某项目后评估报告49037.docx

项目后评估报告20XX年年X月X日目 录 第一部分项项目定位位5一、市场定定位评估估5二、产品策策划（定定位）评评估6三、产品深深化定位位（细节节定位）评评估6四、中小企企业选取取写字楼楼主要标准（根根据客户户访谈整整理）88第二部分项项目开发发计划99一、项目开开发计划划执行情情况概述述9二、计划管管理工作作经验总总结9三、教训及及改进建建议100四、项目操操作流程程总结111第三部分产产品设计计12一、设计工工作总结结12二、产品设设计问题题及客户户反馈意意见133三、材料问问题144第四部分成成本控制制15一、成本分分析155二、现场签签证费用用分析115三、.经验验教训：16第五部分财财务管理理17一、资金管管理分析析17二、项目运运作过程程潜在问问题分析析19三、项目财财务管理理流程的的改进220第六部分工工程施工工22一、施工过过程综述述22二、施工情情况评价价22三、合作单单位评价价23四、工程担担保评价价23五、施工管管理建议议23第七部分销销售255一、项目推推广策略略分析总总结255二、项目推推广费用用情况330三、关于沃沃尔玛谈谈判311四、关于销销售合同同的管理理32第八部分客客户服务务34一、客户的的日常维维护工作作34二、客户工工程洽商商工作334三、客户入入住工作作34四、售后维维保问题题35五、处理客客户投诉诉36六、客户对对“业权”和“工程保保证担保保”的看法法36第九部分物物业交接接38一、接管验验收工作作38二、入住配配合工作作40第十部分物物业管理理42一、物业公公司对项项目评价价42二、物业公公司对项项目后评评估附表表43三、项目保保修合同同及保修修保函附附表444项目概况介介绍：包括项目来来源、项项目名称称、项目目开发策策略、启启动时间间和结案案时间等等。项目后评估估的工作作成果1、 从项目的销销售情况况、项目目建成后后的使用用情况及及客户反反映验证证项目市市场定位位及客户户定位的的准确程程度，总总结成败败经验和和教训，为为公司项项目运作作积累经经验，为为新项目目的定位位提供支支持；2、 从客户角度度了解客客户对产产品的需需求情况况，了解解市场动动态的变变化，积积累客户户需求信信息资料料及其他他客户资资源；3、 为公司建立立产品标标准体系系积累信信息和素素材；4、 对项目开发发的流程程改进提提出思考考和建议议。项目后评估估综述1、 包括项目开开发过程程的总体体经验和和教训总总述 2、 对对项目成成果的自自评意见见第一部分 项目定位一、 市场定位评评估项目定位的的形成：项目接接手时，项项目已开开工挖土土方，研研发部和和经纪公公司在较较短的时时间内对对原项目目市场定定位、产产品定位位进行了了论证，并并认可其其大的方方向，但但在产品品策划上上提出了了一些调调整意见见（如修修改外立立面等），在在客户细细分市场场上做了了一些深深化调研研和论证证工作。从销售反馈情况，项目总体定位是准确、成功的。1、 成功之处：1）、 功能定位。从从项目规规划条件件、所处处位置及及区域发发展情况况看，将将项目的的公寓部部分定位位成700年产权权的“商务公公寓”是最合合适的选选择，而而且提升升了项目目价值。2）、 目标客户定定位。公公寓的目目标客户户定位为为中小企企业（以以小型企企业为主主）也相相对准确确；写字字楼的目目标客户户定位则则随市场场的变化化作了及及时的调调整：最最早定位位为“小户型型商务办办公”，目标标客户为为中小型型、成长长型企业业。但后后来随着着市场情情况的变变化，经经纪公司司最终将将目标客客户调整整为具有有一定规规模和实实力的较较大型的的客户，于于是推出出了“层商务务”的概念念，这样样产品的的竞争力力、冲击击力更强强。研发发部在营营销跟踪踪报告中中也认同同了此种种调整。目目前写字字楼的客客户有半半数是“层商务务”的购买买者，虽虽然其数数量与“零买”的客户户数量相相当，但但前者的的购买的的面积则则大大超超过后者者。2、 不足点1）、 现象：公寓的的售价定定价偏低低。公寓寓卖的很很快，这这从另一一个侧面面可以说说明价格格定的偏偏低。在在公司没没有快速速回收现现金的需需求下，以以相对高高些的价价格，普普通的销销售速度度就可以以了，这这样项目目利润可可以更高高一些。