房地产企业设计阶段成本控制-赵墉.ppt

房地产设计阶段成本控制房地产设计阶段成本控制 “一分节省，一分利润一分节省，一分利润”-本杰明本杰明富兰克林富兰克林A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin YONG赵 墉中国人居环境委员会中国人居环境委员会 专家委员专家委员China Human Settlements Board Member美国建筑师学会国际会员美国建筑师学会国际会员Intl.Assoc.AIA英国皇家建筑师学会联合会员英国皇家建筑师学会联合会员RIBA Affiliate Member中国一级注册建筑师中国一级注册建筑师,建设部系统高级建筑师建设部系统高级建筑师1st Grade Registered Architect 世界华人建筑师协会世界华人建筑师协会 资深会员资深会员World Association of Chinese Architects1984年起从事建筑设计年起从事建筑设计主持设计工程主持设计工程40余项，面积累计余余项，面积累计余300万平方米，长期活跃万平方米，长期活跃在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商业建筑、城市设计与景观规划等。业建筑、城市设计与景观规划等。当前课题当前课题：（：（1）建筑设计阶段的建设成本控制）建筑设计阶段的建设成本控制 （2）绿色建筑低成本被动节能体系）绿色建筑低成本被动节能体系Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin有效建安成本有效建安成本设计过程增加设计过程增加施工过程增加施工过程增加细分建筑安装费Where Goes Your Money?统计数据表明，建筑安装费用中的统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。再优秀的施工队伍也无力挽回。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin 成本控制八讲1总图规划中的成本控制2选择优秀设计团体，深入理解规范内涵3成本控制不可极端，哪些成本省不得？4再谈地下车库5时间差法则：设计成本控制的最佳时机6项目创新切忌过度7结构设计成本控制8建筑设计施工图优化的实施Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin1、总图规划中的成本控制 1.规划设计阶段成本控制的宏观因素成本、进度、品质关系处理目标成本与产品品质标准确定设计过程中实现成本优化与产品精细化方法2.规划阶段的成本优化与效果控制3.相关案例分析案例1：建筑形式选择的成本元素案例2：足尺模型规避修改的成本风险Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin地产项目的所谓品质就是在用户可能接触到的位置增加足够细节The Forming Of Ascendant.什么构成一个楼盘的品质？夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品STREET VIEWApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin千尺为势STREET VIEWApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin千尺为势Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin百尺为形Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin咫尺为质Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin咫尺为质三室三厅一厨两卫明厨明卫观景餐厅阳光房四季花厅户内建筑面积：108.77均摊后面积：123.33户型概念Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin建筑形式选择的成本要素以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度1:1物理模型研究规避修改的成本风险足尺规划模型展示组团关系足尺户型模型体验空间细节规划设计案例Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵庸医误人与良言疗心的警示a)地下车库出口的防火卷帘b)外窗设计多大的玻璃扇(1.5)c)你的基础需要打桩吗？d)窗上口可以不做过梁吗？e)高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？f)十二层以上板楼需要设置多少部电梯？g)地下的基岩如何爆破最节约？细分建筑师规范解读：高层板楼一部电梯设计要点Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin高层民用建筑设计防火规范要点：联系廊示例Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin北京市细则全国细则Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin全国细则北京市细则Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin强制性条文 规范 细则Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin34个单元松石名第Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin 细分建筑师你愿意做建筑师吗？1.建筑设计取费的大致标准：国际事务所 3%工程总造价国内设计院 3%建安费 88折、85折、80折、75折、6折、5折、室内设计 502000元/m22.“装饰就是罪恶，少就是多”的误解 限额设计操作案例北京花园Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin三、成本控制不可极端，哪些成本省不得？谁是最好的木匠？1.三合土基坑回填与“水夯法”；2.