某地区房地产市场调查报告40842.docx

宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人：上海智岛地产顾问机构调查时间：20005年22月第一部分 认识识北仑北仑地处中中国大陆陆海岸线线的中部部，位于于宁波市市东部，濒濒临东海海，三面面环海，北北临杭州州湾，南南临象山山港。北仑区域陆陆域面积积5933平方公公里，区区内有中中国港口口皇冠之之称的北北港，有有宁波经经济技术术开发区区、宁波波保税区区、宁波波出口加加工区等等国家级级开发区区和中信信公司独独家开发发的大榭榭开发区区。北仑仑区辖55街道22镇1乡乡，有2259个个行政村村。经过过19年年的艰苦苦创业，北北仑开发发建设取取得了巨巨大成就就，现已已初步建建成基础础设施良良好、经经济繁荣荣、社会会进步的的临港新新城区，成成为宁波波市最具具增长力力的经济济强区和和浙江省省对外开开放最重重要的的的产业基基地和形形象窗口口。第二部分 北仑仑的人口口经济的快速速发展使使得北仑仑的人口口结构发发生了很很大的变变化，220033年末在在册暂住住人口达达17万万余，而而当年北北仑总人人口数只只有333万余，外外来人口口已经多多于本地地常住人人口。人人口的快快速增长长为北仑仑房产市市场的需需求奠定定了基础础，请看看北仑区区20000年至至20004年人人口变化化情况图图表：2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年人口总量33009903307884332299333764413432995年增长率0.67%0.21%0.46%0.91%1.67%表-11人口数量增增长的同同时，人人口增长长率也不不断提高高，说明明北仑人人口增长长的速度度还在不不断加快快。旺盛盛的人口口必然会会产生旺旺盛的住住房需求求，可以以断定北北仑的房房产市场场是有需需求的，只只待我们们去开发发。图-11第三部分 北仑仑的经济济（一） 全区GDPP发展情情况北仑国民经经济健康康快速发发展。初初部核算算，20004年年全区实实现生产产总值2200亿亿元，比比上年增增长177.6%。图 -2是220000年到220044年北仑仑GDPP增长率率的变化化图，我我们可以以看出北北仑经济济增长速速度不断断提高，由由20000年的的12.7%增增长为220044年的117.66%。图 -2经济总量不不断提高高的同时时，北仑仑人均GGDP也也不断提提高，119988年北仑仑人均GGDP为为207783元元，到220033年增长长为5227155元，五五年翻了了一番多多。（二） 北仑人民的的收入城乡居民收收入稳步步快速增增长。220044年北仑仑城镇居居民人均均可支配配收入1158882元，比比上年增增长111.2%。单位：元20002001200220032004人均收入118988119911129700142777158822增长率9.1%9.8%8.4%10.1%11.2% 表-2随着收入水水平的不不断提高高，人们们更加注注重生活活质量的的提高，北北仑人民民产生了了较强的的购买力力。从220022年至220044年北仑仑人均消消费支出出增长率率都在110%以以上。从从恩格尔尔系数的的不断降降低反映映出北仑仑人民的的生活水水平在快快速提高高。 图-3（三）三次次产业贡贡献比较较北仑产业结结构稳定定提升，工工业强区区地位确确立。第第三产业业比重保保持稳定定态势，房房地产业业作为第第三产业业的重头头戏在这这里起到到了重要要的作用用，同时时也反映映了北仑仑房地产产业发展展比较稳稳定，市市场情况况良好。第第一产业业比重的的不断降降低，说说明农业业人口在在不断降降低，逐逐渐转移移到第二二、第三三产业中中去，为为后者的的快速发发展提供供了强大大的人力力资源。图-44 第四部分 北仑仑的房地地产市场场（一）近年年完成投投资情况况北仑房地产产投资额额稳步快快速增加加，20003年年完成开开发投资资21.6亿元元，是220000年以来来增长速速度最快快的一年年，比220022年增长长77.9%。