总结：为避免免定价偏偏低，可可以通过过销控来来解决，即即分多个个价格阶阶段推出出，销售售速度过过快时可可以暂时时“封盘”，重新新定价。回回过头看看，当时时研发部部曾提出出的较高高的售价价预期是是可以实实现的。2）、 现象：户型定定位的后后期调整整反复较较多。本本项目定定位的后后期调整整主要以以经纪公公司为主主，定位位调整基基本服从从于经纪纪公司的的营销策策划。但但由于我我司过去去的项目目几乎都都是住宅宅项目，经经纪公司司对写字字楼产品品经验及及客户积积累均不不足，对对目标客客户难以以较准确确预测和和把握，户户型的面面积大小小来回调调整了几几次，对对工程施施工有一一定影响响。而此此调整过过程研发发部几乎乎没有参参与。总结：一方面面经纪公公司及研研发部要要加强对对写字楼楼市场（包包括客户户需求）的的了解及及积累；另一方方面，虽虽然后期期定位根根据市场场情况的的调整很很正常，但但即使是是局部调调整或微微调，也也需要做做充分的的调研，且且需要研研发部深深度参与与。二、 产品策划（定定位）评评估 产品策策划（定定位）在在大的方方面比较较成功：² 功能分区清清晰，组组合也比比较合理理，写字字楼和商商务公寓寓产品层层次很分分明；² 商场内部空空间基本本按沃尔尔玛的要要求设计计，空间间结构上上满足要要求；² 商场、办公公人流能能较好分分流。客客户担心心沃尔玛玛带来的的人流会会影响交交通或带带来喧闹闹因规划划合理，本本项目属属我司所所有的AA座写字字楼及公公寓几乎乎受不到到影响。三、 产品深化定定位（细细节定位位）评估估1. 公共空间1）、 广场、园林林、外立立面² 客户对建筑筑风格及及外立面面使用玻玻璃幕墙墙比较认认可，认认为有现现代感，且且采光较较好。² 有几个雨水水的排水水口正对对写字楼楼主出入入口，严严重影响响形象，下下雨时更更不雅观观；冬天天下雨后后还要结结冰，对对行人造造成很大大不便，增增加物业业管理难难度。² 客户对园林林没有太太多关注注。2）、 大堂² （写字楼客客户认为为大堂面面积（平平米）太太小，没没有“形象”，但高高度（净净高4米米）还可可以接受受；公寓寓客户对对首层的的大走廊廊比较欣欣赏。² 大多写字楼楼客户认认为大堂堂装修档档次偏低低：大堂堂的石材材档次低低，电梯梯厅的石石材一看看就档次次不高。3）、 楼层公共走走廊大多写字楼楼客户认认为走廊廊宽度尚尚可。但但由于走走廊墙大大多是轻轻质隔墙墙，很多多墙与墙墙拼缝处处的涂料料明显不不平整，故故客户认认为走廊廊墙的装装修较差差。4）、 电梯厅被访的公寓寓客户认认为，公公寓的电电梯厅不不如直接接朝向走走廊设计计。走廊廊给人的的感觉很很气派，但但电梯厅厅太小气气，反差差太大。5）、 公共卫生间间。客户普遍反反应装修修档次低低。目前前贴的面面砖有较较多空鼓鼓，主要要是由于于墙体为为轻质隔隔断墙，不不易贴好好瓷砖。一一位有较较多涉外外业务的的客户认认为，公公共厕所所是办公公楼形象象的重要要部分，西西方人很很重视。他他现在为为厕所改改造问题题大为烦烦恼。6）、 地下车库² 使用时将原原设计的的车库出出入口进进行了对对调。说说明原来来对交通通动线的的考虑尚尚不周全全。由于于现在的的出口是是原设计计的入口口，停车车场收费费处目前前暂设在在一个急急拐弯的的地方，车车技一般般的需倒倒一次车车才能靠靠近缴费费处，十十分不便便。² 出入口的坡坡道防滑滑效果很很差。由由于部分分露天，雨雨雪天气气比较危危险。现现在加顶顶棚又担担心影响响景观。如如何在车车库出入入口的设设计中解解决观瞻瞻及使用用效果的的问题，值值得进一一步研究究。7）、 其他空间² 写字楼客户户认为应应设开水水间，因因为有的的员工愿愿意喝滚滚开的水水，认为为桶装水水的质量量不可靠靠。² 客户对每层层拥有一一个公共共的休闲闲交流空空间有需需求，不不需要很很大，但但可以稍稍作休息息、吸烟烟，特别别是一些些员工的的吸烟场场所可以以得到解解决。其其实这些些空间都都可以分分摊，开开发商完完全可以以安排。2. 室内空间1）、 净高。客户户认为室室内吊完完顶后的的净高最最好2.5米以以上。目目前写字字楼净高高近2.6米，公公寓净高高近2.5米，基基本达到到要求。2）、 开间和进深深。客户户基本没没有意见见。