房地产开发经营管理制度与政策.ppt

张慧芳张慧芳博士博士宁波大学法学院宁波大学法学院房地产房地产基本制度与政策基本制度与政策RealEstateBasicSystemandPolicy第四章第四章 房地产开发经营管理房地产开发经营管理制度与政策制度与政策本章内容本章内容第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 第二节第二节 房地产开发企业房地产开发企业 第三节第三节 房地产开发建设管理房地产开发建设管理 第四节第四节 房地产开发建设用地管理房地产开发建设用地管理 第五节第五节 房地产开发项目建设中的施工房地产开发项目建设中的施工 管理制度管理制度 第六节第六节 案例分析案例分析 第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。设的行为。房地产开发一般是房地产开发一般是综合开发综合开发，因为房地产开发建设全过程包括从，因为房地产开发建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。房地产综合开发是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，房地产综合开发是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型 1 1、按开发区域的性质划分、按开发区域的性质划分新区开发新区开发旧区再开发旧区再开发2 2、按开发的规模划分、按开发的规模划分单项开发单项开发成片开发成片开发小区开发小区开发 3 3、按开发的对象划分、按开发的对象划分土地开发土地开发房屋开发房屋开发综合开发综合开发4 4、按开发的主体分、按开发的主体分政府开发政府开发房地产开发企业开发房地产开发企业开发第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述三、房地产开发的特点三、房地产开发的特点房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在质生产活动具有自身的特点。主要体现在:1、房地产开发活动的综合性、房地产开发活动的综合性2、房地产开发是多部门协作活动、房地产开发是多部门协作活动3、房地产开发投资大、房地产开发投资大4、房地产开发周期长、房地产开发周期长5、开发经营的高风险性和强地域性、开发经营的高风险性和强地域性 第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述四、我国房地产开发的发展四、我国房地产开发的发展第一阶段，是城市房地产的第一阶段，是城市房地产的“统建统建”阶段（阶段（1980年之前）年之前）第二阶段，是从第二阶段，是从“统建统建”到综合开发的过渡阶段（到综合开发的过渡阶段（19801984）第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段（19841992）（房地产开放作为一种产业迅速发）（房地产开放作为一种产业迅速发展起来。我国的房地产业也由此得到复苏和发展）展起来。我国的房地产业也由此得到复苏和发展）第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志（1992年以后）年以后）第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则五、房地产开发立法的基本原则（一）严格执行城市规划的原则（一）严格执行城市规划的原则 城市规划是房地产开发的依据。我国房地产法城市规划是房地产开发的依据。我国房地产法2424条规定：条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。房地产开发必须严格执行城市规划。”1 1、土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性、土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。2 2、土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地。、土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地。3 3、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门审批。门和城市规划部门审批。4 4、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则五、房地产开发立法的基本原则（二）综合开发、配套建设的原则（二）综合开发、配套建设的原则就是按照城市规划的功能分区，将某一区域内的房就是按照城市规划的功能分区，将某一区域内的房地产开发建设及配套设施建设统一规划，同步建设。其地产开发建设及配套设施建设统一规划，同步建设。其主要特征是开发企业统一承担开发区的勘测、设计、征主要特征是开发企业统一承担开发区的勘测、设计、征地、拆迁，进行道路、给排水、供电、供气、供热、通地、拆迁，进行道路、给排水、供电、供气、供热、通讯、绿化等工程建设，并统一承担住宅、生活服务设施、讯、绿化等工程建设，并统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文教卫生建筑等的建设，其开发结果是形成商业网点、文教卫生建筑等的建设，其开发结果是形成功能完整的住宅小区，满足人们生活多方面的需要。功能完整的住宅小区，满足人们生活多方面的需要。第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则五、房地产开发立法的基本原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资 回报率。回报率。社会效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。社会效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的 影响。影响。房地产开发只有符合三者统一原则，才符合房地产开发客观经房地产开发只有符合三者统一原则，才符合房地产开发客观经济规律，才能达到未来城市建设的要求。济规律，才能达到未来城市建设的要求。