05年5月份昆明市房地产市场分析报告7828.docx

05年5月月份昆明市市房地产市市场分析报报告本月重大事事件1.将将于7月44日至5日日在昆明举举行的大眉眉公河次区区域经济合合作第二次次领导人会会议（GMMS），本本月昆明市市市中心所所有主干道道均进行整整修，一时时间昆明市市市中心交交通拥堵成成为焦点。2.为迎接GMS会议，昆明市临街建筑将在近期进行大的外立面整改及交通整治。3.05年首届西部房地产文化节开幕4.5月22日国家七部委联合发布稳定房价的意见（六一大限）        本月论坛、会展情况   2005中国西部（云南）地产文化节于5月1923日在昆明国际会展中心举办。本届地产文化节全部由云南地产商参展，同时力求将地产业、展览业、家装业等各产业整合形成立体消费平台，催生相关产业链的发展。参展楼盘：展现昆明城市精神-晨光大道家电品牌的商业阵地-金帝富士唐·HOUSE的另类格调-滇池名古屋发现生活之美-中和坊中产阶层的音乐天堂-金色维也纳锋芒将露-盛世·领南精英专属生活特区-水岸艺城我的滇池时光-玉景别墅都市一族的商务公寓-集大广场西市区第一大盘-丽阳星城纯生活精品住宅-法苑小区·一品蓝庭西南第一大城-世纪城东方日内瓦样板区-滇池卫城·蓝岸财智人士的"第三空间"-温泉心自然景观住宅-中产桂华·银杏廊亭人居环境的精华-公园道1号商业枢纽-汇都国际后现代生活艺术-实力北岸先锋社区-12棵橡树庄园本月楼盘供应情况本月开盘楼盘有报业书院,君悦蓝庭,滇池卫城3期,硅谷公寓、小城故事本月新盘及热销楼盘楼盘名称        区位        建筑类型（幢）        楼层        占地面积（亩）        建筑面积（）        绿 化 率        容 积 率        总户数        住宅价格        地址海韵枫丹        南市        联排别墅14        45        109.14        43654        52%        0.6        123        均价：4800        滇池旅游度假区红塔西路                独栋别墅40        3                                                5600        十二棵像树庄园        南市        多层        6        200         212851        40%        1.54        1672        均价：2300        华洋家居城旁世纪城        南市        多层、小高层        614        2000        3700000        36%        1.66        12300        均价：2400        广福路以北中产·风尚东城        西市        多层、小高层、高层        226        50        115600        45%        3.4        884        均价：3000        环城东路与北云路交汇口丽阳星城        西市        多层、小高层        612        180        249600        40%        2.08        1800        均价：2250        海源路以北硅谷公寓        西市        高层        1723        10.5亩        31670        47%        3.9        400        2800        黄土坡海源路丽水天景        北        多层、小高层                        5.6万        70%        1.53        653        3000        白云路北城公园盛世临南        南        多层、高层        16层        30亩        6.6万        36.8%        3.66        500        2700        十里长街与官南路交汇口美树星城        市中心        小高层                                                                吴井路世纪城        南        多层、高层、小高层、别墅        3、7、12、16        2000多亩        400万        40%                23400        2700        广福路以北万裕君悦兰庭        南        小高层        15                60118                        324                国贸中心旁枫蓝国际         市中心        多层、高层、小高层        7、11、18、27        28.67        66890        50%        3.5        