石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉；3.省了一根雨水管之后；4.瓷砖与涂料的品质差异；5.铝板墙板材的厚度多少为宜？6.容积率-效益曲线效益曲线效益曲线Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin北方地区北方地区/主力户型：主力户型：120平米平米Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin四、再谈地下车库设计1.车库布置在哪里更经济？总图1多层 总图2高层 总图3混合体（“著名发型师马凯妻子的发型”）2.机械式立体停车库节约了什么？3.最经济的车库怎么做？Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin-中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定8.2 8.2 自然排烟自然排烟8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读规范对敞开式汽车库的界定规范对敞开式汽车库的界定Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读车库外墙面积的车库外墙面积的25%-车库出口面积之和车库出口面积之和约等于约等于屋顶面积的屋顶面积的3%规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin规范解读Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin五、时间差法则：设计成本控制的最佳时机1.开始施工图设计之前必做的工作-标准输入2.项目设计的一般周期a)大型单栋建筑b)城市综合体c)居住小区施工图审查公司的选择与沟通方法施工图审查之前：经济性核查-引入监督机制施工图审查之后：设计成本控制之施工图优化Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin激励还是奖励？这是个问题！激励还是奖励？这是个问题！Inspirit or Reward?Thats a Question!Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin六、项目切忌过度创新1“万科项目克隆法”在成本节约上的深远意义 四季花城、情景洋房、V-House、a)地产项目创新切忌过度b)聪明的中国设计师失利的一个原因2与建筑师合作技巧，优秀建筑师的需求层次a)费用一定要高一点点b)精神需求高于物质：奖项、知名度、作品、另类作品c)赞美你的建筑师 vs.鞭打建筑师3.请建筑师设计你的建筑（渔网、钓竿、下水）Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin设计沟通二段法则正式合作之前：反复考证，精挑细选a)单位资质b)单位管理机制c)单位业绩+团队考察d)主持人阅历与经验e)专业负责人阅历与经验f)设计组成员沟通能力与沟通效果g)对目标项目的把握能力Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin设计沟通二段法则正式合作之中：互帮互助，精诚合作a)保密条款下的信息对称b)双赢预期与人员激励c)设计标准正式导入d)限额设计实施方法e)施工图前工程标准互认f)施工图审查直通车g)开工前图纸优化-“后悔药”h)工程竣工后经验教训总结-”前事不忘，后事之师”Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin之前酒肉称兄弟，日后互怨成冤家！牢固的人防-人人设防的乙方群体How about the contrary?把顺序反过来试试！把顺序反过来试试！七、结构设计成本控制Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin匡算、估算、概预算与建筑安装费构成Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin匡算30.估算20.概算10.预算5估算方法有以下几种：1)单元估算法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资。2)单位指标估算法。以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算。土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。4)概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。方案设计阶段的结构专业1关键和首要问题选择建筑方案，必须注意远瞻与现实相结合初步设计阶段；2结构专业应密切配合建筑专业，根据使用功能、房屋高度、地区特点选择结构类型；3根据初步了解工程地质情况，提出采用天然地基、复合地基、桩基的可能性；4对结构选型、材料选用、地基基础方案详细说明；5工程举例。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin初步设计阶段的结构专业1初步设计阶段是各专业进入实质性的设计阶段，应根据已批准的方案设计文件进行设计。业主或开发商必须落实在方案阶段尚未落实的各项有关手续。2结构专业在此阶段得到地基初勘报告，以便确定地基方案。3地基和基础方案是否技术先进、经济合理，对工程造价关系极大。4地下室及上部楼层的楼盖造型，关系到层高、有效空间及长期能耗。5结构构件设计要既符合有关标准、规范，又应优化和比较，做到经济合理。6初步设计文件应满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2003年4月）。7初步设计文件是控制工程规范、标准，投资以及统一交通、绿化、人防、市政等各方面的审批文件，非常重要。因此，各专业有关技术问题在此阶段落实。8设计概算的重要性。9复杂工程的施工图文件审查单位应在此阶段确定。10工程进度与设计配合。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin施工图阶段的结构专业1施工图是设计意图成为建筑产品实施的依据；2施工图表达必须明确，构造做法一定要便于施工，有利于保证工程质量；3设计内容必须切合实际，如材料选用、某些构造做法；4计划进度安排；5施工图文件的完整性。