超市商业综合体项目项目可行性研究报告申请备案.doc

XXX有限公司超市商业综合体项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德工程咨询有限公司编制工程师：中投信德杨刚目 录第一章 总 论61.1项目概要61.1.1项目名称61.1.2项目建设单位61.1.3项目建设性质61.1.4项目建设地点61.1.5项目负责人61.1.6项目投资规模61.1.7项目建设规模71.1.8项目资金来源71.1.9项目建设期限81.2项目建设单位介绍81.3编制依据91.4 编制原则91.5研究范围101.6主要经济技术指标10第二章 项目市场分析122.1建设地经济发展概况122.2我国超市商业综合体行业发展状况分析132.3我国超市商业综合体行业发展趋势分析142.4市场小结14第三章 项目建设的背景和必要性153.1项目提出背景153.2项目建设必要性分析163.2.1有利于促进我国超市商业综合体工业快速发展的需要163.2.2提升技术进步，满足超市商业综合体行业生产高品质产品的需要173.2.3符合现行产业政策及清洁生产要求183.2.4提升我国超市商业综合体产品研发和技术创新水平的需要183.2.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要183.2.6增加当地就业带动产业链发展的需要193.3项目建设可行性分析193.3.1政策可行性193.3.2技术可行性203.3.3管理可行性213.4分析结论21第四章 项目建设条件224.1地理位置选择224.1项目建设条件234.2.1区域概况234.2.2区域地形地貌条件234.2.3区域气候条件244.2.4区域交通区位条件244.2.5区域经济发展条件25第五章 总体建设方案275.1总图布置原则275.2土建方案275.2.1总体规划方案275.2.2土建工程方案285.3主要建设内容295.4工程管线布置方案295.4.1给排水295.4.2供电315.5道路设计335.6总图运输方案345.7土地利用情况345.7.1项目用地规划选址345.7.2用地规模及用地类型34第六章 产品方案及技术方案366.1主要产品方案366.2产品质量指标366.3产品价格制定原则366.4产品生产规模确定366.5项目生产工艺简述376.5.1产品工艺方案选择376.5.2工艺技术流程及简述37第七章 原料供应及设备选型387.1主要原材料供应387.2主要设备选型387.2.1设备选型原则387.2.2主要设备明细39第八章 节约能源方案408.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范408.2建设项目能源消耗种类和数量分析408.2.1能源消耗种类408.2.2能源消耗数量分析408.3项目所在地能源供应状况分析418.4主要能耗指标及分析418.4.1项目能耗分析418.5节能措施和节能效果分析428.5.1工业节能428.5.2节水措施438.5.3建筑节能438.5.4企业节能管理448.6结论45第九章 环境保护与消防措施469.1设计依据及原则469.1.1环境保护设计依据469.1.2设计原则469.2建设地环境条件469.3 项目建设和生产对环境的影响479.3.1 项目建设对环境的影响479.3.2 项目生产过程产生的污染物489.4 环境保护措施方案489.4.1 项目建设期环保措施489.4.2 项目运营期环保措施499.5绿化方案509.6消防措施509.6.1设计依据509.6.2防范措施519.6.3消防管理529.6.4消防措施的预期效果52第十章 劳动安全卫生5410.1 编制依据5410.2概况5410.3 劳动安全5410.3.1工程消防5410.3.2防火防爆设计5510.3.3电力5510.3.4防静电防雷措施5510.4劳动卫生5610.4.1防暑降温5610.4.2卫生5610.4.3噪声5610.4.4照明5610.4.5个人防护5610.4.6安全教育及防护56第十一章 企业组织机构与劳动定员5811.1组织机构5811.2劳动定员5811.3人力资源管理5811.4福利待遇59第十二章 项目实施规划6012.1建设工期的规划6012.2 建设工期6012.3实施进度安排60第十三章 投资估算与资金筹措6113.1投资估算依据6113.2建设投资估算6113.3流动资金估算6213.4资金筹措6213.5项目投资总额6213.6资金使用和管理65第十四章 