兰溪市城镇老旧小区改造工作实施方案.docx

兰溪市城镇老旧小区改造工作实施方案（征求意见稿）为深入贯彻国家和省、金华市关于城镇老旧小区改造工作的决策 部署，不断改善老旧小区居住品质，增强人民群众获得感、幸福感和 安全感，根据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的 指导意见（国办发1202023号）、浙江省人民政府办公厅关 于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（浙政办发（2020） 62号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施方案。一、总体要求（一）工作目标。以改造带动全面提升，实现基础设施完善、居 住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关 系和谐。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城 镇老旧小区改造任务。（二）基本原则。政府引导、共同缔造。加强政策引导和统筹协调，发挥居民 主体作用，充分调动社会力量参与，实现共谋、共建、共管、共评、 共享。因地制宜、精准施策。科学确定改造目标，尽力而为、量力 而行。顺应群众期盼，以确保居住安全、改善人居环境、提升配套服 务为重点，合理制定改造方案，建设美好家园。系统联动、整体推进。整合各方资源将城镇老旧小区改造与 未来社区建设、美丽城镇建设、海绵城市建设、智慧安防小区建设、 垃圾分类、”污水零直排”建设等有机结合，努力实现“最多改一次”。创新机制、优化治理。强化服务监管，推进多元化融资，鼓 励以市场化运作方式实施改造。以基层党建为引领，创新社区治理模 式，完善小区长效管理机制。二、工作任务(一)改造对象。城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失 管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区，不包括 以自建住房为主的区域和城中村。重点改造2000年底前建成的城镇 老旧小区，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改 造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。(二)改造类型。结合我市实际和群众需求，城镇老旧小区改造 分为综合整治和拆改结合两种类型。综合整治型适用于房屋结构性能 满足安全使用要求的城镇老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、 提升类。拆改结合型适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不 齐全、适修性较差的城镇老旧小区。L基础类改造：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包 括市政配套基础设施改造提升、建筑物改造提升等。(1)路面改造。对小区路面进行修复或提升，有条件尽量拓宽 道路及增设人行道，满足消防、救护等要求，打通局部瓶颈，畅通小 区交通“微循环”。补充、新增标志标线，完善道路交通设施系统。(2)管线改造。对小区内的雨水管、污水管、弱电管、强电管、 供水管、燃气管、消防管等管线进行改造，满足污水零直排、雨污分 流、管线扩容、消防安全等要求。对采用明线的管线进行统一布设、 统一走向、统一标识，有条件的小区对架空电线进行下地改造，优化 “空中蜘蛛网”的现状，美化小区整体环境。对于弱电管线，有条件 的小区采取“多网合一”建设模式。(3)垃圾分类设施改造。按照浙江省城镇生活垃圾分类标准 要求规范设置垃圾投放点、垃圾集置点、特殊垃圾存放点。(4)安防设施改造。对小区出入口门禁、单元门门禁、监控系 统不完善的小区进行智能化改造，做到小区内监控全覆盖。(5)楼道改造。对存在安全隐患、外表破损、照明不足等不良 因素的楼道进行修缮。增加楼道内文明元素和便民设施，共建“美丽 楼道”。(6)消防设施改造。合理设置消火栓和消防设施，对消防管道 老化、消防喷淋烟感失灵、消防高压泵系统损坏、消防管网渗漏水压 不足、消防消控系统失灵等存在消防安全隐患进行大修。(7)建筑外立面改造。对外墙面存在的渗漏水、粉刷材料剥落、 瓷砖掉落、空调外机支架松动等问题进行修缮，结合实际需求对外墙 进行翻新。对雨棚、落水管、防盗窗、晾衣架等立面附属物进行修缮 或更换。(8)建筑屋顶(面)改造。为提高建筑屋顶防渗漏能力、整体环 境协调、美观，对存在渗水、漏水状况的屋顶进行修缮；结合实际需 求对老化的平屋面改造为坡屋顶；有条件的也可规划在屋面增设雨水 收集设施，进行雨水收集再利用。2 .完善类改造：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内 容，主要是小区内环境及配套设施改造提升、引入物业及物业用房建 设、建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。