房地产开发用地的获取.ppt

第四章第四章 房地产开发用地的获取房地产开发用地的获取第一节第一节 土地使用权的获取土地使用权的获取 土地使用权出让是指国家以土地所有者身土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划划、城市规划和年度建设用地计划。一、土地使用权出让一、土地使用权出让二、土地使用权出让年限和方式二、土地使用权出让年限和方式（一）土地使用权出让年限（一）土地使用权出让年限uu 居住用地居住用地7070年年uu 工业用地工业用地5050年年uu 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年年uu 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年uu 综合或其他用地综合或其他用地5050年年（二）土地使用权出让的方式（二）土地使用权出让的方式1 1、招标出让、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。择优确定的中标者出让土地使用权。招标出让程序招标出让程序uu 发布招标公告：出让宗地的位置、现状、发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。面积、使用期限、用途、规划设计要求。uu 领取招标文件领取招标文件uu 投标投标uu 开标、评标和定标开标、评标和定标uu 签定合同签定合同uu 登记领证登记领证2 2、拍卖出让、拍卖出让 土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。人出让土地使用权的活动。拍卖出让程序拍卖出让程序房地产企业要科学竟拍获得土地房地产企业要科学竟拍获得土地uu 要从公司现有资金、人力资源实力等要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。现状出发，科学选择开发的项目规模。uu 要认真调研，测算该地块竟拍时有利要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。可图的举牌价格范围。3 3、挂牌出让、挂牌出让 土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申地交易场所挂牌公告，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让程序挂牌出让程序uu 发布挂牌公告发布挂牌公告uu 竟买人提出申请、提交有关文件竟买人提出申请、提交有关文件uu 竟买竟买uu 文件移交文件移交uu 签定合同签定合同uu 登记领证登记领证招标、拍卖和挂牌交易比较招标、拍卖和挂牌交易比较类别类别类别类别/交易方式交易方式交易方式交易方式招标招标招标招标拍卖拍卖拍卖拍卖挂牌交易挂牌交易挂牌交易挂牌交易底价是否公开底价是否公开底价是否公开底价是否公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开公开公开公开公开底价由谁确定底价由谁确定底价由谁确定底价由谁确定招标委员会招标委员会招标委员会招标委员会拍卖委员会拍卖委员会拍卖委员会拍卖委员会委托人委托人委托人委托人是否设立独立于委托是否设立独立于委托是否设立独立于委托是否设立独立于委托人的集体决策组织人的集体决策组织人的集体决策组织人的集体决策组织设立招标委员会设立招标委员会设立招标委员会设立招标委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会不需要不需要不需要不需要报价方式报价方式报价方式报价方式填写投标书填写投标书填写投标书填写投标书举牌举牌举牌举牌交易中心电脑交易中心电脑交易中心电脑交易中心电脑报价报价报价报价报价次数报价次数报价次数报价次数一次报价机会一次报价机会一次报价机会一次报价机会可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价竞买（投）人数竞买（投）人数竞买（投）人数竞买（投）人数3333人人人人2222人人人人1111人人人人公告发布地点公告发布地点公告发布地点公告发布地点在交易中心和互联网在交易中心和互联网在交易中心和互联网在交易中心和互联网发布，报纸刊登发布，报纸刊登发布，报纸刊登发布，报纸刊登在交易中心和互在交易中心和互在交易中心和互在交易中心和互联网发布，联网发布，联网发布，联网发布，报纸刊登报纸刊登报纸刊登报纸刊登一般在交易中一般在交易中一般在交易中一般在交易中心和互联网心和互联网心和互联网心和互联网发布发布发布发布公告期限公告期限公告期限公告期限-拍卖前不少于拍卖前不少于拍卖前不少于拍卖前不少于30303030日日日日不少于不少于不少于不少于30303030日日日日公告发布方公告发布方公告发布方公告发布方委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构三、土地使用权转让三、土地使用权转让 土地使用权转让是指经出让方式获得土地土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。与方式将土地使用权转移给他人的行为。转让土地使用权的使用年限为土地出让合转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。年限的剩余年限。四、土地使用权转让的条件四、土地使用权转让的条件uu 土地使用权转让只能在原土地使用权出让土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件变土地用途和土地使用条件uu 转让土地使用权前，必须按合同规定，交转让土地使用权前，必须按合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书书uu 按照出让合同约定对土地进行了投资开发，按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房用地或着其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。