保利房地产开发项目融资问题研究.doc

贵州财经大学本科毕业论文（设计）此处为论文中文题目，要求居中填写主标题不超过24个汉字；可加副标题（副标题前加破折号），副标题与主标题间空一行的位置主标题：黑体，小二，居中副标题：楷体_GB2312，四号，居中阅后删除此文本框。本 科 毕 业 论 文（设计）论文题目：保利房地产开发项目融资问题研究学 生 学 号 201501060301237学 生 姓 名 李 鹏 华所 属 班 级 2015级房地产开发与管理所 学 专 业 房地产开发与管理所 属 学 院 管科学院导师姓名、职称 马艳 讲师2015年05月保利房地产开发项目融资问题研究 摘要：在我国房地开发产业是我国国民经济发展的支柱产业之一，近10年来房地产业的发展大大的带动了我国经济发展，带动了第三产业的发展，在一定程度上解决了就业艰难、住房需求特别大的问题。但是相对比较来说与发达国家相比我国的的金融市场和金融政策。很大的差距。所以研究我国房地产的融资具有非常重要的理论意义和现实意义，可以很好的解决我国房地产融资的当前问题，以促使其能够健康的发展。关键词：融资；企业；分析Analysis of financing problems of Poly Real Estate Development ProjectAbstract: The development of real estate industry in China is one of the pillar industries of national economic development. The development of real estate industry in recent 10 years has greatly promoted the economic development of our country and the development of the tertiary industry. To a certain extent, it has solved the problems of difficult employment and great housing demand. But comparatively speaking, compared with developed countries, China's financial market and financial policy. There is a big gap. Therefore, the study of China's real estate financing has very important theoretical and practical significance, can solve the current problems of China's real estate financing, in order to promote its healthy development.keyword ：Financing;company; analysis目 录目 录I1 绪 论11.1背景、目的、意义11.1.1研究背景11.1.2研究目的11.1.3研究的意义11.2国内外的研究现状11.2.1国外研究现状11.2.2国内研究现状22 相关理论分析22.1房地产的概念22.2房地产项目融资的概念32.3房地产项目融资方式33 南京保利天悦案例分析43.1 保利房地产企业的概况43.2南京保利天悦概况53.2南京保利天悦项目融资概况63.3南京保利天悦项目融资存在的问题83.4南京保利天悦项目融资的优化措施94 总结与展望11参考文献13致 谢14I贵州财经大学本科毕业论文（设计）1 绪 论1.1背景、目的、意义1.1.1研究背景房地产行业是我国经济支柱型产业之一,是典型的资金密集型产业，关联着我国很多行业和部门。但是现在中国经济正面着经济下行与产业转型这个复杂的环境中压力巨大。作为我国的支柱产业之一，房地产业在经过几十年打磨,目前已经初步进入多元化阶段，但是我国的多元化阶段仍然发展得不健全。在当前情况下，房地产企业要在当更好更快的发展,仅凭借房地产自有资金,对房地产的开发是很困难的。1.1.2研究目的近来，由于我国经济的转型，我国的融资问题也愈加凸显。国家货币政策的紧缩和银行对房地产借贷要求的提高，使得想要从银行获得资金更加困难。