认真做好施工图文件审查意见的修改反馈工作。Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin研究在主体结构设计之前研究在主体结构设计之前抗浮设计水位的确定地基方案的比较桩基方案的确定天然地基复合地基桩基础参考周边勘测单位的现有结论天然最省复合地基其次尽量把大型建筑避开垃圾填埋场、吹沙造地一定用桩基，投入自然也就大每栋建筑地基基础单独核算，不可做标准图复用结构专项问题探讨（1）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin普通梁板、无梁楼板结构比较普通梁板、无梁楼板结构比较0.00结构嵌固层应采用梁板式结构（高层抗震规范）0.00结构嵌固层宜采用梁板式结构（高层结构规范）0.00结构嵌固层当时可采用平板式结构（北京市建筑设计细则.结构专业）有使用功能的地下室有梁板结构通常层高3800无梁板层高3300空间效果可以做到更好层数越高、跨度越大（例如9m）底板做无梁楼板价值越高例如北京24层建筑基础：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以无梁楼板结构混凝土量大、钢筋量也大，但综合造价结论正好相反工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接钢筋混凝土大板浇注（北京：级配砂石139元/M3低标号混凝土）无梁楼板式比普通梁板式综合造价便宜15%20%结构专项问题探讨（2）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin酒店写字楼结构选型酒店写字楼结构选型钢框架核心筒结构钢筋混凝土框支剪力墙结构钢筋混凝土框架核心筒结构钢框架剪力墙结构（框架总倾覆力矩不大于50%）结构专项问题探讨（3）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin高层住宅结构如何选型高层住宅结构如何选型钢筋混凝土剪力墙结构钢筋混凝土短肢剪力墙结构框架剪力墙结构结构专项问题探讨（4）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin多少剪力墙算多多少剪力墙算多12-17层钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准18层以上钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准规范:剪力墙结构最大层间位移比小于1/1000优化:小高层最大层间位移比 1/15002000优化:高层最大层间位移比 1/200030001977年罗马尼亚大地震剪力墙结构建筑倒塌创下世界纪录。这是目前为止唯一的一座。事后调研结果：倒塌的主要原因是施工偏差引起震害中大量的倒塌的是纯框架结构的建筑结构专项问题探讨（5）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin最值得优化的部位在基础最值得优化的部位在基础1.基础底板受力主要是冲切控制，而不是弯距控制整板冲切力不均匀时，可以区别对待，局部加厚而把整个底板变薄底板配筋率基本由最小配筋率控制，多数情况下可以大量节约配筋，底板暗梁原则都可取消。2.基础底板计算采用塑性计算正常认为底板需要防水，由于不允许裂缝出现，想当然是弹性计算理论。基础底板无论是弹性还是塑性计算，正常使用中都不会裂缝！合法基础的计算程序很多，节约的办法是多用几个软件计算，选用配筋结果最小的那一个。计算机程序计算出来的配筋值没有必要加大，符合结构规范就行！3.关于基础底板：基础底板的受力模式不同于简单的平板，实验表明，实际底板中的钢筋应力水平往往只有计算值的1/10，问题出在地基基础设计理论本身。地基反力事实上是不均匀的，墙下和柱端的反力很大，其它位置没有变形也就没有反力。主要原因是由于计算用的地基承载力值是标准值或特征值，而不是极限值，而通常极限值约是标准值的两倍，因此它常态下的受力情况大不一致。尤其当底板厚度达到600、700厚时，还会有拱承载原理的作用，应力值更小，所以更不会因为配筋量小而出现裂缝。4.引起楼板裂缝原因主要是混凝土塑性收缩引起，而不是由受力荷载引起。高层规范框架结构规定水平构件-梁、板的混凝土标号不宜高于C40，一个主要原因就是要控制裂缝的出现。5.规范规定梁和板的受力钢筋应拉通1/31/2，事实上拉通1/3符合规范即可。结构专项问题探讨（6）Q&A On StructureApennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin剪力墙结构的钢筋主要配置在边缘构件的构造配筋，从优化的角度看，满足规范最低要求即可：1.楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋（比普通热轧钢筋贵大约几百元/吨）,梁柱墙钢筋均使用三级钢筋:6度区剪力墙结构的小高层最经济的设计用钢量约为38Kg/M2，6度区剪力墙结构的高层最经济的设计用钢量约为40Kg/M2。6度区异型柱结构的小高层最经济的设计用钢量约为35Kg/M2。（无地下室，无转换梁）2.8度区剪力墙结构的100米高层最经济的设计用钢量约为60Kg/M2结构专项问题探讨（7）Q&A On Structure剪力墙结构配筋量参考值剪力墙结构配筋量参考值Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin八、建筑施工图优化的实施Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin建筑施工图优化的控制标准建筑施工图优化的控制标准建筑施工图优化的绩效核查建筑施工图优化的绩效核查建筑施工图优化的建筑施工图优化的技术流程技术流程Apply Third Party Standard英式双设计英式双设计彻底摆脱设计人依赖！彻底摆脱设计人依赖！Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin结语：成本控制思考笔记：Think It Again!Apennysavedisapennyearned.-Dr.BenjaminFranklin谢谢！欢迎来电：手机电话：办公电话：传真号码：