XXXX年7月成都房地产市场分析报告_28页17364.docx

2010年7月成都房地产市场分析报告第一章 商商品房市场场一、市场特特征受宏观调控控影响，成成都7月房房产市场持持续低迷，本本月成交量量仅为1220.988万平方米米，较上月月减少133.85万万平方米，环环比下降110.277%，与去去年同期相相比下降550.555%；而成成交均价方方面则有所所下降，环环比下降-0.7%，同比增增加25.52%。成都市20010年77月商品房房各类指标标变化表二、主城区区供求关系系分析本月的主城城区的供求求比为1：0.700，供求矛矛盾继续加加大。本月月主城区新新增供应量量及成交量量均有所上上升，本月月新增供应应量约800.82万万，环比比增长399.37%；本月成成交量为556.177万，环环比增长113.988%。三、主城区区供应量分分析本月，成都都主城区商商品房新增增供应量（批批准预售）880.822万，环环比下降339.377%。其中中，商品住住宅新增供供应76.51万，约占主主城区总供供应量的994.677%；商业业用房新增增供应量11.53万万，占主主城区总供供应量的11.90%，销售型型办公用房房本月新增增供应量为为2.788万，占占总供应量量的3.444%。四、成交量量持续下降降整体市场成成交量分析析本月成都市市商品房市市场活跃度度继续下降降，成交量量仅为1220.988万，环环比下降110.277%，今年年受国家宏宏观调控影影响，消费费者观望情情绪日益严严重，市场场反映冷淡淡，商业，办办公有所好好转。同比比下降达557.311%。本月月主要成交交来自商品品住宅，成成交量为990.433万，环环比下降224.599%；商业业用房成交交15.552万，环环比上涨883.899%；销售售型办公成成交15.02万，环比上上涨1311.79%。主城区与郊郊区成交量量对比本月主城区区与郊区的的成交量均均有所下降降，主城区区成交量为为56.117万，较较上月上涨涨13.998%；郊郊区成交量量为64.81万，下降224.244%。五、成交价价略有下降降整体市场成成交价分析析7月，成都都市商品房房成交价格格继续上涨涨，本月商商品房成交交均价为66501元元/，较较上月下降降0.7%，下降552元/。本月商商品住宅成成交价为66043元元/，较较上月下降降3.888%，降幅幅为2444元/；商业类用用房成交均均价为83391元/，下降降17022元/，环环比下降116.866%；销售售型办公物物业成交均均价为73301元/，环比比上涨1.49%。主城区与郊郊区成交价价对比本月主城区区成交均价价为80884元/，环比下下降5.663%，降降幅为4882元/；本月郊郊区成交均均价为51129元/，环比比下降4.91%，降降幅为2665元/。第二章 土土地市场一、土地市市场动态国土部：系系统清理闲闲置土地国土部7月月初召开会会议要求，下下半年要不不断完善国国土资源管管理政策，土土地供应要要向基础设设施、新兴兴产业、保保障性住房房等民生项项目倾斜，密密切关注土土地抵押贷贷款、农地地“非农化化”、农地地“非粮化化”等新情情况、新问问题。同时时，积极参参与房地产产调控。开开展房地产产企业土地地专项治理理，系统清清理房地产产闲置土地地。易居视点：清理闲置土土地可以提提高土地的的利用程度度，减少土土地浪费，切切实保护好好耕地，其其中重庆为为了更好落落实这项精精神而实施施了“地票票制”，成成都也即将将实行该项项政策。国土部：下下半年重点点查处囤地地炒地等行行为国土资源部部执法监察察局局长李李建勤7月月15日在在国土部挂挂牌督办违违法案件新新闻发布会会上表示，目目前违法用用地反弹的的压力非常常大，下半半年要坚决决查处房地地产项目违违规违法用用地，特别别是违规向向别墅供地地、囤地炒炒地等行为为。