物业服务有限公司内部管理制度161899.docx

前 言为加强公司司正规化管管理，强化化对员工的的管理，使使各项工作作有章可循循、有据可可依，特制制定本公公司内部管理制度，各各部门员工工应根据本本部门工作作分工，加加强对本制制度的学习习和领会，认认真执行本本规章制度度中公共制制度和相应应制度，并并严格加以以实施。本规章制度度连同公公司内部管理制度、公公司文件及及相关管理理制度，具具有同等的的效力，各各职能部门门、管理处处应按照本本制度对所所属员工加加以管理和和考核，违违反本规章章制度将在在公司考核核中予以相相应处罚。不尽之处，公公司将适时时予以补充充。本规章制度度从下发之之日起执行行。第一部分 岗位职职责公司总经理理岗位职责责1、严格执执行国家、省省、市有关关物业管理理的方针、政政策。2、带领全全体员工对对物业辖区区实行全方方位管理，保保证物业完完好状态，提提高使用效效益。3、注意经经济效益，精精心理财，开开源节流，满满足业主需需求。4、抓好精精神文明建建设，维护护业主合法法权益，树树立良好的的企业形象象。5、制订和和完善公司司各项规章章制度，建建立良好的的工作秩序序。6、制订年年度工作计计划，明确确目标、任任务，督促促所属部门门履行岗位位职责，坚坚持年终考考核。7、重视人人才，合理理使用干部部，按照德德、勤、能能、绩定期期进行考核核。8、调动各各方积极因因素，共同同管好物业业。定期向向总公司汇汇报工作及及经营收支支情况，以以各种方式式听取业主主和使用人人的建议、意意见和要求求，并及时时答复，认认真解决。9、关心员员工生活，努努力提高员员工工资福福利，改善善工作条件件。10经常与与上级公司司和政府相相关部门沟沟通，理顺顺关系，创创造良好的的外部环境境。公司副总经经理岗位职职责1、在总经经理领导下下，协助经经理抓好全全面工作。2、主要抓抓好设备设设施维修、保保养计划的的制订和落落实工作。带带领全体员员工对物业业辖区实行行全方位管管理，保证证物业完好好状态，提提高使用效效益。3、制订和和完善公司司各项规章章制度，建建立良好的的工作秩序序。4、制订年年度工作计计划，明确确目标、任任务，督促促所属部门门履行岗位位职责，坚坚持年终考考核。5、调动各各方积极因因素、共同同管好物业业。定期向向总经理汇汇报分管理理工作情况况，以各种种方式听取取业主和使使用的建议议、意见和和要求，并并及时答复复、认真解解决。6、关心员员工生活，努努力提高员员工工资福福利，改善善工作条件件。7、经济与与上级公司司和政府相相关部门顺顺关系，创创造良好的的外部环境境。项目经理岗岗位职责1、全面负负责对所管管辖的物业业实施一体体化综合管管理，完成成管理目标标和经济指指标；2、制定并并组织实施施管理处工工作计划；3、负责检检查、监督督各项制度度的执行情情况；4、合理调调配人员，协协调各岗位位的分工协协作；5、负责物物业的装修修审批，协协调违章和和投诉的处处理工作，落落实安全、防防火工作；6、协调本本部门与供供水、供电电、工商等等各行业主主管部门的的关系，便便于开展工工作；7、完成公公司领导安安排的其他他工作；办公室岗位位职责1、负责人人力资源管管理；2、负责管管理人员的的工作考勤勤； 3、负责收收集整理和和保存物业业管理公司司筹备、建建立和发展展的资料及及人事档案案；4、协调处理理业主的咨咨询、投诉诉； 5、负责对外外承办、接接待工作，与与政府部门门、各社会会团体保持持良好的沟沟通； 66、负责物业业管理公司司所需物品品的后勤采采购工作； 7、负责对各各项目部的的监督、检检查和管理理工作；8、组织、开开展企业文文化活动；9、总经理指指派的其他他工作；会计岗位职职责1、制订财财务管理制制度和财务务计划，报报执行董事事审批。2、根据财财务管理制制度，审核核工资和各各项费用的的报销。3、及时处处理帐务，上上报各种财财务报表。4、小区的的经济核算算工作。5、财务档档案管理。6、分管领领导交办的的工作。出纳岗位职职责1、清点汇汇总部门交交来的款项项；2、审核原原始凭证是是否完整；3、发放工工资、奖金金，支付符符合手续的的费用；4、处理银银行存款收收入和支出出业务；5、填制记记帐凭证，交交会计记帐帐；6、正确使使用发票，保保证现金和和银行支票票使用安全全。