（四）鼓励开发建设居民住宅的原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则我国房地产法第我国房地产法第4条规定：条规定：“国家根据社会、经济发展水国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”如何鼓如何鼓励励第一节第一节房地产开发概述房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则五、房地产开发立法的基本原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则（续）（四）鼓励开发建设居民住宅的原则（续）措施：措施：（1）在税收上，在税收上，按土地增值税暂行条例第按土地增值税暂行条例第8条规定对于建设普条规定对于建设普通标准住宅的，增值额未超过扣除项目金额的通标准住宅的，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增殖，免征土地增殖税。税。（2）在用地方式上在用地方式上，对于居民居住的福利房用地、危旧房改造用，对于居民居住的福利房用地、危旧房改造用地、安居工程用地可以按照有关规定采取地、安居工程用地可以按照有关规定采取划拨划拨方式取得土地。方式取得土地。（3）在贷款方式上在贷款方式上，国家允许房地产开发企业以依法取得的土地使，国家允许房地产开发企业以依法取得的土地使用权抵押贷款，对购房者实行按揭贷款，以解决房地产开发过程中的用权抵押贷款，对购房者实行按揭贷款，以解决房地产开发过程中的资金问题。资金问题。第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业一、房地产开发企业的分类一、房地产开发企业的分类 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（一）按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的 企业。（二）按所有制性质，可将房地产开发企业划分为全民所有、集体所 有、中外合营三种主要类型。第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业二、房地产开发企业的设立二、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业设立的条件 房地产开发企业的设立应符合法律的规定。除应符合企业设立的条 件外，根据城市房地产管理法规定，还应具备下列条件：1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有符合国务院规定的注册资本：有100万元以上的注册资本。4.有足够的专业技术人员：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。5.法律、法规规定的其他条件。第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业二、房地产开发企业的设立（续）二、房地产开发企业的设立（续）（二）房地产开发企业的资质等级（二）房地产开发企业的资质等级 国家对房地产开发企业实行资质管理。为了加强对房地国家对房地产开发企业实行资质管理。为了加强对房地 产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于20002000 年年3 3月发布了第月发布了第7777号令房地产开发企业资质管理规定。号令房地产开发企业资质管理规定。规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四 等四个资质等级。等四个资质等级。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的 质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度。并且，从未发生过重大工程质和住宅使用说明书制度。并且，从未发生过重大工程质 量事故。量事故。第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业二、房地产开发企业的设立（续）二、房地产开发企业的设立（续）（三）房地产开发企业设立的程序（三）房地产开发企业设立的程序 根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个条例的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个步骤：步骤：（1 1）申请登记。）申请登记。（2 2）依法备案。）依法备案。第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业三、房地产开发项目实行资本金制度三、房地产开发项目实行资本金制度 房地产开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”条例不但确定了企业的资质标准，还规定房地产开发企业的房地产开发企业的具体开发项目必须实行资本金制度，具体开发项目必须实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范的行为，减少楼盘”烂尾“等现象地发生。（宏观调控改为25%，而且不包含土地款在内。现在很多地方的房地产开发项目贷款规定是不得高于总投资的30%。当然，宏观调控开始后，项目开发性贷款已经基本上停止了。）（十一）（十一）第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制 根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发项目的确定，应当符合土地利用的总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度用地计划和城市规划的要求。（一）土地利用总体规划控制 土地利用总体规划是指在一定的规划区域内，根据地区的自然、经济、社会、条件、土地自身的适宜性以及国民经济发展需要和市场需求，协调国民经济各部门之间和农业生产各业之间的用地矛盾，寻求最佳土地利用结构和布局，对土地资源的开发、利用、治理保护进行统筹安排的战略性部署和措施。土地利用总体规划是土地利用规划体系中的重要组成部分，是土地利用管理的“龙头”，编制土地利用总体规划在我国的土地管理法已做了明确的法律规定。作用：是政府调节土地资源配置的重要手段；能够有效地解决土地利用中的重大问题；是土地利用管理的重要依据。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制（续）20082008年年1010月国务院决定实施的月国务院决定实施的全国土地利用总体全国土地利用总体规划纲要（年）规划纲要（年），日由新华社，日由新华社受权发布。