3）、 精装修。写写字楼客客户入住住后，由由于需对对办公区区域进行行内部分分割等原原因，基基本都将将原“精装修修”拆除（除除了很少少量的客客户外）。此此类项目目的精装装修成本本可“省”，而且且减少了了垃圾的的清运量量。4）、 写字楼被访访客户称称赞楼内内指示牌牌比较清清楚。但但提出车车库指示示电梯的的牌子不不够多。5）、 公寓的下水水管偏细细，导致致下水慢慢，且小小的杂质质也冲不不下去。有有的客户户认为还还不如普普通住宅宅楼的下下水好用用。3. 机电设备系系统1）、 电梯² 客户认为电电梯轿厢厢的高度度感不错错。² 公寓客户普普遍认为为电梯太太慢（注注：经初初步了解解可能主主要是电电梯智能能化问题题），如如往往不不是最靠靠近的电电梯先启启动到达达。客户户对此意意见很大大，4层层的客户户说经常常等5-6分钟钟。定位位时应明明确对电电梯智能能化甚至至是等候候时间的的要求，这这样设备备订货时时会更明明晰。2）、 空调² 写字楼及公公寓的被被访客户户均不认认可户式式中央空空调的质质量，有有的客户户过去使使用过此此种空调调，觉得得其性能能比不上上中央空空调。被被访中他他们表示示，如果果是中央央空调，他他们不太太在乎加加班而支支出的空空调费用用。² 有的客户认认为户式式空调的的后期维维护还得得自己操操心，比比较麻烦烦。3）、 网络系统高科技公司司对上网网速度等等要求较较高，而而中国电电信提供供的网络络经常堵堵塞或掉掉线。需需要对北北京市几几家网络络运营商商的情况况进行调调研。4）、 电话容量被访客户认认为没有有问题。5）、 门禁系统地下车库的的门禁系系统无可可视对讲讲功能。作作为办公公楼，门门禁应配配上可视视对讲系系统，否否则造访访业主的的客人因因为没磁磁卡，还还得让业业主下来来开门，或或者客人人绕到首首层大堂堂才能乘乘电梯。4. 配套设施员工餐厅。目目前物业业公司将将部分地地下面积积（约1150平平米）出出租给某某员工餐餐厅经营营，生意意很好，物物业公司司说租金金可到33元/平平米/天天。说明明员工餐餐厅不仅仅能解决决客户需需求，还还能带来来较丰厚厚的回报报。开发发商若持持有经营营，项目目测算时时则要注注意扣除除一定的的销售面面积。5. 物业服务被访客户基基本认可可。四、 中小企业选选取写字字楼主要要标准（根根据客户户访谈整整理）1. 交通要好，包包括地上上及地下下交通，中中小企业业员工有有时办事事是坐地地铁的。交交通对客客户和员员工都很很重要。（注注：被访访客户认认为项目目离中关关村核心心区近，且且交通好好于核心心区，客客户看重重的公路路及轨道道交通均均较理想想。被访访客户有有的就是是因上述述优势从从最初选选择中关关村西区区楼盘改改而选择择项目的的）2. 位置离过去去办公的的地方不不要太远远，这样样跟老客客户的联联系较方方便。3. 合适的面积积很重要要，中小小企业的的规模一一般在330-440人左左右，面面积5000平米米左右较较合适。（注注：某被被访客户户认为的的半层面面积正好好符合其其企业要要求）4. 离上下游客客户（或或是要经经常去的的政府部部门）近近是很重重要的。5. 对物业管理理较重视视。第二部分 项目开发计计划一、 项目开发计计划执行行情况概概述大厦项目自自20002年99月与XX公司签签订合作作协议，003年77月完成成施工图图设计， 02年年11月月取得开开工证，002年99月开工工，033年122月封顶顶，044年111月竣工工，122月开始始集中办办理入住住。与节点计划划相比，关关键任务务执行情情况：计划任务运营目标书书要求实际完成时时间计划执行情情况开工2002年年9月2002年年9月按计划开开始开盘2003年年5月下下旬2003年年10月月延期开始始结构封顶2003年年12月月2003年年12月月按计划完完成幕墙工程2004年年7月2004年年10月月延期完成精装工程2004年年10月月2004年年9月提前完成成市政工程2004年年10月月底2004年年10月月按计划完完成竣工备案2004年年12月月2004年年11月月29日日提前完成成集中入住2005年年1月开开始2004年年12月月19日日开始 提前开始始办理总体来看：项目在在公司全全体人员员的共同同努力下下，开工工后施工工进度控控制总体体较好，顺顺利完成成了公司司最初确确定的计计划任务务目标。