财务及经济评价6614.1销售收入及成本费用估算6614.1.1基本数据的确立6614.1.2产品成本6714.1.3平均产品利润与销售税金6814.2财务评价6814.2.1项目投资回收期6814.2.2项目投资利润率6814.2.3不确定性分析6914.3经济效益评价结论7114.4国民经济评价72第十五章 风险分析及规避7315.1项目风险因素7315.1.1不可抗力因素风险7315.1.2市场风险7315.1.3资金管理风险7315.2风险规避对策7315.2.1不可抗力因素风险规避对策7415.2.2市场风险规避对策7415.2.3资金管理风险规避对策74第十六章 结论与建议7516.1结论7516.2建议75超市商业综合体项目可行性研究报告模版仅供参考或编写过程中格式借鉴使用，不作为实际项目投资使用。本报告中所发表的观点和结论仅供报告持有者参考使用；报告编制人员对本报告披露的信息不作承诺性保证，也不对各级政府部门（客户或潜在投资者）因参考报告内容而产生的相关后果承担法律责任；因此，报告的持有者和审阅者应当完全拥有自主采纳权和取舍权，敬请本报告的所有读者给予谅解！如果需要根据您自身的实际情况定制编写可研报告，则需要您提供一下项目基本资料，具体咨询l86-OO72-889O杨刚工程师！第 5 页第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称超市商业综合体项目1.1.2项目建设单位北京市*设备有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点本项目建设地址是北京市房山区1.1.5项目负责人报告定制编写：中投信德杨刚 186-0072-8890 工程师1.1.6项目投资规模项目的总投资为2500.00万元，其中，建设投资为2380.00万元（土建工程为1237.50万元，设备及安装投资638.00万元，土地费用312.00万元，其他费用为92.45万元，预备费100.05万元），铺底流动资金为120.00万元。项目建成后可实现年均销售收入为3102.27万元，年均利润总额613.30万元，年均净利润459.97万元，年上缴税金及附加为24.87万元，年增值税为226.09万元；投资利润率为24.53%，投资利税率34.57%，税后财务内部收益率19.20%，税后投资回收期(含建设期)为5.94年。1.1.7项目建设规模本项目主要生产产品：超市商业综合体。本次建设项目占地面积48亩，总建筑面积19050.00平米；主要建设内容及规模如下：主要构筑物一览表工程类别工段名称层数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、主要生产系统生产车间114500.004500.00生产车间213000.003000.00辅助车间11000.001000.002、辅助生产系统办公综合楼3600.001800.00研发中心3500.001500.00倒班宿舍、食堂3600.001800.00仓储库房15000.005000.00消防泵房1100.00100.00供配电站及门卫室1150.00150.00其他配套用房1200.00200.00合计15650.0019050.00行政办公及其他设施占地面积1700.003、辅助设施道路及停车场13000.003000.00绿化14000.004000.001.1.8项目资金来源本项目总投资资金人民币2500.00万元，全部由项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目建设工期共计12个月。1.2项目建设单位介绍项目投资运营商：黑龙江瑞得投资管理有限公司黑龙江瑞得投资管理有限公司，是从事房地产开发、旅游投资的企业，公司秉承“忠孝德仁”的理念，致力于黑龙江城镇建设事业，相约志同道合并有共同发展理念之士，努力创造并实现自身价值。经营范围：旅游投资管理；旅游投资咨询；以自有资金对旅游业进行投资；房地产开发经营，房地产经纪；企业营销策划；设计、制作、代理、发布国内广告业务；园林绿化工程的设计及施工；文化艺术交流活动策划。融资主体名称：中国中建设计集团有限公司中国中建设计集团有限公司（简称中建设计集团）以10.40亿美元的工程设计总营业收入名列全球150强工程设计企业第39位，较去年排名提升5位，进入全球150强工程设计企业前40强，居于中国建筑设计类企业首位。中国建筑设计集团隶属于中国建筑股份有限公司，是由中国建筑旗下的中建西北院等7家勘察设计单位组建。公司获得国家级、省部级以上优秀设计奖项1339项，其中国家级优秀工程设计金银铜奖项目30项，省部级优秀设计奖1309项。主编或参编了本行业的国际技术标准。主编国家级规范32项，参编65项，主编多本国家级技术刊物。