而房地产行业面对巨大的资金需求,如果融资不顺，就会造成有一些房地产项目很难如期完成或者根本完不成。本文的目的是分析中国某房地产企业融资渠道的现状，发现其在融资过程中存在的问题并对其进行分析,进而为改善房地产开发商融资问题提供一些参考建议。1.1.3研究的意义现如今在我国的现状是房地产融资信息平台不完善、融资渠道单一、融资的规划不充分。国外很多先进的融资方式在我国的流通有限并且没有整合规划，使其适合我国发展。并且由于我国房地产被传统的融资方式很难改变，加上我国房地产的复杂环境，但是有由于我国对房地产的需要，所以我国房地产必须改变融资渠道。本文的研究意义在于分析房地产项目融资问题并为它的解决提供参考意义。1.2国内外的研究现状1.2.1国外研究现状Damien Maguire and Andrew Axcall1指出了三大市场资金的主要来源是债务的融资和股权的融资。Gorton Good 2在文中说企业资信等级是和贷款有着直接的关系的。Johna. Mullaney 3在 Building Profits With Real Estate Investment Trusts中指出在各房地产投资商投资决定时应当在融资、估价、投资等方面多加重视。此外,还发表了未来房地产业融资发挥的方向-房地产证券化的观点Keith smith and David Shulman 4 指出不动产信托基金是非常好的资金筹措手段。投资信托在以美国为首的发达国家的房地产业界的融资渠道中发挥着重要的作用。并展示着旺盛的生命力。美国银行家彼得·内维特( Nevit P.K)5 建议为特定的经济体安排项目融资。以便贷款人考虑贷款的安排的时候，为了满足经济主体的现金流和收入，把贷款作为资金来偿还，又以经济为主体的资产满足贷款的安全性。巴塞尔委员会在巴塞尔新资本协议中提出,项目融资( Project Finance,PF)是一种融资方法, 贷款人主要以单一项目产生的收益为偿还源，保证资金的安全。根据中国学者的总结和定义，中国学者认为，项目融资是以特定的经济实体或项目为融资对象，将项目或经济实体的现金流和收益作为融资资金偿还源。1.2.2国内研究现状 张华和韩勒盼 (2015)6、宋坤(2017)7指出民营企业在生命周期不同阶段企业的不同财务特点等对融资效率具有影响,并且发现各个阶段的融资成本存在差异,导致初创期的融资效率最低,之后逐渐提高井在成熟期达到顶点,衰退期有所下降。刘迅和王荷艺等(2017) 8指出盈利能力和融资效率是同向变动关系。融资效率水平也受到所处行业的影响。何丽娜(2016) 9指出融资效率水平和整个宏观经济状况有关。张延良和胡超等(2015) 10指出通过数据网络分析法分析金砖五国的股权融资效率,发现五国的融资效率水平整体处于较高水平,其中南非的融资效率水平最高,而我国的融资效率则处于中下等水平并提出应该加强对我国股票市场的监督和透明度。黄玉英等(2015) 11指出通过对包含银行、信用和政府等之类的外部融资环境对企业资金的可获得性和融资成本的影响研究，发见它们呈正相关,且和融资效率也呈正相关。2 相关理论分析2.1房地产的概念房地产的概念：房地产是综合复杂的概念。从物理现象来看，它由建筑物和土地构成。土地分为未开发土地和开发土地。建筑物依靠土地，与土地共存。建筑物是人工建筑的产物。法律上的不动产的本质是一种所有权，是指不动产实体所包含的各种经济利益及其所产生的各种权利项目融资的内涵、运作机制和应用领域2.2房地产项目融资的概念项目融资的内涵：项目融资作为重要的融资方式，因自身正在发展，还没有统一的、公认的定义。一般来说，项目融资是为了建设新项目，为了购买现有的项目，也为了重建现有的项目所进行的融资。2.3房地产项目融资方式1.自筹资金：项目使用各种方式进行采购，并增加现有资金。自负盈亏是各国建立一个发展单元的条件。随着投资规模的逐步扩大，对自筹资金的需求也逐渐增加。缺乏资金的中小型房地产开发商很难在市场中占到有利地位。2.银行贷款：我国开发商开展融资活动，一般过度依赖银行贷款。银行贷款始终是开发商的主要资金渠道。这非常方便，投入成本不高，财务杠杆效果好。债务和短期债务的结构组合有利于以避免债务偿还的过大负担。3.房地产信托：今天，有两种形式的信贷产品。一个是信托机构资金直接投入项目，一个是债权投资。该融资的方法，有利于灵活的筹资的调整，以及可调节的资金速率。4.