易居视点：下半年，国国土部坚持持有保有压压有控，土土地供应会会向基础设设施、新兴兴产业、保保障性住房房等民生项项目倾斜。同同时将重点点查处房地地产项目违违规违法用用地特别是是违规向别别墅供地、囤囤地炒地、擅擅自改变保保障性住房房用地性质质行为，以以保证供应应土地性质质用途不被被改变。上海地产商商拿地风险险加大 拿拿地当天必必须签出让让合同上海出台新新规要求，开开发商要在在拿地现场场签订土地地出让合同同。并要求求开发商330天内全全额付清全全部土地款款。易居视点：长期以来，各各地只推土土地而监管管不严，导导致了地王王现象频频频出现，而而在市场低低谷的时期期又会出现现流标现象象，这样地地价的上下下波动直接接导致了房房价的大起起大落，开开发商被要要求在拿地地现场当场场签订土地地出让合同同，可以有有效控制土土地供应双双方的风险险。二季度全国国居住地均均价40006元/平平方米国土资源部部下属的中中国土地勘勘测规划院院7月199日发布“22010年年第二季度度全国主要要城市地价价监测报告告”显示，今今年第二季季度，全国国105个个主要监测测城市的住住宅地均价价为40006元/平平方米，环环比增长11.73%，涨幅比比一季度有有所放缓。同同时，受调调控政策影影响，东部部个别城市市的地价出出现“负增增长”。易居视点：房地产开发发企业购地地热情下降降，高价抢抢地的状况况有所缓解解，市场竞竞争激烈度度降低，抑抑制了地升升的攀升。在在政策继续续落实的情情况下，预预计下半年年地价涨幅幅将会继续续回落，东东部地区部部分城市或或出现地价价水平总体体下降的态态势。但随随着政府收收益的降低低，可能影影响土地供供应计划的的完成。10大标杆杆房企上半半年花8557亿购地地据某监测110大标杆杆房企数据据，其上半半年购地总总金额为8857亿元元，其中大大部分分属属保利、万万科、中海海、富力、绿绿城。该数数据同比增增长3倍，可可开发新房房23811万。据据估算，按按照目前110家标杆杆房企的平平均土地储储备，相当当于7年的的开发销售售量，总体体上并不缺缺地，但各各家企业的的差异较大大。易居视点：2009年年三季度开开始，在宽宽松的融资资环境和政政府支持下下，大型开开发商在全全国范围内内大举拿地地，各地“地地王”频现现，这一趋趋势延续到到了20110年一季季度。地产产新政出台台后，尽管管住宅市场场大幅降温温，但由于于各地政府府均有优质质地块推出出，有资金金实力的开开发商均未未完全停止止购地，只只是在地块块选取及竞竞价上愈加加谨慎。但但对全国布布局的大型型开发商来来说，在地地价低位时时补充土地地储备，不不失为长期期发展的理理性选择。市市场调整带带来的是市市场专业化化以及集中中度增加。二季度地价价环比跌一一成九成7月28日日，国土资资源部在官官方网站上上发布了上上半年全国国土地市场场动态监测测分析报告告。报告称称，土地市市场方面表表现出积极极变化，这这主要是第第二季度中中央地产宏宏观调控政政策逐步落落实的结果果。报告显显示，第二二季度土地地出让平均均价款为9948元/平方米，环环比下跌99.8%，房房地产、商商业服务、普普通商品住住房用地出出让平均价价环比分别别下跌5%、17.4%和110.6%。易居视点：地价环比下下跌一成是是政策效力力的体现，说说明上半年年市场观望望氛围开始始传导到土土地市场，房房企拿地热热情明显降降低，市场场竞争强度度有所回落落。下半年年房地产开开发企业的的资金链会会更加紧张张，地价还还有下跌的的可能。二、本月土土地供应分分析本月公告土土地概述2010年年7月，成成都市土地地供应量为为5宗，总总净用地面面积约299.28万万，合计计约4399亩。公告告土地中，商商住混合用用地有占有有2宗，净净用地面积积约18.77万，合计约约282亩亩；纯商业业用地1宗宗，净用地地面积约00.54万万，合计计约8亩；工业用地地2宗，净净用地面积积约9.667万，合合计约1550亩。