在中国建设标准规范、设计原创、科技创新等方面为行业发展做出了积极贡献。研究完成了一批国家发展计划中的国家、部委、省市、中建总公司的科研课题、技术攻关项目。1.3编制依据1. 中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；2. 北京市房山区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；3. 国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）；4. 超市商业综合体工业发展规划（2016-2020年）；5. 中国制造2025；6. 建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；7. 工业可行性研究编制手册；8. 现代财务会计；9. 工业投资项目评价与决策；10. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；11. 国家公布的相关设备及施工标准。1.4 编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，确保工程质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的行业市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资，经营成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标本项目主要经济技术指标如下：项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总占地面积亩482总建筑面积19050.003道路3000.004绿化面积4000.005总投资资金，其中：万元2500.00建筑工程万元1237.50设备及安装费用万元638.00土地费用万元312.00二主要数据1达产年年产值万元3750.002年均销售收入万元3102.273年平均利润总额万元613.304年均净利润万元459.975年销售税金及附加万元24.876年均增值税万元226.097年均所得税万元153.328项目定员人709建设期月12三主要评价指标1项目投资利润率%24.53%2项目投资利税率%34.57%3税后财务内部收益率%19.20%4税前财务内部收益率%25.32%5税后财务静现值(ic=10%)万元1,286.776税前财务静现值(ic=10%)万元2,181.337投资回收期(税后)含建设期年5.948投资回收期(税前)含建设期年4.589盈亏平衡点%49.37%第二章 项目市场分析2.1建设地经济发展概况2016年，面对错综复杂的国际国内形势和持续加大的经济下行压力，全区上下坚持退低端、引高端、优环境、补短板，真抓实干、攻坚克难，全力抢抓京津冀协同发展重大机遇，全区经济呈现“稳、优、进”的特点。“稳”主要表现为经济运行总体平稳，“优”主要表现为转型升级步伐加快，“进”主要表现为改革创新积极推进。2016年全区经济运行保持总体平稳，已较好实现全年主要预期目标。财政一般公共预算收入比上年增长7.1%，超过目标值（7%）0.1个百分点；全社会固定资产投资完成536.9亿元，比上年增长0.9%，顺利完成全年任务（530亿元）；社会消费品零售总额增长8%，超过目标值（7%）1个百分点；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.7%、8.8%，达到城乡居民人均可支配收入增长7%以上的目标。各行业发展相对平稳。2016年，农林牧渔业总产值实现38.2亿元，比上年下降5.1%；工业形势受燕化公司、长安汽车等重点企业影响，波动较大，规模以上工业总产值实现929.6亿元，比上年下降6.5%；商品房市场表现活跃，2016年商品房销售面积为180.5万平方米，增长8.9%；商品房销售额为371.3亿元，增长45.1%；旅游市场企稳回落，全区22家A级及以上旅游景区（点）实现营业收入1.5亿元，比上年下降2.9%。2017年，全区将全面融入京津冀协同发展大局，落实首都城市战略定位，坚持生态为基、转型为要、整治为先、创新为源、惠民为本，全面加快产业转型、城市转型、社会转型，推进“一区一城”新房山建设，奋力打造京保石发展轴桥头堡，在此背景下，预计全年全区经济运行总体仍将保持平稳发展。2.2我国超市商业综合体行业发展状况分析作为国民经济传统支柱产业、重要的民生产业和国际竞争优势明显产业的超市商业综合体工业，在繁荣市场、吸纳就业、增加农民收入、加快城镇化进程以及促进社会和谐发展等方面发挥了重要作用。