客服组长岗岗位职责1、在物业业管理处经经理领导下下，具体行行使管理、监监督、协调调服务的职职能；2、负责协协调小区清清洁、绿化化、治安、维维修、接待待、回访等等各项服务务工作；3、负责办办理业主入入住手续、档档案归档的的组织工作作；4、协调经经理送发物物业管理方方面的文件件。5、参加经经理主持的的部门例会会，总结当当月工作，制制定下月计计划；6、负责运运作中不合合格的服务务项目的跟跟踪、验证证、处理工工作；7、负责组组织小区的的文化活动动；8、完成经经理交办的的其他工作作；客服人员岗岗位职责、负责办办理业主入入住手续；、负责接接待业主的的各种投诉诉，及时处处理、反馈馈；、负责物物业管理费费及其他费费用的收缴缴工作；、负责业业主档案的的管理工作作；、负责本本部门人员员的培训、考考核工作；、负责小小区管理统统计报表的的编制及管管理处文秘秘工作；、负责协协调其他部部门的日常常工作；、负责社社区的文化化建设工作作；、领导指指派的其他他工作；工程维修组组长岗位职职责1、在经理理的领导下下，负责公公共设施、设设备的维修修、保养和和管理工作作；2、履行设设备管理合合同，完成成下达的各各项管理指指标和经济济指标；3、确保公公共设施、设设备处于安安全、良好好的运行状状态；4、加强安安全管理和和安全教育育，建立安安全制度，防防止发生安安全事故；5、负责本本部门员工工的专业技技能培训，不不断提高员员工的综合合能力和素素质；6、负责组组织所接管管的机电设设施、设备备的验收工工作；7、负责组组织技术文文件和设备备档案的接接管、建立立和管理工工作；8、负责处处理业户对对维修工作作的投诉及及本部门不不合格服务务的整改；工程维修人人员岗位职职责1、负责物物业共用及及公共设备备、设施的的运行管理理工作；2、负责处处理业主专专有部位的的有偿维修修工作；33、协调处处理业主的的咨询、投投诉；4、负责工工程人员的的管理、培培训、考核核工作； 5、负责责业主装修修方案的审审核、监督督、管理工工作； 66、 领导导指派的其其他工作；保安组长岗岗位职责1、执行工工作计划，完完成各项工工作；2、制定并并督促落实实小区应急急方案；3、检查、监监督、记录录小区秩序序、消防工工作；4、负责处处理维持秩秩序工作中中遇到的疑疑难问题，不不能解决的的及时向上上汇报；6、对各岗岗位值勤人人员的工作作进行巡查查、督导；7、对因下下属玩忽职职守，导致致业户投诉诉或造成较较大损失的的事件负领领导责任；8、做好本本部门人员员的培训、考考核工作；9、热情接接待业户，及及时处理顾顾客对本部部门工作的的投诉；10、熟练练掌握消防防器材的使使用，发生生火警应立立即采取应应急措施；保安人员岗岗位职责1、负责物物业的防火火、防盗、防防破坏和小小区内秩序序维护工作作； 2、与政府府相关部门门保持良好好关系； 3、成立义义务消防队队，定期举举行消防演演习； 4、建立健健全各项安安全规章制制度； 5、负责物物业的巡逻逻和门岗值值守工作 ；6、负责监监控室管理理工作； 7、负责本本部门人员员的管理、培培训、考核核工作； 8、领导指指派的其他他工作； 保洁人员岗岗位职责1、遵守公公司制定的的各类规章章制度；2、尊重领领导，服从从分配，及及时完成工工作任务；3、上岗佩佩戴好工作作证，穿戴戴好服装，并并保持整洁洁；4、文明服服务，作风风廉洁，拾拾金不昧；5、按照服服务内容和和服务标准准对物业辖辖区进行清清洁卫生打打扫，维护护物业辖区区的良好的的卫生环境境秩序；6、及时清清洗公共部部位的乱涂涂、乱画、乱乱张贴的广广告、标语语等；7、对保洁洁范围内物物业的异常常情况及时时向保安员或或管理员汇汇报；8、对乱扔扔废弃物的的现象应予予以制止，并并及时清除除；9、妥善使使用并保管管好清扫、保保洁的工具具，做到勤勤俭节约、以以旧换新，对对无故损坏坏的酌情赔赔偿。监控值班员员岗位职责责1、严密监监视保安对对象的各种种情况，发发现可疑或或不安全迹迹象，及时时通知值班班保安处理理，并及时时通过对讲讲机或电话话向队长报报告，且随随时汇报变变动情况直直到问题处处理完毕。