二、 计划管理工工作经验验总结项目的计划划管理工工作主要要分为：计划制制定、计计划跟踪踪、计划划的报告告和考核核、协调调、预警警五方面面。1. 计划制定项目开发计计划是运运营目标标书的重重要附件件之一，是是指导和和考核项项目工作作的重要要依据根根据公司司要求，项项目实施施初期虽虽有使用用Proojecct软件件制定的的开发计计划，但但月度工工作计划划采用EExceel软件件编制和和考核，没没有表现现出各关关联任务务的相互互关系。220044年3月月份，计计划部开开始使用用Proojecct软件件将开发发计划和和月度计计划合一一。根据据的实际际情况，用用Proojecct细化化了施工工阶段的的各项任任务。在在Proojecct项目目列表中中可以清清楚的展展现各项项任务的的链接关关系，方方便任务务的跟踪踪、汇总总、并可可及时发发现延期期任务对对后续工工作的影影响。在编制月度度计划时时，能够够有意识识的对有有条件开开始的工工作提前前安排并并列入计计划，如如：项目目的面积积实测提提前在99份列入入项目计计划，并并于100月底提提前完成成。实测测报告的的提前完完成，及及时为规规划验收收及销售售证的调调整提供供了数据据，保证证了这两两项关键键任务的的完成。2. 计划跟踪项目的计划划跟踪主主要由计计划主管管向项目目经理和和各业务务部门了了解，沟沟通方式式主要是是电话、当当面了解解、现场场查勘等等，总体体来说能能够掌握握关键任任务的进进展情况况，并及及时将问问题上报报部门领领导及项项目经理理。如：在施工工阶段计计划主管管每周一一次参加加监理例例会，同同时了解解工程形形象进度度，及时时将项目目进展情情况拍摄摄成照片片，反馈馈给部门门经理及及项目经经理。3. 计划的报告告和考核核计划部每月月月中完完成计划划月中通通报，月月底完成成计划执执行综述述并在公公司调度度会汇报报，使公公司领导导及时掌掌握项目目进展情情况。依依据计划划跟踪记记录对项项目和各各部门进进行考核核。计划划的报告告和考核核，使公公司领导导较全面面的掌握握项目进进展情况况，对各各部门和和员工工工作也达达到了一一定的督督促作用用。4. 协调、预警警计划部在监监督考核核计划执执行的同同时，也也对各部部门工作作起到了了协调和和预警作作用，如如：在项项目验收收阶段，着着重协调调前期与与工程、物物业与工工程的各各项工作作，制定定相关计计划并督督促完成成；遇到到关键任任务可能能延期的的情况，及及时向部部门领导导、项目目经理反反映，并并发预警警通知到到相关部部门。三、 教训及改进进建议1. 计划部的经经验和水水平还不不足，对对项目管管理流程程及相关关政策的的掌握还还有欠缺缺，造成成计划任任务存在在遗漏和和计划工工期不合合理现象象，没有有完全实实现前后后置任务务合理链链接，计计划的动动态跟踪踪不足，对对项目总总经理的的支持和和提醒还还有限。计计划管理理的认识识高度还还不够，缺缺乏全局局观，反反映在计计划管理理中不能能深入体体会计划划节点的的重要性性和各计计划之间间的关系系，也未未能有效效传达给给各部门门。需要要重点培培养和提提高计划划管理人人员的水水平，统统一思想想。2. 计划管理使使用的软软件是单单机版的的Proojecct，计计划的跟跟踪调整整靠传统统的电话话或面谈谈，效率率低、反反应速度度慢，项项目组成成员沟通通协作困困难。建建议使用用Proojecct网络络版软件件管理项项目计划划，使项项目组成成员可以以利用软软件及时时反馈计计划执行行情况，实实现项目目计划管管理自动动化。3. 要深入研究究招标、合合同的管管理技巧巧和方法法，如：在项目目后期，物物业的资资料移交交、培训训计划执执行是一一个难点点。这些些计划没没能顺利利执行的的主要原原因是施施工单位位不主动动配合，建建议将培培训、资资料交接接内容列列为合同同条款，对对施工单单位的配配合要求求更加明明确。4. 严格的计划划考核起起到一定定的督促促作用，但但存在一一些问题题。例如如公司领领导视察察对工程程进展起起了较大大的促进进作用，说说明有些些事情不不是不能能做好，但但为什么么要在领领导的直直接过问问下才能能进步呢呢？