尽尽管受宏宏观调控控影响，220044年北仑仑房地产产开发投投资增长长速度平平稳回落落，但年年增长率率仍然达达30.2%，完完成投资资额288.099亿元。亿元20002001200220032004完成投资1.758.8912.121.628.099增长率45.2%408%36.1%77.9%30.2%表-33（二） 北仑房产供供需格局局北仑区近年年房地产产市场一一片繁荣荣，购销销两旺。220033年是北北仑房地地产市场场的一个个分水岭岭：20003年年北仑房房地产施施工面积积达2555万平平方米，比比上年增增长755.8%；房屋屋竣工面面积855.099万平方方米，比比上年增增长1443.%；房屋屋销售面面积达1107.8万平平方米，比比上年增增长2112.22%。220044年北仑仑房产开开发量在在施工面面积、竣竣工面积积、销售售面积上上都有提提高，但但是增长长速度明明显回落落，请看看下表：单位：万平平方米2001年年2002年年2003年年2004年年施工面积142.88255338.006增长率39.3%75.8%32.599%竣工面积25.085.099191.888增长率-35.77%143.11%18.755%销售面积34.5107.88117.999增长率-19.66%212.22%9.42% 表-4出现20003年这这样一个个高端，而而后回落落较快是是有多种种原因引引起的。首首先，220022年在竣竣工面积积和销售售面积上上的负增增长使得得当年的的绝对值值比较小小，在较较小的基基数上220033年的快快速增长长显得格格外明显显。其次次，20004年年央行的的宏观调调控政策策出台，直直接影响响到了开开发商的的开发能能力。房房地产业业是一个个靠资本本运作的的行业，央央行的金金融紧缩缩政策导导致了许许多开发发商得不不到足够够的资金金去开发发新的楼楼盘。再再次，央央行提息息给了消消费者一一个暗示示，市场场的观望望心态逐逐渐增加加，20004年年房屋销销售面积积增长缓缓慢是有有据可考考的。（三） 北仑房产的的结构组组成1、以20003年年为例，北北仑房产产结构中中住房占占有绝对对优势，220033年房屋屋竣工面面积855.099万平方方米，其其中住宅宅68.2万平平方米，商商业营业业用房112. 4万平平方米，别别墅和高高档公寓寓占1.54万万平方米米。20004年年这种住住宅占绝绝对优势势的情况况稍有好好转，住住宅竣工工面积比比例由220033年的880.22%下降降到599.7%。 图-52、实际销销售方面面，20003年年还是住住宅占绝绝对优势势地位，全全年完成成销售面面积1007.88万平方方米，其其中住宅宅95万万平方，营营业商业业用房11.4万万平方。图-66从上述图表表可以看看出，北北仑房产产市场中中住宅是是主角，商商业营业业用房缺缺乏，按按照每110000人需要要8000平方米米的购物物场所计计算，北北仑城区区尚未达达到这个个标准，因因此北仑仑商铺的的销售难难度不会会太大。另另一方面面，我们们发现北北仑别墅墅和高档档公寓比比重不高高，目前前别墅只只有黄山山别墅比比较成规规模，在在建大规规模别墅墅小区少少。高档档公寓在在北仑只只有里仁仁花园，今今年将推推出三期期，尚不不能满足足北仑市市场。因因此建设设高档次次的公寓寓房在北北仑应该该有比较较广阔的的市场前前景。（四） 空置面积2002年年全区商商品房空空置面积积6.00万平方方米，比比上年减减少699.1%。20003年年房屋空空置面积积11.1万平平方米，比比上年增增加6万平方方米。220044年商品品房空置置面1.05万万平方米米，比上上年下降降90.51%。从以以上数据据可以发发现北仑仑房产形形势较好好，空置置面积逐逐年渐少少，而且且幅度很很大，说说明需求求尚未饱饱和，供供应量还还有增长长的空间间。 图-7从空置面积积的结构构上看，220033年空置置三年以以上的房房屋中住住宅比例例不高，办办公楼在在这里占占有近775%的的比例；空置33年以内内的房屋屋中商业业营业用用房占有有较大比比例，商商铺的投投资价值值必然要要未来几几年内才才能体现现出来，所所以在短短期空置置面积中中商铺占占有较高高比重。