纲要规划期内全国耕地保有量年受权发布。纲要规划期内全国耕地保有量年和年分别保持在亿亩和亿和年分别保持在亿亩和亿亩。亩。纲要提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是纲要提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控。规划期内全国耕地保土地生态建设、强化土地宏观调控。规划期内全国耕地保有量到年和年分别保持在万有量到年和年分别保持在万公顷（亿亩）和万公顷（公顷（亿亩）和万公顷（亿亩）。规划期内确保万公顷（亿亩）。规划期内确保万公顷（亿亩）基本农田数量不减少、质量有提高。亿亩）基本农田数量不减少、质量有提高。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制（续）同时保障科学发展的建设用地。新增建设用地规模得到有同时保障科学发展的建设用地。新增建设用地规模得到有效控制，闲置和低效建设用地得到充分利用，建设用地空效控制，闲置和低效建设用地得到充分利用，建设用地空间不断扩展，节约集约用地水平不断提高，有效保障科学间不断扩展，节约集约用地水平不断提高，有效保障科学发展的用地需求。规划期内单位建设用地二、三产业产值发展的用地需求。规划期内单位建设用地二、三产业产值年均提高以上，其中年均提高以上，其中“十一五十一五”期间年均提高期间年均提高以上。到年和年，全国新增建设用地分以上。到年和年，全国新增建设用地分别为万公顷（万亩）和万公顷（别为万公顷（万亩）和万公顷（万亩）。通过引导开发未利用地形成新增建设用地万亩）。通过引导开发未利用地形成新增建设用地万公顷（万亩）以上，其中万公顷（万亩）以上，其中“十一五十一五”期期间达到万公顷（万亩）以上。间达到万公顷（万亩）以上。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制 “城市规划”是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。城市规划法（1989年制定，1990年实施）除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）：从城市规划法到城乡规划法，打破了建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代；规定城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见等。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制 城市规划与房地产开发的关系：1、城市规划决定房地产开发价值和有效利用程度。城市规划要根据各类用地的社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要求，处理好各项建设内容之间的关系，以及各类用地邻里关系，按“地尽其力、优地优用“的要求确定合理的城市用地数量结构，用地功能布局、各地块开发顺序、开发强度和建筑用地技术规范，从而决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制（续1）城市规划与房地产开发的关系：2、城市规划管理是政府调控地价的手段。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制一、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制（续2）城市规划对房地产开发建设的管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。（1）报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划控制一、房地产开发建设的规划控制（二）城市规划控制（续3）建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，有城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在合法建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。（2）批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。第三节第三节房地产开发建设管理房地产开发建设管理二二、房地产开发用地计划管理 （一）土地利用规划（二）建设用地计划（三）建设用地计划对房地产开发用地的控制 三、环境保护法对房地产开发的要求 1.开发前期阶段的环境保护 2.开发实施阶段的环境保护 3.开发建设项目竣工阶段的环境保护 第四节第四节房地产开发建设用地管理房地产开发建设用地管理一、房地产开发建设用地使用权取得方式 房地产开发经营条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。但 国家和国务院规定可以采用划拨方式的除外：包括两类：1、土地管理法规定；土地管理法规定；2 2、经济适用住房建设用地、廉租房用地等。、经济适用住房建设用地、廉租房用地等。主要是出让方式中的招标、拍卖、挂牌方式（一级市场）转让方式（二级市场）在实践中，房地产开发企业也常通过合作开发、土地或房地产租赁等方式获得开发用地的使用权。房地产开发经营条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；(2)城市规划设计的条件；(3)基础设施和公共设施的建设要求；(4)基础设施建成后的产权界定；(5)项目拆迁补偿、安置要求。第四节第四节房地产开发建设用地管理房地产开发建设用地管理二二、房地产开发建设用地的审批 出让土地批准权限的规定：出让土地的审批权限与征用土地的审批权限相同，即：1、出让土地实行两级审批制度，既国务院和省级人民政府 2、使用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 3、使用基本农田的，使用基本农田以外的耕地超过35公顷的，使用耕地以外的其他土地超过70公顷的，由国务院审批 4、使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他用地70公顷以下的和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。