某置业有限公司项目申请报告50453.docx

潍坊三陆置置业有限限公司碧水兰天项项目申 请 报报 告 有限公司二一三年年四月目 录第一章 总 论1第一节 项目名名称及承承办单位位1第二节 报告编编制单位位1第三节 工作依依据与研研究范围围1第四节 报告简简要结论论2第二章 项目申申报单位位情况5第三章 项目概概况6第一节 项目建建设背景景6第二节 项目建建设的必必要性7第三节 项目市市场需求求分析10第四节 工程建建设规划划14第五节 总图运运输15第六节 建筑工工程设计计18第七节 公用辅辅助工程程20第八节 物业管管理28第九节 实施计计划29第十节 项目招招标30第十一节 投资资估算32第十二节 资金金筹措34第四章 发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析35第一节 发展规规划分析析35第二节 产业政政策分析析36第三节 行业准准入分析析36第五章 资源开开发及综综合利用用分析38第六章 节能方方案分析析40第一节 用能标标准和节节能规范范40第二节 能耗状状况和能能耗指标标分析41第三节 节能措措施和节节能效果果分析45第四节 节能建建议47第五节 结论48第七章 建设用用地和征征地拆迁迁分析50第一节 项目选选址及用用地方案案50第二节 土地利利用合理理性分析析50第三节 征地拆拆迁和移移民安置置规划方方案51第八章 环境和和生态影影响分析析52第一节 设计依依据及标标准52第二节 场区周周围环境境质量现现状52第三节 设计原原则52第四节 生态环环境影响响治理措措施53第五节 生态环环境影响响分析57第六节 生态环环境影响响结论57第九章 经济影影响分析析58第一节 经济效效益分析析58第二节 行业影影响分析析63第十章 社会影影响分析析65第一节 社会影影响效果果分析65第二节 社会适适应性分分析65第三节 社会风风险及对对策分析析66第十一章 结论论和建议议67第一节 结论67第二节 建议67附 件 附附 图1、 山东省建设设项目招招标方案案2、 企业法人营营业执照照3、 土地证明材材料4、 资金证明材材料5、 区域位置图图第一章 总 论论第一节 项目名名称及建建设单位位1、项目名名称：碧水兰天项项目2、项目建建设性质质：新建3、项目建建设单位位：潍坊三陆置置业有限限公司法定代表人人：杨立立志通讯地址：潍坊市市奎文区区行政街街52号号邮编：26610000联系方式：18880533133366第二节 报告编编制单位位咨询有限公公司法定代表人人: 工程咨询资资格等级级：乙级证书编号:工咨乙乙发证机关： 国家家发展和和改革委委员会第三节 工作依依据与研研究范围围一、工作依依据1、潍坊三三陆置业业有限公公司与咨询有有限公司司签订的的工程咨咨询委托托书与合合同书2、中华华人民共共和国城城市规划划法、城城市规划划编制办办法、城城市居住住区规划划设计规规范3、国民民经济和和社会发发展第十十二个五五年规划划纲要4、潍坊坊市国民民经济和和社会发发展第十十二个五五年规划划纲要5、潍坊坊市城市市总体规规划、潍潍坊市城城市规划划管理办办法6、潍坊坊服务业业发展规规划纲要要7、房地地产开发发项目可可行性研研究与经经济评价价8、建设设项目经经济评价价方法与与参数、投投资项目目可行性性研究指指南9、项目用用地范围围内现状状及周围围环境等等基础资资料10、有关关部门提提供的证证明和资资料等二、研究范范围1、项目申申报单位位概况2、项目概概况3、发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析4、资源开开发及综综合利用用分析5、节能方方案分析析6、建设用用地和征征地拆迁迁分析7、环境和和生态影影响分析析8、经济影影响分析析9、社会影影响分析析第四节 报告简简要结论论1、建设地地址碧水兰天项项目位于于潍坊市市奎文区东风街以以南，虞虞河路以以东，南南面紧邻邻涨湎河，西西邻桃花花修竹，环环境优美美。