尽管外部环境不断变化，中国超市商业综合体工业当前在国民经济中仍保持着稳定地位，并发挥着日渐重要的作用。但随着全球超市商业综合体产业格局的进一步调整，我国超市商业综合体工业发展正面临发达国家“再工业化”和发展中国家加快推进工业化进程的“双重挤压”。中国超市商业综合体工业正处于由大而强的关键转型期。当然随着“中国制造2025”的落地实施，作为中国传统支柱产业的中国超市商业综合体行业在传统超市商业综合体技术与新技术之间的差距不断拉大的情况下也在进行着一场变革。随着超市商业综合体工业“十三五”发展规划的发布，中国超市商业综合体行业正式迈进智能化、数字化的转型当中。超市商业综合体行业发展空间从产业发展层面看，超市商业综合体工业与信息技术、互联网深度融合对传统生产经营方式提出挑战的同时，也为产业的创新发展提供了广阔空间。“中国制造2025”“互联网+”推动信息技术在超市商业综合体行业设计、生产、营销、物流等环节的深入应用，将推动生产模式向柔性化、智能化、精细化转变，由传统生产制造向服务型制造转变。大数据、云平台、云制造、电子商务和跨境电商发展将催生新业态、新模式。随着社会的进步和发展，在大环境、消费者需求、成本等多重因素变化影响下，中国超市商业综合体行业也在逐渐发生新变化，主要分为“创新速度加快”、“消费需求多元”、“智能深度融入”三点：面对我国超市商业综合体工业发展环境和形势的深刻变化，相关企业须积极把握需求增长与消费升级的趋势，利用好新一轮科技和产业变革的战略机遇，推动我国超市商业综合体工业加快向中高端迈进。2.3我国超市商业综合体行业发展趋势分析技术进步和工艺创新成为促进产业升级和提升产品档次的主要动力。超市商业综合体行业将着力增强自主创新能力，转变经济增长方式，提高经济运行的质量和效益，加快超市商业综合体先进生产力建设。主要包括“三大创新”：科技创新、经营管理创新、产业链整合创新。以及新材料、新工艺的应用，将会有力地推进我国超市商业综合体行业的结构调整，大大提高我国超市商业综合体工艺技术水平，提高我国超市商业综合体的技术含量和产品档次。ERP企业资源计划、PDM 产品数据管理系统及信息网络技术的广泛应用，将加快超市商业综合体企业商品的购、销、存等流转过程，进一步规范企业运作流程，加速企业生产效率，大大提高企业的市场应变能力。超市商业综合体行业将逐步适应国际消费趋势的主流，由生产低档次产品向高品质、高档次及高附加值的产品转变，逐步完善上下游产业链，向价值链高端迈进。2.4市场小结综上可以看出，我国超市商业综合体业及超市商业综合体产品发展前景十分可观。市场需求十分旺盛。随着国内外消费需求的进一步增加，必将带动超市商业综合体市场需求的进一步拉大。因此，项目正是适应市场需求而产生的，产品市场需求潜力较大，前景可观。第 14 页第三章 项目建设的背景和必要性这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。3.1项目提出背景 说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。“十三五”期间，面对复杂的内外部环境，超市商业综合体行业着力推进转型升级，依靠技术创新、管理提升和产品升级，全行业经济运行总体平稳，规模以上企业主要运行指标保持增长。为应对国内外超市商业综合体市场的变化，政府大力推动并加快超市商业综合体工业转型升级，超市商业综合体产业产品结构逐步由低端产品向中高端产品转移，目前高端市场需求激增，超市商业综合体市场需求上升，供不应求。项目方结合我国超市商业综合体行业发展较好的行业背景、超市商业综合体等相关产品市场需求日益旺盛以及当前项目公司及项目实施地具备多方资源优势的情况下，提出的“超市商业综合体项目”。项目企业将充分利用建设地资源、能源、人力成本优势以及产业基础优势，将该项目打造成当地颇具规模的超市商业综合体开发生产基地。本次项目的建设对于加快北京市房山区超市商业综合体行业结构优化升级，大力推进新型工业化发展进程，带动当地国民经济可持续发展具有积极的意义。该项目建设具备良好的市场发展空间，项目产品具有广泛的应用价值，具有良好的应用前景，其推广应用将产生巨大的社会效益和经济效益。项目采用的技术成熟，环境零影响，运行费用少，抗风险能力强，符合国家的产业政策和环境保护政策，具有明显的投资优势和非常广阔的市场前景。因此，本次项目的提出恰合时宜且意义重大，项目建设具备一定的市场发展空间，项目实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。3.2项目建设必要性分析一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性。