说明明我们的的计划管管理的监监督压力力不足，压压力的传传递偏失失，转化化成动力力的成分分不足，另另外也说说明我们们的计划划管理在在激励方方面不够够。5. 我们的同事事们总体体上说工工作是努努力的，但但对计划划的严肃肃性和科科学性认认识还不不够，有有多少人人计划“不离手手”，仔细细对照计计划完成成工作？部门或或小组其其他同时时在做什什么了解解吗?一一方面需需要加强强宣贯和和培训，另另一方面面项目经经理和部部门经理理要加强强对计划划执行的的督促检检查。四、 项目操作流流程总结结1. 产品标准十十分重要要。合理理的产品品标准可可避免很很多错误误不会再再犯。产产品标准准还可弥弥补部门门工作衔衔接、相相互沟通通配合不不足以及及员工经经验参差差不齐带带来的问问题。故故建议加加快建立立我司的产产品标准准体系。2. 在产品标准准还未完完全建立立起来之之前，建建议在方方案图纸纸及初步步设计图图纸会审审时策划划定位部部门必须须参加，且且要签字字确认。3. 在项目操作作过程中中，研发发部要更更主动地地了解图图纸设计计情况，设设计部则则也需更更及时地地将设计计中需要要市场信信息支持持的情况况向研发发部反映映。目前前研发部部除安排排每个项项目设一一个项目目主管持持续跟进进外，还还增加人人员对项项目后期期操作进进行跟进进、沟通通，应能能起到较较好的作作用。4. 经纪公司的的营销策策划与最最初的产产品（策策划）定定位有极极大的关关联关系系，经纪纪公司的的后期营营销要与与研发部部充分沟沟通，特特别是涉涉及到后后期的定定位调整整，则更更 需要要沟通、交交流、讨讨论，公公司需要要建立一一套这样样的机制制。5. 对客户进行行深入访访谈，从从客户使使用过程程中出现现的问题题找出我我们定位位、设计计、材料料设备选选择、施施工建造造、物业业服务工工作中的的不足。第三部分 产品设计一、 设计工作总总结设计质量和和设计调调整在本本项目中中问题较较多，漏漏项较多多、材料料选择问问题、图图纸相互互配合问问题等等等反映我我们的关关注的焦焦点不够够，图纸纸系统化化问题很很多。1. 冷凝水管与与地漏的的关系问问题：冷冷凝水不不能直接接排入地地漏，而而且地面面没有找找坡，夏夏天会造造成较严严重的积积水问题题，如果果户式中中央空调调在以后后项目中中使用，应应该统一一解决。（产产品标准准问题）2. 沃尔玛的外外立面装装修问题题（费用用过高）：包括轻轻轨连廊廊、部分分立面的的装修、用用材，超超出沃尔尔玛全国国所有店店的装修修档次。3. 电梯厅的照照明采用用48盏盏节能灯灯的问题题：对以以后的物物业管理理产生较较大的影影响。如如果电梯梯厅的设设计考虑虑了节能能灯因素素，不但但能够节节省运行行费用，而而且会节节省灯具具和安装装投资费费用。4. 防火门的质质量问题题：防火火门本身身存在着着较严重重的质量量问题，在在设计时时没有考考虑这个个细节，造造成防火火门的闭闭门器、五五金配件件存在着着严重的的使用问问题（门门不能全全部打开开）。5. 广场直接排排水造成成的广场场积水问问题：要要求我们们在以后后的屋面面排水方方案中不不能直接接排到地地面广场场，夏天天问题容容易解决决，而冬冬天问题题造成积积冰。6. 写字楼照明明电气系系统：由由于在施施工图设设计阶段段未确定定精装修修方案及及天花灯灯位布置置图，所所以北建建院的电电气设计计图中只只考虑了了照明的的照度满满足要求求，在结结构施工工时按照照北建院院的图纸纸进行了了电气照照明管线线的预留留和预埋埋，但在在写字楼楼精装修修电气出出图时由由于综合合考虑了了天花灯灯位的布布置及烟烟感、喷喷淋的布布置等因因素，致致使精装装修电气气施工图图纸与原原北建院院图纸严严重不符符，造成成原有预预留预埋埋的管线线几乎全全部作废废，照明明电气管管线需要要在吊顶顶中全部部重新走走明管施施工，作作废的管管线加上上重新施施工的管管线费用用近800万元，单单纯增加加的费用用约500多万元元。此类类问题如如在施工工图设计计阶段就就确定精精装方案案或有吊吊顶的照照明电器器管线做做结构时时不做预预留预埋埋，也许许就可避避免此类类问题的的发生。7. 消防报警系系统：由由于原北北建院设设计图纸纸与消防防深化设设计图纸纸不交圈圈，造成成设计漏漏项，后后期施工工时补管管及增加加线槽增增加很多多费用。8. 