2、熟悉所所管理设备备的性能、操操作程序，能能独立进行行操作，并并能进行简简单的维修修；3、出现异异常情况时时，坚持、确确认、汇报报，并做好好情况记录录；4、负责设设备的日常常巡视、情情况记录；5、保持机机房干净、整整洁；做好好交接班工工作。绿化工岗位位职责1、遵守公公司的规章章制度；2、服从公公司领导和和管理人员员的检查监监督，工作作时佩戴好好上岗证；3、绿化养养护操作场场地及道路路两旁整洁洁有序，无无危及车辆辆、行人的的现象；4、对住户户说话和劝劝阻有损绿绿化的行为为要温和有有礼；5、正确并并熟练操作作使用园林林器械，妥妥善保管好好绿化工具具设施、农农药、化肥肥及其他用用品，严格格使用化肥肥和农药；6、花草树树木及时浇浇水，防止止过旱和过过涝；7、对花草草树木定期期培土、施施肥、除杂杂草和除病病虫害，对对新栽的花花草树木要要及时修剪剪、补苗、浇浇水，保证证成活率达达90以以上；8、熟悉物物业辖区内内的绿化概概况，充分分利用绿地地面积，合合理布局、种种植花草、树树木；9、对工作作过程中发发现的物业业辖区的异异常情况及及时向保安安或管理员员汇报。电梯工职责责1、每日检检查电梯运运行情况，做做好记录；2、妥善保保管电梯层层门三角钥钥匙、机房房钥匙；3、监督电电梯日常维维保单位定定期检修、保保养电梯，并并跟踪、了了解检修和和保养结果果。4、发现电电梯运行安安全隐患、需需要停止使使用的，做做出暂停使使用建议，并并报告主管管。5、在电梯梯安全检验验合格有效效期届满前前的30日日内向检验验机构提出出定期检验验申请。6、规范电电梯乘客的的行为，发发现电梯乘乘客实施下下列行为及及时予以纠纠正：（1）违反反电梯安全全使用规定定操作电梯梯；（2）乘坐坐明示处于于非安全状状态下的电电梯；（3）采用用非安全手手段开启电电梯层门；（4）拆除除、破坏电电梯安全警警示、标志志或者报警警装置和安安全控制回回路等电梯梯安全部件件；（5）运载载超重货物物乘坐电梯梯；（6）其他他危及电梯梯安全运行行或者他人人安全乘坐坐的行为。7、发现电电梯因停电电、故障等等原因致使使乘客困梯梯时，应在在确保自身身及乘客安安全的前提提下及时放放人，如果果没有绝对对把握应紧紧急通知维维保单位派派技术人员员到现场放放人。8、协助维维修工工作作。9、经理交交办的其他他工作。第二部分 管理理制度第一节 劳动人事事管理制度度1、总则：1.1为进进一步规范范公司人事事管理,提提高员工整整体素质及及公司管理理水平,使使公司保持持可持续发发展状态，结结合公司发发展实际,制定本制制度。1.2 适适用范围：本公司全全体员工。2、员工招招聘：2.1 公公司新聘人人员一律由由办公室统统一面试、建建立员工档档案、录用用、分派。各各管理处可可自行预招招员工，进进行第一轮轮面试筛选选，面试符符合条件者者将应聘人人员档案报报办公室，由由办公室另另行安排面面试,合格格者录用。3、员工录录用标准：3.1公司司所有员工工年龄一律律控制在555岁以内内,身体健健康。超过过55岁在在岗者工作作期间发生生的任何安安全问题由由个人负责责。3.2夫妻妻及直系亲亲属不得在在同一单位位上班。特特殊情况由由公司办公公室统一合合理调配。3.3 对对外来没有有家室的人人员,确保保有家庭地地址及联系系电话，身身份明确。4、员工试试用4.1 新新进基层员员工试用期期为一个月月，公司管管理人员试试用期为三三个月，试试用期满而而工作表现现合格者将将成为本公公司正式员员工。4.2 经经考核，试试用期不合合格者，公公司无条件件即时辞退退。5、员工离离职与辞退退5.1 新新进员工在在10天以以内自动离离职，100天以内无无工资。5.2 员员工在试用用期内和合合同期内提提出离职，必必须提前一一个月交申申请，对未未办理手续续而擅自离离职者，每每日按旷工工处理，公公司不发放放工资，并并保留追索索其造成公公司经济损损失的权利利。5.3 员员工离职最最后一个月月若未满勤勤，将按试试用期工资资发放，不不再参与补补助与考核核。5.4 严严重违反公公司纪律及及检查工作作质量连续续三次不合合格者,公公司无条第二节 财务管管理制度1、严格执执行国家规规定的财务务会计制度度和有关财财经纪律,按会计计法办事事,遵章守守法,做好好财务会计计工作。