房地产与泡沫经济理论.ppt

第十章第十章 房地产与泡沫经济理论房地产与泡沫经济理论 内容提要：内容提要：1 1泡沫经济理论概述泡沫经济理论概述2 2房地产泡沫及其形成房地产泡沫及其形成3 3房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n1 1泡沫的含义泡沫的含义n泡沫泡沫本质上是一种本质上是一种价格运动现象价格运动现象，即泡沫是由投机导致的资产价格脱离，即泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。市场基础持续上涨。n泡沫有两重含义：泡沫有两重含义：n指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态过程或状态(或泡沫化或泡沫化)。n指资产价格指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分高于由市场基础决定的合理价格的部分。n所谓资产所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消费品的费品的货币流货币流，如债券、股票等，其提供的服务流为利息、股息或红利；，如债券、股票等，其提供的服务流为利息、股息或红利；它也可能提供纯粹的它也可能提供纯粹的消费服务流消费服务流，如住房。，如住房。一、泡沫与泡沫经济一、泡沫与泡沫经济n什么是市场基础价值呢什么是市场基础价值呢?n一般认为资产的市场基础价值是一般认为资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的由资产的未来收益的现值决定的。n斯蒂格勒茨斯蒂格勒茨(1990)(1990)认为：决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有认为：决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有三项：三项：估计持有期可获得的收益估计持有期可获得的收益，如土地的租金、股票的股息；，如土地的租金、股票的股息；估计持估计持有期末资产的终值有期末资产的终值，如土地的最后售价；，如土地的最后售价；选择将未来收益转换成现值的选择将未来收益转换成现值的折现率折现率。n2 2泡沫经济的含义泡沫经济的含义n泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格与利益超常规上涨的经济现象和文化现象与利益超常规上涨的经济现象和文化现象(有较浓价值判断色彩有较浓价值判断色彩)。n泡沫经济指的是以泡沫经济指的是以资产资产(股票、房地产股票、房地产)价格超常规上涨价格超常规上涨为基本特征的为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。n荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫1 1n郁金香的到来郁金香的到来n郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名Tulipa，就是土耳其，就是土耳其语语“美丽的头巾美丽的头巾”之意。之意。n荷兰荷兰“郁金香大国郁金香大国”，畅销，畅销120120多个国家，出口量占全世界总出口量的多个国家，出口量占全世界总出口量的8080以上，以上，郁金香和风车、奶酪和木鞋郁金香和风车、奶酪和木鞋成为荷兰的成为荷兰的“四大国宝四大国宝”。n投机者的介入投机者的介入n在荷兰的在荷兰的“尼德兰革命尼德兰革命”(1566”(156616091609年，人类历史上第一次资产阶级革年，人类历史上第一次资产阶级革命命)时期，郁金香传入荷兰。时期，郁金香传入荷兰。n荷兰是当时最强大的资本主义国家，掌握着世界海上霸权，被誉为荷兰是当时最强大的资本主义国家，掌握着世界海上霸权，被誉为“海海上马车夫上马车夫”。n荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心，荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心，16081608年建成世界第一个年建成世界第一个具有现代意义的具有现代意义的证券交易所证券交易所。n由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚，郁金香成为身份和地位的象征。由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚，郁金香成为身份和地位的象征。投机商开始介入，郁金香球茎囤积待价上涨！投机商开始介入，郁金香球茎囤积待价上涨！第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫2 2n全民的狂热全民的狂热n到到16341634年，荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰，参与郁金年，荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰，参与郁金香投机狂潮。香投机狂潮。n阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。n“永远的奥古斯都永远的奥古斯都”的郁金香售价高达的郁金香售价高达67006700荷兰盾荷兰盾(相当于阿姆斯特丹运河边的一相当于阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价值幢豪宅的价值)，而当时荷兰人的平均年收入只有，而当时荷兰人的平均年收入只有150150荷兰盾荷兰盾。n普通郁金香球茎普通郁金香球茎价格从价格从16361636年年1111月到月到16371637年年1 1月上涨了月上涨了2525倍，倍，16371637年年2 2月月5 5日投机达日投机达到最高峰后，价格即开始剧跌。