项目目总用地地面积2262772平方方米，净净用地面面积1449233平方米米。该地地块市政政配套服服务设施施齐全，交交通、通通讯十分分方便，是是开发建建设综合合商住社社区的理理想地段段。2、建设规规模碧水兰天项项目总用用地面积积262272平平方米，净净用地面面积1449233平方米米。规划新新建300F商务综综合楼1栋（11-3层层为商业业，4-30层层为商务务综合楼楼），32F商住楼1栋（1-3层为为商业，44-322层为住住宅），33F住宅楼2栋（局部部29层层），5F办公楼楼1栋。项目总总建筑面面积为11737764平平方米。地上总建筑面积129244平方米，其中住宅建筑面积80852平方米，商务综合楼建筑面积38862平方米，底层商业建筑面积6780平方米，办公楼建筑面积2750平方米；地下建筑面积（地下四层）44520平方米，其中储藏室建筑面积13253平方米，停车位建筑面积31267平方米。项目居住户数602户，停车位851个。容积率8.8，建筑密度为30.9%，绿地率为31%。3、物业管管理该项目建成成后，通通过招标标择优选选择一家家物业管管理公司司负责进进行物业业管理，中中标公司司应严格格按照建建设部颁颁发的物物业管理理条例及及山东省省人民政政府发布布的山山东省物物业管理理条例等等有关规规定为住住户提供供多层次次、全方方位、细细致周到到的物业业管理服服务。4、实施计计划碧水兰天项项目建设设期2年，计划划于20012年年12月份份开工建建设，预预计20014年11月工工程全部部竣工。5、投资估估算该项目建设设总投资资为473884万元元，其中中建安工程程费3331444.644万元，区区内配套套工程费费10114.334万元元，其他他费用662666.944万元，预预备费119700.588万元，银银行贷款款利息449877.5万万元。项目资本金金173384万万元，占占项目总总投资的的36.7%。6、资金筹筹措项目建设设资金中中，申请请银行贷贷款300000万元，占占总投资资的63.3%。其余1773844万元，占占项目总总投资的的36.7%。7、经济和和社会效效益分析析该项目的开开发建设设符合国国家产业业政策和和潍坊市市城市发发展规划划，对于于改善城城市面貌貌，加快快城市化化进程具具有积极极的作用用，且能能够提高高和改善善当地居居民的居居住环境境条件，同同时可带带动当地地建材工工业和第第三产业业的发展展，具有有良好的的经济效效益和社社会效益益。8、项目主主要技术术经济指指标主要技术经经济指标标表序号项 目单位数量备注1总用地面积积平方米2627222道路用地面面积平方米1134993可规划用地地面积平方米1492334总建筑面积积平方米1737664地上建筑面面积平方米1292444其中住宅建筑面面积平方米808522商务综合楼楼建筑面面积平方米388622底层商业建建筑面积积平方米6780办公楼建筑筑面积平方米2750地下建筑面面积平方米132533不计容其中储藏室平方米132533停车位平方米3126775容积率8.666建筑密度%30.97绿地率%318居住户数户6029停车位个851地上停车位位个35地下停车位位个81610建设期年211总投资万元47384412销售收入万元748744.713销售税金及及附加万元3294.514利润总额万元123977.915所得税万元3099.516税后利润万元9298.417投资利润率率%26.16618投资利税率率%44.33319所得税后内内部收益益率%58.320财务净现值值(Icc=122%)万元569121资本金净利利润率%53.5第二章 项目申申报单位位情况潍坊三陆置置业有限限公司成成立于二二零零九九年十二二月二十十四日，注注册地址址：潍坊坊市奎文文区行政政街522号。法法定代表表人杨立立志，注注册资金金10000万元元，经营营范围：房地产产开发、销销售。