2、财务部部负责全公公司的经济济总核算,并要综合合公司资金金运作的情情况、管理理费收入和和费用开支支的资料定定期向总经经理报告。3、负责组组织各部门门编制收支支预算草案案,根据总总经理的指指令,结合合公司的情情况进行综综合平衡。编编制公司年年度的财务务预算草案案,定期对对执行情况况进行分析析,并作出出书面报告告送总经理理。4、管理和和控制各部部门编制收收支计划,平衡工作作,严格检检查备用金金的使用,严格执行行库存现金金限额制度度,负责全全公司资金金运作的组组织和调动动,定期把把资金变化化情况向总总经理汇报报。5、遵循权权责发生制制原则及时时完成收支支核算,做做好财务记记载,正确确核算,按按时准确编编报会计报报表。6、每月按按时向各商商铺收取租租金及管理理费,做好好收支结算算表、欠缴缴管理费情情况表,编编制月、季季、年度损损益表和资资产负债表表。7、负责公公司的各项项财产登记记、核对工工作,保证证资产更新新的资金来来源,保障障资产的更更新换代。8、对公司司的各项开开支力求做做到严格审审核、合理理开支,对对违反规定定,未经审审批的开支支一律不得得报销。第三节 档案管管理制度1、公司各各物业项目目的档案资资料规定由由物业管理理公司主管管（包括代代理主管）负负责监督保保管，由文文员专职文文件存档、注注记工作。2、有关物物业管理公公司验收档档案、图则则、业主及及住户资料料、管理制制度、合约约及附件设设备设施及及保养制度度、财务报报告、员工工人事资料料等档案要要求集中存存档，文件件柜要求上上锁，未经经主管许可可，他人不不得动用。3、物业管管理公司档档案资料必必须按公司司规定要求求存档，做做到图有袋袋、文有夹夹，报告类类文件编目目录索引，档档案类文件件有存档文文件清单及及编号目录录。4、物业管管理公司档档案目录及及存档文件件清单每季季度上报公公司备案。5、物业管管理公司档档案在历任任主管调职职、任职时时应向公司司或接任者者办理移交交手续、经经确认后方方可离任。6、物业管管理公司档档案日常需需经常使用用部分应复复印备份，原原件存放在在档案中不不得随意使使用。7、因工作作需要借阅阅、复印专专管部分档档案资料的的，需经主主管书面确确认，如有有违反的作作泄密处理理。8、公司将将定期巡查查上述规定定所提及之之要求落实实情况，对对不符要求求的保管责责任人将作作适当处分分。9、物业管管理公司档档案资料因因保管不当当而导致遗遗失、泄密密的，对物物业管理公公司有重大大影响及损损害物业管管理公司公公司利益的的，公司将将视情节轻轻重追究当当事人责任任，并保留留追究其法法律责任的的权利。第四节 工作牌牌管理制度度1、为树立立公司形象象，增强员员工荣誉感感，展示员员工精神风风采，公司司实行全员员佩戴工作作牌上岗制制度；2、工作牌牌由公司办办公室统一一制作、发发放、管理理，并应一一律佩戴于于左胸前；3、上班时时间，在本本公司范围围内，员工工均应佩戴戴工作牌，外外出办公则则须将工作作牌取下；4、办公室室可随时对对员工佩戴戴情况进行行检查；5、各级员员工均须妥妥善保管工工作牌，如如有遗失或或损坏，应应及时到办办公室补办办，并缴纳纳补办成本本费20元元/个；6、员工工工作牌只限限本人佩戴戴，不得擅擅自借与他他人或非本本单位人员员使用；7、辞（退退）职人员员，均应将将工作牌交交回公司办办公室方可可离职；8、本制度度由公司办办公室负责责解释；第五节 制服管管理规定公司本着“以人为本本”人性化管管理，合理理利用资源源，根据实实际情况和和未来发展展，经公司司领导决定定：在公司干满满半年以上上（含半年年）离职，公公司退还押押金、服装装归个人。在公司未干干满半年离离职，押金金扣一半，服服装归个人人。试用期3个个月内离职职，扣全部部押金，服服装归个人人。第六节 办公用用品管理办办法第一条：为为加强办公公用品的管管理，充分分利用办公公用品的使使用效能，特特制订管理理办法。第二条：本本办法所称称办公用品品，分为易易耗品、耐耐耗品、和和办公设备备三种。