包括下面这些内容。企业获得的利润情况。企业可以提高产品质量，加强市场竞争力。扩大生产能力，改变产品结构。采用新工艺，节约能源，减少环境污染，提高劳动生产率。产品进入国际市场的优越条件和竞争力。对当地经济、社会发展的积极影响。包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。3.2.1有利于促进我国超市商业综合体工业快速发展的需要超市商业综合体工业是我国传统支柱产业、重要民生产业和创造国际化新优势的产业，是科技和时尚融合、生活消费与产业用并举的产业，在美化人民生活、增强文化自信、建设生态文明、带动相关产业发展、拉动内需增长、促进社会和谐等方面发挥着重要作用。从国内经济环境看，国内需求将成为行业增长的重要驱动力。随着国内经济的持续快速增长，居民收入的稳定提升，将拉动内需市场的进一步发展。随着现代超市商业综合体工业的快速发展，自动化、连续化和高效化已成为现代超市商业综合体业生产的主要方向，以减少中国超市商业综合体品生产设备和技术与国际先进水平的差距。从而加大力度引进先进的超市商业综合体设备和技术，注重消化与吸收，尤其要注重创新能力的提高，使超市商业综合体品生产向创新之路发展。本次项目建设将大力引进国内外最先进的生产设备，建设设施完善的现代化车间，通过先进的超市商业综合体加工技术和装备，促进我国超市商业综合体工业在新时期继续快速健康发展，有利于将资源优势转变为经济优势，是加快我国经济繁荣发展的重要途径，因此本次项目的提出适时且必要。3.2.2提升技术进步，满足超市商业综合体行业生产高品质产品的需要搞好超市商业综合体技术进步与产业升级对于超市商业综合体全行业发展具有重要意义。全面提升行业核心竞争力，并发挥优势要素，做大做强。北京市*设备有限公司自成立以来一直从事超市商业综合体超市商业综合体的生产，技术已相当成熟，经过多年的发展与探索，已取得很大的成绩，项目的建设不仅可以弥补我国超市商业综合体尖端技术的空白，还可有效满足超市商业综合体行业生产高品质产品的需要。从超市商业综合体企业来说，生产高端超市商业综合体既是企业实力的象征，更是企业可持续发展的利润增长点，同时也是超市商业综合体企业“做精”的战略选择。随着超市商业综合体行业产品的创新开发和培育新的增长点，从而加快产品结构调整，重点开发高档次、高品位、高附加值产品，为行业创造新的经济增长点，提高产品质量和品质，注重从加工生产向前端设计研发、后端市场终端控制延伸，引导并创造市场需求，以市场为导向，加强高品质产品开发，更好地满足消费者多层次的需求。面对一个变化迅速、日新月异、多元化、流行周期短的市场，项目企业将提高对市场的反应速度，在充分了解市场的情况下，采用新工艺、新技术和生产效率来生产产品，提高产品质量，快速生产出消费者所需要的产品，在新一轮的竞争中取得先机，从而满足当前市场对超市商业综合体的市场需求。3.2.3符合现行产业政策及清洁生产要求本项目符合现行产业政策和地方发展规划，项目建设采用了先进的工艺技术和设备，符合清洁生产要求，各项污染物能够达标排放，污染物排放总量控制方案符合当地环保要求，区域环境质量影响不大，环境风险可以接受。拟建项目将严格执行“三同时”制度、严格落实本报告书提出的各项环保措施。3.2.4提升我国超市商业综合体产品研发和技术创新水平的需要本次项目以节能减排和提升品质为导向，实施多品种、系列化超市商业综合体研发生产，是与国家产业政策密切相关的高端、高附加值、具有很好市场前景的产品研发制造，公司坚持以产品创新为动力，加快研发高端超市商业综合体，在产品定位上，本项目将主要向低排放、低能耗、高智能化控制、多功能综合使用、先进制造工艺、人机工程化设计等方向发展，实现真正意义上的“零”排放。对推进北京市房山区产业结构调整和经济转型升级，夯实全省超市商业综合体产业、装备制造业等产业根基，带动全省经济发展具有重要意义。3.2.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要随着近年来国内超市商业综合体行业的蓬勃发展，项目企业依托当地得天独厚的条件开发优势资源，深挖潜力提升项目产品的生产技术水平，本次“超市商业综合体项目”将充分发挥技术领先优势与人才优势，通过企业技术改造提升技术水平，购置先进的技术装备，采用规模化生产经营，提升企业市场竞争力，充分利用本地资源，全力对超市商业综合体进行研发及生产，以促进企业可持续性发展，有助于企业做大超市商业综合体的生产主业，延伸企业产业链条，促进产业集群发展方面实现突破。本次项目建设将大力引进国内外最先进的生产设备，建设设施完善的现代化车间，此举是项目公司长远战略规划中极为重要的一环，关系着企业未来的发展能量，因此本次项目的提出适时且必要。