上市融资：在上市后，资金可以迅速募集，募集资金可作为永久的注册资本，没有结算时间限定。因此，在一些商业化的，优秀的，但非上市的房地产公司，这是一个良好的选择。在中等规模的公司，还可以实现借壳上市增发和配股来筹集资金。5.证券化的房地产资产：房地产投资转化为金融的交易。这种方法的好处是，甚至获得投资资金后，出让一定利益又可以融到资金，是你能建立良好的资本投资体系将有助于项目的顺利建设。使更多的钱，能够进入市场。与此同时，在基金价格的变化，将包括投资者基金投资的盈利能力的任何评价和发展前景的预测。这使您可以更快地找到市场价格。6.售后回购回租：所谓的售后回购，主要是出售抵押房地产给抵押机构收获资金进行再投资。与此同时，房地产通过长期债务摊还进行交换。这里所指的贷款机构，银行，投资机构，金融机构等机构的信任，也可能是资金实力较强的企业。在获得产权的同时还能获得大量的融资7.海外资金：海外房地产投资基金对开发项目有严格要求。项目运作开始后，有必要在运营阶段进行标准化。但是，透明度方面，中国的一些房地产公司不能满足标准要求。因此，中国的发展仍然存在一系列障碍。8.夹层融资：这是股权和债权人之间的一种信托产品。在房地产行业，它通常是，具有高度的灵活性和较低的准入条件，是在有限的各种债务和股权的组合。对于开发单位，它就能将资金支持的，或金融机构优化资本针对资金的具体需求。换句话说，投资单位要求低，没有要求。对于夹层融资的提供者，结算方式更加灵活，投资风险比资本更小。跟以前的市场相比私募出现，它更灵活。9.债券：因为房地产项目投资高，高风险，低的流动性，并且国内企业债券市场管理体制还不成熟，所以债券有时无法按期偿还。由上所述，中国一直严格限制房地产债券产品的发行。为了规范债券市场的运作，监管部门实行严格的审批方法。通过这一系列的限制，房地产债务融资的国内准入条件过高，融资会更困难。房地产行业现在中国经济正面着经济下行与产业转型这个复杂的环境压力大。虽然是步入了多元化阶段，但是我国的多元化阶段仍然发展得不健全。当前来说,我国房地产资金来源问题仍然是渠道单一,大多数房都是依靠银行贷款。3 南京保利天悦案例分析3.1 保利房地产企业的概况保利房地产企业是我国房地产行业的龙头企业之一,创立于1992年,前身是广州某房地产公司。1997年通过现金增资、盈余公积转增资本等方式,使企业的实收资本增加到6000万,为企业的后续发展奠定了初步的资金基础,也为后来的上市积累实力。2003年由国务院国资委作为出资人,保利房地产企业成为大型中央企业,并于2006年在上海证券交易所上市。保利房地产企业作为央企性质的大型上市企业,始终秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念,以“和谐”为企业品牌战略目标,以“自然”作为产品特色,以“舒适”作为产品最终的着陆点,正是这种始终以客户体验为核心的理念,为企业赢得了广泛的群众基础。保利房地产企业经历了多个发展阶段,直到目前,已步入一个成熟的平稳发展期。从销售业绩上看,已成为行业中的佼佼者;从整体经营上看,保利房地产拥有卓越的经营理念和规范的管理制度,并在2015年成功跻身福布斯企业榜世界五百强。房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）。保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目）（以下保利项目开发均为已有项目的总和），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。本文之所以选择保利房地产企业主要是因为其实力雄厚的国企背景以及其相对规范和成熟的经营管理,具有鲜明的重要特点;此外,保利房地产企业作为我国房地产行业的代表企业,以它为案例研究融资风险是具有典型意义的。保利企业是大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年被评为央企房地产品牌价值第一名在全国房地产界也享有盛誉。经过多年发展,保利企业在各方面的经营管理已经有一定的基础,在融资手段和风险管理上有着相对完善的政策和规范。但由于其投资项目多金额大,涉及程序复杂,在融资过程中还需要具有更加科学和完善的风险控制制度。因此,把保利房地产企业作为案例对融资风险做进一步研究还是有意义的。