总体来说，北北仑房产产市场销销售形势势一片良良好，空空置房屋屋面积总总量不大大，三年年以上的的更加少少，20003年年时为881422平方米米。（五）北仑仑的房价价走势目前北仑房房价总体体上能被被市场接接受，在在40000元/平方米米左右；少数高高档次精精装修的的房屋售售价在660000元/平平方米以以上，里里仁花园园三期精精装高层层住宅售售价将在在70000元/平方米米起。由由此看出出，高档档次的住住宅在北北仑依然然有市场场。预计计北仑总总体房价价会有微微幅上升升的趋势势。从北仑二手手市场获获得的信信息是，在在20004年五五一之前前，北仑仑房产一一路高攀攀，达到到最高峰峰，之后后稍有回回落，目目前已趋趋平稳。北北仑房屋屋租赁市市场比较较繁荣，主主要是外外来人口口多造成成的。普普通1000平方方米左右右的房子子，一般般配置，一一般地段段的月租租价在115000元以上上。里仁仁花园（二二期精装装）1330平方方米的房房子年租租最低44.5万万，最高高达6万万元。（六） 要竞争对手手分析1、 里仁花园三三期里仁花园的的技术参参数：总总建面积积30660000平方米米，总占占地面积积31555422平方米米，绿化化率522%。一一期二期期共计建建筑面积积10660000平方米米，三期期四期共共计建筑筑面积112万平平方米。户户型面积积从1110平方方到2220平方方，主打打户型1140平平方米左左右。全全部经装装修，770000元/平平方米起起价。里仁花园的的优势在在于以下下几点：a. 品牌效应，经经过一期期二期的的运作，里里仁花园园在北仑仑人民心心中已然然是高档档次楼盘盘的代名名词了。b. 地段优势，里里仁花园园地处北北仑区发发展新区区位。距距新区政政府、体体育中心心都十分分近。c. 硬件设施好好，小区区周围有有三个学学校，三三期提供供地暖，224小时时供热，并并拥有室室内泳池池。里仁仁花园总总体规划划中绿化化率达552%，房房屋间距距较大。2、 太平洋花园园广场高层，不带带装修。335600元/平平方米起起价（三三层），顶顶层44400元元/平方方米，越越高越贵贵，复式式47000元/平方米米。户型型从700平方到到1500平方多多，主要要是1220平方方左右的的。3、 黄金海岸规模：244万平方方米。户户型在1100平平方米到到1200平方米米为主，AA型一楼楼价格440488元/平平方米，二二楼44457元元/平方方米；BB型一楼楼49447元/平方米米，二楼楼53557元/平方米米。4、 蓝天公寓高层，小高高层住宅宅。面积积集中在在80到到1200平方米米，有少少量1440平方方米左右右。三楼楼价格440000左右。5、 宁波东部新新区宁波东部新新区是宁宁波的最最新规划划发展区区，离北北仑仅330公里里路程，220分钟钟可以到到达，这这是吸引引北仑的的一大原原因。该该区相比比北仑区区的优势势是该区区配套成成熟，商商业、学学校、会会展一应应齐全。用用北仑人人的话说说，宁波波东区更更适合居居住。但但是宁波波东区的的房价比比北仑高高出一截截，多数数楼盘均均价在880000元/平平方米以以上，少少数价格格较低的的在55500元元左右。宁宁波东区区的购房房客户中中，还是是本地人人为主，自自住的多多，投资资的少。例1：彩虹虹国际均价85000元/平方米米，总共共1655套，1135平平方米为为主力户户型，最最大1990平方方米。一一次性付付款优惠惠3000元/平平方米；按揭优优惠1000元/平方米米。例2：星河河晨光面积在555到1447平方方米范围围内，中中心价556000元/平平方米，一一次性付付款优惠惠1000元/平平方米。第五部分 北仑仑的土地地市场2004年年，北仑仑区共招招标土地地46宗宗，成功功中标338宗，流流标率117.33%。220044年全年年出让土土地17700余余亩，基基本满足足了北仑仑建设的的需要。在在出让的的38宗宗土地中中，以起起始价获获得的土土地有222宗，集集中在北北仑辖区区的乡镇镇和比较较偏僻的的城区地地块。