公司设立有有财务部部、工程程部、销销售部和和综合部部四大部部门，共共有员工工30余余人，其其中拥有有中、高高职称和和大学专专科以上上学历的的人员占占80%以上，具具有雄厚厚的资金金实力和和高度专专业化的的项目开开发管理理能力，是是山东省省房地产产界的一一支具有有强烈的的社会责责任感和和引领房房地产科科技创新新的一支支新秀。遵照“和谐谐、务实实、创新新、高效效”的企业业精神，本本着“为客户户创造生生活，为为社会创创造价值值，为员员工创造造机遇，为为股东创创造汇报报”的企业业使命。潍潍坊三陆陆置业有有限公司司将不断断加大开开发项目目的科技技含量，以以改善城城市生态态环境和和提高居居民生活活质量为为己任，继继续探索索开发高高品质的的绿色生生态房产产，为建建设现代代化、生生态化的的旅游城城市建设设做出更更大的贡贡献。公司自成立立以来一一直以“诚信、真真实、和和谐、安安全”为理念念，以品品质求生生存、诚诚信求发发展、客客户满意意为衡量量公司工工作的最最高标准准。公司司合法的的开发资资质，雄雄厚的开开发实力力，良好好的信誉誉口碑，使使公司发发展前景景十分广广阔。第三章 项目概概况第一节 项目建建设背景景潍坊市在历历届党委委、政府府的正确确领导下下，城市市建设有有了突飞飞猛进的的发展，近近年来全全市国民民经济保保持了快快速连续续增长的的势头，城城乡面貌貌发生了了巨大的的变化，综综合经济济实力显显著增强强。为进进一步加加快城市市经济发发展步伐伐，实现现潍坊市市经济的的超常规规、跨越越式发展展，市委委、市政政府高度度重视城城区的建建设发展展，为城城市的建建设发展展制定了了一系列列优惠政政策，加加大招商商引资力力度，优优化投资资环境，加加快了城城市的发发展速度度。随着潍坊市市经济的的迅猛发发展，人人民群众众的生活活水平得得到了显显著提高高，人民民群众在在满足了了衣、食食、行等等方面的的要求后后，对居居住条件件、工作作环境的的要求也也日益提提高，特特别是中中高档收收入消费费者对高高品质工工作、生生活、休休闲、娱娱乐和居居住场所所的需求求与日俱俱增。宽宽敞、舒舒适、服服务功能能多样化化、日用用科技现现代化的的住宅及及工作场场所已成成为改善善人们生生活环境境的重要要组成部部分。现现在潍坊坊市城区区内形成成规模的的住宅区区及商业业区难以以满足当当地居民民和广大大企业职职工的居居住及生生活需求求，对改改善居住住环境和和改善城城市面貌貌的要求求越来越越迫切。潍坊三陆置置业有限限公司与与济南军军区潍坊坊空军干干休所合合作开发发了潍坊坊标志性性项目-“碧水兰兰天”，受到到潍坊市市委市政政府领导导的大力力支持和和协助。项目占地约40亩。项目位于东风街以南，虞河路以东，南临美丽的涨湎河，西侧是潍坊著名的景观节点桃林修竹，环境十分舒适。小区总用地面积26272平方米，净用地面积14923平方，总建筑面积173764平方。项目由三栋住宅楼和一栋商务楼组成。住宅部分地上32层，地下4层，户型设计紧凑，空间利用灵活，有多种户型可供选择。项目于2012年3月13日规划批前公示。交通便利，4、16、22、30、56、76、78、82路公交站点位于小区门口，非常方便。良好的开发条件决定了碧水兰天是一个集办公、商业、居住等多项功能于一身的综合性社区。底层架空的设计使小区内景色与涨面河畔的美景融为一体，开创了潍坊花园式住宅的先河。第二节 项目目建设的的必要性性一、符合国国家相关关的产业业政策2008年年以来，中中央根据据形势变变化，适适时调整整宏观经经济政策策，采取取积极的的财政政政策和适适度宽松松的货币币政策，加加大金融融对经济济增长的的支持力力度，取取消对商商业银行行的信贷贷规模限限制，合合理扩大大信贷规规模。同同时，国国家出台台了减免免住房交交易税费费、调整整住房贷贷款首付付比例和和利率政政策。在在中央经经济工作作会议上上还提出出了20009年年经济工工作的五五项重点点任务，确确保在保保增长上上下功夫夫。