本月土地供供应面积较较上月大幅幅下降400%。本月月土地供应应以区域来来看，郊县县地区和主主城区公告告土地面积积比严重失失衡，土地地供应全部部集中在郊郊县地区，主主城区受到到市场调控控影响更加加明显。本月公告地地块分析地块供应走走势分析成都市本月月5宗公告告土地，土土地面积为为29.228万。本本月近半年年成交量最最低的月份份。本月供供应面积同同比20009年6月月下跌966%，环比比20100年6月下下降40%。房地产产市场调控控传导影响响到了土地地市场，土土地市场连连续三个月月远低于正正常水平。供应地块结结构分析本月公告土土地中商住住地块供应应宗数为22宗，占总总宗数比达达到40%，供应土土地总净用用地面积约约为18.77万，合计约约282亩亩；纯商业业用地1宗宗，净用地地面积约00.54万万，合计计约8亩；工业用地地2宗，净净用地面积积约9.667万，合合计约1550亩。本月土地供供应量十分分稀少，土土地用途分分布相对单单一，没有有纯住宅类类土地供应应。市场低低迷导致供供应量大幅幅下滑，政政府推地暂暂缓，等待待房企存量量土地先期期释放。供应土地区区域结构分分析7月公告土土地以供应应区域结构构来看，所所有供应都都集中在郊郊县，其中中温江供应应2宗，供供应面积约约226亩亩；都江堰堰供应2宗宗，土地净净用地面积积约1700亩；郫县县供应土地地1宗，供供应面积约约43亩。本月主城区区没有土地地供应记录录。另一个个两点是都都江堰在本本月出现了了土地供应应，都江堰堰曾于地震震后的088年底出现现过一波土土地放量，但但随后即转转入低潮，本本月再现土土地供应。供应土地面面积结构7月公告土土地中以55-10万万土地宗宗数居首，占占到总宗数数的40%，公告宗宗数为2宗宗； 1万万以下、11-5万和10-50万规模范围围均有1宗宗土地供应应；没有出出现50万万以上的的地块土地地供应。本月公告土土地平均单单宗规模约约为5.886万，约约合88亩亩/宗；本本月公告最最大地块编编号为JYY-10-006，该该地块位于于大观镇丽丽江村十一一组，该宗宗地块净用用地面积约约10.777万，合合计约1662亩，为为旅游兼容容度假居住住用地。三、土地成成交分析1、成交土土地概述7月份共成成交了土地地9宗，成成交土地总总净用地面面积约为339.199万，合合计约5888亩，预预计未来可可上市建筑筑面积约为为88.111万。本本月成交土土地中体量量最大是商商住混合地地块，共有有7宗成交交，成交地地块净用地地面积约331.111万，合合计约4667亩；纯纯商业地块块和工业地地块分别成成交了1宗宗，成交面面积各约为为102亩亩和19亩亩。以成交区域域来看，本本月成交面面积区域冠冠军是新都都，共成交交3宗土地地，成交净净用地面积积约1933亩。7月月成交土地地郊区与主主城区比例例为3.443：1。本本月拿地企企业以本土土小型开发发商为主。本本月成交土土地中，小小型地块溢溢价率十分分突出。2、成交土土地分析地块成交走走势分析7月份成都都市土地成成交宗数为为9宗，成成交面积约约39.119万，成成交金额77.14亿亿元，平均均单宗土地地成交金额额为0.7793亿元元/宗。本本月土地成成交面积环环比上月下下降43%，成交金金额环比上上升。成交地块用用途结构分分析本月成交商商住混合型型地块共有有7宗，占占到总数的的78%，成成交面积约约为4677亩，成交交单价的平平均值约为为181万万元/亩，楼楼面地价均均值约为11332元元/；纯纯商业用地地，成交11宗，宗数数占比为111%，成成交面积约约为1022亩，成交交单价的平平均值约为为182万万元/亩，楼楼面地价均均值约为9910元/。成交地块区区域分析7月成交土土地中，成成交地块宗宗数最多的的是新河和和郫县两个个区域，分分别成交了了3宗土地地。另外城城西、城南南和都江堰堰各有1宗宗土地成交交。以成交交土地面积积来看，新新都本月共共成交了1193亩土土地，位于于各区域之之首。