2022房地产项目建议书.docx

2022房地产项目建议书房地产项目建议书在现在社会，我们都跟建议书有着直接或间接的联系，当建议书是面对群体时，可以宣传、鼓动对方去开展某项工作或进行某种活动，具有一定的号召性。来参考自己需要的建议书吧！以下是我整理的房地产项目建议书，仅供参考，欢迎大家阅读。房地产项目建议书1一、工作目标1、销售目标计划一年之内完成销售总额的6070%，达到盈亏平衡点。2、广告目标通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，达到向目标客户和潜在客户推荐*花园的目的，实现预期效果。3、广告诉求目标客户：（1）、第一客户：CBD商圈及附近区域的高层白领人士、周边私营业主（2）、潜在客户：投资者主要运用工具：（1）、东二环、东三环、朝外大街、工体、富国海底世界等周边的广告路牌及其它方式传达信息；（2）、大中型活动；（3）、报纸广告；（4）、高尚直投杂志；（5）、电台（103.9兆赫）；二、入市总体安排一般而言，楼盘项目入市操作分为四个阶段：认购期、公开期、强销期、持续期；从项目的进展来看，现阶段*花园的上市销售工作主要为两个最重要的时期：20xx年8月8日（暂定为“*花园父亲节”）的内部认购期和20xx年9月9日（暂定为“*重阳健康节”）的公开发售日，我们的工作将围绕着这两个阶段来准备。为此，我们将这两个阶段，划分为5个时间段来进行准备工作：1、 前期准备期：20xx.5.20xx.72、 形象导入期：20xx.7.120xx.7.293、 预探市场期：20xx.7.3020xx.8.74、 内部认购期：20xx.8.820xx.9.95、 正式开盘日：20xx.9.9备注：形象导入期与预探市场期可部分结合进行附表3：入市总体时间安排表：20xx年5月9月工作内容 时间安排5月 6月 7月 8月 9月广告的宣传设计及制作 宣传计划的实施 销售人员的招聘、培训、市调 推广方案的确定及定价 内部登记、咨询及认购 策略的微调 正式发售 三、推广策略1、推广分析本项目的客户定位为高级白领和私企老板；相对而言，私营老板可以理解，但白领这个词汇的目标太大，范围太广，容易产生混淆；为此，我们将这个层面继续细分。所谓白领阶层即为中等收入者即个人基本月薪在5000元以上或双人家庭月薪在8000元以上者，而白领的高层收入者无疑就会将这个收入再提升一个档次（个人基本月薪在10000元以上或双人家庭月薪在16000元以上者）；通过我们对周边市场和工作人群的了解及分析，我们认为以下人士极有可能是我们的第一客户对象：CBD内外企工作在5年以上的，占具高层职位者公司老板小型私营业主高级技术人员高级管理人员此部分人士绝大部分拥有共同的特征：35岁以上、素质较高、生活富裕、工作压力较大、强调身份、强调个性与品牌、崇尚自然与健康等等。为此，我们的一切推广销售计划要结合项目自身的情况围绕着他们的这些行为偏好来进行。由于本项目体量不大，销售总额不高，这就意味着如果按正常比例的情况下提取广告费用则不能满足本项目实际操作需要；为此，我们应本着少花钱，多办事的原则，充分分析客户行为，以期花最少的钱，达到最大的边际效用。（1）、从目标客户的出行方面考虑；此部分客户基本为：自己开车和出门打车，因此我们的推广投入主要以此两种方式进行：A、对于自己开车的客户，我们建议在东三环，国贸桥的北侧或朝外大街两旁各竖立一块广告牌；目前急需进行的是广告牌的寻找、确定；总体费用约为200250万元/年，计划从20xx年8月起采用一年，费用控制在250万元。B、对于出行的交通工具为出租车的客户，我们建议除采用“A”方案外，还应取用北青报、晨报的DM的形式；现在此两家报社对出租汽车免费发送报纸，因此，目标客户在车上的时间我们可以充分运用；DM应富于变化；费用：除印刷费外，所需费用较低，每次投放的总体费用约在5万份，5万元之内，计划采用6次，发行时间待定，推广费用约30万元。C、相对于自己开车和开出租汽车的司机来说，收听交通广播无疑是打发无聊时间的方法之一，而目前在北京收听率比较高、相对传播成本较低的是“北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一；我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，费用预计50万元。D、另外，从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象；因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取58辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有*花园广告标识及电话的垃圾桶赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择；总体费用控制在60万元。（2）、从客户的工作及交际习惯来考虑；针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：0022：00时间段的电视媒体，比较适宜；一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵；建议采用某些联带地产的综合类节目（例如“生活速递”），此些节目的费用仅为8001000元/分钟，广告主题为主推*花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20xx年9月推出两周费用约6万元。（3）、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。2、推广策略通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则；为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划：（1）、形象导入期在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户（工作、居住在周边的人），他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。在20xx年8月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。