(9)违建拆除。主要整治违建形式的“大刀片”以及对屋顶、墙面、地面等侵占公共空间的违法建设进行拆除。(10)绿化改造。对遮挡底层住户采光、通风的树木进行迁移或 修剪；对绿化布局不合理的小区，结合小区居民业余生活、文体活动 场所的要求，对现有绿化进行适当规划、调整及增设。(11)亮化改造。对路面照明进行改造提升，按规范设置路灯， 满足基本夜间照明；对景观照明进行改造提升，在不影响居民日常生 活下进行点缀设置，丰富夜间景观效果。(12)停车设施改造。主要设置路面划线停车位及改造和新建专 用停车位，解决老旧小区日益突出的“车多位少”的矛盾。(13)充电设施改造。合理确定充电设施个数及位置，满足相关 规范要求，解决电动自行车以及电动汽车的充电难问题。(14)公共服务设施改造。主要进行适老设施、无障碍设施改造 提升，方便老年人、残障人士的生活出行；对文化休闲设施、体育健 身设施改造提升，丰富社区文化，提升社区功能；建设智能快件箱、 智能信包箱等智能配送终端，完善高效配送体系。(15)物业管理用房改造。对于引入物业管理团队的老旧小区缺 少管理用房的，可利用现有空置公房进行改造提升，或在满足相关要 求的前提下适当新建部分管理用房，满足管理及办公要求。3 .提升类改造：为丰富社区服务供给、满足居民美好幸福品质生 活需求、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要有改造或建 设小区及周边公共服务设施、教育设施、专项服务设施。(16)建筑节能改造。结合屋面改造提升，做好屋面保温隔热构 造，推进太阳能、光伏等可再生能源在建筑改造中的应用，推动绿色 建筑发展。(17)加装电梯。以居民自主申请为主，按照兰溪市既有住宅加装电梯工作的指导意见(试行)实施。（18）社区综合服务设施改造提升。新建或改造提升社区综合服 务站，完善为老、为残、优抚、安全防范、卫生保健、社会保障等服 务体系。新建或改造提升社区卫生服务站，完善医疗卫生服务体系。（19）社区教育设施改造提升。新建或改造提升幼儿园、幼托班 等学前教育设施，完善相关功能的服务半径，方便社区居民。（20）养老、托育等专项服务设施改造提升。引入社会资本的养 老、托育服务，着力解决“一老一小”的民生问题，扩大面向广大普 通家庭老年人和婴幼儿的普惠性服务供给。引进有资质的餐饮企业或 社会组织运营，对有助餐、配送餐刚性需求的老年人等群体提供相关 服务。新建或改造提升家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端 综合服务站等，补全社区自身运行功能，丰富社区服务供给、提升居 民生活品质。4 .拆改结合改造：可对部分或全部房屋进行拆除重建，并配套建 设面向社区（片区）的养老、托幼、停车等公共服务设施。推进片区 联动改造，统筹实施城镇老旧小区改造与周边高度关联的城市更新、 历史文化街区保护等项目，坚持去房地产化，原则上居民回迁率不低 于60%。改建、新建基础设施和公共服务设施，完善社区基本服务功 能，构建完整居住社区，打造“15分钟生活圈”。（三）改造工作流程.编制规划建立项目库科学编制老旧小区改造“十四五”规划和年度实施计划，进一步 摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。综合考虑房屋安全状 况、小区区位、群众意愿，合理确定改造类型。涉及老旧小区的各类 设施增设或改造计划应与规划有效对接同步实施，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老 旧小区实施改造。市旧改办牵头对全市符合老旧小区改造条件的小区进行摸底调 查，相关街道、社区配合开展调查，充分吸收居民改造意愿，调查信 息汇总后经相关社区、街道确认后纳入基础数据库。基础数据库内容 包括小区的具体范围、栋数、户数、违法建设等基本信息及十四五期 间的初步实施计划，原则上后续要求改造的老旧小区从基础数据库内 选择。1 .确定年度改造计划社区调查拟改造小区居民是否同意改造，并以菜单式改造调查表 对拟改造小区居民进行拟改造内容调查，要求调查范围至少覆盖2/3 户数以上，最后统计相关改造需求并结合小区现有环境及短板确定初 步改造方案。街道汇总社区改造需求并确定下一年度改造小区，每年 5月上旬前，由街道组织在改造小区范围内对改造模式、菜单式初步 改造方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议后, 5月底前由街道向市旧改办报送下一年度的改造小区清单，包括每个 小区的改造模式、菜单式初步改造方案等内容。市旧改办会同相关部门对各街道提出的改造需求组织评审，编制 年度改造计划，经市政府同意后，确定下一年度项目安排和资金预算。2 .改造项目实施方案设计及审查。市建设局负责项目方案设计及审查等前期工 作，委托有资质的设计单位开展方案设计，方案设计过程中开展不少 于2次社区居民意见征求，召开居民代表会议，充分听取居民意见， 完善方案内容。弱电、强电、供水、供气、消防、安防、路灯、绿化、 垃圾分类、充电设施等相关专营单位在方案设计阶段明确各自实施的 内容，并对相关工作内容融入老旧小区改造提出意见。