到最高峰后，价格即开始剧跌。n泡沫的破裂泡沫的破裂n16361636年底，郁金香价格已远远偏离其合理价值，但谁也不愿最先推出年底，郁金香价格已远远偏离其合理价值，但谁也不愿最先推出“击鼓传花击鼓传花”的游戏。的游戏。n“博傻理论博傻理论”：即使人们完全清楚某物的价值已过高估价，但还是会买入，因为：即使人们完全清楚某物的价值已过高估价，但还是会买入，因为价格上涨，还会有更大的傻瓜来接手！价格上涨，还会有更大的傻瓜来接手！n16371637年年2 2月月4 4日，人们开始抛售郁金香，七天后，日，人们开始抛售郁金香，七天后，价格暴跌价格暴跌9090。n几乎一夜之间，多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋，甚至负债累累！几乎一夜之间，多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋，甚至负债累累！n16371637年年4 4月月2727日，荷兰政府宣布强行终止所有合同，日，荷兰政府宣布强行终止所有合同，禁止投机交易郁金香禁止投机交易郁金香。第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n英国南海公司泡沫英国南海公司泡沫1 1n南海公司的成立南海公司的成立n英国在西班牙王位战争结束后，英国累计拖欠国债英国在西班牙王位战争结束后，英国累计拖欠国债53005300万英镑万英镑(每年利息每年利息300300万英万英镑镑)英国政府的心病英国政府的心病。n17111711年，一些年，一些英国贵族成立南海公司英国贵族成立南海公司(无休止地向南美洲贩运黑奴之外，几乎没干无休止地向南美洲贩运黑奴之外，几乎没干过一件能够盈利的事情过一件能够盈利的事情)。n英国政府与南海公司达成协议，进行英国政府与南海公司达成协议，进行债务重组债务重组(认购政府认购政府10001000万英镑的政府债券，万英镑的政府债券，南海公司得到商品南海公司得到商品永久性退税政策永久性退税政策，并得到对拉丁美洲的，并得到对拉丁美洲的贸易垄断权贸易垄断权)。n多重利好的刺激多重利好的刺激股票价格飙升股票价格飙升！n17191719年，南海公司发布消息：在墨西哥、秘鲁发现大型年，南海公司发布消息：在墨西哥、秘鲁发现大型金银矿金银矿；英国将要和西班；英国将要和西班牙协议利用智利、秘鲁沿海的牙协议利用智利、秘鲁沿海的4 4港口进行贸易港口进行贸易；南海公司包租的；南海公司包租的船只将不受数量限船只将不受数量限制制。n南海公司的股票开始飙升。据历史记载，从南海公司的股票开始飙升。据历史记载，从17201720年年3 3月到月到9 9月，在短短的半年时间月，在短短的半年时间里，南海公司的股票价格一举从每股里，南海公司的股票价格一举从每股330330英镑英镑涨到了涨到了10501050英镑英镑。n在最高点，南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现在最高点，南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现金流量的金流量的5 5倍倍！第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n英国南海公司泡沫英国南海公司泡沫2 2n全民皆股全民皆股n南海公司股票的示范效应的带动下，股票市场南海公司股票的示范效应的带动下，股票市场前所未有的狂热前所未有的狂热！n人们蜂拥而至，众多公司纷纷迅速成立发行股票，连大科学家牛顿也加入炒股大人们蜂拥而至，众多公司纷纷迅速成立发行股票，连大科学家牛顿也加入炒股大军。军。n牛顿感叹牛顿感叹“我能计算出天体的运行轨迹，却难以意料到人们如此疯狂！我能计算出天体的运行轨迹，却难以意料到人们如此疯狂！”n泡沫的破裂泡沫的破裂！n英国政府意识到问题的严重性！英国政府意识到问题的严重性！17201720年年6 6月通过了月通过了“反泡沫公司法案反泡沫公司法案”，揭示大批，揭示大批公司的骗局。公司的骗局。n公众对南海公司产生怀疑，公众对南海公司产生怀疑，股票开始暴跌股票开始暴跌(1720(1720年年7 7月月1212月股票跌回月股票跌回124124英镑，公英镑，公司的资产总值也从司的资产总值也从1.641.64亿英镑跌至亿英镑跌至61006100英镑英镑5 5个月下跌个月下跌6363)。n伦敦证券市场一片恐慌！英国经济受重创，政府颜面扫地，此后伦敦证券市场一片恐慌！英国经济受重创，政府颜面扫地，此后100100年，英国对股年，英国对股票和股份公司票和股份公司闻之色变闻之色变！第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给的相互作用形成的。凡影响凡影响真实需求与真实供给的因素真实需求与真实供给的因素，如人们的收入、财富、偏好、要素价格、预期等因素，都可能使市场价格发生波动都可能使市场价格发生波动。但投机需求的引入但投机需求的引入，将会使价格产生，将会使价格产生异常波动异常波动，其中由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫泡沫。通货膨胀通货膨胀是物价的是物价的持续普遍上涨持续普遍上涨 泡沫经济泡沫经济则只是则只是几种资产价格的持续暴涨几种资产价格的持续暴涨，通常是股票与房地产价格，通常是股票与房地产价格的不断上升。的不断上升。第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论第二节第二节 房地产泡沫及其形成房地产泡沫及其形成一、房地产泡沫的形成原因一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫房地产泡沫是指房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨是指房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨 房地产泡沫主要是由于房地产泡沫主要是由于群体预期模式群体预期模式及及投机行为投机行为、非理性心理的趋同非理性心理的趋同与与集集中性中性而形成的。