任务务中指出出，要保保持资本本市场和和房地产产市场稳稳定健康康发展。无无疑，重重申房地地产业是是国民经经济的重重要支柱柱产业，适适当调整整政策，力力保房地地产业的的健康运运行是保保障经济济稳定增增长的重重要一步步棋。房地产业作作为我国国新的发发展阶段段的一个个重要支支柱产业业，引导导和促进进房地产产业持续续稳定健健康发展展，有利利于保持持国民经经济的平平稳较快快增长，有有利于满满足广大大群众的的基本住住房消费费需求，有有利于实实现全面面建设小小康社会会的目标标。中中华人民民共和国国国民经经济和社社会发展展第十二二个五年年计划纲纲要中中提出“进一步步落实地地方政府府责任和和问责机机制，把把保障基基本住房房、稳定定房价和和加强市市场监管管纳入各各地经济济社会发发展的工工作目标标。完善土土地供应应政策，增增加住房房用地供供应总量量，优先先安排保保障性住住房用地地，有效效扩大普普通商品品住房供供给。完完善住房房公积金金制度，加加强管理理和扩大大覆盖范范围”。 本项目的建建设依据据产业业结构调调整指导导目录(20111年本本)，属于当当前国家家允许发发展的产产业。另外，国国务院于于20009年55月公布布的关关于调整整固定资资产投资资项目资资本金比比例的通通知中中指出“将保障障性住房房和普通通商品住住房项目目的最低低资本金金比例降降为200%，其其他房地地产开发发项目的的最低资资本金比比例为330%”。项目符符合国家家有关产产业政策策的要求求。因此，潍坊坊三陆置业业有限公公司充分分依托公公司雄厚厚的实力力开发建建设碧水水兰天项项目，能能够为周周围居民民提供高高品质的的生活、休休闲、娱娱乐和居居住场所所，提升升居民生生活质量量，促进进现代化化城市建建设的进进程和经经济的发发展，是是国家允允许发展展的产业业，符合合国家相相关的产产业政策策。二、项目的的建设符符合地区区政策和和发展规规划大力发展服服务业，对对于贯彻彻落实科科学发展展观，推推动全市市经济社社会持续续快速健健康发展展，加快快构建社社会主义义和谐社社会具有有重要的的战略意意义。为为此，潍潍坊市出出台了潍潍坊服务务业发展展规划纲纲要。规划以2008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目目建设可可进一步步完善城城市的配配套基础础设施，加加快城市市现代化化发展进进程该项目位于于潍坊市市奎文区，奎文文区在潍潍坊市委委、市政政府的领领导下，得得到飞快快的发展展。投资资环境和和城市基基础设施施得到不不断完善善，奎文文区成为为潍坊市市经济、社社会、文文化发展展的佼佼佼者。通通过该项项目的实实施，可可进一步步完善城城区的配配套基础础设施，缓缓解住宅宅供需矛矛盾，而而且能够够改善城城市居民民的居住住、工作作条件，提提高城市市服务功功能，改改善投资资环境，势势必推动动城市建建设的快快速发展展。四、本项目目的建设设是加快快城市经经济结构构和社会会结构调调整，增增强社会会整体活活力的必必然选择择潍坊市“十十二五”规划指出出，第三三产业是是现代化化经济和和社会发发展的重重要特征征，第三三产业实实现比重重超过第第二产业业比重，是是经济发发展的必必然规律律。潍坊坊市第三三产业在在生产总总值中的的比重低低于沿海海经济发发达地区区，与经经济发展展总体水水平还不不相适应应。为此此“十二五”期间必必须把第第三产业业作为经经济发展展的一个个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：51：42（第三产业比重力争达到45%）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。五、本项目目的建设设是促进进相关产产业发展展，拉动动经济增增长，经经济发展展的需要要房地产建设设的生产产和消费费，与建建筑业、建建材、冶冶金、纺纺织、化化工、机机械、仪仪表等550多个个物质生生产部门门紧密相相关，并并直接影影响到家家用电器器、家具具、装饰饰产品以以及金融融、旅游游、园林林、运输输、商业业、服务务等行业业的发展展。