市场家者者，因此此，我们们首先从从地块环环境入手手调查分分析。1.土地性性质及地地理位置置综述地块面积：净用地地面积4487663平方方米，近近似“7”字形，周周边有两两条水质质不错的的河流，农农田和农农村居民民区用地地构成，较较平整。该地块位于于长安路路西侧海海兴路北北侧，远远为农田田，整个个地块较较平整，无无丘陵，小小山包，且且地块的的延伸四四周也大大致是一一望平原原，地块块周围有有一村庄庄，大概概面积为为30亩亩地，建建议开发发商与政政府协商商取得这这30亩亩的开发发权，周周边市政政配套有有：元济济中学，城城交中心心小学、县县公安局局、交警警大队、信信用联社社分社等等。2.地块自自然景观观及环境境质量2.1自然然环境该地块总体体来看属属于平原原地区，空空气较好好，无大大型污染染，植被被水系丰丰富。以下为地块块四个方方向的环环境情况况：1.南向一条长安路路