青海省房地产估价师基本制度与政策房地产经营管理考试题.docx

青海省房地产估价师基本制度及政策：房地产经营管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。A房地产市场需求的广泛性B房地产市场供给的异质性C土地所有权的排他性D土地的有限性 2、下列有关保险的表述中，正确的是。A：社会保险采用合同的形式，运用概率论与人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C：危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调3、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本与土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本与重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价与重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本与重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格 4、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括_。A外墙面积B营业面积C公用面积D建筑面积5、 6、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格 7、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格 8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是【2006年考题】A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格 9、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为_m2。A92500B88800C80000D76800 10、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。A：环境噪声污染是能量污染B：环境噪声污染是感觉公害C：环境噪声污染具有局限性与集中性D：随着离噪声源距离的增加与受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减E：执行层的组织协调11、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为_万元。A4091B4182C4250D5000 12、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格 13、城市详细规划分为控制性详细规划与_。A土地性详细规划B环境性详细规划C管理性详细规划D修建性详细规划14、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10%C11.32%D12% 15、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满_日前，申请延续注册。A15B30C60D90 16、对于投资型物业购买者而言，_往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况D区域因素 17、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A400B450C500D540 18、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格与实际价格相同的是。A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格 19、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括_资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围 20、 21、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格及使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发 22、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括_。A物理折旧B功能折旧C物质折旧D外部性折旧23、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途B：最佳规模C：最佳集约度D：最佳开发时机E：工业用地的监测点评估价格 24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为_。A23.80%B20.23%C19.70%D18.96%25、用成本法估价房地产时，房屋现值=_。A房屋重置价格-房屋年折旧额B房屋重置价格×房屋成新度C房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、选聘、解聘物业管理企业是_的职责。A业主大会B业主代表大会C业主委员会D居民委员会 2、下列关于股票及公司债券的表述不正确的是。A：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者及公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人及公司之间形成的是一种股东权及公司生产经营权的关系D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资3、征用集体土地应遵守的原则是_。A珍惜土地，合理利用土地B保证国家建设用地需要C妥善安置被征地单位与农民的原则D有偿使用土地的原则E按用户需要征地的原则 4、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资与个人投资。A：按投资主体B：按投资期限或投资回收期长短C：按经济活动类型D：按投资对象存在形式的不同E：借款合同5、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A12.35%B12.55%C12.68%D12.93% 6、用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。A交易过程B交易情况C交易日期D交易价格E房地产状况 7、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品与原材料运输 8、 9、房地产开发企业不得采取_的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售 10、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除E：没收实物11、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。A：住宅专项维修资金的存储利息B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C：住宅共用设施设备报废后回收的残值D：物业服务企业的支出节余E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益 12、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业内收支净额E：营业外收支净额 13、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产14、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。A房价收入比B实际价格/理论价格C房地产价格指数D期内吸纳率/历年同期吸纳率E房地产投资需求/房地产使用需求 15、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利E：工程建筑物与水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的 16、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。A：可行性研究费B：临时用地费C：场地平整费D：施工执照费E：竣工图编制费 17、 18、房地产投资方案比选通常是在之间进行。A：独立方案B：互斥方案C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同 19、不属于影响消费者购买因素的是（）。A经济因素B社会因素C个人因素D理性因素 20、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元，按照最新政策，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时，应当及时续交。A：300B：360C：720D：840E：执行层的组织协调 21、业主公约由_制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主与物业管理企业共同 22、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是_。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程23、下列关于敏感性分析的描述正确的是_。A敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B敏感性分析的准确性是相当高的C敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E常用的指标为内部收益率 24、估价报告书的内在质量包括_。A估价结论的准确性B文字表达水平C估价方法选择的正确性D参数确定的合理性25、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅与商业房地产开发，为此及乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅与商业用房。双方协定，根据利益分享与风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款与代理佣金根据乙公司提供的咨询服务与代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A：双方达成的是一种单务合同B：双方民事法律关系的客体包括行为与咨询报告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司开始支付的款项是一种定金E：停止侵害