易耗品：指指铅笔、胶胶水、胶带带、浆糊、大大头针、图图钉、回形形针、橡皮皮、笔记本本、复写纸纸、标签、便便条纸、打打印纸、信信纸、夹子子、订书钉钉、裁纸刀刀片、笔芯芯等：耐耗品：指指桌、椅、剪剪刀、裁纸纸刀、订书书器、打孔孔机、钢笔笔、卷尺、签签字笔等;办公设备:指电脑、打打印机、复复印机、传传真机、电电话、扫描描仪、照相相机、摄像像机、电脑脑网络设备备、电脑软软件、移动动硬盘、uu盘等。第三条：办办公用品使使用管理原原则:易耗品，根根据实际需需要，实行行限量或定定量供应；耐耗品，实实行以旧换换新登记制制，并列入入耐耗品登登记账目。办公设备实实行使用单单位和使用用人责任制制，并列入入办公自动动化设备登登记账目。第四条：办办公室为公公司办公用用品统一管管理部门，公公司各部门门负责本部部门所使用用的办公用用品的日常常管理。第五条：办办公用品采采取申报、审审批、采购购、验收、领领取管理程程序。申报：公司司各部门根根据工作实实际需要，编编制易耗品品、耐耗品品需求计划划，并提前前上报公司司办公室；申报办公公设备必须须写专项请请示报告上上报公司办办公室。审批：公司司办公司承承办人汇总总编制易耗耗品、耐耗耗品需求总总计划，报报办公室主主任审核，公公司主管领领导审批；办公设备备专项需求求请示报告告，由办公公室主任单单独审核并并签署具体体意见后，呈呈报公司主主管领导审审批。采购：公司司办公室于于每月月底底前集中采采购易耗品品、耐耗品品。如办公公室因工作作原因，不不能及时采采购的易耗耗品，各部部门经与办办公室协商商并请示公公司主管领领导同意后后，可自行行采购，购购回物品必必须由公司司办公室保保管员登记记入账。办办公设备，按按领导批示示单独采购购。验收：公司司办公室保保管员（可可安排一人人兼职）负负责验收购购回的办公公用品，确确认无误 后登登记入库。领取：公司司各部门要要相对固定定专人（称称领取人）负负责领取办办公用品；领取人按按照上报到到公司办公公室的计划划领取所需需办公用品品，并办理理登记手续续；领取办办公设备时时，发放人人和领取人人共同对领领用的设备备进行质量量检验，确确认无误后后办理登记记手续。第六条：采采购工作要要科学、合合理。采购购前，应做做到市场调调查，充分分掌握拟购购物品的性性能、价格格及附件，努努力达到货货真价实、物物美价廉。第七条：办办公用品只只能用于办办公使用，不不得随意挪挪用或借给给外人使用用；所有员员工必须勤勤俭节约，杜杜绝浪费，保保护整洁，爱爱护好办公公用品；领领用人调离离公司时，应应将办公用用品交还，造造成损坏或或遗失的按按原价赔偿偿。第八条：办办公设备的的使用管理理办公自动化化设备的使使用管理坚坚持“谁使用、谁谁保管、谁谁丢失、谁谁负责”的原则。公司各部门门负责人必必须确定本本单位每一一台办公自自动化设备备的使用人人（称专用用人），若若确定二人人或多人合合用一台时时，必须确确定一个主主管人；任任何一台设设备未经专专用人、主主管人许可可，非使用用人不得擅擅自使用；专用人、主主管人负责责设备日常常保养和管管理，所有有使用人必必须正确使使用，精心心爱护，保保证办公自自动化设备备完整性。公司办公室室负责统一一调配、更更换办公设设备的使用用单位，并并办理变更更登记手续续。因操作不当当，保管不不善或因个个人过失，对对办公设备备造成损坏坏，责任人人或过失人人应予赔偿偿损失。公司机关各各职能部门门和各个项项目部不再再使用的设设备，一律律移交办公公室保管；移交时由由办公室保保管人员检检查设备是是否齐全，有有无损坏，如如有损坏，由由专用人、主主管人负责责赔偿。各单位使用用的办公设设备如出现现故障，统统一报公司司办公室，由由公司办公公室委派专专人进行维维修。办公设备配配件和耗材材的更换，必必须先申请请验证，后后交旧领新新。对于电脑储储存的重要要资料，要要进行加密密，并及时时做好备份份工作，严严禁非本职职业务使用用电脑和打打印机；严严禁在电脑脑上玩游戏戏，违者每每次罚款550-1000元。使用复印机机要先进行行登记，要要控制复印印数量，避避免浪费。未未经批准严严禁复印公公司保密资资料，严禁禁复印私人人使用材料料，违者每每次罚款550-1000元。