220044年土地地出让最最低价格格3500元/平平方米，最最高价格格45000元/平方米米（原北北仑中学学地块）。北北仑长江江路沿线线地块均均以高价价出售，最最高价为为36770元/平方米米，高出出起始价价10000元/平方米米26000多元元每平方方。城区区长江路路沿线地地块容积积率在均均2.00到3.5范围围，由此此看出005年城城区高层层小高层层住宅供供应比较较充足，多多层住宅宅地块不不多。北北仑土地地供应的的另一个个特点是是拆迁安安置性质质的地块块较多。第六部分 目标标客户研研究我们对北仑仑年收入入在100万元以以上的潜潜在客户户进行了了问卷调调查，主主要为机机关事业业单位职职员、企企业高级级白领、私私营业主主以及高高收入的的普通上上班族。调查发现无无意在北北仑购房房的客户户比重达达38.9%，主主要原因因是这部部分人近近期无换换房计划划，其次次原因是是对北仑仑的环境境污染严严重不满满。无意意在北仑仑购房的的客户中中85%看好宁宁波东区区的发展展，希望望到东区区购房。这这部分客客户认为为可以接接受的房房价为550000至55500元元/平方方米，占占总数的的42%；接受受55000至660000元/平平方米的的占211%，可可见北仑仑人能接接受的房房价还是是在50000至至60000元/平方米米。调查查还发现现，无意意在北仑仑买房的的客户其其实十分分希望在在北仑出出现一个个高品质质、环境境优美、物物业管理理完善的的小区，其其中577%的客客户愿意意在北仑仑购买这这样的房房子。对有意在北北仑购房房的客户户调查中中，我们们发现最最看重价价格因素素的占445%，最最看重环环境的占占27%，最看看重物业业的仅占占4.55%。北北仑的购购房者中中出于投投资目的的的占主主要，比比重544%；自自住的比比重为445%。客客户对自自己能承承受的价价格分布布比较均均匀，440000元以下下者占331%，440000至45500元元/平方方米的占占27%，4550000至50000元元/平方方米的占占31%，高端端市场客客户不多多。北仑购房者者对面积积的需求求也比较较集中，444%的的客户需需要面积积在1000到1120平平方米，331%的的客户需需要面积积在1220到1140平平方米，222%的的客户需需要大面面积（1140平平方米以以上）房房屋。第七部分 几个个应引起起注意的的问题（一） 污染问题我们在调查查访问中中一再感感到，相相当部分分的客户户不在北北仑买房房的原因因是北仑仑不适合合居住，认认为北仑仑的污染染很严重重，这部部分客户户主要是是机关事事业单位位的职员员，他们们对北仑仑定位成成重化工工基地极极为不满满。不过从北仑仑有关单单位得到到的消息息是，台台塑的污污染影响响不是很很大，而而建龙钢钢厂的污污染设备备（炼焦焦炉）今今后也将将转移到到镇海。在在本案的的推广策策划中，必必须要告告知消费费者北仑仑的污染染情况在在好转，以以改变其其偏见。（二） 媒体问题北仑作为宁宁波的一一个区，在在媒体方方面比较较薄弱，没没有当地地报纸，宁宁波晚报报是当当地人最最主要的的纸质媒媒体。北北仑电视视台在北北仑是唯唯一的当当地电波波媒体。在在项目推推广中，引引用宁波波的媒体体会导致致高成本本，而当当地媒体体又相对对不足。（三） 大户型住宅宅应引起起注意部分客户反反应1550平方方以上的的住房过过大，总总价过高高，一般般在800万以上上，心理理上不能能接受。总 结北仑经济发发展迅速速，人民民收入较较高，拥拥有很强强的购买买力。房房产市场场也拥有有很大的的需求量量，但是是目前北北仑市场场上客户户观望心心理逐渐渐严重，首首先是由由于北仑仑缺乏消消费者喜喜欢的住住宅；其其次是受受到政府府宏观调调控的影影响，客客户持币币待购的的心理渐渐浓。因因此，运运用有效效的营销销策划方方式，解解除客户户的疑虑虑，北仑仑房产形形势依然然能保持持旺盛。11.27.202212:5012:50:3522.11.2712时50分12时50分35秒11月. 27, 2227 十一月 202212:50:35 下午12:50:352022年11月27日星期日12:50:35