第四节第四节房地产开发建设用地管理房地产开发建设用地管理 三、房地产开发用地的使用 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 一、施工企业资质管理制度一、施工企业资质管理制度 建筑施工企业资质管理应符合建设部发布的施工企业资质等级标准和施工企业资质管理规定的有关规定。（一）确认资质标准 根据企业的经历、资历和技术人员、管理人员的资格、数量、比例，以及其拥有固定资产和专业设备的数量及生产能力，确定分等定级的资质标准。分为一级、二级、三级、四级。（二）认定企业资质等级（三）划定企业的营业范围 即确定不同资质等级的施工企业所能承担的工程项目，明确其经营范围。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 二、房地产开发建设工程的招投标制度二、房地产开发建设工程的招投标制度 为了规范招标投标活动，全国人民代表大会于1999年8月通过了中华人民共和国招标投标法。（一）房地产开发建设工程的招投标制度 1、招标投标的范围 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；(4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。如商品住宅。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 二、房地产开发建设工程的招投标制度二、房地产开发建设工程的招投标制度 （一）房地产开发建设工程的招投标制度 2、投标人的资格审查 投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。投标人应当具备承担招标项目的能力。3、招标、投标的要求 招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行。签订建设工程承包合同。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 三、开发建设项目施工管理三、开发建设项目施工管理（一）项目报建制度 1994年8月建设部发布了工程建设项目报建管理办法。该管理办法规定：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。（二）施工许可制度 根据中华人民共和国建筑法，建设部于2001年6月重新发布了建筑工程施工许可管理办法。三、开发建设项目施工管理三、开发建设项目施工管理（二）施工许可制度（续1）规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。申领施工许可证的条件：建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；三、开发建设项目施工管理三、开发建设项目施工管理（二）施工许可制度（续2）(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30。（三）施工现场管理制度 建设部1991年12月5日发布了建设工程施工现场管理规定，1995年发布了工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定。四、建设工程质量管理制度四、建设工程质量管理制度 根据中华人民共和国建筑法，国务院于2000年1月发布了建设工程质量管理条例。该条例明确，规定凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守建设工程质量管理条例。（一）建设单位的质量责任和义务 (1)建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包。(2)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。(3)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的竞标，不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。(4)建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。四、建设工程质量管理制度四、建设工程质量管理制度 （二）建设工程质量保修制度 建设部于2000年6月发布了房屋建筑工程质量保修办法，适用于在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修。房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。四、建设工程质量管理制度四、建设工程质量管理制度 （二）建设工程质量保修制度（续）如对房屋建筑工程的质量保修期限的具体规定是：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使 用年限 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏，为5年 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年 5、装修工程为2年 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程的保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。四、建设工程质量管理制度四、建设工程质量管理制度 （三）建设工程质量保证金制度 2005年1月国家建设部和财政部联合发布了建设工程质量保证金暂行办法。五、建设工程的竣工验收管理制度五、建设工程的竣工验收管理制度 竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。单项工程完工，进行单项工程验收；分期建设的工程，进行分期验收；全面工程竣工，进行竣工综合验收。凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。建设部于2000年6月发布了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定。凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收(以下简称工程竣工验收)，应当遵守房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定。五、建设工程的竣工验收管理制度（续五、建设工程的竣工验收管理制度（续1 1）竣工验收的条件：完成工程设计和合同约定的各项内容。