（2）、内部认购期此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面了解客户对本案的兴趣程度及满意与不满意之处、利用模糊价格来揣摩初定的定价格体系在客户心中的作用及认知程度；此也是我们市场初探，进行项目侧重点调整所需获得信息的重要来源之一。此时应将朝外大街、东三环路牌广告到位。（3）、销售期每年的910月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字表明，此时间段各楼盘的销售量在全年中占较大的份额，此段时机我们应紧紧抓住。参加展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是项目展示自身形象的良好机会，借以进行形象推广。我们计划以较好形象参加20xx年9月的秋季展会、20xx年第一次春季展会及20xx年夏季房展会，但参加展会需要注意以下几点：A、参加的展会一定要选在“国贸”，在国贸展会展位已订满的情况下，别处举办的展会宁肯不参加。B、展位数不应低于5个。C、展位一定要做特装，体现出产品的现代时尚风格，避免俗套，吸引参展观众的注意力。三次展会总体费用控制在140万元（展位费+特装费）3、媒介广告计划安排当项目开始推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的迅速推广，我们认为在项目的内部认购期及开盘初期采用报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取“北京青年报”为主，“北京晨报”为辅；当项目开盘一个月后适当减少刊登频率；针对客户群的变化转而选用例如“民航报”、“机票套封”、“职业经理人”、“生活速递”、“目标”等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度。4、海报、DM宣传单的投放投放地点：CBD商圈内写字楼及运动场馆、东二环偏北处的写字楼、公寓、雅宝路地区、朝外大街周边写字楼等等（应注意与晨报的DM投放不相重复）按照以上策略推广，总体费用可控制在总体销售额的1.5%即1100万元（整体销售周期内）；四、价格策略由于本项目自身体量较小，房屋总套数较少，原则上不适合现在市场上众多项目均采用的低开高走的销售策略；因此在定价上，我们认为针对本案及市场情况应当把握“销售为第一目的”的原则，制定一个合理的价格，力求短期内实现销售，原则采用“小步快跑”的战略思想，平稳提价，但期间的变故还可根据销售的变化灵活调整。按照项目自身的条件，理想的均价应在11000/平方米水平，但北京高档住宅及公寓市场供过于求，现时认为应该在900010000/平方米定位的物业都非常难销，大部分卖了50%就停下，资金出现极大超出预计的缺口，若前期资金贷款也有很大压力，交付使用期肯定受影响；而8000元/平方米的定价又给客户以高不成低不就的感觉，因此，我们应在开盘时迅速拔高认购期时的公开价；经过市场综合比较及成本估算我们认为开盘阶段9600元/平（精装修）的均价比较合理，也容易被市场所接受；在这个价位上也坚持采用菜单式精装修。从整体均价来考虑，项目开盘以较低的价格取得市场的认同是必要的；如果各方面均按照我们的预计进行，整体均价应为11000元/平米左右其中第一阶段计划销售社区B座南北向8层部分（约0.36万平米），均价为9600元/平米；第二阶段计划销售社区的B座东西向11、12层部分（约2.14万平米），均价为10300元/平米；第三阶段计划销售社区A座东西向20层部分（约1.8万平米），均价为11000元/平米；第四阶段计划销售社区A座南北向（约2万平米）21层部分，均价为120xx元/平米。建议产品的整体计价单位无论内、外销均采用美金来计价。根据本项目的自身情况，我们建议：塔楼南北与东西朝向差价1213%，楼层差价上采用传统意义上严格的差价，楼层差价暂定为80元/平米左右。房地产项目建议书2一、项目背景为落实北京城市整体规划加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见关于加快本市绿化房地产开发项目建议书的内容隔离地区建设暂行办法关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入wto北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京xx房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目(以下简称“该项目”）二.项目历史条件1宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2项目概况宗地由后沙峪政府与北京xx经济开发公司于19XX年签订合作协议，历经十年，北京xx公司于19XX年取得顺义政府核发的国有土地使用证。20xx年10月13日，xx公司与北京xx房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由xx公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发项目建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。3合作方式由我方出面与xx公司签订协议，该公司负责解除与xx公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为1350万元(含200万元付政府定金)由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。房地产公司gun l建议第一条公司为形成自己的核心竞争力，倡导参与gun l，不断创新，并激励员工就其平时工作经验或研究心得，对公司业务、gun l及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本办法。第二条公司各级员工对本公司的经营，不论在技术上或gun l上，如有改进或兴革意见，均可将拟建议事项内容详予填列，报相关职能部门。第三条建议书内应列的主要项目如下：(一)建议事由：简要说明建议改进的具体事项。(二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意见。(三)改进意见或办法：详细说明建议改善之具体办法，包括方法、程序及步骤等项。(四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简化作业、增加销售、创造利润或节省开支等项目。