写字楼户式式空调容容量的设设计：由由于原北北建院设设计图纸纸未考虑虑后期户户式空调调室外机机的实际际摆放数数量及位位置，造造成写字字楼东西西两侧户户式空调调电容量量不均衡衡，不得得已只好好对已施施工完毕毕的写字字楼吊顶顶进行拆拆改，重重新布置置电缆，配配电箱也也因此作作了很多多大调整整，增加加很多费费用。9. 精装设计：无与幕幕墙连接接节点，无无分格图图（对缝缝原则考考虑损耗耗率），无无专业综综合图（空空调、消消防、水水、强电电、弱电电），导导致吊顶顶高度确确定仓促促未考虑虑周全，工工程完毕毕才发现现空调检检修口问问题。精精装图纸纸与建筑筑图不符符，专业业图纸与与土建图图纸不符符。设计计综合问问题：幕幕墙与泛泛光照明明，幕墙墙与精装装、幕墙墙与外墙墙涂料未未考虑相相互结合合，泛光光照明走走线问题题无细部部节点。设设计人员员对空间间、颜色色、尺寸寸大小等等效果的的判断失失误。（外外墙分格格、颜色色）10. 由于图纸的的出图进进度不能能满足工工程施工工进度需需要，增增加现场场签证，项项目于220033年7月月底前一一直按施施工准备备图纸进进行施工工，现场场基本属属于边设设计边施施工状态态，设备备专业的的定位与与标准不不能及时时确定，各各专业与与土建配配合的预预留与预预埋图纸纸只能以以现场签签证的形形式来指指导施工工，土建建图纸也也只能以以施工准准备图的的形式发发放，所所以造成成现场签签证较多多，剔凿凿和返工工也比较较多。由由于设计计前期考考虑不周周造成后后期拆改改量、增增加量较较多：写写字楼首首层廊柱柱吊顶、写写字楼东东西两侧侧的凹槽槽问题。由于设计原原因增加加的费用用和变更更、拆改改的费用用占一定定的比例例，而且且不考虑虑因为改改动而带带来的工工期延误误损失。因因此我们们需要解解决如何何控制如如何挑选选设计院院，如何何控制设设计院的的设计水水平，如如何与设设计院进进行沟通通，建议议由于设设计自身身责任出出现的现现场签证证,如：少、漏漏设计：设计方方案不能能满足要要求；重重大的设设计失误误等，应应扣除此此部分设设计费。并并向设计计院索赔赔因此给给我司造造成的损损失。（这这项工作作不太容容易做到到，）。这这些问题题频繁发发生说明明我们对对设计院院的要求求和控制制力度还还不够，施施工有总总包，设设计也应应实施总总包负责责制，对对各专业业深化设设计，进进行汇总总协调，以以避免设设计不交交圈，造造成设计计漏项及及设计不不合理。而而设计图图纸的质质量与成成本的控控制密切切相关，设设计的经经济合理理性对成成本至关关重要，建建议加强强公司技技术力量量，对设设计方案案、施工工方案进进行审核核，从方方案及设设计阶段段对成本本进行控控制。加加强设计计图纸的的审核力力度，力力争在施施工前把把图纸中中存在的的问题解解决，避避免施工工完成后后再进行行修改，减减少实施施过程中中的成本本预测外外费用的的发生。所所以公司司应采取取措施加加强对设设计质量量及经济济合理性性的监控控力度，加加重设计计责任，从从源头作作起，才才能有效效控制造造价，保保证工程程质量。二、 产品设计问问题及客客户反馈馈意见1. 园林的灌溉溉水源在在设计时时没有考考虑。目目前物业业公司挪挪用消防防水灌溉溉，若被被消防部部门发现现则要受受重罚。2. 大堂冬天温温度太低低。暖风风从大堂堂顶部传传送，由由于热气气向上升升的特点点，加上上楼梯间间等空间间的“抽风”效果，大大堂冬天天的温度度很低；而且大大堂也是是自动平平开门，保保温效果果较差。综综合X项目，考考虑大堂堂用地板板（热水水）采暖暖方式较较好，大大门则选选用转门门。3. 防火门目前前在每层层公共走走廊比较较显眼的的地方，很很不美观观。设计计时应尽尽量避免免防火门门出现在在显眼的的公共区区域。4. 客户抱怨公公厕面积积太小（男男女厕面面积各约约10平平米）。公公厕的面面积应根根据楼层层面积且且结合估估计的客客户员工工人数进进行合理理安排，使使用空间间不能太太局促。公公厕面积积既然可可以分摊摊，增加加公厕面面积不会会影响开开发商利利润。5. 单个车位使使用面积积偏小，停停捷达档档次以下下的车问问题不很很大，但但车身稍稍大就影影响车门门开启。现现在写字字楼入住住率不高高，一些些车主还还可以挑挑好停的的位置停停车，将将来肯定定是比较较麻烦的的问题。