本月月有多个区区域无土地地成交记录录。成交地块规规模分析本月成交土土地以1-5万土土地宗数较较多，占总总成交宗数数的67%，成交宗宗数为100宗；其次次为1万以下地块块和10-50万的地块，均均占13%，成交宗宗数位2宗宗；成交最最少的是55-10万万的地块块，仅成交交了1宗；本月的平平均单宗土土地面积约约为4.335万，合合计约655亩/宗。3、地块流流标率分析析本月无流标标地块。4、成交地地块溢价率率分析7月共有55宗地块以以底价成交交，占总数数的56%。溢价率率最高为2220%，该该地块位于于郫县安德德镇两路口口社区1、66社，占地地14.668亩，地地块规模较较小，同时时起始价格格偏低，最最终成就了了其高溢价价率。四、热点地地块成交分分析本月成交的的热点地块块要属20010年77月9日拍拍卖成交的的郫县安德德镇望陆村村1社（一一号地块），该该地块位于于郫县安德德镇望陆村村1社。宗宗地净用地地面积677.04亩亩，该地块块最终被自自然人以7733元/的价格格竞得，购购置代价为为58999.53万万元。1、地块指指标分析成国土拍告告（20110）100号2、发展前前景分析本次成交地地块周边土土地情况对对比表07年来本本次出让宗宗地所在周周边共成交交了2宗住住宅用地，成成交每亩平平均单价为为32万元元/亩，楼楼面地价均均价1699元/，本本次出让土土地的成交交价格分别别为88万万元/亩和和112万万元/亩，楼楼面地价分分别为7333元/和9333元/。此区域优势势是交通便便利，配套套设施齐全全。成灌高高速路、彭彭温路给这这里的出行行、运输贸贸易带来便便利，此外外这里也有有红旗连锁锁超市、互互惠超市、安安德镇公立立卫生院、安安德学校、安安德镇中心心幼儿园、郫郫县职中、望望陆村卫生生站等配套套设施。在郫县安德德镇目前没没有在售项项目，以郫郫县郫筒镇镇项目销售售价格来看看，平均销销售价格在在40000-50000元/左右，地地铁、快铁铁双轨交通通将给这里里的楼盘增增加砝码，投投资居住价价值颇高，房房价上涨空空间尚大。成交地块SSWOT分分析表第三章 住住宅市场成成交分析一、市场综综述7月商品住住宅整体市市场成交量量继续回落落，总成交交90.443万，合合计91667套，较较上月减少少成交299.48万万，环比比降幅244.59%，同比降降幅60.78%；成交均价方方面，成都都市商品住住宅整体均均价略有下下降，本月月均价为66043元元/，环环比下降33.61%，与去年年同期相比比上涨188.44%；成交金额方方面，本月月成都整体体市场成交交金额约554.655亿元，环环比下降227.311%，同比比大幅下降降53.555%。成都全市22010.06-22010.07商品品住宅各类类指标变化化表二、主城区区供求关系系分析从主城区市市场供求来来看，市场场新增供应应量大幅上上涨，成交交量持续走走低。整体体市场供求求比为1：0.422， 呈严严重供过于于求态势。三、主城区区供应量分分析主城区新增增供应量走走势分析本月主城区区新增住宅宅供应量大大幅上涨。新新增供应面面积达到776.511万，计计88544套，较66月份新增增供应411.41万万，环比比上涨1117.988%，同比比上涨588.07%；主城区新增增供应结构构分析新增供应量量区域分析析2010.06-22010.07成都都市主城区区新增供应应区域分布布对比（面面积）如上表所示示，本月成成都市主城城区住宅市市场新增供供应量涨幅幅较大，供供应一直较较活跃的城城东区域本本月新增供供应量高达达35.664万，约约占本月主主城区供应应量的一半半，城南区区域的供应应量亦有较较大增长。城城西上月新新增供应量量较大，本本月出现大大幅回落。