因此此，建筑筑业是一一项本身身创造价价值，又又能带动动相关产产业发展展的新的的经济增增长点。同同时，住住宅销售售增长110%，可可带动GGDP增增长0.5%。因因此，该该项目开开发建设设的实施施将极大大地促进进相关产产业的发发展，拉拉动地方方经济增增长。六、本项目目的建设设是增加加当地就就业机会会，推动动区域经经济快速速发展的的需要我国人口众众多，富富有劳动动力。随随着城市市化水平平的提高高，大量量农民转转变为城城市市民民，同时时随着高高校的扩扩招，每每年有数数百万的的大学毕毕业生面面临找工工作，我我国就业业形势严严峻。220世纪纪90年年代以来来，我国国推出了了一系列列的体制制改革措措施和政政策安排排，对提高社社会就业业、促进进经济发发展方面面起到了了积极作作用。建建筑业属属于劳动动密集型型项目，它它的日常常运营需需要大量量的工作作人员。综上所述，该该项目的的建设不不仅改善善城市面面貌，提提升当地地居民的的生活品品质、生生活环境境，而且且对潍坊坊市的经经济发展展产生巨巨大的拉拉动作用用。因此此，该项项目的开开发建设设是十分分必要的的。第三节 项目市市场需求求分析一、从宏观观政策分分析随着国家房房地产政政策调控控的逐步步细化，中中国房地地产行业业迎来了了史上最最为重大大的拐点点。国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（国国发220100100号，以以下简称称国发110号文文件）印印发后，房房地产市市场出现现了积极极的变化化。国务务院指出出：各地地要继续续增加土土地有效效供应，进进一步加加大普通通住房建建设力度度；继续续完善严严格的差差别化住住房信贷贷和税收收政策，进进一步有有效遏制制投机投投资性购购房；加加快个人人住房信信息系统统建设，逐逐步完善善房地产产统计基基础数据据；继续续做好住住房保障障工作，全全面落实实好年内内开工建建设保障障性住房房和棚户户区改造造住房的的目标任任务。220111年，全全国建设设保障性性住房和和棚户区区改造住住房10000万万套。各各地要通通过新建建、改建建、购买买、长期期租赁等等方式，多多渠道筹筹集保障障性住房房房源，逐逐步扩大大住房保保障制度度覆盖面面。中央央将加大大对保障障性安居居工程建建设的支支持力度度。地方方人民政政府要切切实落实实土地供供应、资资金投入入和税费费优惠等等政策，引引导房地地产开发发企业积积极参与与保障性性住房建建设和棚棚户区改改造，确确保完成成计划任任务。加加强保障障性住房房管理，健健全准入入退出机机制，切切实做到到公开、公公平、公公正。有有条件的的地区，可可以把建建制镇纳纳入住房房保障工工作范围围。二、从消费费需求分分析随着人们生生活水平平的日益益提高，提提高生活活质量，提提高生活活品味已已成为中中国人的的一种生生活理念念。20011年年12月月份，全全国居民民消费价价格总水水平同比比上涨44.1%。其中中，城市市上涨44.1%，农村村上涨44.1%；食品品价格上上涨9.1%，非非食品价价格上涨涨1.99%；消消费品价价格上涨涨4.99%，服服务项目目价格上上涨2.0%。全全国居民民消费价价格总水水平环比比上涨00.3%。其中中，城市市上涨00.3%，农村村上涨00.3%；食品品价格上上涨1.2%，非非食品价价格下降降0.11%；消消费品价价格上涨涨0.55%，服服务项目目价格下下降0.2%。220111年，全全国居民民消费价价格总水水平比上上年上涨涨5.44%。220111年1-10月月，山东东省固定定资产投投资2112888.2亿亿元，增增长222.2%。山东东省固定定资产投投资中，服服务业投投资比重重提高，完完成投资资104491.0亿元元，占全全部投资资额的449.33%，比比重比前前三季度度提高00.6个个百分点点。