3.2.6增加当地就业带动产业链发展的需要本项目除少数的管理人员和关键岗位技术人员由项目公司解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，将有力促进当地经济的繁荣发展和社会稳定；此外，项目的实施可带动我国超市商业综合体及相关行业上下游产业的发展，为提高中国综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。3.3项目建设可行性分析 3.3.1政策可行性国务院印发中国制造2025中提出：持续推进企业技术改造。明确支持战略性重大项目和高端装备实施技术改造的政策方向，稳定中央技术改造引导资金规模，通过贴息等方式，建立支持企业技术改造的长效机制。推动技术改造相关立法，强化激励约束机制，完善促进企业技术改造的政策体系。支持重点行业、高端产品、关键环节进行技术改造，引导企业采用先进适用技术，优化产品结构，全面提升设计、制造、工艺、管理水平，促进钢铁、石化、工程机械、轻工、超市商业综合体等产业向价值链高端发展。研究制定重点产业技术改造投资指南和重点项目导向计划，吸引社会资金参与，优化工业投资结构。围绕两化融合、节能降耗、质量提升、安全生产等传统领域改造，推广应用新技术、新工艺、新装备、新材料，提高企业生产技术水平和效益。超市商业综合体工业发展规划（2016-2020年）提出：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，牢固树立并贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，落实中国制造2025，以提高发展质量和效益为中心，以推进供给侧结构性改革为主线，以增品种、提品质、创品牌的“三品”战略为重点，增强产业创新能力，优化产业结构，推进智能制造和绿色制造，形成发展新动能，创造竞争新优势，促进产业迈向中高端，初步建成超市商业综合体强国。在国家及项目当地政策的倾斜和政府的大力扶持下，科技、资本、土地、人才等资源将得到进一步整合，科技创新中介平台、融资体系建设、创新机制、人才引进等方面将有新突破，从而为该项目创造了良好的政策环境。因此，本项目属于国家鼓励支持发展项目，符合国家大力发展产业链的战略部署，项目建设具备政策可行性。3.3.2技术可行性本项目拥有专业研究机构和国际一流技术团队，从理论基础研究到应用研究形成多种技术路线研究应用体系。本项目产品生产技术已经达到了成熟应用阶段，该工艺适合我国的国情。本项目建设在技术上可行。项目公司已做了大量前期准备工作，同时拥有国内一流的技术队伍，资金实力及人才优势较强。项目建成后将紧跟国内国际先进技术发展步伐，不断缩短技术更新周期，对生产各环节进行全程质量控制，确保本项目技术水平的先进地位。3.3.3管理可行性本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。3.4分析结论本项目的建设符合我国的相关产业政策，从项目实施的必要性和建设可行性分析，本项目属于国家鼓励类的建设项目，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地产业规划的工业产业布局建设要求，项目设计可靠合理，是一项具有良好的社会效益和经济效益的项目，可见，本项目的社会及经济评价可行。综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。第 21 页第四章 项目建设条件4.1地理位置选择本项目建设地址选定在北京市房山区北项目位于北京市房山区城关街道马各庄村西南，北至马各庄小学、西至顾八路、东至大石河、南至东沙河。周边道路：项目西侧紧临顾八路，北距京周路约 400 米，距京昆高速约 1.5 公里，距西六环约 7 公里，距京石高速约 8 公里。公共交通：项目距在建的轨道交通燕房线约 400 米。周边环境：京周路以北有中冶蓝城、原香漫谷住宅小区、房山三中等。项目位置示意图4.1项目建设条件4.2.1区域概况房山区隶属于北京市，地处华北平原与太行山交界地带，介于北纬39°3039°55，东经115°25116°15，是首都的西南门户。区政府所在地良乡是北京市总体规划中首都十四个中心卫星城之一，距京城（六里桥）25公里，占地面积1989.5平方公里。 2016年末，房山区常住人口109.6万人，户籍人口81.3万人，其中，常住外来人口28万人。 截止2016年末，房山区有28个乡镇、街道、地区办事处，459个行政村，132个社区居委会。 2016年房山区实现地区生产总值（GDP）593亿元，比2015年增长6.7%。 