新增供应环环域分析2010.06-22010.07成都都市主城区区新增供应应环域分布布对比（面面积）如上表所示示，7月份份各环域均均有较大新新增供应量量，但供应应主体区域域依然集中中在2环-3环，供供应量388.73万万，环比比上涨500.63%，占本月月主城区总总供应量的的50.663%。33环到外环环也有较大大供应。新增供应面面积段分析析2010.06-22010.07成都都市主城区区新增供应应面积段分分布对比（面面积）如上表所示示，40-90面面积段仍是是市场主力力，本月新新增供应444.777万，占占比达到558.533%，说明明在市场萎萎缩的情况况下，刚需需产品由于于其对抗政政策压力风风险小，成成为开发商商的避风港港；其次是是90-1140面面积段，新新增供应量量25.779万，占占比33.71%。本本月1900以上的的超大户型型面积段供供应有所下下降，降幅幅达到822.78%。新增供应房房型结构分分析2010.06-22010.07成都都市主城区区新增供应应房型结构构对比（面面积）如上表所示示， 本月月三房的供供应增加最最大，但占占市场供应应主力的仍仍为2房产产品，新增增供应411.12万万，市场场占比达到到53.775%。33房成交77.25万万，计11107套套。其他户户型产品有有所下降。主城区新增增推案项目目分析2010.07成都都市主城区区新增推案案项目列表表四、成交量量继续回落落月度成交走走势分析整体市场成成交量分析析成交方面，77月商品住住宅整体市市场成交量量持续回落落，总成交交90.443万，合合计91667套，较较上月减少少成交299.48万万，环比比降幅244.59%，同比降降幅60.78%；主城区与郊郊区成交量量对比7月，主城城区商品住住宅成交量量继续萎缩缩，成交面面积32.1万，共共计34665套，较较6月减少少7.833万，环环比降幅119.577%。本月近郊区区商品住宅宅成交量也也呈持续下下滑趋势，本本月成交面面积为588.24万万，共计计57022套，较上上月减少221.655万，环环比降幅227.100%。月度成交结结构分析成交区域分分析2010.06-22010.07全市市各区域成成交面积列列表成交环域分分析2010.06-22010.07成都都市成交环环域分布对对比（面积积）7月，内环环内成交量量1.222万，合合计1522套，占成成都全市总总成交量的的1.344%；内环环-1环成成交量0.59，合合计76套套，占总成成交量的00.68%；1环-2环成交交0.900万，合合计97套套，占总成成交量的11%；2环环-3环成成交量133.12万万，合计计15077套，占总总成交量的的14.550%；33环-外环环成交面积积23.226万，合合计24669套，占占比达到225.722%；占比比最高的成成交环域仍仍为外环外外，本月成成交面积虽虽然大幅下下降30.13%，仍仍然以成交交51.335万，占占总成交量量的56.78%的的成绩遥遥遥领先。成交面积段段分析2010.06-22010.07成都都市成交面面积段分布布对比（面面积）如上图所示示，本月各各面积段成成交均有所所下降，其其中下降幅幅度最大的的为1900以上的的超大户型型，本月成成交为5.28万，降幅达达到42.94%。另另外40-90的的刚需户型型本月成交交也不甚理理想，本月月成交399.43万万，降幅幅为27.71%，但但仍以433.60%的市场占占比成为成成交主力。990-1440面积积段以377.04万万的成家家量占市场场成交面积积段第二位位，改善型型户型的市市场需求仍仍不可小视视。成交房型分分析2010.06-22010.07成都都市成交房房型分布对对比（面积积）除三房户型型外，本月月各户型成成交量均继继续下降。其其中，1房房户型成交交量7.661万，环环比降幅112.677%，占成成都主城区区总成交面面积的8.41%；2房户型型成交量221.388万，环环比降幅228.166%，占总总成交量的的23.664%；33房户型成成交量122.61万万，占总总成交面积积的13.95%；四房户型型成交2.25万，占总成成交面积的的2.499%；其他他房型成交交量最大，为为46.558万，占占总成交面面积的511.51%。