20011年年，全市市实现生生产总值值35441.885亿元元，按可可比价格格计算，同同比增长长11%。其中中，第一一产业增增加值3359.28亿亿元，增增长4.2%；第二产产业增加加值19961.4亿元元，增长长12.3%，其其中，工工业增加加值17760.97亿亿元，增增长133.4%；第三三产业增增加值112211.177亿元，增增长111%。220111年，全全市投资资项目累累计达到到39776个，完完成固定定资产投投资26603.17亿亿元，增增长222.9%。由以上的数数据可以以看出，随随着人民民生活水水平的提提高，对对居住、工工作环境境的需求求，质量量要求越越来越高高，当前前的房地地产消费费市场发发展平稳稳健康，消消费需求求量很大大。三、消费能能力分析析潍坊市（含含辖区、县县）总人人口8550.77万，其中中市区1136万万人。随着农农村走向向城市化化建设进进程的加加快，市市区人口口在不断断增加，潍潍坊市流流动人口口也逐年年增长，据据潍坊市市统计局局提供的的数据显显示，城城镇居民民人均可可支配收收入2225088元，增增长144.4%，同比比提高00.5个个百分点点，较“十一五五”提高00.6个个百分点点。从城城市居民民收入构构成看，财财产性收收入和转转移性收收入增长长较快，分分别增长长39.8%和和30.85%；工资资性收入入是拉动动居民家家庭总收收入增加加的主导导力量，全全年实现现工资性性收入1175666.552元，增增长8.9%，拉拉动总收收入增长长7.33个百分分点，对对家庭总总收入的的贡献率率为500.7%。20011年年，全市市农民人人均纯收收入1004099元，增增长177.3%，较“十一五五”提高55.2个个百分点点。从农农村居民民收入构构成看，工工资性收收入快速速增长。从从收入来来源结构构看，城城镇居民民具有较较强的购购买力，居居民消费费能力的的提高带带动了流流通商业业企业的的快速发发展。三、项目具具有的各各项优势势决定了了项目建建成后具具有巨大大的市场场潜力1、稀缺的的景观资资源。目目紧邻修修竹公园园，涨湎湎河，给给碧水兰兰天业主主一个公公园社区区。2、地理位位置优越越。项目目处于稀稀缺性地地段，地地处CBBD中央央商务区区的核心心位置，稀稀缺位置置必将带带给在此此买房的的业主带带来很大大的升值值空间和和发展潜潜力。3、上风上上水。居居住宝地地碧水兰兰天楼宇宇间距合合理，临临水社区区，见水水见财，风风水宝地地。4、交通便便利。小小区门口口就有116、556、776、882、222、44、200等多路路公交车车从此经经过，并并且东风风东街未未来还会会修建地地铁。5、生活配配套齐全全。购物物商场、学学校、银银行、餐餐饮、医医院、早早市等各各种生活活设施分分布在小小区周边边，为小小区居民民带来便便利的生生活配套套设施。6、建筑风风格采用用现代简简约的建建筑风格格，简约约而不简简单，充充满内涵涵。7、高绿地地率。项项目与以以往其他他项目不不同之处处在于，其其他项目目是在社社区中建建设园林林，而碧碧水兰天天则是在在花园里里为业主主打造温温暖而舒舒适的居居住环境境。8、1:11.5以以上的高高车位配配比。碧碧水兰天天全部是是地下停停车位，让让每位业业主的爱爱车都有有一个安安全的停停车环境境。9、社区人人文层次次高。项项目业主主以师级级、团级级干部、执执法局、附附属医院院为主，具具有良好好的人文文环境。10、住房房面积适适中，项项目大部部分住房房为9881233平方米米小三居居，1443平方方米舒适适三居，能能够满足足不同消消费者的的需求。11、户型型设计人人性、合合理。项项目注重重户型的的舒适性性，实用用性以及及功能合合理性，做做到每户户南北通通透，动动静分离离，全明明设计。12、超大大楼间距距。1#2#楼楼直面涨涨湎河景景观，超超大楼间间距，采采光观景景效果非非常好。13、建筑筑设计采采用大量量的落地地窗，凭凭窗设计计营造社社区的光光影之美美。