第四条建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交行政部或企业文化部负责人亲收。第五条建议书内容如偏于批评，或无具体的改进或兴革实施办法，或不具真实姓名者，不得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由收受部门负责人据实委婉签注理由，将原件密退还原建议人。第六条公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议领导小组，集团行政部、企业文化部负责人与提案相关部经理为审议召集人。第七条审议领导小组的职责如下：(一)关于员工建议案件的审议事项。(二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。(三)关于建议案件奖金金额的研议事项。(四)关于建议案件实施成果的检讨事项。(五)其他有关建议制度的研究改进事项。第八条相关职能部门收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交召集人，提交审议领导小组审议。如因案情特殊，得由审议领导小组另行洽请与该建议案内容有关的人员先行评核，提供审议领导小组作为审议参加。前项审议领导小组的审议除因案件特殊者得延长至30天外，应于审委会召集人收件日起15天内完成审议工作。第九条公司员工所提建议，具有下列情事之一者，应予奖励：(一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。(二)对于公司产品销售或售后服务，研提具体改进方案，具有重大价值或增进收益者。(三)对于产品修护的技术，提出改进方法，值得实行的。(四)对于公司各项规章、制度、办法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。(五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低成本、简化作业、提高工作效率的功效者。(六)对于公司未来经营的研究发展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。第十条前条奖励的标准，由审议领导小组各成员依员工建议案评核表各个评核项目分别逐项研讨并评订分数后，以总平均分数拟定等级及其奖金金额。第十一条建议案经审议领导小组审定认为不宜采纳施行者，应交由收受部门据实委婉签注理由通知原建议人。第十二条建议案经审议领导小组审定认为可以采纳并施行于本公司者，应由审议领导小组召集人于审议领导小组审定后三日内，以书面详细注明建议人姓名、建议案内容及该建议案施行后对公司的可能贡献、核定等级及奖金数额与理由，连同审议领导小组各成员的评核表，一并报请总经理核定。按等级于年终工作总结大会上发给奖金。第十三条为避免审议领导小组各成员对建议人的主观印象，影响评核结果的公平起见，在建议案未经审议领导小组评定前，对建议人的姓名应予保密，不得泄露。第十四条建议的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的奖金，按人数平均发给。第十五条有下列各情形之一者，不得申请核奖：(一)各级主管人员对其本身职责范围内所作的建议。(二)被指派或聘用为专门研究工作而提出与该工作有关的建议方案者。(三)由主管指定为业务、gun l、技术的改进或工作方法、程序、表报的改善或简化等作业，而获致的改进建议者。(四)同一建议事项经他人提出并已获得奖金者。第十六条公司各单位如有任何问题或困难，需求解决或改进时，经呈请总经理核准后得公开向员工征求意见，所得建议的审议与奖励，得依本办法办理。第十七条员工建议案的最后处理情形，应由收受部门通知原建议人，员工所提建议，不论采纳与否均应由行政部负责归档。经核定给奖的建议案，并应在公司中表扬。第十八条本办法经呈请总经理核准后公布施行，修订时同。房地产项目建议书3一、项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。二、房地产开发建设项目的建设书的内容（一）项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。（三）项目建设方案主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。（四）建设条件指项目建设的各项内容的进度和建设周期。（五）初步建设计划指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期。（六）项目建设后的经济效益和社会效益。（七）项目建设投资概算及资金来源指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。三、项目建设书的编制（一）主管部门的编制建设单位提出项目建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制项目建议书，其基本程序是：建设单位提出的项目设想，所请主管部门编制项目建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。（二）建设单位编制指由建设单位负责人指令本单位专来机构编制项目建议书。其程度是：专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。（三）专业设计单位编制建设单位提出设想后，提交专业设计单位编制建议书，专业设计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。这一方式适用于规模大，技术要求较高的民用建设项目。房地产项目建议书4第一章 项目概述一、项目背景宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创建于清光绪三十年（1904年），历经了满清、民国、共和国三个时代。随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。该地块位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），占地50余亩。二项目历史条件1、宗地简介宗地位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），宗地面积为49亩。用于商品房项目开发。2、项目概况宗地由重庆爵尊房地产开发有限公司于2022年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。