3.2南京保利天悦概况保利天悦位于建邺区兴隆街道应天大街北侧，东至乐山路，南至应天大街，西至苍山路，北至清河路。由2015年10月保利地产以24026元/楼面价拍得，并成为当年全市地王，备受市场关注。保利天悦土地规划性质为二类居住用地，出让年限为70年，容积率1.0R2.8，占地面积3.2万，住宅总建面积8.8万。坐拥应天大街之上黄金轴线，该地段不仅拥有一环两轨多干道的立体交通网络和一江两园的生态人文景观，名校、商业、市政配套环伺，具有较好的地理位置和配套资源，稀缺与增值性。3.2南京保利天悦项目融资概况南京保利天悦项目开发融资战略上,积极实施多元化、极具成本优势的融资渠道。保利作为央企地产的排头兵,其项目与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系,在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势;同时积极地寻求更多融资渠道,比如股权融资、债券融资等传统融资手段,也探索新兴的其他融资渠道。(1)上市融资（保利盈利可以给其项目更多自筹资金）发行股票进行融资是保利房地产开发项目的主要融资渠道之一。在保利上市之初,保利通过把房地产项目证券化，项目的股本价值为55000万元,按照一元一股的比例折算的话,总股数为55000股，并在2007年,保利房地产开发项目的融资采取资本公积转增资本的方式,以一股资本公积转换为一股普通股的标准,使得股本由建立之初的基础股增加数倍;2009年开始,保利房地产企业开发项目又以派发股票股利的形式来增加股本,总股数又再次有所提升;之后,资本公积转增资本又被保利运用多次,同样于2010年4月、2011年5月、2012年6月和2014年5月分别被保利使用;从2014年9月开始,保利房地产开发项目又开始采取股份激励的方式开始融入资金,同时在2015年和2016年之间采用期权和股份激励相结合的方式吸纳资本,截止2016年12月31日,保利房地产企业的总股本数达到118.58亿股,这种做法使保利房地产企业不仅可以通过内源融资渠道获得资金,还起到了吸纳人才、留住人才的作用,可以取得双赢的局面。据保利2016年年报所披露的股东信息,保利房地产企业最大的股东是某南方集团有限公司，它是国有法人性质的股东,拥有保利38.05%的股份。保利大股东持股占到半以上,前十名股东的股份达到57.59%,其余部分为中小股东持有。在近几年以来,保利房地产项目运用上市融资的渠道融入资金事态放缓很多,毕竟企业还需尝试更多其他方式来融资。 (2)银行存款银行存款作为房地产项目开发重要的资金来源。南京保利天悦也并不例外地把银行贷款作为项目开发的重要融资手段。2016年保利房地产项目的长期借款大多是抵押借款与保证借款。其中,抵押借款一般是指用抵押物进行借款,对房地产项目而言,抵押物一般是房产或是投资性房地产;而保证借款是需要由保证人来做保证才能融入资金的,南京保利天悦以项目本身作为保证人。据上表,抵押借款2016年末余额为53.92千万元,保证借款期末余额为60.25千万元,两项占长期借款总额的95.32%,仅有不到5%的借款为信用借款。这说明南京保利天悦并不怎么运用信用借款的手段来融资。基于以上分析,南京保利天悦对银行贷款还是相当依赖的,为了更进一步地了解企业对长期负债的使用程度,我们可以通过负债经营率这个指标来看。负债经营率是企业从上可以看出,保利房地产开发项目负债经营率从2014年开始迅速上升,说明企业近几年在融资上对长期负债的依赖程度变高了。 (3)发行债券发行债券也是南京保利天悦的融资方式之一,近年来,一直致力于开拓境内和境外的债券市场。南京保利天悦的债券发行主要依赖中期票据和公司债券这两种方式,占比达到82.76%。2013年8月南京保利天悦开发选择开展境外融资模式，债券的票面利率是45%,发行期限是五年,每半年付息次,由于是折价发行,所以还有实际利率4.71%。南京保利天悦此次债券的发行相当成功,其次,此次发行的信用度很高,海外评级公司都给予了债券本身和发行主体较高的等级。这说明南京保利天悦债券发行前景不错,尤其是海外发行债券,升值空间较大,可以适时适量的增加关注。（4） 其他渠道 截止2016年12月其他融资渠道南京保利天悦项目开发不满足于传统的融资方式,同时,也为了规避传统手段的局限性,积极探索出新兴的其他融资渠道,其中表现较为突出的是信托融资和基金融资。在探索信托融资这条道路上,保利开始地较早。