14、院落落式规划划营造良良好的社社区居住住氛围及及邻里关关系，打打造院落落文化。15、采用用高档环环保建材材。外立立面采用用真石漆漆、澳洲洲砂岩，高高档环保保建材，体体现建筑筑立面美美感。16、社区区配套完完善。113层为为商铺，能能够满足足业主的的基本生生活购物物需求。17、一流流的物业业服务团团队。项项目才会会用一流流的物业业管理模模式、专专业的物物业服务务队伍以以及高科科技智能能安全系系统为业业主提供供各项完完善的服服务。18、窗户户材质先先进。采采用断桥桥隔热铝铝合金材材质，保保温、隔隔热、隔隔音、防防水、防防盗效果果良好。19、规划划设计人人性化。真真正做到到人车分分流，保保障在社社区居住住的老人人可以悠悠闲的散散步，孩孩子可以以尽情的的玩耍，尽尽享无忧忧品质生生活。20、建筑筑设计理理念超前前。全是是领先设设计首层层架空，完完美的将将建筑和和景观融融为一体体。碧水兰天项项目地处处潍坊市市奎文区东风东东街以南南，虞河河路以东，处于潍潍坊市重重要的交交通节点点上，交交通十分分便利，南南面有景景观优美美的涨湎湎河，西西侧是潍潍坊著名名的景观观节点桃桃花修竹竹，环境境十分舒舒适。周周边休闲闲、娱乐乐、医疗疗、学校校等设施施一应俱俱全，还还有四通通八达的的公交线线路途径径于此，该地块块基础设设施配套套完善，交交通、购购物、通通讯等条条件便捷捷。良好的的开发条条件决定定了碧水水兰天是是一个集集办公、商商业、居居住等多多功能于于一身的的综合性性小区。综上所述，本本项目良良好的人人文环境境，便捷捷的交通通条件，完完善的生生活服务务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第四节 工程建建设规划划一、建设规规模碧水兰天项项目总用用地面积积262272平平方米，净净用地面面积1449233平方米米。规划划新建330F商务综综合楼11栋（11-3层层为商业业，4-30层层为商务务综合楼楼），32F商住楼11栋（11-3层层为商业业，4-32层层为住宅宅），33F住宅宅楼2栋（局部部29层层），5F办公楼楼1栋。项项目总建建筑面积积为17737664平方方米。地地上总建建筑面积积12992444平方米米，其中中住宅建建筑面积积808852平平方米，商务综合楼建筑面积38862平方米，底层商业建筑面积6780平方米，办公楼建筑面积2750平方米；地下建筑面积（地下四层）44520平方米，其中储藏室建筑面积13253平方米，停车位建筑面积31267平方米。项目主要经经济指标标如下：主要技术经经济指标标表序号项 目单位数量备注1总用地面积积平方米2627222道路用地面面积平方米1134993可规划用地地面积平方米1492334总建筑面积积平方米1737664地上建筑面面积平方米1292444其中住宅建筑面面积平方米808522商务综合楼楼建筑面面积平方米388622底层商业建建筑面积积平方米6780办公楼建筑筑面积平方米2750地下建筑面面积平方米132533不计容其中储藏室平方米132533停车位平方米3126775容积率8.666建筑密度%30.97绿地率%318居住户数户6029停车位个851地上停车位位个35地下停车位位个81610建设期年2第五节 建建筑规划划设计本规划地块块的道路路交通系系统分为为四个主主要的组组成部分分：城市市主干道道、支路路、步行行系统、停停车场。各各部分分分工明确确、协调调组织。地地块周边边的城市市主干道道网提供供了城市市各地区区通往该该区的快快速交通通联系，并并担负着着将住宅宅区人流流快速疏疏散的作作用。在在规划上上突出其其交通功功能和景景观功能能，通过过沿街建建筑的合合理退让让及充足足的便道道宽度、交交通设施施的现代代化使其其交通顺顺畅，通通过沿街街建筑空空间界面面的丰富富变化和和绿化环环境的设设计提高高其景观观水平。支支路系统统担负着着本区域域内的交交通联系系的作用用。