2016年12月，列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。4.2.2区域地形地貌条件房山区地属于燕山沉降带西山拗褶区一部分，中、上元古界特别发育。西山拗褶区包括北京西山山区和平原区大部分，地质特征是自晚古生代到中生代，地壳运动一直处于下降凹陷状态。后受燕山运动影响，西部褶皱隆起成山，即北京西山。根据地质构造差异，房山区地又分属于三个地质单元：北京西山褶皱隆起区、北京向斜区和大兴隆起区。 房山区地层发育较齐全，除太古界地层没有出露，缺失上奥陶系至下石炭系和三迭系地层之外，从震旦系的浅变质岩到第四纪沉积物都有出露，总厚度19027 米。房山地势西北高，东南低。地质构造明显控制着地貌形态。良乡一前门断裂以东，至少有一定范围为早白垩纪沉积层物源地。在坨里出露的及平原下埋伏的早白垩纪沉积层分布范围，大体上代表侏罗纪末、白垩纪初断裂升降形成的山间断陷盆地的底部平原。从坨里砾岩和钻孔中所见的白垩纪沉积，大致说明物质主要来自火山岩分布区域。房山区范围内的山地部分沉降幅度略小一些，褶皱后所产生的主要形式又转而为穹窿、盆地等。房山区北部有小规模的花岗闪长岩体成为较典型的花岗岩丘陵地貌。其地貌类型由西北向东南依次为山地、丘陵、平原和洼地。根据其成因一形态原则房山区地可划分为8 个地貌类型，分别是低山、中山、丘陵、岗台地、冲积洪积平原、冲积平原、洼地、河漫滩。4.2.3区域气候条件房山区地处暖温带半湿润季风大陆性气候区。境内地貌复杂，山区与平原间相对高差悬殊，气候有明显差异。房山年平均气温平原为11.6，山区为10.8。1月份是一年内气温最低月份月平均气温平原为5.2，山区为5.0。3月份上升到0以上。7月份气温最高，月平均气温平原为26，山区为24.4。12月降到0以下。气温年较差平原为31.2，山区为29.4。极端最低气温，平原26，出现于1966 年2月22日，山区18.3，出现于1968年12月31日。极端最高气温，平原为43.5，1961年6月10日出现于山前炒米店，山区39.3，出现于同日。气温日较差大小除受纬度影响外还与地形和天气状况关系密切。春秋季日较差大于冬夏季，春季又大于秋季。由于霞云岭地区春季云量比秋季多使秋季日较差大于春季，4月平均日较差为10.7 ，10月为11.2 也是北京地区日较差最小的地区。年均日较差为10.4，平原平均日较差为11.9。4.2.4区域交通区位条件房山区是北京南部地区的重要空间和门户通道，区府所在地良乡距北京市区仅20公里。房山区有京原、京九、京广、京石等铁路穿境而过，107国道、108国道、京港澳高速、京昆高速、长周路、京良路连接区内外，轨道交通房山线20分钟直达市中心。4.2.5区域经济发展条件2016年，面对错综复杂的国际国内形势和持续加大的经济下行压力，全区上下坚持退低端、引高端、优环境、补短板，真抓实干、攻坚克难，全力抢抓京津冀协同发展重大机遇，全区经济呈现“稳、优、进”的特点。“稳”主要表现为经济运行总体平稳，“优”主要表现为转型升级步伐加快，“进”主要表现为改革创新积极推进。2016年全区经济运行保持总体平稳，已较好实现全年主要预期目标。财政一般公共预算收入比上年增长7.1%，超过目标值（7%）0.1个百分点；全社会固定资产投资完成536.9亿元，比上年增长0.9%，顺利完成全年任务（530亿元）；社会消费品零售总额增长8%，超过目标值（7%）1个百分点；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.7%、8.8%，达到城乡居民人均可支配收入增长7%以上的目标。各行业发展相对平稳。2016年，农林牧渔业总产值实现38.2亿元，比上年下降5.1%；工业形势受燕化公司、长安汽车等重点企业影响，波动较大，规模以上工业总产值实现929.6亿元，比上年下降6.5%；商品房市场表现活跃，2016年商品房销售面积为180.5万平方米，增长8.9%；商品房销售额为371.3亿元，增长45.1%；旅游市场企稳回落，全区22家A级及以上旅游景区（点）实现营业收入1.5亿元，比上年下降2.9%。2017年，全区将全面融入京津冀协同发展大局，落实首都城市战略定位，坚持生态为基、转型为要、整治为先、创新为源、惠民为本，全面加快产业转型、城市转型、社会转型，推进“一区一城”新房山建设，奋力打造京保石发展轴桥头堡，在此背景下，预计全年全区经济运行总体仍将保持平稳发展。第五章 总体建设方案5.1总图布置原则1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于生产的环境空间。2、合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。