第九条：使使用电话联联系业务时时交谈要简简练，非工工作需要严严禁拨打电电话信息服服务台，违违者每次罚罚款50-100元元；严禁利利用办公电电话聊个人人私事，违违者每次罚罚款50-100元元。第十条：办办公设备报报废处理程程序设备报废的的初步确认认公司各部门门使用的办办公设备多多次出现故故障，经办办公室派人人检修、仍仍不能使用用时，即可可初步确认认设备报废废。填报“办公公设备报废废申请、鉴鉴定、处理理审批单”初步确认设设备报废单单位的使用用人到办公公室领取“办公设备备报废申请请、鉴定、处处理审批单单”，按照该该表“报废申请请”栏的要求求填写，并并请本部门门的负责人人在“报废理由由”一栏签名名确认后，报报公司办公公室（报废废设备同时时移交）。公司办公室室组织技术术鉴定办公室保管管员接到报报废申请后后，请专业业人员进行行技术鉴定定，确认无无任何修理理使用价值值后，保管管员和专业业鉴定人共共同评估其其残值；保管员填写写“办公设备备报废申请请、鉴定、处处理审批单单”的“技术鉴定定”栏的各项项内容，并并请专业鉴鉴定人签字字确认。报废处理办公室保管管员办完上上述手续后后，向主任任简单报告告技术鉴定定情况，并并请主任审审阅“报废申请请”和“技术鉴定定”两栏的内内容，主任任无异议后后，请2-3家收购购商报价，出出售给报价价高的收购购商，当场场收款并填填写“报废处理理”一栏的内内容，双方方签字确认认。办理审批交交款程序保管员持“审批单”请办公室室主任、财财务部经理理审签，主主管副总审审批后，到到财务办理理交款手续续。“审批单存办公室室归档备查查。附：办公设备报报废申请、鉴鉴定、处理理审批表报废申请设备名称规格型号申请单位申请时间年 月 日日申请人报废理由部门负责人人审签：技术鉴定鉴定结论评估设备残残值元鉴定人办公室保管管人鉴定时间 年 月 日报废处理购入时间 年 月月 日日原价值元收购时间 年 月 日处理结果收购单位电话收购人签名名收购价格元收款人签收收年 月 日日审批交款程程序办公室主任任审签财务部经理理审签主管副总审审批出纳签收缴款人签名名第十一条：本管理办办法由公司司办公室负负责解释。第十二条：本管理办办法自发布布之日起实实行。第七节 二次供供水管理制制度1二次供供水管理要要求：（1）工程程部人员每月55日之前检检查小区内内每个水池池，将将检检查情况记记录在自己己的工作日日志上。（2）二次次供水管理理由水泵房房机电维修修人员专职职负责。水水泵房机电电维修员必必须持有卫卫生防疫站站认可的健健康证。（3）每个个水池应结结构完好、无无渗漏，检检视窗应加加盖上锁，水水池周围及及顶盖应清清洁干净。（4）水池池应每隔44个月清洗洗、消毒一一次，清洗洗员必须持持有经卫生生防疫站认认可的健健康证。（5）清洗洗消毒水池池时应提前前两天通知知公共事务务部，由公公务部通知知有关用不不着水部门门和用户做做好储水准准备。2.水池清清洗消毒安安全注意事事项（1）在水水池内作业业时，光源源需采用336V以下下安全电压压，最好用用手电筒或或应急灯。（2）抽污污水的潜水水泵应装漏漏电开关，漏漏电开关应应提前试验验并确认开开关可靠。（3）水池池消毒人员员需戴防护护眼镜和口口罩，如果果在水池内内感到头晕晕、气喘，则则应马上离离开水池到到外面呼吸吸新鲜空气气。（4）上下下水池时应应把紧扶手手、踩稳不不锈钢梯，严严防跌落。3.水池清清洗消毒前前的准备工工作（1）1：100灭灭菌净水溶溶液或市卫卫生防疫站站配制的消消毒液。（2）潜水水泵、应急急照明灯或或手电筒。（3）扫把把、尼龙刷刷、尼龙绳绳、胶桶、眼眼镜、口罩罩、胶手套套。4.水池清清洗消毒程程序（1）排放放水 排排放水应提提前关闭水水池进水阀阀，让水池池水位用到到接近消防防用水水位位，以免浪浪费；为确确保用户正正常用水，排排放干水池池的时间应应控制在11.5小时时以内。（2）清洗洗消毒清洗：铲出出水池内泥泥沙及各种种沉淀物；用扫把或尼尼龙刷从水水池顶部、四四周墙壁、底底部依次反反复刷洗；如果仍未洗洗干净应再再进行刷洗洗直至干净净为止。消毒：用扫扫把或尼龙龙刷蘸取11：1000灭菌净水水溶液（或或防疫站配配制的消毒毒水溶液，依依次反复刷刷洗消毒；之后将水水池盖好封封闭半小时时；用清水冲洗洗一遍整个个水池，排排出消毒水水溶液；重复用清水水冲洗一遍遍并排出消消毒水溶液液注水：清洗洗消毒工作作全部结束束后，清理理收拾好所所有工具。