计划2022年1月开工，2022年10月竣工。三、项目建设单位1、项目公司名称：重庆爵尊房地产开发有限公司。2、公司经营范围：在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。3、项目建设规模和建设内容：“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。四、可行性研究报告编制1、编制单位：由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳Z41-1/02项目可行性研究报告。2、编制依据：2.1、渝价20023 号文件2.2、渝价（2001）402 号文件2.3、重庆市房地产业税费政策汇编2.4、渝府发（2003）92 号文件2.5、渝（2000）830 号文2.6城市居住区规划设计规范 GB 50180-93第二章 项目名称和选址一、项目名称：酉师校项目（暂定名）。二、地理位置：“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号三、项目占地面积：占地面积约3.2万平方米）。四、项目用地现状：项目用地范围内为净地。第三章 项目规划建设方案一、项目建设内容：“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积： 3.2万平方米。2、总建筑面积： 14.7万平方米。3、居住建筑面积：13.23 万平方米。4、建筑高度：高度控制在100米以内。5、建筑密度不高于40%。6、居住总人口： 约4370人。7、居住总户数： 约1360户8、绿化率：不低于25% 。三、项目规划设计特色。1、规划设计：在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术，体现城市风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2、设施、设备、材料：“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。3、绿化：“该项目”力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施，为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件一、地理条件：“该项目”座落在县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号）占地面积约3.2万平方米。地理位置条件非常优越。二、市政条件“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批商品房项目，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供应一、建筑材料“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：钢材： 7350 吨(按50kg/M2计算)水泥： 27900吨（按190kg/ M2计算）二、主要设备“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应根据初步计算，“该项目”水、电、气等用量为：1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米日。第六章 环境保护按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。环境保护措施如下：1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排一、建设方式“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35 个月，即从2022年1月到2022年10月为建设期，项目建设实施进度为：1、2022年1月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2022年1月到2022年10月为施工工期，竣工验收。第八章 经营管理方式一、经营设想1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算一、成本构成宗地占地约49亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：1、土地费用投入土地成本13527.0677万元2、土地出让金：4147.6723万元3、其它投入二、项目设计方案A：以4.5容积率，均按27-30层高层设计，商业面积按总建筑面积的5%计算，共8栋.总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:1、住宅面积：14.7*（1-5%）=13.97万m22、商业面积：14.7*5%=0.73万m2住宅销售：按4900元/ m2计，4900元/ m2×13.97万m2 =68453万元商业：按15000元/ m2计，15000元/ m2×0.73万m2 =10950万元方案B：以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:1、住宅面积：14.7*（1-8%）=13.52万m2（高层住宅建筑面积7.2万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m2）2、商业面积：14.7*8%=1.2万m2住宅销售：按均价5100元/ m2计，5100元/ m2×13.52万m2=68952万元商业：按均价15000元/ m2计，15000元/ m2×1.2万m2=18000万元方案C：以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。共12栋。