施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。五、建设工程的竣工验收管理制度（续五、建设工程的竣工验收管理制度（续2 2）竣工验收的条件：有完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。建设单位已按合同约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 六、工程监理制度六、工程监理制度 （一）工程监理的概念 建设工程监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。建设监理一般是项目法人通过招标投标方式择优选定监理单位。监理单位在接受业主的委托后，必须与业主签订建设监理委托合同，才能对工程项目进行监理。（二）工程建设监理的主要工作任务和内容 监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 六、工程监理制度六、工程监理制度 （二）工程建设监理的主要工作任务和内容（续1）1、工程进度控制是指项目实施阶段(包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段)的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。2、工程质量的控制，实际上是指监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表了建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。3、工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资目标的控制是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资；（业主所确定的投资目标值）。4、合同管理。建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程，目的是保证合同得到全面认真的履行。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 六、工程监理制度六、工程监理制度 （二）工程建设监理的主要工作任务和内容（续2）5、信息管理。信息管理就是以电子计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。信息管理的内容是：信息流程结构图(反应各参加单位间的信息关系)；信息目录表(包括信息名称、信息提供者、提供时间、信息接受者、信息的形式)；会议制度(包括会议的名称、主持人、参加人、会议举行的时间)；信息的编码系统；信息的收集、整理及保存制度。6、协调是建设监理能否成功的关键。协调的范围可分为内部的协调和外部的协调。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。外部的协调包括与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调和与业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。第五节第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度房地产开发项目建设中的施工管理制度 六、工程监理制度六、工程监理制度 （三）工程监理的意义 （四）工程监理的权利和义务 1、工程监理人员的权利 2、工程监理单位的义务 第六节第六节案例分析案例分析案案情情：A房房地地产产开开发发公公司司经经某某市市人人民民政政府府规规划划批批准准通通过过签签订订国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同，支支付付相相应应的的土土地地出出让让金金，对对某某市市5000平平方方区区域域的的土土地地实实施施经经济济适适用用房房房房地地产产开开发发。该该区区域域内内有有市市政政府府某某机机关关办办公公房房，并并有有全全民民所所有有制制企企业业某某构构件件厂厂成成品品库库房房，该该厂厂成成品品库库房房是是5年年前前因因厂厂房房用用地地不不够够，经经原原市市长长的的批批准准在在该该幅幅土土地地空空地地上上建建造造了了成成品品库库房房。按按照照土土地地出出让让合合同同，A房房地地产产开开发发公公司司投投资资对对该该幅幅土土地地进进行行开开发发，市市政政府府某某机机关关进进行行了了搬搬迁迁；但但某某构构件件厂厂拒拒绝绝搬搬迁迁，双双方方发发生生争争议议。某某构构件件厂厂拒拒绝绝搬搬迁迁的的理理由由是是：首首先先，某某构构件件厂厂是是国国有有企企业业，土土地地属属于于国国家家所所有有，该该土土地地归归本本厂厂使使用用已已有有5年年，某某构构件件厂厂当当然然拥拥有有对对土土地地的的使使用用权权；其其次次，某某构构件件厂厂在在该该地地建建立立成成品品库库房房，是经老市长的批准，属于合法使用。是经老市长的批准，属于合法使用。试分析：试分析：1A房房地地产产开开发发公公司司对对该该土土地地实实施施房房地地产产开发是否符合法律规定？开发是否符合法律规定？2某构件厂对该土地是否有土地使用权？某构件厂对该土地是否有土地使用权？它所提出的拒绝搬迁的理由是否成立？它所提出的拒绝搬迁的理由是否成立？答答案案要要点点1A房房地地产产开开发发公公司司开开发发该该幅幅土土地地符符合合房房地地产产开开发发的的原原则则，按按照照市市政政规规划划进进行行。同同时时，与与相相关关政政府府签签订订了了国国有有土土地地使用权出让合同并支付了相应的土地使用出让金。使用权出让合同并支付了相应的土地使用出让金。土土地地使使用用权权的的取取得得方方式式有有：（1）划划拨拨。（2）采采用用拍拍卖卖、招招标标、挂挂牌牌、协协议议等等方方式式。某某构构件件厂厂仅仅有有市市长长同同意意占占地地建建库不符合法律规定。库不符合法律规定。2某构件厂对该幅土地没有土地使用权。某构件厂对该幅土地没有土地使用权。期中作业期中作业l1、论房地产的概念和特征、论房地产的概念和特征l2、论房地产业的行业特征、地位与作用、论房地产业的行业特征、地位与作用l3、论我国房地产业可持续发展的法律途径、论我国房地产业可持续发展的法律途径l4、论我国房地产市场的特性（特征）、论我国房地产市场的特性（特征）l5、论我国房地产市场行为的规范、论我国房地产市场行为的规范l6、论房地产法的概念、特征和调整对象、论房地产法的概念、特征和调整对象l7、论房地产法律关系的概念、内容和特征、论房地产法律关系