车车位及车车库面积积具体何何种尺寸寸合理，需需要结合合目标客客户用车车的尺寸寸等情况况对车库库的平面面设计再再细加研研究。另另，车库库高度不不够，稍稍高的商商务车进进出时需需十分小小心。6. 公寓的电表表锁在管管井里，业业主看不不到用电电量的情情况。目目前靠物物业公司司经常提提醒，很很不方便便。7. 物业用房的的安排未未提前考考虑好，原原设计“无热力力，无空空调，无无新风”，保安安宿舍的的公厕只只有一个个马桶，也也没有浴浴室。后后进行了了改造，但但物业办办公用房房还是没没有通风风系统，存存在隐患患。物业业公司认认为经理理室和客客服部的的形象比比较重要要，最好好安排在在地上，装装修要稍稍好些。方方案设计计时应与与物业提提前沟通通。三、 材料问题客户普遍反反映广场场地面砖砖及项目目用的石石材档次次不够高高。广场场砖目前前破损面面积较大大（因该该种砖的的承重力力较差）。将将来沃尔尔玛开业业后，因因有较大大型的运运货车，破破损面积积一定会会进一步步加大。定定位时已已有大型型商业，选选材时应应考虑到到运货车车的载重重情况。另另，地面面石材的的防水没没做好，导导致石材材上的水水渍总不不能消除除，十分分影响美美观，但但现在几几乎无法法改造（物物业公司司曾想了了很多办办法吸水水，效果果也不理理想），客客户对此此反映的的意见较较多。第四部分 成本控制与前期运营营目标书书对比，本本项目产产品变化化主要有有以下几几点：² 原运营目标标书中项项目的公公寓四单单元为XX公司所所有，现现为我公公司回购购后销售售，虽增增加了土土地前期期费用，但但也增加加了销售售收入。² 原运营目标标书中会会所是以以健身休休闲功能能为主，后后根据销销售及市市场需求求改为带带餐饮功功能销售售，增加加了煤气气及污水水管道，并并及时取取消了会会所内的的隔墙和和与健身身房配套套的风机机房等设设施及管管道，会会所在未未造成成成本增加加的前提提下增加加了销售售面积并并按照较较高的售售价已经经售出。² 原运营目标标书中写写字楼按按照每层层3-66单元的的户型分分割销售售，后又又改变为为按照整整层销售售，造成成设计院院工作重重复、出出图进度度滞后，造造成各专专业管线线的拆改改、电气气系统层层盘调整整、空调调系统调调整、消消防系统统调整等等共增加加现场签签证费用用约277万元。改为整层后销售又存在一些困难，部分楼层为满足客户要求又改为半层销售，增加隔墙、增加改造配电箱、改造弱电系统等每层又要增加改造费用2.5万元。一、 成本分析从测算角度度，进行行项目前前期和结结算后成成本及利利润对比比分析，成成本预估估节约338666万元（以以结算为为准），节余较多的有以下几项：1. 弱电工程：节余110699万元，主主要由于于实施中中降低或或取消原原弱电系系统的配配置及功功能，也也存在成成本指标标估算不不准的因因素。2. 精装修工程程：节余余4955万元，主主要由于于写字楼楼A座精精装标准准改变节节省了费费用。但也有部分分项目超超出成本本指标，主主要有如如下几项项：1. 通风空调工工程费：超指标标6055万元，主主要因沃沃尔玛对对空调系系统进行行修改、调调整增加加费用所所致。2. 财务费用：预估增增加约110800万元，主主要为销销售延后后回款及及沃尔玛玛不能按按期销售售增加贷贷款时间间所致。3. 其它分析详详见项目目总结。二、 现场签证费费用分析析项目现场签签证增加加总费用用估约为为38881万元元（占总总合同额额的100%），详详细原因因分析见见项目总总结。三、 .经验教训训：主要有以下下经验教教训需在在今后项项目中注注意避免免再犯：1. 对成本控制制管理，不不能从方方案及设设计图过过程中深深入了解解，进行行成本控控制及管管理。2. 审图不够，对对成本的的事前控控制做的的不好，不不能从图图纸及施施工方案案上提前前发现问问题，提提出合理理化建议议。3. 对现场发生生的部分分现场签签证，跟跟进不及及时，往往往是上上报洽商商后才去去核实，对对现场发发生的部部分现场场签证不不能提前前预警。4. 部分材料认认价由于于技术支支持及自自身经验验不足，出出现所认认材料不不符合现现场使用用要求的的情况，造造成认价价工作反反复，认认价的合合理性有有一定的的难度，增增加不必必要的工工作量。