736        3600        二环东路报业书院        北        高层                200亩                45%        2.6        2000        2350        烟草大道碧城晶都        北        高        28        40亩                38%        5.0        1200        3300元        北京路延长线北站隧道旁小城故事        北        高层        15        10亩        A：11427B：21617                        366        4000元        环城北路与穿金路交汇口生活名著         南        小高层        12        27亩                                300         2750元        十里长街香槟小镇        南        景观洋房、联排别墅、叠加别墅        4        150亩        69301.06        52.17%        0.8        272        4200        广福路以北晨光大道        北        高层、多层        18        35亩        70000        50%                706        3000        穿金路533医院旁水逸康桥        资料未出        野鸭湖        资料未出        世纪俊园        资料未出，6月底售楼部建好        北京路延长线，北站隧道旁春怡雅园        北        多层、小高层        6、12                        46%        1.6        364        3000        穿金路云波小区旁郦岛嘉园        北        多层、高层        7、1816、        58.9        7533        51%        2.92        880        3000        世博园旁临江雅苑        市中心        小高层        12        30        52953        40%        3.0        331        3000元        盘龙江边时代风华2                多层、小高层、联排别墅        7、12        152亩                                        2700元        本月预热楼盘有；阳光果香2期、时代风华期、春怡雅园、世纪俊园、野鸭湖、水逸康桥、晨光大道、枫蓝国际 、中产·风尚东城、盛世临南分析部分：软文信息总结本月软文基本被滇池卫城3期和东聚建材城垄断，共20个整版中东聚建材城5个、滇池卫城3期6个，其余均为近期上市的楼盘不等的信息告知。        硬广告信息总结本月整版硬广告共170个整版，其中世纪城20个，版面较清晰，突出规模大，功能全；滇池卫城3期32个、由于是月底开盘，固投放量遥遥领先，版面均一致，突出生活品质高；报业书院14个，突出房子的功能优越性，及大环境的书香味浓；盛世领南12个，突出时尚感及环境舒适；小城故事10个，无较突出的地方；郦岛嘉园8个突出新加坡风格及价格；枫蓝国际7个，形象宣传；君悦蓝庭6个，告知开盘及销售情况；美树星城8个，告知楼盘情况；本月共20个半版，无突出特点。本月共有三家楼盘登出楼市宝贝分别是：小城故事、丽水天锦    从整体广告内容来看，除滇池卫城3期及君悦蓝庭发布开盘信息外，报业书院、硅谷公寓、小城故事等均低调发布信息，在加上本月开盘楼盘的成交量来看，从今年3月份的低涨之后就没有出现过抢购，但市场的投资续3月份后仍旧过热，4、5月份的广告仍旧火爆，往年的五一节买房热潮，今年未出现，政策3、4、5月的出台率密度之高，无史可查，4月份的整版硬广告是150起，而5月份的是170起。即然政策已出台，为什么还有那么多的楼盘上市，难道他们不相信政策的力量。 总结：昆明的开发商天天和昆明的个房地产相关政府机构打交道，而我们的消费者天天看新闻，天天做都在想房价降下来，现在机会来了，我就持币观望，而本地企业接受的是政府的安慰政策，相信只是一场风雨短暂袭来，很快就会雨过天晴，所以造成报纸天天轰炸，活动经常举行。浪费了金钱不说，还老的各人心惶惶。本月踩盘情况分析总结本月实地踩盘的楼盘有：滇池卫城期Villa洋房、滇池境界、金家大院、水天一色、世纪城、香槟小镇、水岸艺城、盛世临南、君悦兰亭、春城明珠、云南印象城、郦岛嘉园、美林小镇、春怡雅园、高天流云、公园道一号、丽水天景、报业书院、美景新城、华龙人家、创意英国、丽阳星城、硅谷公寓、晨光大道、临江雅苑、赢城阳楼。