总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2其中:1、住宅面积：14.7*（1-10%）=13.23万m22、商业面积：14.7*10%=1.47万m2住宅销售：按5300元/ m2计，5300元/ m2×13.23万m2=70119万元商业按15000元/ m2计，15000元/ m2×14.7万m2=22050万元三、成本测算：(一)、以方案 A设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定成本1.1、土地费用 13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m21.4、建设单位管理费 376万元1.5、勘测费、设计费 470万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 42.3万元1.8、施工图预算编制费 47万元1.9、工程招投标代理费 94万元1.10、监理费 188.3万元1.11、质量监督费 58.8万元1.12、税金 802万元1.13、城市建设配套费 2793万元1.14、防雷施工监审费 7万元1.15、工程定额测定费 32.9万元1.16、不可预见费 3682.5万元固定成本合计 49803.24万元2、经营成本2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计5572.32万元3、毛利3.1、销售额-固定成本-经营成本 =79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元（二）、以方案B设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定成本1.1、土地费用13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。1.4、建设单位管理费 390.2万元1.5、勘测费、设计费 487.8万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 52万元1.8、施工图预算编制费 48.8万元1.9、工程招投标代理费 97.6万元1.10、监理费 349.4万元1.11、质量监督费 61万元1.12、税金 831万元1.13、城市建设配套费 2793万元1.14、防雷施工监审费 8.7万元1.15、工程定额测定费 40.8万元固定成本合计 47239.74万元2、经营成本2.1、销售费用管理费用财务费用：销售额2%固定成本8% 合计：5518.22万元3、毛利3.1、销售额-固定成本-经营成本=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元（三）、以方案C计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定成本1.1、土地费用 13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m21.4、建设单位管理费 399.8万元1.5、勘测费、设计费 499.8万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 53.6万元1.8、施工图预算编制费 50万元1.9、工程招投标代理费 100万元1.10、监理费 357.1万元1.11、质量监督费 62.4万元1.12、税金 852.2万元1.13、城市建设配套费 2793万元1.14、防雷施工监审费 8.9万元1.15、工程定额测定费 41.6万元固定成本合计 47897.84万元2、经营成本2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计：5675.21万元3、毛利3.1、销售额-固定成本-经营成本=92169万元-47897.84万元-5675.21万元= 38613.95亿元第十章 项目经营策划一、调查区域住宅项目综合评述本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。随着城市建设规划实施，酉师校项目（暂定名）将具有巨大的经济价值。从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。二、市场需求分析1、城市化需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速发展期。根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。2、城市居民居住需求中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。3、投资需求房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。三、项目市场走向目前影响地产开发项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“酉师校项目（暂定名）”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。1、周边环境本项目位于钟多镇桃花源中路145号。2、建筑设计本项目力求为业主营造良好的居住环境，根据不同的户型，设计各种风格的绿化景观。建筑设计由知名设计院完成，目标是建设成为酉阳标榜建筑。3、环境设计将请专业公司设计绿化园艺广场，采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。4、户型设计多种户型适宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。5、室内设施及功能51、充分引入智能化概念。综合布局入户，卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。四、项目优势分析1、绝佳地理位置本项目位于钟多镇桃花源中路145号，地处酉阳城市中心。2、便利的交通地处县城黄金地段。五、该项目经营策划1、本项目的卖点卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的项目特点对该项目予以包装。11、地处酉阳中心；12、多种户型适宜不同需要，小到50平米左右经济小户型，大到130余平米大户型。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。2、竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。3、增加项目的附加值如果要以高品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下两大方面考虑：31、丰富专业化设计，聘请知名公司参与项目的各项设计，包