成交均价段段分析2010.06-22010.07成都都整体市场场成交均价价段分布对对比就本月成都都整体住宅宅市场来看看，大部分分价格段成成交量均持持续下跌。主主力成交依依然集中在在40000-50000元/和50000-60000元/段，成成交量分别别为16.87万和14.02万，占比达达到18.65%和和15.550%。但但这两个均均价段成交交量环比下下降也是最最大，可见见成都楼市市整体市场场活跃度呈呈持续下降降趋势。五、成交均均价平稳上上升成交均价走走势整体市场成成交价分析析7月，成都都市商品住住宅整体均均价60443元/，环比下下降2444元/，降降幅3.888%,同同比上涨118.444%；新政以来，成成都房地产产市场虽然然成交量一一直处在一一个低位，但但成交价格格却呈现出出持续上涨涨趋势，本本月这一局局面终于得得以打破，商商品住宅成成交均价较较上月有了了大幅下降降。受购房房者观望态态势的影响响，开发商商不得不调调整价格策策略，采取取较大的打打折优惠措措施吸引消消费者下单单。主城区与郊郊区成交价价对比7月，成都都市主城区区和郊区的的成交均价价均有大幅幅下降，主主城区商品品住宅成交交均价为88020元元/，较较上月单价价下降1226元/，环比下下降1.555%；近近郊商品住住宅成交均均价49551元/，较上月月下降3778元/，环比降降幅7.009%。7月成交面面积TOPP207月成交均均价TOPP20成都房地产产市场成交交量整体持持续回落。但但高端项目目仍显示出出较强的抗抗压能力，本本月高端楼楼盘均价较较上月又有有所增长，尤尤其是以誉誉峰、四海海逸家 等等城市高层层豪宅项目目为代表，成成交均价仍仍徘徊在高高位上。六、热点成成交区域板板块7月热点区区域双双流、新都都本月成都市市整体成交交量继续回回落。双流流区域作为为传统的被被青睐区域域，依然表表现最为强强势，成交交量稳居第第一。而新新都区域受受未来地铁铁开通等利利好因素影影响，区域域内又有保保利·公园园198等等品质大盘盘，因此在在本月也有有比较好的的销售成绩绩，成交量量位居第二二。7月双流区区域成交面面积TOPP107月新都区区域成交面面积TOPP107月双流区区域各板块块成交情况况从双流区域域成交看，华华阳板块本本月成交成成交量虽有有所下滑，仅仅为10.51万，但其成成交量仍牢牢牢占据着着领先优势势。该板块块成交量最最大的为南南湖国际社社区，成交交量2.002万，计计149套套；其次是是麓山国际际社区，成成交量1.25万，合计449套。2010.07华阳阳板块项目目成交面积积Top1107月新都区区域各板块块成交情况况从新都区域域成交看，新新城板块成成交量最大大，成交66.96万万。该板板块内的保保利·公园园198、芙芙蓉名城、御御城等项目目成交相对对较好。 2010.07新城城板块项目目成交面积积Top110七、成都市市场解析市场回顾本月市场供供应量大幅幅放量，可可见部分开开发商已经经按捺不住住开始大量量推货希望望尽快回笼笼资金，退退出市场，而而市场反应应方面仍旧旧显示出市市场活跃度度不高这一一特点，高高端住宅的的成交也受受到压制，本本月成交均均价继四个个月的涨势势终于有所所放缓，首首次出现跌跌幅。市场预测购房者和开开发商的博博弈仍在继继续，目前前开发商的的心理防线线已经有所所突破，除除了加大折折扣和优惠惠力度以外外，捂盘惜惜售坐等市市场回暖的的局面也开开始被打破破，但消费费者反应仍仍不乐观。预预计后期，整整个成都楼楼市的观望望期仍将持持续，供应应量将逐步步增加，而而成交或将将继续在低低位运行。在在政府和购购房者强大大决心的压压力下，开开发商或将将作出进一一步的让步步。