踩盘楼盘销售情况表（具体规划资料前表以附）楼盘名称        区位        地址        销售请况        市场反应美林小城        北市区        昆明市世博大道学院路西南林学院旁        预热期、开盘预定8月份        近期广告投放量小（基本每星期一个半版面、全部在云南信息报），但平面及广告述求点表现的较好，市场反应不强公园道一号        北市区        穿金路世博园北门正对面        别墅、新一轮开盘预定6月份        近期没有较大动作，市场反映一般。美璟新城        北市区        春之城对面        中期        近期无广告投放，市场温度较差华龙人家        北市区        昆明北市区小康大道        强销期        近期广告投放一般，硬广版面较小，软文较多，现场人流较稳定，但市场一般。 报业书院        北市区        昆明北市区烟草一号路        本月开盘、强销期        开盘前广告投放较大，社会活动较多，市场温度五月初较高，五月下半月出现回落，现在很冷静碧城·晶都        北市区        北京路延长线北站隧道口        预热期、开盘预定8月底        近期无媒体广告投放，市场反应较差，售楼现场基本无访问者丽水天锦        北市区        昆明市白云路西段        期尾盘        近期媒体广告投放量一般，基本每星期两次见报，都集中在春城晚报，软硬比在11的量，广告述求点基本集中在“生活在公园”里。市场反应温度较热小城故事        市中心区        穿金路与北京路交汇        本月低调开盘，有消息称成交10余套        本月广告投放量较大，市场反应一般，更换较多销售人员 汇都国际        市中心区        白塔路131号        强销期        近期媒体广告投放有所降低，版面有所改动，全市彩色整版 创意英国        市中心区        昆明市茭菱路        清盘，已经进入交房期，已成现房，市场热度较高        近期媒体广告投放一般，述求点集中在公司品牌形象上，售楼现场包装较有时尚感，市场温度未减赢城洋楼        市中心区        北京路与白云路交汇处        中期        近期无广告投放，售楼现场混乱，卫生较差，包装一般，售楼人员素质一般春城名珠        市中心区        昆明市董家湾59号        清盘、市场温度较低，以成现房        近期广告投放大基本集中在生活新报、春城晚报，黑白小版，述求点集中在现房及地理位置香槟小镇        南市区        滇池路转广福路4公里处        新一轮开盘定于6月11日，市场温度较高        近期广告投放量较大，广告版面较理想，姿态较高，质量较佳，有学习价值，述求点集中在南加州风格景观，上层格调生活，市场温度反应较强金家大院        南市区        云南昆明滇池度假区观景路        别墅，清盘最后2栋        近期无广告投放，最后两栋，销售现场包装档次较高，售楼人员无热情，南方公园        南市区        广福路与滇兴路交叉口（银海山水间旁）        强销期        近期广告投放平稳，述求点集中在设计、环境，区位，市场温度低君悦兰庭        南市区        关上中路中段        本月开盘，有消息称当日成交50余套        开盘时间在上午，正值昆明有史以来气温最高日，现场气氛炒作的较好水岸艺城        南市区        兴科路（理想小镇旁        强销期        近期无广告投放，市场温度一般滇池卫城·紫园        南市区        滇池国家度假区红塔东路12号        强销期        近期广告投放平稳，发布量较前期有所减少，发布媒体集中在春城晚报世纪城        南市区        昆明市官渡镇广福路以北        强销期，截止6月份有消息称，由于市场不景气，销售量在2000套左右        近期广告投放第二位，本月广告质量较佳，品牌形象较佳，述求点集中在规模大、功能齐全、造城、发布媒体较其他楼盘有所侧重点，云南信息报、昆明日报、春城晚报比重较大，市场温度目前最热丽阳星城        西市区        高新区海源北路        预热期，6月12日举行特卖活动。        本月媒体广告集中在户外平面广告上，报纸广告较少玉树风铃        西市区        环园北路        强销期已过        近期无广告投放，市场反应较低总结：天气过热，中午看房人流较少，傍晚有所回升，受大环境影响，小环境日子一天比一天难过，看商铺人流又所上升。市场动态走势分析1.政府的宏观调控政策改变了开发商和购房者的预期，观望气氛很浓，（商品房）成交量下降，紧接着部分房价估计也就会往下跌，很可能引起更长远的观望期。2.  政府政策调控下，大量的中低价商品房即将上市，必定会把商品房的平均价格拉低3. 昆明市政府多年扶持的产业，政府不会坐视不救，估计救市政策很快就会出台。4. 对市场的预期和信心，关键要看成交量。政策出台后，全国的情况是微缩，部分高增长城是成交量降到了“冰点”，昆明市市民的心理被动情况不太明显。本月昆明市房地产市场运行情况总结市场出现强烈反差的背后是：接连出台的楼市调控政策对于市场的影响开始显现，买方心态出现了大逆转，由跟风追涨到持币观望，由被动接受卖方定价到主动看跌、大肆杀价。