uu 土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续土地使用权变更登记手续uu 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等如土地增值税、营业税、契税等uu 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地土地使用者不得非法转让土地五、土地使用权行政划拨五、土地使用权行政划拨uu 土地使用权行政划拨是指经县级以上人民土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。uu 划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。让、出租和抵押。第二节第二节 房地产开发用地的征用拆迁房地产开发用地的征用拆迁uu 土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。有的行为。有的行为。有的行为。uu 涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。转用审批手续。转用审批手续。转用审批手续。uu 征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过35353535公顷的；其他土地超过公顷的；其他土地超过公顷的；其他土地超过公顷的；其他土地超过70707070公顷的。公顷的。公顷的。公顷的。一、土地征用一、土地征用1 1、土地征收的程序、土地征收的程序uu 建设项目的预审建设项目的预审uu 用地申请用地申请uu 拟定征地补偿安置方案拟定征地补偿安置方案uu 核定用地面积核定用地面积uu 签订征地协议签订征地协议uu 出让或划拨土地使用权出让或划拨土地使用权uu 颁发土地使用证颁发土地使用证2 2、征地补偿和安置费用、征地补偿和安置费用uu 土地补偿费土地补偿费uu 青苗补偿费青苗补偿费uu 地上附着物补偿费地上附着物补偿费uu 安置补助费安置补助费uu 新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金二、城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照法律、使用权或改变土地使用性质时，按照法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。益的行为过程。1 1、城市、城市房屋拆迁程序房屋拆迁程序uu 房屋拆迁申请房屋拆迁申请房屋拆迁申请房屋拆迁申请uu 房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公房屋拆迁审批：发放房屋拆迁许可证，发布拆迁公告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得告（拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和从事下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋）土地用途；租赁房屋）土地用途；租赁房屋）土地用途；租赁房屋）uu 签定拆迁补偿和安置协议签定拆迁补偿和安置协议签定拆迁补偿和安置协议签定拆迁补偿和安置协议uu 实施拆迁实施拆迁实施拆迁实施拆迁uu 监督检查监督检查监督检查监督检查2 2、城市房屋拆迁、城市房屋拆迁补偿补偿uu 城市房屋拆迁补偿对象：被拆迁房屋及城市房屋拆迁补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人其附属物的所有人uu 补偿形式：货币补偿；房屋产权调换；补偿形式：货币补偿；房屋产权调换；产权调换和货币补偿相结合产权调换和货币补偿相结合uu 补偿标准：产权调换的补偿标准、货币补偿标准：产权调换的补偿标准、货币补偿的标准补偿的标准特殊情况的房屋补偿标准：特殊情况的房屋补偿标准：uu 出租房屋的拆迁补偿出租房屋的拆迁补偿uu 产权不明确房屋的拆迁补偿产权不明确房屋的拆迁补偿uu 设有抵押权房屋的拆迁补偿设有抵押权房屋的拆迁补偿uu 拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿uu 临时建筑、违章建筑的拆迁补偿临时建筑、违章建筑的拆迁补偿3 3、城市房屋拆迁、城市房屋拆迁安置安置uu 城市房屋拆迁安置对象：被拆除房屋使用城市房屋拆迁安置对象：被拆除房屋使用人人uu 安置形式：一次性安置、过渡安置安置形式：一次性安置、过渡安置uu 安置费用：搬家补助费、临时安置补费和安置费用：搬家补助费、临时安置补费和经济损失补偿费经济损失补偿费4 4、城市房屋拆迁、城市房屋拆迁中的证据保全中的证据保全uu 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全；理证据保全；uu 拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的；迁安置补偿协议的；uu 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当就被拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。5 5、拆迁、拆迁纠纷的处理纠纷的处理uu 达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉方式：行政裁决、依法起诉uu 达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式：仲裁协议或民事诉讼方式：仲裁协议或民事诉讼