另外，全员员成本意意识有待待提高，从从项目前前期定位位、设计计、施工工、结算算等各个个环节都都应将成成本节约约放在首首位，各各部门在在涉及费费用发生生时应及及时与成成本中心心协调、沟沟通，尽尽量做到到产品与与成本的的合理匹匹配，公公司管理理制度应应贯彻执执行。第五部分 财务管理一、 资金管理分分析1. 资金筹措及及资金成成本管理理目前公司的的资金管管理模式式是我司司地产统统一融资资，统一一安排项项目资金金使用，按按各项目目需要进进行支付付，并根根据各项项目资金金占用情情况分配配财务费费用。从从单一项项目管理理的角度度没有直直接反映映出资金金筹措和和安排的的压力。在这种资金金管理模模式下，“财务费用”作为项目的资金使用效率的主要衡量指标，受多重因素影响，主要包括：1、公司总体资金安排，融资规模；2、金融政策变化对融资的影响，例如连续的地产贷款收缩使得公司为保有已批准贷款额度而提前变现贷款指标，增加了公司整体财务费用；3、金融政策变化对按揭回款的影响，央行121文件出台后增加了对高档商品房、多套购房客户按揭在利率、成数上的限制增加了销售回款的难度；4、本项目的投资规模及投资进度；5、同一时期内其他项目的投资规模及投资进度。6、资金成本包括：按银行同期贷款利率计算的贷款利息及按贷款金额的5计算的担保费。2002至至20004年度度我司地产产各项目目财务费费用负担担情况如如下表所所示，项项目分配配负担财财务费用用比例占占20002至220044年公司司全部项项目财务务费用的的25.61%，与其其成本投投入及回回款进度度相适应应。同时时，表11显示，本本项目实实际财务务费用占占开发成成本的44.4%，于同同期操作作的尚都都项目66.477%的财财务费用用水平相相比偏低低，这与与本项目目的投资资进度和和回款进进度密切切相关。表1 ：2. 本项目投资资及回款款进度情情况如下下表所示示由于项目的的超市部部分由于于长期出出租，在在分析项项目投资资及回款款比例时时将其剔剔除，其其余用于于出售的的部分，投投资及回回款进度度如下：表2： 可以看出，本本项目的的资金周周转情况况良好，其其主要原原因在于于：项目合合作采取取了开发发产品返返还的方方式，大大大减少少了前期期及总体体资金支支付压力力；工程施施工采取取了垫资资方式，约约定在结结构封顶顶前不支支付总包包工程款款，后因因我司资资金安排排需要提提前支付付的工程程款都扣扣除了相相应财务务费用。因因此，在在支付完完土地成成本后，资资金支付付比较平平稳，总总体支付付时间偏偏晚，同同时前期期销售回回款及时时，减少少了项目目的资金金占用，降降低了财财务费用用。3. 银行按揭政政策对本本项目销销售回款款的影响响及分析析1） 政策变化：² 央行于20003年年6月55日发布布中国国人民银银行关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（银发发200031211号）：有关主主要规定定有：11、商业业银行只只能对购购买主体体结构已已封顶住住房的个个人发放放个人住住房贷款款；2、对对借款人人购买第第二套以以上（含含第二套套）住房房的，适适当提高高首付款款比例；3、借借款人申申请个人人商业用用房贷款款的抵借借比不得得超过660，贷贷款期限限最长不不得超过过10年年，所购购商业用用房为竣竣工验收收的房屋屋；4、对对借款人人申请个个人住房房贷款购购买房改改房或第第一套自自住住房房的（高高档商品品房、别别墅除外外），商商业银行行按照中中国人民民银行公公布的个个人住房房贷款利利率（不不得浮动动）执行行；5、购买买高档商商品房、别别墅、商商业用房房或第二二套以上上（含第第二套）住住房的，商商业银行行按照中中国人民民银行公公布的同同期同档档次贷款款利率执执行。² 央行与20005年年3月117日起起调整商商业银行行自营性性个人住住房贷款款政策：一是将将现行的的住房贷贷款优惠惠利率回回归到同同期贷款款利率水水平，实实行下限限管理，下下限利率率水平为为相应期期限档次次贷款基基准利率率的0.9倍，商商业银行行法人可可根据具具体情况况自主确确定利率率水平和和内部定定价规则则。以55年期以以上个人人住房贷贷款为例例，其利利率下限限为贷款款基准利利率6.12%