直到2015年,南京保利天悦一共与二十家信托公司合作,开展了三十多次的信托融资计划,筹得资金合计约为8千万元。但是从2016年开始,南京保利天悦对信托融资的热情开始有所下降,这也与2016年出台的各项房地产调控政策有关,在11月甚至都没有发生信托融资业务,这与以前相比是罕见的。虽然信托融资模式有所冷却,但在未来仍会是房地产项目的一个优先选项,毕竞它的优势在于灵活性强,而且房地产项目的高回报可以弥补信托高额成本的不足。 （5）基金融资是具有股权融资的特性,这是与房地产信托融资的本质区别,这就说明它没有利率和期限。南京保利天悦使用这种方式融资的主要途径,就是自己成立一个信保基金管理公司;2010年6月,南京保利天悦与某投资管理公司合作成立有限合伙性质的基金管理公司,这一基金公司会向保利提供资金支持,而且资金会在房地产项目开始之初就到位,既高效又及时,为项目的后期开展提供了充足的资金支持。但是这个基金管理公司并不参与南京保利天悦项目的经营决策,它只是通过保利在外的良好信誉为其筹集资金,既提升了自己募集资金的能力,也为南京保利天悦拓宽了其融资渠道,可谓是一个双方都获益的局面3.3南京保利天悦项目融资存在的问题南京保利天悦项目的融资模式逐渐摆脱单一化的局限,着力开创多元化的局面,取得了在融资模式上的一些优势,当然也伴随着一些不足和风险。(1)融入资金的效率不高南京保利天悦项目融资在积累了多年的发展经验后,开始在强调多元化融资的同时,也逐渐明白高效融资的重要性,着力提升资金融入企业的效率。首先,南京保利天悦开发项目如果依旧过分地依靠对银行贷款融资,这势必会影响项目的融资效率。南京保利天悦一直崇尚建立与银行良好的合作关系,毕竟作为房地产项目,在项目需要大量资金的时候,还要仰仗银行能够伸出援助之手,这本无可厚非。但是如今的形势下,银行不在优先支持房地产行业,对房地产企业的放款审核也变得十分严格,每家银行每年对房地产项目都有严格的额度限制。这种形势下,房地产项目想从银行筹入资金就要花费很多时间,需要层层审批,碰到条件限制只能暂缓,这大大影响了企业的融资进程。尽管南京保利天悦已经减少了银行存款渠道的融资,但是还是要警惕这方面对效率的影响。银行融资的效率看的是时间效率,那么一些其他融资渠道在规模效率上也有待加强。保利房地产企业在受到传统融资渠道变窄的冲击下,积极尝试直接融资和其他兴起的融资模式。直接融资就是前面所说的上市融资,比如通过资本公积增资、派发股票股利等手段,这些手段可以依赖保利的上市优势开展,但是规模毕竟有限,在项目增多的情形下,这些资金数量恐怕不够满足。 在南京保利天悦探索新兴融资方式的同时,需要同时顾及的因素是其成本效益。为了规避国内传统融资手段带来的筹资风险,在开发时南京保利天悦越来越重视对时髦融资渠道的挖掘,比如信托房地产以及投资基金,这种多元化的融资使得项目的融资结构更加完善,但是也要为这些昂贵的融资手段埋单。例如:信托房地产首先审批很难,要遵循“四三二”原则,就是四证齐全,百分之三十自有资金,二级资质;信托行业知道房地产项目利润高,所以会在收费上大做文章,一般的非房地产项目成本可能10%-15%就可以了,但是对于房地产项目就要达到20%甚至更多。 (2)融资成本较高融入资金的过程也是要承担必要的费用的,各种融资模式下所承担的成本也不尽相同。如果是以银行存款方式融入资金,需要向银行定期支付规定的利息,还需要向第三方支付一定的中介费用等,综合比较下来,银行贷款渠道的融资所支付的费用大约估算为8%;如果是以发行债券的方式融入资金,可以考虑用发行债券的票面利率来确定其融资成本,大约为7%;如果是选择股权融资渠道,由于一般我国上市企业的股权融资要比债券融资更昂贵,这也是为什么大型的上市企业会偏向于利用发债融资;如果考虑信托房地产融资方面,房地产项目会付出更高的成本,据估计可以到达20%综合来看保利房地产企业的多种融资手段,平均的融资成本可以达到9%,虽然这样的计算只是大概的估算,但是也从侧面反映了企业即使运用多元化手段融资,也会负担较多的成本。这也是保利在规避融资渠道狭窄的道路上,需要同样规避的另一个风险点。 (3)负债融资比例占比较高南京保利天悦项目总体负债融资比例偏高,这给项目带来较大的风险。虽说适当的负债融资会给项目带来不少正面效应,但是凡事都是过犹不及的,负债融资一旦过多会给企业造成偿债压力和继续融资的压力,还会不利于企业财务的稳定。虽说房地产行业由于其特性,一般都维持着较高的资产负债率,那么保利房地产企业的百分之七十几的资产负债率还算得上正常水平。