而形成的。预期预期投机投机非理性非理性经济学中的预期本质上是对当前决策有关经济变量的未来的预测！经济学中的预期本质上是对当前决策有关经济变量的未来的预测！如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向与未来价格的走向相同的话，便会产生价格的的话，便会产生价格的异常波动异常波动。经济学中的经济学中的非理性非理性是指对是指对“最大化最大化”的偏离的偏离虚拟资本理论虚拟资本理论其他其他虚拟资本虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形是生息资本或这种性质的货币资本通常采取的形式式，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。值常常是脱节的。有许多泡沫的形成与有许多泡沫的形成与欺诈有关欺诈有关，设租寻租行为设租寻租行为有助于泡沫形成。有助于泡沫形成。二、房地产泡沫破灭的原因二、房地产泡沫破灭的原因使房地产泡沫破灭的使房地产泡沫破灭的内生因素内生因素使房地产泡沫破灭的使房地产泡沫破灭的外生因素外生因素泡沫膨胀到一定程度，泡沫膨胀到一定程度，需求法则需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。这是由于这是由于替代原则替代原则在起作用。在起作用。投机者的投机者的预期逆转预期逆转一些偶然的因素一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地开始破灭。情绪使泡沫出乎意料地开始破灭。政府的干预政府的干预会使泡沫提前破灭会使泡沫提前破灭第二节第二节 房地产泡沫及其形成房地产泡沫及其形成第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范n一、房地产泡沫的预警一、房地产泡沫的预警n检验检验房地产房地产投资收益率投资收益率是否太高是否太高n检验检验房地产的房地产的转手率或成交额转手率或成交额n估算估算房地产的房地产的理论价格理论价格，看现实价格超出理论价格的幅度，看现实价格超出理论价格的幅度n分析分析房地产房地产投资是否过度投资是否过度n监测监测开发商的开发商的施工进度施工进度二、房地产泡沫的防范二、房地产泡沫的防范设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机制土地的过度投机。加强对房地产价格的监测与调控加强对房地产价格的监测与调控 对土地空对土地空(闲闲)置征税置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本。，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本。征收征收土地增值土地增值税税征收征收土地保有土地保有税税，以刺激土地供，以刺激土地供给给。建立城市基准地价与建立城市基准地价与公示地价制公示地价制度度建立房地产交易建立房地产交易价格评估制度价格评估制度与成交与成交价格申报制度价格申报制度对商品房预售要作严格审查对商品房预售要作严格审查规范房地产规范房地产融资行为融资行为利用利用货币金融政策货币金融政策调控房地产市场调控房地产市场加快企业制度改革与房地产使用加快企业制度改革与房地产使用制度改革制度改革政府应适时发出警告，公告有关政府应适时发出警告，公告有关市场信息市场信息 第三节第三节 房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范中国的房地产泡沫中国的房地产泡沫“北海泡沫案例分析北海泡沫案例分析”1992-19931992-1993年是中国房地产业发展的一大转折，房地产业经历了从投机繁荣年是中国房地产业发展的一大转折，房地产业经历了从投机繁荣到到“泡沫泡沫”崩溃的阵痛，并开始走向规范化发展。崩溃的阵痛，并开始走向规范化发展。19911991年全国只有三百多家房地产企业，年全国只有三百多家房地产企业，19921992年猛增至近万家。年猛增至近万家。19921992年国家商品房投资增长年国家商品房投资增长94.494.4，房价比上年普遍上涨了，房价比上年普遍上涨了5050以上。以上。19921992年全国共出让土地使用权年全国共出让土地使用权30003000幅计幅计2222万公顷，分别为万公顷，分别为19911991年以前所有出年以前所有出让土地的让土地的3 3倍与倍与1111倍。倍。19921992年初，北海市仅有年初，北海市仅有3 3家房地产公司。由于北海市政府采取低门槛政策，家房地产公司。由于北海市政府采取低门槛政策，规定土地出让价最高规定土地出让价最高9797万元万元/亩，最低亩，最低4 4万多元万多元/亩，并且成片大面积出让，允亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让许购地者再转让(即允许炒地即允许炒地)。北海泡沫形成的北海泡沫形成的主要原因主要原因出让出让规模太大规模太大，出让价格过低出让价格过低土地土地市场规范失控市场规范失控，违法乱纪行为严重，违法乱纪行为严重金融秩序混乱金融秩序混乱，许多人拿了国家的钱来搞投机；信贷膨胀助长了投机，不，许多人拿了国家的钱来搞投机；信贷膨胀助长了投机，不少房地产公司背着少房地产公司背着18182525的贷款利率来炒地。的贷款利率来炒地。1、如何理解泡沫与泡沫经济的内涵？2、试述房地产泡沫形成与破灭的原因？3、试述房地产泡沫的预警措施与防范对策?本章思考题：本章思考题：