打打开闸阀向向水池内注注水，达到到调定的水水位后加盖盖上锁。5.取样送送检（1）用干干净的矿泉泉水瓶从水水也中部提提取5000ml水并并在瓶子中中部贴上标标签，标签签上应写明明送栓单位位及送样日日期。（2）水样样当天由机机电处主管管安排人员员送至市卫卫生防疫站站进行检测测。（3）如果果检测不合合格，则应应重新清洗洗和消毒水水池直至合合格为止。6.记录存存档水池清洗消消毒工作全全部结束后后，应完整整、规范、清清晰地把情情史记录在在水池清清洗消毒记记录表内内，并于每每次小区全全部水池清清洗消毒工工作结束后后三天内把把记录整理理成册交机机电处存档档，保存期期为两年。第八节 高压配配电室管理理制度1、维修人人员必须持持证上岗，配配电室值班班人员必须须熟悉电气气设备和有有关安全措措施、操作作程续规章章制度2、配电室室建立244小时值班班制度，对对高压配电电装置进行行巡查，在在做好每日日巡查记录录，发现问问题上报领领导。3、设备有有专职人员员管理和值值班，配电电设备的停停送电有值值班电工操操作，值班班人员必须须做好值班班记录，认认真执行交交接班制度度。4、供电线线路严禁超超载供电，配配电房内禁禁止私接乱乱拉。停电电时，应提提前向部门门领导提出出申请经同同意后方可可实施，恢恢复送电时时再确认供供电线路正正常，电气气设备完好好后方可送送电。5、配电室室内消防设设施应确保保良好，并并有手持式式气体灭火火装置，防防止小动物物进入，无无关禁止进进入，外来来人员经领领导同意后后方可进入入，做好访访客记录。6、加强日日常、检修修、保证配配电室内照照明、应急急照明设施施等设备完完好。7、停电时时，值班人人员应立即即采取补救救措施，同同时与供电电部门联系系。8、系统和和设备检修修时，应做做好相应的的安全措施施。9、保持配配电室的清清洁卫生与与干燥。10、值班班时间必须须认真监视视并注意设设备有无异异响和气味味，一旦发发现有异常常情况，应应立即查明明原因，迅迅速排除并并加以记录录。11、须按按时将系统统和设备进进行巡检，认认真做好记记录。12、负责责领导交办办的工作。第九节 水泵房房管理制度度水泵房是向向小区住户户提供生活活用水和消消防储备用用水的重要要场所，直直接关系到到小区住户户的生命和和财产安全全。为确保保水泵房内内设备运转转正常，特特制订如下下管理制度度。 一、水泵泵房管理 11、 非值值班人员不不准进入水水泵房，若若需要进入入，须经维维修主管同同意并在值值班人员陪陪同下方可可进入。 22、 水泵泵房内严禁禁存放有毒毒、有害物物品。 33、 水泵泵房内应备备齐消防器器材并应放放置在方便便、显眼处处。水泵房房内严禁吸吸烟。 44、 泵房房卫生每天天打扫一次次，泵及管管道每半月月清洁一次次，做到地地面、机器器无灰尘、无无积水、墙墙面清洁干干净，室内内照明、门门窗正常完完好。 55、 水泵泵房应当做做到随时上上锁，钥匙匙由当值水水泵房管理理员保管，水水泵房管理理员不得私私自配钥匙匙。 二、设备备管理 11、 水泵泵房及水箱箱、消防系系统全部机机电设备必必须由专人人持证上岗岗负责监控控，定期进进行保养、维维修、清洁洁工作，定定时进行巡巡回检查，了了解设备运运转情况，认认真做好工工作记录。 22、 设备备设施表面面无积尘、无无油渍、无无锈蚀、无无污物，油油漆完好、整整洁光亮。 33、 消防防泵、生活活泵、恒压压泵、污水水泵的选择择开关位置置、操作标标志都应标标实明确。 44、 操作作人员在33米以上检检修设备（包包括开关、阀阀门等），必必须戴好安安全帽，扶扶梯要有防防滑措施，要要有人扶梯梯。 三、运行行管理 11、生活水水泵24小小时自动轮轮换运行，定定期检查泵泵的运行情情况，填写写水泵巡巡视记录表表。于每每月的3日日前将上一一个月的记记录整理成成册后交维维修主管存存档。 22、 泵房房内机电设设备每日由由专人巡视视、操作、记记录，其他他无证人员员不得操作作，更不得得进入泵房房。 