但是企业短期负债水平的过高是需要引起管理层的注意的,这会影响保利的短期偿债能力;众所周知,房地产项目的周期性强,资金的使用时间的跨度也很长,而企业短期负债水平高,说明保利常常用短期资金来弥补长期资金的不足,这种举措也会增加了企业的融资压力;如果始终没有找到长期稳定的资金链来支撑,企业很可能陷入资金周转不灵的局面中去。因此,在对短期资金的管理上,需要制定详细的战略意图。3.4南京保利天悦项目融资的优化措施针对以上南京保利天悦项目融资风险的识别与评价结果,可以得出一些经验值得去推广,比如:首先应明确融资结构目标;在目标的指引下实现多元化融资体系的建立多元化的建立有赖于融资效率的提升,融资成本的降低;同时也有一些地方需要提前防范,比如:提前防范财务风险、提前构建融资风险的预警系统。 (1)明确融资结构目标南京保利天悦项目要想实施好风险控制的措施,前提就是明确企业的融资结构目标。如前所述,保利在规划融资结构目标时,可以先考虑整个行业的现状,比如:市场供求关系的变化、国家调控政策的开展,尽量使得能够更好地适应系统风险带来的不可规避的危害。其次,就是针对一些非系统风险,就应该加强企业内部管理,结合项目的融资需求,分类不同的融资渠道,有针对性的开展融资结构的建立;比如:降低项目杠杆率就是较为稳妥的措施,优化银行贷款的融资结构,化解产能过剩,利用资本市场的广阔优势,深度挖掘股权融资的结构优势。在2016年国务院印发的关于企业降低杠杄率的意见书中,多处体现着优化融资结构的思路,其中一条便是,优化企业的融资结构、鼓励发展股权融资。 (2)建立多元化融资模式在确立融资结构目标之后,就应该着手运用多元化的融资渠道来分散风险。在这点上南京保利天悦项目开发还是做得可圈可点的,除了传统的融资渠道外,还开辟了一些新兴的融资方式,诸如:房地产信托、投资基金、海外融资等等。但是这些渠道单独来看,都是各有利弊的,从分散风险的角度来看,企业可以尝试将这些新兴融资渠道分类整理把相近或相似的模式放在一起形成融资组合,更有利于分散融资风险。多元化模式其实和房地产项目融资结构之间是相辅相成的关系。就拿银行贷款这项传统融资模式来说,一般的房地产项目对这类模式都会相当依赖,所以国家在对房地产行业进行管控时,通常都通过利用这个渠道;通过调整银行利率和存款准备金率,可以改变企业的融资成本;通过对银行宏观政策的调控,可以打压房地产企业来自银行的融资,冲击企业赖以生存的资金链;如果南京保利天悦能够更加多元化挖掘其他渠道,不仅可以使得项目融资结构更富有弹性,也会降低企业融资风险带来的压力,使得资金有更加稳定的来源。 (3)提升融资效率,降低融资成本分析南京保利天悦融资效率如何,可以分两块来看,第一是资金的到位效率。从内外部融资来看,内部融资的效率要高于外部的,因为它就是利用项目的留存收益来融资,只要股东大会顺利通过,那么资金的到位几乎没有障碍,并且十分及时;外部融资的话,远不及内部融资的高效,可能会受到市场内的程序限制或是场外的政策限制。因此,开发项目还要更珍惜自身筹资的机会,并且提前规划外部融资的路线,绕开不必要的限制或障碍,提高融资速度。第二是资金的利用率。这一点其实是在提醒南京保利天悦不要盲目跟风大量融入资金,又出现资金闲置的现象,所以要对资金的输入输出有一个明晰的规划,使得资金的利用效率达到最高。开发项目的融资固然重要,但是如何利用好融入的资金也同样是对项目的考验,切不可顾此失彼在降低融资成本方面,开发项目项目开发可以降低融资中间环节成本。保利可以拟定一份详细的融资规划书,梳理清楚融资的各个环节,省略掉一些不必要的资金通道,提前做好审批文件的准备工作,有效地减少间接融资成本,还能提升效率,一举两得。保利还可以提高直接融资比重,据统计,企业的直接融资比例还有较大的提升空间,毕竞直接融资的成本要小于间接融资的成本。 (4)加强财务风险控制基于上一节的风险分析,本文发现虽然南京保利天悦项目开发在融资上有明显优势,但是财务风险的控制还有待加强,尤其是财务成本的控制和短期偿债能力的还需要加强。财务状况的不稳定很可能会引起企业的融资风险,所以提前对财务重视对房地产企业来说也是十分必要的;尤其现如今房地产行业的盛况不似以前,项目开发更应如履薄冰。一方面,南京保利天悦项目开发应该加强成本控制,这是项目开发进行财务管理的必备环节。