由街道牵头， 综合执法、自规、建设等部门配合开展违法建设摸底调查，普及违法 建设拆除后的改造形式，并充分听取民意，作为改造方案意见，为后 期顺利开展拆除工作做好准备。在方案设计末期，由街道组织在改造 小区范围内对设计方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。 最终方案由市建设局牵头会同相关部门进行联合审查，形成初步设计 成果稿及概算书。项目招投标。市城投集团为项目实施单位，负责项目委托施工图 设计及招投标工作，考虑老旧小区改造项目特殊性，经批准可采用 EPC模式招标。项目实施。施工单位进场前，由社区召集召开居民代表会议，通 报施工内容及施工组织方案，并对施工内容上墙公示。结合工程进度 及施工要求，由街道牵头，综合执法等相关部门配合开展违法建设拆 除工作。建设单位要严格按照相关法律法规和施工规范标准组织实 施，旧改办根据施工进度及现场问题及时牵头召集相关部门协商解 决，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要保障。项目监管。市旧改办根据老旧小区改造工作的特点，对工程全过 程进行监管，城投集团落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要 求。探索居民代表监督工作制度，有条件的社区可成立居民代表监督 小组，参与实施过程监督协调，充分听取居民反映的整改意见，做好 监管工作。3 .项目验收项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、街道社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。4 .后续管理根据计划申报阶段的菜单式初步改造方案内容，对居民意愿强 烈、具备相应条件的老旧小区，街道牵头成立业委会，引入专业物业 管理公司，完善小区日常维护及管理，实现良性循环，维持长效管理。 其他小区改造成果，由街道制定长效管理方案，落实社区管理和服务, 做到“成熟一个、改造一个、管好一个”。三、工作举措（一）加强组织领导成立市老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组 长，相关单位和各街道主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、 考核等工作。领导小组下设办公室（设在市建设局），从全市抽调专 职工作人员成立老旧小区改造工作专班，实行实体化运作，同时各街 道落实专人专职从事老旧小区改造工作。（二）强化要素保障积极争取中央和省级相关政策支持和资金补助，市财政按照老旧 小区改造计划给予一定保障，城投集团负责老旧小区改造资金筹措。 原则上居民应出资参与改造提升工作，有条件的可通过物业（房改） 维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实。探索引入市 场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。支持对部 分既有用房实施改（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方 式，增加配套服务用房。可将老旧小区内或附近的闲置国有房屋，提 供给街道、社区使用，用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。（三）完善长效机制。充分发挥社区党组织在协商、监督、评议等方面的作用，搭建沟 通议事平台，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物 业服务企业等共同推进改造，真正做到改造前问需于民、改造中问计 于民、改造后问效于民。发挥小区关联单位和社会力量的作用，完善 社（小）区公约、章程，确定改造方案时应同步协商确定长效管理机 制，鼓励实施专业化物业管理或准物业管理，鼓励以街道为单位，成 立或明确物业服务企业提供基本的有偿服务。建立健全城镇老旧小区 住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新 进入良性轨道。建立公安、生态环境、建设、卫生健康、应急管理（消 防）、综合执法等部门联合执法机制，加强城镇老旧小区日常监管。将老旧小区改造工作任务纳入综合考评，严格奖惩机制，切实引 导各责任主体齐心协力加快项目建设。构建上下互通、横向联动的工 作机制，建立完善工作例会制度，强化工作协调，积极破解老旧小区 改造工作的问题、难题。加大对老旧小区改造提升工作的宣传引导， 不断强化居民主任翁意识，鼓励和引导居民群众积极参与老旧小区改 造工作，为工作推进营造良好的舆论氛围。邀请人大代表、政协委员 和社会各界代表，监督、检查老旧小区改造工作，建立工程进度定期 通报和民间监理员等制度，让居民全程参与和了解工程施工进度、施 工质量，最大限度减少施工给居民生活造成的影响，把实事办好、办 实。本方案自2021年xx月xx日起施行，由市旧改办负责牵头组织实施。