33、 消防防泵每月试试运转一次次，以保证证正常运转转，每半年年进行一次次“自动、手手动”操作作检查，每每半年进行行一次全面面检修。 44、 消防防水泵应保保证随时投投入使用，所所有长期停停用的水泵泵必须每月月进行一次次预防性运运转。5、 水泵泵每次启动动或停泵后后，都应仔仔细观察有有关仪表、指指示灯及水水泵运行是是否正常，发发现情况及及时报告。6、 熟悉悉各控制按按钮、仪表表功能、小小心操作、不不得有误。操作流程： 为为了确保水水泵房的安安全运行，按按时供水，值值班人员上上岗，必须须安全操作作。特制定定本安全操操作规程。值值班人员上上岗前，必必须先阅读读本安全操操作规程。且且不折不扣扣地按照本本规程进行行操作，以以保证机械械正常运行行和人身安安全。一、准备工工作：1、检查工工作电机、开开关柜和水水泵螺母螺螺栓有无松松动，松动动予以紧固固。2 、检查查电机和水水泵三相电电压、电流流是否平衡衡，如不平平衡，查明明原因，恢恢复正常才才能启动运运行。3、发现配配电柜电源源有欠压、缺缺相、过热热保护等。检检查维修正正常后方可可运行。4、进水管管和水泵进进行排气。5、转联轴轴器，确定定转动灵活活无异物卡卡住。可以以启动。二 、启动动运行：1、配电房房柜运行指指示切换开开关置放在在停止档位位上，合上上总闸，合合上分闸，合合上自动运运行讯号闸闸刀，然后后将配电柜柜上运行指指示切换开开关扭到“自自动”档位位上，电机机启动运行行。2、水塔上上水位上升升到一定高高度，继电电器动作，切切断讯号电电路，配电电柜主回路路断开，停停止运行。这这时可换另另一台水泵泵待命运行行3、禁止两两台水泵同同时运行；禁止两组组“自动”讯讯号同时合合闸。三 运行中中注意事项项：1、每台班班次必须检检查泵体螺螺栓。2、检查水水泵填料是是否有过大大漏水现象象，如有漏漏水及时添添加盘根或或全部更换换。（水泵泵进行正常常状态）3、高速电电机在运行行中容易发发热。当用用手触摸电电机端盖，如如短时间感感觉太烫，不不能触摸，该该机应停止止运行。进进行冷却，更换另一台机运行。4、电机在在运行中如如发出“骨骨碌骨碌”声声，表示轴轴承缺油，必必须加油；如发出“梗梗梗”声，表表示轴承内内外钢圈或或滚珠破损损，应停机机更换。5、运行中中突然停机机或自动停停机后，电电机发生“嗡嗡嗡”声，这这是可能是是电源缺相相或主回路路没有完全全断开，应应立即拉闸闸（总闸也也可），否否则会烧毁毁电机和设设备。停机机后必须查查明原因，排排除故障后后再启动运运行。6、运行中中水压表指指针下跌，或或水压表指指针上不去去。（不足足8kg）这时可能进进水管和水水泵内有空空气。如发发现进水管管中的橡皮皮短管有下下陷现象，确确定进水管管滤网被堵堵塞，应立立即停机消消除滤网上上杂务后再再启动运行行。7、注意窨窨井污水，水水位过高，必必须启动排排污泵排除除。（及时时停泵）8、做好运运行机械及及仪表读数数记录，并并监视其变变动，如电电流表读数数过高。必必须停机查查找原因，排排除故障后后再启动运运行。9、操作空空气开关和和检查配电电柜时，应应注意安全全，避免触触电。（最最好停电检检查）10、运行行中的机械械，切勿进进行检修。如如需修理，须须先停机，并并挂警示牌牌。11、吃饭饭离岗前，启启动运行的的机械。必必须注意观观察水压、电电压、电流流及机械运运行的状况况。确实无无异常时，方方可离开。（在在半小时以以内）12、值班班人员必须须做到，上上班不迟到到，下班不不早退，中中途不离岗岗，有事先先请假。13、自动动运行档位位如果不能能启动运行行或运行数数分钟后停停机，则可可能是自动动讯号线路路接触不良良。必须停停机检修（如如修理后不不到，改用用手动按钮钮运行，同同时要更换换自动线路路配件。）14、水泵泵的联轴器器的橡皮圈圈，必须每每台班次检检查一下，发发现问题及及更换。15、值班班人员和维维修人员的的安全：必必须做到手手上没有水水和潮气，才才能操作电电器开关。第十节 电梯维维修保养管管理制度一、一般安安全规定：1、凡上岗岗人员要取取得特种种设备操作作证后方方能参与维维修、保养养工作；2、凡是正正式上岗人人员一定要要熟知维修修、保养人人员安全操操作规程；3、严禁酒酒后操作和和连续长时时间工作；4、对电梯梯