对房地产项目来说,成本控制应当落实在项目的各个环节上,通过目标成本管理,成立标准化的指导小组,有针对性地制定各个项目的成本标准、尽量缩短工期增加收益,同时实现全流程的监督。在费用控制上,做好管理费用的预算管理,做到事前有效控制,再将管理费用纳入月度或年度考核,做到事中有效监督;在销售费用的管控上可以抓大放小,在总集团层面上,确定一个销售费用总比例,然后根据不同的分公司或项目将比例进行二次分解,分解后的销售费用必须按照比例来执行;在财务费用方面,可以首先梳理清楚融资流程,减少不必要的环节浪费。另一方面,南京保利天悦项目开发应当提高短期偿债能力,稳定住自身的财务状况。对房地产企业来说,应当提升房地产项目的变现能力,可以通过尽量缩短项目工期、使用定的现金折扣的方式,加快销售资金的回流,使得房地产项目存货利用效率提高起来此外,企业还可以补充长期资本,使长期资本的増加量超过长期资产的增加量,以使短期偿债能力得到加强。4 总结与展望本研究主要采用的研究方法有文献资料法、归纳法、理论分析与实证分析相结合。通过文献资料法收集各种刊物发表的文章进行研究，接着利用比较分析法了解项目融资现状，研究项目融资问题当前现状，再通过归纳法归纳总结上述信息，为房地产商融资提供一些建议。本文通过研究发现：中国的房地产开发项目融资结构相对单一，融资成本高，依赖于银行贷款。解决方法是促进融资渠道多元化，主要有房地产开发企业上市融资，大力发展房地产信托商品，积极引进外来资本等。本文研究者能力有限，专业知识不足，对市场把握不足，加之市场变化快，所以本文仅提供参考意见。希望我国房地产项目开发能明确融资结构目标，建立多元化融资模式，提升融资效率,降低融资成本，加强财务风险控制，最后做强做大。 参考文献1Damien Maguire, Andrew Ax cells Real Estate Finance, Germany and the UKJ .Journal ofProperty Finance, Vol 5 Iss: 1, 2004: pp,29-40.2Gorton Good. All about mortgages: insider tips to finance or refinance your homeMChicago: Dearborn Trade Publishing,1999.3 John A. Mulley REITs: Building Profits With Real Estate Investment TrustsM.John Wiley and sons. 2007.4Knight. Using an ira to buy real estateJ. Real Estate Finance Retrieved, September16,2007PP,19-205.5 Nevit P.K Project financing M。6 th ed. London :Economv Publications ,1990.6张华、韩盼盼、于佳.民营企业融资效率的影响因素研究基于生命周期J产业发展,2015(15):26-27.7宋坤.基于生命周期的民营企业融资效率影响因素理论分析J管理荟萃,2017(2)5-7.8刘迅、王荷艺、王怡馨、谢艺,盈利能对融资效率的影响研究一基于企业文化的分析J科技创业,2017(14):17-1.8.9何丽娜.我国科技创新型中小企业融资效率研究一一基于创业板上市公司的DEA分析J金融研究,2016(1):61-65.10胡超、胡晓艳.基于DEA方法的金砖国家股票市场融资效率比较研究J世界经济研究,2015(7):44-52.11黄玉英、余克艰、娄淑珍.整合视角下中小企业融资效率影响因素研究J科技进步与对策,2015(8):103-109.致 谢在论文撰写过程中，感谢我的学校，给了我学习的机会，在学习中，吴中伦老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与推荐，吴中伦老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的感谢所有授我以业的老师，没有这些年知识的积淀，我没有这么大的动力和信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。谨以此致谢最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅的各位老师表示衷心的感谢。14