在设设计上从从整合地地块功能能入手，严严格控制制支路对对城市主主干道的的出口，尤尤其尽量量避免出出口方向向的含糊糊不清，以以减少交交通干扰扰，保障障交通安安全。步步行系统统以住宅宅区为中中心通道道向外围围辐射，形形成丰富富多彩的的绿色空空间景观观。停车位位48511个，其中地上上停车位位35个，地下停停车位8816个个。一、规划设设计依据据1、国家现现行的法法律及法法规2、潍坊市市城市总总体规划划3、有关部部门审批批的规划划图纸4、甲方提提供的其其他资料料二、规划指指导思想想1、尊重文文脉。充充分尊重重现有的的环境文文脉，凸凸显基地地自身独独有的文文化意蕴蕴、城市市肌理与与区位结结构。2、营造空空间。精密梳理编编排各复复杂功能能，合理理利用组组织功能能空间以以实现建建筑功能能的价值值最大化化，在此此基础上上营造优优雅唯美美空间氛氛围，创创造空间间意趣。3、形成中中心。基基地区位位优势明明显，环环境优美美，是潍潍坊市的的重要位位置，所所以形成成该地区区的建筑筑核心是是建筑创创作的首首务之急急。4、塑造形形象。精精心构筑筑富有自自身特色色的城市市天际线线，使建建筑本身身成为该该区位的的标志性性景观中中心，并并一举塑塑造本建建筑在潍潍坊市整整体天际际线中独独特的地地位，提提高潍坊坊市的城城市形象象。三、设计理理念1、区域地地毯的生生态设计计策略，充充分尊重重基地的的周边环环境，发发掘和利利用周围围景观的的潜在利利用价值值。做好好小区内内景观和和已有景景观的自自然衔接接，不破破坏已有有绿化的的同事，做做好改造造。2、功能与与形式相相容的完完美主义义，精心心梳理各各个复杂杂功能，最最大化的的满足使使用要求求，合理理优化建建筑平面面，合理理组织功功能空间间。以实实现建筑筑功能的的价值最最大化，在在此基础础上营造造优美的的空间氛氛围，创创造空间间意趣。3、国际化化的设计计思潮。精精心设计计建筑的的外观，运运用现代代化的设设计手法法，设计计理念和和思路与与国际同同步，构构筑出富富有地域域特色的的建筑形形象，使使建筑本本身成为为该区位位的标志志性景观观中心。并并一举塑塑造本建建筑群在在周边建建筑中之之独特地地位，成成为潍坊坊的又一一个地标标性建筑筑。四、整体规规划布局局1、规划结结构。规规划结构构布局突突出以人人为本，综综合考虑虑路网结结构，群群体组合合及绿地地系统的的内在联联系，有有效、有有机地组组织本建建筑和周周围建筑筑的物质质功能要要素，使使建筑各各项功能能布局合合理，构构成了一一个完善善的相对对独立的的有机整整体。2、交通系系统设计计项目位于虞虞河路与与东风街街交汇处处，人流流相对较较多，建建筑在虞虞河路和和东风及及分别设设置两个个入口，通通过两个个入口人人们可以以快速进进入小区区内部，并并便捷的的到达各各个单元元和地下下车库。小区的停车车设计分分为三部部分。一一个是在在建筑前前面广场场做地上上停车位位，一个个是在小小区内部部景观绿绿地上做做临时停停车位，绝绝大部分分车辆在在地下停停车场放放置，满满足整个个小区的的停车要要求。地地上停车车位设计计为生态态停车，期期间广植植绿化、树树木，最最大限度度的减少少了对市市场的噪噪音干扰扰，又提提升了景景观效应应。3、景观环环境绿化化设计项目精光设设计主要要集中在在建筑周周围。由由中心广广场、小小品、假假山、座座椅、走走廊等景景观小品品组成。五、总平面面设计沿东风街方方向布置置一栋高高层住宅宅，在转转角处布布置一栋栋商务综合合楼，满满足东风风街和虞虞河路的的退线要要求，沿沿街建筑筑一、二二、三层层为商业业办公，满满足周边边以及小小区内部部的商业业需求。基基地南侧侧顺应涨涨湎河走走势布置置两栋住住宅，住住宅平面面沿河错错落，呼呼应地形形的变化化。六、平面功功能1、商务综综合楼部部分：小区沿东风风街和虞虞河路口口设置商商务综合合楼一栋栋，共约约368812平平方米，地地上300层，其其中一至至三层为为商业用用房，其其他部分分为公寓寓和办公公。商业业部分为为大空间间